萬科壹號廣場項目設計任務書福州萬科地產有限公司本案本項目位于福建省福州市中心城區南端，屬于臺江區，地塊西臨白馬路，南臨交通路，北臨西洋路，東側為住宅區。本項目項目總用地面積49010平方米（合約73.5畝），擬建高品質高檔商住社區，建筑底層為商業建筑；上層為住宅。項目概況城市景觀中軸線周邊環境

沿白馬路400多米本案西湖閩江基地地處老福州城區居住中心，現有周邊居住氛圍濃厚。地塊現有公交發達，有多路公交經過。項目沿著白馬路有近400多米長,，據未來規劃將在白馬河沿線修建4.86公里長木棧道或公園游步道，連接北端的西湖、左海，與南端的閩江公園。隨著白馬河的改造，基地西側的白馬路將是成為福州城市中心的景觀中軸線。東街口商圈茶亭商圈寶龍、萬象商圈周邊已有成型的城市次級商圈：寶龍萬象商圈，以及正在建設發展中的商業街：八一七茶亭商圈。整體定位為中低端商業，區域無高端商業。距離項目2公里左右，已建成的廣電中心及規劃中的臺西CBD，將全面帶動該區域的發展。距本基地約2公里的福州白馬路文化創意大道，未來將是福州的都市時尚文化空間和創意集市。周邊環境

本案廣電中心文化創意大道其他：基地1范圍公里內，交通路以南有一規劃中的3200平方米幼兒園，和交通路小學教育預留用地，沿交通路往西，有第三十六中學和福建醫科大學（舊校區）及福建醫科大學附屬第一醫院等配套設施。周邊環境100m本案ABCC1B1宗地情況地塊用地紅線詳(附件2地形圖)基地西鄰白馬路，白馬路是城市南部主要出行干道（30米寬4車道）。北為西洋路，南接交通路，交通路與西洋路為輔助干道，交通負荷較大。宗地情況本項目規劃范圍：A、B、B1地塊ABB1項目數量單位備注總用地面積：49010平方米總建筑面積：184523.2平方米不包括地下室建筑面積建筑密度：不大于36%%綠地率：不小于25%%停車位：1500（暫定）個地下車庫按照每車位36㎡面積設計經濟技術指標總經濟技術指標ABB1經濟技術指標BI地塊設計要求1.25F兩棟1梯3戶（標準層160+140+80）建筑2.15000平方米辦公樓3.商業面積不限。4.公共配套面積，如下表：公共配套面積街道辦事處2000社區衛生服務中心1000文體活動中心3000門衛收發室15垃圾間15(需先設計的部分)規劃退紅線要求該地塊按照福州當地的規范：《福州市城市規劃管理技術規定》中第一類建設區執行，地塊內的建筑控制線要求如下：基地規劃紅線與道路為鄰時：建筑退城市道路紅線（單位：米）高層H＞50居住建筑10—18層低層地下建筑白馬路(30m寬)15+0.3(N-19)7+0.9（N-9）55交通路(30m寬)15+0.3(N-19)7+0.9（N-9）55其它支路9+0.2（N-19）7+0.2（N-9）33注：N為建筑層數基地規劃紅線不與道路紅線為鄰時：建筑退用地紅線（單位：米）高層多、中高層低層住宅建筑0.2H且≥130.4H且≥60.4H且≥4其他非住宅建筑0.2H且≥130.4H且≥6.50.4H且≥4注：H為建筑高度建筑退紅線距離除了滿足以上退線要求外，同時需滿足建筑退讓白馬路、交通路規劃紅線距離不小于10米。商業規劃思路：

項目將建設成為福州城市中心地標，住宅定位為城市高端豪宅代表，同時商業發展成為引領城市新商業趨勢發展。其中商業定位：市中心·中高檔次的休閑購物場所。集休閑、游樂、觀光及購物于一體的消費新目的地，打造成為福州城市的新名片和地標性場所。項目定位1.充分利用項目沿街展示形象面長的優勢，打造花園式集中商業街區；2.須規避與周邊大型SHOPPINGMALL競爭，通過商業公共空間的趣味性與開放性提升商業整體吸引力（如日本表參道、北京世茂天階）3.設計上考慮預留3~4家主力店位置（如LV、CUCCI、法拉利汽車概念展廳）。設計要求商業部分1、地上面積不超過16000平方米，2、盡量以臨街商鋪的形式出現，做到價值最大化。3、為了達到集中商業街區的形象（足夠的體量），可以考慮部分二層和以上層數為住宅（盡量控制在2萬平米內），但立面作整體設計。4、下圖為：有內街形式的地面商業設計參考意向，主要考慮的是增加商業建筑的體量感和規模化。 附圖可作參考,但不局限。地上商業部分設計要求商業部分為了增大商業的價值，還有體量關系（原因同上一條），部分商業可以為圍合院落的形式，如“口”、“日”字形的中間為內院，可送給商業業主。附圖可作參考,但不局限。地上商業部分設計要求商業部分地下商業部分面積盡量做多（應該可以做到5萬平方米），但考慮地下室成本和施工時間，盡量不要做超過3層的地下室。地下室設計花園、咖啡屋等休閑空間，導入人流。地下商業空間價值的挖掘是這個項目是否成功的關鍵，我們初步設想有：商業車庫可以為與商業同層，或者獨立在最下層，如下圖：減弱人們“地下”的感覺；設置復合便捷的交通體系，引導人流“不自覺”的到達地下層；增加地下空間的趣味性；引陽光和綠化進入地下；合理的商業配比和業態組合；會議紀要及補充>>>這是一個具有城市舞臺，具有文化發展功能的街區形態商業，主要功能空間如下：商業街區在設計時，考慮可以增加頂蓋的可能。設計15000平方米的辦公樓，擬建設于B1地塊中。規政府安置使用單層面積在680~700㎡之間。如果只做一棟建筑，1至11層不分套，12層以上按每層2戶設計；生活配套、餐飲、休閑等街區商業；精品零售：如藝術品、畫廊等；主力店：如名車展廳、精品超市（單店面積在1500~2000㎡）、健身房（面積在2000㎡左右）等；設計要求住宅部分住宅建筑面積：147403.2平方米。按照10棟樓的體量設計，標準層面積約420~460㎡；如做超高層，建筑標準層面積約500~550㎡。沿街為點狀住宅。可以有超高層建筑，形成錯落有致的建筑群形象。立面效果公建化。戶型面積配比一梯二戶220㎡16.3%一梯二戶180㎡50.9%一梯三戶160㎡+140㎡+80㎡13.8%+12.1%+6.9%設計要求住宅部分1梯3戶平面布局參考，但不局限于此成果要求第一階段：總體規劃概念設計規劃概念設計說明經濟技術指標總平