二、三線城市新區大盤開發模式世聯研究理論二、三線城市新區大盤開發模式世聯研究理論2[關鍵字]：關鍵字：新區、大盤[簡介]：對二、三線城市新區大盤開發案例的開發背景、開發方向、產品理念、節奏控制等方面進行深入研究分析，總結新區大盤開發與啟動的模式與策略，對于其他類似城市、類似項目的客戶策略和開發策略有一定參考作用。2[關鍵字]：[簡介]：3國內二三線城市大盤案例研究

為了借鑒成功經驗并啟發思路，我們從已研究的大量二、三線城市大盤開發案例中，選取城市發展階段略高于淮南或與之相仿的四個大盤項目：

濟寧楊柳國際新城淄博中潤華僑城合肥綠城桂花苑合肥華潤·瀾溪鎮對其開發背景、開發方向、現金流控制、產品理念、節奏控制等方面進行深入研究分析其中前兩個項目主要是對本項目的開發過程起借鑒和啟發的作用；而對后兩個合肥項目主要是對本項目的產品和理念起借鑒和學習的作用3國內二三線城市大盤案例研究為了借鑒成功經驗并啟4案例（一）——山東濟寧楊柳國際新城項目概況，10個月勁銷1500套房子的成功案例項目處于濟寧市高新區北側，距離市區中心區6公里區域陌生，周邊為近郊鄉鎮，生活配套極為不足2004年2月摘牌取得，綜合土地成本42萬/畝項目需要安置原居民，安置面積20多萬平方米占地：1220畝總建筑面積：100多萬m2其中，代建回遷房：20多萬m2代建市政公園：1500畝物業形態：多層、小高層、高層以及別墅項目開盤：2005年3月開發周期：預期4－5年城市發展方向往東，該地塊處于城市此發展方向上城市總體房地產發展看好，周邊有一定的企業廠礦資源支撐市場處于上升階段，缺少好的產品和有強大影響力的社區在地塊競拍前，決策層基于如下因力爭獲取該地塊4案例（一）——山東濟寧楊柳國際新城項目概況，10個月勁銷15對項目開發的借鑒——大規模近郊樓盤開發的成功啟示項目產品組合上，主導開發多層住宅，輔以少量的疊加別墅為價值標桿項目制訂了先占市場后盈利的指導思路，因而低價啟動市場，盡早展現高素質產品，同時，與市區項目形成價值差異回遷區的選擇上，很好的平衡了地塊資源現狀與未來不對等的問題，同時對社區起到了圍合作用5對項目開發的借鑒——大規模近郊樓盤開發的成功啟示項目產品組6楊柳國際新城項目啟動策略——較高品質的經濟型產品高調占位市場，吸引大量的市場客戶啟動規模18萬m2啟動產品兩房、小三房、三房的經濟型花園洋房疊加別墅啟動價格以1600多元/m2的低價入市啟動效應在幾乎沒有展示的情況下，2005年3－12月，完成銷售1500套，均價提升200元/m2在市場上樹立良好的口碑選擇相對較差的區域，以較高品質的經濟型產品低價入市，實現迅速銷售泛客戶層定位，以中低端客戶啟動，解決前期顯性客戶不足的問題以高品質形象立市，前期樹立項目口碑，帶動銷售啟動策略回遷區啟動區啟動背景客戶定位的矛盾：項目沒有明顯的顯性客戶，客戶心理距離較遠項目規模超大，開發商期望4－5年開發完成解決方案：泛客戶層的定位，鎖定城市中堅階層，同時適時設計客戶梯隊，明確了“中低端客戶”啟動策略；6楊柳國際新城項目啟動策略——較高品質的經濟型產品高調占位市7案例（二）——淄博中潤華僑城項目概況占地：1800畝總建筑面積：120萬m2其中，居住組團110萬m2

公用及商業建面10萬m2

會所2.5萬m2

雙語幼兒園4000m2

雙語中小學3.2萬m2項目位于淄博高新開發區內，東起西五路，西臨世紀路，北依北外環路，南側有中潤大道項目區位屬于城市新區，開發初期周邊配套不成熟容積率：1物業形態：多層、小高層、高層住宅以及高檔別墅等開發周期：分三期三年開發項目啟動：2003年啟動，2004年9

月一期開盤客戶類型：80%自住，20%投資中潤大道世紀路7案例（二）——淄博中潤華僑城項目概況占地：1800畝項目位8主流產品低價入市，小步快跑，迅速銷售以高品質形象立市，實現差異化適當控制成本，主要投入在展示區，通過實景展示打造核心驅動力產品創新、展示到位，給客戶實實在在的感受中潤華僑城啟動策略——主流產品低價入市，精心打造景觀展示，以高品質形象實現差異化啟動規模15萬m2

，分批推售，每次推售量不超過5萬m2

啟動產品多層+小高層主力戶型140、160、180m2三房，嘗試少量60、98m2兩房啟動價格在市場預期3000元的背景下，以2500元/m2低價入市創新元素引入南方先進戶型設計理念：圓弧狀主臥，八角窗等“大園林、大水景、大綠化”，在當地開創北方園林南方化啟動策略啟動背景2001年拿地，當時市場狀況較差，樓價1000多元/m2，增長不明顯2003年市場大勢上漲，供應量大、競爭激烈，項目正式啟動，面臨巨大風險2004年9月項目一期開盤8主流產品低價入市，小步快跑，迅速銷售中潤華僑城啟動策略——9中潤華僑城后續開發策略——二期逐漸推出社區配套設施，以高附加值促進項目銷售二期價格2800元/m2二期配套3.6萬m2的幼兒園到中學的一體化品牌學校部分社區商業街以綜合性購物及大型超市為中心的大型一站式商業娛樂中心一期：景觀展示的打造二期：配套設施的建設開發期內核心競爭力的轉化9中潤華僑城后續開發策略——二期逐漸推出社區配套設施，以高附10案例（三）——綠城·合肥桂花園項目概況項目區位：合肥市高新區西南，東臨科學大道，北靠合肥市景觀大道黃山路，西連人工湖路，南接天湖路，與人工湖及合肥市區惟一的山脈大蜀山隔路相望總占地：約480畝總建筑面積：近41萬m2容積率：1.22綠化率：42.3％物業形態：多層、小高層社區配套：中心會所、學校、幼兒園等項目啟動：2002年5月28日項目開盤：2003年5月1日10案例（三）——綠城·合肥桂花園項目概況項目區位：合肥11展示策略：將主景觀區集中在一期，先建會所后建房，并將大蜀山景觀引入社區內部，提升項目形象，保證啟動成功；分期策略：不急于在前期獲得較高利潤，逐步提高容積率，1期、2期容積率分別約為1.1、1.2。綠城·合肥桂花園啟動策略——集中展示核心景觀區，并以主流產品入市啟動背景西側緊靠合肥大蜀山景觀區。綠城的品牌效應在當地非常明顯，并有部分江浙投資客追隨；距離市區較遠，配套較為缺乏；項目2003年5月1日開盤，處于“非典”時期。啟動規模11.7萬m2

啟動產品多層為主流，少量小高層；主力戶型為二房、三房，配以部分四房。啟動價格2200元/m2，二期多層價格達4000元/m2。啟動策略：21品牌優勢、優質產品、啟動策略的正確運用，使綠城桂花園在“非典”時期創造了3天銷售近400套的合肥樓市奇跡。11展示策略：將主景觀區集中在一期，先建會所后建房，并將大蜀12綠城·合肥桂花園項目核心價值項目核心價值：產品品質以多層，小高層為主，營造低密度、高綠化率的高檔社區；引進綠城成熟的產品風格，實現與本地產品的差異化。核心展示6300平米豪華會所，昭示性強，奠定大盤氣勢，底層做售樓處，客戶可以感受到樓盤的品質與氣度；大規模主景觀體現的營造與展示，確立項目整體高品質形象。完善配套會所服務項目齊全，包括商務中心、醫療室、健身房、大堂吧、客房、茶吧、閱覽室、小型體育場、乒乓球室、跳操室、棋牌室、桌球室等多種服務設施；項目提供包括學校，幼兒園、休閑娛樂設施等設施，以彌補區域配套不足的劣勢。本項目秉承并延續了綠城集團“以人為本”的開發理念12綠城·合肥桂花園項目核心價值項目核心價值：產品品質以13案例（四）——合肥瀾溪鎮項目概況項目區位：合肥市西部，蜀山風景區香樟大道與黃山路交匯處，大蜀山腳下，人工湖畔總占地：約216.4畝總建筑面積：20.2萬m2容積率：1.4物業形態：寬景花園洋房、小高層、高層開發節奏：分兩期開發項目開盤：2005年12月3日13案例（四）——合肥瀾溪鎮項目概況項目區位：合肥市西部，蜀14項目整體規劃瀾溪借鑒法國Annecy，以風景融合建筑，在社區整體規劃中最大限度保留原始生態、地形、植物，營造合肥蜀山湖畔的法式小鎮；開放性的小區景觀系統，強調小區內部景觀與周邊城市景觀系統的融合與延續；在社區中部設置大面積的開放綠地作為中央公園，形成河道——綠地——住宅的空間序列；住宅組團錯開相隔，環繞小區中心景觀及步行景觀軸，營造高低錯落的建筑形態；立面形式注重邏輯性及品質感，建筑色調以白色為主，局部配以灰色及原木色，以體現建筑與周邊環境的融合。人工湖14項目整體規劃瀾溪借鑒法國Annecy，以風景融合建筑，在15啟動區核心展示項目啟動區推出九棟景觀洋房；項目精心打造展示區，在湖畔營建極具特色的銷售中心，同時充分利用山湖景觀資源。人工湖啟動區展示區銷售中心人工湖樣板房15啟動區核心展示項目啟動區推出九棟景觀洋房；人工湖啟動區展16啟動區樣板房展示項目為啟動區的寬景花園洋房設計兩套樣板房；寬景花園洋房產品每戶均擁有景觀陽臺；底層業主擁有私家花園和大面積的下沉式陽光地下室；頂層業主擁有屋頂花園。16啟動區樣板房展示項目為啟動區的寬景花園洋房設計兩套樣板房17戶型展示空間設計尊重當地氣候特點及居住習慣，重視自然的采光通風與南北向的空氣對流；戶型設計以方正、實用、合理為原則，力求最大程度地利于山湖景觀資源；通過超寬景觀飄窗、朝南景觀露臺、落地觀景窗等實現戶內外空間與景致的交融。寬景小高層3房137m2寬景花園洋房3房134m2寬景花園洋房3房143m2寬景花園洋房3房135m217戶型展示空間設計尊重當地氣候特點及居住習慣，重視自然的采18瀾溪鎮項目核心價值項目核心價值：展示項目在昭示性與進入性最佳處打造啟動區核心展示區，最大限度地展現項目的資源優勢，營造社區主題意境與氛圍；通過樣板產品展示區的建造，讓客戶親身體驗項目的居住品質與模式。產品提供目前市場較為稀缺的寬景洋房，通過較高品質的產品打動目標客戶；注重戶型觀景面的設計，以最大程度地利用并融合項目的山湖景觀資源。項目目前均價超過4500元/m2，高于周邊桂花園項目500元/m2，成為片區內高品質樓盤的典范。18瀾溪鎮項目核心價值項目核心價值：展示項目在昭示性與進入性19二三線城市大盤案例啟示與借鑒總結開發節奏的把控是成功開發、實現盈利的關鍵產品多元化，理性創新，用展示營造社區氛圍完善社區配套，營造未來成熟生活氛圍客戶層面較泛，而且隨著開發進程改變并擴大采用較高的立意或原型，拔高形象，營造生活理念低價啟動，小步快跑，價格逐漸提升，以快速回現19二三線城市大盤案例啟示與借鑒總結開發節奏的把控是成功開發

1、有時候，我們活得累，并非生活過于刻薄，而是我們太容易被外界的氛圍所感染，被他人的情緒所左右。

2、身材不好就去鍛煉，沒錢就努力去賺。別把窘境遷怒于別人，唯一可以抱怨的，只是不夠努力的自己。

3、大概是沒有了當初那種毫無顧慮的勇氣，才變成現在所謂成熟穩重的樣子。

4、世界上只有想不通的人，沒有走不通的路。將帥的堅強意志，就像城市主要街道匯集點上的方尖碑一樣，在軍事藝術中占有十分突出的地位。

5、世上最美好的事是：我已經長大，父母還未老;我有能力報答，父母仍然健康。

6、沒什么可怕的，大家都一樣，在試探中不斷前行。

7、時間就像一張網，你撒在哪里，你的收獲就在哪里。紐扣第一顆就扣錯了，可你扣到最后一顆才發現。有些事一開始就是錯的，可只有到最后才不得不承認。

8、世上的事，只要肯用心去學，沒有一件是太晚的。要始終保持敬畏之心，對陽光，對美，對痛楚。

9、別再去抱怨身邊人善變，多懂一些道理，明白一些事理，畢竟每個人都是越活越現實。

10、山有封頂，還有彼岸，慢慢長途，終有回轉，余味苦澀，終有回甘。

11、人生就像是一個馬爾可夫鏈，你的未來取決于你當下正在做的事，而無關于過去做完的事。

12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果兩者你都不占絕對優勢，那你就選擇善良。

13、時間，抓住了就是黃金，虛度了就是流水。理想，努力了才叫夢想，放棄了那只是妄想。努力，雖然未必會收獲，但放棄，就一定一無所獲。

14、一個人的知識，通過學習可以得到;一個人的成長，就必須通過磨練。若是自己沒有盡力，就沒有資格批評別人不用心。開口抱怨很容易，但是閉嘴努力的人更加值得尊敬。

15、如果沒有人為你遮風擋雨，那就學會自己披荊斬棘，面對一切，用倔強的驕傲，活出無人能及的精彩。

16、成功的秘訣在于永不改變既定的目標。若不給自己設限，則人生中就沒有限制你發揮的藩籬。幸福不會遺漏任何人，遲早有一天它會找到你。

17、一個人只要強烈地堅持不懈地追求，他就能達到目的。你在希望中享受到的樂趣，比將來實際享受的樂趣要大得多。

18、無論是對事還是對人，我們只需要做好自己的本分，不與過多人建立親密的關系，也不要因為關系親密便掏心掏肺，切莫交淺言深，應適可而止。

19、大家常說一句話，認真你就輸了，可是不認真的話，這輩子你就廢了，自己的人生都不認真面對的話，那誰要認真對待你。

20、沒有收拾殘局的能力，就別放縱善變的情緒。

1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。

2、孤單一人的時間使自己變得優秀，給來的人一個驚喜，也給自己一個好的交代。

3、命運給你一個比別人低的起點是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!

4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少。口里不說多余的話，自然禍就少。腹內的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對人家笑笑，對自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!

5、心情就像衣服，臟了就拿去洗洗，曬曬，陽光自然就會蔓延開來。陽光那么好，何必自尋煩惱，過好每一個當下，一萬個美麗的未來抵不過一個溫暖的現在。

6、無論你正遭遇著什么，你都要從落魄中站起來重振旗鼓，要繼續保持熱忱，要繼續保持微笑，就像從未受傷過一樣。

7、生命的美麗，永遠展現在她的進取之中;就像大樹的美麗，是展現在它負勢向上高聳入云的蓬勃生機中;像雄鷹的美麗，是展現在它搏風擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗，是展現在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中。

8、有些事，不可避免地發生，陰晴圓缺皆有規律，我們只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改變它的軌跡。

9、與其埋怨世界，不如改變自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都強。人生無完美，曲折亦風景。別把失去看得過重，放棄是另一種擁有;不要經常艷羨他人，人做到了，心悟到了，相信屬于你的風景就在下一個拐彎處。

10、有些事想開了，你就會明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎樣，最后收拾殘局的還是要靠你自己。

11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會鑄就你人生的高點。

12、有些壓力總是得自己扛過去，說出來就成了充滿負能量的抱怨。尋求安慰也無濟于事，還徒增了別人的煩惱。

13、認識到我們的所見所聞都是假象，認識到此生都是虛幻，我們才能真正認識到佛法的真相。錢多了會壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時時刻刻發悲心，饒益眾生為他人。

14、夢想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動人的生命奇跡。

15、懶惰不會讓你一下子跌倒，但會在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會讓你一夜成功，但會在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰，更需要堅持和勤奮!

16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。

17、人生沒有筆直路，當你感到迷茫、失落時，找幾部這種充滿正能量的電影，坐下來靜靜欣賞，去發現生命中真正重要的東西。

18、在人生的舞臺上，當有人愿意在臺下陪你度過無數個沒有未來的夜時，你就更想展現精彩絕倫的自己。但愿每個被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。

19、積極的人在每一次憂患中都看到一個機會，而消極的人則在每個機會中看到了某種憂患。莫找借口失敗，只找理由成功。

20、每一個成就和長進，都蘊含著曾經受過的寂寞、灑過的汗水、流過的眼淚。許多時候不是看到希望才去堅持，而是堅持了才能看到希望。1、想要體面生活，又覺得打拼辛苦；想要健康身體，又無法堅持運動。人最失敗的，莫過于對自己不負責任，連答應自己的事都辦不到，又何必抱怨這個世界都和你作對？人生的道理很簡單，你想要什么，就去付出足夠的努力。

2、時間是最公平的，活一天就擁有24小時，差別只是珍惜。你若不相信努力和時光，時光一定第一個辜負你。有夢想就立刻行動，因為現在過的每一天，都是余生中最年輕的一天。

3、無論正在經歷什么，都請不要輕言放棄，因為從來沒有一種堅持會被辜負。誰的人生不是荊棘前行，生活從來不會一蹴而就，也不會永遠安穩，只要努力，就能做獨一無二平凡可貴的自己。

4、努力本就是年輕人應有的狀態，是件充實且美好的事，可一旦有了表演的成分，就會顯得廉價，努力，不該是為了朋友圈多獲得幾個贊，不該是每次長篇贅述后的自我感動，它是一件平凡而自然而然的事，最佳的努力不過是：但行好事，莫問前程。愿努力，成就更好的你！

5、付出努力卻沒能實現的夢想，愛了很久卻沒能在一起的人，活得用力卻平淡寂寞的青春，遺憾是每一次小的挫折，它磨去最初柔軟的心智、讓我們懂得累積時間的力量；那些孤獨沉寂的時光，讓我們學會守候內心的平和與堅定。那些脆弱的不完美，都會在努力和堅持下，改變模樣。

6、人生中總會有一段艱難的路，需要自己獨自走完，沒人幫助，沒人陪伴，不必畏懼，昂頭走過去就是了，經歷所有的挫折與磨難，你會發現，自己遠比想象中要強大得多。多走彎路，才會找到捷徑，經歷也是人生，修煉一顆強大的內心，做更好的自己！

7、“一定要成功”這種內在的推動力是我們生命中最神奇最有趣的東西。一個人要做成大事，絕不能缺少這種力量，因為這種力量能夠驅動人不停地提高自己的能力。一個人只有先在心里肯定自己，相信自己，才能成就自己！

8、人生的旅途中，最清晰的腳印，往往印在最泥濘的路上，所以，別畏懼暫時的困頓，即使無人鼓掌，也要全情投入，優雅堅持。真正改變命運的，并不是等來的機遇，而是我們的態度。

9、這世上沒有所謂的天才，也沒有不勞而獲的回報，你所看到的每個光鮮人物，其背后都付出了令人震驚的努力。請相信，你的潛力還遠遠沒有爆發出來，不要給自己的人生設限，你自以為的極限，只是別人的起點。寫給渴望突破瓶頸、實現快速跨越的你。

10、生活中，有人給予幫助，那是幸運，沒人給予幫助，那是命運。我們要學會在幸運青睞自己的時候學會感恩，在命運磨練自己的時候學會堅韌。這既是對自己的尊重，也是對自己的負責。

11、失敗不可怕，可怕的是從來沒有努力過，還怡然自得地安慰自己，連一點點的懊悔都被麻木所掩蓋下去。不能怕，沒什么比自己背叛自己更可怕。

12、跌倒了，一定要爬起來。不爬起來，別人會看不起你，你自己也會失去機會。在人前微笑，在人后落淚，可這是每個人都要學會的成長。

13、要相信，這個世界上永遠能夠依靠的只有你自己。所以，管別人怎么看，堅持自己的堅持，直到堅持不下去為止。

14、也許你想要的未來在別人眼里不值一提，也許你已經很努力了可還是有人不滿意，也許你的理想離你的距離從來沒有拉近過......但請你繼續向前走，因為別人看不到你的努力，你卻始終看得見自己。

15、所有的輝煌和偉大，一定伴隨著挫折和跌倒；所有的風光背后，一定都是一串串揉和著淚水和汗水的腳印。

16、成功的反義詞不是失敗，而是從未行動。有一天你總會明白，遺憾比失敗更讓你難以面對。

17、沒有一件事情可以一下子把你打垮，也不會有一件事情可以讓你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一個慢慢累積的過程。

18、努力也許不等于成功，可是那段追逐夢想的努力，會讓你找到一個更好的自己，一個沉默努力充實安靜的自己。

19、你相信夢想，夢想才會相信你。有一種落差是，你配不上自己的野心，也辜負了所受的苦難。

20、生活不會按你想要的方式進行，它會給你一段時間，讓你孤獨、迷茫又沉默憂郁。但如果靠這段時間跟自己獨處，多看一本書，去做可以做的事，放下過去的人，等你度過低潮，那些獨處的時光必定能照亮你的路，也是這些不堪陪你成熟。所以，現在沒那么糟，看似生活對你的虧欠，其實都是祝愿。1、有時候，我們活得累，并非生活過于刻薄，而是我們太容易二、三線城市新區大盤開發模式世聯研究理論二、三線城市新區大盤開發模式世聯研究理論22[關鍵字]：關鍵字：新區、大盤[簡介]：對二、三線城市新區大盤開發案例的開發背景、開發方向、產品理念、節奏控制等方面進行深入研究分析，總結新區大盤開發與啟動的模式與策略，對于其他類似城市、類似項目的客戶策略和開發策略有一定參考作用。2[關鍵字]：[簡介]：23國內二三線城市大盤案例研究

為了借鑒成功經驗并啟發思路，我們從已研究的大量二、三線城市大盤開發案例中，選取城市發展階段略高于淮南或與之相仿的四個大盤項目：

濟寧楊柳國際新城淄博中潤華僑城合肥綠城桂花苑合肥華潤·瀾溪鎮對其開發背景、開發方向、現金流控制、產品理念、節奏控制等方面進行深入研究分析其中前兩個項目主要是對本項目的開發過程起借鑒和啟發的作用；而對后兩個合肥項目主要是對本項目的產品和理念起借鑒和學習的作用3國內二三線城市大盤案例研究為了借鑒成功經驗并啟24案例（一）——山東濟寧楊柳國際新城項目概況，10個月勁銷1500套房子的成功案例項目處于濟寧市高新區北側，距離市區中心區6公里區域陌生，周邊為近郊鄉鎮，生活配套極為不足2004年2月摘牌取得，綜合土地成本42萬/畝項目需要安置原居民，安置面積20多萬平方米占地：1220畝總建筑面積：100多萬m2其中，代建回遷房：20多萬m2代建市政公園：1500畝物業形態：多層、小高層、高層以及別墅項目開盤：2005年3月開發周期：預期4－5年城市發展方向往東，該地塊處于城市此發展方向上城市總體房地產發展看好，周邊有一定的企業廠礦資源支撐市場處于上升階段，缺少好的產品和有強大影響力的社區在地塊競拍前，決策層基于如下因力爭獲取該地塊4案例（一）——山東濟寧楊柳國際新城項目概況，10個月勁銷125對項目開發的借鑒——大規模近郊樓盤開發的成功啟示項目產品組合上，主導開發多層住宅，輔以少量的疊加別墅為價值標桿項目制訂了先占市場后盈利的指導思路，因而低價啟動市場，盡早展現高素質產品，同時，與市區項目形成價值差異回遷區的選擇上，很好的平衡了地塊資源現狀與未來不對等的問題，同時對社區起到了圍合作用5對項目開發的借鑒——大規模近郊樓盤開發的成功啟示項目產品組26楊柳國際新城項目啟動策略——較高品質的經濟型產品高調占位市場，吸引大量的市場客戶啟動規模18萬m2啟動產品兩房、小三房、三房的經濟型花園洋房疊加別墅啟動價格以1600多元/m2的低價入市啟動效應在幾乎沒有展示的情況下，2005年3－12月，完成銷售1500套，均價提升200元/m2在市場上樹立良好的口碑選擇相對較差的區域，以較高品質的經濟型產品低價入市，實現迅速銷售泛客戶層定位，以中低端客戶啟動，解決前期顯性客戶不足的問題以高品質形象立市，前期樹立項目口碑，帶動銷售啟動策略回遷區啟動區啟動背景客戶定位的矛盾：項目沒有明顯的顯性客戶，客戶心理距離較遠項目規模超大，開發商期望4－5年開發完成解決方案：泛客戶層的定位，鎖定城市中堅階層，同時適時設計客戶梯隊，明確了“中低端客戶”啟動策略；6楊柳國際新城項目啟動策略——較高品質的經濟型產品高調占位市27案例（二）——淄博中潤華僑城項目概況占地：1800畝總建筑面積：120萬m2其中，居住組團110萬m2

公用及商業建面10萬m2

會所2.5萬m2

雙語幼兒園4000m2

雙語中小學3.2萬m2項目位于淄博高新開發區內，東起西五路，西臨世紀路，北依北外環路，南側有中潤大道項目區位屬于城市新區，開發初期周邊配套不成熟容積率：1物業形態：多層、小高層、高層住宅以及高檔別墅等開發周期：分三期三年開發項目啟動：2003年啟動，2004年9

月一期開盤客戶類型：80%自住，20%投資中潤大道世紀路7案例（二）——淄博中潤華僑城項目概況占地：1800畝項目位28主流產品低價入市，小步快跑，迅速銷售以高品質形象立市，實現差異化適當控制成本，主要投入在展示區，通過實景展示打造核心驅動力產品創新、展示到位，給客戶實實在在的感受中潤華僑城啟動策略——主流產品低價入市，精心打造景觀展示，以高品質形象實現差異化啟動規模15萬m2

，分批推售，每次推售量不超過5萬m2

啟動產品多層+小高層主力戶型140、160、180m2三房，嘗試少量60、98m2兩房啟動價格在市場預期3000元的背景下，以2500元/m2低價入市創新元素引入南方先進戶型設計理念：圓弧狀主臥，八角窗等“大園林、大水景、大綠化”，在當地開創北方園林南方化啟動策略啟動背景2001年拿地，當時市場狀況較差，樓價1000多元/m2，增長不明顯2003年市場大勢上漲，供應量大、競爭激烈，項目正式啟動，面臨巨大風險2004年9月項目一期開盤8主流產品低價入市，小步快跑，迅速銷售中潤華僑城啟動策略——29中潤華僑城后續開發策略——二期逐漸推出社區配套設施，以高附加值促進項目銷售二期價格2800元/m2二期配套3.6萬m2的幼兒園到中學的一體化品牌學校部分社區商業街以綜合性購物及大型超市為中心的大型一站式商業娛樂中心一期：景觀展示的打造二期：配套設施的建設開發期內核心競爭力的轉化9中潤華僑城后續開發策略——二期逐漸推出社區配套設施，以高附30案例（三）——綠城·合肥桂花園項目概況項目區位：合肥市高新區西南，東臨科學大道，北靠合肥市景觀大道黃山路，西連人工湖路，南接天湖路，與人工湖及合肥市區惟一的山脈大蜀山隔路相望總占地：約480畝總建筑面積：近41萬m2容積率：1.22綠化率：42.3％物業形態：多層、小高層社區配套：中心會所、學校、幼兒園等項目啟動：2002年5月28日項目開盤：2003年5月1日10案例（三）——綠城·合肥桂花園項目概況項目區位：合肥31展示策略：將主景觀區集中在一期，先建會所后建房，并將大蜀山景觀引入社區內部，提升項目形象，保證啟動成功；分期策略：不急于在前期獲得較高利潤，逐步提高容積率，1期、2期容積率分別約為1.1、1.2。綠城·合肥桂花園啟動策略——集中展示核心景觀區，并以主流產品入市啟動背景西側緊靠合肥大蜀山景觀區。綠城的品牌效應在當地非常明顯，并有部分江浙投資客追隨；距離市區較遠，配套較為缺乏；項目2003年5月1日開盤，處于“非典”時期。啟動規模11.7萬m2

啟動產品多層為主流，少量小高層；主力戶型為二房、三房，配以部分四房。啟動價格2200元/m2，二期多層價格達4000元/m2。啟動策略：21品牌優勢、優質產品、啟動策略的正確運用，使綠城桂花園在“非典”時期創造了3天銷售近400套的合肥樓市奇跡。11展示策略：將主景觀區集中在一期，先建會所后建房，并將大蜀32綠城·合肥桂花園項目核心價值項目核心價值：產品品質以多層，小高層為主，營造低密度、高綠化率的高檔社區；引進綠城成熟的產品風格，實現與本地產品的差異化。核心展示6300平米豪華會所，昭示性強，奠定大盤氣勢，底層做售樓處，客戶可以感受到樓盤的品質與氣度；大規模主景觀體現的營造與展示，確立項目整體高品質形象。完善配套會所服務項目齊全，包括商務中心、醫療室、健身房、大堂吧、客房、茶吧、閱覽室、小型體育場、乒乓球室、跳操室、棋牌室、桌球室等多種服務設施；項目提供包括學校，幼兒園、休閑娛樂設施等設施，以彌補區域配套不足的劣勢。本項目秉承并延續了綠城集團“以人為本”的開發理念12綠城·合肥桂花園項目核心價值項目核心價值：產品品質以33案例（四）——合肥瀾溪鎮項目概況項目區位：合肥市西部，蜀山風景區香樟大道與黃山路交匯處，大蜀山腳下，人工湖畔總占地：約216.4畝總建筑面積：20.2萬m2容積率：1.4物業形態：寬景花園洋房、小高層、高層開發節奏：分兩期開發項目開盤：2005年12月3日13案例（四）——合肥瀾溪鎮項目概況項目區位：合肥市西部，蜀34項目整體規劃瀾溪借鑒法國Annecy，以風景融合建筑，在社區整體規劃中最大限度保留原始生態、地形、植物，營造合肥蜀山湖畔的法式小鎮；開放性的小區景觀系統，強調小區內部景觀與周邊城市景觀系統的融合與延續；在社區中部設置大面積的開放綠地作為中央公園，形成河道——綠地——住宅的空間序列；住宅組團錯開相隔，環繞小區中心景觀及步行景觀軸，營造高低錯落的建筑形態；立面形式注重邏輯性及品質感，建筑色調以白色為主，局部配以灰色及原木色，以體現建筑與周邊環境的融合。人工湖14項目整體規劃瀾溪借鑒法國Annecy，以風景融合建筑，在35啟動區核心展示項目啟動區推出九棟景觀洋房；項目精心打造展示區，在湖畔營建極具特色的銷售中心，同時充分利用山湖景觀資源。人工湖啟動區展示區銷售中心人工湖樣板房15啟動區核心展示項目啟動區推出九棟景觀洋房；人工湖啟動區展36啟動區樣板房展示項目為啟動區的寬景花園洋房設計兩套樣板房；寬景花園洋房產品每戶均擁有景觀陽臺；底層業主擁有私家花園和大面積的下沉式陽光地下室；頂層業主擁有屋頂花園。16啟動區樣板房展示項目為啟動區的寬景花園洋房設計兩套樣板房37戶型展示空間設計尊重當地氣候特點及居住習慣，重視自然的采光通風與南北向的空氣對流；戶型設計以方正、實用、合理為原則，力求最大程度地利于山湖景觀資源；通過超寬景觀飄窗、朝南景觀露臺、落地觀景窗等實現戶內外空間與景致的交融。寬景小高層3房137m2寬景花園洋房3房134m2寬景花園洋房3房143m2寬景花園洋房3房135m217戶型展示空間設計尊重當地氣候特點及居住習慣，重視自然的采38瀾溪鎮項目核心價值項目核心價值：展示項目在昭示性與進入性最佳處打造啟動區核心展示區，最大限度地展現項目的資源優勢，營造社區主題意境與氛圍；通過樣板產品展示區的建造，讓客戶親身體驗項目的居住品質與模式。產品提供目前市場較為稀缺的寬景洋房，通過較高品質的產品打動目標客戶；注重戶型觀景面的設計，以最大程度地利用并融合項目的山湖景觀資源。項目目前均價超過4500元/m2，高于周邊桂花園項目500元/m2，成為片區內高品質樓盤的典范。18瀾溪鎮項目核心價值項目核心價值：展示項目在昭示性與進入性39二三線城市大盤案例啟示與借鑒總結開發節奏的把控是成功開發、實現盈利的關鍵產品多元化，理性創新，用展示營造社區氛圍完善社區配套，營造未來成熟生活氛圍客戶層面較泛，而且隨著開發進程改變并擴大采用較高的立意或原型，拔高形象，營造生活理念低價啟動，小步快跑，價格逐漸提升，以快速回現19二三線城市大盤案例啟示與借鑒總結開發節奏的把控是成功開發

1、有時候，我們活得累，并非生活過于刻薄，而是我們太容易被外界的氛圍所感染，被他人的情緒所左右。

2、身材不好就去鍛煉，沒錢就努力去賺。別把窘境遷怒于別人，唯一可以抱怨的，只是不夠努力的自己。

3、大概是沒有了當初那種毫無顧慮的勇氣，才變成現在所謂成熟穩重的樣子。

4、世界上只有想不通的人，沒有走不通的路。將帥的堅強意志，就像城市主要街道匯集點上的方尖碑一樣，在軍事藝術中占有十分突出的地位。

5、世上最美好的事是：我已經長大，父母還未老;我有能力報答，父母仍然健康。

6、沒什么可怕的，大家都一樣，在試探中不斷前行。

7、時間就像一張網，你撒在哪里，你的收獲就在哪里。紐扣第一顆就扣錯了，可你扣到最后一顆才發現。有些事一開始就是錯的，可只有到最后才不得不承認。

8、世上的事，只要肯用心去學，沒有一件是太晚的。要始終保持敬畏之心，對陽光，對美，對痛楚。

9、別再去抱怨身邊人善變，多懂一些道理，明白一些事理，畢竟每個人都是越活越現實。

10、山有封頂，還有彼岸，慢慢長途，終有回轉，余味苦澀，終有回甘。

11、人生就像是一個馬爾可夫鏈，你的未來取決于你當下正在做的事，而無關于過去做完的事。

12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果兩者你都不占絕對優勢，那你就選擇善良。

13、時間，抓住了就是黃金，虛度了就是流水。理想，努力了才叫夢想，放棄了那只是妄想。努力，雖然未必會收獲，但放棄，就一定一無所獲。

14、一個人的知識，通過學習可以得到;一個人的成長，就必須通過磨練。若是自己沒有盡力，就沒有資格批評別人不用心。開口抱怨很容易，但是閉嘴努力的人更加值得尊敬。

15、如果沒有人為你遮風擋雨，那就學會自己披荊斬棘，面對一切，用倔強的驕傲，活出無人能及的精彩。

16、成功的秘訣在于永不改變既定的目標。若不給自己設限，則人生中就沒有限制你發揮的藩籬。幸福不會遺漏任何人，遲早有一天它會找到你。

17、一個人只要強烈地堅持不懈地追求，他就能達到目的。你在希望中享受到的樂趣，比將來實際享受的樂趣要大得多。

18、無論是對事還是對人，我們只需要做好自己的本分，不與過多人建立親密的關系，也不要因為關系親密便掏心掏肺，切莫交淺言深，應適可而止。

19、大家常說一句話，認真你就輸了，可是不認真的話，這輩子你就廢了，自己的人生都不認真面對的話，那誰要認真對待你。

20、沒有收拾殘局的能力，就別放縱善變的情緒。

1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。

2、孤單一人的時間使自己變得優秀，給來的人一個驚喜，也給自己一個好的交代。

3、命運給你一個比別人低的起點是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!

4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少。口里不說多余的話，自然禍就少。腹內的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對人家笑笑，對自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!

5、心情就像衣服，臟了就拿去洗洗，曬曬，陽光自然就會蔓延開來。陽光那么好，何必自尋煩惱，過好每一個當下，一萬個美麗的未來抵不過一個溫暖的現在。

6、無論你正遭遇著什么，你都要從落魄中站起來重振旗鼓，要繼續保持熱忱，要繼續保持微笑，就像從未受傷過一樣。

7、生命的美麗，永遠展現在她的進取之中;就像大樹的美麗，是展現在它負勢向上高聳入云的蓬勃生機中;像雄鷹的美麗，是展現在它搏風擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗，是展現在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中。

8、有些事，不可避免地發生，陰晴圓缺皆有規律，我們只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改變它的軌跡。

9、與其埋怨世界，不如改變自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都強。人生無完美，曲折亦風景。別把失去看得過重，放棄是另一種擁有;不要經常艷羨他人，人做到了，心悟到了，相信屬于你的風景就在下一個拐彎處。

10、有些事想開了，你就會明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎樣，最后收拾殘局的還是要靠你自己。

11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會鑄就你人生的高點。

12、有些壓力總是得自己扛過去，說出來就成了充滿負能量的抱怨。尋求安慰也無濟于事，還徒增了別人的煩惱。

13、認識到我們的所見所聞都是假象，認識到此生都是虛幻，我們才能真正認識到佛法的真相。錢多了會壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時時刻刻發悲心，饒益眾生為他人。

14、夢想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動人的生命奇跡。

15、懶惰不會讓你一下子跌倒，但會在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會讓你一夜成功，但會在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰，更需要堅持和勤奮!

16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。

17、人生沒有筆直路，當你感到迷茫、失落時，找幾部這種充滿正能量的電影，坐下來靜靜欣賞，去發現生命中真正重要的東西。

18、在人生的舞臺上，當有人愿意在臺下陪你度過無數個沒有未來的夜時，你就更想展現精彩絕倫的自己。但愿每個被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。

19、積極的人在每一次憂患中都看到一個機會，而消極的人則