三亞海棠灣項目定位

物業(yè)發(fā)展建議及啟動區(qū)策略2007.03.15三亞海棠灣項目定位

物業(yè)發(fā)展建議及啟動區(qū)策略2007.03.回顧和重新評估A報告一期回顧2回顧和重新評估A報告一期回顧2椰子洲半島－國際頂級的濱海低密度體驗型多元復合度假半島3椰子洲半島3頂級特色酒店+度假別墅+度假公寓+游憩設施配套頂級特色酒店度假別墅游憩設施配套度假公寓功能設定4頂級特色酒店+度假別墅+度假公寓+游憩設施配套頂級特色酒店度B項目重新評估回顧和重新評估5B項目重新評估回顧和重新評估5國家新政策的實施三亞市政府政策性推動房地產(chǎn)發(fā)展項目資源變化當?shù)胤康禺a(chǎn)的市場變化重新評估2006-2007三亞房地產(chǎn)發(fā)生了什么？

(四角度體現(xiàn)變化狀態(tài)）12346國家新政策三亞市政府政策性推動房地產(chǎn)發(fā)展項目資源當?shù)胤康禺a(chǎn)的四角度看變化影響1.國家新政策的實施2.三亞市政府政策性推動房地產(chǎn)發(fā)展3.當?shù)胤康禺a(chǎn)的市場變化4.項目資源變化城鎮(zhèn)土地使用稅土地增值稅海棠灣發(fā)展職能規(guī)劃客戶來源，典型樓盤，航線新增，價格指數(shù)7四角度看變化影響1.國家新政策的實施城鎮(zhèn)土地使用稅土地增值稅政策影響：外企首次繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅從“預征”步入“清算”時代，直接影響到開發(fā)商的盈利目標及開發(fā)模式等

20071月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原規(guī)定的基礎上提高2倍，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)也納入了城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。土地轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，建筑物，及土地價值增長等都被納入土地增值稅繳稅范圍。土地增值稅豪宅開發(fā)商承擔的增值稅率較高，豪宅開發(fā)商必須另辟渠道來彌補因土地增值稅所造成的資金投入缺口。土地增值稅實行四級超率累進稅率，隨著利潤的不斷提高，稅率區(qū)間也有30%上升到60%。對于毛利率超過40%的開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅對凈利潤的影響將超過17.4%

城鎮(zhèn)土地使用稅小城市由0．3元~6元提高到0．9元~18元

大城市由0．5元~10元提高到1．5元~30元三亞中等城市由0．4元~8元提高到1．2元~24元1.國家新政策的實施2.三亞市地產(chǎn)發(fā)展3.當?shù)胤康禺a(chǎn)的市場變化4.項目資源變化源自：長城證券

8政策影響：外企首次繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅從“預征”三亞政府敲定7巨頭開發(fā)海棠灣，同時強調(diào)生態(tài)保護與開發(fā)建設取得雙贏，三亞新城有望誕生1.國家新政策的實施2.三亞市地產(chǎn)發(fā)展3.當?shù)胤康禺a(chǎn)的市場變化4.項目資源變化各企業(yè)發(fā)展規(guī)模大小香港盈科地產(chǎn)（17.02萬）上海家化集團（9.14萬）香港保利集團（8.84萬）中糧集團（4.13萬）海南翰星實業(yè)投資有限公司（2.3萬）新加坡星獅集團（1.5萬）美國泰威集團（1.41萬）單位面積：平方公里已啟動項目：海南翰星公司=====南中國海影視文化生態(tài)園總投資12億元，分二期進行。以影視拍攝、溫泉度假為主題的影視拍攝、影視制作、影視培訓及相關(guān)活動接待、旅游觀光、休閑娛樂為一體的多功能景區(qū)。

海棠灣發(fā)展遠景規(guī)劃“一島一帶六區(qū)”

9三亞政府敲定7巨頭開發(fā)海棠灣，同時強調(diào)生態(tài)保護與開發(fā)建設取得

定位為公共服務休閑中心、國際游艇港、后海灣高檔社區(qū)、山地高爾夫社區(qū)、濱港風情帶、影視基地等。定位為旅游小鎮(zhèn)的主題海棠灣規(guī)劃藍圖（“一島一帶六區(qū)”）及總體功能定位“一島”即蜈支洲島”定位為熱帶海島旅游公園“一帶”就是海與河之間的沙壩定位為建設世界最頂級的品牌酒店鐵路港區(qū)林旺片區(qū)定位為頂級酒店、親水社區(qū)等龍江塘片區(qū)將建主題樂園和濱水社區(qū)等風塘片區(qū)海洋科學研究中心、海洋大學等的建設用地土福片區(qū)“國家海岸”濕地公園等椰子洲島片區(qū)1.國家新政策的實施2.三亞市地產(chǎn)發(fā)展3.當?shù)胤康禺a(chǎn)的市場變化4.項目資源變化10定位為公共服務休閑中心、國2006-2007三亞房地產(chǎn)：珠江三角洲，四川，重慶購房者成新增主力，三亞灣房產(chǎn)上揚1000元以上，100平米以下產(chǎn)品走俏2006年70%左右的新增需求是建筑面積在100平米以下的產(chǎn)品.2006一年中，三亞灣板塊產(chǎn)權(quán)式酒店公寓漲幅高達1000-2000元/平方米

.（陽光海岸，國光濱海花園等）2006年1-11月，三亞市商品房島外銷售量占總銷售套數(shù)的85%，島外銷售面積占銷售面積的84%。戶型面積客戶來源價格上漲1.國家新政策的實施2.三亞市地產(chǎn)發(fā)展3.當?shù)胤康禺a(chǎn)的市場變化4.項目資源變化112006-2007三亞房地產(chǎn)：珠江三角洲，四川，重慶購房者典型樓盤分析：特色一線海景住宅小區(qū)銷售一空，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓越銷越旺，大盤五星酒店復合社區(qū)主題經(jīng)營性強1.國家新政策的實施2.三亞市地產(chǎn)發(fā)展3.當?shù)胤康禺a(chǎn)的市場變化4.項目資源變化

戶型面積區(qū)分明顯（60平米左右的一室+137平米的兩室)，現(xiàn)代前衛(wèi)精裝修，大面積景觀休閑公共空間配套國光濱海花園海坡一線全海景產(chǎn)權(quán)式酒店公寓達90%銷售率三種不同的委托管理方式大小獨棟別墅銷售形勢大好公寓銷售均價13000元/平米，別墅均價28000元/平米樓盤名套數(shù)面積均價客戶來源海航國際會議中心47655-85平米11000-15000北京、上海,少量國外客戶天富源度假酒店47750-70平米10000-13000上海江浙客戶占60%，北京10%，美籍華人10%天域產(chǎn)權(quán)式酒店50050-180平米4000東北及北京30%、上海及江浙30%、成都重慶20%華宇皇冠產(chǎn)權(quán)式酒店40060-80平米12000北京、上海，少量海外華人資料來源：世聯(lián)分析12典型樓盤分析：特色一線海景住宅小區(qū)銷售一空，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓越本地旅游度假區(qū)競爭狀況片區(qū)現(xiàn)狀描述主要功能客戶特色南山片區(qū)以接待傳統(tǒng)觀光旅游為主，一次性消費傳統(tǒng)觀光旅游、民俗風情國內(nèi)團隊客戶為主宗教、長壽文化、少數(shù)民族風情海坡片區(qū)小規(guī)模分散開發(fā)，以中低檔次度假為主，一線海景分布別墅和酒店會議、休閑度假國內(nèi)團隊、散客，少量國外客戶海景資源、GOLF大東海片區(qū)距離市區(qū)較近，旅游區(qū)開發(fā)成熟，配套較完善，但資源檔次不高，酒店以三、四星級為主傳統(tǒng)旅游區(qū)國內(nèi)團隊客戶為主，少量俄羅斯客戶海景資源亞龍灣片區(qū)強勢海景和沙灘資源，一線海景全部為高星級酒店，但配套缺失嚴重休閑度假、會議國內(nèi)散客、國外度假散客絕佳海景資源、GOLF海棠灣片區(qū)原生態(tài)，未開發(fā)頂級度假、娛樂國內(nèi)外頂級客戶絕佳海景資源三亞旅游度假市場供給13本地旅游度假區(qū)競爭狀況片區(qū)現(xiàn)狀描述主要功能客戶特色南山片區(qū)以亞龍灣與海棠灣：片區(qū)之爭<資源之爭三亞片區(qū)市場分析

三亞房價片區(qū)之爭小于海景資源之爭三亞一線海景可供出讓土地在三亞灣、大東海、亞龍灣已十分有限，該三個區(qū)域接下來可供開發(fā)的地塊均為二三線地海棠將成為三亞一線海景地塊開發(fā)的最后戰(zhàn)場14亞龍灣與海棠灣：片區(qū)之爭<資源之爭三亞片區(qū)市場分析三客源新增，2006年10月年三亞增多10余條國際國內(nèi)新航線，旅游旺季激增國際國內(nèi)游客35實施時段新增航線2006年11月---2007年3月每周一直飛圣彼得堡———三亞的航班

在已有每周三和每周日執(zhí)行莫斯科至三亞航線的基礎上，每周五增飛莫斯科———三亞———廣州航線

《俄羅斯洲際航空公司》2006年11月---2007年2月烏魯木齊———三亞（每天1班）及吉爾吉斯斯坦共和國首都比什凱克———烏魯木齊———三亞（每10天1班）航班《南方航空公司》自2006年10月29日起增開三亞———西安———烏魯木齊（每天1班）、三亞———鄭州（每天1班）、三亞———杭州（每天1班）、三亞———南京（每天1班）、三亞———長沙（每周4班）航班，《海南航空公司》自2006年10月29日起韓國至三亞的冬季航班達到平均每天4至5班海南航空公司將增開三亞至武漢、溫州等城市的航班1.國家新政策的實施2.三亞市地產(chǎn)發(fā)展3.當?shù)胤康禺a(chǎn)的市場變化4.項目資源變化15客源新增，2006年10月年三亞增多10余條國際國內(nèi)新航線，客戶資源梳理：東北.北京、上海＋長三角客戶是三亞房產(chǎn)投資度假的主要消費群體，四川，重慶等中部城市客戶不斷壯大，珠三角客戶因氣候和濱海資源相似性而需求很小，其中上海客戶呈兩極化發(fā)展1.國家新政策的實施2.三亞市地產(chǎn)發(fā)展3.當?shù)胤康禺a(chǎn)的市場變化4.項目資源變化現(xiàn)狀上海客戶投資特征投資三亞市區(qū)內(nèi)住宅，其總價低，講究產(chǎn)品短期變線快大獨棟別墅，其總價高，屬長期型投資資料來源：世聯(lián)分析16客戶資源梳理：東北.北京、上海＋長三角客戶是三亞房產(chǎn)投資度項目資源變化后的盤點

整體資源開發(fā)性減少，但新板塊功能多元化，復合型增強üüü?üA:原項目頂級資源椰子州島由開發(fā)主體轉(zhuǎn)為禁止開發(fā)原項目地段新項目地段B:由原全一線濱海旅游區(qū)轉(zhuǎn)為濱海旅游區(qū)+濱海二線度假區(qū)+國家海岸濕地公園1.國家新政策的實施2.三亞市地產(chǎn)發(fā)展3.當?shù)胤康禺a(chǎn)的市場變化4.項目資源變化17項目資源變化后的盤點

整體資源開發(fā)性減少，但新板塊功能多元化新的政府控制規(guī)劃對基地操作有負面影響，且對資源配比限制性強寬約280米的河流帶將地塊硬性分為兩塊，連通不暢跨度60米規(guī)劃主干道將原有兩個板塊劃分為三塊紅線退讓200米，延伸產(chǎn)品與海灘的接觸距離123由于道路，河流等因素的影響，項目地塊被生硬的分離為1，2，3個板塊，降低了各板塊溝通直接性和有效性1.國家新政策的實施2.三亞市地產(chǎn)發(fā)展3.當?shù)胤康禺a(chǎn)的市場變化4.項目資源變化18新的政府控制規(guī)劃對基地操作有負面影響，且對資源配比限制性強寬開發(fā)次序調(diào)整（同樣的啟動原則）II期I期III期IV期1、以特色酒店啟動2、銷售物業(yè)與配套設施同步建設3、優(yōu)勢地塊率先啟動啟動區(qū)劃定原則I期II期III期項目一期：S1=528106.90平方米建筑面積：52567.35平方米項目二期：S2=389044.84平方米建筑面積：121399.37平方米1.國家新政策的實施2.三亞市地產(chǎn)發(fā)展3.當?shù)胤康禺a(chǎn)的市場變化4.項目資源變化19開發(fā)次序調(diào)整（同樣的啟動原則）II期I期III期IV期1、以1.國家新政策的實施2.三亞市地產(chǎn)發(fā)展3.當?shù)胤康禺a(chǎn)的市場變化4.項目資源變化201.國家新政策的實施20本報告需要著重點四角度體現(xiàn)變化后，如何重新定位本項目。由于新的土地增值稅政策直接影響，如何設立本項目的開發(fā)目標，開發(fā)次序，盈利模式。面對周邊資源的規(guī)劃發(fā)展為本項目帶來了機遇和競爭，如何在物業(yè)發(fā)展及啟動策略上展現(xiàn)核心競爭力,區(qū)域價值最大化。21本報告需要著重點四角度體現(xiàn)變化后，如何重新定位本項目。21經(jīng)濟測算報告思路第一階段項目定位第二階段規(guī)劃發(fā)展建議第三階段物業(yè)發(fā)展建議及啟動區(qū)策略主要目的評估項目整體狀況，挖掘價值資源，實現(xiàn)價值最大化項目定位與規(guī)劃發(fā)展建議的整合，規(guī)劃服務定位理念提出產(chǎn)品的競爭力體系(規(guī)劃，建筑，配套等），啟動策略資源盤點海棠灣生態(tài)發(fā)展思路周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展與本項目競爭關(guān)系規(guī)劃布局原則現(xiàn)有規(guī)劃方案解析本項目規(guī)劃主旨相關(guān)規(guī)劃建議項目產(chǎn)品研究配套設施建議啟動項目研究開發(fā)分期研究2回顧和重新評估項目1322經(jīng)濟測算報告思路第一階段第三階段主要目的評估項目整體狀況，挖

項目重新定位

23項目重新定位23海棠灣的功能定位體現(xiàn)了嚴格的生態(tài)與度假結(jié)合的理念，具有成為新的國際頂級濱海度假區(qū)的廣闊空間.區(qū)域開發(fā)背景分析紅樹林自然保護區(qū)國家生態(tài)公園主題公園環(huán)球影視城高檔游艇社區(qū)生態(tài)居住區(qū)高爾夫社區(qū)回遷城鎮(zhèn)（村民）生態(tài)村鎮(zhèn)生態(tài)型度假別墅生態(tài)居住生態(tài)度假文化休閑酒店度假溫泉度假村娛樂休憩商業(yè)購物管理培訓服務商業(yè)、娛樂配套生態(tài)旅游國際專業(yè)化休閑旅游度假新城濕地生態(tài)保護區(qū)綜合旅游度假區(qū)濱海多元社區(qū)海棠灣將生態(tài)與旅游度假充分結(jié)合的功能定位，符合國際頂級濱海度假區(qū)的開發(fā)規(guī)律及高端度假需求的發(fā)展趨勢，具有成為新的國際頂級濱海度假區(qū)的廣闊空間24海棠灣的功能定位體現(xiàn)了嚴格的生態(tài)與度假結(jié)合的理念，具有成為新本地塊從海景、沙灘、高爾夫景觀、濱海淡水內(nèi)河、原生態(tài)椰林等方面與其他區(qū)域的自然資源比較，具有巨大的設計規(guī)劃空間本案海棠灣其他區(qū)域亞龍灣三亞灣海景沙灘高爾夫景觀濱海淡水內(nèi)河原生態(tài)椰林綜合評判綜合第一綜合第二綜合第三綜合每四本項目沙灘條件還有待開發(fā)完善。亞龍灣、三亞灣區(qū)域高爾夫景觀處在二線海景中。三亞各區(qū)域一線海景地塊自然資源對比資源很好資源較好無相關(guān)資源25本地塊從海景、沙灘、高爾夫景觀、濱海淡水內(nèi)河、原生態(tài)椰林等方本項目具備得天獨厚的發(fā)展生態(tài)型濱海度假社區(qū)的自然條件豐富的水系生態(tài)項目資源盤點作為椰子洲國家海岸濕地公園項目的重點區(qū)域，本項目區(qū)內(nèi)匯聚了河口三角洲、椰林、海水、沙灘、內(nèi)河、瀉湖、濕地等眾多優(yōu)質(zhì)的天然的旅游景觀資源121－豐富的水系椰子島——藤橋河出海口的天然島嶼5000余棵原生態(tài)椰樹，景觀獨特紅樹林2－獨特的濕地生態(tài)海洋、內(nèi)海、內(nèi)河多水系交匯，構(gòu)成豐富的生態(tài)系統(tǒng)和自然景觀26本項目具備得天獨厚的發(fā)展生態(tài)型濱海度假社區(qū)的自然條件豐富的水豐富的水系資源外海椰子洲島內(nèi)河內(nèi)海藤橋西河規(guī)劃中內(nèi)河27豐富的水系資源外海椰子洲島內(nèi)河內(nèi)海藤橋西河規(guī)劃中內(nèi)河國際度假區(qū)對生態(tài)（濕地）利用原則與方法第維斯島度假村第維斯島度假村是一座遵循環(huán)保開發(fā)原則的私人社區(qū)小島，住宅與自然環(huán)境和諧平衡地共存；劃船、垂釣、散步、觀鳥、攝影、等影響小的生態(tài)體驗活動國際頂級度假區(qū)中，對良好的生態(tài)環(huán)境進行評價是吸引游客和業(yè)主的主要手段；適量開發(fā)生態(tài)環(huán)境可為度假區(qū)提供獨特的度假、體驗活動協(xié)調(diào)開發(fā)關(guān)鍵：——活動開發(fā)應限制其對環(huán)境影響最小，嚴格控制人流與活動量；——規(guī)劃與生態(tài)保護區(qū)相連的道路系統(tǒng)；——規(guī)劃的基本思路是：讓自然自行其事，人為活動悄悄地和十分尊重地介入，高密度集中使用適宜的土地28國際度假區(qū)對生態(tài)（濕地）利用原則與方法第維斯島度假村第維斯島案例研究LagunaResortatPhuket

——國際一流旅游度假區(qū)位于泰國普吉島班陶海灘的拉沽那旅游度假區(qū)，憑借其自身傲人的資源以及后天的成功開發(fā)，成為世界頂級的度假區(qū)之一；整個度假區(qū)最大的特點是，提供了一種全新的生活方式和體驗。其在整體劃、開發(fā)次序、經(jīng)營手法、建筑設計等諸多方面均值得借鑒。29案例研究LagunaResortatPhuket

案例要點分析客戶構(gòu)成：普吉島每年接待4百萬游客，其中約26％為國內(nèi)游客，40％為歐洲游客，16％為亞洲游客安達曼海安達曼海普吉島LagunaBangtao灣定位：

“熱帶天堂”、“泰國的珍珠”項目主體：五家高級度假式酒店，高爾夫球場，別墅，分時度假住宅和商業(yè)街，以及大型人工湖系統(tǒng)特色交通系統(tǒng)：免費供旅客使用穿梭巴士和穿梭渡輪Reort特色：以豐富的天然和人工水資源帶動五大度假酒店和商業(yè)街的融合和聯(lián)動30案例要點分析客戶構(gòu)成：普吉島每年接待4百萬游客，其中約26％規(guī)劃布局詮釋班陶灣BANYANTREEPHUKETSHERATONGRANDELAGUNAPHUKETALLAMANDALAGUNAPHUKETDUSITLAGUNARESORTLAGUNABEACHRESORT湖礁海灘度假村杜斯特拉沽那度假村喜來登湖礁度假村普吉拉沽那阿拉曼達度假村普吉島悅榕莊度假村LagunaPhuket度假區(qū)共建有五家高級酒店，分別是頂級的BanyanTree、SheratonGrandeLagunaPhuket和DusitLagunaPhuket,以及較一般的高級酒店LagunaBeachResort和AllamandaLagunaPhuket。18洞高爾夫住宅CanalVillage商業(yè)街31規(guī)劃布局詮釋班陶灣BANYANTREEPHUKET水系與物業(yè)排布詮釋1234567891011121314AAAA12345BanyanTreePhuketBanyanTreeSpaLagunaPhuketGolfClubAllamandaLagunaPhuketAllamandaBeachClub678910SheratonGrandeLagunaPhuketCanalVillageLagunaShoppingLagunaHolidayClubDusitLagunaResortLagunaBeachResort11121314AQuestAdventure&CampLagunaGolfVillas(Townhouse)GolfVillas(Residences)WeddingChapelAngsanaSpa32水系與物業(yè)排布詮釋1234567891011121314AA案例對于本項目的借鑒意義水資源的廣泛應用--別墅親水（雙泳池，室內(nèi)室外都有泳池，近海別墅）--酒店物業(yè)靠海（各酒店公共設施依托海岸聯(lián)動）--特色交通水系規(guī)劃功能明確，分區(qū)明晰特色商業(yè)設施配套（一商業(yè)街聯(lián)動五家星級酒店）33案例對于本項目的借鑒意義水資源的廣泛應用規(guī)劃功能明確，分區(qū)明國際

RESORT生活的八大標準：四、產(chǎn)品決定氣質(zhì)一、區(qū)位決定價值七、服務決定品質(zhì)三、內(nèi)海決定生態(tài)八、品牌決定實力五、格調(diào)決定獨特六、環(huán)境決定投資二、資源決定尊貴內(nèi)外海、沙壩、原生態(tài)椰林等獨有自然資源，海棠灣中絕版地塊三亞海棠灣國際一流度假區(qū)定位，奠定了項目稀缺之位三亞特有度假區(qū)內(nèi)海，保留大量原生態(tài)椰林，真正海岸度假生活低密度高級酒店、度假別墅和公寓復合物業(yè)，國際高品質(zhì)社區(qū)可見一斑極致個性的建筑風格，國際流行的度假生活方式打造，彰顯社區(qū)國際品味占據(jù)優(yōu)勢資源唯一性，勢不可擋的海棠灣高調(diào)開發(fā)，投資前景一片光明星獅旗下輝盛高檔酒店管理公司尊貴和優(yōu)質(zhì)的服務，高品質(zhì)住處的代名詞星獅集團雄厚實力跨國運作，為海棠灣區(qū)域開發(fā)又添一大看點國際RESORT生活的八大標準：四、產(chǎn)品決定氣質(zhì)一、本項目：椰子洲島是生態(tài)資源，內(nèi)河，內(nèi)海，外海構(gòu)造獨一無二的水資源，由陸地游島是本項目最大的地理和資源優(yōu)勢椰子洲島國家級濕地公園海棠灣被定義為生態(tài)級旅游區(qū)對生態(tài)區(qū)和椰林資源的保護發(fā)展理念原生態(tài)水資源外海，內(nèi)海，內(nèi)河等大面積水域?qū)?0-40米內(nèi)河穿過項目板塊基地板塊內(nèi)大大小小的水域游水飄移椰子洲島與度假社區(qū)由度假區(qū)出去到椰子洲島游玩，獨一無二的五星級酒店娛樂配套可出行35本項目：椰子洲島是生態(tài)資源，內(nèi)河，內(nèi)海，外海構(gòu)造獨一無二的水國家海岸－國際頂級的濱海低密度原生態(tài)的，可出行的，水上漂移度假島椰子洲半島－國際頂級的濱海低密度體驗型多元復合度假半島原新36國家海岸－國際頂級的濱海國家海岸---國際頂級的濱海低密度原生態(tài)的，可出行的，水上漂移度假島原生態(tài)的-國家濕地公園-5個原生態(tài)小島-5000余棵海南特有的紅椰樹-天然的內(nèi)海與外海交匯處，特產(chǎn)魚可出行的-可以外出到島上體驗原生態(tài)島嶼的的五星酒店-可以出門自行泛舟環(huán)島游玩的度假區(qū)-可以感受到原生態(tài)和豪華+科技狀態(tài)下的兩種生活體驗水上漂移的-水系縱橫，小舟，游艇，海上娛樂船，飄浮在各水域-舟，游艇，游船，廊，橋，纜車，電軌車，道路等都可以作為飄移的載體-單體別墅等也是飄浮在整體度假到中的一個組成部分度假島37國家海岸---國際頂級的濱海低密度原生態(tài)的，可出行的，水上漂國家海岸--原生態(tài)的，可出行的，水上漂移度假島

功能演繹：主題娛樂居住主題養(yǎng)生，健康，休閑SPA主題

以放松養(yǎng)生為主體,讓游客脫離城市壓力，實現(xiàn)身心全面恢復休閑運動主題

多彩多樣的、不斷翻新的休閑運動，使得游客有總能找到新的放松方法的感覺愛情主題

體現(xiàn)情誼濃濃，浪漫溫馨的感覺親子主題

創(chuàng)造家庭氛圍，為家庭度假提供場所和游樂項目，創(chuàng)造出差異化競爭優(yōu)勢。企業(yè)會所主題

商務會議主題，滿足企業(yè)會議度假需求水上巡游主題

以特色的舟.船提供出海游玩活動，如巡游表演，海上餐飲，充分打造水城，海島，養(yǎng)生背景下的休閑場景生態(tài)體驗主題

展現(xiàn)原始，自然的椰子洲島風情，探險，垂釣，享受島上獨一無二的紅椰38國家海岸--原生態(tài)的，可出行的，水上漂移度假島

功能演繹：娛樂國家海岸--原生態(tài)的，可出行的，水上漂移度假島

功能演繹：主題娛樂居住居住沙灘娛樂商業(yè)配套娛樂度假區(qū)會所娛樂酒店配套娛樂體驗式娛樂：島上生態(tài)設施椰林SPA環(huán)島暢游內(nèi)河景觀娛樂酒店---1別墅（公寓）+公共配套+專項碼頭小獨棟---1別墅+1泳池+1花園+1SPA+聯(lián)合碼頭類別墅---1別墅+1花園+聯(lián)合碼頭大獨棟---1別墅+2泳池+1花園+1SPA+1碼頭多層住宅---創(chuàng)新單元+共享碼頭39娛樂國家海岸--原生態(tài)的，可出行的，水上漂移度假島

功能演椰子洲島（原生態(tài)島）5大主題功能演繹123451椰林養(yǎng)身島椰林SPA，戶外療養(yǎng)，野外美容2熱帶雕塑島當?shù)匚幕袼苷梗ㄒ樱瑯洌~等當?shù)厣鷳B(tài)植物為材料的大型雕塑，DIY設計大賽，世界濕地公園研究等）3喜島以婚慶為主題，展開各種以戶外婚禮，熱帶婚禮，西式婚禮等形式的功能齊全，主題鮮明的喜島。4生態(tài)體驗島展現(xiàn)野外生活體驗，從林探險，養(yǎng)殖野生動物，游客可完全體驗原生態(tài)生活。5神仙島垂釣，船塢，潛水，等活動。40椰子洲島（原生態(tài)島）5大主題功能演繹123451椰林養(yǎng)身島

規(guī)劃建議41

現(xiàn)有的控制性詳細規(guī)劃已對各地塊的產(chǎn)品類型及技術(shù)指標作出了一定的規(guī)定地塊A7-02-01性質(zhì)：公寓用地容積率：1.56建筑限高：20m用地面積：42100m2建筑面積：65809.92m2地塊A7-02-02性質(zhì)：多層住宅用地容積率：0.35建筑限高：10m用地面積：145000m2建筑面積：50750m2地塊A7-03-05性質(zhì)：獨棟式酒店用地容積率：0.25建筑限高：12m用地面積：124828m2建筑面積：31207m2

A7-02-01A7-02-02A7-03-0542現(xiàn)有的控制性詳細規(guī)劃已對各地塊的產(chǎn)品類型及技術(shù)指標作出了一定本項目的規(guī)劃布局原則要點外部：酒店，海上娛樂，商業(yè)，景觀綠化帶，社區(qū)配套等高效連通，配合椰子洲島的生態(tài)開發(fā)價值，真正做到服務‘國家海岸’。

多層物業(yè)布置在腹地內(nèi)側(cè)，對內(nèi)部的低密度物業(yè)形成環(huán)繞格局，明確界定項目領域感可考慮由中央景觀大道對居住性的主題社區(qū)和度假性或投資類物業(yè)進行聯(lián)通，同時溝通了東北部地塊與海邊景觀設施中心，為后續(xù)開發(fā)創(chuàng)造條件；中央景觀大道可以結(jié)合河岸景觀帶及特色商業(yè)街，融購物、休閑、游覽，景觀為一體，突出風情主題整體開發(fā)節(jié)奏資源強勢的一線海景不在前期就釋放完畢，留部分地塊待后期區(qū)域成熟以大小獨棟海景別墅實現(xiàn)更大利潤空間前期開發(fā)應盡量緊湊、集中，利于充分展示、聚集人氣、局部地塊快速成熟，避免展示面過長產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓、獨棟式酒店和大型低密度主題社區(qū)都需要較長的建設和銷售周期，應盡量保持各自地塊的獨立性和開發(fā)內(nèi)部：強勢資源規(guī)模效應，各組團間互動

將餐飲娛樂旗艦與星級酒店相對集中，資源共享互補，且容易在開發(fā)前期形成規(guī)模優(yōu)勢，形成城市休閑中心；后期開發(fā)的獨棟式酒店、椰子洲島娛樂設施和商業(yè)設施也臨近布置，經(jīng)營類資源整合，進一步強化規(guī)模優(yōu)勢，推動區(qū)域成熟低密度主題社區(qū)地塊相對獨立，后期可利用高爾夫的開發(fā)形成新的資源強勢，促進物業(yè)銷售和價值提升43本項目的規(guī)劃布局原則要點外部：酒店，海上娛樂，商業(yè)，景觀綠化現(xiàn)有控制性規(guī)劃定義現(xiàn)有規(guī)劃設計原則剖析

“一園、二片、三色帶”“一園”——國家海岸濕地公園“二片”——濱海旅游片區(qū)和濱海度假區(qū)“三色帶”——黃色沙灘帶、藍色河水帶和綠色林蔭帶

強勢資源突出，功能分區(qū)明確，開發(fā)亮點多面。

各組團聯(lián)通性差，配套資源利用率低，缺少區(qū)位中心，物業(yè)管理難度大。

優(yōu)勢：

弱勢：44現(xiàn)有控制性規(guī)劃定義現(xiàn)有規(guī)劃設計原則剖析“一園、二片、三色帶現(xiàn)規(guī)劃主旨1利用現(xiàn)有椰子洲島水系資源，打造環(huán)島，環(huán)酒店，環(huán)別墅水系。

2在椰子洲島與規(guī)劃主干道，內(nèi)河，綠色景觀帶間建立主軸線，形成核心資源系。

3在5島與另兩主板快基地連接帶建立海上漂浮設施，豐富主題活動。原生態(tài)的可出行的可飄移的45現(xiàn)規(guī)劃主旨1利用現(xiàn)有椰子洲島水系資源，打造環(huán)島，環(huán)酒店，環(huán)最大化利用海景資源1——中央酒店1、酒店布置：酒店建筑布置可參考紅塘灣酒店規(guī)劃，不同建筑高度的合理布置保證更多的房間能直接觀海紅塘灣概念性規(guī)劃46最大化利用海景資源1——中央酒店1、酒店布置：紅塘灣概念性規(guī)最大化利用海景資源2——一線海景別墅2、一線海景別墅布置一線別墅用地規(guī)劃缺少直達海邊的視野通道。建議：Seaside度假區(qū)：直達海邊的通道，拉近與海的距離紅塘灣：一線別墅直面海景47最大化利用海景資源2——一線海景別墅2、一線海景別墅布置Se對地塊內(nèi)原有的椰林、耕地等生態(tài)資源充分利用地塊內(nèi)現(xiàn)存：原生態(tài)村莊濃密的椰子林水田耕地菜地該設計方案對原有的生態(tài)資源利用不充分，建議：盡量在保持原生態(tài)地貌的前提下，引入內(nèi)部水系，進行功能分區(qū)48對地塊內(nèi)原有的椰林、耕地等生態(tài)資源充分利用地塊內(nèi)現(xiàn)存：48規(guī)劃要點建議：建議1：規(guī)劃中突出區(qū)位中心，輻射到各功能板塊。（參考點：中心商業(yè)板塊與沿河綠色帶）三大板塊資源聯(lián)動及共享中心設定區(qū)位樞紐（旅游集散中心，交通便捷中心，文化聚焦中心）49規(guī)劃要點建議：建議1：規(guī)劃中突出區(qū)位中心，輻射到各功能板塊。規(guī)劃要點建議：建議2：圍繞最優(yōu)勢資源（椰子洲島）的道路，旅游規(guī)劃線路，并且強化與濱海大道，綠色景觀帶，藍色河流帶的軸線核心線路。專項旅游線路設定1水路2陸路核心旅游線路設定50規(guī)劃要點建議：專項旅游線路設定核心旅游線路設定50水路，陸路兩條景觀線綠色軌道交通車：提供交通便捷服務，提升商業(yè)地產(chǎn)價值，特色旅游項目，集結(jié)人氣指數(shù)。河道(舟，艇)交通：實現(xiàn)別墅區(qū)，住宅區(qū)域的碼頭出行配套，并形成特色景觀旅游方式。51水路，陸路兩條景觀線綠色軌道交通車：提供交通便捷服務，提升商建議3：由“三帶”分割出來的別墅酒店板塊，商業(yè)板塊，以及高密度別墅住宅區(qū)板塊的聯(lián)通性，與海資源的接觸性，規(guī)劃出各板塊連接亮點且同時體現(xiàn)出公有性與私密性。規(guī)劃要點建議：52規(guī)劃要點建議：52資源利用：高效利用基地內(nèi)各水域，椰樹林，檳榔林，為打造各組團景觀連接亮點，完成水系建設，連接各功能板塊基地水域5000余棵椰樹基地水道以利用和開導現(xiàn)有水域資源為準則，完善區(qū)域水系交通，同時盡可能的保留和移植椰林片區(qū)，做到水成網(wǎng)狀分布，樹成片狀搭配。碼頭3碼頭2碼頭1主題，組團，水系相互結(jié)合53資源利用：高效利用基地內(nèi)各水域，椰樹林，檳榔林，為打造各組團水系網(wǎng)絡完善組團內(nèi)各資源體系碼頭3碼頭2碼頭1碼頭3碼頭2碼頭1環(huán)島，環(huán)酒店，環(huán)別墅水系。

各組團主題及核心中線。

注:

大面積環(huán)水域活動中心（餐飲休閑中心，多功能活動中心，碼頭集散中心，內(nèi)河漂浮娛樂中心，社區(qū)會所中心，椰子洲島綜合服務中心等）54水系網(wǎng)絡完善組團內(nèi)各資源體系碼頭3碼頭2碼頭1碼頭3碼頭2碼主題功能與物業(yè)排布：看到海景，摸到河景，劃船巡游，景觀主題都不一樣碼頭3碼頭2碼頭1小獨棟、類別墅、多層——生態(tài)養(yǎng)生、自然之旅大獨棟——企業(yè)會所、奢華濱海度假小獨棟、類別墅、多層——親子、家庭等主題小獨棟——情侶度假、婚禮度假、二人世界小獨棟——家庭度假、商務聚會等55主題功能與物業(yè)排布：看到海景，摸到河景，劃船巡游，景觀主題都悅榕莊物業(yè)布局圖案例解析：酒店度假區(qū)與水系的聯(lián)動56悅榕莊物業(yè)布局圖案例解析：酒店度假區(qū)與水系的聯(lián)動56悅榕莊PoolVillas分布圖規(guī)劃建設PoolVillas雙房PoolVillas高爾夫俱樂部BanyanTreeSpa142220192118171615案例解析：別墅區(qū)與水系的聯(lián)動57悅榕莊PoolVillas分布圖規(guī)劃建設PoolVil島與陸地的連接待建立海上浮動設施（娛樂，餐飲，住宿等配套）58島與陸地的連接待建立海上浮動設施（娛樂，餐飲，住宿等配套）5

產(chǎn)品策略59

產(chǎn)品方案核心問題解析

核心問題通過我們的產(chǎn)品策略來詮釋規(guī)劃定義，符合市場發(fā)展變化，最終實現(xiàn)項目的整體定位60產(chǎn)品方案核心問題解析

核心問題通過我們的產(chǎn)品策略來詮釋規(guī)劃定1、產(chǎn)品策略2、產(chǎn)品物業(yè)發(fā)展建議做什么？市場分析市場銷售速度產(chǎn)品特征價格特征客戶特征及需求產(chǎn)品方案本項目產(chǎn)品策略611、產(chǎn)品策略做什么？市場分析市場銷售速度產(chǎn)品特征價格特征客戶通過對2006，2007三亞地產(chǎn)發(fā)展的分析與展望，結(jié)合第一階段報告的市場結(jié)論，得出與本項目定位相符合的產(chǎn)品策略打造豐富的產(chǎn)品類型，合理組合標桿產(chǎn)品、現(xiàn)金流產(chǎn)品及創(chuàng)新產(chǎn)品，完善項目價值體系：塑造頂級度假區(qū)的形象吸引不同類型客戶，打造度假區(qū)活力保證項目形象、市場利潤、風險規(guī)避的同步實現(xiàn)以豐富的產(chǎn)品線降低大盤開發(fā)風險62通過對2006，2007三亞地產(chǎn)發(fā)展的分析與展望，結(jié)合第一現(xiàn)有的控制性詳細規(guī)劃已對各地塊的產(chǎn)品類型及技術(shù)指標作出了一定的規(guī)定地塊A7-02-01性質(zhì)：公寓用地容積率：1.56建筑限高：20m用地面積：42100m2建筑面積：65809.92m2地塊A7-02-02性質(zhì)：低層住宅用地容積率：0.35建筑限高：10m用地面積：145000m2建筑面積：50750m2地塊A7-03-05性質(zhì)：獨棟式酒店用地容積率：0.25建筑限高：12m用地面積：124828m2建筑面積：31207m2

A7-02-01A7-02-02A7-03-05根據(jù)現(xiàn)有控制性規(guī)劃A7-03-063現(xiàn)有的控制性詳細規(guī)劃已對各地塊的產(chǎn)品類型及技術(shù)指標作出了一定A7-03-05地塊的物業(yè)類型及配比建議地塊A7-03-05性質(zhì)：獨棟式酒店用地容積率：0.25建筑限高：18m用地面積：124828m2建筑面積：31207m2取值范圍樓層本案取值大獨棟0.1-0.32-30.2小獨棟0.3-0.41-30.3在容積率為0.25的情況下，A7-03-05地塊可能的產(chǎn)品形式有:小獨棟、大獨棟參照市場上不同物業(yè)類型容積率，并根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗和本項目的定位，確定本項目大獨棟、小獨棟的容積率。物業(yè)配比模型：設定地塊占地面積S，容積率R，小獨棟、大獨棟建筑面積比例X，Y，構(gòu)建各地塊居住物業(yè)配比模型X+Y=1X/0.3+Y/0.2=1/R大獨棟建筑面積約12483m2

小獨棟建筑面積約18724m2

64A7-03-05地塊的物業(yè)類型及配比建議地塊A7-03-05A7-02-02地塊的物業(yè)類型及配比建議地塊A7-02-02性質(zhì)：低層住宅用地容積率：0.35建筑限高：10m用地面積：145000m2建筑面積：50750m2在綜合容積率為0.35的情況下，A7-02-02地塊可能的產(chǎn)品形式有:小獨棟、大獨棟、類別墅取值范圍樓層本案取值大獨棟0.1-0.32-30.2小獨棟0.3-0.41-30.3類別墅雙拼別墅0.4-0.52-30.6聯(lián)排別墅0.6-0.82-3疊加別墅0.8-1.03-4小獨棟建筑面積約30450m2

大獨棟建筑面積約2538m2

類別墅建筑面積約17762m2

通過不同容積率物業(yè)的空間組團，實現(xiàn)0.35的綜合容積率65A7-02-02地塊的物業(yè)類型及配比建議地塊A7-02-02本地塊的類別墅采用聯(lián)排和雙拼兩種形式三亞高端別墅的類型由單一向多元化發(fā)展。03-04年只獨棟、聯(lián)排兩種形式，05-06年已發(fā)展出獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼四種類型，且銷售情況良好。雙拼：三亞新出現(xiàn)的別墅類型，市場接受度較好，同時與本地塊整體形象符合，本地塊可發(fā)展部分雙拼；聯(lián)排：是三亞別墅市場的主要產(chǎn)品之一，市場接收度高；同時能有效實現(xiàn)容積率，成本利潤率高，在本地塊建議發(fā)展；疊拼：因容積率過高，在本地塊不宜發(fā)展獨棟聯(lián)排獨棟疊拼聯(lián)排雙拼03-04年05-06年三亞別墅產(chǎn)品推出類型結(jié)構(gòu)演變時間華宇皇冠翡翠谷南海假期山水國際山水國際套數(shù)66本地塊的類別墅采用聯(lián)排和雙拼兩種形式三亞高端別墅的類型由單A7-02-01地塊的物業(yè)類型及配比建議地塊A7-02-01性質(zhì)：公寓用地容積率：1.56建筑限高：20m用地面積：42100m2建筑面積：65809.92m2A7-02-02地塊綜合容積率為1.56，限高20m的情況下，物業(yè)類型為多層；三亞目前多層的容積率基本在1.0以下，1.56的容積率基本為小高層的社區(qū)形態(tài)；本地塊1.56的多層容積率指標在三亞市場存在過高的問題做足容積率。采用連廊等建筑形態(tài)，通過產(chǎn)品創(chuàng)新、增加產(chǎn)品附加值，打造空中度假別墅的產(chǎn)品概念，提升物業(yè)的價值。方案一以三亞目前的市場為標準，采用1.0左右的容積率指標，犧牲部分容積率。則本地塊總建筑面積為42100m2。方案二類別墅建筑面積約3290m2

多層建筑面積約62520m2

方案二下A7-02-01地塊的物業(yè)配比：67A7-02-01地塊的物業(yè)類型及配比建議地塊A7-02-01分析三亞市場得出，產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓、別墅類的銷售狀況良好，且總價控制是暢銷產(chǎn)品的重要成功因素結(jié)論：目前三亞市場一線海景產(chǎn)權(quán)式酒店及小戶型公寓市場銷售速度快，而別墅市場上推出量占總量的12%，且面積偏大，總價相對高，銷售較慢產(chǎn)權(quán)式酒店單價戶型面積大小比例成功案例銷售速度配套設施公寓海坡片區(qū)均價：10000-15000亞龍灣片區(qū)均價：20000-45000一線海景均價10000，二線海景均價7000，市區(qū)均價3500別墅海坡片區(qū)15000-28000亞龍灣片區(qū)12000-25000天域二期：04年10月開盤，推出428套，銷售70%山水國際：06年1月開盤，推出約5萬平米，銷售4萬平米，銷售量為80%三亞目前樓盤入住率隨季節(jié)的變化波動性較大，購買客戶使用平均時間較短，對于景觀享受、投資價值和物業(yè)管理服務是共同關(guān)注的置業(yè)要素，而對配套設施使用率不高，因此較注重長遠規(guī)劃山水國際：06年1月開盤，推出約1萬平米，銷售約5500平米，銷售量為55%明星產(chǎn)品回現(xiàn)快，現(xiàn)金牛產(chǎn)品銷售速度較公寓慢，標桿產(chǎn)品物業(yè)類型推出比例各物業(yè)市場驗證68分析三亞市場得出，產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓、別墅類的銷售狀況良好，且現(xiàn)有三亞濱海住宅物業(yè)開發(fā)中別墅項目占12%左右。公寓項目占88％，其中多層開發(fā)面積約占33%；三亞濱海樓盤月銷售量隨單價的增高而減少。濱海別墅均價為18000元/平米的月平均銷售量約為4套。濱海公寓均價為8000元/平米的月平均銷售量約為18套；小獨棟產(chǎn)品是三亞目前新興的明顯產(chǎn)品；對于本項目來說，小獨棟與類別墅、公寓產(chǎn)品能帶來現(xiàn)金流，同時別墅項目具有較大的市場空間三亞市場銷售速度與售價成反比，高控制總價的小獨棟別墅、類別墅與公寓銷售速度快，別墅項目市場空間較大三亞濱海公寓月銷售量三亞濱海別墅月銷售量現(xiàn)有樓盤公寓項目與別墅項目比例普通公寓產(chǎn)權(quán)式酒店市場亮點：亞龍灣5號6棟70m2的小獨棟別墅，總價200萬元，始推出即銷售一空；07年將推出的公主郡，推出88m2的小獨棟別墅，預定火爆69現(xiàn)有三亞濱海住宅物業(yè)開發(fā)中別墅項目占12%左右。公寓項目占各物業(yè)類型核心價值解析——別墅物業(yè)三亞現(xiàn)有別墅樓盤均價在18000元/平米左右，戶型面積區(qū)間集中在350-450平米之間，大于450平米的別墅項目存在滯銷現(xiàn)象。總價在500-600萬元的一線海景小獨棟別墅項目銷售狀況較好。一線海景公寓均價大于二線海景別墅均價，說明強勢資源占有對別墅本身價值的提升大于自身品質(zhì)的優(yōu)劣。因此，要充分利用一線海景資源大大提升本項目價值。購買客戶一般以休閑度假為主，包括朋友聚會、公司企業(yè)員工療養(yǎng)、培訓等等。現(xiàn)有別墅戶型面積比例海景差異公寓別墅項目價格總結(jié)：目前三亞市場一線海景小獨棟別墅項目市場接受度好，且項目強勢資源的占有可大大提升自身價值，且三亞別墅市場有較大的開發(fā)空間，因此本項目可以充分利用一線海景資源，挖掘客戶需求，豐富別墅市場，大獨棟別墅作為企業(yè)會所，拔高區(qū)域形象；以普通和小獨棟別墅打造特色主題度假空間，打造不同形態(tài)的別墅產(chǎn)品，實現(xiàn)回現(xiàn)和區(qū)域形象70各物業(yè)類型核心價值解析——別墅物業(yè)三亞現(xiàn)有別墅樓盤均價在18各物業(yè)類型核心價值解析——產(chǎn)權(quán)式酒店

產(chǎn)權(quán)式酒店采取“售后包租“的方式，一般投資回報率在6%-8%之間。戶型越小銷售的套數(shù)和面積所占的比例越大。100m2以下的小戶型商品住房銷售比例占總銷售套數(shù)的70.45%，占總銷售面積的54.86%。產(chǎn)權(quán)式酒店和普通公寓的均價基本相同，受所占有資源影響，一二線海景價差較大。產(chǎn)權(quán)式酒店戶型面積較小，100平米以下的小戶型占80%左右。購買客戶一般用于投資，出租經(jīng)營獲取。現(xiàn)有公寓大小戶型銷售套數(shù)比例現(xiàn)有公寓大小戶型銷售面積比例產(chǎn)權(quán)式酒店單價戶型大小客戶需求物業(yè)管理二線海景一線海景以投資為主高標準統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營總結(jié)：目前三亞市場一線海景產(chǎn)權(quán)式酒店項目市場接受度好，主要以酒店形式存在產(chǎn)權(quán)式酒店因地段、經(jīng)營方式、客戶渠道取得不同的銷售效果因此本項目可充分利用一線海景資源，打造產(chǎn)權(quán)式酒店項目，吸引投資客和度假客戶71各物業(yè)類型核心價值解析——產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店采取“售后包各物業(yè)類型核心價值解析——公寓普通公寓價格與占有資源量大小有關(guān)，與其他因素相關(guān)性較小，一二線海景資源價格差異較大；戶型面積以小戶型為主，但大戶型所占比例較產(chǎn)權(quán)式酒店多；購買客戶一般以休閑度假為主要目的，或是自己或是家人、朋友，來放松休息，其它時間則空置；空置時間需要物業(yè)公司幫忙看護，因此對于物業(yè)管理要求較高。普通公寓二線海景一線海景以休閑度假為主貼心的酒店式管理單價戶型大小客戶需求物業(yè)管理普通公寓總結(jié)：目前三亞市場一線海景普通公寓銷售狀況良好，且根據(jù)普通公寓置業(yè)客戶的需求，本項目要充分利用一線海景資源，進行公寓的設計創(chuàng)新，以低總價的提供純粹的度假體驗為核心價值點。同時可以規(guī)劃酒店式社區(qū)公寓，提供貼心細致的酒店式物業(yè)管理，滿足客戶需求。72各物業(yè)類型核心價值解析——公寓普通公寓價格與占有資源量大小有三亞濱海房地產(chǎn)市場對本項目的意義開發(fā)規(guī)模三亞現(xiàn)有濱海住宅物業(yè)規(guī)模相對較小，而本項目占地面積1.5平方公里，具有較大的開發(fā)空間，可實現(xiàn)項目綜合開發(fā)價格差異三大板塊之間樓盤價格無明顯差異，價格的差異性體現(xiàn)在海景資源的占有上，且存在季節(jié)性銷售現(xiàn)象；因此，對于本項目將集中在一線海景資源的競爭上。建筑風格三亞濱海住宅物業(yè)建筑風格以熱帶風情為主，充分體現(xiàn)了熱帶濱海和休閑度假的特點銷售速度及物業(yè)類型三亞濱海樓盤月銷售量隨單價的增高而減少，且公寓項目較別墅項目銷售速度快；開發(fā)以控制總價的小獨棟別墅、聯(lián)排、公寓為主各物業(yè)核心價值產(chǎn)權(quán)式酒店——本項目可充分利用一線海景資源，首先啟動小戶型產(chǎn)權(quán)式酒店項目，吸引投資客，形成第一批置業(yè)熱潮，提升本項目的認知度。公寓——進行公寓的設計創(chuàng)新，以低總價的提供純粹的度假體驗，提供貼心細致的酒店式物業(yè)管理，滿足客戶需求。別墅——本項目可規(guī)劃大獨棟別墅作為企業(yè)會所，拔高區(qū)域形象；以小獨棟別墅打造特色主題度假空間，實現(xiàn)回現(xiàn)和區(qū)域形象73三亞濱海房地產(chǎn)市場對本項目的意義開發(fā)規(guī)模三亞現(xiàn)有濱海住宅物業(yè)目前三亞市場上戶型面積區(qū)間目前市場上的銷售狀況表明：各類產(chǎn)品面積區(qū)間集中，公寓80~120平米暢銷；而別墅產(chǎn)品普遍面積大于300平米；TH面積集中在180、300、400三個數(shù)量級左右現(xiàn)有公寓大小戶型銷售套數(shù)比例現(xiàn)有公寓大小戶型銷售面積比例三亞市場上公寓及產(chǎn)權(quán)式酒店戶型面積偏小，市場接受程度較高。因其面積較小，總價低公寓及產(chǎn)權(quán)式酒店戶型面積偏小，大多集中在100平米以下，低總價控制；別墅戶型面積偏大，獨棟別墅大多在300平米以上，聯(lián)排在160平米以上，總價相對較高，受眾面較小公寓獨棟別墅聯(lián)排產(chǎn)權(quán)式酒店74目前三亞市場上戶型面積區(qū)間目前市場上本項目的戶型配比建議物業(yè)類型建議戶型面積套數(shù)比例多層公寓一房：40-60平米40%二房：75-90平米30%三房100-130平米30%別墅大獨棟：300-500平米15%小獨棟：70-250平米55%類別墅：160-200平米30%在符合項目高端定位的基礎上，遵循市場控制總價的快銷原則選擇本項目各物業(yè)類型的主力戶型75本項目的戶型配比建議物業(yè)類型建議戶型面積套數(shù)比例多層公寓一房本項目的產(chǎn)品組合策略本項目采取控制面積小獨棟、聯(lián)排、多層公寓為主導物業(yè)類型，少量大獨棟奠定項目高端形象的方案建筑形式價值體系本方案總建筑面積對于項目的貢獻小獨棟明星產(chǎn)品與現(xiàn)金牛產(chǎn)品的結(jié)合，速度與利潤目標兼顧50000m2成本利潤率較高大獨棟標桿產(chǎn)品、超額利潤來源15000m2樹立高端形象類別墅現(xiàn)金牛產(chǎn)品22000m2做足容積率多層現(xiàn)金牛產(chǎn)品，易于實現(xiàn)，保證回現(xiàn)速度62000m2銷售速度較快，快速回現(xiàn)，降低市場風險76本項目的產(chǎn)品組合策略本項目采取控制面積小獨棟、聯(lián)排、多層公寓

物業(yè)發(fā)展建議77

三亞現(xiàn)有物業(yè)類型構(gòu)造分析濱海休閑度假游、高爾夫健身游、溫泉保健康樂游、潛水探密游、熱帶雨林探險游、民族風情觀光游以及農(nóng)業(yè)觀光游

依托概念創(chuàng)新物業(yè)類型體現(xiàn)星級酒店產(chǎn)權(quán)式酒店公寓酒店公寓別墅式酒店商業(yè)配套娛樂配套體驗式配套物業(yè)創(chuàng)新物業(yè)類型物業(yè)創(chuàng)新體現(xiàn)規(guī)劃建筑形態(tài)商業(yè)設施配套園林景觀設置主體營銷活動文化理念展現(xiàn)導向原則178三亞現(xiàn)有物業(yè)類型構(gòu)造分析濱海休閑度假游、依托概念創(chuàng)新物業(yè)類型產(chǎn)品：主題社區(qū)主題產(chǎn)品特殊娛樂產(chǎn)業(yè)資源：自然資源人文資源活動：商務活動特色活動濱海度假區(qū)發(fā)展的核心競爭力體現(xiàn)：三個維度（PRA）1產(chǎn)品，2資源，3活動產(chǎn)品Product活動Activity資源Resource度假區(qū)發(fā)展度假內(nèi)容的三個維度主題生態(tài)多元導向原則279產(chǎn)品：濱海度假區(qū)發(fā)展的核心競爭力體現(xiàn)：三個維度（PRA）1產(chǎn)物業(yè)發(fā)展建議——國際濱海度假區(qū)價值體系原生態(tài)的，可出行的，水上漂移度假島銷售度假物業(yè)景觀設計建議服務與管理度假娛樂活動計劃區(qū)域配套設施建筑設計建議度假游憩設施80物業(yè)發(fā)展建議——國際濱海度假區(qū)價值體系銷售度假物業(yè)景觀設計建本項目物業(yè)發(fā)展建議的考慮方向市場競爭自身條件原生態(tài)的，可出行的，水上漂移度假島國際案例目標客戶本項目的目標客戶對高端熱帶濱海度假的需求是什么？——充分考慮目標客戶的需求要素三亞目前的高端度假物業(yè)開發(fā)水平如何？——在市場上形成差異化競爭力國際頂級濱海度假區(qū)是如何打造的？——借鑒國際先進經(jīng)驗最大化挖掘本項目的資源條件；與項目整體定位相一致81本項目物業(yè)發(fā)展建議的考慮方向市場競爭自身條件原生態(tài)的，可出本項目物業(yè)發(fā)展建議原則原則一：充分建立與海的聯(lián)系，做足海文章；稀缺的海景為最具吸引力的度假資源，度假物業(yè)與度假主題等要充分建立與海的聯(lián)系，做足海文章，打造本項目國際頂級熱帶濱海度假天堂的吸引力和高端度假物業(yè)的價值體系；原則二：以內(nèi)部水系為串連，建立體驗之旅；

以內(nèi)部水系為串連，充分布置本項目的度假物業(yè)、度假活動和公共配套，建立完全的體驗之旅，產(chǎn)生震撼效果；原則三：營造國際頂級熱帶濱海度假氛圍，滿足度假精神訴求；

在硬件打造的基礎上，實現(xiàn)軟性的氛圍打造，滿足高端濱海度假的各種精神訴求。原則四：以原生態(tài)為主題，以保護生態(tài)為前提

原生態(tài)既是本項目開發(fā)的要求，也是特色和核心競爭力所在物業(yè)發(fā)展建議必須解決的事充分整合利用資源，打造濃郁的國際頂級熱帶濱海度假氛圍，構(gòu)建富有競爭力的度假物業(yè)價值體系物業(yè)發(fā)展建議原則82本項目物業(yè)發(fā)展建議原則原則一：充分建立與海的聯(lián)系，做足海文章規(guī)劃設計分析

華宇產(chǎn)權(quán)式度假酒店---與本項目功能定位相似性強，主題鮮明，集規(guī)劃，建筑表達，文化營銷等為一體案例中軸線副軸線集交通，景觀，文化于一體。承托從起始---高潮---結(jié)尾的規(guī)劃理念。副軸線聯(lián)排別墅獨棟式別墅多層酒店公寓別墅獨棟別墅雙拼別墅多層酒店公寓起始高潮結(jié)尾商業(yè)設施商業(yè)設施1以酒店業(yè)務發(fā)展軸線為核心，服務兩翼居住和商業(yè)板塊，達到空間分區(qū)設計。2兩翼由于功能需要，規(guī)劃出專題式軸線服務功能板塊，同時起到配合主題，分解主題功能的作用。五星級酒店服務區(qū)公寓區(qū)商業(yè)區(qū)獨棟式別墅區(qū)混和型別墅區(qū)83規(guī)劃設計分析華宇產(chǎn)權(quán)式度假酒店---與本項目功能定位相似性華宇產(chǎn)權(quán)式度假酒店---注重整體建筑風格的諧調(diào)性，特色建筑的打造建筑設計分析

1傳統(tǒng)式中國建筑，廊，橋，庭院等交相呼應2注重整體建筑風格的協(xié)調(diào)性；如公共服務建筑與住宅，別墅區(qū)建筑中式元素的一致性和聯(lián)達性。84華宇產(chǎn)權(quán)式度假酒店---注重整體建筑風格的諧調(diào)性，特色建筑的景觀設計及細部分析

華宇產(chǎn)權(quán)式度假酒店---中式主題明確后，氛圍濃厚，且主題元素深入到每個角落，細化到每個節(jié)點走廊庭院門休息場景電梯間水景過廊85景觀設計及細部分析華宇產(chǎn)權(quán)式度假酒店---中式主題明確后，酒店物業(yè)86酒店物業(yè)86每套房間以某一特定主題，來體現(xiàn)酒店的建筑風格和裝飾藝術(shù)，以及特定的文化氛圍，讓入住客戶獲得富有個性的文化感受；同時將服務項目融入主題，以個性化的服務取代一般化的服務，讓顧客獲得歡樂、知識和刺激。RomanceSkyRoomMiniMaxiOldmillJungleRockWilhelmTell主題酒店12/18/202287每套房間以某一特定主題，來體現(xiàn)酒店的建筑風主題酒店親切、自然

以鄉(xiāng)村風情為主題

心曠神怡

以航海為主題以賽車為主題

讓車迷瘋狂

以地下溶洞為主題體驗別樣風格風格各異，令人眼花繚亂，可根據(jù)自己的喜好不同，選擇不同主題的套房。12/18/202288主題酒店親切、自然以鄉(xiāng)村風情為主題心曠神怡以航海為主題面積（平米）經(jīng)營模式作用水岸配套多功能大廳1000委托經(jīng)營或把經(jīng)營權(quán)讓渡給相關(guān)管理公司；別墅酒店可租可賣增加社區(qū)價值，后期經(jīng)營持續(xù)的收益健身、SPA、美容1000洽商、會議1300室內(nèi)游泳池1200水上配套餐館500咖啡吧、酒吧500合計5500主題酒店：

——以水設施為配套以水設施作為主題酒店配套，體驗與海的關(guān)聯(lián)12/18/202289面積（平米）經(jīng)營模式作用水岸配套多功能大廳1000委托經(jīng)營或水系穿過酒店的大堂，強調(diào)概念的具象化昭示，建立獨一無二的形象昭示12/18/202290水系穿過酒店的大堂，強調(diào)概念的具象化昭示，建立獨一無二的形象小獨棟別墅70-100平米，特色產(chǎn)品

100-150平米，創(chuàng)新產(chǎn)品

180-250平米，主力產(chǎn)品

91小獨棟別墅70-100平米，特色產(chǎn)品100-150平米，創(chuàng)小獨棟別墅的核心價值——富有特色的主題度假功能空間，低總價高附加值的別墅度假感受產(chǎn)品策略產(chǎn)品創(chuàng)新觀念：由賣別墅轉(zhuǎn)為“賣地”的產(chǎn)品構(gòu)造理念1產(chǎn)品發(fā)力點：獨棟的別墅建筑形式+低總價＋特色主題空間2設計要點：增加室外配套空間，打造特色的主題度假功能空間3在保持較低總價范圍的前提下，產(chǎn)品全面在私人空間和公共空間的處理營造上發(fā)力，打造富有特色的主題空間小獨棟別墅產(chǎn)品建議92小獨棟別墅的核心價值——富有特色的主題度假功能空間，低總價高戶型特征——大面積的私家庭院開敞的半私密度假空間；半室外休憩空間，作為室內(nèi)空間功能的外延開敞的室外休憩區(qū)

室外泳池與休憩區(qū)

大面積庭院

陽臺休息區(qū)庭院露天SPA私家花園私家花園93戶型特征——大面積的私家庭院開敞的半私密度假空間；半室外休憩室內(nèi)盡量不用隔墻，部分室內(nèi)功能空間融合或簡化，增強空間感小戶型設置簡易廚房臥室與客廳無明顯區(qū)隔94室內(nèi)盡量不用隔墻，部分室內(nèi)功能空間融合或簡化，增強空間感小戶打造特色主題的氛圍產(chǎn)品主題氛圍產(chǎn)品

生態(tài)主題家庭度假主題二人世界主題95打造特色主題的氛圍產(chǎn)品主題氛圍產(chǎn)品生態(tài)主題家庭主題空間營造參考96主題空間營造參考9670-100平米小別墅-二人世界主題市場現(xiàn)狀：70-100平米的度假型別墅是世界旅游勝地盛行的產(chǎn)品。在國內(nèi)僅三亞引進，作為新興產(chǎn)品，銷售很好，單價達到普通大戶型的2倍左右，并導致大戶型別墅滯留。功能分配：占地350平米左右，50平米的私家泳池，200平米左右的花園以及100平米的住宅，容積率為0.3的低密度產(chǎn)品。亞龍灣五號70平米獨棟小戶型獨棟內(nèi)景9770-100平米小別墅-二人世界主題市場現(xiàn)狀：功能分配：占地參考戶型1------70-100平米左右單房（平層）戶型特點：1.寬闊的大觀景臺可以盡情融入自然,充分展示了度假情趣；2.臥室內(nèi)帶mini吧臺；3.起居室和臥室功能融合，充分節(jié)省室內(nèi)空間；4.主臥旁的推拉門可以直接通向觀景臺活動空間,并且不用走出臥室就可以盡享室外自然美麗的風光98參考戶型1------70-100平米左右單房（平層）戶型特起居室臥室連廊陽臺衛(wèi)生間樓梯露臺臥室戶型特點：1.公共活動區(qū)域空間挑高，增大采光面2.入室露臺，室內(nèi)旋轉(zhuǎn)樓梯增加度假情趣3.盡量少設置隔墻,整個空間顯得開闊,通透4.二樓臥室通過連廊可以直接到達陽臺欣賞室外景色參考戶型2------100-150平米左右兩房一層平面二層平面99起居室臥室連陽臺衛(wèi)生間樓梯露臺臥室戶型特點：參考戶型2---參考戶型3------180-250平米左右三房露天車位地下一層（家庭活動區(qū)）首層（禮儀接待區(qū)）二層（客房區(qū)）三層：51平方米（私密休息區(qū)）下沉庭院戶型特點：1.窄面寬，大進深，充分發(fā)揮土地價值2.下沉式庭院，增強小面積庭院的空間感3.露天車位，提高產(chǎn)品的性價比，減少其占地面積4.利用層數(shù)做到功能區(qū)分，克服單層面積過小的劣勢100參考戶型3------180-250平米左右三房露天車位地下-大獨棟別墅450-550平米

可定制產(chǎn)品雙泳池別墅

101-大獨棟別墅450-550平米可定制產(chǎn)品雙泳池別墅101豪華別墅戶型設計的核心價值——體現(xiàn)樓王奢華極致感，樹立高端形象產(chǎn)品發(fā)力點：開闊的尺度空間+氣派的奢華感設計要點：資源強勢、獨家私密、地上面積區(qū)間450-550平方米，總建筑面積700-800平方米宅基地面積1000-1300平方米，其中集中花園面積至少500平方米地上二層或二層半，地下一層，地下面積200-250平方米室內(nèi)車庫，雙車位5間臥室，包括2個主臥區(qū)，3間次臥室起居室面寬在6-9米一層主要功能空間包括起居室、餐廳、家庭室、中西櫥、臥室；二層主要功能空間為主次臥室；設備間與用人房置于地下。豪華獨棟別墅產(chǎn)品建議102豪華別墅戶型設計的核心價值——體現(xiàn)樓王奢華極致感，樹立高端形個性化定制專署別墅103個性化定制專署別墅103最大化建立與海的直接聯(lián)系，體現(xiàn)對稀缺海景資源的強勢占有104最大化建立與海的直接聯(lián)系，體現(xiàn)對稀缺海景資源的強勢占有104頂級別墅通過大體量的別墅和超大花園面積體現(xiàn)尊貴感500平米以上別墅范圍105頂級別墅通過大體量的別墅和超大花園面積體現(xiàn)尊貴感500平米以私人配套空間私人網(wǎng)球場

開放式客廳106私人配套空間私人網(wǎng)球場開放式客廳106推薦戶型１——雙臥雙泳池1234567891011121314151617171819201234567891011121314151617181920入口廚房M&E/STO過道涼廊次衛(wèi)次臥衣帽間主人浴室房泵房室外淋浴室內(nèi)淋浴主衛(wèi)主臥室內(nèi)泳池過廊日光浴房室外泳池涼亭日光浴房21內(nèi)湖總建面488.6平米PoolVillas戶型——給所有的度假游客很大的觸動，找到了天堂的感覺107推薦戶型１——雙臥雙泳池123456789101112131PoolVillas物業(yè)雙房式雙泳池別墅豪華雙泳池別墅雙泳池別墅108PoolVillas物業(yè)雙房式雙泳池別墅豪華雙泳池別墅雙聯(lián)排別墅的核心價值——渲染豪華享受的生活氛圍產(chǎn)品發(fā)力點：別墅居住形態(tài)+低總價設計要點：別墅形態(tài)，產(chǎn)品創(chuàng)新，突顯價值感以四聯(lián)、三聯(lián)為主流在成本允許情況下，盡量加大面寬，在景觀好的位置安排大面寬的戶型，但層數(shù)一般在2層，控制總面積；引入中庭花園或者透天窗來改善通風和采光，并將室內(nèi)庭院和中庭結(jié)合起來非對稱處理，降低聯(lián)排單調(diào)外觀部分設置半地下室或附設面積，增加贈送面積提高縱向、橫向的空間交流，通過錯層等提高空間層次感。聯(lián)排別墅產(chǎn)品建議109聯(lián)排別墅的核心價值——渲染豪華享受的生活氛圍產(chǎn)品發(fā)力點：設計公寓的核心價值——通過適度創(chuàng)新、高附加值實現(xiàn)空中別墅的生活產(chǎn)品發(fā)力點：空中別墅的生活設計要點：退臺設計+大開間面寬一層花園或地下室進行附送逐層進行退臺設計非一層贈送露臺房間加大面寬為先，其次則為通風注意上層與下層之間的視線干擾公寓產(chǎn)品建議110公寓的核心價值——通過適度創(chuàng)新、高附加值實現(xiàn)空中別墅的生活產(chǎn)花園洋房六大價值點352164巧妙的入戶方式獨特的露臺空間多景式情景房豐富的建筑形態(tài)氣派的橫向客廳豪華的頂層套房123456私家院子、陽光房、露臺、層層退臺的建筑形式111花園洋房六大價值點352164巧妙的入戶方式1生態(tài)保護與生態(tài)利用項目發(fā)展亦致力于保護生態(tài)環(huán)境，以保持區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展采用木材、石材等原生態(tài)的建材把景觀與水的利用和處理結(jié)合起來非常關(guān)鍵，節(jié)約能源、滿足生態(tài)的需求112生態(tài)保護與生態(tài)利用項目發(fā)展亦致力于保護生態(tài)環(huán)境，以保持區(qū)域物業(yè)發(fā)展建議——國際濱海度假區(qū)價值體系原生態(tài)的，可出行的，水上漂移度假島銷售度假物業(yè)景觀設計建議服務與管理度假娛樂活動計劃區(qū)域配套設施建筑設計建議度假游憩設施113物業(yè)發(fā)展建議——國際濱海度假區(qū)價值體系銷售度假物業(yè)景觀設計建遵循原生態(tài)的景觀設計原則從當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的本位出發(fā)，考慮如何為現(xiàn)有生態(tài)系統(tǒng)提供更充分的生存環(huán)境，使建筑能夠與原生態(tài)共存，形成極具特色的自然開放空間。尊重原有的水系脈絡，形成景觀走廊，與環(huán)湖開放空間連為一體，水系沖溝往往是植被豐茂之處，形成豐富的自然景觀體系。盡量減少規(guī)劃道路長度，保留更多的自然地形。在滿足交通功能的情況下，減少車行道路的寬度。打造小區(qū)域的主題景觀中心，充分與現(xiàn)有的地貌，水域，及椰林資源相結(jié)合。本土特征、自然要素的利用以及氣候因素的考慮是休閑環(huán)境空間設計的關(guān)鍵所在。以東西向景觀軸增加地塊內(nèi)部面海方向的通透性，將海景引入社區(qū)內(nèi)，形成最大的自然海景景觀。休閑社區(qū)的設計手法：1.地形起伏，景觀控制正負零；2.步道宜窄，線形宛轉(zhuǎn)曲勝直；3.廣場宜小，隱形外延貴綠蔭；4.密植分層，木色秀潤掩墻基；5.自然坡岸，經(jīng)營水景可用巧；6.弱化通路，消防車道痕跡無。114遵循原生態(tài)的景觀設計原則從當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的本位出發(fā)，考慮如何建筑和道路，做到建筑融于環(huán)境之中115建筑和道路，做到建筑融于環(huán)境之中115小區(qū)域主題景觀116小區(qū)域主題景觀116碼頭和海岸棧道增強親海居住的體驗性與趣味性117碼頭和海岸棧道增強親海居住的體驗性與趣味性117原生態(tài)材料的棧道，充分營造氛圍118原生態(tài)材料的棧道，充分營造氛圍118通過各種小品元素的建立，拉近與海的距離，營造濱海生活的感覺119通過各種小品元素的建立，拉近與海的距離，營造濱海生活的感覺1社區(qū)外家具——廣場上的標志物，商業(yè)街上、濱海大道上以及其他所有區(qū)域公共空間中的雕塑、小品突出國際性度假區(qū)的特點120社區(qū)外家具——廣場上的標志物，商業(yè)街上、濱海大道上以及其他所物業(yè)發(fā)展建議——國際濱海度假區(qū)價值體系原生態(tài)的，可出行的，水上漂移度假島銷售度假物業(yè)景觀設計建議服務與管理度假娛樂活動計劃區(qū)域配套設施建筑設計建議度假游憩設施121物業(yè)發(fā)展建議——國際濱海度假區(qū)價值體系銷售度假物業(yè)景觀設計建營造區(qū)域度假氛圍，打造區(qū)域頂級形象的住宅產(chǎn)品及相關(guān)配套建議提出的配套須在開盤前到位，以最好的區(qū)域形象展示配合開盤物業(yè)成功銷售保證項目成功起勢，必須打造頂級旅游度假區(qū)域形象，消除區(qū)域陌生感區(qū)域形象的打造包括：能充分展示海景的頂級物業(yè)、頂級而富有特色的休閑游憩設施、頂級的服務必做配套增強區(qū)域吸引力增強物業(yè)吸引力區(qū)域公共配套完善的路網(wǎng)區(qū)域標識物濱海度假生活體驗區(qū)域：濱海木棧道、濱海觀景亭濱海碼頭、船塢酒店會所配套水上高爾夫獨一無二的海灘游泳池紅酒坊、雪茄坊、高尚派對區(qū)私人物業(yè)及私家配套頂級旅游度假物業(yè)私家車道私人碼頭（根據(jù)情況備選）私家陽光海岸沙灘社區(qū)服務依托酒店對社區(qū)提供五星級酒店服務122營造區(qū)域度假氛圍，打造區(qū)域頂級形象的住宅產(chǎn)品及相關(guān)配套建議提利用酒店配套，打造頂級設施及服務的五星級會所——水上高爾夫提供高尚生活體驗場所：紅酒坊、雪茄坊、提供高尚排對場所等其他會所服務設施建議：spa、健身、球類運動場、室內(nèi)恒溫游泳池度假游憩設施123利用酒店配套，打造頂級設施及服務的五星級會所——水上高爾夫提沙灘游泳池、紅酒坊、雪茄坊、高尚派對場所室外沙灘泳池紅酒坊雪茄坊高尚派對場所度假游憩設施124沙灘游泳池、紅酒坊、雪茄坊、高尚派對場所室外沙灘泳池紅酒坊雪奢華的俱樂部生活－SPA俱樂部125奢華的俱樂部生活－SPA俱樂部125私家游艇碼頭、私人海灘私人游艇碼頭私家沙灘度假游憩設施126私家游艇碼頭、私人海灘私人游艇碼頭私家沙灘度假游憩設施126多功能復合式場所

大型會議中心小型商務會議商務展示家庭聚會戶外商談婚慶典禮度假游憩設施127多功能復合式場所

度假游憩設施127椰子洲島獨木舟、皮劃艇、橡皮圈、漂流、魚具設施、沙灘排球、野營烤肉。設施采用租賃形式可隨通貨及季節(jié)不同而變化有航行俱樂部，為會員提供付費私人住宿環(huán)境及設施為團體及家庭專門服務機構(gòu)及預定椰林天然SPA獨木舟、垂釣等生態(tài)活動度假游憩設施128椰子洲島獨木舟、皮劃艇、橡皮圈、漂流、魚具設施、沙灘排球、野溫馨愜意的綠色休憩設施度假游憩設施129溫馨愜意的綠色休憩設施度假游憩設施129HealthClub&Spa練習設施Exercisefacility一對一的專門訓練，25米跳臺泳池，戶外泳池健身中心Fitnesscenter泳池，桑拿，蒸汽浴全身護理Bodytreatments利用海藻海鹽等全天然植物對人體進行按摩使皮膚重見活力度假游憩設施130HealthClub&Spa練習設施Exerci各色主題的海上飄移載體（綠色環(huán)保游船，主題不一，功能各異，用途有別）區(qū)域配套設施131各色主題的海上飄移載體（綠色環(huán)保游船，主題不一，功能各異，用碼頭設置（由單體碼頭到聯(lián)合碼頭）區(qū)域配套設施132碼頭設置（由單體碼頭到聯(lián)合碼頭）區(qū)域配套設施132多功能主題廣場主題廣場可依托基地地形變化設計，或下沉，或抬起，結(jié)合地貌資源，或圍合，或開敞，及半圍合式廣場。豐富區(qū)域空間設置，盡可能做到資源利用最大化。區(qū)域配套設施133多功能主題廣場主題廣場可依托基地地形變化設計，或下沉，或抬起物業(yè)發(fā)展建議——國際濱海度假區(qū)價值體系原生態(tài)的，可出行的，水上漂移度假島銷售度假物業(yè)景觀設計建議服務與管理度假娛樂活動計劃區(qū)域配套設施建筑設計建議度假游憩設施134物業(yè)發(fā)展建議——國際濱海度假區(qū)價值體系銷售度假物業(yè)景觀設計建24小時全方位物業(yè)服務管理系統(tǒng)出入口控制系統(tǒng)家庭防盜和事故處理報警系統(tǒng)保安巡邏簽到系統(tǒng)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)水電煤氣自動抄表計費系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)網(wǎng)絡快速干道接口?????13524小時全方位物