1.房地產估價基本方法2.房地產估價方法的適用3.房地產變現能力的影響因素4.房地產變現涉及的主要稅費房地產估價基本方法及變現分析房地產估價定義房地產估價：指專業估價人員，根據估價目的、遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析房地產價格影響因素的基礎上，對房地產在價值時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定的活動。（估價、造價、定價）房地產估價是科學與藝術的有機結合。1、房地產估價基本方法比較法收益法成本法假設開發法1.1、房地產估價方法-比較法概念：將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。原理：替代原理房地產估價對象的未知價格可通過類似房地產的已知成交價格來求取。大數定律大量交易實例成交價格的綜合結果可作為正常市場價格的最佳指標。1.1、房地產估價方法-比較法適用對象：具有交易性的房地產。估價步驟：1.搜集交易案例2.選取可比實例3.建立比較基礎（面積單位、付款方式、稅費負擔等）4.進行交易情況修正5.進行市場狀況修正6.進行房地產狀況修正7.求取比準價格1.1、房地產估價方法-比較法商業房地產樓層修正系數表（《蘇州市國有土地上房屋征收估價技術規范》）1.2、房地產估價方法-收益法概念：收益法是運用適當的報酬率，將預期的估價對象未來各期的正常凈收益折現到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。原理：預期原理：決定房地產當期價格的因素是基于市場參與者對未來所能產生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣的預期。1.2、房地產估價方法-收益法適用對象：有租金等經濟收入的收益性房地產。估價步驟：（1）選擇具體的估價方法；（直接資本化法、報酬資本化法）（2）測算收益期或持有期；（房屋經濟壽命、土地使用年期）（3）測算未來收益；（潛在毛收入＞有效毛收入＞凈收益）（4）確定收益乘數、報酬率；（5）計算收益價值。1.2、房地產估價方法-收益法物業類型收益乘數（大致經驗值）舉例（年租金*收益乘數=單價）商業15-20年150*12*18=32400辦公20-25年65*12*22=17160住宅45-55年35*12*50=21000工業10-12年18*12*10=2160收益乘數法：該方法較為粗糙，適用于資料不充分或精度要求不高的估價1.3、房地產估價方法-成本法概念：成本法是求取估價對象在估價時點時的重新構建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。原理：從賣方的角度來看：是生產費用價值論，即賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發建造該房地產已花費的代價。從買方的角度來看：是替代原理，即買房愿意支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發建造該房地產所需花費的代價。1.3、房地產產估價方方法-成本法適用對象象：很少交易易且沒有經濟濟性收入入房地產。。估價步驟驟（1）選擇具具體估價價路徑；；（房地合合估、房房地分估估）（2）測算重重新購建建價格；；（3）測算折折舊；（4）計算成成本價值值。土地估價價：政策策性更強強（工業業用地最最低保護護價、土土地基準準地價））1.3、房地產產估價方方法-成本法1.3、房地產產估價方方法-成本法1.3、房地產產估價方方法-成本法1.4、房地產產估價方方法-假設開發發法概念：假設開發發是求取取估價對對象未來來開發完完成后的的價值，，減去未未來的正正常開發發成本、、稅費和和利潤等等，以此此估算估估價對象象的客觀觀合理價價格或價價值的方方法。原理：預期原原理假設開開發法法在形形式上上是評評估新新建房房地產產價格格的成本法法的倒倒算法法。1.4、房地地產估估價方方法-假設開開發法法適用對對象：：假設開開發法法適用用于具具有投投資開開發或或再開開發潛潛力的的房地地產的的估價價，如如待開開發的的土地地、在在建工工程、、可裝裝修改改造或或可改改變用用途的的舊房房。估價步步驟：：（1）選擇擇具體體估價價方法法（2）選擇擇估價價前提提（自行開開發、、自愿愿轉讓讓、被被迫轉轉讓）；（3）選擇擇最佳佳的開開發經經營方方式；；（4）測算算后續續開發發經營營期；；（5）測算算后續續開發發的必必要支支出；；（6）測算算開發發完成成后的的價值值；（7）確定定折現現率或或測算算后續續開發發的利利潤；；（8）計算算開發發價值值。1.5、房地地產估估價方方法-其他2、房地地產估估價方方法的的適用用居住用用房地地產商業用用房地地產工業用用房地地產2、房地地產估估價方方法的的適用用根據估估價對對象類類型結結合估估價目目的進進行估估價方方法的的選擇擇。按用途途劃分分的種種類：：居住住房地地產、、商業業房地地產、、辦公公房地地產、、旅旅館房房地產產、餐餐飲房房地產產、工工業房房地產產、農農業房房地產產、特特殊用用途房房地產產、綜綜合用用途房房地產產。按開發發程度度劃分分的種種類：：生地地、毛毛地、、熟地地、在在建工工程、、現房房。2.1、房地地產估估價方方法適適用—居住用用房地地產居住用用房地地產包包括普普通住住宅、、別墅、酒店店式公公寓等等。居住用用房地地產的的估價價首選比較法法，收益法法、成本法法為輔輔。比較法法：由由于居居住房房地產產交易易較為為頻繁繁、交交易量量大、、較容容易獲獲得交交易實實例，，比較較法是是最常常用方方法。。收益法法：主主要用用于出出租型型公寓寓等居居住房房地產產。成本法法：估估價時時出于于安全全、保保守的的考慮慮會使使用成成本法法；拆拆遷估估價以以及在在建工工程估估價也也會采采用成成本法法。2.2、房地地產估估價方方法適適用—商業用用房地地產商業用用房地地產包括沿沿街店店鋪、、購物物中心心、專專業市市場等等。商業房房地產產適宜選選擇比較法法、收收益法法，成本本法為為輔。。比較法法：商商業房房地產產轉售售轉租租較為為頻繁繁，尤尤其是是小型型商鋪鋪，比比較容容易獲獲得比比較實實例，，適用用于比比較法法。收益法法：商商業房房地產產價值值體現現在其其獲取取收益益能力力的大大小上上，收收益法法為最最為常常用方方法。。成本法法：可可以作作為一一種輔輔助方方法，，如抵抵押或或對將將要轉轉變用用途的的房地地產進進行估估價。。以上也也適用用于辦辦公類類房地地產。。2.3、房地地產估估價方方法適適用—工業用房地地產工業用房地地產包包括廠廠房、、倉儲、、研發發樓等等。工業廠廠房按按通用用性分分為標標準廠廠房和和自建建廠房房。商業用用房地地產的的估價價首選成本法法，比較較法、、收益益法為為輔。。成本法法：標標準廠廠房較較易確確定統統一的的重置置價，，非標標準廠廠房可可以進進行修修正或或參考考實際工工程造造價，成本本法較較為常常用。。比較法法、收收益法法：在在工業業集中中區有有標準準廠房房租售售實例例，可可以采采用比比較法法、收收益法法。2.4、房地地產估估價方方法的的主要要適用用總結比較法法（現狀狀）收益法法（未來來）成本法法（歷史史）假設開開發法法住宅用用房地地產商業用用房地地產工業用用房地地產在建工工程3、房地產產變現現能力力的影響因素一、房地產產的通通用性性。即是否否普遍遍使用用，通用性性越差差的房房地產產，越越不容容易找找到買買者，，變現現能力力會越越弱。。例如如，廠房一般比比住宅的變現現能力力弱；；廠房房中，，特殊廠廠房一般比比標準廠廠房的變現現能力力弱。。二、房地產產的獨獨立使使用性性。即能否否單獨獨地使使用而而不受受限制制。例例如，，廠區兩兩塊宗宗地中中的內內側房房地產產的獨立立使用用性就就不好好。通通常情情況下下，獨獨立使使用性性越差差的房房地產產，越越妨礙礙房地地產的的使用用，變變現能能力會會越弱弱。三、房地產產的可可分割割轉讓讓性。。指在物物理上上、經經濟上上是否否可以以分離離開來來使用用。例例如，，商業綜綜合體體載明明不可可分割割銷售售。容易易分割割轉讓讓的房房地產產，變變現能能力較較強；；反之之，變變現能能力較較弱。。3、房地產產變現現能力力的影響因素四、房地產產的區區位。。所處位位置越越不成成熟區區域的的房地地產，，變現現能力力會越越弱。。例如如，郊區的房地地產一一般比比市區的房地地產變變現能能力弱弱。五、房地產產的開開發程程度。。開發程程度越越低的的房地地產，，不確確定因因素越越多，，變現現能力力會越越弱。。例如如，在建工工程一般比比現房的變現現能力力弱。。六、房地產產的價價值大大小。。價值越越大的的房地地產，，購買買所需需要的的資金金越多多，越越不容容易找找到買買者，，變現現能力力會越越弱。。七、房地產產的市市場狀狀況。。房地產產市場場越不不景氣氣，出出售房房地產產會越越困難難，變變現能能力就就越弱弱。3、房地產產變現現系數-定量分分析影響因素評分分值區段90-10080-8970-7960-69價值大小（20%）價值適中，有充分多潛在買家價值基本適中，有較多潛在買家價值較大，有少量潛在買家價值大，僅有個別潛在買家區位條件（20%）區位條件優區位條件較優區位條件一般區位條件差通用性（20%）通用性強，能適用于不同行業通用性較強，適用于大多數行業通用性一般，適用于少數行業通用性較差，為專用房地產獨立使用性（20%）能獨立使用大部分能獨立使用少部分能獨立使用不能獨立使用市場狀況（10%）市場景氣，產業政策有利市場較景氣，產業政策較為有利市場一般市場不景氣，產業政策不利處置方式（10%）處置周期長，宣傳力度大處置周期較長，有適當宣傳處置周期較短，適當宣傳處置周期短，宣傳度較低4、房地產產變現現主要費費用序號項目稅費標準1訴訟費用差額累進，按照訴訟標的金額0.5%-2.5%2法院執行費用差額累進，按照訴訟標的金額0.1%-1.5%3律師費差額累進，按照訴訟標的金額0.5%-7%4拍賣費用差額累進，按成交金額的0.5%-5%5評估、代理等費用1%-2%6增值稅及附加差額征收，稅率為5.6%7土地增值稅計稅依據的5%（及其他方式）8印花稅計稅依據×0.05%。9個人所得稅差額征收，稅率為20%10企業所得稅應稅額的25%4、房地產產變現現費用-（以500萬市值值商業業房地地產為例例）稅費類型稅費名稱稅費比例取值依據及說明處置費用案件受理費用0.25%依據《人民法院訴訟收費辦法》補充規定。差額定率累進，按照訴訟標的金額0.5%-4%，減半交納。法院執行費用0.1%依據《人民法院訴訟收費辦法》補充規定