1起源及發展發展現狀：全球產權酒店1986-1995年年平均增長15.8％；1980年，全球500個旅游目的地有15.5萬個家庭購買了產權式酒店；到1995年，全球81個國家4000個旅游目的地有35萬個家庭購買了產權式酒店。80年代到90年代初，全球引入產權式經營的旅游目的地的數量增長了6倍，90年代初，全球產權式酒店銷售收入已達40億美元，到2000年就飆升到300億美元。時權酒店產權酒店買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權將每間客房分割成獨立產權出售

發展共同特點：建于具有強勢景觀資源和經濟比較活躍的地區，以保證酒店有較高的出租率和物業升值空間2產權酒店概述地域特征強勢景觀資源或經濟活躍區域交通的易達性客戶定位城市的高收入階層經營特點產權完全歸屬業主專業第三方管理管理方經營，不保證業主的收益快速回現，減小開發商資金壓力開發商可以減小甚至免除酒店經營帶來的風險開發商可以獲得酒店使用權以及未出售產權部分（如配套設施）的長期性收益。開發商可保留酒店配套等的產權而獲得長期收益投資客為主3產權酒店權益關系——投資合同期間開發商利潤－投資合同期內，開發商占有使用權因此獲得收益分配投資收益－業主擁有的產權部分獲得的收益分配傭金－由于開發商擁有使用權，因此通過合同將使用權衍生的經營權委托于第三方，第三方因此獲得傭金。合同到期后，若業主愿意，仍可繼續簽訂類似投資合同。產權酒店所有權使用權專業第三方開發商投資客戶酒店住客經營權圖例：合同關系：權利素：現金流：投資回報開發商收益傭金4產權酒店經營模式優劣分析優點快速脫手，快速回現，減小資金壓力。可以長期擁有使用權，以及酒店配套設施產權從而獲得長期收益。通過客房部分產權的出售將部分或全部經營風險轉嫁給投資客戶缺點通常要承諾較高的投資匯報率，國內常見為5％－10％若向投資客戶承諾固定回報，則需承擔較大市場風險，甚至虧損當前新政重點打擊就是投資類行為，產權酒店正屬于此范圍從國內地產投資來看，更多的投資客戶屬于傳統的短線投資類型，投資物業持有期超過5年的并不多見，而產權酒店需要的是理性的長線投資客戶，這于當前市場情況不符。現在很多產權式酒店的投資商盲目承諾回報率的做法在國際上是不通行的。沒有一家真正的國際酒店管理公司愿意保證自己在未來的多年中獲得穩定的收入，酒店經營本身風險很大，做這樣的承諾是一種自欺欺人的做法。5案例探討6案例展示——桂林飯店/維也納酒店

投資商：桂林雙達房地產公司酒店管理：維也納酒店集團地址：中山中路3號

星級：四星級標準配置客房：258間客房配備新型環保設施的洗浴間，中央可控空調、寬頻液晶數字電視、獨立保險箱、免費高速上網、國際國內直撥電話、等溫馨個性化服務及設施其他配置：120人多功能會議室、商務中心、二層中餐廳開盤時間：2007年8月入住時間：2008年5月成交均價：7500元/平方米銷售狀況：已售磬經營狀況：平均入住率達70％～80％，投資方式實景展示投資方式總述帶精裝修，付清全款后，獲得該物業40年的產權有效期內，可以進行抵押、轉讓、轉移和繼承。業主每年享有酒店20天免費入住權，該入住權可以轉贈親友業主在每個財務年度，獲得6.5%回報經營模式產權完全歸屬業主，由維也納酒店進行管理，業主所獲利潤主要用于支付月供款，每年可入住酒店20天，入住不影響收益。按揭供樓到期之后可繼續委托酒店方代為經營，每月收取凈收益。7案例展示——桂林金灣大酒店開發商：桂林金灣房地產開發有限公司酒店管理：桂林金灣大酒店有限責任公司地址：桂林市中山南路99號客房：客房：客房170間，其中豪華套房14間、豪華標準間147間、豪華單人間九間其他配置：兩部進口高速三菱電梯。會議中心，配備專用電腦網絡接口，提供即時視頻會議，有電子商務服務、訂車叫醒服務等一期開售日期：2001年底開盤日期：2007年10月該酒店為停車場舊樓改建項目，產權年限為70年。均價：5000元/平方米銷售狀況:已售罄。經營狀況：平均入住率達70％～80％，投資方式實景展示投資方式總述帶精裝修，付清全款后，獲得該物業40年的產權有效期內，可以進行抵押、轉讓、轉移和繼承。業主每年享有30天酒店免費入住權，該入住權可以轉贈親友業主在每個財務年度，獲得7-8%回報經營模式產權完全歸屬業主，由金灣酒店進行管理，業主所獲利潤主要用于支付月供款，每年可入住酒店30天，入住不影響收益。按揭供樓到期之后可繼續委托酒店方代為經營，每月收取凈收益。8案例展示——桂林京桂大酒店開發商：酒店管理：桂林京桂新都大酒店有限責任公司

地址：桂林中山南路55號

客房：總統套房、豪華商務套房和標準雙人客房共196間，面積為39～40.5平方米。開盤時間：2000年6月1日入住時間：2001年4月23日均價：4200元/平方米銷售狀況：投資方式實景展示投資方式總述帶精裝修，獲6.5%的投資收益首期簽約即預支三年的租金收益

每年能享受30天的免費入住天數客戶權益產權完全歸屬業主，初期購買時由開發商代酒店方一次性返回三年租金收益。后期由酒店進行管理，業主所獲利潤主要用于支付月供款，每月可入住酒店30天，入住不影響收益。按揭供樓到期之后可繼續委托酒店方代為經營，每月收取凈收益。9案例展示——亞都168開發商：桂林市日遠房地產開發有限公司酒店管理：地址：桂林市中山路61號客房：168間各式客房開盤時間：2008-8入住時間：未投入使用均價：5500元/㎡銷售狀況：投資方式效果圖展示投資方式總述獲8%的投資收益首期簽約即預支一年的租金收益

購買者只享受收益，不對虧損負責每年能享受15天的免費入住天數客戶權益1、業主購買亞都168酒店公寓的同時，業主和酒店管理公司簽訂10年委托經營管理協議，酒店管理公司給予業主每年8%的投資收益。2、由業主成立業主委員會并對酒店經營進行監管。3、酒店經營管理公司負責每月按時支付業主的收益金。4、購買者只享受收益，不對虧損負責，營業虧損由酒店經營管理公司承擔；5、酒店管理公司經營不佳，業主大會有權通過業主委員會或者開發商進行酒店管理公司更換，酒店管理在開發商有擔保金，擔保金可作為新選出的酒店管理公司進行經營管理前支付業主的收益金，保證業主收益。6、酒店每年贈送15天的免費入住天數，免費入住不可跨年使用，免費入住房間本年度內未使用的可在次年１月３１日前以７０元/天/間進行獎勵。10項目名稱總面積供應套數戶型面積（套內）比例銷售價格分析客戶群體分析青年國際公寓10000㎡左右231套單間30㎡48%均價4380元/㎡（建面）5400元/㎡（套內）定位是酒店式公寓，由銀座的酒店承包商好利來統一經營，保證前6年回報率6%（稅前），彰泰的品牌以及穩定的回報成為賣點，且推出時間合適，正好趕在同類產品大量面對市場前，因此消化得很快。主要的購買群體是：廣航職員、航天電器廠中層；政府機關單位職員；周邊企事業單位管理層以及一期未買到銀座的老客戶。客戶非常認可開發商品牌，不愿承擔投資風險。單間帶陽臺32㎡48%一房帶陽臺40㎡4%景韻世家4000㎡左右52套單間帶陽臺48.07㎡92%均價4400元/㎡（套內）+裝修費3-4萬/戶定位酒店式管理經典小戶型。10年回報率每三年遞增1%，平均約7%。地處漓東核心居住氛圍濃，自然景觀好，投資居住皆可。但管理方景韻酒店沒有經驗，且旅游氛圍較弱。開發商關系戶購買。購買群體有旅游從業人員、企事業行政機關、以及生意人投資。其商業價值相對的認可較低于其他幾個項目。一房74㎡8%財富名城鋒尚26870㎡349套單間30-40㎡無7000元/㎡（套內）左右。OPENHOUSE商務公寓，定位較為新穎，可自由組合的空間，對銷售的推動較為有力。是集寫字樓、公寓、酒店于一體的多功能體，地段價值和預期租金回報，成為投資的賣點。其受眾主要是看好區域的核心地段價值，以及會展商圈的優勢。一房帶閣樓60-90㎡無11市場調研研12市場調查80份問卷為了更為準確確的把握產權權式酒店投資資者的心理，，引力對具有有地產投資意意向的投資者者隨機抽取一一定數量進行行深度訪談，，并對沒有涉涉及到的內容容進行了更為為詳盡的復合合性分析。問問卷對象來源源于引力數據據庫，主要人人群為小戶型型或產權式酒酒店置業者，，或對此產品品有一定意向向。13投資者基本情情況分析有效受訪者人人數共80人人，其中桂林林人占總體的的74.55%；外倒其其他地方占18.18%；外省占7.27%，，受訪對象的的戶籍與工作作地點上存在在一定的交叉叉性14受訪對象年齡齡分析本次調查查過程中中，受訪訪者的年年齡以30歲以以下和30—35歲兩兩個年齡齡階段占占到近4成的比比例，從從訪談中中了解到到具備投投資實力力的個人人或家庭庭，在決決策階段段大部分分是全家家參與，，年輕成成員則主主要負責責購買執執行。15投資經歷歷與受訪訪者年齡齡的關系系不是非非常明顯顯，各個個年齡段段的受訪訪者都有有投資經經歷；主要的不不同點反反映在不不同的年年齡段對對投資風風險的承承受力、、對投資資回報的的要求不不同，年年齡較大大的受訪訪者一般般要求比比較穩定定、風險險較小的的投資方方式，而而年輕的的受訪者者更傾向向于較高高投資回回報率的的投資方方式，他他們會根根據自己己對信息息掌握程程度和判判斷能力力來控制制風險。。投資經歷歷與受訪訪者年齡齡交叉分分析16受訪者中中以公司司職員和和自由職職業最具具投資意意向，比比例分別別占到50.91%，，和14.55%。這部分人人群接受受過高等等教育，，思想前前衛敏銳銳，擁有有較高的的收入，，對未來來預期較較好，但但由于這這部分人人日常花花費也較較高，為為了維系系和提升升優質的的生活水水平，其其投資意意識強烈烈，并且且樂于嘗嘗試各種種新的投投資模式式。受訪者職職業背景景分析17受訪對象象家庭月月收入統統計有意向的的投資者者中家庭庭月收入入水平大大部分集集中在1萬元以以上，屬屬于真正正的城市市中產階階級18投資資金金占總收收入的比比重分析析訪談中投投資者反反映投資資額度一一般情況況占其總總資產10%--20%居多多，體現現出投資資者穩健健和謹慎慎的心理理。19接受訪問問的投資資者中，，由于取取樣原因因大多數數都為桂桂林本地地的投資資者，而而實際情情況來看看，經濟濟水平越越發達，，投資意意識越強強；從受受訪者的的年齡特特征來看看，比較較傾向于于年輕化化，36-40歲的中中青年是是投資客客戶的主主力群體體，因為為這部分分人群處處于事業業的頂峰峰期，收收入較為為豐厚，，在投資資經歷上上表現為為較年輕輕的群體體的抗風風險能力力較強，，相比較較投資風風險更看看中投資資回報；；在家庭庭月收入入上，集集中在1-1.5萬月月/家庭庭，即家家庭年收收入在12—18萬左左右，屬屬于中檔檔偏高的的收入群群體。小結結20根據訪談談情況了了解到，，投資者者的投資資分布在在各個領領域，其其中股票票期貨和和房地產產投資占占的比重重最大分分別達到到31.33%和48.34%，由由于近幾幾年股票票期貨市市場持續續低迷，，眾多投投資紛紛紛轉向其其它投資資領域，，其中房房地產投投資增長長最快。。訪談對對象中一一半的人人選擇房房地產作作為第一一投資領領域。受訪者投投資偏好好分析投資領域域21投資意見見選擇在投資領領域和意意見選擇擇的復合合性研究究可以看看出投資資者個人人的判斷斷在投資資意見中中占主導導地位，，專家意意見僅僅僅是做個個參考。。22投資回報報滿意度度在投資領領域與回回報率滿滿意度方方面，各各個投資資領域不不一而同同，這從從操作層層面來講講，各種種投資都都有其專專業性，，特別是是房地產產專業知知識和操操作經驗驗的結合合才是地地產投資資成功的的保證。。從投資風風險上來來講，房房地產投投資的風風險明顯顯優于其其它投資資品種，，投資者者會考慮慮到房屋屋具有使使用功能能，住宅宅投資的的風險最最小，其其次是獨獨立商鋪鋪和商務務辦公物物業。23投資理由由房地產作作為一種種特殊商商品，由由于其長長期的產產權決定定了它的的長期保保值增值值的特點點，同時時市場對對房產的的需求也也持續增增長，因因此投資資房產會會帶來長長期穩定定的收益益；并且當前房房地產熱潮潮中，地產產升值潛力力巨大，投投資回報率率高。24對不動產投投資的選擇擇訪談者中地地產投資方方面，產權權式酒店的的投資比例例只占20%，一方方面是產權權酒店運作作模式還不不夠成熟，，經營中出出現過不少少開發商和和業主的糾糾紛，在投投資者中口口碑不太好好。其二，產權權式酒店出出現過失敗敗的例子，，比如財富富名城的尚尚峰，開發發商對其開開發風險過過大而持謹謹慎態度三是各種金金融政策是是向著不利利于產權式式酒店發展展方面推進進的。25選擇投資不不動產的理理由在選擇投資資產權式酒酒店的主要要原因方面面，投資回回報率和回回報穩定占占到了33.33%和38.89%，，充分反映映了投資者者投資趨于于理性和穩穩健。近年來各種種投資產品品增加，就就房地產本本行業中也也存在多種種替代投資資品種，不不同的投資資品種的收收益率與風風險不同，，在面對多多種投資品品種的選擇擇下，投資資者也越來來越理性。。26投資額度分分析在投資者心心中認為產產權式酒店店的收益足足以支付按按揭月供，，因此首付付可以接受受的額度11---20萬的的比例最大大達到32.68%，20--50萬萬的比例較較小，但51萬以上上的比例占占15.38%，投投資接受額額度呈兩頭頭大中間小小的狀態。。27選擇付款方方式在付款方式式上投資者者57.27%選擇擇銀行按揭揭，產權酒酒店能不能能按揭，按按揭幾成，，按揭年限限都成為投投資者關注注的焦點。。按照目前執執行的金融融政策來看看，普遍不不受理產權權式物業的的按揭辦理理，那么這這對本項目目的后期銷銷售將造成成很大的壓壓力，這個個政策能否否變通對本本項目的發發展也起關關鍵作用。。28在對投資者者的投資偏偏好中，可可以發現以以下幾個特特征，在投投資的領域域上主要集集中在房地地產和期貨貨股票上；；在作投資資決策時，，投資者自自身的意識識占主導作作用，并且且經濟實力力越雄厚的的投資者自自信心越強強；在不同同的投資品品種之中，，大多數投投資者反應應房地產、、古董收藏藏品和保險險的投資收收益比較理理想，在對對不同投資資產品的選選擇上主要要看中投資資回報收益益的穩定和和回報率高高；在房地地產業的投投資中，選選擇投資產產權式酒店店的比例非非常小，在在付款方式式上近六成成的客戶都都會選擇銀銀行按揭付付款。可見，目前前投資者對對房地產方方面的投資資預期還比比較看好，，但是在具具體的產品品選擇上又又傾向于收收益比較穩穩定，風險險較小的住住宅產品，，客戶在付付款方式上上比較傾向向于按揭方方式，那么么這對于本本項目發展展產權式酒酒店就有很很大的難度度。小結結29影響投資產產權式酒店店的個別因因素1、影響投投資決策的的因素在受訪者中中收入越高高的自信心心越強，他他們對自己己的判斷非非常重視，，并且同時時也聽取專專家及朋友友意見來印印證自己的的想法；相相反收入越越低的受訪訪者對自己己越沒有信信心投資理理財常常以以朋友專家家的意見為為主。30選擇酒店管管理公司的的標準在酒店管理理公司方面面，受訪者者認為酒店店管理公司司知名度的的高低以及及管理水平平的高低是是產權酒店店經營好壞壞的關鍵。。同時在調查查過程了解解到，品牌牌酒店管理理公司的號號召力非常常大，在同同等條件下下，受訪者者更愿意選選擇品牌管管理公司經經營的項目目。31阻礙投資決決策的因素素在訪談過程程中涉及到到阻礙投資資產權酒店店的原因時時，大部分分受訪者認認為國家政政策不穩定定，開發商商誠信以及及酒店經營營都存在較較大風險，，同時目前前一般8%---10%的收收益回報除除去按揭、、稅收等等等幾乎就沒沒有余錢，，有時甚至至還要倒貼貼，顯得不不合算。財富峰峰尚項項目交交房推推遲，，開發發商誠誠信受受到質質疑，，對客客戶投投資回回報的的承諾諾沒有有考慮慮得到到稅費費的問問題，，給后后期的的操作作上造造成很很大的的難度度，業業主曾曾與開開發商商對峙峙，造造成市市場信信任危危機，，對后后續的的該類類產品品都有有不好好的影影響。。32投資看看重因因素在談到到如果果選擇擇投資資產權權酒店店最看看重的的因素素，受受訪者者認為為投資資回報報率和和地理理區位位最重重要。。當前前的投投資者者已不不會盲盲目的的聽信信開發發商宣宣稱的的投資資回報報率，，他們們認為為這個個是他他們投投資的的原因因之所所在，，但他他們也也會根根據經經驗判判斷項項目位位置，，酒店店管理理公司司以及及開發發商實實力等等是否否足以以長期期支撐撐這個個回報報率。。33對影響響投資資者的的個別別因素素中，，都比比較傾傾向于于品牌牌管理理公司司；對對產權權式酒酒店的的投資資抗性性主要要是該該產品品投資資回報報與的的投資資風險險不成成正比比，在在同等等的投投資收收益上上，投投資者者都愿愿意承承擔更更小的的風險險，產產權式式酒店店的風風險主主要表表現在在政策策風險險和酒酒店的的經營營風險險，因因此如如何降降低風風險，，提高高回報報率才才是打打動投投資者者的關關鍵。。小結結34客戶定定位的的選擇擇35大多有有著穩穩定的的工作作和收收入，，手中中有一一定的的積蓄蓄，但但缺乏乏投資資管理理經驗驗和投投資渠渠道，，對桂桂林地地產較較為了了解，，希望望房產產的收收入能能另一一個財財源。。經濟基基礎：：10萬萬以上上的現現金+3000元左左右個個人或或家庭庭收入入所處階階層：：城市中中堅階階層居住區區域：：南區、、東區區為主主，其其他區區域為為輔從事行行業：：項目周周邊的的企事事業單單位的的員工工，旅旅游業業內人人士、、私企企業主主個體體戶等等。客戶群群體分分析：：此類類客戶戶的較較為重重視投投資的的風險險和回回報的的穩定定性，，注重重回報報的高高低較較為敏敏感，，在說說服客客戶上上可舉舉例（（利好好時代代、桂桂林飯飯店等等較有有代表表性））說明明房地地產回回報的的穩定定和增增值性性。并并介紹紹國家家有關關房產產政策策和計計算投投資回回報收收益比比率。。36他們大大都是是工作作穩定定的人人士，，有一一定的的閑錢錢，有有投資資的欲欲望。。他們有有一定定的投投資能能力和和一定定的判判斷力力他們對對房地地產的的理解解有一一定的的認識識他們有有投資資意識識，但但容易易受其其他因因素影影響他們對對樓盤盤的價價格比比較敏敏感----------（（投資資金額額要低低）他們對對投資資回報報方式式特別別敏感感------（投投資回回報要要穩））他們對對樓盤盤的物物業管管理要要求比比較苛苛刻-----（投投資回回報要要方便便）37項目目定定位位38經營模模式模式產權管理者業主收益業主入住權利開發商權益按竭期間按竭到期后模式一產權完全歸屬業主發展商委托的第三方專業酒店管理機構發展商委托的第三方專業酒店管理機構開發商替業主委托第三方管理（愛泊滿）月收益用于抵沖供樓款獲得浮動分紅根據經營狀況每月收取凈收益+浮動分紅每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤分配模式二承諾因定收益無分紅獲得承諾的固定收益業主自付供樓款每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤分配模式三獲得承諾的固定收益＋浮動分紅業主自付供樓款獲得承諾的固定收益＋浮動分紅業主自付供樓款每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤分配承擔保證業主月固定收益的義務模式四產權經營權歸業主業主自付供樓款每月可入住若干天參與酒店利潤分配39回報設設定項目主要費用年均銷售收入120間客房*80%出租率*164元平均房價*365天*（1+9.5%餐飲收入）＝629.34萬元年均經營毛利潤率（假設）50%年均經營毛利潤629.34萬元*50%＝314.67萬元固定資產和裝修費攤銷（按8年攤銷）120間客房*5萬元每間裝/8=75萬元特許經營主要費用（經營費和管理費）629.34萬元*4.5％＋629.34萬元*1.5％＝37.76萬系統維護費1萬元租賃費或房產稅4200平方米*0.9元*365天＝137.97萬元營業利潤314.67萬元-75萬元-37.76萬元-137.97萬元＝58.25萬元營業所得稅金58.25萬元*25%＝14.56萬元稅后利潤58.25萬元－14.56萬元＝43.69萬元營運現金流43.69萬元＋75萬元折舊攤銷費＝123.37萬元初始投資600萬元裝修＋36萬元加盟費＋1.5萬元系統安裝使用費＝637.5萬元年投資回報率=營運現金流/初始投資123.37萬元/637.5萬元＝19.4%數據來來源：：如家家快捷捷模擬擬40設定回回報：：1200元/月回報率率：6.5%/年回報設設定41初擬定定酒店店單間間建筑筑面積積：45㎡㎡銷售均均價：：4800元/㎡

建筑面積建筑單價房屋總價首付月供(20年)計劃一45480021600087000(40%)792.45計劃二45480021600043200(20%)1056.6鑫磊··產權權式酒酒店投投資方方案一一42預計酒酒店承承租方方承擔擔返租租金額額為每每間房房約1200元元的60%，將將第一一次返返客戶戶回報報40%計計入房房價內內：總計需需要計計入房房價金金額：：1200元××40%××12月××3年年=17280元折算單單價：：17280元÷÷45㎡=380元元/㎡㎡

建筑面積建筑單價房屋總價首付月供(20年)回報月回報第一次回報實際首付計劃一45518023310094100(40%)853.876.5%12004320050900計劃二45518023310047100(20%)1210.66.5%1200432003900鑫磊··產權權式酒酒店投投資方方案二二低首付付計劃：：43本項目目難點點：找到難難點，，有效效解決決才是是我們們銷售售成功功的關關鍵所所在。。1、品品牌托托管2、升升值信信心3、投投資保保障44喜多多商商務務酒酒店店（暫暫定定））借船船出出海海原原則則：：借助助成成功功品品牌牌的的影影響響力力，，增增加加投投資資者者對對板板塊塊及及項項目目的的信信心心