蘇州商業調研高檔百貨蘇州商業調研1地理位置:蘇州位于江蘇省東南部，東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長江。蘇州市區中心地理坐標為北緯31°19’，東經120°37’。面積：8488平方公里，其中市區面積1650平方公里。下轄張家港市、常熟市、太倉市、昆山市、吳江市，吳中區、相城區、平江區、滄浪區、金閶區，以及蘇州工業園區和蘇州高新區虎丘區。人口：2006年年末，全市總人口616萬人，其中市轄區230萬人，2006年全市出生人口4.6萬人，出生率為7.57%，全市人口自然增長7214人，增長率為1.18‰。第一部分蘇州百貨業概況分析第一部分蘇州百貨業概況分析2經濟狀況——綜合GDP：2006年GDP為4820億元GDP增速：15.5%三產配比：1.9:65.4:32.7人均可支配收入:18532元人均消費支出:14500元人均可支配收入及人均消費支出:均保持在13％左右的幅度增長GDP走勢人均可支、消費支出走勢經濟狀況——綜合GDP：2006年GDP為4820億元GDP3經濟狀況——部門經濟國內貿易社會零售品總額:1055億,增長16.6%批發零售業額:920億,增長16.7%住宿餐飲業額:135億,增長17.1%其中限額以上批發零售商品消費額:377億,增長19.8%旅游業旅游總收入:525億,增長21.5%國內游客:4135萬人,增長16.3%境外游客:181萬人增長13%星級飯店:134家四星級以上飯店:37家房地產業開發總投資:470億,增長13.6%施工面積:5058萬平米,增長7.6%竣工面積:1440萬平米,增長-14.1%銷售額:599億,增長19.9%經濟狀況——部門經濟國內貿易旅游業房地產業4經濟狀況——在長三角地位對比長三角16個城市，上海市GDP依然遙遙領先于其他城市，并突破1萬億大關，蘇州排名第二。蘇州市城市居民人均可支配收入繼續居長三角第6位。分析總結蘇州GDP總量在國內位居前列，人均可支配收入與其不相匹配，在長三角16個城市中僅處于中等水平。預計蘇州宏觀經濟將繼續保持平穩增長。蘇州人均可支配收入及人均消費支出的持續增長，可看出蘇州商業仍有很大發展空間。經濟狀況——在長三角地位對比長三角16個城市，上海市GDP依5蘇州市總體規劃總體規劃：蘇州主城城區由高新區與老城區組成，主要承擔城市生活服務中心和市域政治、文化中心職能。蘇州東部新城城區，將建設為蘇州市現代化新城區和蘇州中央商貿區，長三角地區的次級商務中心，國際知名、國內領先的高新技術產業園和文化創意產業中心之一。總規提出，蘇州城市建設的首要發展方向為東，主要發展方向為北，次要發展方向為南，限制西部山體至太湖的城市建設。

規劃綱要：古城區與高新區合力成為主城區東部為蘇州首要發展方向，形成與主城區地位相等的東部新城北部是僅次于東部的城市發展方向蘇州市總體規劃總體規劃：規劃綱要：6蘇州市商業網點規劃布局——商業圈層蘇州市總體規劃確定的都市圈（約2000平方公里）共分4個層次。第一層次為古城圈層，以蘇州古城護城河為界，面積約14.2平方公里。第二層次為核心圈層，東至東環路，西、南至京杭大運河，北至滬寧高速公路，面積約81.5平方公里。第三層次為中心城圈層，以繞城高速公路為界，面積約1000平方公里。第四層次為都市圈層，以總體規劃擬定的都市圈范圍為界，面積約2000平方公里。中心城圈層核心圈層古城圈層本案本案處于中心城圈層，臨近核心圈層在未來有可能形成工業園區區域核心圈層蘇州市商業網點規劃布局——商業圈層蘇州市總體規劃確定的都市圈7解讀湖西CBD區商業網點規劃布局

一個板塊二新二軸四帶

“一個板塊”：即核心商業板塊，由觀前、石路、南門三個市級商業功能區組成。規劃整合這3個商業功能區，利用各自優勢，錯位發展，最終形成一個功能完善的核心商業板塊。形成集旅游觀光、文化宗教、購物休閑、餐飲娛樂等功能于一體的傳統商業功能區。“二新”即兩個新的市級商業功能區，包括工業園區的湖東商業功能區和高新區的獅山廣場商業功能區。功能定位為以新型業態、大型零售網點為支撐，打造引領時尚的現代市級商業功能區。“二軸”即商業發展橫軸和商業發展縱軸。其中，商業發展橫軸是通過景德路連接觀前、石路兩個市級商業功能區，并向高新區、園區延伸，形成蘇州市區東西向的商業發展軸線。打造現代商業空間發展新模式，形成富有現代商業氣息的城市南北向發展軸。“四帶”指環古城風貌休閑商業帶、環金雞湖風情休閑商業帶、沿太湖旅游度假休閑商業帶和沿陽澄湖度假休閑商業帶。打造具有蘇州特色的休閑服務商業帶。

本案所屬的湖西CBD區處于中心城圈層中的二軸地帶，功能定位為商業服務、金融貿易、保險、中介等現代服務業，以及高檔商務辦公、娛樂休閑等功能，并積極吸引跨國公司分部、外資銀行進駐。

由此可見政府對湖西CBD區的定位與引進高檔百貨商場有相悖之處。解讀湖西CBD區商業網點規劃布局一個板塊二新二軸四帶“一8解讀圈層商業業態布局規劃市區商業零售業態主要包括百貨店、大型綜合超市及倉儲式商場、專業店及專賣店、購物中心、超市及便利店。古城圈層內不再新建、改建大型綜合超市、倉儲式商場；核心圈層嚴格控制設置，除已建、在建或已批項目外，不再設立；中心城圈層與都市圈層可根據區域經濟發展進度及人口分布，在符合設置原則的前提下相應發展。“購物中心”布局應盡量避開居民住宅區和交通負荷太大的地區，且最好選擇在有輕軌通達的地方；也可以布局在中心城圈層甚至都市圈層人口密度不高，但交通條件較好（特別是主干道會集處和快速軌道交通通達處）的地方。對于社區購物中心，則選擇服務人口較多的區域商業中心布局。

“大型百貨店”適宜布局在綜合商業街或購物中心內。蘇州核心圈層內大型百貨店發展應側重原有百貨店的改造升級和功能更新，把功能較為單一的傳統百貨店改造成為功能較為齊全的現代綜合百貨店；核心圈層外規劃人口集聚區適當布置大型百貨店。

僅從政府對湖西CBD的功能劃分，以及商業業態的布局規劃，本案商業部分最貼切的定位應該是區域級購物中心，購物中心內包含大型百貨店，同時要兼顧休閑、娛樂、餐飲、商務等配套功能。解讀圈層商業業態布局規劃市區商業零售業態主要包括百貨店、大型9商業概況——傳統、新興、未來商圈傳統商圈平江區觀前商業街金閭區石路廣場附近區域滄浪區南門泰華廣場區域新興商圈高新區綠寶廣場、淮海街、錦華商業中心工業園區左案商業街、李公堤、歐尚超市附近區域未來商圈平江新城萬達商業廣場吳中區南蘇州生活廣場工業園區圓融時代廣場高新區工業園區平江區金閭區滄浪區商業快速發展區域商業成熟區域吳中區相城區商業起步區域商業概況——傳統、新興、未來商圈傳統商圈高新區平江區商業商業10（傳統）石路廣場（未來）萬達廣場（新興）左岸商業街（新興）李公堤（未來）園融廣場（未來）南蘇州廣場（傳統）泰華商城（新興）綠寶廣場（傳統）觀前商業街（新興）歐尚超市商業概況——傳統、新興、未來商圈分布（傳統）（未來）（新興）（新興）（未來）（未來）（傳統）（新11傳統商圈——觀前街商圈所處板塊：古城板塊居住人口及消費能力：當地居民，外來游客板塊交通：處于人民路上，公交1、5、102、103.游4等商業格局：美食，休閑，購物，觀光，商務綜合消費指數：★★★★★總評：觀前是蘇州的第一商圈，集中了美羅城、金鷹國際、大洋百貨、第一百貨、長發、人民商場等百貨商廈，名牌匯聚，高檔商廈林立，它的步行街除了是當地居民消費休閑的去處，更是吸引了眾多前來旅游的客人。不過，觀前的商鋪租金更非其他商圈的一般商鋪所能望其項背的，盡管如此，它的超高人氣，它的日進斗金，仍是吸引著眾多投資客進入。劣勢在于交通擁堵，停車困難人民商場第一百貨大洋百貨久泰百貨美羅城豫園商廈長發商廈金鷹國際高檔百貨：美羅城中檔百貨：金鷹國際、大洋、一百、人民商場、長發商廈純服飾商場：久泰百貨、豫園商廈傳統商圈——觀前街商圈所處板塊：古城板塊總評：人民商場第一百12傳統商圈——石路商圈所處板塊：古城居住人口及消費能力：當地居民，外來游客交通：便捷商業格局：商廈林立，美食、休閑、娛樂綜合綜合消費指數：★★★★★總評石路面對的消費群和觀前大同小異，因為其地理偏西一點，人氣不如觀前。該處的商務比較發達，比如石路金座，離主干道干將路不遠，交通方便。劣勢在于商業定位于中低檔次，難以吸引高端消費客源。石路國際商城威尼斯商廈成泰百貨女人街中檔百貨：石路國際商城、成泰百貨純服飾商場：威尼斯商廈、女人街傳統商圈——石路商圈所處板塊：古城總評石路國際商城威尼斯商廈13傳統商圈——南門商圈所處板塊：古城居住人口及消費能力：當地居民，外來游客交通：便捷商業格局：美食，休閑，購物綜合消費指數：★★★★★總評南門商圈最值得稱道的便是泰華商城，是蘇州最高檔的購物中心之一，優良的購物環境、國際級的品牌、良好的信譽吸引著眾多蘇州本地及外地客源的觀顧，為南門人氣提升起到了極大的作用。劣勢在于除了泰華商城外沒有其他大型商場存在，不能產生商業的積聚效應。泰華商城西樓泰華商城東樓高檔百貨：泰華商城西樓時尚休閑服飾：泰華商城東樓傳統商圈——南門商圈所處板塊：古城總評泰華泰華高檔百貨：泰華14新興商圈——高新區商圈所處板塊：新區獅山板塊消費民眾：高新區的居民，附近學校學生，還有追求新鮮時尚的年輕人。交通：位于獅山路長江路處，極為便利。商業格局：美食，休閑，娛樂，購物綜合消費指數：★★★☆總評：綠寶廣場是新區旗幟性商業航母，作為蘇州城建重點項目，擁有諸如交通便利，品類眾多，車位充足等多項優勢，打破了傳統的購物模式，滿足了全家人的休閑購物需求。是蘇州第一家綜合性大型購物休閑廣場。劣勢在于過大的營業面積與新區人氣不足使得商圈商業氛圍不佳。新興商圈——高新區商圈所處板塊：新區獅山板塊15新興商圈——園區商圈李公堤風情商業街所處板塊：雙湖板塊板塊功能：集合了居住、商務和生態的新住宅群。居住人口及消費能力：大湖城邦和高爾夫花園的陸續交房，增加了板塊人氣。板塊交通：地面交通：機場路是該板塊的交通干線，通過其可以迅速到達蘇州各個區域，公交線路盡管有8條（18路、118路、27路、78路、52路、518路、218路和141路），而且可通往鄉鎮。軌道交通：正在規劃中商業格局：綜合性、全方位、多功能生活配套、商務綜合消費指數：★★★★新興商圈——園區商圈李公堤風情商業街16圓融休閑廣場所處板塊：雙湖板塊

圓融時代廣場位于蘇州工業園區金雞湖東岸，是集零售、餐飲、娛樂、商務、旅游、休閑、文化等元素為一體的全天候超大型消費區域，總建筑面積約51萬平方米，分為五大功能區，包括辦公商務區、時尚購物街區、生活休閑區、河濱步道—水濱餐飲娛樂區以及蘇州首座10萬m2的Shoppingmall。項目擁有6個地鐵出口、4000余個泊車位，還創造了500米LED巨型天幕的世界之最。水上巴士、空中連廊、超大廣場、九大主題景觀、時尚夜景。建成后的圓融時代廣場將成為蘇州市域新CBD最繁華的商業中心及蘇州市標志性商業項目，并打造成華東地區最具影響力和商業價值的品牌街區。目前已建成湖東唯一的五星級酒店建屋新羅酒店，周圍有墨西哥餐廳、藍槍魚西餐廳、唐風漢格休閑會所、THELOFTBAR、M.U.SPORTS高爾夫用品店等知名餐飲、休閑業態。居住人口及消費能力：外資企業的林立，樓盤開發商的高品質，加之雙湖獨有的環境，一切無需多說。交通：地面，多路公交。軌道：規劃中。綜合消費指數：★★★★未來商圈——園區商圈圓融休閑廣場未來商圈——園區商圈17圓融休閑廣場引進“久光百貨”預計08年10月開業圓融休閑廣場引進“久光百貨”18所處板塊：平江新城板塊交通：火車站、汽車北站，滬寧、蘇嘉杭高速出口、312國道、蘇虞張一級公路和規劃中的城際鐵路、高速鐵路綜合消費指數：★★★★

總評平江新城藍圖圍繞三大功能區定位：交通樞紐、生態居住和中央商務，這三大功能區相互促進，協調發展，據悉，新城中央商務區規劃由兩大區域組成，分別是0.96平方公里的新火車站商業區和1.72平方公里的商貿商務區。大連萬達集團最先用2.5億元拍下了新城100畝土地，計劃投入25億元建造一個集商業、辦公、餐飲、娛樂等功能一體的綜合性商業廣場，建筑面積約45萬平米，商業約20萬平米，萬達訂單式的商業模式更是帶來了一種創新。政府的支持，古城文化底蘊的支撐，引進商業的前瞻性，一切都譜寫了平江新城的新篇章。由此，平江新城的商業、居住環境將得到一定的提升。未來商圈——蘇州萬達商業廣場

所處板塊：平江新城板塊未來商圈——蘇州萬達商業廣場19未來商圈——南蘇州生活廣場

所處板塊：越溪——石湖板塊南蘇州生活廣場

在吳中開發區的中心地帶，石湖華城的西面，北面就是大學城，越溪區域第一個開工建設的大型集中型商業旗艦。總建筑面積約14萬平方米，其中商業面積達到約10萬平方米。體現多樣、現代、快捷、方便和繁華的集百貨、餐飲、娛樂、酒店為一體。南蘇州生活廣場是屬于體驗式商業，與一般傳統商業的區別在于它的消費互動性強，他的重要是重要再生體驗，重在情感消費，你可以購物，也可以去看電影，喝咖啡，包括在商場隨意逛逛，這是一種全新的商場的消費模式。綜合消費指數：★★★☆總評：越溪城市副中心的建立，吳中區各政府機關集體遷址越溪，越溪將成為集行政、商業、文化、教育、居住等功能為一體的“衛星城”，友新高架與銜接城市與太湖的“吳中大道”，實現了越溪板塊與城區的15分鐘快速對接，加之未來輕軌的建設，可謂交通無比便捷。石湖之韻、石湖華城、錦和加州、石湖小鎮、水岸清華、越湖名邸……住宅項目的陸續完工，急需商業配套的完善，南蘇州生活廣場可謂是應時而生。教育園八萬多的學生，加之政府機關的公務員，附近的居民，可以說未來此地會形成一個不算太小的商業圈。

未來商圈——南蘇州生活廣場所處板塊：越溪——石湖板塊20未來商圈——相城區商圈

所處板塊：春申湖板塊板塊功能：集合了居住、商務和生態的新住宅群。綜合消費指數：★★★★中翔商貿城：蘇州市相城區相城大道，滬寧高速公路蘇州市區入口處，總占地近500畝，總建筑面積為50萬方。小商品批發市場是中翔商貿城的重點項目，項目建成后將成為華東地區最大的小商品批發集散基地。

嘉元廣場：地上建筑面積約62080平米，地下建筑面積13748平米，項目規劃總用地面積16763平米，南北深約80米，東西長約210米。嘉元廣場位于相城區嘉元路以北、相城大道以西交界處。其西側是工行相成支行、南亞大廈、開元銀座寫字樓，嘉元路政府擬規劃為金融一條街；正東過相城大道是相城區政府、行政服務中心、大潤發超市；北側隔河是國際服裝城；南臨嘉元路。

未來商圈——相城區商圈所處板塊：春申湖板塊中翔商貿城：嘉元21商圈比較分析無法撼動的傳統商圈核心地位中高檔百貨商場精品專賣店商業街大賣場便利超市觀前街商圈石路商圈南門商圈當地居民外來工作人員外籍人士游客輻射強，含蓋面廣，突出的地段優勢，傳統商業文化與習慣，消費者的認同。挑戰傳統核心商圈Shoppingmall特色風情街大賣場專業市場高新區商圈園區商圈區域常住居民區域內工作人員外籍人士游客自然環境、硬件條件佳，產業結構導致區域人口人口結構年輕化，消費傾向與能力加大，特色風情街改變了老蘇州市民的生活方式。彌補區域商業空白后期將大有所為超級Mall大型百貨精品店商業街萬達廣場圓融廣場南蘇州廣場相城區商圈主要為區域內居民、工作人員區域外部分客源少量游客超大體量的一站式購物中心吸引力不小，各種資源整合力強，整體運作，有成本優勢，主題定位明確市場空間廣闊商圈劃分地位業態消費群體特點商圈比較分析無法撼動的傳統商圈中高檔百貨商場觀前街商圈輻射強22區域競爭分析直接競爭間接競爭間接利好直接利好中心商圈的核心地位無法撼動，客源分流湖東圓融時代廣場帶來的區域競爭，其力量甚至可以影響到全市的商業格局湖西CBD區其他商業項目也對本案構成威脅中心商圈的核心地位無法撼動，客源分流火車站旁的萬達廣場影響力不可小視，作為中國商業地產的龍頭，與其競爭壓力巨大其他區域商業圈的興起周邊城市的商業輻射創意產業園的定位帶來潛在的商業價值湖西CBD區配套的逐步完善，周邊商業形成積聚效應軌道交通帶來巨大人流周邊高檔寫字樓集中，白領階層眾多蘇州城市的高速發展與經濟地位的提升政府各級領導支持，園區高級人才的引進環金雞湖休閑帶的成熟與繁榮湖西CBD乃至整個園區的面貌不斷的更新升級中區域競爭分析直接競爭間接競爭間接利好直接利好中心商圈的核23蘇州商業潛力分析——產業分析47.96%全國17大城市第三產業（服務業)平均所占比例為47.96%，而蘇州只有32.7%,水平遠遠低于十七大城市的平均水平，但是政府已經注意到第三產業發展水平較低的問題，從而在未來幾年重點改造、新建、引導、扶持大型商貿流通業。另一方面也說明蘇州的商業空間巨大，但不排除未來競爭的劇烈蘇州商業潛力分析——產業分析47.96%全國17大城市第三產24蘇州商業潛力分析——工業園區的高檔商業工業園區第二產業比重很大，第三產業也在逐漸跟上，但第二產業和第三產業的關系是密切的，也是相互促進的，但兩者不是互為充分必要條件，應該是充分條件或者說是相互發展的前提條件。我認為影響園區商業潛力主要取決于以下六個方面因素。真實需求有效需求產業結構政府引導生活和居住成本結構性供應有需求但不一定有效，高端商業可控性不強，異地消費嚴重，其購物的頻次、需求量也不高園區的產業結構特性會直接增加對專業市場、流通性商業地產需求，間接影響到百貨、超市等其他常規商業園區低入住率、低人氣與高昂的居住生活成本、商業配套分不開，未來結構供應也影響園區商業的平穩發展機會與挑戰并存

空間大，但定位需“精準”受政策面影響深遠周邊商業全面興起提升是重要保障項目優勢特色發揮是關鍵商業的后期經營才是“王道”蘇州商業潛力分析——工業園區的高檔商業工業園區第二產業比重很25商圈內消費者特征分析家庭收入2000元以下2000-4000元4000-10000元職業家庭主婦其他職業其他白領白領/專業人士教育程度高等教育中級教育初級教育家庭人數4-5人家庭3人家庭1-2人家庭性別:男性女性年齡:20-22歲23-25歲26-29歲30-35歲36-39歲40-45歲46-50歲婚姻狀況:已婚，無小孩已婚，有小孩單身年齡23-39歲男女一般無小孩是商圈最旺盛消費群體家庭月收入2000元以上有固定職業受過初級以上教育家庭成員3人以上是商圈最基礎、消費量最大的群體有經濟基礎有消費傾向有消費沖動部分享受型商圈內消費者特征分析家庭收入性別:年齡23-39歲男女家庭月26商圈內消費者偏好分析基本生活消費大宗商品消費娛樂休閑消費大、中、小型超市日雜商店大賣場專業市場、專營店購物中心酒吧、KTV、茶餐廳休閑中心、會所享受型消費高檔百貨商場樂購、歐尚、百潤發華聯、菜市場、商業街五星、國美其他專業市場十全街、李公堤其他特色休閑區域泰華商城美羅城等消費類型消費業態消費場所商圈內消費者偏好分析基本生活消費大宗商品消費娛樂休閑消費大、27商業典型分析——百貨業態市中心觀前街美羅城、金鷹國際、大洋百貨、人民商場、長發商廈、第一百貨石路區域石路國際商城、成泰百貨、威尼斯百貨南門區域泰華廣場東樓、泰華廣場西樓工業園區擬引入（金雞湖東）久光百貨人民商場第一百貨長發商廈威尼斯百貨金鷹國際泰華商城東樓石路國際商城成泰百貨大洋百貨泰華商城西樓美羅城高檔中高檔中低檔商業典型分析——百貨業態市中心觀前街泰華商城西樓高檔中高檔中28百貨商場——基本分析商場名稱位置營業面積經營種類人民商場觀南20000食品超市、肯德基餐廳、自行車行、鐘表黃金、日用百貨、化妝用品、箱包皮件、針織產品、床上用品、男女式服裝、鞋帽天地、視聽中心、文要體用品、辦公用品、小家電、燈具燈飾、服裝、工藝品、家電、兒童用品、餐廳、臺灣波卡貓游戲機、兒童娛樂天地。長發商廈觀東22000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內衣、游樂場、書店、服裝、鐘表、家電、餐飲、超市。第一百貨觀西18000鞋帽、箱包、食品、家具、化妝品、工藝品、文化用品、體育器材、金銀首飾、通訊器材、家電、玩具、服裝。大洋百貨觀西30000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內衣、服裝、鐘表、家電、餐飲。金鷹國際觀東18000鞋帽、箱包、化妝品、珠寶首飾、名表、精品服裝。美羅城觀南40000鞋帽、箱包、化妝品、珠寶首飾、名表、精品服裝。泰華商城人民40000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內衣、服裝、鐘表、家電、餐飲。石路商城石路42000食品超市、自行車行、鐘表黃金、日用百貨、化妝用品、箱包皮件、針織產品、床上用品、男女式服裝、鞋帽天地、音像用品、文體體用品、辦公用品、小家電、燈具燈飾、服裝、工藝品、家電、兒童用品。成泰百貨石路12000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內衣、服裝、鐘表、超市。百貨商場——基本分析商場名稱位置營業面積經營種29類別面積范圍主力面積主力面積比例鋪位個數占總鋪位的比例服裝5-70平米30-50平米60%128953.8%鞋帽10-80平米30平米左右62%2028.4%箱包5-50平米15-20平米61%893.7%家電20-80平米25平米左右48%25110.5%食品20-30平米20平米左右65%341.4%金店15-35平米15平米左右50%441.8%體育器材30-80平米40平米左右46%70.3%醫藥保健15-50平米15-20平米75%80.3%玩具30-100平米100平米50%40.2%眼鏡、鐘表15-35平米20平米左右67%964.0%家具、潔具30-100平米50平米45%883.7%兒童用品20-50平米20-30平米48%341.4%化妝品5-30平米15平米80%1265.3%工藝品5-150平米30平米56%341.4%文化用品20-300平米25左右48%150.6%通訊器材15-50平米20-30平米53%361.5%飾品10-20平米15平米左右55%110.5%其他

271.1%合計

2395100%百貨商場內鋪位營業面積情況表類別面積范圍主力面積主力面積比例鋪位個數占總鋪位的比例服裝530百貨業態典型分析——泰華商城品牌一線品牌LOUIS

VUITTON（路易·威登）

TOD′S（托德斯）

MARC

BY

MARC

JACOBS（馬克·雅可布）

MOSCHINO

（莫斯奇諾）

JOSEPH

（約瑟夫）

KENZO

（高田賢三）

STEFANEL

（史帝文麗）

DIOR（迪奧）

PRADA

(普拉達)

Ermenegildo

Zegna

(杰尼亞)

Gianni

Versace(范思哲)

CELINE（賽琳）

BVLGARI（寶格麗）

BURBERRY（巴寶莉）

Catier（卡地亞）

BALLY

PAUL&SHARK（大鯊魚）

S.T.Dupont（都彭）

Ralph

Lauren（拉夫勞倫）

Aquascutum（雅格獅丹）百貨業態典型分析——泰華商城品牌一線品牌31百貨業態典型分析——泰華商城體驗式購物百貨業態典型分析——泰華商城體驗式購物32百貨業態典型分析——泰華商城消費者反饋商場環境、服務很好布局合理，主樓休閑小吧可以讓購物的疲勞得到放松體驗式購物開創蘇州商場之先河停車比較方便（憑購物發票就可拿停車票）打折促銷活動不多化妝品、服裝品牌仍不夠多，尤其是名牌化妝品品牌沒有美羅更新快百貨業態典型分析——泰華商城消費者反饋33一線品牌ARMANI(阿瑪尼)GUCCI（古奇）CKMAXMARABOSSHUGO登喜路萬寶路杰尼亞蘭蔻香奈爾資生堂倩碧赫蓮娜百貨業態典型分析——美羅城頂級品牌一線品牌HUGO蘭蔻百貨業態典型分析——美羅城頂級品牌34百貨業態典型分析——美羅城消費者反饋一流的硬件設施，店堂明亮，幾乎每年都翻修，購物環境十分突出國際化品牌，且更新速度快，很多品牌都是蘇州獨一無二的化妝品一線品牌大多到齊，在蘇州沒有別的商場能在短時間內撼動美羅城在化妝品上的地位很多品牌服裝鎖定的消費人群一般在三十歲以上，年輕人由于購買力問題只能望洋生嘆太貴、累人是很多消費者反映的問題，部分人感覺去趟美羅不如找個機會去趟香港來的實惠服務態度差交通擁擠，停車困難百貨業態典型分析——美羅城消費者反饋一流的硬件設施，店堂明亮35百貨業態典型分析——大洋品牌戰略品牌競爭策略以18-35歲年青女性為主要訴求，與其他百貨公司錯位經營力求蘇州大洋成為當地年輕女性流連往返的購物休閑首選地。

百貨業態典型分析——大洋品牌戰略品牌競爭策略36衣服品位差，都是三、四線品牌，品牌雜亂，良莠不齊，好品牌被送金券、打折嚇跑優惠券的促銷活動變成困擾消費者的頑疾價格基本適合當地消費者，美譽度低女裝品牌比較豐富，男裝略顯不足適合“小女生”購物的地方環境越來越凌亂,東西檔次也不高交通擁擠，停車難百貨業態典型分析——大洋百貨消費者反饋另人生厭的代金券衣服品位差，都是三、四線品牌，品牌雜亂，良莠不齊，好品牌被送37百貨商場——經營狀況租金狀況單個鋪位按銷售額16-32%抽傭（視經營業種、地段、樓層進行調整）結算系統統一收銀、統一結算（半月或一月一結）品牌管理積極引進“名、優、新”品牌末位淘汰——淘汰部分經營不善、品牌過時商家人流量與顧客滯留量人流量、顧客滯留量與百貨商場檔次成反比，可見絕大多數蘇州市民處在中檔消費層次提袋率提袋率與百貨商場檔次成正比，越是高檔消費場所，消費者購物目的性越強，沖動型消費、搶購現象少，高檔商場平均提袋率高于30%，中高檔在25%左右，中低檔在18%左右（提袋率按顧客組計算）平均消費額中低端平均消費在300元以下，中高端平均消費在300-800元左右，高端平均消費在2000元以上百貨商場——經營狀況租金狀況38百貨商場——消費者特征百貨店重度和中度使用者特征：每個月光顧百貨店2次以上者年齡：20-39歲婚姻狀況：單身，已婚無小孩收入和職業：2000元以下低收入藍領，以及3000-5000中等收入白領教育：高等或中級教育程度輕度使用者特征：每個月光顧百貨店1次者年齡：40-50歲婚姻狀況：已婚有小孩收入：2000元以下者為主重點客戶群百貨商場——消費者特征百貨店重度和中度使用者特征：每個月光顧39百貨商場——影響消費者購物因素分析價格合理商品貨架布置合理,容易找空間寬敞有寬松的退換貨政策不斷更新商品服務人員態度親切自然有足夠的空間休息購物結賬速度快商品品牌有特色和其他商場不同商品時尚,引領潮流無干擾服務，在顧客需要時服務主動、熱情周到距離很近交通便捷，近公交車點"經理或負責人對待顧客誠懇認真"有免費購物專車通過很多不同方式來宣傳促銷活動更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的綠化和自然景觀有更多高檔品牌的商品促銷活動豐富多彩，次數多VIP卡或友情卡很吸引人店內有豐富的表演節目或展覽活動有附帶的超市重要性百貨商場——影響消費者購物因素分析價格合理重要性40蘇州百貨商場特點與總結本次調查這幾家百貨商場平均營業面積在28000平米左右，體量適中。未來將會有單體超過十萬平米的超級商場出現，競爭形勢嚴峻。九家百貨商場共數得店中店632個，面積范圍在20-250平米之間，主力面積在40-50平米和70-80平米兩段，各占38%左右，兩者相加占到店中店總個數的76%。絕大多數的店中店都是經營服裝類。百貨品牌多樣化、國際化、頂級化是蘇州大型百貨商場的主要特征，其品牌、業種的多樣化、差異化基本滿足蘇州市民及其他人群的需求，商場單純依靠高檔、頂級、精品百貨來獲得市場空間難度很大。從服務上來看，蘇州的百貨商場的意識仍然處在中流水平，無論是接待的熱情、售后服務均差強人意。商場營銷方式單一，除了打折、贈券、VIP促銷活動吸引客源以外，其他如戶外活動、電視廣告形式的促銷鮮見。便捷性一般，主要是因為市區內交通擁堵，停車位匱乏，部分商場人氣相對不足。引進百貨業態需重點考慮的問題：商場軟硬件要突出，注意人性化設計，留有足夠的顧客活動、休息、體驗空間。品牌更新速度要快，需緊貼世界潮流。如做不到品牌在蘇州的唯一性，那么服務水平與產品檔次應做到第一，需完善客服機制，注意保持與顧客互動，了解消費動態，把握市場脈搏。蘇州百貨商場特點與總結本次調查這幾家百貨商場平均營業面積在241項目周邊概況項目周邊概況42項目周邊商業軟硬環境總體分析商圈輻射人口及人流狀況隨著CBD區域商業配套逐步的完善，其輻射能力亦在增強，加之軌道交通的營運，以周邊半徑2公里計算，保守估計商圈可輻射人口在20萬人以上。除去工作、外來人流，估計商圈內常住人口密度將大于5000人/平方公里車流與交通狀況項目位于蘇州核心大道干將路延伸段，屬于商業東軸線中端。由于園區道路寬闊、筆直、沒有護攔，商業體可視性強，加上軌道交通分流，擁堵現象將不太明顯，但是CBD區寫字樓林立，停車問題將十分突出，勢必引起關注。消費能力與潛力勿庸置疑園區內居住的大部分都是高收入階層和外企高管，其能力足以支撐起高層次消費，另外蘇州的人均可支配收入與人均消費將隨著GDP的攀升而提高，消費潛力巨大。政府的支持城市建設逐漸成熟、市政府、園區各級政府的重視與扶持將成就湖西CBD地理中心及商業集聚效應地塊處于湖西CBD中心的中心，加上周邊商業的大量興起，區域輻射與消費吸納能力將愈發增強。地理的中心CBD的核心東軸線的中端軌道交通與地面交通的交匯處項目周邊商業軟硬環境總體分析商圈輻射人口及人流狀況地理的中心43消費群體來源分析來源包括對象居住人口指居住在項目附近的常住人口，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈內基本客戶的主要來源。工作人口指那些工作地點在項目附近的人口，這部分人口有不少會形成購物、休閑的習慣，他們是商圈顧客的次主要來源。一般來說，在商業體附近工作的人愈多，商圈規模相對的擴展路力就愈強，對商業體的經營就越有利。流動人口指在交通要道、商業繁華地區、公共活動場所過往的人口，這些人口構成次級、邊緣商圈內顧客的基礎，一個地區的流動人口越多，在這一地區經驗的商業體可以捕獲的潛在客戶就越多。人流導入示意軌道交通出入口商業軸線消費群體來源分析來源包括對象居住人口指居住在項目44人口結構園區以工業為主導，其特殊的產業結構必將對人口遷入帶來很大的影響，人口結構相對年輕化。新建的小區入住率也將隨著配套完善而逐漸提高。園區人口增長不是問題，僅僅是增長速度的問題。收入水平高收入階層、外企高管、CBD白領、企業中級管理技術人員的收入、消費水平高出蘇州的平均水平。購買行為目前在園區內購買日常生活用品只能選擇金雞湖路上的歐尚超市，同時歐尚超市附近小區在整個園區入住率最高，這無一不顯示出商業配套的對人口產生的作用。園區的高檔商品、服務匱乏，市場存在較大的發展空間。消費水平園區消費水平高于市區平均水平消費者生活結構分析隨著園區開發力度的加大、生活配套設施的逐步完善、人口的逐漸遷移、軌道交通的運營、政府的積極引導，都將大大增加商圈內的輻射人口，為本項目的成功奠定了堅實的基礎。歐尚超市人滿為患，昭示著園區內商業配套的嚴重不足，更反映了園區生活群體對大型商業的迫切渴望與需求。人口結構園區以工業為主導，其特殊的產業結構必將對人45項目SWOT矩陣分析S（優勢點）位于商業、交通主干道和軌道交通站口，路面交通狀況很好政府機關的大力支持，園區規模、競爭力加大，產業結構不段深化，為湖西CBD將帶來巨大的推動作用園區乃至市區的地標性建筑，形象好，影響力大環境的優越，兩湖湖景的增色，地段的特殊性、稀缺性為商業的形象、商業的繁榮創造了良機距城市中心商圈較近，部分客源將會分流目前較低的小區入住率，使得園區人氣不足地塊小，容積高，投入大，工期長，回收慢規劃較難操作，尤其是停車場的規劃問題突出就目前園區商業氣氛來看招商則顯得比較困難市場對超高層建筑接受程度在未來三年內經受考驗國家收緊銀根在一定程度影響了項目的推案速度，不可預見的風險在工期長的項目中表現尤為突出W（劣勢點）O（機會點）T（威脅點）區域內大量高檔小區為本項目商業的成功奠定了客源基礎，園區大量的工作人員亦擁有強大的購買力周邊商業的興起，環金雞湖商業帶充足的人氣為本項目帶來外在的拉動力區域房地產市場正處在增長期，本案的地標及率先開發的優勢將隨著園區不斷的完善和成熟而受到市場追捧如能引進全球知名百貨公司，將為本項目加重成功的砝碼商業的部分領域受到上海的壓制區域商業供應體量巨大，競爭激烈尤其百貨業競爭異常激烈，僅靠走高端百貨路線如履薄冰由于高端商品購買頻次相對較低，難免使本來人氣不足的商場雪上加霜現金流面臨巨大挑戰，需要充分估計市場疲軟時遇到的困境競爭對手的招商能力、商業人才儲備、商場運營能力較我們更具優勢項目SWOT矩陣分析S（優勢點）位于商業、交通主干道和軌道交46商業部分——高檔百貨市場切入點對

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的？最重要的、一定要表現優秀的因素：價格合理商品貨架布置合理，容易找商品品牌有特色，和其他商場不同促銷實惠無干擾服務，在顧客需要時服務主動、熱情周到能夠形成差異的、百貨店A需要區別對待的因素：促銷活動豐富多彩，次數多VIP卡或友情卡很吸引人有附帶的超市通過不同方式來宣傳促銷更多適合身材高大，中年女性穿著的服裝未滿需求：服務人員態度親切自然空間寬敞購物結賬速度快有寬松的退換貨政策有免費購物專車商業部分——高檔百貨市場切入點對

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么47高檔百貨——優秀因素表現價格合理商品貨架布置合理,容易找促銷活動豐富多彩，次數多VIP卡或友情卡很吸引人商品品牌有特色和其他商場不同促銷實惠有附帶的超市無干擾服務，在顧客需要時服務主動、熱情周到通過很多不同方式來宣傳促銷活動更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的空間休息商品時尚,引領潮流不斷更新商品經理或負責人對待顧客誠懇認真服務人員態度親切自然空間寬敞有足夠的綠化和自然景觀離我很近購物結賬速度快有寬松的退換貨政策店內有豐富的表演節目或展覽活動交通便捷，近公交車點有更多高檔品牌的商品有免費購物專車一定要表現優秀的因素高檔百貨——優秀因素表現價格合理一定要表現優秀的因素48高檔百貨——差異化因素表現價格合理商品貨架布置合理,容易找促銷活動豐富多彩，次數多VIP卡或友情卡很吸引人商品品牌有特色和其他商場不同促銷實惠有附帶的超市無干擾服務，在顧客需要時服務主動、熱情周到通過很多不同方式來宣傳促銷活動更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的空間休息商品時尚,引領潮流不斷更新商品經理或負責人對待顧客誠懇認真服務人員態度親切自然空間寬敞有足夠的綠化和自然景觀離我很近購物結賬速度快有寬松的退換貨政策店內有豐富的表演節目或展覽活動交通便捷，近公交車點有更多高檔品牌的商品有免費購物專車差異化因素高檔百貨——差異化因素表現價格合理差異化因素49高檔百貨——存在的機會價格合理商品貨架布置合理,容易找促銷活動豐富多彩，次數多VIP卡或友情卡很吸引人商品品牌有特色和其他商場不同促銷實惠有附帶的超市無干擾服務，在顧客需要時服務主動、熱情周到通過很多不同方式來宣傳促銷活動更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的空間休息商品時尚,引領潮流不斷更新商品經理或負責人對待顧客誠懇認真服務人員態度親切自然空間寬敞有足夠的綠化和自然景觀離我很近購物結賬速度快有寬松的退換貨政策店內有豐富的表演節目或展覽活動交通便捷，近公交車點有更多高檔品牌的商品有免費購物專車可能的機會高檔百貨——存在的機會價格合理可能的機會50我們公司的優勢在哪里？項目商業部分創新突破點在哪里？優勢集團管理層眼光長遠，思路清晰、能力出眾基層員工執行力優秀，學習、適應能力強團隊的凝聚力強經驗豐富，成績突出名人效應，領導的個人魅力形象包裝能力尤為出色傳播渠道多元化資源整合能力極佳創新能力優秀善于總結，能虛心接受批評與建議經營意識、管理意識超前商場的建筑設計、機電設備裝修風格、內部空間的優化外部綠化廣場的綜合利用購物班車的配備商場業種名優齊整，塑立某業種的龍頭地位利用獨特的建筑格局經營“露天”酒吧，音樂茶座電游城、臺球館滿足不同年齡層次和階層的娛樂需求引入西方超前的服務意識，建立完善的客服系統因為我們一直在思考、一直在用心、一直在努力，所以我們的創新突破一定會不斷的“綻放”突破我們公司的優勢在哪里？項目商業部分創新突破點在哪里？優勢51商業部分整體定位建議市區傳統商圈的競爭區域新興商業的潛在競爭園區生活工作人員的真實需求本項目的優劣勢政府意愿與行政壓力公司的綜合實力定位依據應當實行以打造區域型購物中心為目標，依托大型超市帶動人氣，高檔百貨提升檔次，商務辦公優勢互補，縱深兼顧的戰略定位商業部分整體定位建議市區傳統商圈的競爭區域新興商業的潛在競爭52商業部分功能定位及配套建議樓層面積(m2)樓層功能定位功能及經營范圍備注（理由）負三層6000停車場地下泊車位450個，地面臨時泊車位30個（貨物運輸車）盡一切可能利用空間增加停車位，創造更多的附加值負二層8000負一層8000大型超市/倉儲經營生鮮水果、熟食海鮮、飲料奶品、各類蔬菜、日常生活用品等園區至少缺三個歐尚超市首層5000百貨/餐飲一層外圍區域盡可能留有營業空間提供給西式快餐、咖啡廳、名品店；內部劃分盡可能多的面積經營化妝品，部分留由精品鞋帽、皮具經營化妝品是吸引女性的法寶，同時也是女性平衡男女消費的杠桿，應包括世界盡可能多的頂級化妝品品牌二層5000高檔百貨職業女裝，都市女性精品服飾，高檔內衣、飾品等滿足園區女白領、外企女高管需求三層5000高檔百貨/體驗式中心女士休閑服飾，時尚地帶，休閑驛站滿足園區時尚女性需求四層5000高檔百貨男式頂級品牌服裝滿足成功男式需求五層5000高檔百貨運動系列，休閑服飾，游藝城/臺球城游藝城、臺球城聚攏人氣功力非凡六層5000精品家紡/電器/高檔廚具名品家紡，品牌電器，世界名品廚具滿足貴族般奢華需求商業部分功能定位及配套建議樓層面積(m2)樓層功能定位功能及53經濟測算——成本及稅金營運成本營運費用+營業稅及附加營運費用年租金*5%營業稅及附加年租金*5.55%項目面積（m2）單價總投資（萬）備注建筑安裝380001100041800建設期三年，第一、二、三年分別投入30%、40%、30%裝修攤銷3800020007600建設期一年總成本分為建筑裝修總投資和營運成本兩部分商場每3年裝修一次，費用為1900萬（按500元/m2計算）在經營期內平均攤銷經濟測算——成本及稅金營運成本營運費用+營業稅及附加營運費用54效益測算——收入樓層面積(m2)業態單位租金(天)年租金（萬）年凈收益（除稅）負一層8000超市1元/m2292276地上六層30000百貨、餐飲、休閑1.8元/m2197118632139樓層面積(m2)業態單位租金(天)年租金（萬）年凈收益（除稅）負一層8000超市1.5元/m2438414地上六層30000百貨、餐飲、休閑2.5元/m2273825873001一般大型高檔百貨起租期為10年，多數在15-20年，租金很低，一般在1.8-3.5元/m2之間第4年至第13年第14年至第23年第4年至第13年樓層面積(m2)業態單位租金(天)年租金（萬）年凈收益（除稅）負一層8000超市1.8元/m2527498地上六層30000百貨、餐飲、休閑3.5元/m2383336224142效益測算——收入樓層面積(m2)業態單位租金(天)年租金（萬55經濟測算——現金流量表見附錄經過推算可以得出以下結論投資回報率為5.23%酒店市值為4.94億元單位物業價值為13000元/平米經濟測算——現金流量表見附錄經過推算可以得出以下結論56購物中心建筑設計一般要求顧客購物疲勞度對商場單店規模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時間一般不會超過3小時，其中一般有半個小時到一個小時是休息時間。超過這個時間就容易處于疲勞狀態。顧客購物休閑的步速一般是30-40米/分鐘，瀏覽購物的步行距離一般不超過4800米。顧客對商場單店營業面積的最大承受能力在3萬平方米左右。

商場建筑設計一般要求購物中心建筑設計一般要求商場建筑設計一般要求57蘇州商業調研高檔酒店美國瑞陽房地產開發集團研展部2008年1月17日蘇州商業調研美國瑞陽房地產開發集團研展部58第二部分蘇州酒店概況分析相關指標2006年2007年上半年同期增長入境游客（萬人次）181.4984.9219.54%國內游客（萬人次）4135235016%旅游創匯（億美元）7.483.2223.40%旅游總收入（億人民幣）524.9225524%星級飯店（家）1341468.9%主要特點：入境旅游繼續保持高位增長，增幅高達19.54%歐美洲際客源市場增長強勁，市場份額進一步擴大景區接待全面普漲，品牌效應逐漸顯現旅行社境外外聯增長強勁，國內接待能力增強旅游飯店規模不斷擴張，經營能力進一步增強

假日旅游經濟發展迅猛，服務質量進一步提升其中蘇州市2007年上半年接待游客773.15萬人次，同比增長38.83%

第二部分蘇州酒店概況分析相關指標2006年2007年上半年59蘇州旅游——洲際客源市場分析洲際客源市場接待以及市場份額增減情況

指標亞洲歐洲美洲大洋洲非洲其他接待人數（人次）3185571106568425910365129711995同比（％）9.4533.6734.7926.5440.22397.92市場份額（％）59.3120.6015.691.930.242.23市場份額增減（%）-5.72.151.720.10.031.69全市共接待“過夜”外國人53.71萬人次，同比增長19.16％。從洲際客源市場來看，歐美客源市場增長強勁，增幅達到35個百分點，市場份額相應增加了2.15個百分點和1.72個百分點。蘇州旅游——洲際客源市場分析洲際客源市場接待以及市場份額增減60蘇州旅游——客源國接待分析客源國接待以及市場份額增減情況排名國家接待人數（人次）同比增長（％）市場份額（％）市場份額增減(%)1日本1433315.5326.68-3.662韓國1056023.7219.66-3.133美國7142132.7913.301.284馬來西亞2234936.204.160.495法國2224836.704.140.516德國2078517.193.87-0.087新加坡1781611.793.32-0.258英國1682528.943.130.229意大利1029450.981.920.4010泰國747232.081.390.13從客源國來看，日本、韓國、美國、馬來西亞、法國位居前五位日本、韓國增長趨緩，市場份額呈現下降趨勢美國、法國、英國、意大利等增長強勁，尤其是美國增長迅猛，使得市場份額進一步增長，達到13.3%。

蘇州旅游——客源國接待分析客源國接待以及市場份額增減情況排名61全市146家旅游飯店營收總額為15.59億元，同比增長16.62％，其中客房收入7.46億元，同比增長10.05％，餐飲收入6.77億元，同比增長23.19％，客房平均入住率為52.19％，同比下降8.03%，平均房價為352.99元，同比增長3.81元/間天。隨著各地旅游飯店規模不斷擴張，規格和檔次不斷提升，致使各地客房供應進一步緩和，平均入住率逐步下降，蘇州市區房價由于競爭激烈房價略有下滑，其他轄市房價不斷攀升。2007年上半年蘇州市酒店經營狀況各地區旅游酒店主要經營情況區域入住率同比平均房價同比營收總額客房收入餐飲收入（％）（％）（元）（％）（億元）（億元）（億元）蘇州市（整體）52.19-8.033531.0915.597.466.77主城區51.43-9.03390-1.197.284.012.72吳中區40.672.012515.390.30.160.11工業園區72.8-7.05638-4.991.290.90.33常熟45.88-14.25317-1.691.720.680.93張家港60.47-6.213392.942.10.80.92昆山53.49-3.143219.712.391.151.08吳江55.95-5.952721.741.330.50.71太倉47.83-4.993507.230.770.330.4園區酒店出租率“一枝獨秀”全市146家旅游飯店營收總額為15.59億元，同比增長16.62星級飯店主要經營情況2007年上半年蘇州市星級酒店經營狀況星級入住率同比平均房價同比營收總額客房收入餐飲收入（％）（％）（元）（％）（億元）（億元）（億元）5星56.56-11.45870-4.442.791.241.134星51.98-8.47375-1.644.121.931.843星54.68-5.2246-1.813.241.431.552星51.39-6.211814.930.90.370.49非星級48.94-8.884255.374.552.491.76酒店經營呈現星級越高，客房入住率越高，平均房價越高等特點

星級飯店主要經營情況2007年上半年蘇州市星級酒店經營狀況星632006年著名旅游城市五星級酒店經營狀況城市房價入住率上海135869%北京94371%蘇州91063%深圳86269%青島78577%大連76268%三亞75976%廣州74260%成都71769%天津71168%杭州70969%西安61968%廈門59260%06年五星級酒店經營狀況06年著名城市五星級酒店平均房價：804元平均入住率：68%06蘇州五星級酒店房價910元，列第三，高于07年40元入住率63%，列倒數第三，高于07年6.5個百分點2006年著名旅游城市五星級酒店經營狀況城市房價入住率上海164蘇州市五星級酒店——概況蘇州五星級酒店一覽表（含掛牌、準五星級）名稱區域地址開業時間層數套間(個）套間面積豪華客房（元）一般客房（元）蘇州吳宮喜來登大酒店滄浪區新市路259號1999年9月5391401200780蘇州南園賓館

滄浪區十全街249號2006年310044800800蘇州中茵皇冠假日酒店

工業園區星港街168號1997年10月264371171929蘇州中茵皇冠國際公寓

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工業園區機場路328號2007年8月22497421080988蘇州御庭精品酒店）

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相城區春秋路28號2005年9月624036578548蘇州香格里拉大酒店

新區塔園路168號2006年7月54390421127791蘇州亞致酒店

新區長江路379號2006年12月413936788529蘇州市五星級酒店——概況蘇州五星級酒店一覽表（含掛牌、準五星65區域酒店數套數單間面積總面積工業園區8164937.562249新區25293920631滄浪區24914220622平江湖風景閭區12873510045相城區1240368640吳中區1119364284總數173944——148186蘇州共有17家五星級酒店（含掛牌、準五星）共有3944間五星級客房客房總面積約15萬平米豪華客房面積在34-42平米其中：園區五星級酒店8家，居各區之首園區豪華客房1649間，居各區之首單間面積為37.75平米蘇州市五星級酒店——區域分布區域酒店數套數單間面積總面積工業園區8164937.562266蘇州市五星級酒店——價格分析酒店名稱豪華客房（元）一般客房（元）吳宮喜來登1200780南園800800中茵皇冠假日1720929中茵皇冠國際

888788維景國際998558御庭精品33811817金雞湖大22881038建屋新羅1450680和喬麗晶

1088658尼盛萬麗14951265茉莉花假日650398玄妙索菲特688688東山

548548太湖高爾夫890850春申湖度假578548香格里拉大1127791亞致

788529均價1210803蘇州市五星級酒店——價格分析酒店名稱豪華客房（元）一般客房（67蘇州園區五星級酒店——價格分析豪華客房價格區間：698~2243元/日,均價1296元/日一般客房價格區間：658~1817元/日，均價1092元/日湖景景觀好的酒店客房價格最高，如御庭精品酒店客房最高價超過2243元/日開業較早、設備老化、形象較差的酒店客房價格偏低園區市場最易接受價格區間應該在1000-1500元/日之間名稱高級客房（元）一般客房（元）蘇州中茵皇冠假日酒店

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22431817蘇州金雞湖大酒店

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698658均價12961092蘇州園區五星級酒店——價格分析豪華客房價格區間：698~2268蘇州園區五星級酒店——客房面積分析酒店名稱客房面積中茵皇冠假日酒店

37中茵皇冠國際公寓

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33平均面積37.5園區五星級酒店客房面積一般在33~37平米客房面積對客房價格的影響并不大蘇州園區五星級酒店——客房面積分析酒店名稱客房面積中茵皇冠假69競爭分析——區域與潛在競爭園區五星級酒店一覽表（含掛牌、準五星級）名稱地址開業時間層數套間(個）套間面積豪華客房（元）一般客房（元）尼盛萬麗酒店

機場路星州街9號2004年8月203773314951265金雞湖大酒店

國賓路168號2006年4月2636019881038建屋新羅酒店旺墩路現代休閑廣場2006年73073514501080中茵皇冠假日酒店

星港街169號1997年10月2130301171929御庭精品酒店

李公堤2號2007年9月2453022431817和喬麗晶公寓酒店

蘇華路229號2005年1月816633698658維景國際大酒店

機場路328號2007年8月22497421080988園區五星酒店有八家，共1585間客房，占整個市區的43%，是蘇州高檔酒店最集中的區域，價格在蘇州處于最高水平。開業時間均不長，酒店經營狀況要明顯優于其他區域，平均入住率高于75%,尤其是萬豪集團旗下的萬麗酒店更是一房難求。凱賓斯基即將開業，洲際、凱悅、萬豪旗下品牌酒店正在建設中，九龍倉、新鴻基地塊也準備籌建五星級酒店，四季酒店也躍躍欲試。總之，隨著園區高檔酒店的進駐，蘇州酒店行業的升級將會加速，同時高檔酒店市場也面臨著重新洗牌，一些老的、環境與服務不佳的五星酒店將逐步的退出歷史舞臺，取而代之的將是一批大型的、新潮的、具有國際水準的高檔酒店。經營狀況競爭分析——區域與潛在競爭園區五星級酒店一覽表（含掛牌、準五70蘇州市高檔酒店——市場空間測算名稱套間(個）蘇州吳宮喜來登大酒店391蘇州南園賓館

100蘇州中茵皇冠假日酒店

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497蘇州御庭精品酒店）

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166蘇州茉莉花假日酒店287蘇州玄妙索菲特酒店329蘇州東山賓館

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240蘇州香格里拉大酒店

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139合計3944園區五星酒店客房未來供應粗略估計名稱套間(個）洲際250凱悅250萬豪300九龍倉300新鴻基

300凱賓斯基456合計1856園區內現有五星級酒店客房供應名稱套間(個）中茵皇冠假日酒店

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130維景國際大酒店

497御庭精品酒店）

45金雞湖大酒店

63建屋新羅酒店307尼盛萬麗酒店

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166合計1649蘇州目前五星級酒店客房3944間，未來五年內預計將達到5800間，年增長率為6.1%園區目前有客房1649間，占全市43%，未來五年預計將增加1856間，總數達到3505間，占全市的60.4%。受園區五星級酒店增多，游客的增加雙重影響，未來五年酒店平均入住率將由現在的70%降低到55%左右，平均房價將降低到1200元/日左右。高層酒店表現優秀，樓層越高，出租率越高如能引入圣·瑞吉斯、威斯汀等檔次的品牌，高檔客房價格1200元/日將不成問題蘇州市高檔酒店——市場空間測算名稱套間(個）蘇州吳宮喜來登大71蘇州園區五星級酒店典型分析——尼盛萬麗酒店尼盛萬麗酒店簡介：蘇州尼盛萬麗酒店是蘇州市第一家由美國萬豪國際集團管理的國際性酒店，于2005年2月28日正式營業。酒店坐落于蘇州中央商貿區――新加坡工業園區與市區交界處，毗鄰中央公園。酒店樓高20層，共擁有377間客房，融合了粉墻黛瓦、小橋流水、亭臺樓閣等極具當地特色的設計元素，每間客房均可享受城市美景，為商旅、度假人士提供一流的入住體驗。酒店的萬麗咖啡廳，提供多國風味的自助餐；萬麗軒中餐廳特聘香港名廚，以廣幫菜為主，更設15間風格獨特的包廂，賓客還可在大堂酒吧及酒廊品嘗美酒，或在二十四小時開放的健身中心揮汗如雨，享受屬于自己的休閑時光。酒店擁有總面積達900平方米的會議及宴會設施，資深熱情的宴會策劃團隊，專業個性的服務，度身設計的會議方案，配套齊全的設備。在短短的一年時間里，酒店承接了各類會議、活動，逐級攀升的運營趨勢更為酒店贏得了“2006年度蘇州旅游系統先進集體”及“園區十佳服務業之最佳旅游企業”的美譽。蘇州園區五星級酒店典型分析——尼盛萬麗酒店尼盛萬麗酒店簡介：72酒店設施和服務酒店內餐廳停車場咖啡廳酒吧/酒廊會議室提供泊車位健身酒店餐飲位于酒店一樓的萬麗咖啡廳全天開放，客人可在那品味多國風味的自助餐點。二樓的萬麗軒中餐廳特聘香港名廚，以聞名遐邇的廣幫菜作為主打菜系，并且配以享譽海外的廣幫點心。客人還可以在輕松的大堂酒吧及酒廊品嘗美酒，與中央公園的美景相伴，或在二十四小時開放的健身中心揮汗如雨，享受屬于自己的休閑時光。

康體娛樂設施健身

會議設施酒店還擁有總面積達900平方米的會議及宴會設施，滿足商務公司、會議代表、企業布展、主題宴會之不同需求。酒店服務設施及配套酒店設施和服務酒店服務設施及配套73蘇州工業園項目商業報告(30萬美金的報告)74典型分析——香格里拉大酒店

香格里拉大酒店簡介：位于高新區塔園路168號，距滬寧高速公路10分鐘車程；距蘇州火車站8分鐘車程；步行兩分鐘可到商業街。酒店擁有390間別致溫馨的客房，另外有20間酒店式服務公寓。酒店有中西式各類餐廳和酒吧，酒廊，西點房等設施，滿足各種不同客人的口味。酒店開業時間2006年7月8日,54層，共有客房總數390間（套），標間面積42平米。豪華閣：位于43層至51層，共100間客房，為顧客提供更多私人化服務、額外客用品和其他特權，包括免費自助早餐、晚間雞尾酒、VIP入住登記及退房手續、私人專用貴賓廊、客房內設DVD播放機、根據要求提供貼身管家服務等。典型分析——香格里拉大酒店

香格里拉大酒店簡介：75酒店設施和服務宴會廳送餐服務游泳酒店內餐廳兒童看護會議室前臺貴重物品保險柜洗衣服務停車場咖啡廳叫醒服務酒吧/酒廊禮賓司服務商務中心擦鞋服務提供泊車位健身桑拿大巴或轎車租賃服務外幣兌換會講英語的服務員會講日語的服務員接機ATM取款機房間設施

中央空調西式鋪床廚房吹風機拖鞋單人床微波爐浴衣雙人床語音留言咖啡壺/茶壺免費寬帶房間內可加床小冰箱收費寬帶淋浴/盆浴組合房內保險箱免費報紙寫字臺傳真免費瓶裝水熨斗/熨衣板殘障人房間嬰兒床電子結帳系統酒店餐飲咖啡廳，得利店，爘鳥日本料理，大堂酒廊，香宮，紅磨坊酒吧。

咖啡廳:

206個座位，歐陸式和亞洲風味，并設開放式廚房。得利店30個座位，西式和亞洲風味。爘鳥日本料理116個座位，日本料理。大堂酒廊78個座位，雞尾酒，飲品和小食。香宮208個座位，粵菜和淮揚菜。康體娛樂設施網球瑜伽課程桑拿按摩高爾夫SPA健身運動游泳棋牌麻將運動場酒店服務設施及配套酒店設施和服務酒店服務設施及配套76會議設施無柱式大宴會廳占地1310平方米，是蘇州最大的酒店宴會廳，可舉辦同時容納1200位賓客的大型酒會或劇院式的會議。新地宴會廳豪華典雅，可容納350位賓客的酒會或220位賓客的正式宴會。

演講廳:

劇院式擺放可以容納120人,這個演講廳只能是劇院式擺放，座位是固定的環形的。遠香堂:

宴會式擺放可以容納72人，課堂式擺放可以容納54人見山樓:

宴會式擺放可以容納72人，課堂式擺放可以容納54人荷風亭:

宴會式擺放可以容納30人，課堂式擺放可以容納27人綴云峰:

宴會式擺放可以容納30人，課堂式擺放可以容納27人同坐軒:

宴會式擺放可以容納30人，課堂式擺放可以容納27人宴會廳:

宴會式擺放可以容納800人，課堂式擺放可以容納650人宴會廳I:

宴會式擺放可以容納220人，課堂式擺放可以容納160人宴會廳II:

宴會式擺放可以容納220人，課堂式擺放可以容納160人宴會廳III:

宴會式擺放可以容納260人，課堂式擺放可以容納240人新地宴會廳:

宴會式擺放可以容納220人，課