第六章

房地產(chǎn)投資

國民經(jīng)濟(jì)分析學(xué)習(xí)目標(biāo)通過本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握國民經(jīng)濟(jì)分析的基本原理，重點(diǎn)掌握國民經(jīng)濟(jì)分析的方法，熟悉國民經(jīng)濟(jì)分析的程序，理解國民經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)分析的區(qū)別，了解影子價(jià)格在國民經(jīng)濟(jì)分析中的重要作用，一般了解影子價(jià)格的測算方法。第一節(jié)國民經(jīng)濟(jì)分析概論

一、國民經(jīng)濟(jì)分析的概念

國民經(jīng)濟(jì)分析是按照資源合理配置的原則，從國民經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，用一套國家參數(shù)計(jì)算、分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，以分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理性的經(jīng)濟(jì)分析方法。國民經(jīng)濟(jì)分析是房地產(chǎn)投資分析的重要組成部分，是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)。

二、國民經(jīng)濟(jì)分析的必要性在經(jīng)濟(jì)分析中，僅僅做財(cái)務(wù)分析是不夠的。財(cái)務(wù)分析使用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算項(xiàng)目的效益和成本的，由于種種原因，我國現(xiàn)行價(jià)格嚴(yán)重失真，主要表現(xiàn)為比價(jià)不合理。另外，財(cái)務(wù)分析只局限以現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算項(xiàng)目自身的收益和成本，而沒有考慮項(xiàng)目建成使用后使國民經(jīng)濟(jì)其他部門所產(chǎn)生的效益和付出的代價(jià)。也就是說，財(cái)務(wù)分析只考慮了內(nèi)部效益和內(nèi)部費(fèi)用，而沒有考慮項(xiàng)目所帶來的外部效益和外部費(fèi)用。三、國民經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)分析的區(qū)別項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析國民經(jīng)濟(jì)分析目標(biāo)企業(yè)盈利最大化國民經(jīng)濟(jì)效益最大化出發(fā)點(diǎn)經(jīng)營項(xiàng)目的企業(yè)國民經(jīng)濟(jì)價(jià)格現(xiàn)行價(jià)格影子價(jià)格參數(shù)官方匯率或調(diào)劑外匯匯率；因行業(yè)而異的基準(zhǔn)收益率或銀行的貸款利率作為折現(xiàn)率。影子匯率；全國統(tǒng)一使用的社會折現(xiàn)率外部性不計(jì)計(jì)入計(jì)算指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率、經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值等四、國民經(jīng)濟(jì)分析的原理1.費(fèi)用－效益分析的基本原理和方法

費(fèi)用－效益分析是從國家和整個社會的角度出發(fā)，全面地、綜合地分析和評價(jià)項(xiàng)目的一種科學(xué)的方法。

基本問題是計(jì)算影子價(jià)格、影子匯率及項(xiàng)目未來的經(jīng)濟(jì)效益和費(fèi)用，估算對未來效益和費(fèi)用折現(xiàn)的社會折現(xiàn)率，并對凈效益，即每年的經(jīng)濟(jì)效益與費(fèi)用之差進(jìn)行折現(xiàn)，最后對計(jì)算出的一系列技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析和判斷。

基本要求是要以最小的費(fèi)用取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

基本指標(biāo)是經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值和經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率。經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值是用社會折現(xiàn)率對各年凈效益進(jìn)行折現(xiàn)而獲得的。當(dāng)經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)，該項(xiàng)目值得實(shí)施；經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率大于或等于社會折現(xiàn)率，該項(xiàng)目方能接受。

2.費(fèi)用與效益國民經(jīng)濟(jì)分析中的費(fèi)用是指因項(xiàng)目建設(shè)而使國民經(jīng)濟(jì)所付出的代價(jià)，包括項(xiàng)目自身的和其他國民經(jīng)濟(jì)部門所付出的代價(jià)。該費(fèi)用包括內(nèi)部費(fèi)用和外部費(fèi)用兩部分。

內(nèi)部費(fèi)用和外部費(fèi)用

內(nèi)部費(fèi)用是指用影子價(jià)格計(jì)算的項(xiàng)目投入物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

外部費(fèi)用是指社會為項(xiàng)目付出了代價(jià)，而項(xiàng)目本身并不需要支付的那部分費(fèi)用。項(xiàng)目的費(fèi)用是用機(jī)會成本來度量。顯而易見，項(xiàng)目投入物作為一種稀缺的資源，有多種用途，投入到某項(xiàng)目上，就失去了用于別的用途獲得效益的機(jī)會。機(jī)會成本實(shí)質(zhì)上是一種被放棄的效益。用機(jī)會成本度量費(fèi)用，就可以把項(xiàng)目的效益和費(fèi)用放在一個共同可比的標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行度量和分析，即取得的效益與放棄的效益的比較，若前者大于后者，項(xiàng)目可以接受；反之，項(xiàng)目不可以接受。項(xiàng)目效益和外部效應(yīng)項(xiàng)目效益是指項(xiàng)目為國民經(jīng)濟(jì)做的貢獻(xiàn)，分為內(nèi)部效益和外部效益。

內(nèi)部效益是項(xiàng)目產(chǎn)出物用影子價(jià)格計(jì)算的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

外部效益是項(xiàng)目為社會做出的貢獻(xiàn)，而項(xiàng)目本身并未得到的那部分效益。

外部效應(yīng)就是項(xiàng)目帶來的外部費(fèi)用和效益。項(xiàng)目本身反映不出來，而反映在國民經(jīng)濟(jì)的其他部門。外部效益可以是有形的，也可以是無形的；有的可以計(jì)量，有的不可以計(jì)量。

國家參數(shù)數(shù)國家參數(shù)數(shù)是在項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)分分析中為為計(jì)算效效益和費(fèi)費(fèi)用，衡衡量技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)而使使用的一一些參數(shù)數(shù)。國家家參數(shù)包包括影子子價(jià)格、、影子工工資、影影子匯率率和社會會折現(xiàn)率率等。從原則上上講，國國家參數(shù)數(shù)應(yīng)該對對所有部部門，地地區(qū)和項(xiàng)項(xiàng)目都是是一樣的的。只有有在非常常特殊的的條件下下才可能能不一致致。國家家參數(shù)隨隨時(shí)間、、經(jīng)濟(jì)和和社會條條件的變變化而應(yīng)應(yīng)該不斷斷變化，，也就是是說它應(yīng)應(yīng)該是動動態(tài)的。。在不同同的時(shí)期期，國家家有不同同的經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策和和價(jià)值判判斷，所所以應(yīng)該該有不同同的國家家參數(shù)。。五、房地地產(chǎn)投資資國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析的程序序國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析有有兩種方方式：一一是在財(cái)財(cái)務(wù)分析析的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行行,二是直接接做國民民經(jīng)濟(jì)分分析。（一）在在財(cái)務(wù)分分析的基基礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行國民民經(jīng)濟(jì)分分析１.效益益和費(fèi)用用范圍的的調(diào)整（１）剔剔除已計(jì)計(jì)入財(cái)務(wù)務(wù)效益和和費(fèi)用的的轉(zhuǎn)移支支付。（２２））識識別別項(xiàng)項(xiàng)目目的的外外部部費(fèi)費(fèi)用用和和外外部部效效益益，，對對能能進(jìn)進(jìn)行行定定量量的的應(yīng)應(yīng)進(jìn)進(jìn)行行定定量量計(jì)計(jì)算算，，對對不不能能或或無無法法進(jìn)進(jìn)行行定定量量的的應(yīng)應(yīng)做做定定性性描描述述。。２.效效益益和和費(fèi)費(fèi)用用數(shù)數(shù)值值的的調(diào)調(diào)整整（１１））建建設(shè)設(shè)投投資資的的調(diào)調(diào)整整剔除除屬屬于于國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)內(nèi)內(nèi)部部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移支支付付的的引引進(jìn)進(jìn)設(shè)設(shè)備備、、材材料料的的關(guān)關(guān)稅稅和和增增值值稅稅，，并并運(yùn)運(yùn)用用影影子子匯匯率率、、影影子子運(yùn)運(yùn)費(fèi)費(fèi)和和貿(mào)貿(mào)易易費(fèi)費(fèi)用用對對引引進(jìn)進(jìn)設(shè)設(shè)備備價(jià)價(jià)值值進(jìn)進(jìn)行行調(diào)調(diào)整整；；對對于于國國內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)備備價(jià)價(jià)值值則則用用其其影影子子價(jià)價(jià)格格、、影影子子運(yùn)運(yùn)費(fèi)費(fèi)和和貿(mào)貿(mào)易易費(fèi)費(fèi)用用進(jìn)進(jìn)行行調(diào)調(diào)整整。。根據(jù)據(jù)建建筑筑工工程程消消耗耗的的人人工工、、三三材材、、電電力力等等，，用用影影子子工工資資、、貨貨物物和和電電力力影影子子價(jià)價(jià)格格調(diào)調(diào)整整建建筑筑費(fèi)費(fèi)用用，，或或通通過過建建筑筑工工程程影影子子價(jià)價(jià)格格換換算算系系數(shù)數(shù)直直接接調(diào)調(diào)整整建建筑筑費(fèi)費(fèi)用用。。若安安裝裝工工程程中中的的材材料料費(fèi)費(fèi)占占較較大大比比重重或或有有進(jìn)進(jìn)口口安安裝裝材材料料，，也也應(yīng)應(yīng)按按材材料料的的影影子子價(jià)價(jià)格格調(diào)調(diào)整整安安裝裝費(fèi)費(fèi)用用。。用土土地地的的影影子子費(fèi)費(fèi)用用代代替替占占用用土土地地的的實(shí)實(shí)際際費(fèi)費(fèi)用用。。剔除除漲漲價(jià)價(jià)預(yù)預(yù)備備費(fèi)費(fèi)。。調(diào)整整其其他他費(fèi)費(fèi)用用。。（2））流流動動資資金金的的調(diào)調(diào)整整調(diào)整整由由于于流流動動資資金金估估算算的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)的的變變動動引引起起的的流流動動資資金占占用用量量的的變變化化。。（3））經(jīng)經(jīng)營營費(fèi)費(fèi)用用的的調(diào)調(diào)整整對于于出出租租性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目而而言言，，在在國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析時(shí)，，存存在在對對經(jīng)經(jīng)營營費(fèi)費(fèi)用用的的調(diào)調(diào)整整問問題題。。分分析析時(shí)時(shí)，，可可以以先先用影影子子價(jià)價(jià)格格、、影影子子工工資資等等參參數(shù)數(shù)確確定定經(jīng)經(jīng)營營期期的的各各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用，，然后后進(jìn)進(jìn)行行加加總總。。出出租租性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在銷銷售售階階段段也也可可以以進(jìn)進(jìn)行行經(jīng)營營費(fèi)費(fèi)用用的的調(diào)調(diào)整整。。（4））銷銷售售或或出出租租收收入入的的調(diào)調(diào)整整先確確定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)出出售售或或出出租租時(shí)時(shí)的的影影子子價(jià)價(jià)格格或或影影子子租租金金，，然后后重重新新計(jì)計(jì)算算銷銷售售收收入入。。（5））在在涉涉及及外外匯匯借借款款時(shí)時(shí)，，要要用用影影子子匯匯率率計(jì)計(jì)算算外外匯匯本本金金及其其利利息息。。（二二））直直接接進(jìn)進(jìn)行行國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析1.識識別別并并計(jì)計(jì)算算內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率根據(jù)據(jù)一一定定原原則則，，確確定定項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品的的影影子子價(jià)價(jià)格格，，并并計(jì)計(jì)算出出項(xiàng)項(xiàng)目目的的內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率。。2.進(jìn)進(jìn)行行投投資資估估算算用貨貨物物的的影影子子價(jià)價(jià)格格、、土土地地的的影影子子費(fèi)費(fèi)用用、、影影子子工工資資、、社會會折折現(xiàn)現(xiàn)率率等等參參數(shù)數(shù)直直接接進(jìn)進(jìn)行行項(xiàng)項(xiàng)目目的的投投資資估估算算。。3.流流動動資資金金的的估估算算4.經(jīng)經(jīng)營營費(fèi)費(fèi)用用的的估估算算5.識識別別項(xiàng)項(xiàng)目目的的內(nèi)內(nèi)部部效效益益和和外外部部效效益益，，盡盡可可能能地地進(jìn)進(jìn)行行定定量或或定定量量化化估估算算。。6.編編制制報(bào)報(bào)表表，，計(jì)計(jì)算算和和分分析析相相關(guān)關(guān)指指標(biāo)標(biāo)。。第二二節(jié)節(jié)費(fèi)費(fèi)用用和和效效益益的的識識別別與與度度量量正確確識識別別效效益益和和費(fèi)費(fèi)用用是是保保證證國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析正正確確性性的的重重要要條條件件。。識別別效效益益和和費(fèi)費(fèi)用用的的基基本本原原則則是是：：凡凡項(xiàng)項(xiàng)目目對對國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)所所做做的的貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)，，均均計(jì)計(jì)為為項(xiàng)項(xiàng)目目的的效效益益；；凡凡國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)為為該該項(xiàng)項(xiàng)目目所所付付出出的的代代價(jià)價(jià)，，均均計(jì)計(jì)為為項(xiàng)項(xiàng)目目的的費(fèi)費(fèi)用用。。一、、費(fèi)費(fèi)用用的的識識別別與與度度量量識別與度量費(fèi)費(fèi)用有以下四四種情況:（一）因項(xiàng)目目建設(shè)而增加加項(xiàng)目所需投投入物的的社會供給量量即因?yàn)轫?xiàng)目大大量使用投入入物引起國民民經(jīng)濟(jì)增加生生產(chǎn)來滿足這種種需求。事實(shí)實(shí)上，社會為為了滿足增加加的需要，消耗了有限的的資源。項(xiàng)目目投入物所帶帶來的費(fèi)用是是為增加社會供給量量所消耗的資資源的真實(shí)成成本，也就是是作為項(xiàng)目投入物的的資源的機(jī)會會成本。（二）減少對對其他企業(yè)的的供給即是說，項(xiàng)目目投入物是減減少對其他企企業(yè)的供給而而轉(zhuǎn)移過來的。在這這種情況下，，其他企業(yè)因因減少供給而而不能生產(chǎn)的產(chǎn)品用用影子價(jià)格計(jì)計(jì)算的邊際效效用即項(xiàng)目的的費(fèi)用。（三）增加加進(jìn)口或減少少出口增加進(jìn)口是指項(xiàng)目建設(shè)設(shè)使國家不得得不增加進(jìn)口口，以滿足項(xiàng)項(xiàng)目對投入物物的需要。項(xiàng)項(xiàng)目的費(fèi)用可可看作是國家家為增加進(jìn)口口而多支付的的外匯。減少出口是指因建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目使用了國國家準(zhǔn)備出口口的商品作為為投入物，從從而減少了國國家的出口量量。項(xiàng)目費(fèi)用用可以看作是是國家因減少少出口而損失失的外匯收入入。（四）外部費(fèi)費(fèi)用在國民經(jīng)濟(jì)分分析中所考慮慮的外部費(fèi)用用主要是房地地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)中所產(chǎn)生的的環(huán)境污染給給社會造成的的損失。環(huán)環(huán)境污染主要要由水污染和和施工噪音污污染等。對于項(xiàng)目目所造成成的污染染，首先先要進(jìn)行行鑒別，，并與國國家規(guī)定定的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行比比較，考考察其污污染程度度，然后后對污染染的代價(jià)價(jià)盡可能能予以量量化。二、效益益的識別別與度量量識別和度度量效益益，有以以下四種種情況：：（一）項(xiàng)項(xiàng)目投產(chǎn)產(chǎn)后增加加總的供供給量也就是說說，增加加了國內(nèi)內(nèi)的最終終消費(fèi)品品或中間間產(chǎn)品。。從理論論上講，，其效益益可用消消費(fèi)者或或用戶愿愿支付價(jià)價(jià)格度量量。在當(dāng)當(dāng)前條件件下，這這種消費(fèi)費(fèi)者或用用戶愿意意支付的的價(jià)格是是不易確確定的，，但可以以用依據(jù)據(jù)調(diào)價(jià)方方法調(diào)整整后的價(jià)價(jià)格度量量。（二）項(xiàng)項(xiàng)目建成成后減少少了其他他企業(yè)的的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的產(chǎn)量從整個社社會來講講，在一一定時(shí)期期內(nèi)，沒沒有增加加房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)量，，只是項(xiàng)項(xiàng)目竣工工驗(yàn)收后后，代替替了其他他房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的等等量房地地產(chǎn)供給給。從理理論上講講，這種種情況下下的項(xiàng)目目效益是是被代替替房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)因?yàn)闉橥．a(chǎn)或或減少開開工而節(jié)節(jié)省下來來的資源源價(jià)值。。這些資資源價(jià)值值用原支支付價(jià)格格度量。。（三）增增加出口口對房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目而而言，增增加出口口是指項(xiàng)項(xiàng)目竣工工驗(yàn)收、、交付使使用后，，增加外外銷房的的數(shù)量，，項(xiàng)目效效益是增增加的外外匯收入入。（四）外外部效益益外部效益益的表現(xiàn)現(xiàn)形式多多種多樣樣，在國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析中中所考慮慮的外部部效益主主要包括括以下幾幾個方面面：1.技術(shù)術(shù)進(jìn)步這種效益益大部分分被項(xiàng)目目吸收，，但由于于人員流流動、技技術(shù)的交交流，這這些技術(shù)術(shù)可能給給整個地地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展帶來好好處。這這部分外外部效益益不易量量化，一一般只做做定性描描述。2.項(xiàng)目目帶來的的關(guān)聯(lián)效效應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)施將將給其““上游””和“下下游”企企業(yè)帶來來效益，，稱之為為關(guān)聯(lián)效效應(yīng)。“上游””企業(yè)是為項(xiàng)目目提供建建材、設(shè)設(shè)備及其其它各種種服務(wù)的的企業(yè)；；“下游””企業(yè)是項(xiàng)目為為其提供供原料或或半成品品的企業(yè)業(yè)。關(guān)聯(lián)是一個部部門（或或項(xiàng)目））在投入入或產(chǎn)出出上與其其他部門門（或項(xiàng)項(xiàng)目）之之間的聯(lián)聯(lián)系。三、轉(zhuǎn)移移支付在識別與與度量效效益與費(fèi)費(fèi)用時(shí)，，要剔除除轉(zhuǎn)移支支付。所謂轉(zhuǎn)移支付付，是指那那些既不不需要消消耗國民民經(jīng)濟(jì)資資源，又又不增加加國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入入，只是是一種歸歸屬權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的款款項(xiàng)，包包括稅金金、補(bǔ)貼貼和國內(nèi)內(nèi)貸款利利息等。。（一）稅稅金在項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)分析析中，稅稅金是一一項(xiàng)財(cái)務(wù)務(wù)支出。。項(xiàng)目上上繳稅金金就要減減少其凈凈效益，，但是項(xiàng)項(xiàng)目納稅稅并未減減少國民民收入，，也未產(chǎn)產(chǎn)生社會會資源的的變動，，只不過過將項(xiàng)目目的這筆筆貨幣轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到政政府手中中。從整整個國家家角度看看，稅金金并不是是經(jīng)濟(jì)費(fèi)費(fèi)用。國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析是是從社會會資源增增減角度度考察項(xiàng)項(xiàng)目的效效益和費(fèi)費(fèi)用，稅稅金并不不反映資資源的變變動，因因此不應(yīng)應(yīng)把稅金金作為項(xiàng)項(xiàng)目國民民經(jīng)濟(jì)分分析的效效益或費(fèi)費(fèi)用。（二）補(bǔ)補(bǔ)貼補(bǔ)貼是一一種貨幣幣流動方方向與稅稅金相反反的轉(zhuǎn)移移支付。。從社會會資源變變化的角角度分析析，可以以看出，，補(bǔ)貼既既未增加加社會資資源，也也未減少少社會資資源，只只是貨幣幣在項(xiàng)目目和政府府間的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。所所以不應(yīng)應(yīng)把補(bǔ)貼貼作為項(xiàng)項(xiàng)目國民民經(jīng)濟(jì)分分析的效效益或費(fèi)費(fèi)用。（三）國國內(nèi)貸款款利息項(xiàng)目的國國內(nèi)貸款款利息也也是一種種轉(zhuǎn)移支支付。在在財(cái)務(wù)分分析中，，它是作作為項(xiàng)目目的費(fèi)用用來處理理的，但但從國民民經(jīng)濟(jì)角角度考察察項(xiàng)目，，它是由由項(xiàng)目拿拿出一部部分款項(xiàng)項(xiàng)轉(zhuǎn)付給給金融機(jī)機(jī)構(gòu)。這這種轉(zhuǎn)付付并沒有有增加國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的收入入或增加加國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的資資源消耗耗。第三節(jié)國國民民經(jīng)濟(jì)分分析中的的國家參參數(shù)（一）影影子價(jià)格格影子價(jià)格格是指當(dāng)社社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)處于某某種最優(yōu)優(yōu)狀態(tài)時(shí)時(shí)，能夠夠反映社社會勞動動的消耗耗，資源源稀缺程程度和最最終產(chǎn)品品需求情情況的價(jià)價(jià)格。即即是說，，影子價(jià)價(jià)格是人人為確定定的，但但比交換換價(jià)格更更為合理理。所謂謂合理，，從定價(jià)價(jià)原則看看，它應(yīng)應(yīng)該能更更好地反反映產(chǎn)品品的價(jià)值值，反映映市場供供需狀況況，反映映資源稀稀缺程度度；從價(jià)價(jià)格產(chǎn)出出的效果果看，應(yīng)應(yīng)該能使使資源配配置向最最優(yōu)化方方向發(fā)展展。影子價(jià)格格反映在在項(xiàng)目的的產(chǎn)出上上是一種種消費(fèi)者者支付意意愿或愿愿付原則則；影子子價(jià)格反反映在項(xiàng)項(xiàng)目的投投入上，，是資源源不投入入到該項(xiàng)項(xiàng)目上，，而投入入到其他他經(jīng)濟(jì)活活動中所所帶來的的效益，，經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)上稱為為機(jī)會成成本。（二）影影子價(jià)格格的確定定方法影子價(jià)格格屬于重重要的國國家參數(shù)數(shù)，一般般應(yīng)由國國家有關(guān)關(guān)權(quán)威機(jī)機(jī)構(gòu)測算算并頒發(fā)發(fā)。但由由于可以以作為投投入物和和產(chǎn)出物物的種類類繁多，，受各方方條件的的制約，，大部分分需要項(xiàng)項(xiàng)目投資資分析人人員進(jìn)行行測算。。1.外貿(mào)貿(mào)貨物影影子價(jià)格格的確定定方法由于房地地產(chǎn)的特特性，一一般只需需要確定定投入物物的影子子價(jià)格。。（1）直直接進(jìn)口口的投入入物=*+（2）間間接進(jìn)口口的投入入物=*+－－＋＋到岸價(jià)格影子匯率口岸到擬擬開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目地點(diǎn)點(diǎn)的運(yùn)輸輸費(fèi)用及及貿(mào)易費(fèi)費(fèi)用影子價(jià)格到岸價(jià)格口岸到原原用戶的運(yùn)運(yùn)輸費(fèi)用及及貿(mào)易費(fèi)用用供應(yīng)廠到到原用戶戶的運(yùn)輸輸費(fèi)用及及貿(mào)易費(fèi)費(fèi)用供應(yīng)廠到到擬開發(fā)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)費(fèi)及貿(mào)貿(mào)易費(fèi)用用影子匯率率影子價(jià)格2.非外外貿(mào)貨物物影子價(jià)價(jià)格的確確定方法法(1)產(chǎn)產(chǎn)出物①增加供供應(yīng)數(shù)量量、滿足足國內(nèi)消消費(fèi)的產(chǎn)產(chǎn)出物。。供求均均衡的，，按財(cái)務(wù)務(wù)價(jià)格定定價(jià)；供供不應(yīng)求求的，參參照國內(nèi)內(nèi)市場價(jià)價(jià)格并考考慮價(jià)格格變化趨趨勢定價(jià)價(jià)；無法法判斷供供求情況況的，取取上述價(jià)價(jià)格中較較低的。。②不增加加國內(nèi)供供應(yīng)數(shù)量量，只是是替代同同類產(chǎn)品品，致使使被替代代企業(yè)減減少或停停止生產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的。質(zhì)量量與被替替代物相相同的，，原則上上應(yīng)按被被替代物物的可變變成本分分解定價(jià)價(jià)；質(zhì)量量高于被被替代物物時(shí)，按按替代物物的可變變成本加加上提高高質(zhì)量而而帶來的的國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益。③產(chǎn)出物物按上述述原則定定價(jià)后，，再算出出出售價(jià)價(jià)。(2)投投入物①能通通過內(nèi)涵涵挖潛（（不增加加投資））增加供供給的，，按可變變成本分分解定價(jià)價(jià)。②在擬開開發(fā)項(xiàng)目目計(jì)算期期內(nèi)，以以增加投投資來增增大供給給的，以以全部成成本分解解定價(jià)。。（3）非非外貿(mào)物物的成本本分解法法測算非外外貿(mào)物的的影子價(jià)價(jià)格，分分解成本本法是一一種重要要的方法法。成本本分解法法的步驟驟為：①按費(fèi)用用要素列列出某房房地產(chǎn)的的財(cái)務(wù)成成本、建建設(shè)投資資額及流流動資金金，并列列出該房房地產(chǎn)的的建設(shè)期期、建設(shè)設(shè)期各年年投資比比例。②剔除上上述數(shù)據(jù)據(jù)中包含含的稅金金。③對外購購原料等等投入物物的費(fèi)用用進(jìn)行調(diào)調(diào)整。其其中有些些可直接接使用給給定的影影子價(jià)格格或換算算系數(shù)。。對出口口產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)自行測測算其影影子價(jià)格格，對非非出口產(chǎn)產(chǎn)品可留留待第二二輪分解解。有條條件時(shí)，，也應(yīng)對對投資中中某些占占比例較較大的費(fèi)費(fèi)用進(jìn)行行調(diào)整。。④工資及及福利費(fèi)費(fèi)和其他他費(fèi)用原原則上不不予調(diào)整整。⑤計(jì)算房房地產(chǎn)總總投資（（包括建建設(shè)投資資和流動動資金））的資金金回收費(fèi)費(fèi)用（M),對對折舊和和流動資資金利息息進(jìn)行調(diào)調(diào)整。其其計(jì)算公公式為：：M=(I－SV－W)(A/P,is,n2)+(W+SV)is式中I———換算算為生產(chǎn)產(chǎn)期出的的全部投投資ＩＦ——換算算為生產(chǎn)產(chǎn)期初的的建設(shè)投投資，按按可變成成本分解解時(shí)，ＩＩＦ為零。W——流流動資金金占用額額SV——計(jì)算期末末回收的的固定資資產(chǎn)余值值is——社會折現(xiàn)現(xiàn)率n2——生產(chǎn)產(chǎn)期IF可由下式式求得：：IF=∑It（1+is)n1-t式中It——建設(shè)設(shè)期第t年調(diào)調(diào)整后的的建設(shè)投投資n1——建設(shè)設(shè)期⑥必要時(shí)時(shí)，進(jìn)行行第二輪輪分解（（對重要要的非貿(mào)貿(mào)易貨物物）。綜合以上上步驟，，即可得得到該產(chǎn)產(chǎn)品的分分解成本本。３.特殊殊投入物物影子價(jià)價(jià)格的確確定方法法（一）勞勞動力力影子價(jià)價(jià)格勞動力影影子價(jià)格格即為勞動動力的影影子工資資，它是是指目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目所所雇傭的的工人在在被雇傭傭以前對對國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)所做做的貢獻(xiàn)獻(xiàn)。其計(jì)計(jì)量的實(shí)實(shí)質(zhì)是工工人為本本項(xiàng)目提提供勞務(wù)務(wù)而使整整個經(jīng)濟(jì)濟(jì)為此付付出的代代價(jià)。勞動力的的影子價(jià)價(jià)格＝財(cái)務(wù)效益益分析中中所用的的工資及及福利費(fèi)×影影子工資資換算系系數(shù)。影子工資資換算系系數(shù)由國國家統(tǒng)一一測定發(fā)發(fā)布。一般來講講，影子子工資換換算系數(shù)數(shù)的大小小取決于于項(xiàng)目所所在地區(qū)區(qū)勞動力力的充裕裕程度以以及項(xiàng)目目所用勞勞動力的的技術(shù)熟熟練程度度。項(xiàng)目目所在地地區(qū)勞動動力越充充裕，項(xiàng)項(xiàng)目所用用勞動力力的技術(shù)術(shù)熟練程程度要求求越低，，反之亦亦然。（２）土土地影子子價(jià)格土地影子子價(jià)格即為土土地的的影子子費(fèi)用用。土土地作作為房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的最最主要要投入入物之之一，，國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)因此此付出出的代代價(jià)為為增加加的資資源消消耗和和土地地的機(jī)機(jī)會成成本。。國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)為為土地地投入入而增增加的的資源源消耗耗是指指項(xiàng)目目所支支付的的拆遷遷費(fèi)、、安置置費(fèi)等等。土地機(jī)機(jī)會成成本的的量度度，要要區(qū)分分兩種種情況況：①若投投入土土地除除項(xiàng)目目使用用外，，別無無其他他潛在在用途途（如如該土土地為為荒山山禿嶺嶺），，則土土地作作為一一種投投入，，其機(jī)機(jī)會成成本為為零。。②若投投入土土地還還可做做他用用，則則土地地作為為一種種投入入，其其機(jī)會會成本本為已已不能能再作作他用用所放放棄的的凈效效益。。與項(xiàng)項(xiàng)目的的其他他物料料投入入的機(jī)機(jī)會成成本已已不再再做他他用所所放棄棄的效效益不不同，，土地地的機(jī)機(jī)會成成本是是放棄棄的凈凈效益益。以機(jī)會會成本本作為為土地地費(fèi)用用有兩兩種處處理方方法：：一是計(jì)計(jì)算項(xiàng)項(xiàng)目占占用土土地期期間各各年凈凈效益益的現(xiàn)現(xiàn)值之之和，，作為為一項(xiàng)項(xiàng)土地地費(fèi)用用計(jì)入入項(xiàng)目目的建建設(shè)投投資中中；二是將將各年年的凈凈效益益現(xiàn)值值之和和換算算成等等值效效益，，作為為項(xiàng)目目每年年的投投入。。一般采采用第第一種種方式式處理理。在具體體實(shí)踐踐中，，確定定土地地影子子價(jià)格格有以以下兩兩種方方式：：①地上上無建建筑物物時(shí)Ⅰ當(dāng)土土地為為沒有有其他他用途途的偏偏僻野野地等等，可可視其其影子子價(jià)格格為零零。Ⅱ當(dāng)土土地為為耕地地時(shí)，，這塊塊土地地的影影子價(jià)價(jià)格便便是以以這塊塊土地地在項(xiàng)項(xiàng)目壽壽命計(jì)計(jì)算期期內(nèi)放放棄的的凈產(chǎn)產(chǎn)出來來估算算。其其公式式表示示為：：CLO=∑Clt(1+i)-t式中CLO—土地地的影影子價(jià)價(jià)格Clt—第t年年的的土地地凈收收益i—社社會折折現(xiàn)率率n—項(xiàng)項(xiàng)目的的使用用壽命命影子價(jià)價(jià)格的的計(jì)算算，是是以《《建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價(jià)價(jià)方法法與參參數(shù)》》中的的特殊殊規(guī)定定為計(jì)計(jì)算基基礎(chǔ)，，再根根據(jù)實(shí)實(shí)際予予以調(diào)調(diào)整而而計(jì)算算出來來，故故上面面的公公式可可為：：CLO=∑C(1+i)-t式中C—根根據(jù)《《方法法與參參數(shù)》》調(diào)整整而得得的土土地凈凈收益益。Ⅲ當(dāng)當(dāng)土地地位于于城鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)的的空地地時(shí)，，應(yīng)以以除該該項(xiàng)目目外的其他他單位位愿意意支付付的最最高財(cái)財(cái)務(wù)價(jià)價(jià)格作作為土土地的的估計(jì)計(jì)值。如如果無無法獲獲得這這些數(shù)數(shù)據(jù)，，可參參考附附近或或類似似地區(qū)區(qū)并依據(jù)代代替原原則加加以調(diào)調(diào)整，，從而而確定定土地地財(cái)務(wù)務(wù)價(jià)格格，此此可作為土土地的的影子子價(jià)格格。②地上上有建建筑物物時(shí)這類情情況通通常是是，其其建筑筑物是是已經(jīng)經(jīng)使用用過一一定期期限的的，有有著不不同損損壞的的程度度，這這類建建筑物物是若若干年年前建建造的的。顯顯然，，我們們不能能用若若干年年前的的價(jià)格格標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)來重重新估估算舊舊建筑筑物的的價(jià)值值，而而應(yīng)該該先計(jì)計(jì)算其其重置置價(jià)，，然后后根據(jù)據(jù)建筑筑物的的具體體情況況對其其價(jià)值值進(jìn)行行修正正，這這樣才才能反反映舊舊建筑筑物的的真實(shí)實(shí)價(jià)值值。根據(jù)具具體情情況，，可分分為：：Ⅰ當(dāng)建建筑物物是特特殊建建筑物物時(shí)，，這種種情形形通常常很難難將其其影子子價(jià)格格計(jì)算算出來來。Ⅱ當(dāng)該該建筑筑物為為一般般非盈盈利性性或非非收益益性的的建筑筑物，，其地地價(jià)可可參照照附近近地區(qū)區(qū)的地地價(jià)進(jìn)進(jìn)行修修正。。Ⅲ當(dāng)該該建筑筑物為為收益益性建建筑物物時(shí)，，其影影子價(jià)價(jià)格可可用其其收益益在使使用壽壽命內(nèi)內(nèi)折為為現(xiàn)值值之和和，從從而計(jì)計(jì)算出出其影影子價(jià)價(jià)格。。計(jì)算出出建筑筑物的的影子子價(jià)格格后，，從房房地產(chǎn)產(chǎn)的影影子價(jià)價(jià)格中中減掉掉，即即可得得到土土地的的影子子價(jià)格格。二、社社會折折現(xiàn)率率社會折折現(xiàn)率率是項(xiàng)目目的資資金所所應(yīng)達(dá)達(dá)到的的按復(fù)復(fù)利計(jì)計(jì)算的的最低低收益益水平平，即即站在在國家家角度度項(xiàng)目目投資資應(yīng)達(dá)達(dá)到的的收益益率標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。社會折折現(xiàn)率率作為為一個個基本本的經(jīng)經(jīng)濟(jì)參參數(shù)，，是國國家評評價(jià)和和調(diào)控控投資資活動動的主主要杠杠桿之之一。。社會會折現(xiàn)現(xiàn)率的的取值值大小小對國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展展有不不可忽忽視的的作用用：（1））社會會折現(xiàn)現(xiàn)率的的取值值直接接影響響項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)濟(jì)可行行性判判斷結(jié)結(jié)果。。取取值過過高會會使本本來可可以通通過的的某些些項(xiàng)目目難以以達(dá)到到這一一標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，難難以獲獲得批批準(zhǔn)，，從而而間接接地起起到調(diào)調(diào)控投投資的的作用用，進(jìn)進(jìn)而影影響國國家積積累和和消費(fèi)費(fèi)的比比例，，影響響總投投資效效果和和經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展的速速度。。（2））社會會折現(xiàn)現(xiàn)率的的取值值會影影響項(xiàng)項(xiàng)目的的優(yōu)選選和方方案的的排序序結(jié)果果。社會折折現(xiàn)率率的確確定體體現(xiàn)國國家政政策、、目標(biāo)標(biāo)和宏宏觀調(diào)調(diào)控意意圖，，既要要符合合基本本理論論，又又要符符合我我國的的實(shí)際際情況況，，應(yīng)該該考慮慮我國國近期期的投投資收收益水水平、、社會會資金金的機(jī)機(jī)會成成本、、國際際金融融市場場上的的長期期貸款款利率率以及及資金金供求求狀況況等因因素。。三、、影影子匯匯率影子匯匯率是指兩兩國貨貨幣實(shí)實(shí)際購購買力力的比比價(jià)關(guān)關(guān)系，，即外外匯的的影子子價(jià)格格。影子匯匯率在在項(xiàng)目目的國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析中中，用用以將將外匯匯折算算為人人民幣幣，對對于非非美元元的其其他貨貨幣，，可按按當(dāng)時(shí)時(shí)國家家外匯匯管理理局公公布的的匯價(jià)價(jià)折算算為美美元，，再用用影子子匯率率折算算為人人民幣幣。影影子匯匯率影影響投投資決決策中中的進(jìn)進(jìn)出口口抉擇擇，間間接影影響項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)合合理性性。一般認(rèn)認(rèn)為，，在國國家實(shí)實(shí)行外外匯管管制和和沒有有形成成外匯匯市場場的條條件下下，官官方匯匯率往往往低低估了了外匯匯的價(jià)價(jià)值。。所以以，國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析中中需對對官方方匯率率予以以調(diào)整整，選選用較較能反反映外外匯真真實(shí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)價(jià)值的的的影影子匯匯率，，即外外匯的的機(jī)會會成本本。第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析析的的方法法和指指標(biāo)體體系國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析是是通過過對項(xiàng)項(xiàng)目的的投入入費(fèi)用用和產(chǎn)產(chǎn)出效效益的分析析、對對比和和計(jì)算算，評評價(jià)項(xiàng)項(xiàng)目對對國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的凈凈效益益的大小。。與財(cái)財(cái)務(wù)分分析相相似，，首先先應(yīng)根根據(jù)有有關(guān)基基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)，，填列出相相關(guān)報(bào)報(bào)表，，然后后根據(jù)據(jù)一定定方法法，計(jì)計(jì)算有有關(guān)評評價(jià)指指標(biāo)。。一、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析報(bào)表表（一））國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析輔助助報(bào)表表為了調(diào)調(diào)整投投資、、銷售售收入入、經(jīng)經(jīng)營費(fèi)費(fèi)用、、計(jì)算算經(jīng)濟(jì)濟(jì)換匯匯成本本或經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)匯成成本等等，在在國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析中要要編制制4個個輔助助報(bào)表表：1.國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析投投資調(diào)調(diào)整計(jì)計(jì)算表表編制該該報(bào)表表，主主要是是調(diào)整整投資資中價(jià)價(jià)格不不合理理部分分，以以確定定國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析中的的投資資額。。該表表是用用與財(cái)財(cái)務(wù)分分析中中投資資各項(xiàng)項(xiàng)金額額的比比較調(diào)調(diào)整投投資的的，列列出財(cái)財(cái)務(wù)分分析中中投資資各項(xiàng)項(xiàng)的金金額，，再列列出國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析中中調(diào)整整以后后的投投資各各項(xiàng)金金額，，看國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析比比財(cái)務(wù)務(wù)分析析中的的投資資金額額的增增減情情況。。一般來來講，，可能能調(diào)整整的建建設(shè)投投資項(xiàng)項(xiàng)目包包括建建筑工工程、、設(shè)備備安裝裝工程程及其其他費(fèi)費(fèi)用；；可能能調(diào)整整的流流動資資金項(xiàng)項(xiàng)目主主要是是存貨貨。該表財(cái)財(cái)務(wù)分分析中中的金金額依依據(jù)““建設(shè)設(shè)投資資估算算表””和““流動動資金金估算算表””填填列，，國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析中金金額通通過調(diào)調(diào)價(jià)計(jì)計(jì)算得得出，，國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析財(cái)務(wù)務(wù)分析析增減減是國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析中中各項(xiàng)項(xiàng)與財(cái)財(cái)務(wù)分分析中中對應(yīng)應(yīng)各項(xiàng)項(xiàng)之差差。差差為正正值，，表示示該項(xiàng)項(xiàng)投資資調(diào)增增；差差為負(fù)負(fù)值，，表示示該項(xiàng)項(xiàng)投資資調(diào)減減。2.國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析銷銷售收收入調(diào)調(diào)整計(jì)計(jì)算表表編制國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析銷銷售收收入調(diào)調(diào)整表表，主主要是是調(diào)整整價(jià)格格不合合理和和在效效益中中占較較大比比重的的產(chǎn)出出物價(jià)價(jià)格，，以確確定國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析中中的內(nèi)內(nèi)部收收益。。在該該報(bào)表表中，，國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析的數(shù)數(shù)據(jù)與與財(cái)務(wù)務(wù)分析析是對對應(yīng)的的。財(cái)財(cái)務(wù)分分析中中的數(shù)數(shù)據(jù)是是依據(jù)據(jù)產(chǎn)品品銷售售收入入和銷銷售階階段稅稅金及及附加加估算算表填填列。。國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析中的的數(shù)據(jù)據(jù)依據(jù)據(jù)該表表中所所列的的銷售售量和和影子子價(jià)格格計(jì)算算結(jié)果果填列列。3.國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)經(jīng)營費(fèi)用調(diào)調(diào)整計(jì)算表表編制國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)經(jīng)營費(fèi)用調(diào)調(diào)整計(jì)算表表，主要是是調(diào)整價(jià)格格不合理和和在費(fèi)用中中占較大比比重投入物物價(jià)格，以以確定國民民經(jīng)濟(jì)分析析中的內(nèi)部部費(fèi)用。在在該表中，，國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析的數(shù)數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)務(wù)分析中的的數(shù)據(jù)是相相對應(yīng)的。。財(cái)務(wù)分析析中的數(shù)據(jù)據(jù)是依據(jù)總總成本費(fèi)用用估算表而而填列的。。國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析中的的數(shù)據(jù)是依依據(jù)該表所所列的年消消耗量和影影子價(jià)格計(jì)計(jì)算結(jié)果填填列。4.出口（（代替進(jìn)口口）產(chǎn)品國國內(nèi)資源流流量表該報(bào)表主要要是用于計(jì)計(jì)算經(jīng)濟(jì)換換匯成本或或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯匯成本指標(biāo)標(biāo)。該表具具有兩個功功能：（1）匯總總計(jì)算期內(nèi)內(nèi)各年國內(nèi)內(nèi)資源消耗耗的價(jià)值量量，包括全全部投資中中的國內(nèi)投投資和經(jīng)營營費(fèi)用中的的國內(nèi)費(fèi)用用和其它的的國內(nèi)投入入價(jià)值。（2）依據(jù)據(jù)匯總的國國內(nèi)資源流流量總額和和設(shè)定的社社會折現(xiàn)率率，計(jì)算國國內(nèi)資源流流量現(xiàn)值和和出口產(chǎn)品品中國內(nèi)投投入現(xiàn)值。。（二）國民民經(jīng)濟(jì)分析析基本報(bào)表表在國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析中，，需要編制制國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益費(fèi)用用流量表，，有些項(xiàng)目目還要編制制經(jīng)濟(jì)外匯匯流量表。。1.國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)費(fèi)用流量表表編制該報(bào)表表，主要用用于計(jì)算經(jīng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收收益率和經(jīng)經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值值等指標(biāo)，，以進(jìn)行國國民經(jīng)濟(jì)盈盈利能力分分析。（1）國民民經(jīng)濟(jì)效益益費(fèi)用流量量表（全部部投資）本表不分投投資資金來來源，以全全部投資作作為計(jì)算基基礎(chǔ)，用以以計(jì)算全部部投資的經(jīng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收收益率和經(jīng)經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值值等指標(biāo)，，考察項(xiàng)目目全部投資資的盈利能能力，為各各個投資方方案進(jìn)行比比較建立基基礎(chǔ)。該表中的效效益費(fèi)用流流量中的內(nèi)內(nèi)部效益和和內(nèi)部費(fèi)用用依據(jù)前述述的輔助報(bào)報(bào)表的各對對應(yīng)項(xiàng)填列列。外部效效益和外部部費(fèi)用則依依所鑒別的的外部效益益和外部費(fèi)費(fèi)用中可定定量的部分分填列。國民經(jīng)濟(jì)效效益費(fèi)用流流量表(全全部投資)單位：萬元元計(jì)算指標(biāo)：：經(jīng)濟(jì)內(nèi)部部收益率：：經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值值（ic=%））注：生產(chǎn)期期開發(fā)的更更新改造作作為費(fèi)用流流量單獨(dú)項(xiàng)項(xiàng)或列入建建設(shè)投資項(xiàng)項(xiàng)中。序號年份建設(shè)期投產(chǎn)期達(dá)到設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期

合計(jì)123456…n

11.11.21.31.422.12.22.32.43生產(chǎn)負(fù)荷(%)效益流量產(chǎn)品銷售收入回收固定資產(chǎn)余額回收流動資金項(xiàng)目間接效益費(fèi)用流量建設(shè)投資流動資金經(jīng)營費(fèi)用項(xiàng)目間接費(fèi)用凈效益流量（1-2）

（2）國民民經(jīng)濟(jì)效益益費(fèi)用流量量表（國內(nèi)內(nèi)投資）本表從國內(nèi)內(nèi)投資角度度出發(fā)，以以國內(nèi)投資資額作為計(jì)計(jì)算基礎(chǔ)，，把國外借借款本金償償還和利息息支付作為為費(fèi)用流量量，用以計(jì)計(jì)算國內(nèi)投投資的經(jīng)濟(jì)濟(jì)內(nèi)部收益益率和經(jīng)濟(jì)濟(jì)凈現(xiàn)值等等指標(biāo)，考考察國內(nèi)資資金的國民民經(jīng)濟(jì)盈利利能力。本本表與前表表的效益流流量項(xiàng)目相相同，