陽城實業光華大道項目定位報告【謹呈：鋼城集團四川陽城實業有限公司】陽城實業光華大道項目定位報告【謹呈：鋼城集團思考路徑項目本體研究市場客戶市場現狀，競爭格局、預期、規律……市場細分及市場空缺客戶特征、客戶類別、客戶發展趨勢……目標客戶群的鎖定項目現狀、優劣勢、機會、威脅點分析……項目可發展空間判定項目戰略及策略項目定位、項目產品策略、項目啟動策略物業發展建議規劃建議、產品建議、景觀建議、立面建議……經濟測算經濟指標、成本測算、項目損益前期營銷售樓處、樣板間、樣板區、展示區、入市時機……2思考路徑項目本體研究市場客戶市場現狀，競爭格局、預期、規律…市場部分總結光華大道由東至西物業形態逐漸豐富，由純粹的高層電梯轉變為獨棟、雙拼、疊拼、花園洋房及電梯等多種物業形態組合的復合項目，面積區間隨之擴大，由功能性需求為主向舒居需求轉變，套一產品慢慢退出市場。光華大道項目由東至西高層電梯成交客戶來訪區域成都占比逐步減小，外地占比相應擴大，看重點由功能性需求轉化為舒適度需求。花園洋房、別墅的成交客戶來訪區域成都及外地各占一半，居住環境和產品品質為其首要看重點。據目前光華大道商業發展現狀及政府規劃，目前光華大道已形成以大地新光華廣場為中心的內光華商圈，未來光華大道三環外由東至西還將以金沙太陽城為中心的外光華商圈（距離本項目200米左右，占地200多畝，為政府意向規劃打造，將建成集酒店、大型購物場所、高檔寫字樓、電影城等高端商業配套為主的大型商業中心）、以青羊綠舟B區休閑商業空間和D區高端商業配套為中心的青羊綠舟商圈和以珠江國際為中心的光華新城商圈（已引進家樂福、伊藤洋華堂等）等三大商圈。3市場部分總結光華大道由東至西物業形態逐漸豐富，由純粹的高層電客戶部分總結區域內客戶對低密物業（花園洋房、別墅等）需求較強。區域內電梯公寓和低密物業的客戶構成有所不同，電梯公寓客戶以城西客戶為主，而低密物業的客戶范圍更廣，主要城西、城南和外地客戶構成。電梯公寓客戶以首置客戶與改善型客戶并重，而低密物業客戶以改善型客戶為主。客戶對居住環境、居住舒適性和小區品質要求較高，屬于深度居家性質。電梯公寓客戶的需求主要以兩房為主，有一定的總價承受能力；低密物業客戶的需求主要以三房為主，有較強的總價承受能力。電梯公寓客戶對功能型贈送的需求較高，低密物業對舒適型贈送需求較高。4客戶部分總結區域內客戶對低密物業（花園洋房、別墅等）需求較強思考路徑項目本體研究市場客戶市場現狀，競爭格局、預期、規律……市場細分及市場空缺客戶特征、客戶類別、客戶發展趨勢……目標客戶群的鎖定項目現狀、優劣勢、機會、威脅點分析……項目可發展空間判定項目戰略及策略項目定位、項目產品策略、項目啟動策略物業發展建議規劃建議、產品建議、景觀建議、立面建議……經濟測算經濟指標、成本測算、項目損益前期營銷售樓處、樣板間、樣板區、展示區、入市時機……5思考路徑項目本體研究市場客戶市場現狀，競爭格局、預期、規律…項目四至南臨光華大道西面與光華杏林、易城國際隔路相望北靠規劃路（已形成）東側與元益花園一墻之隔西北側：社區中心＋市政公園6項目四至南臨光華大道6項目基本經濟指標規劃建設凈用地面積約：58716.31平米2#地塊：10852.07平米3#地塊：47864.24平米道路用地面積：12114.87平米綠化用地面積：4685.13平米用地性質：2#地塊：公共服務設施用地兼容二類住宅用地（可兼容的二類住宅建筑面積比例小于計入容積率的建筑面積的50%）；3#地塊為二類住宅用地（可兼容商業建筑面積不大于計入容積率的建筑面積的10%）凈用地強度：2#地塊總容積率不大于2.4，總建筑密度不大于40%；3#地塊總容積率不大于2.8，總建筑密度對應為24%。建筑高度：2#地塊的住宅部分和3#地塊的建筑高度不大于59米，2#地塊的公共服務設施建筑高度不大于24米。綠地率：2#地塊結合方案確定，3#地塊綠地率不小于30%。配套要求：2#地塊臨近規劃道路的地面建筑內配建建筑面積不小于270平米的社區服務中心一處（含社區醫務室一處，不低于20平米的郵政服務網點一處），且優先設于地面一層并有獨立出入口。2#地塊臨近規劃道路的地面建筑內配建建筑面積不小于115平米的社區居委會一處（含不少于15平米的警衛室一處，不少于50平米的服務站一處），且優先設于地面一層并有獨立出入口。

③②193m67m48m263m312m171m147m91m67m145m備注：上圖所示尺寸為概算尺寸，并未考慮其中道路和相應綠化距離等另外：需要針對容積率調整：3.2，69米限高，24%覆蓋率問題布局一套方案7項目基本經濟指標規劃建設凈用地面積約：58716.31平米③項目周邊地塊規劃情況項目周邊規劃較為齊全，臨近農貿市場、街道辦、小學及幼兒園，同時周邊還有幾塊商業用地，從未來發展上看，本項目特別是公服用地一側，將成為街道辦/居委會管轄范圍的中心，將形成區域向心點，具有一定的商業價值項目臨近最大的市政公園，且本公園已經建成并對外開放，給項目發展帶來一定的想象空間幼兒園小學非市屬科研辦公用地街道辦農貿市場公服用地易誠國際光華杏林元益花園市政公園市政公園市政公園武青路光華大道二類住宅用地公服用地8項目周邊地塊規劃情況項目周邊規劃較為齊全，臨近農貿市場、街道思考路徑項目本體研究市場客戶市場現狀，競爭格局、預期、規律……市場細分及市場空缺客戶特征、客戶類別、客戶發展趨勢……目標客戶群的鎖定項目現狀、優劣勢、機會、威脅點分析……項目可發展空間判定項目戰略及策略項目定位、項目產品策略、項目啟動策略物業發展建議規劃建議、產品建議、景觀建議、立面建議……經濟測算經濟指標、成本測算、項目損益前期營銷售樓處、樣板間、樣板區、展示區、入市時機……9思考路徑項目本體研究市場客戶市場現狀，競爭格局、預期、規律…項目SWOT分析…1、地處光華大道橋頭堡，未來發展空間巨大。2、項目地塊不規整，但仍較為方正，發揮空間較大3、項目具有一定的規模，且經濟指標由一定空間，未來可挖掘空間較大4、緊鄰社區服務中心和市政公園，相對優勢明顯5、陽城房產頭號作品，必將傾注全力打造高品質樓盤6、周邊規劃配套較為齊全，項目所在將成為未來區域向心點1、周邊配套相對滯后，但較為完善2、地塊被分為兩塊不同性質用地，給物業形態布局帶來一定限制3、土地成本較高，必須在后期開發中給與足夠重視4、盡管鋼城集團非常有實力，但陽城房產頭號作品，仍需要優勢（S）劣勢（W）機會（O）威脅（T）SWOT1、內光華片區推動加快，讓城西目光逐步向外擴散，給區域帶來機遇2、光華大道及溫江市場吸引力，也為項目帶來無限機遇3、城西198區域進一步打造，是區域未來市場的又一強勁動力1、現階段內憂外患格局無法改變，向內有內光華的阻礙，向外有外光華及溫江市場分流，競爭激烈程度可見一斑。品牌的大力支持5、周邊商業氛圍不濃，發展不夠成熟，給公服用地帶來一定的不確定因素2、“國四條”的出臺，給明年市場蒙上了一層面紗，預計項目面市階段將是本輪政策調整的攻堅階段，如何運用前期定位來應對未知市場環境，將是本項目思考難點10項目SWOT分析…1、地處光華大道橋頭堡，未來發展空間巨大困局地價品牌經驗借助專業團隊共同打造，也為項目保駕護航短期提升有限，實力大于品牌，項目大于企業＋＋11困局地價品牌經驗借助專業團隊共同打造，也為項目保駕護航短期提項目使命企業戰略——圍棋第一步，至關重要橋頭堡——形象、氣質、品質財務指標銷售周期財務指標銷售周期形象開篇——一舉成名基礎指標項目使命12項目使命企業戰略——圍棋第一步，至關重要財務指標財務指標形象項目核心問題梳理解決好：高地價與經濟利潤的辯證關系Q1Q2解決好：企業發展與項目發展的辯證關系企業的項目發展項目的企業發展高地價下的盈利模式公服用地（居委會旁）的開發模式13項目核心問題梳理解決好：高地價與經濟利潤的辯證關系Q1Q2解S策略選擇1、地處光華大道橋頭堡，未來發展空間巨大2、項目地塊不規整，但仍較為方正，發揮空間較大3、項目具有一定的規模，且經濟指標由一定空間，未來可挖掘空間較大4、緊鄰社區服務中心和市政公園，相對優勢明顯5、陽城房產頭號作品，必將傾注全力打造高品質樓盤6、周邊規劃配套較為齊全，項目所在將成為未來區域向心點WOT1、周邊配套相對滯后，但較為完善2、地塊被分為兩塊不同性質用地，給物業形態布局帶來一定限制3、土地成本較高，必須在后期開發中給與足夠重視4、盡管鋼城集團非常有實力，但陽城房產頭號作品，仍需要品牌大力支持5、周邊商業氛圍不濃，發展不夠成熟，給公服用地帶來一定不確定因素1、內光華片區推動加快，讓城西目光逐步向外擴散，給區域帶來機遇2、光華大道及溫江市場吸引力，也為項目帶來無限機遇3、城西198區域進一步打造，是區域未來市場的又一強勁動力1、現階段內憂外患格局無法改變，向內有內光華的阻礙，向外有外光華及溫江市場分流，競爭激烈程度可見一斑。2、“國四條”的出臺，給明年市場蒙上了一層面紗，預計項目面市階段將是本輪政策調整的攻堅階段，如何運用前期定位來應對未知市場環境，將是本項目思考難點高舉高打——形象策略承接與迎合——客戶策略主流市場與市場空缺相結合——產品策略借勢營銷——后期營銷策略盡快啟動——入市時機選擇高贈送——高附加值策略住宅先行——推售節奏安排劣勢客觀存有，風險無處不在，我們主張回歸本原14S策略選擇1、地處光華大道橋頭堡，未來發展空間巨大WOT1、領導者—壟斷價格—產品有不可重復性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰術—價格戰的制造者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創新產品和需求點挑戰者—改變游戲規則—強調新的評估標準—強調產品的特色和價值行業領袖非行業領袖，中大規模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者代表：優品道、凱德風尚、仁和春天大道條件：規模、資源、品牌代表：彩疊園、公園大道條件：規模、資源、品牌代表：雙璽、錦繡光華、金河谷條件：規模、產品代表：朗基龍堂、易城國際、西班牙森林條件：價格、產品本項目市場占位策略選擇15領導者—壟斷價格追隨者—搭便車，借勢補缺者—目標明確，挖掘客本項目市場占位在哪里（同類產品）？價格品質高端陣營中端陣營低端陣營6500本區域市場占位現狀8000元益花園高品質低價格低品質高價格高品質高價格低品質低價格本項目光華杏林易城國際凱德風尚頤和京都錦繡光華仁和春天大道（電梯）公園大道邊城香格里西班牙森林金河谷朗基龍堂50009500優品道16本項目市場占位在哪里（同類產品）？價格品質高端陣營中端陣營低光華大道首城——外光華新高度，代言光華發展，城市升級——光華大道橋頭堡，述說城市色彩——陽城房產成都開篇之作，帶來市場新高度——項目形象定位17光華大道首城——外光華新高度，代言光華發展，城市升級——項目文化品牌產品規模資源易城國際元益花園凱德風尚頤和京都中華錦繡新界錦繡光華優品道朗基龍堂雙璽金沙鷺島龍湖翠微清波競爭對比——市場競爭綜合素質差異性較大，本項目綜合素質屬于中上水平。詳見附件仁和春天大道邊城香格里18文化品牌產品規模資源易城國際元益花園凱德風尚頤和京都中華錦繡如何才能實現超越？19如何才能實現超越？19項目客戶定位——客戶提升（城西客戶承接）次要客戶重要客戶核心客戶重要客戶群城南和城中范圍客戶：主要來自成都城南及城中區域，看好金沙光華發展及區域生活氛圍的客戶大城西客戶大城西范圍內，光華、金沙、雙楠等區域的客戶大城西的原住民客戶和在城西居住多年的外地客戶核心客戶群成都其他區域內的客戶以及四川二級城市客戶次要客戶群20項目客戶定位——客戶提升（城西客戶承接）次要客戶重要客戶核思考路徑項目本體研究市場客戶市場現狀，競爭格局、預期、規律……市場細分及市場空缺客戶特征、客戶類別、客戶發展趨勢……目標客戶群的鎖定項目現狀、優劣勢、機會、威脅點分析……項目可發展空間判定項目戰略及策略項目定位、項目產品策略、項目啟動策略物業發展建議規劃建議、產品建議、景觀建議、立面建議……經濟測算經濟指標、成本測算、項目損益前期營銷售樓處、樣板間、樣板區、展示區、入市時機……21思考路徑項目本體研究市場客戶市場現狀，競爭格局、預期、規律…『客觀性』主動式被動式『主觀性』3142產品文化環境文化需長時間、高投入打造品牌影響力需要通過本項目進一步提升本項目的第一選擇：“1+3”——片區資源和自身產品的結合“3”—“環境”強調區域優勢，并建立立足于本區域的不可復制的項目內部環境“1”—“產品”以獨特性和創新性成為市場關注的焦點（獨特的價值主張）（自然、社會資源）品牌（產品力）（企業的品牌力）本項目的“核心競爭力”選擇22『客觀性』主動式被動式『主觀性』31產品文化環境文化『客觀性』主動式被動式『主觀性』3142產品文化環境文化需長時間、高投入打造品牌影響力需要通過本項目進一步提升本項目的第一選擇：“1+3”——片區資源和自身產品的結合“3”—“環境”強調區域優勢，并建立立足于本區域的不可復制的項目內部環境“1”—“產品”以獨特性和創新性成為市場關注的焦點（獨特的價值主張）（自然、社會資源）品牌（產品力）（企業的品牌力）本項目的“核心競爭力”選擇23『客觀性』主動式被動式『主觀性』31產品文化環境文化首席產品打造“首席產品，光華地標”首席規劃首席規劃——如何順應市場,如何實現城市標桿、城市坐標等首席規劃方案。首席產品高附加產品贈送——利用贈送,實現超高附加值,攤薄土地成本。首席立面貴族血統立面——實現貴族身份體現的同時，傳承經典人生公共區域打造原則——架空層、會所、入戶大堂、電梯廳等公共區域。其他產品原則精神歸屬原則——利用精神堡壘及社區標識物，增強項目的記憶元素，實現項目增值高科技應用——利用各類高科技技術，實現品質再度升級24首席產品打造“首席產品，光華地標”首席規劃首席規劃——如何順多物業組合本項目采用洋房類產品、電梯公寓和獨立商業等產品組合方式進行物業形態布局理由：迎合內光華市場外移的趨勢，承接客戶對洋房的需求利用洋房類產品價格拉升總產值利用洋房類產品提升項目檔次和品質充分考慮市政公園給項目帶來的資源優勢利用電梯公寓來滿足市場的剛性需求，迎合市場的主流客戶需求，降低項目風險，“以不變應萬變”獨立商業，迎合區域未來發展的同時，給項目以最有利的配套設置洋房類產品與電梯公寓產品面積比率控制在：3:7比例類洋房產品電梯公寓獨立商業會所25多物業組合本項目采用洋房類產品、電梯公寓和獨立商業等產品組合大圍合式布局項目布局采用大圍合概念，臨近光華大道、元益花園及公服用地兼容住宅部分，采用18-22層電梯公寓，把整個項目向市政公園方向進行圍合布局，中間采用較低建筑。理由：把市政公園放在項目中考慮臨街昭示性發揮充分能夠形成較大中庭景觀，讓中間建筑和景觀融合統一為一個整體能夠隔離噪音，給客戶一個安靜的社區能夠把元益花園規劃帶來的不利影響在小區內進行消化增強該區域用地強度，給多物業組合留足空間圍合布局營造大社區概念出入光華大道，形成不同的視覺效果26大圍合式布局項目布局采用大圍合概念，臨近光華大道、元益花園及院落感的打造院落是具有密切而充滿鄰里親情的人性化關系模式以及充滿生機的空間場所，給人以領域感。院落式設計表現出濃郁的人情味和結合力，它避免了鄰里間因為缺乏溝通空間而導致的“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的非人性化設計。圍合式庭院組團體現一種包容的內斂形態，多層次的空間體系形成一個現代文明庭院，實現“高品質居住空間”與“新街坊鄰里空間”的雙重理念。精心于傳統院落感的自然營造，同時強調西方居住人的享受性，以期實現居住最佳化。

組團式院落建議項目規劃為：項目院落概念解讀：客戶語錄：“現在的樓盤多了一些現代時尚的感覺，但少了一些人情味，往往進去住了很久都和鄰居沒什么交流。“組團式院落27院落感的打造院落是具有密切而充滿鄰里親情的人性化關系模式以及利用地面層次，自動實現物業分區類洋房產品區域，采用1樓抬高形式，形成整體抬高理由：抬高后，洋房產品更容易形成較為獨立的區域，區隔對待不同物業，形成差異化，提升品質抬高后，市政公園資源效應發揮更充分抬高后，避免小區公共、綠化等區域對洋房類產品的干擾利用抬高，實現景觀的層次感利用抬高，實現臨街處臨街商鋪的組織抬高后，便于組織洋房類產品1層和2層地下室的贈送采用抬高，利于組織洋房類產品車庫的在樓底下停車問題，如果需要，洋房可實現雙層停車類洋房產品28利用地面層次，自動實現物業分區類洋房產品區域，采用1樓抬高形人車分流交通組織小區主入口規劃在小區西側規劃道路，為了保證業主安全，主入口不允許車輛通行，車行出入口建議分別規劃在小區西側和北側，由地下室均可直接進入單元內，洋房類產品可直接進入抬高后的地下交通整體規劃通過交通道路合理組織，實現人車分流客戶語錄：“最好能實現人車分流，否則管理起來會比較麻煩，而且車輛經常在小區內行駛總是要影響綠化環境和空氣質量，現在三環內很多小區就是進去之后全是車輛，感覺很不好，想在小區里面轉一下的都沒什么興趣了，所以停車最好都在地下，而且從地下室應該可以直接上電梯回家。”主入口次入口29人車分流交通組織小區主入口規劃在小區西側規劃道路，為了保證業首席產品打造“首席產品，光華地標”首席規劃首席規劃——如何順應市場,如何實現城市標桿、城市坐標等首席規劃方案。首席產品高附加產品贈送——利用贈送,實現超高附加值,攤薄土地成本。首席立面貴族血統立面——實現貴族身份體現的同時，傳承經典人生公共區域打造原則——架空層、會所、入戶大堂、電梯廳等公共區域。其他產品原則精神歸屬原則——利用精神堡壘及社區標識物，增強項目的記憶元素，實現項目增值高科技應用——利用各類高科技技術，實現品質再度升級30首席產品打造“首席產品，光華地標”首席規劃首席規劃——如何順建筑外立面風格建議建筑風格：新古典主義歐式色彩：沉穩的暖色調根據區域高品質物業成交客戶訪談，城西客戶對沉穩地暖色調歐式建筑認可度較高，與城西閑散、傳統、慢節奏的生活方式相結合，建議本項目建筑方向為：客戶語錄：“相對而言更喜歡異域風情的房子，加入一些古典的元素，有返璞歸真的感覺，顏色最好不要太亮或太冷，以前的那些淺色房子剛開始還可以，隔幾年顏色就變了，看起來很難看，用墻磚就會稍微好一點，咖啡色看起來比較沉穩，而且有檔次，更重要是感覺上要溫暖柔和一些。”要求：經典傳承能夠和洋房相互應經久耐看31建筑外立面風格建議建筑風格：新古典主義歐式根據區域高品質物業外立面建議——電梯建筑風格：新古典主義歐式色彩：沉穩的暖色調要求：經典傳承能夠和洋房相互應經久耐看32外立面建議——電梯建筑風格：新古典主義歐式要求：32在簡歐風格的基礎上，注重對頂部的處理，甚至考慮結構造型理由：光華大道項目多為平頂設計，利用建筑頂部處理，增強項目標識性頂部處理更能夠體現項目的品質和價值頂部處理與立面線條結合，增強挺拔感，讓建筑線條更美給立面一個概念炒作空間外立面（電梯）——頂部處理33在簡歐風格的基礎上，注重對頂部的處理，甚至考慮結構造型外立面電梯公寓底部處理多采用石材和建筑構件相結合形式外立面（電梯）——底部處理理由：歐式立面都強調穩建筑構件——體現風格的最好元素能夠較好的迎合“三段式”立面設計34電梯公寓底部處理多采用石材和建筑構件相結合形式外立面（電梯外立面（電梯）——連板處理根據立面特征，結合項目實際情況，電梯公寓單元之間可采用連板形式進行連接理由：連板——讓單元間的連接不在生硬，而賦予了表情連板——增強通透感連板——增加兩側戶型的局部贈送發揮空間給立面變化帶來空間，增強了視覺效果35外立面（電梯）——連板處理根據立面特征，結合項目實際情況，電洋房類立面選擇——同樣遵循簡歐風格理由：與其他部分形成協調統一但洋房部分又存在更多可發揮空間注重退臺的效果及應用與立面效果的結合外立面——洋房立面36洋房類立面選擇——同樣遵循簡歐風格外立面——洋房立面36獨立商業外立面外圍商業節點可結合會所或公共服務設施，形成標志性建筑，形成社區的精神堡壘和代言元素順應立面風格，結合商業布局，讓商業成為項目亮點，成為全新的城市界面，吸引眼球，同時形成較強的記憶元素，提高項目認知度客戶語錄：“商場的外立面最好能特別一些，風格明顯一點，這樣顯得比較高檔，而且容易找到。”37獨立商業外立面外圍商業節點可結合會所或公共服務設施，形成標志首席產品打造“首席產品，光華地標”首席規劃首席規劃——如何順應市場,如何實現城市標桿、城市坐標等首席規劃方案。首席產品高附加產品贈送——利用贈送,實現超高附加值,攤薄土地成本。首席立面貴族血統立面——實現貴族身份體現的同時，傳承經典人生公共區域打造原則——架空層、會所、入戶大堂、電梯廳等公共區域。其他產品原則精神歸屬原則——利用精神堡壘及社區標識物，增強項目的記憶元素，實現項目增值高科技應用——利用各類高科技技術，實現品質再度升級38首席產品打造“首席產品，光華地標”首席規劃首席規劃——如何順市場表現客戶判斷

宏觀市場凱德風尚：110-140平米三房銷售最好，其次是87-90平米兩房優品道：70-80平米套二銷售最好仁和春天大道：110-130平米套二銷售最好三房需求最多，兩房其次；110-140平米需求最多；62-85萬成交較多；市場有向下的壓力，明年以走量產品為主

按照客戶的需求和市場的表現來看，三房居多、其次兩房、少量四房結合客戶的改善性需求和控制總價的原則，小(115-120)中(120-125)三房各設置25%和10%。物業配比原則通過上述三個維度進行分析，確定戶型配比原則臨光華大道南側和東側地塊噪音和景觀有影響，設置兩房（60-70，贈送后75-90）或小套三（85-89，贈送后100-105）產品，各占比例20%和15%。在項目臨公園景觀較好位置設置大量110-160平米三房和四房，作為項目的標桿產品（30%）39市場表現客戶判斷宏觀市場凱德風尚：110-140平米三房銷項目產品定位物業形態戶型結構建筑面積贈送后戶型結構實得面積贈送比例建筑面積比套數比總建筑面積比花園洋房、疊拼別墅三室兩廳雙衛110-120三室兩廳雙衛160-17041%-45%6%6930%三室兩廳雙衛120-130三室兩廳雙衛140-16017%-23%12%127三室兩廳雙衛130-140三室兩廳雙衛180-22038%-57%8%78三室兩廳雙衛140-160四室兩廳三衛200-28043%-75%4%35電梯洋房一室一廳單衛60-70兩室兩廳單衛75-9025%-28%20%40770%兩室兩廳雙衛85-89三室兩廳雙衛100-10517%-18%15%227兩室兩廳雙衛85-90三室兩廳雙衛115-12033%-35%25%378三室兩廳雙衛100-105四室兩廳雙衛120-12519%-20%10%129總套數1450100%物業形態戶型結構建筑面積贈送后戶型結構實得面積贈送比例建筑面積比總建筑面積比花園洋房、疊拼洋房三室兩廳雙衛110-120三室兩廳雙衛160-17041%-45%4%30%三室兩廳雙衛120-130三室兩廳雙衛140-16017%-23%18%三室兩廳雙衛130-140三室兩廳雙衛180-22038%-57%4%三室兩廳雙衛140-160四室兩廳三衛200-28043%-75%4%電梯洋房一室一廳單衛60-70兩室兩廳單衛70-8413%-17%20%70%兩室兩廳雙衛85-89三室兩廳雙衛100-10513%-17%15%兩室兩廳雙衛90-99三室兩廳雙衛115-12013%-17%25%三室兩廳雙衛100-105四室兩廳雙衛120-12513%-17%10%總數100%40項目產品定位物業形態戶型結構建筑面積贈送后戶型結構實得面積贈多物業組合因多物業組合形式，我們將在下面進行分類闡述：共分為四類：洋房產品電梯公寓獨立商業臨街商鋪類洋房產品備注：獨立商業和臨街商鋪單獨闡述41多物業組合因多物業組合形式，我們將在下面進行分類闡述：類洋房洋房全部采用8+1電梯洋房形式一層整個抬高，作為地下室層，并和景觀進行互動，最終形成層次感較強的主軸，同時能夠保證抬高后的一樓擁有私家花園，注意的是車流組織及采光問題，以及車庫與洋房的關系地下室層，用以分給1、2F客戶，增加1、2F附加值，可套車庫1個地下室層采光采用高窗等形式處理，并與后花園連通處理地下層1～3層4～7層8層產品規劃布局說明——洋房142洋房全部采用8+1電梯洋房形式地下層1～3層4～7層8層產品產品規劃布局說明——洋房21、2層全部可通向地下室層，實現高附加值贈送（1層面積：140-160㎡，贈送后為200-280㎡）并配有前后花園2層同樣在1層的基礎上有平臺贈送（2層面積：130-140㎡，贈送后為180-220㎡）3層在2層的基礎上，在贈送平臺，可在背后伸展出去來實現（市政公園側）（面積：120-130㎡，贈送后為140-160㎡）地下層1～3層4～7層8層43產品規劃布局說明——洋房21、2層全部可通向地下室層，實現高空間創新研究通過對弗萊明戈洋房產品的研究，市場接受度高的創新點，結合戶型分析:

5米抬高形成采光好的半地下室，附屬于獨棟里四戶底層業主，同時一躍二能帶來別墅級別的享受，底Town拼四戶設計使洋房利潤最大化，客戶接受度也高，一舉兩得。前后雙流線入戶，室內交通流線明晰，天井及走廊恰到好處的設計使空間更立體豐富而不同一般的復式結構戶型，三面采光將風景引入室內，主人房位于最私密風景最佳處，同時將書房與主臥合為一體，使主臥實際使用面積和進深更大，品質很高平層通過底層退臺，盡量多的布置出見天見地的露臺，頂Town戶型設計強調主次分明，整個頂層專屬私人享有，再次與龍湖強調的別墅級洋房理念契合參考案例：龍湖·弗萊明戈空間創新研究通過對弗萊明戈洋房產品的研究，市場接受度高的創①③梯戶比4梯18戶層高2.9米產權面積88㎡實得面積122㎡贈送比例38.6%贈送處理方式①報建時采用花池報建，全贈送②空中搭建平臺全贈送③入戶花園送板面積產權處理方式產權面積為88㎡①1、2層空間端頭均采用花池報建，全部贈送，驗收后，進行工程內部加強處理參考案例：龍湖·海棠②但據了解，項目總體贈送面積不得超過25%①③梯戶比4梯18戶層高2.9米產權面積88㎡實得面參考戶型參考戶型均為1、2樓可下地下，其中一樓面積為128平米，二樓面積126平米，全部贈送比例均在75%左右2.贈送地下室做法：①花池報建②層高處理為小于2.2米46參考戶型參考戶型均為1、2樓可下地下，其中一樓面積為128平產品規劃布局說明——洋房34-7層面積：120-130㎡，贈送后為140-160㎡如果需要，同樣可以采用向外延伸方式解決，最好是對這下面平臺縮緊部分，因為這樣不損失覆蓋率地下層1～3層4～7層8層47產品規劃布局說明——洋房34-7層面積：120-130㎡，贈戶型四：戶型設計建議：面積：120-125平米變140-150平米套型：3*2*2變4*2*2功能：一主臥、2次臥，客廳挑空轉換為可變空間客廳開間：4.2-4.5米主臥開間：3.8-4.0米可變空間：挑高5.8米107變141平米參考戶型48戶型四：戶型設計建議：107變141平米參考戶型48產品規劃布局說明——洋房48層采用躍層設計，上躍9層，（面積：110-120㎡，贈送后為160-170㎡）9層部分采用室內上屋頂的方式進行贈送，贈送全私家感的屋頂花園（未考慮坡屋頂，同時需要落實抬高問題）地下層1～3層4～7層8層49產品規劃布局說明——洋房48層采用躍層設計，上躍9層，（面多物業組合因多物業組合形式，我們將在下面進行分類闡述：共分為四類：洋房產品電梯公寓獨立商業臨街商鋪電梯公寓備注：獨立商業和臨街商鋪單獨闡述50多物業組合因多物業組合形式，我們將在下面進行分類闡述：電梯公項目產品定位物業形態戶型結構建筑面積贈送后戶型結構實得面積贈送比例建筑面積比總建筑面積比電梯洋房一室一廳單衛60-70兩室兩廳單衛70-8413%-17%20%70%兩室兩廳雙衛85-89三室兩廳雙衛100-10513%-17%15%兩室兩廳雙衛90-99三室兩廳雙衛110-12013%-17%25%三室兩廳雙衛100-105四室兩廳雙衛120-12513%-17%10%51項目產品定位物業形態戶型結構建筑面積贈送后戶型結構實得面積贈電梯公寓布局如左圖，第一臨近光華大道和元益花園均采用方向向東南方向偏的布局方式來處理，而兼容部分則采用南北向處理采用2梯4戶和2梯3戶布局，大戶型朝向中庭景觀及市政公園位置，而較小戶型均在外圍理由：景觀資源最大化朝向最優化錯開后，立面視覺效果較為有層次在能滿足條件的基礎上盡可能的采用梯戶比少的進行組合，來提高品質電梯公寓分布圖大面積小面積52電梯公寓布局如左圖，第一臨近光華大道和元益花園均采用方向向東紅色區域為非架空區域均采用贈送地下室的做法，實現一樓個別戶型高附加值綠色區域1樓則和洋房一樣采用抬高，然后2樓贈送地下室的做法理由：臨近光華大道，架空容易讓噪音進入，因此不予架空處理為挖掘1樓戶型價值，提升其價格，采用贈送-1樓地下室的辦法，贈送局部地下室層如果可能，也2樓同樣可以下躍，但需要仔細考慮，避免影響1樓或者影響建筑密度電梯公寓說明——1樓53紅色區域為非架空區域電梯公寓說明——1樓53層高挑高5.8-6.0米，無產權，交房時中間采用鋼筋混凝土板隔段分給上下層使用，為全贈送面積層高挑高5.6-6.0米，無產權，分奇偶數層贈送，為全贈送面積以墻體使戶型中間隔段后將靠建筑外墻空間半封閉作陽臺報建，即半面積贈送凸窗處理(步入式/可拆卸式)，全面積贈送采用結構連板在空間內豎向半封閉隔離，空間靠建筑外墻面完全不封閉，無產權，贈送全面積，結構連板半封閉空間作陽臺報建，贈送半面積對于部分房間，可直接按照花園或陽臺報建，按照半面積贈送，最終由發展商統一封閉后實現贈送空間通過空心吊頂將房間層高處理為2.19米，全面積贈送，交房時將吊頂拆除，層高增加至標準層高通過底層1-3層退臺實現部分戶型大面積露臺贈送。建議本項目均可采用，但需要注意的是近期報建審查較嚴，因此在贈送比例上僅做了20%以下，如果能夠通過，建議贈送比例可提高為30-40%電梯戶型贈送處理主要方式總結產品設計54層高挑高5.8-6.0米，無產權，交房時中間采用鋼筋混凝土板參考戶型——電梯1戶型設計建議：（下圖）面積：85-90平米變100-105平米套型：2*2*1變3*2*1功能：一主臥、一次臥，一可變空間客廳開間：3.8-4.0米主臥開間：3.3-3.5米可變空間：采用挑高陽臺報建轉換戶型設計建議：（上圖）面積：60-65平米變75-80平米套型：1*1*1變2*1*1功能：一主臥、1可變空間客廳開間：3.8-3.9米主臥開間：3.1-3.3米可變空間：陽臺或花池報建55參考戶型——電梯1戶型設計建議：（下圖）戶型設計建議：（上圖梯戶比2梯5戶層高3米，6米產權面積65㎡實得面積85㎡贈送比例30.77%贈送處理方式①以陽臺形式報建，贈送半面積②層高挑高6米，無產權，交房時中間采用混凝土板隔段分給上下層使用，為全贈送面積產權處理方式及后續施工產權面積與建筑面積一致，為65㎡，價格以套數總價計算①履約合同手續時需簽訂自愿將贈送挑高空間上層部分轉讓給上一樓層業主使用的申請書或協議②驗收后，統一組織外墻及窗戶施工①②參考戶型——電梯256梯戶比2梯5戶層高3米，6米產權面積65㎡實得面積8參考戶型——電梯3偶數層奇數層奇數層紅色部分的臥室為雙層層高，而偶數層的就不使用紅色部分空間；而偶數層雙層層高的臥室則在藍色部分，奇數層則不使用這部分空間；局部躍墅參考戶型中海.蘭庭建筑面積：約88~89平米57參考戶型——電梯3偶數層奇數層奇數層紅色部分的臥室為雙層層高梯戶比2梯4戶層高2.8米，挑高5.6米產權面積75㎡實得面積117.6㎡贈送比例31.8%贈送處理方式①層高挑高5.6米，無產權，交房時中間采用鋼筋混凝土板隔段分給上下層使用，為全贈送面積產權處理方式產權面積與建筑面積一致，為75㎡，價格以套數總價計算。①履約合同手續時需簽訂自愿將贈送挑高空間上層部分轉讓給上一樓層業主使用的申請書或協議。①①參考戶型——電梯458梯戶比2梯4戶層高2.8米，挑高5.6米產權面積75梯戶比2梯4戶層高3米，6米產權面積117㎡實得面積170㎡贈送比例31.18%贈送處理方式①以陽臺形式報建，贈送半面積②③層高挑高6米，無產權，交房時中間采用混凝土板隔段分給上下層使用，為全贈送面積④報建時層高為2.19米，全贈送，交房后可增加層高。產權處理方式及后續施工產權面積與建筑面積一致，為117㎡，價格以套數總價計算①履約合同手續時需簽訂自愿將贈送挑高空間上層部分轉讓給上一樓層業主使用的申請書或協議②驗收后，統一組織外墻及窗戶施工①②③④參考戶型——電梯559梯戶比2梯4戶層高3米，6米產權面積117㎡實得面積獨立商業打造獨立商業打造1、總體地上4層商業，商業的單層建筑面積為：3000-4500平米/層，地上商業總建筑面積控制在13000-15000平米之間2、-1層整個地塊打通，設置總面積約為8000-9000平米的地下商業，并與地上商業能夠較好銜接，實現一體化，此面積為商業偷出面積，為未來發展留夠空間。3、其余面積均做成住宅帶部分1樓底商即可。大型購物商場業態規劃層數功能五層運動館：羽毛球館、乒乓球館、健身房四層文具、兒童服裝、電玩三層生活用品（包含床上用品）二層服裝（男裝、女裝）一層臨街部分引進肯德基、麥當勞、味千拉面、必勝客等人氣快餐，剩余首層則經營珠寶鞋帽化妝品等負一層食品類超市負二層停車場，配置65個60獨立商業打造獨立商業打造大型購物商場業態規劃層數功能五層運動首席產品打造“首席產品，光華地標”首席規劃首席規劃——如何順應市場,如何實現城市標桿、城市坐標等首席規劃方案。首席產品高附加產品贈送——利用贈送,實現超高附加值,攤薄土地成本。首席立面貴族血統立面——實現貴族身份體現的同時，傳承經典人生公共區域打造原則——架空層、會所、入戶大堂、電梯廳等公共區域。其他產品原則精神歸屬原則——利用精神堡壘及社區標識物，增強項目的記憶元素，實現項目增值高科技應用——利用各類高科技技術，實現品質再度升級61首席產品打造“首席產品，光華地標”首席規劃首席規劃——如何順架空層空間——泛會所打造中:休閑區內:入戶大堂中:雙重透綠外\中\內三重透綠內:入戶大堂客戶語錄：“我的一個朋友住的小區里面有架空的那種健身區域，我覺得很不錯，下雨的時候還可以進去運動，打打球感覺很不錯，當然里面最好做一些綠化，空氣會好一點。”62架空層空間——泛會所打造中:休閑區內:入戶大堂中:雙重透綠外雙入戶大堂設計1——縱向雙大堂設計建議采用雙入戶大堂設計，地下室和一樓單元入戶處各設置大堂，形成縱向雙入戶乳糖。在設計過程中，注重入戶大堂設計，確保入戶大堂的明亮暢快，體現入住人群的檔次和品位客戶語錄：“在入戶的時候我希望我所在的小區入戶大堂能給我以豪華酒店般的感覺,有個什么朋友過來,如果不在家還需要有個地方給朋友歇腳,這樣好的服務和一個品質好的入戶大堂能給我長面子，或者像一些酒店那樣大堂附近還專門有休息會客的區域，感覺像是在單元樓下就是個會所。”63雙入戶大堂設計1——縱向雙大堂設計建議采用雙入戶大堂設計，地雙入戶大堂設計2——橫向雙大堂設計利用入戶大堂，打造公共會客廳，形成橫向雙入戶大堂，實現品質和檔次的提升。在設計過程中，注重入戶大堂設計，確保入戶大堂的明亮暢快，體現入住人群的檔次和品位客戶語錄：“在入戶的時候我希望我所在的小區入戶大堂能給我以豪華酒店般的感覺,有個什么朋友過來,如果不在家還需要有個地方給朋友歇腳,這樣好的服務和一個品質好的入戶大堂能給我長面子，或者像一些酒店那樣大堂附近還專門有休息會客的區域，感覺像是在單元樓下就是個會所。”64雙入戶大堂設計2——橫向雙大堂設計利用入戶大堂，打造公共會客休閑室內會所+泛會所理由：各類功能進行劃分，滿足不同需要提煉更多賣點雙會所設計——會所打造經典人生室內運動項目室內游泳池休閑娛樂項目服務配套項目休閑室內會所功能：65休閑室內會所+泛會所雙會所設計——會所打造經典人生室內運動項貴士電梯廳電梯廳尺度及裝飾均打造豪華級別通過電梯廳的打造，提升客戶對項目的認知，提升項目品質及檔次66貴士電梯廳電梯廳尺度及裝飾均打造豪華級別66親子樂園親自樂園老年活動中心67親子樂園親自樂園67室內泳池在會所-1F設置室內恒溫游泳池，即可對外開放，也可服務與小區產品規劃——游泳池68室內泳池產品規劃——游泳池68灰空間的增加城西客戶追求的是舒適、高品質生活，僅僅是室內空間的舒適遠遠未能滿足其對舒適戶型的想象目前在售項目供應產品以室內舒適型為主，室外空間較豐富產品尚屬市場空白點灰空間的增加不僅能增大產品附加值，更能直接提升產品品質綜上所述，建議本項目以陽臺、露臺、入戶花園、室內花園等形式增加灰空間尺度，與舒適室內空間融合統一客戶語錄：”陽臺和露臺都是越大越好，冬天天氣好的時候在陽臺或露臺上養神、聊天或者打麻將都是生活的一種享受，夏天的夜晚躺著看星星也是一種樂趣。“69灰空間的增加城西客戶追求的是舒適、高品質生活，僅僅是室內空間首席產品打造“首席產品，光華地標”首席規劃首席規劃——如何順應市場,如何實現城市標桿、城市坐標等首席規劃方案。首席產品高附加產品贈送——利用贈送,實現超高附加值,攤薄土地成本。首席立面貴族血統立面——實現貴族省份體現的同時，傳承經典人生公共區域打造原則——架空層、會所、入戶大堂、電梯廳等公共區域。其他產品原則精神歸屬原則——利用精神堡壘及社區標識，增強項目的記憶元素，實現項目增值高科技應用——利用各類高科技技術，實現品質再度升級70首席產品打造“首席產品，光華地標”首席規劃首席規劃——如何順社區精神堡壘——小區入口打造社區修建標志性氣派大門，塑造社區精神堡壘和代言，形成記憶點的同時，增強社區的歸屬感和榮譽感：建筑風格：新古典主義歐式色彩：沉穩大氣要求：磅礴大氣、品質尊貴、身份象征客戶語錄：“人靠衣裝、佛靠金裝，我希望自己小區的入口要大氣點，整的就像凱旋門一樣，住在這樣的小區天天進出感覺就是要好點。71社區精神堡壘——小區入口打造社區修建標志性氣派大門，塑造社區社區精神堡壘——標志性建筑物要求：體現項目風格及特色能夠與產品呼應，畫龍點睛在社區的外圍或中庭修建標志性建筑，塑造社區精神堡壘和代言，形成記憶點的同時，增強社區的歸屬感和榮譽感建議選擇在外圍區域，便于展示，但應根據分期組織和實施的需要具體布局客戶語錄：“異域的房子風格特色明顯一些，同時自己社區有地標性的建筑就好了，比如鐘樓、塔樓等，這樣會更容易找到這個地方，而且覺得很有個性。”72社區精神堡壘——標志性建筑物要求：在社區的外圍或中庭修建標志首席產品打造“首席產品，光華地標”首席規劃首席規劃——如何順應市場,如何實現城市標桿、城市坐標等首席規劃方案。首席產品高附加產品贈送——利用贈送,實現超高附加值,攤薄土地成本。首席立面貴族血統立面——實現貴族身份體現的同時，傳承經典人生公共區域打造原則——架空層、會所、入戶大堂、電梯廳等公共區域。其他產品原則精神歸屬原則——利用精神堡壘及社區標識，增強項目的記憶元素，實現項目增值高科技應用——利用各類高科技技術，實現品質再度升級73首席產品打造“首席產品，光華地標”首席規劃首席規劃——如何順景觀電梯設置局部景觀電梯設置，作為噱頭，提升電梯洋房品質理由：景觀電梯——觀景電梯，引導景觀效果電梯通透感強，給客戶以景觀視覺感受74景觀電梯設置局部景觀電梯設置，作為噱頭，提升電梯洋房品質74新風系統理由：臨近光華大道，噪音等影響，讓客戶開窗時間減少，安裝新風系統，解決不開窗同樣換氣效果城西客戶清高，總希望高人一籌，利用此系統，實現價值體現，迎合客戶心里新風系統客戶語錄：“我希望自己的房子能裝有新風系統，這樣就可以保證室內的空氣質量嘛”75新風系統理由：新風系統75彩色可視對講系統彩色可視對講系統社區無限網絡系統76彩色可視對講系統彩色可視對講系統76用材上——無聲下水管雙層中空玻璃無聲下水管77用材上——無聲下水管雙層中空玻璃77『客觀性』主動式被動式『主觀性』3142產品文化環境文化需長時間、高投入打造品牌影響力需要通過本項目進一步提升本項目的第一選擇：“1+3”——片區資源和自身產品的結合“3”—“環境”強調區域優勢，并建立立足于本區域的不可復制的項目內部環境“1”—“產品”以獨特性和創新性成為市場關注的焦點（獨特的價值主張）（自然、社會資源）品牌（產品力）（企業的品牌力）本項目的“核心競爭力”選擇78『客觀性』主動式被動式『主觀性』31產品文化環境文化貴族景觀“貴族景觀，血統傳承”貴族血統宮廷景觀——法式宮廷景觀風格，回溯貴族血統全場景觀院落景觀科學景觀景觀規劃布局——合理、創新隱形消防架空層景觀屋頂景觀等概念景觀79貴族景觀“貴族景觀，血統傳承”貴族血統宮廷景觀——法式宮廷景景觀規劃——景觀風格建議建議由跌水景觀、法式雕塑、主題景墻、親水平臺和綠化植栽組成，山坡景區內則注重簡潔明快，拾級而上，兩行樹木綿延不見盡頭，精美雄奇的雕塑、法式古典建筑物、藤蔓纏繞的藝術長廊，布局勻稱、有條不紊，盡現法式宮廷園林藝術的別具匠心和尊貴。景觀風格：法式皇家宮廷園林關鍵詞：華貴、浪漫、典雅客戶語錄：“相對而言我比較喜歡古典的歐式園林，尤其是法國的，法國人最懂得生活，他們對待生活就像對待藝術一樣，在小區里面做一些坡地，再加上一些造型特別的雕塑，每天都覺得生活在藝術天堂里，這是我理想的生活方式，感覺有高檔又浪漫。”80景觀規劃——景觀風格建議建議由跌水景觀、法式雕塑、主題景景觀臨近光華大道，采用綠色屏障進行處理，多種植高達喬木，對噪音和塵埃進行阻擋，同時讓項目大隱于世景觀軸線采用：點線面相結合形式，實現完全無車化利用洋房抬高，實現景觀層次化表現景觀規劃——景觀布局81臨近光華大道，采用綠色屏障進行處理，多種植高達喬木，對噪音和利用景觀小品——如景墻在單元門口就有意營造私家院落的感覺，讓你從走進單元開始就感受景觀給你的歸屬感景觀規劃——景觀概念化82利用景觀小品——如景墻在單元門口就有意營造私家院落的感覺，讓園林細節——地下車庫景觀化地下車庫設置跌水幕墻地下車庫設置采光景，配合形成下沉式景觀觀景車道地下車道中庭花園客戶語錄：“以前每次進地下室取車都很少帶朋友進去，因為光線太暗，怕別人摔倒，如果能解決這個問題但又不影響停車的功能就好了，我想那樣居住起來會更加舒服。”83園林細節——地下車庫景觀化地下車庫設置跌水幕墻地下車庫設置采園林細節——架空層景觀化84園林細節——架空層景觀化84其他景觀建議在整個設計過程中，要根據項目特點及景觀方案情況，充分考慮夜間小區道路及夜間整體景觀效果小區中要考慮利用各種景觀小品來增加景觀的參與性和互動性整體景觀設計要以人為本，充分尊重業主的生活和居家，不刻意追求景觀而導致業主生活受到影響，少用水景85其他景觀建議在整個設計過程中，要根據項目特點及景觀方案情況，『客觀性』主動式被動式『主觀性』3142產品文化環境文化需長時間、高投入打造品牌影響力需要通過本項目進一步提升本項目的第一選擇：“1+3”——片區資源和自身產品的結合“3”—“環境”強調區域優勢，并建立立足于本區域的不可復制的項目內部環境“1”—“產品”以獨特性和創新性成為市場關注的焦點（獨特的價值主張）（自然、社會資源）品牌（產品力）（企業的品牌力）本項目的“核心競爭力”選擇86『客觀性』主動式被動式『主觀性』31產品文化環境文化思考路徑項目本體研究市場客戶市場現狀，競爭格局、預期、規律……市場細分及市場空缺客戶特征、客戶類別、客戶發展趨勢……目標客戶群的鎖定項目現狀、優劣勢、機會、威脅點分析……項目可發展空間判定項目戰略及策略項目定位、項目產品策略、項目啟動策略物業發展建議規劃建議、產品建議、景觀建議、立面建議……經濟測算經濟指標、成本測算、項目損益前期營銷售樓處、樣板間、樣板區、展示區、入市時機……87思考路徑項目本體研究市場客戶市場現狀，競爭格局、預期、規律…經濟測算方案二3#地塊:容積率3.2，建筑高度69米，覆蓋率24%方案一3#地塊:容積率2.8，建筑高度59米，覆蓋率24%獨立商業按照現行價格計算了產值土地成本：700萬/畝車位銷售：40%計算。留60%作為地下資產獨立商業3、4層作為資產資金為全部銀行貸款獨立商業按照現行價格計算了產值土地成本：700萬/畝車位銷售：40%計算。留60%作為地下資產獨立商業3、4層作為資產資金為全部銀行貸款88經濟測算方案二3#地塊:容積率3.2，建筑高度69米，覆蓋率經濟指標方案一3#地塊:容積率2.8，建筑高度59米，覆蓋率24%89經濟指標方案一3#地塊:容積率2.8，建筑高度59米，覆蓋率成本測算方案一3#地塊:容積率2.8，建筑高度59米，覆蓋率24%90成本測算方案一3#地塊:容積率2.8，建筑高度59米，覆蓋率項目損益表方案一3#地塊:容積率2.8，建筑高度59米，覆蓋率24%91項目損益表方案一3#地塊:容積率2.8，建筑高度59米，覆蓋項目稅后利潤率按照方案一進行測算得出：本項目稅后投資利潤率為:10.52%，稅后利潤為：1.2億元備注：按照洋房：1.2萬元/平米、電梯公寓按照0.8萬元//平米計算單價，車位按照10萬/個，銷售率為40%單位成本價格為：7200元/平米如果按照40%靠銀行貸款，自有資金60%，則稅后利潤率為15.27%，實現利潤：1.6億元方案一3#地塊:容積率2.8，建筑高度59米，覆蓋率24%按照方案一，我們仍然有近1.35個億的資產自持另外，按照靜態分析法，我們商業和車庫的收益按照實際36年來計算，為3035萬左右92項目稅后利潤率按照方案一進行測算得出：本項目稅后投資利潤率為經濟測算方案二3#地塊:容積率3.2，建筑高度69米，覆蓋率24%方案一3#地塊:容積率2.8，建筑高度59米，覆蓋率24%獨立商業按照現行價格計算了產值土地成本：700萬/畝車位銷售：40%計算。留60%作為地下資產獨立商業3、4層作為資產獨立商業按照現行價格計算了產值土地成本：700萬/畝車位銷售：40%計算。留60%作為地下資產獨立商業3、4層作為資產93經濟測算方案二3#地塊:容積率3.2，建筑高度69米，覆蓋率經濟指標方案二3#地塊:容積率3.2，建筑高度69米，覆蓋率24%按照方案一進行測算得出：本項目稅后投資利潤率為:19.13%，稅后利潤為：2.2億元備注：按照洋房：1.2萬元/平米、電梯公寓按照0.8萬元//平米計算單價，車位按照10萬/個，銷售率為40%單位成本價格為：6600元/平米如果按照40%靠銀行貸款，自有資金60%，則稅后利潤率為24.26%，實現利潤：2.7億元按照方案一，我們仍然有近1.35個億的資產自持另外，按照靜態分析法，我們商業和車庫的收益按照實際36年來計算，為3035萬左右94經濟指標方案二3#地塊:容積率3.2，建筑高度69米，覆蓋率這就是出路城市外移A1配套商業提升A2高附加值贈送，攤薄土地成本A3高端產品品質帶動A4雙大堂、雙會所、外立面等產品打造A5雙景觀資源、層次、宮廷A6一流合作伙伴：設計、銷售、廣告A78000元/平米市場推進A895這就是出路城市外移A1配套商業提升A2高附加值贈送，攤薄土地9696成都光華大道項目定位報告課件陽城實業光華大道項目定位報告【謹呈：鋼城集團四川陽城實業有限公司】陽城實業光華大道項目定位報告【謹呈：鋼城集團思考路徑項目本體研究市場客戶市場現狀，競爭格局、預期、規律……市場細分及市場空缺客戶特征、客戶類別、客戶發展趨勢……目標客戶群的鎖定項目現狀、優劣勢、機會、威脅點分析……項目可發展空間判定項目戰略及策略項目定位、項目產品策略、項目啟動策略物業發展建議規劃建議、產品建議、景觀建議、立面建議……經濟測算經濟指標、成本測算、項目損益前期營銷售樓處、樣板間、樣板區、展示區、入市時機……99思考路徑項目本體研究市場客戶市場現狀，競爭格局、預期、規律…市場部分總結光華大道由東至西物業形態逐漸豐富，由純粹的高層電梯轉變為獨棟、雙拼、疊拼、花園洋房及電梯等多種物業形態組合的復合項目，面積區間隨之擴大，由功能性需求為主向舒居需求轉變，套一產品慢慢退出市場。光華大道項目由東至西高層電梯成交客戶來訪區域成都占比逐步減小，外地占比相應擴大，看重點由功能性需求轉化為舒適度需求。花園洋房、別墅的成交客戶來訪區域成都及外地各占一半，居住環境和產品品質為其首要看重點。據目前光華大道商業發展現狀及政府規劃，目前光華大道已形成以大地新光華廣場為中心的內光華商圈，未來光華大道三環外由東至西還將以金沙太陽城為中心的外光華商圈（距離本項目200米左右，占地200多畝，為政府意向規劃打造，將建成集酒店、大型購物場所、高檔寫字樓、電影城等高端商業配套為主的大型商業中心）、以青羊綠舟B區休閑商業空間和D區高端商業配套為中心的青羊綠舟商圈和以珠江國際為中心的光華新城商圈（已引進家樂福、伊藤洋華堂等）等三大商圈。100市場部分總結光華大道由東至西物業形態逐漸豐富，由純粹的高層電客戶部分總結區域內客戶對低密物業（花園洋房、別墅等）需求較強。區域內電梯公寓和低密物業的客戶構成有所不同，電梯公寓客戶以城西客戶為主，而低密物業的客戶范圍更廣，主要城西、城南和外地客戶構成。電梯公寓客戶以首置客戶與改善型客戶并重，而低密物業客戶以改善型客戶為主。客戶對居住環境、居住舒適性和小區品質要求較高，屬于深度居家性質。電梯公寓客戶的需求主要以兩房為主，有一定的總價承受能力；低密物業客戶的需求主要以三房為主，有較強的總價承受能力。電梯公寓客戶對功能型贈送的需求較高，低密物業對舒適型贈送需求較高。101客戶部分總結區域內客戶對低密物業（花園洋房、別墅等）需求較強思考路徑項目本體研究市場客戶市場現狀，競爭格局、預期、規律……市場細分及市場空缺客戶特征、客戶類別、客戶發展趨勢……目標客戶群的鎖定項目現狀、優劣勢、機會、威脅點分析……項目可發展空間判定項目戰略及策略項目定位、項目產品策略、項目啟動策略物業發展建議規劃建議、產品建議、景觀建議、立面建議……經濟測算經濟指標、成本測算、項目損益前期營銷售樓處、樣板間、樣板區、展示區、入市時機……102思考路徑項目本體研究市場客戶市場現狀，競爭格局、預期、規律…項目四至南臨光華大道西面與光華杏林、易城國際隔路相望北靠規劃路（已形成）東側與元益花園一墻之隔西北側：社區中心＋市政公園103項目四至南臨光華大道6項目基本經濟指標規劃建設凈用地面積約：58716.31平米2#地塊：10852.07平米3#地塊：47864.24平米道路用地面積：12114.87平米綠化用地面積：4685.13平米用地性質：2#地塊：公共服務設施用地兼容二類住宅用地（可兼容的二類住宅建筑面積比例小于計入容積率的建筑面積的50%）；3#地塊為二類住宅用地（可兼容商業建筑面積不大于計入容積率的建筑面積的10%）凈用地強度：2#地塊總容積率不大于2.4，總建筑密度不大于40%；3#地塊總容積率不大于2.8，總建筑密度對應為24%。建筑高度：2#地塊的住宅部分和3#地塊的建筑高度不大于59米，2#地塊的公共服務設施建筑高度不大于24米。綠地率：2#地塊結合方案確定，3#地塊綠地率不小于30%。配套要求：2#地塊臨近規劃道路的地面建筑內配建建筑面積不小于270平米的社區服務中心一處（含社區醫務室一處，不低于20平米的郵政服務網點一處），且優先設于地面一層并有獨立出入口。2#地塊臨近規劃道路的地面建筑內配建建筑面積不小于115平米的社區居委會一處（含不少于15平米的警衛室一處，不少于50平米的服務站一處），且優先設于地面一層并有獨立出入口。

③②193m67m48m263m312m171m147m91m67m145m備注：上圖所示尺寸為概算尺寸，并未考慮其中道路和相應綠化距離等另外：需要針對容積率調整：3.2，69米限高，24%覆蓋率問題布局一套方案104項目基本經濟指標規劃建設凈用地面積約：58716.31平米③項目周邊地塊規劃情況項目周邊規劃較為齊全，臨近農貿市場、街道辦、小學及幼兒園，同時周邊還有幾塊商業用地，從未來發展上看，本項目特別是公服用地一側，將成為街道辦/居委會管轄范圍的中心，將形成區域向心點，具有一定的商業價值項目臨近最大的市政公園，且本公園已經建成并對外開放，給項目發展帶來一定的想象空間幼兒園小學非市屬科研辦公用地街道辦農貿市場公服用地易誠國際光華杏林元益花園市政公園市政公園市政公園武青路光華大道二類住宅用地公服用地105項目周邊地塊規劃情況項目周邊規劃較為齊全，臨近農貿市場、街道思考路徑項目本體研究市場客戶市場現狀，競爭格局、預期、規律……市場細分及市場空缺客戶特征、客戶類別、客戶發展趨勢……目標客戶群的鎖定項目現狀、優劣勢、機會、威脅點分析……項目可發展空間判定項目戰略及策略項目定位、項目產品策略、項目啟動策略物業發展建議規劃建議、產品建議、景觀建議、立面建議……經濟測算經濟指標、成本測算、項目損益前期營銷售樓處、樣板間、樣板區、展示區、入市時機……106思考路徑項目本體研究市場客戶市場現狀，競爭格局、預期、規律…項目SWOT分析…1、地處光華大道橋頭堡，未來發展空間巨大。2、項目地塊不規整，但仍較為方正，發揮空間較大3、項目具有一定的規模，且經濟指標由一定空間，未來可挖掘空間較大4、緊鄰社區服務中心和市政公園，相對優勢明顯5、陽城房產頭號作品，必將傾注全力打造高品質樓盤6、周邊規劃配套較為齊全，項目所在將成為未來區域向心點1、周邊配套相對滯后，但較為完善2、地塊被分為兩塊不同性質用地，給物業形態布局帶來一定限制3、土地成本較高，必須在后期開發中給與足夠重視4、盡管鋼城集團非常有實力，但陽城房產頭號作品，仍需要優勢（S）劣勢（W）機會（O）威脅（T）SWOT1、內光華片區推動加快，讓城西目光逐步向外擴散，給區域帶來機遇2、光華大道及溫江市場吸引力，也為項目帶來無限機遇3、城西198區域進一步打造，是區域未來市場的又一強勁動力1、現階段內憂外患格局無法改變，向內有內光華的阻礙，向外有外光華及溫江市場分流，競爭激烈程度可見一斑。品牌的大力支持5、周邊商業氛圍不濃，發展不夠成熟，給公服用地帶來一定的不確定因素2、“國四條”的出臺，給明年市場蒙上了一層面紗，預計項目面市階段將是本輪政策調整的攻堅階段，如何運用前期定位來應對未知市場環境，將是本項目思考難點107項目SWOT分析…1、地處光華大道橋頭堡，未來發展空間巨大困局地價品牌經驗借助專業團隊共同打造，也為項目保駕護航短期提升有限，實力大于品牌，項目大于企業＋＋108困局地價品牌經驗借助專業團隊共同打造，也為項目保駕護航短期提項目使命企業戰略——圍棋第一步，至關重要橋頭堡——形象、氣質、品質財務指標銷售周期財務指標銷售周期形象開篇——一舉成名基礎指標項目使命109項目使命企業戰略——圍棋第一步，至關重要財務指標財務指標形象項目核心問題梳理解決好：高地價與經濟利潤的辯證關系Q1Q2解決好：企業發展與項目發展的辯證關系企業的項目發展項目的企業發展高地價下的盈利模式公服用地（居委會旁）的開發模式110項目核心問題梳理解決好：高地價與經濟利潤的辯證關系Q1Q2解S策略選擇1、地處光華大道橋頭堡，未來發展空間巨大2、項目地塊不規整，但仍較為方正，發揮空間較大3、項目具有一定的規模，且經濟指標由一定空間，未來可挖掘空間較大4、緊鄰社區服務中心和市政公園，相對優勢明顯5、陽城房產頭號作品，必將傾注全力打造高品質樓盤6、周邊規劃配套較為齊全，項目所在將成為未來區域向心點WOT1、周邊配套相對滯后，但較為完善2、地塊被分為兩塊不同性質用地，給物業形態布局帶來一定限制3、土地成本較高，必須在后期開發中給與足夠重視4、盡管鋼城集團非常有實力，但陽城房產頭號作品，仍需要品牌大力支持5、周邊商業氛圍不濃，發展不夠成熟，給公服用地帶來一定不確定因素1、內光華片區推動加快，讓城西目光逐步向外擴散，給區域帶來機遇2、光華大道及溫江市場吸引力，也為項目帶來無限機遇3、城西198區域進一步打造，是區域未來市場的又一強勁動力1、現階段內憂外患格局無法改變，向內有內光華的阻礙，向外有外光華及溫江市場分流，競爭激烈程度可見一斑。2、“國四條”的出臺，給明年市場蒙上了一層面紗，預計項目面市階段將是本輪政策調整的攻堅階段，如何運用前期定位來應對未知市場環境，將是本項目思考難點高舉高打——形象策略承接與迎合——客戶策略主流市場與市場空缺相結合——產品策略借勢營銷——后期營銷策略盡快啟動——入市時機選擇高贈送——高附加值策略住宅先行——推售節奏安排劣勢客觀存有，風險無處不在，我們主張回歸本原111S策略選擇1、地處光華大道橋頭堡，未來發展空間巨大WOT1、領導者—壟斷價格—產品有不可重復性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰術—價格戰的制造者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創新產品和需求點挑戰者—改變游戲規則—強調新的評估標準—強調產品的特色和價值行業領袖非行業領袖，中大規模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者代表：優品道、凱德風尚、仁和春天大道條件：規模、資源、品牌代表：彩疊園、公園大道條件：規模、資源、品牌代表：雙璽、錦繡光華、金河谷條件：規模、產品代表：朗基龍堂、易城國際、西班牙森林條件：價格、產品本項目市場占位策略選擇112領導者—壟斷價格追隨者—搭便車，借勢補缺者—目標明確，挖掘客本項目市場占位在哪里（同類產品）？價格品質高端陣營中端陣營低端陣營6500本區域市場占位現狀8000元益花園高品質低價格低品質高價格高品質高價格低品質低價格本項目光華杏林易城國際凱德風尚頤和京都錦繡光華仁和春天大道（電梯）公園大道邊城香格里西班牙森林金河谷朗基龍堂50009500優品道113本項目市場占位在哪里（同類產品）？價格品質高端陣營中端陣營低光華大道首城——外光華新高度，代言光華發展，城市升級——光華大道橋頭堡，述說城市色彩——陽城房產成都開篇之作，帶來市場新高度——項目形象定位114光華大道首城——外光華新高度，代言光華發展，城市升級——項目文化品牌產品規模資源易城國際元益花園凱德風尚頤和京都中華錦繡新界錦繡光華優品道朗基龍堂雙璽金沙鷺島龍湖翠微清波競爭對比——市場競爭綜合素質差異性較大，本項目綜合素質屬于中上水平。詳見附件仁和春天大道邊城香格里115文化品牌產品規模資源易城國際元益花園凱德風尚頤和京都中華錦繡如何才能實現超越？116如何才能實現超越？19項目客戶定位——客戶提升（城西客戶承接）次要客戶重要客戶核心客戶重要客戶群城南和城中范圍客戶：主要來自成都城南及城中區域，看好金沙光華發展及區域生活氛圍的客戶大城西客戶大城西范圍內，光華、金沙、雙楠等區域的客戶大城西的原住民客戶和在城西居住多年的外地客戶核心客戶群成都其他區域內的客戶以及四川二級城市客戶次要客戶群117項目客戶定位——客戶提升（城西客戶承接）次要客戶重要客戶核思考路徑項目本體研究市場客戶市場現狀，競爭格局、預期、規律……市場細分及市場空缺客戶特征、客戶類別、客戶發展趨勢……目標客戶群的鎖定項目現狀、優劣勢、機會、威脅點分析……項目可發展空間判定項目戰略及策略項目定位、項目產品策略、項目啟動策略物業發展建議規劃建議、產品建議、景觀建議、立面建議……經濟測算經濟指標、成本測算、項目損益前期營銷售樓處、樣板間、樣板區、展示區、入市時機……118思考路徑項目本體研究市場客戶市場現狀，競爭格局、預期、規律…『客觀性』主動式被動式『主觀性』3142產品文化環境文化需長時間、高投入打造品牌影響力需要通過本項目進一步提升本項目的第一選擇：“1+3”——片區資源和自身產品的結合