萬科集團萬科集團1萬科集團介紹萬科企業股份有限公司，簡稱萬科或萬科集團，證券簡稱：萬科A、證券代碼：000002，證券曾用簡稱：深萬科A、G萬科A。萬科1988年進入房地產行業，經過近30年的發展，成為國內領先的房地產公司，目前主營業務包括房地產開發和物業服務。公司聚焦城市圈帶的發展戰略，截至2015年底，公司進入中國大陸66個城市，分布在以珠三角為核心的廣深區域、以長三角為核心的上海區域、以環渤海為核心的北京區域，以及由中西部中心城市組成的成都區域。此外，公司自2013年起開始嘗試海外投資，目前已經進入新加坡、舊金山、紐約、倫敦等海外城市，參與數十個房地產開發項目。萬科集團介紹萬科企業股份有限公司，簡稱萬科或萬科集團，證券簡2萬科集團財務報表分析課件3萬科集團財務報表分析課件4萬科集團財務報表分析課件5償債能力分析償債能力分析6年度20122013201420152016資產負債率（%）78.3278.0077.2077.7080.54年度20122013201420152016資產負債率（%）7

資產負債率反映在總資產中有多大比例是通過借債來籌資的，也可以衡量企業在清算時保護債權人利益的程度。萬科集團的資負債率近五年一直在70%以上，到2016年極速上升到80.54%，說明企業的資金來源中，來源于債務的資金較多，而來源于所有者的資金較少，此時公司財務風險相對較高，可能帶來現金流不足時，資金鏈斷裂，不能及時償債，從而導致企業破產的可能性增加。當資產負債率大于100%，表明公司已經資不抵債，對于債權人來說80.54%的風險也非常大。

資產負債率高也與可能是由于應付款項等增多引起的，而且這種增長，并未導致企業信譽與市場地位的喪失，可以增加企業現金運用效力。但是通過資產負債表來看，公司的應收賬款在2016年并未有較大波動。即應付賬款的變化不影響企業的資產負債率。

綜上，萬科集團的資產負債率較高，有一定的財務風險。

資產負債率反映在總資產中有多大比例是通過借債來籌資的，也8年度20122013201420152016債務與權益比率3.613.553.383.484.142012年到2015年債務與權益比率比率降低，但2016年迅速增長，說明企業自有資產占總資產比重降低，從而使資產結構的合理性降低，企業的長期償債能力變弱

年度20122013201420152016債務與權益比率39年度20122013201420152016債務與有形凈值比率3.633.563.413.514.17債務與有形凈值負債率從長期償債能力來看，指標越低越好，萬科的2012年到2014年一直是下降狀態，但從2014年到2016年，指標逐漸增高，并且漲幅較大，所以公司的償債能力變弱了。年度20122013201420152016債務與有形凈值比10年度20122013201420152016流動負債/總負債(%)87.5988.0088.0688.4486.70流動負債率反映一個公司依賴短期債權人的程度。該比率越高，說明公司對短期資金的依賴性越強。

根據資產負債表，貨幣資金、應收賬款等都有不同程度的上漲，反映公司部分短期投資已收回，短期償債能力比較強。近五年流動負債的趨勢較為平穩，但逐步下降，截止到2016年維持在86.7%左右，說明短期償債能力增強。年度20122013201420152016流動負債/總負債11年度20122013201420152016速動比率0.410.340.430.430.44近五年公司的速動比率呈現增長趨勢，截止到到2016年是0.43。正常情況下速動比率1:1是最好的，但是由于萬科是房地產公司的特殊性，開發成本較高，近五年公司速動比率逐年增加，截止到到2016年是0.43。說明公司可變現用于償還負債的資產增多，所以短期償債能力較好。

年度20122013201420152016速動比率0.4112年度20122013201420152016流動比率1.401.341.341.301.24近五年公司的流動比率呈現下降趨勢，截止到到2016年是1.24。正常情況下速動比率2:1是最好的，由于速動比率增加趨勢，而流動比率下降，說明企業的存貨不斷增加，所以萬科的償債壓力加大。年度20122013201420152016流動比率1.4013根據近幾年的總體趨勢來看，流動比率和速動比率趨勢較平穩，速動比率基本在0.3到0.5之間，流動比率在1到1.3之間，波動不明顯，說明企業的短期償債能力穩定；企業的資產負債率和有形資產負債率基本變動不大，而產權比率迅速升高，從3.48到4.14，說明企業的長期償債能力相對變弱了。

根據近幾年的總體趨勢來看，流動比率和速動比率趨勢較平穩，速動14營運能力分析營運能力分析15年度20122013201420152016總資產周轉率(次)0.310.320.300.350.33年度20122013201420152016總資產周轉率(次16年度20122013201420152016應收賬款周轉天數(天)5.946.606.114.053.43年度20122013201420152016應收賬款周轉天數17年度20122013201420152016存貨周轉天數(天)1275.271137.241138.83893.61885.97年度20122013201420152016存貨周轉天數(天18根據上面的數據我們可以看出這五年總資產周轉率非常平穩，維持在0.3到0.35之間。而存貨周轉天數和應收賬款周轉天數變化較大，都在穩定的小幅度降低，說明應收賬款的周轉速度和存貨的管理較好。說明了萬科地產的運營水平較高。根據上面的數據我們可以看出這五年總資產周轉率非常平穩，維持在19盈利能力分析盈利能力分析20年度20122013201420152016凈資產收益率（%）21.4521.5419.1719.1419.68年度20122013201420152016凈資產收益率（%21年度20122013201420152016毛利率(%)36.5631.4729.9429.3529.41年度20122013201420152016毛利率(%)3622年度20122013201420152016每股收益1.14001.37001.43001.64001.9000年度20122013201420152016每股收益1.1423年度20122013201420152016營業凈利潤率(%)15.1913.5113.1813.2711.79年度20122013201420152016營業凈利潤率(%24年度20122013201420152016總資產周轉率（%）30.5531.5729.6434.9333.35年度20122013201420152016總資產周轉率（%25近幾年的數據顯示企業的凈資產收益率2012年到2015年呈現下降趨勢，到2016年有所上升。毛利率和凈資產收益率相同，到2016年也有所緩和。企業的每股收益逐漸增長，這是一個很好的趨勢。總資產周轉率也在2012年到2015年一直增長，雖然2016年下降了0.38，但還是維持了一個較高的水平。但營業凈利潤率卻一直小幅度降低。以上數據說明了萬科地產雖然盈利能力相對還算不錯，但是可能由于市場競爭等原因，導致萬科地產的競爭力減弱，未來可能降低盈利效率。

近幾年的數據顯示企業的凈資產收益率2012年到2015年呈現26市場環境分析市場環境分析27優勢分析1、萬科品牌知名度多年居我國房地產開發企業之首，對消費者有很大的吸引力。2、多年來專注于住宅建設，經驗豐富，多年領跑我國房地產企業。3、擁有優秀的企業文化，被稱為房地產界的“黃埔軍校”。4、科技研發能力強，住宅產業化建設技術領先。5、營業額逐年增加，營運能力較高

6、萬科以軟性服務方面著稱，也迎合了中高檔房產消費者的需求。

劣勢分析

1、綠城地產、中房地產、中海地產、恒大地產等一些競爭對手發展也比較迅速。2、近幾年國家保障性住房建設速度顯著加快，對住宅商品房市場有一定的沖擊。3、今后一兩年內國家宏觀調控政策嚴厲，消費者觀望情緒濃厚，不排除在未來一兩年內房價大幅下降的可能性。

萬科集團財務報表分析課件28公司戰略分析公司戰略分析291.萬科的橫向一體化和后向一體化戰略近年來，萬科越來越重視與競爭對手的合作，實現優勢互補，雙方共同發展。并且萬科收購一些對自己發展有利的公司，以加強其競爭力。萬科的后向一體化主要體現在他的房型研發上。自2000年起，萬科成立了專門的研究中心進行住宅產業化的研究。萬科正在為時尚住宅產業化而努力。2.萬科的加強型戰略1）市場滲透

萬科是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅業。通過提高顧客滿意度等，萬科力爭在現有的市場上獲得更大的市場占有率，系列的創新性服務和措施也確實使得萬科基本達到了預期的市場滲透的目的。2）市場開發

萬科自1988年在深圳以拍賣這種市場化的形式拿到第一塊地進入房地產市場來，就不斷開發其市場，從初始的深圳市，到珠三角，到如今的全國，萬科的市場規模越來越大。到目前為止，萬科已經近30個大中城市開發了房地產項目，市場規模不斷擴大，市場占有率也不斷提高。3）產品開發專注于城市住宅開發，加強規劃設計的市場導向性。打破傳統的兵營式排列，導入國外的規劃思想，降低容積率，預留大量的綠化空間，并設各種休閑設施。成立建筑研究中心，致力建筑產品的研發，創造了許多中國第一：花園洋房等，此外，是第一個獲得住宅產品國家專利的房地產企業。

萬科集團財務報表分析課件30激勵學生學習的名言格言220、每一個成功者都有一個開始。勇于開始，才能找到成功的路。221、世界會向那些有目標和遠見的人讓路（馮兩努——香港著名推銷商）

222、絆腳石乃是進身之階。223、銷售世界上第一號的產品——不是汽車，而是自己。在你成功地把自己推銷給別人之前，你必須百分之百的把自己推銷給自己。224、即使爬到最高的山上，一次也只能腳踏實地地邁一步。225、積極思考造成積極人生，消極思考造成消極人生。226、人之所以有一張嘴，而有兩只耳朵，原因是聽的要比說的多一倍。227、別想一下造出大海，必須先由小河川開始。228、有事者，事竟成；破釜沉舟，百二秦關終歸楚；苦心人，天不負；臥薪嘗膽，三千越甲可吞吳。

229、以誠感人者，人亦誠而應。

230、積極的人在每一次憂患中都看到一個機會，而消極的人則在每個機會都看到某種憂患。231、出門走好路，出口說好話，出手做好事。232、旁觀者的姓名永遠爬不到比賽的計分板上。

233、怠惰是貧窮的制造廠。234、莫找借口失敗，只找理由成功。（不為失敗找理由，要為成功找方法）235、如果我們想要更多的玫瑰花，就必須種植更多的玫瑰樹。236、偉人之所以偉大，是因為他與別人共處逆境時，別人失去了信心，他卻下決心實現自己的目標。237、世上沒有絕望的處境，只有對處境絕望的人。238、回避現實的人，未來將更不理想。239、當你感到悲哀痛苦時，最好是去學些什么東西。學習會使你永遠立于不敗之地。240、偉人所達到并保持著的高處，并不是一飛就到的，而是他們在同伴們都睡著的時候，一步步艱辛地向上爬241、世界上那些最容易的事情中，拖延時間最不費力。242、堅韌是成功的一大要素，只要在門上敲得夠久、夠大聲，終會把人喚醒的。

243、人之所以能，是相信能。244、沒有口水與汗水，就沒有成功的淚水。245、一個有信念者所開發出的力量，大于99個只有興趣者。

246、環境不會改變，解決之道在于改變自己。247、兩粒種子，一片森林。248、每一發奮努力的背后，必有加倍的賞賜。249、如果你希望成功，以恒心為良友，以經驗為參謀，以小心為兄弟，以希望為哨兵。250、大多數人想要改造這個世界，但卻罕有人想改造自己。激勵學生學習的名言格言31萬科集團萬科集團32萬科集團介紹萬科企業股份有限公司，簡稱萬科或萬科集團，證券簡稱：萬科A、證券代碼：000002，證券曾用簡稱：深萬科A、G萬科A。萬科1988年進入房地產行業，經過近30年的發展，成為國內領先的房地產公司，目前主營業務包括房地產開發和物業服務。公司聚焦城市圈帶的發展戰略，截至2015年底，公司進入中國大陸66個城市，分布在以珠三角為核心的廣深區域、以長三角為核心的上海區域、以環渤海為核心的北京區域，以及由中西部中心城市組成的成都區域。此外，公司自2013年起開始嘗試海外投資，目前已經進入新加坡、舊金山、紐約、倫敦等海外城市，參與數十個房地產開發項目。萬科集團介紹萬科企業股份有限公司，簡稱萬科或萬科集團，證券簡33萬科集團財務報表分析課件34萬科集團財務報表分析課件35萬科集團財務報表分析課件36償債能力分析償債能力分析37年度20122013201420152016資產負債率（%）78.3278.0077.2077.7080.54年度20122013201420152016資產負債率（%）38

資產負債率反映在總資產中有多大比例是通過借債來籌資的，也可以衡量企業在清算時保護債權人利益的程度。萬科集團的資負債率近五年一直在70%以上，到2016年極速上升到80.54%，說明企業的資金來源中，來源于債務的資金較多，而來源于所有者的資金較少，此時公司財務風險相對較高，可能帶來現金流不足時，資金鏈斷裂，不能及時償債，從而導致企業破產的可能性增加。當資產負債率大于100%，表明公司已經資不抵債，對于債權人來說80.54%的風險也非常大。

資產負債率高也與可能是由于應付款項等增多引起的，而且這種增長，并未導致企業信譽與市場地位的喪失，可以增加企業現金運用效力。但是通過資產負債表來看，公司的應收賬款在2016年并未有較大波動。即應付賬款的變化不影響企業的資產負債率。

綜上，萬科集團的資產負債率較高，有一定的財務風險。

資產負債率反映在總資產中有多大比例是通過借債來籌資的，也39年度20122013201420152016債務與權益比率3.613.553.383.484.142012年到2015年債務與權益比率比率降低，但2016年迅速增長，說明企業自有資產占總資產比重降低，從而使資產結構的合理性降低，企業的長期償債能力變弱

年度20122013201420152016債務與權益比率340年度20122013201420152016債務與有形凈值比率3.633.563.413.514.17債務與有形凈值負債率從長期償債能力來看，指標越低越好，萬科的2012年到2014年一直是下降狀態，但從2014年到2016年，指標逐漸增高，并且漲幅較大，所以公司的償債能力變弱了。年度20122013201420152016債務與有形凈值比41年度20122013201420152016流動負債/總負債(%)87.5988.0088.0688.4486.70流動負債率反映一個公司依賴短期債權人的程度。該比率越高，說明公司對短期資金的依賴性越強。

根據資產負債表，貨幣資金、應收賬款等都有不同程度的上漲，反映公司部分短期投資已收回，短期償債能力比較強。近五年流動負債的趨勢較為平穩，但逐步下降，截止到2016年維持在86.7%左右，說明短期償債能力增強。年度20122013201420152016流動負債/總負債42年度20122013201420152016速動比率0.410.340.430.430.44近五年公司的速動比率呈現增長趨勢，截止到到2016年是0.43。正常情況下速動比率1:1是最好的，但是由于萬科是房地產公司的特殊性，開發成本較高，近五年公司速動比率逐年增加，截止到到2016年是0.43。說明公司可變現用于償還負債的資產增多，所以短期償債能力較好。

年度20122013201420152016速動比率0.4143年度20122013201420152016流動比率1.401.341.341.301.24近五年公司的流動比率呈現下降趨勢，截止到到2016年是1.24。正常情況下速動比率2:1是最好的，由于速動比率增加趨勢，而流動比率下降，說明企業的存貨不斷增加，所以萬科的償債壓力加大。年度20122013201420152016流動比率1.4044根據近幾年的總體趨勢來看，流動比率和速動比率趨勢較平穩，速動比率基本在0.3到0.5之間，流動比率在1到1.3之間，波動不明顯，說明企業的短期償債能力穩定；企業的資產負債率和有形資產負債率基本變動不大，而產權比率迅速升高，從3.48到4.14，說明企業的長期償債能力相對變弱了。

根據近幾年的總體趨勢來看，流動比率和速動比率趨勢較平穩，速動45營運能力分析營運能力分析46年度20122013201420152016總資產周轉率(次)0.310.320.300.350.33年度20122013201420152016總資產周轉率(次47年度20122013201420152016應收賬款周轉天數(天)5.946.606.114.053.43年度20122013201420152016應收賬款周轉天數48年度20122013201420152016存貨周轉天數(天)1275.271137.241138.83893.61885.97年度20122013201420152016存貨周轉天數(天49根據上面的數據我們可以看出這五年總資產周轉率非常平穩，維持在0.3到0.35之間。而存貨周轉天數和應收賬款周轉天數變化較大，都在穩定的小幅度降低，說明應收賬款的周轉速度和存貨的管理較好。說明了萬科地產的運營水平較高。根據上面的數據我們可以看出這五年總資產周轉率非常平穩，維持在50盈利能力分析盈利能力分析51年度20122013201420152016凈資產收益率（%）21.4521.5419.1719.1419.68年度20122013201420152016凈資產收益率（%52年度20122013201420152016毛利率(%)36.5631.4729.9429.3529.41年度20122013201420152016毛利率(%)3653年度20122013201420152016每股收益1.14001.37001.43001.64001.9000年度20122013201420152016每股收益1.1454年度20122013201420152016營業凈利潤率(%)15.1913.5113.1813.2711.79年度20122013201420152016營業凈利潤率(%55年度20122013201420152016總資產周轉率（%）30.5531.5729.6434.9333.35年度20122013201420152016總資產周轉率（%56近幾年的數據顯示企業的凈資產收益率2012年到2015年呈現下降趨勢，到2016年有所上升。毛利率和凈資產收益率相同，到2016年也有所緩和。企業的每股收益逐漸增長，這是一個很好的趨勢。總資產周轉率也在2012年到2015年一直增長，雖然2016年下降了0.38，但還是維持了一個較高的水平。但營業凈利潤率卻一直小幅度降低。以上數據說明了萬科地產雖然盈利能力相對還算不錯，但是可能由于市場競爭等原因，導致萬科地產的競爭力減弱，未來可能降低盈利效率。

近幾年的數據顯示企業的凈資產收益率2012年到2015年呈現57市場環境分析市場環境分析58優勢分析1、萬科品牌知名度多年居我國房地產開發企業之首，對消費者有很大的吸引力。2、多年來專注于住宅建設，經驗豐富，多年領跑我國房地產企業。3、擁有優秀的企業文化，被稱為房地產界的“黃埔軍校”。4、科技研發能力強，住宅產業化建設技術領先。5、營業額逐年增加，營運能力較高

6、萬科以軟性服務方面著稱，也迎合了中高檔房產消費者的需求。

劣勢分析

1、綠城地產、中房地產、中海地產、恒大地產等一些競爭對手發展也比較迅速。2、近幾年國家保障性住房建設速度顯著加快，對住宅商品房市場有一定的沖擊。3、今后一兩年內國家宏觀調控政策嚴厲，消費者觀望情緒濃厚，不排除在未來一兩年內房價大幅下降的可能性。

萬科集團財務報表分析課件59公司戰略分析公司戰略分析601.萬科的橫向一體化和后向一體化戰略近年來，萬科越來越重視與競爭對手的合作，實現優勢互補，雙方共同發展。并且萬科收購一些對自己發展有利的公司，以加強其競爭力。萬科的后向一體化主要體現在他的房型研發上。自2000年起，萬科成立了專門的研究中心進行住宅產業化的研究。萬科正在為時尚住宅產業化而努力。2.萬科的加強型戰略1）市場滲透

萬科是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅業。通過提高顧客滿意度等，萬科力爭在現有的市場上獲得更大的市場占有率，系列的創新性服務和措施也確實使得萬科基本達到了預期的市場滲透的目的。2）市場開發

萬科自1988年在深圳以拍賣這種市場化的形式拿到第一塊地進入房地產市場來，就不斷開發其市場，從初始的深圳市，到珠三角，到如今的全國，萬科的市場規模越來越大。到目前為止，萬科已經近30個大中城市開發了房地產項目，市場規模不斷擴大，市場占有率也不斷提高。3）產品開發專注于城市住宅開發，加強規劃設計的市場導向性。打破傳統的兵營式排列，導入國外的規劃思想，降低容積率，預留大量的綠化空間，并設各種休閑設施。成立建筑研究中