佛山市場定位報告廣西區域公司2017.08.11佛山市場定位報告1地塊項目屬性市場背景競爭市場項目定位AnalyzeSystem區域屬性配套體系用地條件房價地圖項目界定報告體系地塊市場背景競爭市場項目定位AnalyzeSystem區域2【區域屬性】佛山全國重要的制造業基地，珠三角地區西翼經貿中心和綜合交通樞紐，項目位于佛山市禪城區，屬A+類地塊，地段價值極高。佛山市區域格局：佛山位于廣東省中部，地處珠三角腹地，毗鄰港澳，東接廣州，南鄰中山。是“廣佛都市圈”、“廣佛肇經濟圈”、“珠江-西江經濟帶”的重要組成部分。2016年城市GDP8630億，排名全區第三，人均GDP116141元。本案南海區禪城區順德區高明區三水區本案【區域屬性】佛山全國重要的制造業基地，珠三角地區西翼經貿中心3【區域屬性】廣東省經濟排名前三，近兩年增速在7%以上；2007-2016年佛山市生產總值及其增長速度2016年廣東各市GDP排行1廣州19610.94億元2深圳19492.60億元3佛山8630.00億元4東莞6827.67億元5惠州3412.17億元6中山3202.78億元7茂名2636.74億元8湛江2584.78億元9江門2418.78億元10珠海2226.37億元11肇慶2084.02億元12汕頭2080.54億元13揭陽2032.61億元14清遠1388.10億元15陽江1319.33億元16韶關1218.39億元17梅州1045.56億元18潮州976.83億元19河源898.72億元20汕尾828.49億元21云浮778.28億元【區域屬性】廣東省經濟排名前三，近兩年增速在7%以上；204【區域屬性】城市地位佛山實現地區生產總值8630億元，人均地區生產總值突破11萬元，躋身高收入城市行列。行政區劃禪城區南海區順德區山水區高明區常駐人口110.1萬人258.88萬人246.17萬人62.26萬人42萬人區域面積154k㎡1074k㎡806k㎡874k㎡960k㎡

佛山，國家歷史文化名城，廣佛都市圈組成部分城市特點：佛山市下轄5個市轄區，常住人口735.06萬，佛山市的城鎮化率為94.89%。城鎮化水平極高，從統計局公布數據來看，戶籍人口383萬，全市流動人口422萬，其中南海區最多，有較強的人口吸附力。本項目【區域屬性】城市地位佛山實現地區生產總值8630億元，人均地5【配套體系】周邊配套成熟，教育資源、交通配套齊全，商業核心區。生活配套項目位于禪城區核心位置，生活配套設施齊全。教育配套項目直線距離2公里范圍內分布有佛山第二中學、禪城玫瑰小學、鴻業小學、鐵軍小學等多家院校。醫療配套地塊西南側1公里為佛山市第一人民醫院，西北側1.8公里為佛山市第二人民醫院。交通配套地塊位于主干道文華中路、季華六路交叉口，項目西側0.7公里為佛山地鐵3號線（在建）電視臺站，無縫連接廣州市。文華公園佛山第二中學第二人民醫院地塊位置第一人民醫院亞洲藝術公園禪城玫瑰小學鴻業小學鐵軍小學三號線（在建）電視臺站【配套體系】周邊配套成熟，教育資源、交通配套齊全，商業核心區6【用地條件】地塊容積率4.15，限高60米，為中小規模優質居住用地。有利因素：禪城區作為佛山老城區，周邊生活配套設施齊全，具有較大的人口吸附能力。不利因素：禪城區限購，商業配建面積較大。周邊環境：禪城區核心區位，周邊生活配套設施齊全，人口基數較大，適合居住。地形地貌：地塊方正，展示面較好，面積中等，容積率較高，適合我司優質高層、公寓產品配置。佛山市文化路地塊項目位置行政隸屬佛山禪城區地塊地段文華路以東、季華路以南地塊設計條件（詳見地塊相關規劃文件）用地面積82164㎡容積率4.15計容建面190000㎡建筑密度A地塊裙樓≤50%塔樓≤40%綠化率A地塊≥25%出讓起始價/A地塊裙樓≤30%塔樓≤20%B地塊≥30%住宅面積41600㎡商業面積80000㎡起拍樓板價/用地性質住宅、商服車位/競買保證金/特殊要求2）共104畝，目前可開發87畝，總建面積190000方，村返還190000方*36%=68400方。公司余190000*64%=121600方。

（其中41600平方為住宅，80000平方可建公寓（大小建公寓（大小建公寓（大小不限））。③地塊西側②地塊內景①地塊東側地塊位置【用地條件】地塊容積率4.15，限高60米，為中小規模優質居7【房地價圖】項目周邊在售樓盤售價段在16000-19500左右，皺面樓盤均處于斷貨及尾盤階段，板塊內市場存量極少，有利于后期市場爆量。招商臻園(精裝)開盤時間：2015.12容積率：3.5占地面積：28400平售價：18000元/m2本案綠地中心·璀璨天城(精裝)開盤時間：2016.9容積率：5.53占地面積：156000平售價：19500元/m2兆陽·O立方(精裝公寓)開盤時間：2016.3容積率：8.5占地面積：11580平售價：18000元/m2越秀·嶺南雋庭(精裝公寓)開盤時間：2016.4容積率：3.5占地面積：28400平售價：16000元/m2【房地價圖】項目周邊在售樓盤售價段在16000-19500左8【項目界定】通過區域屬性、配套體系、用地條件分析，確定地塊位置現狀利好，優質交通配套資源，成熟社區，具有良好的開發可行性。便捷交通資源市中心核心區項目東邊地鐵3號線電視臺站（在建）距離項目僅0.7公里。禪城為成熟核心老城區，人口密度大，生活配套齊全，有較大的人口吸附能力。市場認可度高高端完善體系項目層面:區域層面:享老城高端配套規劃，尊享禪城核心區唯一擁有大型湖景資源的亞藝湖公園。禪城作為佛山老城區，項目周邊配套有2個公園，生活氣息濃厚，市場認可度高。便捷交通體系項目臨近主干道文化路及季華六路，通達性高。規模適中易快速開發規模適中易快速開發；4.15容積率適合剛需物業，12萬方，開發快，走量快。關鍵詞：成熟社區、完善的配套體系、規模適中小項目【項目界定】通過區域屬性、配套體系、用地條件分析，確定地塊位9地塊項目屬性市場背景競爭市場項目定位AnalyzeSystem報告體系政策環境土地市場市場總量市場量價供需結構總價結構市場背景地塊市場背景競爭市場項目定位AnalyzeSystem報告10【政策環境】佛山市部分區域限購，首套首付30%、二套40%，市場處于調整期。事件時間內容限購政策首次公布2016.10.7限購區域本地、外地限購2套，2套房需1年社保；首套房首付30%，二套房首付40%。限購政策一次收緊2017.3.24限購區本地限購2套，外地限購1套。限價政策首次公布2017.6.1各區劃定新建商品房價格備案標準，超過備案價格的不備案、不發證、不銷售。佛山二手房限購2017.6.17佛山二手房限購政策細則發布，直系親屬間房屋產權轉移不納入住房限購范圍，但計入家庭擁有住房套數。【政策環境】佛山市部分區域限購，首套首付30%、二套40%，11【土地市場】2017年上半年佛山土地市場活躍，政府積極推地，各大房企紛紛入駐及布局佛山市場。●據統計，2017年上半年全市共成交47宗商住用地，總占地面積達2萬平米，其中住宅用地成交41宗，商業用地成交6宗。●從成交區域看，上半年土地成交的主力區域集中在順德、三水、高明，其中順德共成交14宗地塊南海和禪城商住地也有成交，均只有5宗地塊成交，全部為住宅用地，吸引了各大品牌房企競相進入。【土地市場】2017年上半年佛山土地市場活躍，政府積極推地，12【土地市場】2017年上半年佛山土地市場活躍，政府積極推地，各大房企紛紛入駐及布局佛山市場。【土地市場】2017年上半年佛山土地市場活躍，政府積極推地，13【市場總量】佛山市整體市場庫存量極少，去化周期僅4個月。截至2016年，佛山市整體652萬方，去化周期4.08個月；其中禪城區庫存僅61.19萬方，去化周期不足3個月。2016年底商品住房（住宅）庫存情況區域供應面積成交面積金額

（億元）均價

（元/m2）存量去化周期

（月）禪城區192.82246.12274.7911164.9261.192.98南海區554.92730.67825.8411302.47221.373.64順德區467.22557.38498.328940.41195.814.22高明區95.33139.9775.745411.2163.095.41三水區174.46244.42160.626571.3110.815.44全市合計1484.751918.561835.3143390.31652.274.08【市場總量】佛山市整體市場庫存量極少，去化周期僅4個月。截至14【市場量價】佛山房地產市場處于穩中有升水平。佛山市主城區2017年上半年商品住宅房成交面積648萬㎡，平均售價10404元/㎡。【市場量價】佛山房地產市場處于穩中有升水平。佛山市主城區2015【市場量價】禪城區成交均價一路走高。區域2017均價2016均價2015均價禪城12422110549450南海117561206710120順德1043789327938高明647854435093山水830369498303禪城區作為佛山市老城區，設施配一套齊全，人口密集度高，房價抗風險能力極強，2015年以來禪城區房價一路走高，截至2017年中，均價達到12422元/m2。【市場量價】禪城區成交均價一路走高。區域2017均價201616板塊內樓盤供需戶型主力為80-140㎡，成交主力戶型80-100㎡，主要以首置、首改需求為主。。【面積結構】板塊區域內商品住宅主力供需段為80-140㎡。面積段供應套數占比成交套數占比供求比80以下3194.52%5227.80%0.6180-100242934.41%281842.12%0.86100-120165423.43%92613.84%1.79120-140148921.09%113216.92%1.32140-1605868.30%5878.77%1.00160-1802123.00%3274.89%0.65180-2002413.41%2143.20%1.13200-220861.22%440.66%1.95220-24000.00%20.03%0.00240-260120.17%130.19%0.92260-28020.03%70.10%0.29280-30000.00%60.09%0.00300以上300.42%921.38%0.33匯總7060100.00%6690100.00%1.06板塊內樓盤供需戶型主力為80-140㎡，成交主力戶型80-117【總價結構】板塊區域內商品住宅成交主力總價段為140萬元以下。暢銷產品階段位于140萬元以下，根據本項目定位中端剛需型定位，建議設置為小面積低總價戶型，有利于快速去化。總價段（萬元）成交面積占比成交套數占比100以下17792423.06%193428.91%100-1208241810.68%83312.4540%113616.98%140-160689508.94%6189.24%160-180712189.23%5608.37%180-200735309.53%5658.45%200-220344154.46%2453.66%220-240517546.71%3365.02%240-260137551.78%811.21%260-300346284.49%1952.91%300-340117431.52%660.99%340-38044340.57%140.21%380-40011310.15%50.07%匯總771554100.00%6690100.00%【總價結構】板塊區域內商品住宅成交主力總價段為140萬元以下18【市場背景】根據評估禪城區市場認可度高，市場存量不多，中高品質產品進入市場有很大潛力。佛山市上半年共出讓49宗地塊，出讓總面積達225萬方，環比上漲30%，土拍攬金416億，環比上漲38%。市場運營地土地市場，成交火爆2017年上半年成交648萬㎡,銷售均價10404元/㎡，成交量受限購政策影響較為平穩，成交價穩步提升。房量穩價漲，容量增加禪城區位于佛山市核心城區，板塊內土地供應量低，存量較少。格核心城區，供不應求市場供需兩旺，主力需求以80-140㎡剛需首改為主（占73%）產品結構產剛需首改，主流暢銷板塊內產品房型兩、三房為主，四房為輔，房型面積偏向首置需求；戶首置為主，首改為輔板塊內市場待售量61.19萬方，去化周期2.98個月，成熟區域市場認可度高，進入市場存在爆量的可能。存量潛量量成熟板塊，存量較少【市場背景】根據評估禪城區市場認可度高，市場存量不多，中高品19地塊項目屬性市場背景競爭市場項目定位AnalyzeSystem報告體系競爭策略市場爆量市場總結地塊市場背景競爭市場項目定位AnalyzeSystem報告20【招商臻園競爭策略】本案以新亞洲風格為主設計元素，為當地主流高品質產品，去化率高。約88㎡三房兩廳兩衛約115㎡三房兩廳兩衛項目名稱招商臻園地址文華路東側、彩虹路北側建筑面積12.88萬方容積率3.5主力戶型三房（113）、四房（143）、四房復式（239）開盤時間2015年12月目前售價18000元/㎡推案套數650已售套數項目主力戶型區間在113-143平三房-四方，綠化率30%，容積率為3.5。項目共規劃650戶，現一、二期洋房售罄，三期推售300余套，已售200套，剩余100套。三期戶型以小面積為主，88、115平為主力戶型，其中115平戶型占比達到70%；樓盤定位為高端人居住宅，銷售單價達到9000元/m2，但其主推小面積戶型，在總價上進行控制，總體去化率達到80%以上。【招商臻園競爭策略】本案以新亞洲風格為主設計元素，為當地主流21【越秀·嶺南雋庭競爭策略】項目定位為投資型需求（30—50㎡）與本案規模、地段環境、品牌，品質等有一定落差，客戶群體來源不同，屬一般競爭關系。項目名稱越秀·嶺南雋庭地址嶺南大道與同濟路交匯處建筑面積30萬方容積率8.78主力戶型一房（30）、一房（50）、三房（91）開盤時間2016年4月目前售價16000元/㎡推案套數1352已售套數1119單間配套30㎡越秀·嶺南雋庭建筑面積達30萬㎡的項目，項目集住宅、公寓、甲級寫字樓、商業集群等物業于一體。緊鄰佛山市政府、禪城區政府，祖廟商圈和季華路商圈二大商圈交匯。整個樓盤規劃1352戶，30-50平精裝公寓為主力戶型，少量高層在售。1室2廳1衛50㎡2室2廳1衛81㎡3室2廳1衛91㎡【越秀·嶺南雋庭競爭策略】項目定位為投資型需求（30—50㎡22【市場爆量】

去年單盤年度爆量2656套，TOP6樓盤年度爆量在1500套/年以上。2017年1-7月佛山樓盤銷量TOP10項目名稱區域供應套數成交套數成交均價禾粵尚德居南海區306816174653恒大御湖灣南海區452119311711廣佛新動力廣場三水區153611089652南海萬科廣場南海區85810976023融創望江府、龍光玖龍灣禪城區2004107512927博雅濱江公園禪城區65910338566丹灶碧桂園南海區126095510369容桂碧桂園順德區229478810407萬科近域提香南海區117075719159美的明湖花園高明區79274478712016年月佛山樓盤銷量TOP10項目名稱區域供應套數成交套數成交均價匯信華府三水區182226567097恒福新里程三水區140617278616西樵江濱花園錦繡龍灣南海區165016798333保利紫山花園南海區1845165913957碧桂園印象花城順德區1579157813070御江南三水區181215417645普君新城禪城區844149413038佛山萬科城禪城區176014888870金名都南海區1236147520610保利中央公園三水區113114737447【市場爆量】去年單盤年度爆量2656套，TOP6樓盤年度爆23市場容量佛山市樓市近幾年成交量穩步上升，2016年尤為明顯，成交量高達1918萬方，較2015年上升35%。板塊庫存【市場總結】佛山市位于廣佛都市圈內，經濟基礎雄厚，房地產市場發展完善，未來仍具有較高的上升空間。借鑒競爭對手板塊內屬于傳統老區，核心板塊貨量已經不多，大部分項目處于清盤狀態，待售的房源也未獲準預售，中心區域房源顯得很短缺。地塊周邊在售樓盤招商臻園，主打改善型需求，目前少量洋房在售；越秀·嶺南雋庭主力戶型為精裝公寓，項目處于尾盤階段，出貨量不高。核心競爭點項目地處亞藝板塊，坐擁文華公園、亞藝公園雙公園配套；位于文華路與綠景路交匯處，季華路、南海大道，出行方便；周邊配套成熟，省市一級中小學環立，比鄰省三甲醫院，商超市場容量佛山市樓市近幾年成交量穩步上升，2016年尤為明顯，24地塊項目屬性市場背景項目定位AnalyzeSystem報告體系發展戰略項目定位客群定位產品落位價格定位競爭市場地塊市場背景項目定位AnalyzeSystem報告體系發展25【發展戰略】初步定位為“快進快出”中端剛需項目，快速實現現金流及利潤，實現品牌落地。項目特點：中小規模、高速度，快速回流現金公司戰略：依托區位優勢打造純剛需產品，樹立公司形象，實現品牌落地。質：保證利潤，實現現金流，剛需產品量：提升2017年銷售額速：運營要求，高速去化名：適應佛山，品牌落地剛需項目：中高端剛需型快速去化，貢獻業績：現金流項目品牌形象要求：進入佛山市場提升品牌形象┼項目品牌形象承擔角色本項目中等現金流項目本案在中梁集團承擔角色【發展戰略】初步定位為“快進快出”中端剛需項目，快速實現現金26【項目定位】根據項目特色、市場機會點、競爭突破點，發展戰略，導出項目定位：桂林翠竹路剛需首改型成熟配套大城項目項目市場定位思考和推導過程項目所能：挖掘項目自身特色市場所需：尋找市場的機會點目前主城核心區住宅供應少，競品樓盤少，存在進入機會；地塊所屬區域認可度高，人群吸附力大。競爭所弱：整體市場限制禪城區屬于限購范圍。商業指標占比較高，計劃布局公寓產品形象定位:城央核心區位剛需升級成熟住品城央地段.雙公園.成熟配套體系主城中心、中高端、品牌、品質中端品質剛需需求強烈市場限購城中央·雙公園·中高端剛需成熟配套項目處老城區城核心地段，區位優勢明顯，配套完善；中梁出品，大品牌品質保證【項目定位】根據項目特色、市場機會點、競爭突破點，發展戰略，27【客群定位】項目地處亞藝板塊，坐擁文華公園、亞藝公園雙公園配套；周邊配套成熟，省市一級中小學環立，比鄰省三甲醫院，商超，主要以首置首改需求客戶為主。項目客戶圈層圖核心層偶得層第一圈層輔助層第一客戶圈層（60%）禪城區、南海區（主力客群）：一般未能擁有住宅物業22-40歲的青年、中年群體,在廣州、佛山等地做生意或打工的人群；第二客戶圈層（35%）順德、三水、高明等：一般位于佛山市核心城區周邊區域22-55歲的中、青年群體具備一定的經濟實力，有意在佛山落戶，需求佛山市區教育、醫療、戶籍資源。第二圈層第三圈層第三客戶圈層（5%）擁有一定物業，屬于投資型顧客看重樓盤地理位置優越，成熟配套設施【客群定位】項目地處亞藝板塊，坐擁文華公園、亞藝公園雙公園配28【戶型定位】佛山季華六路地塊戶型定位品類面積段戶型落位套比功能及要求高層70-808010%二房一廳80-908840%三房二廳90-1009830%三房二廳100-120105/12020%三房二廳公寓30-403560%一房一廳40-555020%兩房一廳60-806020%兩房兩廳項目計容面積較小，容積率4.15，做出高品質戶型難度較大，建議純剛需+公寓產品參考樓盤：越秀·嶺南雋庭，在售戶型為30-50㎡一房精裝公寓、81㎡兩房、91㎡三房【戶型定位】佛山季華六路地塊戶型定位品類面積段戶型落位套比功29【房地價圖】項目周邊在售樓盤售價段在16000-19500左右，皺面樓盤均處于斷貨及尾盤階段，板塊內市場存量極少，有利于后期市場爆量。招商臻園(精裝)開盤時間：2015.12容積率：3.5占地面積：28400平售價：18000元/m2本案綠地中心·璀璨天城(精裝)開盤時間：2016.9容積率：5.53占地面積：156000平售價：19500元/m2兆陽·O立方(精裝公寓)開盤時間：2016.3容積率：8.5占地面積：11580平售價：18000元/m2越秀·嶺南雋庭(精裝公寓)開盤時間：2016.4容積率：3.5占地面積：28400平售價：16000元/m2【房地價圖】項目周邊在售樓盤售價段在16000-19500左30【價格定位】目前價格/入市價格高層：板塊內在售樓盤招商臻園，高層精裝18000元/

㎡，洋房產品預約25000元/㎡，綠地中心·璀璨天城，高層精裝19500元/㎡；越秀·嶺南雋庭，精裝公寓16000元/

㎡，兆陽·O立方，精裝公寓18000元/

㎡，考慮到我司品牌及項目區位、配套等方面綜合對比均有不足，目前定價為高層15000元/㎡、公寓12000元/㎡，入市價格在高層16000元/㎡、公寓比較合適14500元/㎡。

目前價格入市價格高層1500016000公寓1200014500【價格定位】目前價格/入市價格高層：板塊內在售樓盤招商臻園，31佛山禪城區項目定位報告2017課件32佛山市場定位報告廣西區域公司2017.08.11佛山市場定位報告33地塊項目屬性市場背景競爭市場項目定位AnalyzeSystem區域屬性配套體系用地條件房價地圖項目界定報告體系地塊市場背景競爭市場項目定位AnalyzeSystem區域34【區域屬性】佛山全國重要的制造業基地，珠三角地區西翼經貿中心和綜合交通樞紐，項目位于佛山市禪城區，屬A+類地塊，地段價值極高。佛山市區域格局：佛山位于廣東省中部，地處珠三角腹地，毗鄰港澳，東接廣州，南鄰中山。是“廣佛都市圈”、“廣佛肇經濟圈”、“珠江-西江經濟帶”的重要組成部分。2016年城市GDP8630億，排名全區第三，人均GDP116141元。本案南海區禪城區順德區高明區三水區本案【區域屬性】佛山全國重要的制造業基地，珠三角地區西翼經貿中心35【區域屬性】廣東省經濟排名前三，近兩年增速在7%以上；2007-2016年佛山市生產總值及其增長速度2016年廣東各市GDP排行1廣州19610.94億元2深圳19492.60億元3佛山8630.00億元4東莞6827.67億元5惠州3412.17億元6中山3202.78億元7茂名2636.74億元8湛江2584.78億元9江門2418.78億元10珠海2226.37億元11肇慶2084.02億元12汕頭2080.54億元13揭陽2032.61億元14清遠1388.10億元15陽江1319.33億元16韶關1218.39億元17梅州1045.56億元18潮州976.83億元19河源898.72億元20汕尾828.49億元21云浮778.28億元【區域屬性】廣東省經濟排名前三，近兩年增速在7%以上；2036【區域屬性】城市地位佛山實現地區生產總值8630億元，人均地區生產總值突破11萬元，躋身高收入城市行列。行政區劃禪城區南海區順德區山水區高明區常駐人口110.1萬人258.88萬人246.17萬人62.26萬人42萬人區域面積154k㎡1074k㎡806k㎡874k㎡960k㎡

佛山，國家歷史文化名城，廣佛都市圈組成部分城市特點：佛山市下轄5個市轄區，常住人口735.06萬，佛山市的城鎮化率為94.89%。城鎮化水平極高，從統計局公布數據來看，戶籍人口383萬，全市流動人口422萬，其中南海區最多，有較強的人口吸附力。本項目【區域屬性】城市地位佛山實現地區生產總值8630億元，人均地37【配套體系】周邊配套成熟，教育資源、交通配套齊全，商業核心區。生活配套項目位于禪城區核心位置，生活配套設施齊全。教育配套項目直線距離2公里范圍內分布有佛山第二中學、禪城玫瑰小學、鴻業小學、鐵軍小學等多家院校。醫療配套地塊西南側1公里為佛山市第一人民醫院，西北側1.8公里為佛山市第二人民醫院。交通配套地塊位于主干道文華中路、季華六路交叉口，項目西側0.7公里為佛山地鐵3號線（在建）電視臺站，無縫連接廣州市。文華公園佛山第二中學第二人民醫院地塊位置第一人民醫院亞洲藝術公園禪城玫瑰小學鴻業小學鐵軍小學三號線（在建）電視臺站【配套體系】周邊配套成熟，教育資源、交通配套齊全，商業核心區38【用地條件】地塊容積率4.15，限高60米，為中小規模優質居住用地。有利因素：禪城區作為佛山老城區，周邊生活配套設施齊全，具有較大的人口吸附能力。不利因素：禪城區限購，商業配建面積較大。周邊環境：禪城區核心區位，周邊生活配套設施齊全，人口基數較大，適合居住。地形地貌：地塊方正，展示面較好，面積中等，容積率較高，適合我司優質高層、公寓產品配置。佛山市文化路地塊項目位置行政隸屬佛山禪城區地塊地段文華路以東、季華路以南地塊設計條件（詳見地塊相關規劃文件）用地面積82164㎡容積率4.15計容建面190000㎡建筑密度A地塊裙樓≤50%塔樓≤40%綠化率A地塊≥25%出讓起始價/A地塊裙樓≤30%塔樓≤20%B地塊≥30%住宅面積41600㎡商業面積80000㎡起拍樓板價/用地性質住宅、商服車位/競買保證金/特殊要求2）共104畝，目前可開發87畝，總建面積190000方，村返還190000方*36%=68400方。公司余190000*64%=121600方。

（其中41600平方為住宅，80000平方可建公寓（大小建公寓（大小建公寓（大小不限））。③地塊西側②地塊內景①地塊東側地塊位置【用地條件】地塊容積率4.15，限高60米，為中小規模優質居39【房地價圖】項目周邊在售樓盤售價段在16000-19500左右，皺面樓盤均處于斷貨及尾盤階段，板塊內市場存量極少，有利于后期市場爆量。招商臻園(精裝)開盤時間：2015.12容積率：3.5占地面積：28400平售價：18000元/m2本案綠地中心·璀璨天城(精裝)開盤時間：2016.9容積率：5.53占地面積：156000平售價：19500元/m2兆陽·O立方(精裝公寓)開盤時間：2016.3容積率：8.5占地面積：11580平售價：18000元/m2越秀·嶺南雋庭(精裝公寓)開盤時間：2016.4容積率：3.5占地面積：28400平售價：16000元/m2【房地價圖】項目周邊在售樓盤售價段在16000-19500左40【項目界定】通過區域屬性、配套體系、用地條件分析，確定地塊位置現狀利好，優質交通配套資源，成熟社區，具有良好的開發可行性。便捷交通資源市中心核心區項目東邊地鐵3號線電視臺站（在建）距離項目僅0.7公里。禪城為成熟核心老城區，人口密度大，生活配套齊全，有較大的人口吸附能力。市場認可度高高端完善體系項目層面:區域層面:享老城高端配套規劃，尊享禪城核心區唯一擁有大型湖景資源的亞藝湖公園。禪城作為佛山老城區，項目周邊配套有2個公園，生活氣息濃厚，市場認可度高。便捷交通體系項目臨近主干道文化路及季華六路，通達性高。規模適中易快速開發規模適中易快速開發；4.15容積率適合剛需物業，12萬方，開發快，走量快。關鍵詞：成熟社區、完善的配套體系、規模適中小項目【項目界定】通過區域屬性、配套體系、用地條件分析，確定地塊位41地塊項目屬性市場背景競爭市場項目定位AnalyzeSystem報告體系政策環境土地市場市場總量市場量價供需結構總價結構市場背景地塊市場背景競爭市場項目定位AnalyzeSystem報告42【政策環境】佛山市部分區域限購，首套首付30%、二套40%，市場處于調整期。事件時間內容限購政策首次公布2016.10.7限購區域本地、外地限購2套，2套房需1年社保；首套房首付30%，二套房首付40%。限購政策一次收緊2017.3.24限購區本地限購2套，外地限購1套。限價政策首次公布2017.6.1各區劃定新建商品房價格備案標準，超過備案價格的不備案、不發證、不銷售。佛山二手房限購2017.6.17佛山二手房限購政策細則發布，直系親屬間房屋產權轉移不納入住房限購范圍，但計入家庭擁有住房套數。【政策環境】佛山市部分區域限購，首套首付30%、二套40%，43【土地市場】2017年上半年佛山土地市場活躍，政府積極推地，各大房企紛紛入駐及布局佛山市場。●據統計，2017年上半年全市共成交47宗商住用地，總占地面積達2萬平米，其中住宅用地成交41宗，商業用地成交6宗。●從成交區域看，上半年土地成交的主力區域集中在順德、三水、高明，其中順德共成交14宗地塊南海和禪城商住地也有成交，均只有5宗地塊成交，全部為住宅用地，吸引了各大品牌房企競相進入。【土地市場】2017年上半年佛山土地市場活躍，政府積極推地，44【土地市場】2017年上半年佛山土地市場活躍，政府積極推地，各大房企紛紛入駐及布局佛山市場。【土地市場】2017年上半年佛山土地市場活躍，政府積極推地，45【市場總量】佛山市整體市場庫存量極少，去化周期僅4個月。截至2016年，佛山市整體652萬方，去化周期4.08個月；其中禪城區庫存僅61.19萬方，去化周期不足3個月。2016年底商品住房（住宅）庫存情況區域供應面積成交面積金額

（億元）均價

（元/m2）存量去化周期

（月）禪城區192.82246.12274.7911164.9261.192.98南海區554.92730.67825.8411302.47221.373.64順德區467.22557.38498.328940.41195.814.22高明區95.33139.9775.745411.2163.095.41三水區174.46244.42160.626571.3110.815.44全市合計1484.751918.561835.3143390.31652.274.08【市場總量】佛山市整體市場庫存量極少，去化周期僅4個月。截至46【市場量價】佛山房地產市場處于穩中有升水平。佛山市主城區2017年上半年商品住宅房成交面積648萬㎡，平均售價10404元/㎡。【市場量價】佛山房地產市場處于穩中有升水平。佛山市主城區2047【市場量價】禪城區成交均價一路走高。區域2017均價2016均價2015均價禪城12422110549450南海117561206710120順德1043789327938高明647854435093山水830369498303禪城區作為佛山市老城區，設施配一套齊全，人口密集度高，房價抗風險能力極強，2015年以來禪城區房價一路走高，截至2017年中，均價達到12422元/m2。【市場量價】禪城區成交均價一路走高。區域2017均價201648板塊內樓盤供需戶型主力為80-140㎡，成交主力戶型80-100㎡，主要以首置、首改需求為主。。【面積結構】板塊區域內商品住宅主力供需段為80-140㎡。面積段供應套數占比成交套數占比供求比80以下3194.52%5227.80%0.6180-100242934.41%281842.12%0.86100-120165423.43%92613.84%1.79120-140148921.09%113216.92%1.32140-1605868.30%5878.77%1.00160-1802123.00%3274.89%0.65180-2002413.41%2143.20%1.13200-220861.22%440.66%1.95220-24000.00%20.03%0.00240-260120.17%130.19%0.92260-28020.03%70.10%0.29280-30000.00%60.09%0.00300以上300.42%921.38%0.33匯總7060100.00%6690100.00%1.06板塊內樓盤供需戶型主力為80-140㎡，成交主力戶型80-149【總價結構】板塊區域內商品住宅成交主力總價段為140萬元以下。暢銷產品階段位于140萬元以下，根據本項目定位中端剛需型定位，建議設置為小面積低總價戶型，有利于快速去化。總價段（萬元）成交面積占比成交套數占比100以下17792423.06%193428.91%100-1208241810.68%83312.4540%113616.98%140-160689508.94%6189.24%160-180712189.23%5608.37%180-200735309.53%5658.45%200-220344154.46%2453.66%220-240517546.71%3365.02%240-260137551.78%811.21%260-300346284.49%1952.91%300-340117431.52%660.99%340-38044340.57%140.21%380-40011310.15%50.07%匯總771554100.00%6690100.00%【總價結構】板塊區域內商品住宅成交主力總價段為140萬元以下50【市場背景】根據評估禪城區市場認可度高，市場存量不多，中高品質產品進入市場有很大潛力。佛山市上半年共出讓49宗地塊，出讓總面積達225萬方，環比上漲30%，土拍攬金416億，環比上漲38%。市場運營地土地市場，成交火爆2017年上半年成交648萬㎡,銷售均價10404元/㎡，成交量受限購政策影響較為平穩，成交價穩步提升。房量穩價漲，容量增加禪城區位于佛山市核心城區，板塊內土地供應量低，存量較少。格核心城區，供不應求市場供需兩旺，主力需求以80-140㎡剛需首改為主（占73%）產品結構產剛需首改，主流暢銷板塊內產品房型兩、三房為主，四房為輔，房型面積偏向首置需求；戶首置為主，首改為輔板塊內市場待售量61.19萬方，去化周期2.98個月，成熟區域市場認可度高，進入市場存在爆量的可能。存量潛量量成熟板塊，存量較少【市場背景】根據評估禪城區市場認可度高，市場存量不多，中高品51地塊項目屬性市場背景競爭市場項目定位AnalyzeSystem報告體系競爭策略市場爆量市場總結地塊市場背景競爭市場項目定位AnalyzeSystem報告52【招商臻園競爭策略】本案以新亞洲風格為主設計元素，為當地主流高品質產品，去化率高。約88㎡三房兩廳兩衛約115㎡三房兩廳兩衛項目名稱招商臻園地址文華路東側、彩虹路北側建筑面積12.88萬方容積率3.5主力戶型三房（113）、四房（143）、四房復式（239）開盤時間2015年12月目前售價18000元/㎡推案套數650已售套數項目主力戶型區間在113-143平三房-四方，綠化率30%，容積率為3.5。項目共規劃650戶，現一、二期洋房售罄，三期推售300余套，已售200套，剩余100套。三期戶型以小面積為主，88、115平為主力戶型，其中115平戶型占比達到70%；樓盤定位為高端人居住宅，銷售單價達到9000元/m2，但其主推小面積戶型，在總價上進行控制，總體去化率達到80%以上。【招商臻園競爭策略】本案以新亞洲風格為主設計元素，為當地主流53【越秀·嶺南雋庭競爭策略】項目定位為投資型需求（30—50㎡）與本案規模、地段環境、品牌，品質等有一定落差，客戶群體來源不同，屬一般競爭關系。項目名稱越秀·嶺南雋庭地址嶺南大道與同濟路交匯處建筑面積30萬方容積率8.78主力戶型一房（30）、一房（50）、三房（91）開盤時間2016年4月目前售價16000元/㎡推案套數1352已售套數1119單間配套30㎡越秀·嶺南雋庭建筑面積達30萬㎡的項目，項目集住宅、公寓、甲級寫字樓、商業集群等物業于一體。緊鄰佛山市政府、禪城區政府，祖廟商圈和季華路商圈二大商圈交匯。整個樓盤規劃1352戶，30-50平精裝公寓為主力戶型，少量高層在售。1室2廳1衛50㎡2室2廳1衛81㎡3室2廳1衛91㎡【越秀·嶺南雋庭競爭策略】項目定位為投資型需求（30—50㎡54【市場爆量】

去年單盤年度爆量2656套，TOP6樓盤年度爆量在1500套/年以上。2017年1-7月佛山樓盤銷量TOP10項目名稱區域供應套數成交套數成交均價禾粵尚德居南海區306816174653恒大御湖灣南海區452119311711廣佛新動力廣場三水區153611089652南海萬科廣場南海區85810976023融創望江府、龍光玖龍灣禪城區2004107512927博雅濱江公園禪城區65910338566丹灶碧桂園南海區126095510369容桂碧桂園順德區229478810407萬科近域提香南海區117075719159美的明湖花園高明區79274478712016年月佛山樓盤銷量TOP10項目名稱區域供應套數成交套數成交均價匯信華府三水區182226567097恒福新里程三水區140617278616西樵江濱花園錦繡龍灣南海區165016798333保利紫山花園南海區1845165913957碧桂園印象花城順德區1579157813070御江南三水區181215417645普君新城禪城區844149413038佛山萬科城禪城區176014888870金名都南海區1236147520610保利中央公園三水區113114737447【市場爆量】去年單盤年度爆量2656套，TOP6樓盤年度爆55市場容量佛山市樓市近幾年成交量穩步上升，2016年尤為明顯，成交量高達1918萬方，較2015年上升35%。板塊庫存【市場總結】佛山市位于廣佛都市圈內，經濟基礎雄厚，房地產市場發展完善，未來仍具有較高的上升空間。借鑒競爭對手板塊內屬于傳統老區，核心板塊貨量已經不多，大部分項目處于清盤狀態，待售的房源也未獲準預售，中心區域房源顯得很短缺。地塊周邊在售樓盤招商臻園，主打改善型需求，目前少量洋房在售；越秀·嶺南雋庭主力戶型為精裝公寓，項目處于尾盤階段，出貨量不高。核心競爭點項目地處亞藝板塊，坐擁文華公園、亞藝公園雙公園配套；位于文華路與綠景路交匯處，季華路、南海大道，出行方便；周邊配套成熟，省市一級中小學環立，比鄰省三甲醫院，商超市場容量佛山市樓市近幾年成交量穩步上升，2016年尤為明顯，56地塊項目屬性市場背景項目定位AnalyzeSystem報告體系發展戰略項目定位客群定位產品落位價格定位競爭市場地塊市場背景項目定位AnalyzeSystem報告體系發展57【發展戰略】初步定位為“快進快出”中端