目

錄第一部分市場第二部分產品第三部分定位第四部分產品建議第五部分營銷推廣市場篇二、京滬高鐵帶來的機遇五、片區類比項目分析及價格展望四、片區整體規劃解讀一、濟南宏觀經濟分析三、濟南房地產市場概述濟南地處山東半島中西部，距離北京340公里，距離上海680公里。城市地位：環渤海經濟南翼，和黃河中下游的中心城市城市總面積8177平方公里，市區面積3257平方公里。行政區劃包括市中、歷下、天橋、槐蔭、歷城、長清6區，平陰、濟陽、商河3縣和一個縣級市，章丘。市區市中、歷下、天橋、槐蔭、歷城、長清遠郊縣平陰、濟陽、商河縣級市章丘京滬經濟發展腹地和產業承接地的優勢條件城市地位提升至環渤海經濟南翼，和黃河中下游的中心城市充足的城市發展空間強勁的城市發展動力環渤海經濟圈南翼，發展前景巨大2009年，年末戶籍總人口603.27萬人，下降1.18‰；2009年，年末全市從業人員372.25萬人，增長1.33%。安置就業再就業14.84萬人次，比上年多安置0.42萬人次，增長2.91%。濟南人口的空間分布逐步向城區外圍擴散的趨勢明顯，人口重心繼續向東部和西部移動，歷城區和歷下區的人口規模快速擴大。預計到2020年常住人口達到840萬人，城鎮人口達到670萬人，城市化率達到75%。2007年濟南市GDP和GDP增長率分別達到了2554.3億元和16.90%；2009年濟南市實現生產總值3351.4億元，比上年增長12.2%根據城市GDP與房地產發展關系模型，濟南市房地產處于高速發展時期。房地產預警系統判斷——GDP增速與房地產發展關系小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩定發展高速發展濟南戶籍總人口呈現小幅波動態勢，人口中心向東部移動

濟南增速GDP表明濟南的房地產市場已經進入到高速發展階段宏觀視角2009年，省城城市居民人均可支配收入比2008年增長了9.2%，達到22721.7元；農民人均純收入也達到7804.8元，同比增長了8.7%。

2009年，在國家一系列拉動內需、刺激消費政策的帶動下，省城城市居民人均消費性支出同比增長了6.2%，達到14764.3元，并由此帶動全市消費品零售總額同比勁增19.3%，達到1617.9億元，超出預期2.3個百分點。城市商業發展與消費增長基本匹配收入和消費的增長以及消費習慣的變化將帶來商業質和量的新需求商務區商業區隨城市擴張變化宏觀視角人均可支配性收入和支出繼續增長GDP及增速：濟南市房地產處于高速發展時期。人口增長數據：濟南人口的增長主要以外來人口為主，直接促進全市總戶數的增加，人口和家庭戶數的增加將必然促進房地產市場需求總量的加大城市居民可支配收入和消費：濟南市居民保守的消費習慣使得濟南樓市不會出現爆發式增長濟南房地產市場處于高速發展期，但濟南人的保守使房地產市場保持理性宏觀視角宏觀數據顯示濟南城市及房地產均處于平穩高速高速發展階段《北京市地方稅務局關于個人非住房出租稅收管理工作的通知》

《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》《〔2008〕131號文件—15條優惠政策》

《關于開辦二手房個人住房組合貸款業務有關問題的通知》國務院常務會議：研究完善促進消費的若干政策措施《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》《關于切實落實保障性安居工程用地的通知》《關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》12月1月2009年主要政策《關于規范存量房貸款業務有關問題的通知》11月2月4月5月5月9月9月《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》10月《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》7月政策試探性出臺,先松后緊，打擊投機,支持保障房2010年主要政策上調金融機構存款準備金率0.5個百分點《關于促進房地產健康發展的通知》（國十一條）關于加強房地產用地供應和監管的有關通知（國十九條）《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（新國十條）再次上調金融機構存款準備金率0.5個百分點1月2月3月4月5月新政接連出臺堅決遏制房價過快上漲《山東省人民政府關于保持全省房地產市場穩定健康發展的意見》(魯版新政）6月時間出處政策名稱內容作用4-2財政部財政部通知財政部下發通知稱,對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策抑制投資的政策4-7發改委國家發改委2010經濟社會發展工作重點進一步加強房地產市場調控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費,大力整頓房地產市場秩序供給政策調整4-11銀監會劉明康發言銀監會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告,并稱房地產風險敞口大要嚴控炒房行為.銀監會表示,銀行不應對投機投資購房貸款,如無法判斷,則應大幅提高貸款的首付款比例和利率水平銀監會對房地產收緊4-14國務院國務院常務會議（“國四條”）(二)要繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執行力度，切實防范住房按揭貸款風險。(四)要繼續大規模推進保障性安居工程建設。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執行力度4-15國務院國務院常務會議（“新國四條”）（一）對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；（二）對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；（三）對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。（四）地方政府可根據實際，在一定時期內采取臨時性措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。，差別化的信貸和稅收政策直指投機炒房等不合理的住房需求。4-15國土資源部國土資源部發言公布2010年住房供地計劃,今年擬計劃供應住房用地總量為180,000公頃，高于去年的76461公頃同比增長逾130%,超過去年全國實際住房用地總量.保障性住房、棚戶區改造及中小套型商品房用地計劃供應量將占住房用地計劃供應總量的70%以上增加供應近期政策回顧時間出處政策名稱內容作用4-17國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“新國十條”）（三）實行-為嚴格的差別化住房信貸政策。,.買試<自住房且<型建筑面積在90平方米以上的家庭（下同），貸寬試付寬比例不得低于30%；,貸寬.買第二<住房的家庭，貸寬試付寬比例不得低于50%，貸寬利率不得低于基準利率的1.1倍；,貸寬.買第三<0以上住房，貸寬試付寬比例和貸寬利率應大幅度提高，要嚴格限制-種名目的炒房和投機性.房。（六）調整住房供應結構。（七）確保完成2010年建設保障性住房300萬<、-類棚戶區改造住房280萬<的工作任務。(一)停發第三<房貸寬(二)遏制外地炒房者(三)物業稅漸行漸近4-18國務院國務院商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可-據風>狀況,暫停發放.買第三<0以上住房貸寬;,不能提供一年以上當地納稅證明或社會保>繳納證明的非本地居民暫停發放.買住房貸寬.強調第三<房的貸寬發放4-19住建部《關于進一布加強房地產市場監管完善商品住房預;制度有關問題的通知》今候未取得預;許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以認.、預訂、排號、發放VIP卡等方;?買受人;取或變相;取定金、預定寬等性質的費用。房地產開發企業應將取得預;許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部準;房源0每<房屋價格，并嚴格按照預;方案申報價格，明碼標價,外銷;。規范市場正常持續4--.21銀監會二套房以住房套數為準，不在以貸款為準銀監會銀行業監管一部主任楊家才21日在接受記者采訪時，解讀了最新出臺的房貸新政。強調，新的房貸政策是以房屋數量來認定是否為第二套，同時，認定范圍以家庭為單位。這與此前執行的二套房認定標準出現了根本性的變化。改變以往二套房判定方法5--2央行央行年內第三次上調存狂準備金率5月6日，深圳出臺“新國十條”執行細則，規定商業銀行根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上本市納稅證明或社會保險

繳納證券的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

抑制流動性過剩6-18省政府《山東省人民政府關于保持全省房地產市場穩定健康發展的意見》一是增加面向城市普通居民的住房供應；二是深入推進保障性安居工程建設；三是切實加強房地產市場監管；四是合理引導住房消費增加住房供應近期政策回顧

新政小結

山東房地產市場從09年10月份—10年3月底，房價一直保持較快速度上漲。從目前的政策來看，政府已經比較鮮明的宣誓了控制房價的決心，整體房地產價格調整已不可避免。此次政策出臺預計年中會有階段性的價格調整，趨勢上會使市場逐步冷卻，總體上會使房地產銷售放緩，投資反應會略微滯后。從主流市場來看此次政策將使市場的供給與需求發生明顯變化。在住房供應短期難以增加的情況下嚴格限制了各種改善名目的炒房和投機傾向購房，按揭業務將承壓，有效遏制炒房現象。并在一定程度上抑制了改善性自住需求。當然隨著市場的演變成交量下跌必然造成價格下調，本次政策出臺后，對投資投機性購房行為具有較大的影響，未來一段時間房地產很有可能進入到價格調整，和成交量較大幅萎縮的局面，隨著交易量的萎縮，房價可能出現調整。大量投資需求被抑制，剛性需求也會處在觀望狀態。

優勢濟南人均收入水平較高，消費能力較強，尤其對商業和住宅類物業的需求大山東省的交通樞紐中心，政治中心、文化中心

劣勢外商投資較少，外商投資額比較小，市場不夠開放，引資力度不夠。寫字樓的整體市場不好。西客站區域人氣尚不足，長期以來經濟發展落后于其他區域。

機會西客站的修建，必然帶動西部經濟大發展；各種市政配套的建設會提升西客站的區域印象；西客站投入使用后會帶來大量的客流及外來人口。

威脅新政出臺以后，市場成交量大幅縮水，本項目也難免受新政影響面臨省內及沿海城市對優質企業優質行業及外資的競爭近期內有大量的產品入市，對區域市場的售價形成壓力宏觀市場分析小結總體來說濟南市經濟發展還有較大空間，各類型的物業市場相對來說發展相對滯后，在房地產開發時可以充分借鑒先行者的經驗和教訓市場篇二、京滬高鐵帶來的機遇五、片區類比項目分析及價格展望四、片區整體規劃解讀一、濟南宏觀經濟分析三、濟南房地產市場概述□目前濟南市區南北方向的交通要道主要有歷山路、英雄山路、二環東路（正在改造）；東西方向交通要道有經十路、和平路-濼源大街、解放路、北園大街等，但直接貫通濟南市東西方向的只有經十路以及其東西延長線，經十路已經是濟南市東西方向的交通大動脈。濟南市交通現狀□目前濟南市周邊的交通南北方向主要有有京滬高速公路，并且路段經常處于飽和狀態，事故頻發。另外還有106、104國道，雖可滿足不同人群需要，但費時較長，即將建設的京滬高速鐵路會在很大程度上緩解京滬高速公路的壓力。由此，在幾年后，京滬高鐵也將成為濟南連接周邊地區的南北交通大動脈。濟南市周邊交通現狀□京滬高鐵全長1318公里，共設置北京、天津、濟南、南京、上海等21個客運車站。預設350公里/小時，最小發車頻率一次/5分鐘，最大通車量12對/小時，車體為6節，每列定員600人，年單方向預計輸送旅客8000余萬人次。□

2008年1月18日開工，全線建設總工期約為5年，預計2011年4月竣工。京滬高鐵建設情況□京滬高速鐵路建成后，濟南到北京和上海用時分別僅為1.5小時和3.5小時，比目前京滬鐵路縮短2小時和5.5小時，西客站客流量將達到2700萬人次。□這些數據充分表明京滬高鐵對濟南尤其是濟南西部將有重大影響。京滬高鐵對濟南的影響□京滬高鐵建成后，濟南成為連接我國的兩大都市圈（即京津唐都市圈和長三角都市圈）的樞紐中心。□濟南市區的東西方向交通動脈是經十路及其東西延長線和北園高架，但我們的項目恰恰就在京滬高速和經十路的交界處，由此本項目會成為濟南的一個樞紐中心。濟南西部一個新的樞紐中心將形成單中心城市擴張大都市化形成都市群形成主城副城副城副城副城時間階段：20年代初交通方式：近郊私營鐵路與市內國營鐵路相銜接城市發展階段：市區實現了大規模改造，商業規模有了很大發展。公私鐵路的銜接使市區向郊區迅速擴張時間階段：50年代后期交通方式：高速鐵路繼續向外延伸城市發展階段：圍繞東京城市外圍高速鐵路站點，每年有幾十公頃的住宅區被開發。這些住宅區住宅面積與環境通常比市區更優越，價格更便宜，設施齊全，因此吸引了大量居民遷入。東京周圍逐漸形成了新型綜合性城市。東京大都市化逐漸形成時間階段：60年代交通方式：高速道路網為主體的新交通體系，從而實現向高效率多心型城市結構的轉變城市發展階段：東京大都市群內有東京、川崎、千葉、橫濱等4大城市及一些中等城市。目前總人口為3,000多萬，占全國人口25％強。無論在國際上還是國內，東京大都市圈的地位與作用都是舉足輕重的。都市圈形成□京滬高鐵開通極大加速濟南和北京、上海的連接。中國東部區域一體化即將實現，濟南逐步融入中國經濟發展核心區域華東片區。□城市間呈現合作化的狀態，產業配比將更加科學，資金利用更加合理，各城市將更快速、更和諧地發展；□城市之間距離被大大縮短，交流更加密切，商務機會將以幾何級數增加，商務人流交往也更加頻繁，生活、工作分處異地的人流也將大大增加；京滬高鐵加速東部一體化完成，未來濟南經濟將突飛猛進。中國東部一體化□發達的交通以及高頻次的人流活動，促進區域商務、辦公及商業的發展。濟南市西部的旅游、商務、會展、現代物流、房地產等產業，都將得到大幅提升。區域對此類人群的吸納力大大加強為西客站項目帶來大量客群，特別是江浙地區高質量優質客群。大量商務人士居住物業高鐵為我們帶來了：

京滬高鐵建成后，濟南成為連接京津唐都市圈和長三角都市圈的樞紐中心；在鞏固濟南與京津唐都市圈交流的基礎上，進一步融入華東地區長三角都市圈。提高濟南經濟輻射力與集散力；濟南的區域經濟中心地位將得到強化，更好地發揮它對周邊六市的環狀輻射、沿黃河流域的帶狀輻射功能，區域吸納力得到進一步增強；

大量潛在商務人士的需求將會被滿足。讓山東回歸華東京滬高鐵的真正意義京滬高鐵縮短了濟南與江浙一帶的距離，真正融入華東片區；江浙上海一帶的高素質優質客流，提升本案商業價值，為本案發展帶來契機；在鞏固濟南與京津唐都市圈交流的基礎上市場篇二、京滬高鐵帶來的機遇五、片區類比項目分析及價格展望四、片區整體規劃解讀一、濟南宏觀經濟分析三、濟南房地產市場概述

2009年濟南房地產市場回顧

——先抑后揚，需求旺盛2009年濟南市受房地產行業大勢上行影響及全運會的雙重利好帶動，樓市成交量及成交價格均創出了歷史新高，尤其下半年價格的攀升更是令人嘆為觀止。濟南2009年經濟：2009年，濟南市固定資產投資完成1655.4億元，同比增長20.3%，房地產開發投資332.6億元，增長21.3%。強勁的剛性需求以及充斥市場的投資性需求撐起了市場持續不斷的需求量，全年均處于供不應求的局面中。全運會和第七屆園博會的籌備舉辦，極大的提升了濟南城市建設速度和區域發展。

2009年濟南土地市場分析

住宅用地面積占比住宅折合建筑面積占比2008年44591.70%1095.1185.06%2009年626.785.92%1543.4677.89%土地情況概況：濟南市2009年共推出土地106宗，土地出讓面積共計729.4萬平米，折合總建筑面積1981.6萬平米。分土地類型出讓情況土地成交情況：在106宗出讓的土地中，共監測到成交土地70宗，總面積約620.7萬平米，折合建筑面積約1630.33萬平米。土地成交總價款為237.95億元，平均地價為255.7萬元/畝，與2008年相比上漲幅度超過60%，平均樓面地價為1457.68元/平米。住宅價格：09年濟南住宅市場成交價格是節節攀高，從09年1月份的5500元/㎡，一路穩步提升，直到09年12月份濟南市住宅均價達到6900元/㎡，全年住宅成交價格上升25%。由于10年一月份市場新增供應較少，市場上所剩房源不多，由于萬達廣場、海爾綠城幾個高端項目的開盤和加推，提高了濟南房地產市場的整體價格，達到9400元/㎡，二月份濟南住宅供應量較小，且處于一個淡季，春節一直不是人們購房的高峰時期，所以成交價格沒有再次拉高，三月迎來今年第一個購房小高峰，房價也較二月份有所提升，達到8700元/㎡的，四月由于新政出臺價格依然在8800元/㎡附近波動。

2009年濟南住宅市場分析住宅供應：縱觀09年濟南住宅商品房新增供應共有208.2萬㎡，從4月份開始，供應量明顯增大，全年房地產市場單月供應量最高達到39.7萬㎡。2010年1月—4月新增供應63.94萬㎡，09年下半年，市場較好，市場存量不多，開發商趕在年初放出大量房源，充斥市場供應，已達到快速完成銷售的目的。住宅成交：2009年4月份開始市場報復性反彈，09年5月份達到全年最高成交量為47.7萬㎡，直到11月份，市場成交再次再次出現一個小高峰，09年下半年市場需求依然非常旺盛，但由于供應量較小，所以成交量沒有明顯放大。

2010年3月成交量明顯放大，住宅成交達29.9萬㎡。10年前幾個月由于供應的增加，成交進一步增加。

2009年濟南住宅市場分析公寓供應：2009年濟南公寓項目和住宅項目的供應節奏差不多，供應的兩個高峰期分別出現在09年6月份和10月份，月新增供應量分別達到3.5萬㎡和4.47萬㎡。

2010年前四個月，開發商一改傳統銷售淡季推售基調保守的局面，大量推出房源，一定程度上緩解供需失衡矛盾。公寓成交：2009年前四個月成交量較小，隨著住宅市場的成交反彈，公寓市場成交受其帶動，6月份成交量明顯放大，最高成交量出現在11月份，達到4.65萬㎡。

2010年前四個月，公寓成交量波動較大，一月份大幅放量，二月份成交大幅縮水，4月份公寓總成交量3.54萬㎡。成交量小幅上升，隨著住宅的成交量的縮水，公寓成交也會受其影響出現成交下滑的局面。

2009年濟南公寓市場分析公寓成交均價：2009年濟南公寓項目成交均價穩步提升，從09年1月份的4933元/㎡一路上漲到十二月份公寓項目均價達到7320元/㎡，全年上漲幅度達到48%，上漲幅度較大。10年部分精裝高檔公寓項目入市，提升了公寓項目的整體價格。由于公寓項目供應數量較少，項目銷售均價受部分項目的價格影響較大。

2009年濟南公寓市場分析寫字樓供應：09年起初的12.6萬㎡開始，直到9月份一直保持10萬㎡左右的供應量在市場上，隨著產品的消化，和新增供應的減少，09年末寫字樓的供應量進一步減少，在5萬平米左右徘徊。2010年1-4月寫字樓市場供應量一直在7萬㎡左右浮動，其中新增供應量為4萬平米。寫字樓成交：2009年濟南寫字樓成交同往年一樣一直是不溫不火，但隨著09年住宅市場的放量，下半年成交量也有所放大。

2010年1--4月寫字樓的總成交量共計5.82萬平米，成交量依然保持在一個不溫不火的狀態。

2009年—2010年濟南寫子樓市場分析寫字樓成交均價：寫字樓的成交均價和住宅以及公寓項目的價格走勢有些類似，依然是上半年沒有明顯變化，一直在8500元/㎡的區間上下浮動，下半年價格明顯提升，直到年底均價達到11329元/㎡，上漲幅度達到32%，成交均價突破萬元大關。主要由于房地產市場升溫，且產品配套及造價越來越高。2010年1月份市場整體均價11725元/㎡，環比上升了3.5%，價格再創新高。總體來看，寫字樓市場雖然供應量較少，去化速度較慢，但價格走勢比較平穩。

2009年—2010年濟南寫子樓市場分析

2009年—2010年濟南商業市場分析（底商）底商成交均價：2009年濟南市底商價格比較穩定，一直在15000元/㎡—17000元/㎡的價格范圍內成交，2010年1月底商均價為17275元/平方米，環比上升了2%。2月由于市場較為穩定且無心推售房源均價與1月持平，3月地上價格略有上調，但幅度不大。4月底商價格上漲近800元/㎡，上漲幅度接近6%，主要由于優質房源的供應拉升了，底商的價格。底商供應：2009年底商供應量一直保持一個較為穩定的狀態，一直保持在5萬㎡左右的供應量。2010年1月市場總供應量由上月的2.6萬平米增加到4.8萬平米，2、3、4月份一直在3.5萬㎡左右的供應量。底商成交：2009年底商成交量也比較穩定，一直在0.9萬㎡左右，2010年1-3月底商總成交量為2.8萬平米，4月底商成交量明顯放大，達到1.86萬平米，主要由于群盛華城底商1.2萬平米供應成交1萬㎡，另外中建文化城底商成交情況也較好。

2009年—2010年濟南商業市場分析（底商）

2009年—2010年濟南商業市場分析（純商業）純商業供應：2009年純商業供應量由年初的5.2萬㎡逐漸降低到年底到3.2萬㎡。2010年由于新的純商業項目的供應，總體供應量有所上漲，一直保持在4萬㎡左右的供應量。純商業成交：2009年純商業項目的成交量，一直保持在一個比較低的水平，主要由于純商業整體市場比較冷淡，且優質純商業項目匱乏，2010年1月純商業成交量為1.68萬平米，環比增長了98%，主要原因是萬豪星光天地1月開盤，且銷售情況較好。目前濟南主要在售純商業項目有魯商廣場、晶都國際、泉樂坊。繽紛五洲、炫街區、萬豪星光天地；預計在今年將有較多商業項目面市，主要為泰府廣場、紅尚坊、路港商務廣場、齊魯鞋城品牌港等，潛在供應量超過20萬平米。

2009年—2010年濟南商業市場分析（純商業）項目商業建筑面積（萬平米）主力戶型（平米）價格目前狀況備注晶都國際1.9100-200一層：15000-36000元/平方米二層：12000-25000元/平方米三層：8000元/平方米目前項目對外出租和出售活動同時進行，剩余面積中已出租面積為9000多平米后期帶租約銷售繽紛五洲730-100出售35年使用權售價約為7800元/平方米目前該項目已進入尾盤期，當先主要活動集中在在招商上租售比例為1：1使用權起始年限2010年1月1日魯商廣場10200-500一層：45000元/平方米二層：30000元/平方米三層：25000元/平方米前期推出名店街商業9000平方米，本月推出部分負一層商業。可售面積2萬平米2009年9月15日開盤泉樂坊5100-200二期：一層56000元/㎡—99000元/㎡。二—三層均價38000元/㎡項目前期對外銷售的F區已基本售罄，暫時還未推出其他區域。近期將會有新盤源推出炫街區0.63-45負一層：18600-22300元/平方米項目為槐蔭區人防辦開發的地下商業。09年12月底開始銷售。萬豪星光天地2.5街鋪：40-50內鋪：15街鋪：60000-75000元/平方米內鋪：16000-35000元/平方米該項目為歷下文化東路，為裙樓商業。2010年1月開盤，全部對外銷售小結：2009年濟南商品房市場分析2009

年的濟南房地產市場是考驗也是歷練。考驗是濟南的房地產市場經過了前三個月的孕育和5月的升級，出現強勢反彈；再從9

月的全面回暖到11

月的年底放量。政府的供地速度、開發商的拿地策略、購房者的消費熱情，無不是濟南房地產市場盛宴的積極元素。回顧2009

年濟南的房地產市場也是各方參與者的歷練，市場從低迷徘徊到觀望出手；從緩慢出手到快速出擊；從快速出擊到冷靜消費。縱觀2010年前四個月，濟南房地產是也是跌宕起伏，依然可以用亢奮來形容，一直截止到10年4月中旬，國家新政的出臺，有效的控制了房價瘋狂上漲，也給茫然的購房者吃了一顆定心丸。市場篇二、京滬高鐵帶來的機遇五、片區類比項目分析及價格展望四、片區整體規劃解讀一、濟南宏觀經濟分析三、濟南房地產市場概述對接京滬的區域綜合交通樞紐

山東省的區域門戶

濟南西部城市副中心

新濟南城市文脈的窗口地區片區發展定位西客站片區的整體規劃根據功能的不同，分成核心商業金融區、站前廣場區、站前商辦混合區、商住混合區、特色商業混合區、區域中心綠化區、濱水文化休閑區七大板塊。發展目標：齊魯新門戶、泉城新商埠、城市新中心一、規劃結構

二類居住用地商業金融用地體育用地綠地草坪

1、雙核：根據不同功能的空間需求，地段西側以高鐵樞紐為核心，發展高鐵配套服務產業。地段東側以城市副中心為核心，發展綜合生活服務功能。

2、三區：

在雙核的拉動下，沿城市水景長廊建設以商務為主導的功能混合區、文化會展區和產業研發區。3、兩軸兩帶開放空間系統：通過網絡化開放空間系統，溝通用地周邊的城市綠化軸線，使規劃片區完全融入西客站片區整體綠化體系。

“雙核三區、兩軸兩帶”二、空間形態

1、形態控制

高鐵站點以其獨特的建筑造型成為城市西部地標，周邊高層建筑群圍繞東廣場，呈環抱之勢，共同打造濟南高鐵站開闊疏朗的門戶形象。

垂直于高鐵站規劃一條城市歷史長廊，向東延伸至臘山河。沿長廊兩側布置連續的點式高層，形成錯落有致的城市界面。在長廊東端規劃一座彩虹橋，跨越臘山河直達西側城市副中心二層步行平臺。城市副中心以中央塔樓為核心，沿臘山河向南北兩翼展開。

核心區整體空間形態呈現振翅高飛之勢，寓意濟南西客站片區的快速發展。

2、高度控制

制高點分別出現在東側城市副中心和西側高鐵綜合服務區，建筑高度以該兩核為中心向南北兩側依次遞減，形成重點突出，舒緩大氣的城市天際線。三、景觀系統景觀系統由城市歷史長廊、臘山河生態景觀帶、城市水景長廊、文化會展公園組成。

城市歷史長廊：在臘山河和西客站東廣場之間打造以濟南千年歷史為母題的城市公園，自東向西依次為“源起”、“繁榮”、“變革”、“振興”、“騰飛”，賦予西客站片區獨特的文化底蘊。

臘山河生態景觀帶：充分利用臘山河自然水體，通過大量原生態植物的培育，為濟南西客站地區打造生態名片。

城市水景長廊：通過人工水系，南北連接各大功能片區，以人工駁岸為主，展現與臘山河景觀帶截然不同的濱水空間形態。

文化會展公園：位于興福寺文物古跡和綜合體育中心之間，新舊建筑物交相輝映，展現西客站片區的文化包容性和多元性。四、交通系統

在充分研究西客站地區獨特交通區位特征、大體量交通需求規模和集約化交通設施規劃條件的基礎上，以“可持續發展”、“公交優先”和TOD（公共交通導向型發展模式）為核心理念，以宏觀交通模型評價和微觀交通模擬仿真為專業支撐，建立高效、便捷、和諧、一體化的綜合交通系統。五、地下空間在統籌考慮地下商業、軌道交通、公共交通、靜態交通、市政管網設施布局的基礎上，提出核心區地下空間一體化、集約化、可持續化的開發模式。其中，核心區4類地下空間分區開發強度逐步提高、公共空間功能逐步深化、內部步行網絡逐步加密、綜合換乘系統逐步加強。六、重要節點1、東廣場節點——騰飛之城

其中，站前交通系統梳理包括：

調整交通設施布局；公交樞紐緊臨高鐵站房，地下布設出租車設施，社會停車場分置于東、南、北三個區域，一體化整合長途客運站，在高鐵站臺下方和西廣場預留遠景交通用地。

改進站前環路方案：將站前原二層環路改造為地下、地面、地上三層，有效避免交通交織、交通沖突，實現所有流向、所有方式的快進快出。

優化交通組織，包括：公交流線；出租車流線；長途客運單循環流線；社會車分方向進出各自停車場，降低樞紐環內壓力。地下空間開發：構建綜合樞紐整合開發區。地面層為人行廣場；地下一層為貫通聯廊，串聯高鐵進站口、地鐵換乘大廳、公交換乘平臺、出租車上客點、地下商業；地下二層為部分商業及配建停車場。

充分把握高速鐵路為濟南西部帶來的機遇，實現跨躍式發展。

通過重新梳理站前交通系統，使得在核心地段內建設地上、地下一體化商業設施成為可能，增加游客的便利性，打造尺度宜人、功能多元化的站前廣場。將酒店、商業、旅游服務、信息咨詢、金融等功能統一整合至廣場南北兩側的站前綜合服務區。通過二層廊道和地下通廊打造環狀加放射式的步行系統，實現高鐵站點、站前廣場和綜合服務區之間的無縫鏈接。2、城市副中心節點———和諧之城六、重要節點

通過職能全面、功能混合的城市副中心建設，全面提升濟南西部地區的公共服務職能，構建更為均衡的濟南城市結構。

城市副中心利用濱河優越景觀，采用T型空間結構。文化建筑物沿臘山河依次展開，打造全時濱水活力帶。在副中心核心區，通過二層架空平臺，建立網狀連續步行系統，創造人性化的商業氛圍。中央超高層塔樓將為濟南西部創造新的地標。

核心商業區布置軌道交通、BRT、常規公交站點，實現公共交通一體化換乘網絡與有效組織。

建立TOD導向的核心商業開發區，地下二、三層布置軌道交通線路、站臺及相互連通的停車場，地下一層以軌道交通、BRT綜合換乘大廳為核心，用緩坡銜接濱水步行帶和帶形城市公園，組織多層面、立體化、連續性的商業界面和陽光步行系統。3、西廣場節點———未來之城六、重要節點

濟南高鐵站將在未來發揮更大的輻射作用。高鐵西側用地近期將以觀光農業為主，遠景將進行高強度開發，通過一組超現實風格的高層塔樓，打造氣勢磅礴的未來形象，將成為山東半島乃至更大范圍內的區域服務中心。

西客站西部布置公交首末站、社會車及出租車設施，通過地面組織交通進出。

建設以高鐵站、軌道交通和BRT站點為支撐，以TOD為導向的網絡狀地下空間開發區。構建地下一層完整步行空間，形成樞紐1公里范圍內，步行+公共交通的城市空間功能增長整合體系。片區發展展望未來濟南文化發展中心為迎接2013年第十屆“中國藝術節”，規劃省、市級及區級文化娛樂用地420.44公頃，并形成一批標志性文化娛樂設施，重點項目如下：

在臘山新區規劃建設“城市文化中心”，占地約20公頃，總建筑面積約15萬平方米。

濟南大劇院：建筑面積約6萬平方米。

濟南市圖書館（新館）：建筑面積約4萬平方米。

濟南市美術館：建筑面積約1.5萬平方米左右。

濟南市群眾藝術館：建筑面積約1.5萬平方米左右。

其他配套設施約2萬平方米。未來濟南金融中心之一《濟南市2008-2010年服務業發展規劃》中除“加快打造濟南普利金融商務中心區”，同時提出“在奧體文博片區規劃啟動東部金融商務區，在京滬高鐵西客站片區規劃西部金融商務區”。

目前西客站片區的規劃、改造尚處于起步階段，發展金融業是西部的趨勢，兩三年后，西客站及周邊經濟發展形成規模，可能會出現金融企業聚集現象。

未來濟南交通樞紐中心□京滬高鐵建成后，濟南成為連接我國的兩大都市圈（即京津唐都市圈和長三角都市圈）的樞紐中心。□西客站建成后，將會成為濟南未來省際交通的樞紐。□濟南市區的東西方向交通動脈是經十路及其東西延長線，本區域成為連接濟南市中心的一個樞紐中心。未來西部片區商務中心□京滬高鐵建成后，發達的交通以及高頻次的人流活動，將會促進區域商務、辦公及商業的發展。□西部金融商務區規劃的出臺，也促進了區域商務辦公及商業的發展。□兩大都市圈商務客群，特別是江浙地區的優質商務客群為片區商務發展提供了基礎。市場篇二、京滬高鐵帶來的機遇五、片區類比項目分析及價格展望四、片區整體規劃解讀一、濟南宏觀經濟分析三、濟南房地產市場概述項目名稱占地面積（萬平米）建筑面積（存量）（萬平米）建筑形態開盤時間備注綠地綜合體項目7.345超高層未定為西客站重點大型綜合體項目潤華南廣場項目2.27.7高層未定商住一體綜合社區龍騰國際花園1540高層、小高層未定住宅、商業、公寓一體連城水岸720高層2010年5月29大型住宅項目，剛開始銷售，后期還有大量房源推出。榮基·臘山組團10.627小高層2010年以后---------------------濟發·經典小區13.325小高層未定---------------------藍石大溪地2045高層2010年下半年項目為大型低密度社區，剛面世區域市場---潛在供應分析未來幾年內，市場將有數多個商品項目面市（后期供應），總體供應量較大。我們將綠地項目和潤華南廣場項目簡單介紹，其他主要為住宅項目我們這里不作重點分析。區域簡況：京滬高鐵濟南站前廣場項目位于濟南市西部，規劃面積55平方公里，距主城區中心約10公里，規劃建設西客站核心樞紐區金融商務中心、企業總部基地、創意產業基地、研發中心、購物中心、餐飲娛樂休閑、星級商務酒店、大型居住社區等，將打造成為濟南市對外形象展示的標志性地區。綠地西客站首個啟動項目為“西客站站前綜合體”，占地面積7.3公頃，總建筑面積約45萬平方米，規劃建設集商業、辦公、酒店于一體的大型現代服務業項目。綠地西客站綜合體大規模高容積率項目/地勢平坦地塊基本經濟指標：占地面積：22000平方米容積率：不大于3.5

綠化率：40%

建筑密度：大于35%

使用年限：50年總建：7.7萬㎡左右地塊比較方正，但面積較小，不宜擺放建筑開放性比較好，利于提高形象價值西、南面容易形成建筑障礙中等規模高容積率項目/地勢平坦潤華南廣場項目濟南西部住宅市場成交價格走勢時間整體成交價格西部成交價格090162385768090262165594090362515700090463515787090564045882090664505870090765846040090866916214090970216191091071966571091175386933091284817880100185397880100286128080100387277845100489728108

從成交價格上看，西部區域價格略低于濟南市總體水平，具有較大的上漲空間。價格走勢與整體市場走勢相一致：自09年下半年開始，價格開始持續上升，截止10年4月份西部住宅市場均價已達到8108元/㎡。在西客站開發、文博會召開等契機的刺激下，西部市場發展前景被普遍看好。

縱觀全國車站附近物業價格，前5年價格增長速度約為8%—10%/年，西客站的發展為本案帶來了巨大的投資空間，由此可見，本案是一個高回報的投資項目，是西部地產投資的原始股。價格走勢小結：□濟南西部將成為城市副中心，該板塊內的金融、文化、交通、商務等基礎設施配套都將得到很大的改善，市民對西部的認可度逐漸增強；□西客站的建設，縮短了濟南與江浙地區的距離，使山東真正融入華東片區，為濟南西部商業商務的發展帶來人流與機遇；□西客站的大交通優勢，使得區域內的物流業將極為便捷，西客站片區將成為濟南新的物流集散中心；□隨著濟南西部的發展，該區域內的房地產市場將得到快速發展，濟南西部將吸引眾多投資客的眼光。產品篇二、項目基地概況三、項目SWOT分析一、開發公司簡介山東交運集團簡介□山東省交通運輸集團是山東省國資委重點管理的44戶重點企業集團之一，是全省136戶重點企業集團之一,是交通部重點聯系企業，是國家發改委、省經貿委發展物流的重點扶持企業，是中國交通百強企業和物流百強企業。□集團總資產11億元，各類營運車輛1800余輛，內河及遠洋運輸船舶8艘，內河浮橋3座，自營港口1個，在冊員工5000余人，擁有緊密層企業8個、半緊密層企業1個，經營范圍涉及公路客貨運輸、客貨運場站經營、大型貨物起重運輸、物流倉儲、城市客貨出租運輸、內河航運、浮橋經營、遠洋運輸、船舶代理、貨物代理、港口經營、船員外派、車輛維修、旅游、房地產等。

□集團大力實施品牌戰略，“山東交運”榮獲山東省首屆服務名牌，“中華第一站”、“濟宇高速”、“山東交運物流”、“交運大件”、“兔兔快運”等已成為行業的知名品牌。□山東省交通運輸集團秉承“團結、奉獻、創新、發展”的企業精神，以做大做強“山東交運”為目標，利用資本調控、資源整合等手段，調整優化產業布局，深化經營體制改革，大力實施人才戰略、品牌戰略和科技興企戰略，積極和國內外企業在更深領域內開展戰略合作，爭做中國最好的交運企業。山東交運房地產開發有限公司簡介□山東交運房地產開發有限公司是一家正在蓬勃發展的，以房地產綜合開發為主，兼營房屋銷售、物業管理等業務的房地產開發企業，公司隸屬于山東省交通運輸集團有限公司，注冊資本1000萬元，目前已成為山東省的骨干房地產開發企業之一。□公司下設房地產開發部、綜合企劃部、工程技術部、商品房銷售部及物業公司。通過挖掘市場信息，嚴格把握市場需求導向，憑借雄厚的經濟實力、優秀的技術人員、先進的施工設備以及龐大的施工隊伍，不斷開創公司開發經營的新格局，努力做成中國房地產業名牌企業。□公司以山東交運集團為依托，秉承“質量第一、誠信為本、優質服務”的開發經營理念，奉行“團結協作、從嚴務實、爭創一流、開拓進取”的企業精神，充分利用各種資源優勢，力爭“開發一個項目，造福一方人民，樹立一方口碑”。公司誠心希望和社會各界朋友進行多方位、多層次的合作，共享回報，共赴未來！產品篇二、項目基地概況三、項目SWOT分析一、開發公司簡介地理位置及簡介

濟南西客站綜合客運樞紐工程位于京滬高速公路和京滬高速鐵路東側，高速鐵路新濟南站東廣場南鄰。

鳳凰大廈作為客運站附屬配套建筑工程，位于客運站南側，與站房連為一體，最大限度的利用了長途客站人流的商業價值。經濟技術指標：占地面積：12172平方米總建筑面積：84060平方米地上建筑面積：71700平方米地下建筑面積：12176平方米標準層面積：2179平方米層數：30層功能設置：1、主體地上30層，地下2層。2、1層高度6.3米，2—4層高度4.5米，5—6層高度3.4米，7—30層高度3米。地下1層和2層高度均為5.5米，地下二層為停車場。區位及周邊配套位于濟南市區西部，隨著濟南城市的“西進”，四大中心的西移，濟南西部的基礎設施配套規格將超過濟南市區，西客站片區將成為濟南“城市副中心”。前景看好由于歷史的原因，目前區域經濟相對比較落后，周邊市政和生活配套匱乏，區域形象較差。現狀較差周邊交通狀況

本案地處經十路與京滬高鐵兩條交通主干道交屆點，連接京津唐和長三角兩大都市圈，交通四通八達，物流極為便捷。大交通——濟南西部一個新的樞紐中心周邊交通狀況

客運樞紐東臨大金路，南依橫支10路，西靠縱支2路，北結高鐵站前廣場。由于本案相對偏遠，在與濟南市區的交通環境上，可達性目前較差。小交通——與濟南市區可達性較差小交通——區域范圍內車輛必經之路車輛流線本案是西客站內所有車輛的必經之路，商業價值進一步凸現。產品篇二、項目基地概況三、項目SWOT分析一、開發公司簡介Strength/優勢□S1：本案依托西客站的建設，將承擔著濟南市省際交通樞紐的重要作用，火車站高鐵人流+汽車站省際長途人流，為本案客流帶來了雙重保險；□S2：本案所處的大交通樞紐位置，為本案提供了便利的物流條件；本案還是西客站內所有車輛的必經之路，在保證人氣的同時，商業價值進一步凸顯。□S3：商業流線的設計，最大限度的利用了火車站和汽車站，有效的實現了人流向商流的轉化，為本案創造出無限的商機和可觀的經濟效益。□S4：縮短了濟南與江浙、上海一帶的距離，使山東真正回歸華東，引入了上海、江浙一帶的高素質客流，提高了本案的商業價值。Weakness

/劣勢□W1：區域內現階段人氣較低，濟南市區的居民的可達性較差；□W2：目前濟南西部經濟、人文比較落后，目標客群消費層次較低；Opportunity/機會□O1:目前濟南“西進”規劃的執行、政府投資力度的加大、市場和媒體對西客站的關注，使得市民對本區域的前景看好，充滿信心；本案的宣傳推廣可以借西客站高鐵建設造勢，起到事半功倍的效果；□O2:濟南市“金融中心”、“文化中心”、“交通樞紐中心”和西區商務中心”四大中心的西移，將完備西部基礎設施配套，提高區域內的經濟發展，提升本片區的功能與形象；□O3:濟南市輕軌交通的規劃建設，將有助于實現本案與濟南市區的對接，增加濟南市區居民的可達性；□O4:本案作為西部新區投資的原始股，添補市場空白，抓住市場機遇；□O5:綠地集團進駐西客站項目的建設，將提升項目板塊的區域價值，本案可以借勢造勢。Threat/威脅□T1：現階段國家的調控政策，打壓房地產投資，客戶持幣觀望情緒嚴重，不利于新樓盤的推售；□T2：國家金融政策的調整，對政府投資的力度及金額等都將產生影響，這關系著濟南市政府對西客站建設的投資是否到位，直接影響西客站的建設。

綜合以上分析，充分發揮西客站獨特的價值優勢，得出以下產品定位：小結10萬平米城市綜合體省城西部投資原始股定位篇三、公寓定位二、商業定位一、項目定位10萬平米城市綜合體項目定位-2F-1F5F-30F1F-4F公寓酒店式公寓商業商業美食廣場配套社會停車場商務公寓+娛樂中心批發商城+定位篇三、公寓定位二、商業定位一、項目定位依托西客站，打造新商圈片區定位功能定位□項目位于正在成長中的濟南西部城市副中心西客站片區，西客站多路列車經過本案，多路長途汽車進出本區域。這一地位的確立將會提升區域的形象，同時也將促進區域物流的發展，區域物流的便捷度將提高。□車站的特殊位置決定了本案周邊的消費客群，來往的外地客群，將帶動本區域的地方性特色產品零售或批發業的發展。□火車站、汽車站的絕對人流，將拉動區域內的餐飲業，高效率的就餐環境，將促進便捷快餐迅速發展。客源客源分析高鐵汽車交通工具中層干部以上，下車后有專車接待，在車站逗留時間很短省際交通客群，候車時間可以在周邊閑逛消費客群中低端定位客源分析非目標客戶結論本案的商業部分應定位于中低端市場。□充分挖掘西客站和客運站的地段和人流特點，面向車站人流，利用車站資源，如快捷餐飲、快捷酒店等；□做綠地項目的差異化補充，避免與綠地項目業態沖突；□尊重區域現狀，打造中低端批發市場，物流集散中心；□發揮投資商的資源優勢，引入溫州小商品批發；□針對廣域客戶，引入地方性特色商品批發；□引入復合式業態，集購物、休閑、娛樂于一體；同時，通過下沉廣場景觀小品的營造吸引人流。定位原則以小商品批發為主，地方特色商品為輔主題定位溫州小商品批發商城業態選擇綜合考慮本綜合體的情況，建議地下二層用作停車場，地下一層——地上四層用作商業，充分發揮本案的商業價值。在業態選擇上，建議：地下一層為美食廣場，主要為快餐和特色小吃，用于火車站、汽車站和本案商業部分的配套餐飲。地上一層——三層為批發商城，主要為江浙小商品批發和山東特色商品的批發零售。地上四層為娛樂中心，主要為休閑型的配套服務產業，用于短時間的休息、娛樂、放松等。地下一層平面圖：6341平米地下一層業態建議美食廣場大眾快餐：如肯德基、麥當勞、德克士、永和豆漿、馬蘭拉面等；特色小吃：如油旋、煎餅、甜沫、豆腐腦、烤紅薯等；地上一層平面圖：5363平米地上二層、三層均為：5363平米，結構基本和一層相同。地上1層—3層建議做小商品批發商城和山東特色商品的批發零售。1—3層業態建議批發商城小商品：江浙小商品、服裝鞋帽、五金燈具、生活日用品、塑料制品等1—3層業態建議業態參考地方特色：泰山桃木劍、石敢當、高密剪紙、濰坊蘿卜、淄博瓷器、魯繡等地上四層平面圖：5255平米地上四層主要為配套性的娛樂休閑場所，如網吧、小型KTV、茶吧、咖啡館，滿足附近商務人士及來往過客的需求。地上四層業態建議娛樂中心□商業的購買客戶一般分為投資客戶和自用買家兩部分，其中，自用買家為經營與本項目各部分商業定位相符業態的品牌商家、個體經營者等。□本案“西部投資原始股”的產品定位，將會吸引大量的投資客，前期投資型客戶將占較大比例。客戶定位投資型買家主要包括：

□專業地產投資者。他們有著豐富的地產知識和投資意識，有較雄厚的資金實力，對市場整體把握能力強，能對物業價值作出較為準確的判斷；

□具有較高收入的私營企業主。他們具有一定的閑散資金，有經營、投資經驗，有很強的投資欲望；

□具有較高收入的企業高級管理人員及政府高級公務員。因其收入較高，其商業投資欲望很強，但因投資經驗不足或資金并非很雄厚，其投資行為一般較為謹慎，投資額也較小；

□因拆遷賠償而有物業出租等經驗的本地人。其資金相對充裕，對投資商鋪收租、造福子孫的期望很大。客戶定位定位篇三、公寓定位二、商業定位一、項目定位什么是商務公寓：□公寓，顧名思義，就是集中式高級住所，簡言之就是住宅。在公寓前面加上“商務”后，又是新名詞，應當理解為公寓形式的商務辦公樓（衛生間、出房間、起居室、辦公室齊全）。□簡言之，商務公寓就是適合于開辦小公司、辦事處的同時帶有居住功能的辦公樓。□宜居宜辦公，在這種對立功能要求下產生的商務公寓從問世之日起便注定是個矛盾體，其產品設計上也必然體現出其他兩種產品的特質同時又根據其客群的特殊需求有所區別。投資型SOHO公寓產品定位——前衛、時尚的現代辦公空間——

□投資型：充分發掘本案巨大的升值空間價值，將升值價值附于投資產品，以增加附加值提高競爭力，加之目前濟南市場商業地產投資的不成熟，住宅類地產的穩定回報，為本定位創造了巨大的市場空間；

短線投資：受濟南市“西進”規劃的影響，加之西客站的建設，使得濟南西部區域發展迅速，未來升值潛力巨大，適合短期出手；

長線投資：區域商務和生活氣氛逐漸增強，且本案商業和車站效應，聚集大量公寓客戶，利于出租，回報率高而穩定，適合長期持有。

□SOHO公寓：戶型面積較小，即使單價較高而總價仍然較低，客戶群門檻不受影響；可居住可辦公的小戶型的出現，使自由職業者、創業階段的企業或居家辦公的企業和個人等客群能夠提供更適合的辦公地點，更能在本案充分享受到綜合體的全方位服務和便利，定將擁有工作與生活的雙重樂趣。定位詮釋西城中心國際公寓推廣定位關鍵詞1：西城中心定位項目的物理位置，可最直接的傳播項目的位置信息。關鍵詞2：國際公寓項目公寓所面對的人群不僅僅是濟南本土，更多的一方面是來自京滬乃至全國的投資、居住客群，進而外延至對接國際的范疇，是名副其實的國際型公寓。

標準層平面圖業態定位商務公寓+酒店式公寓主輔正常銷售售后包租，降低客戶購買風險駐濟辦事處、小型公司、SOHO辦公、投資客、過渡型居住兼投資、司乘宿舍、商鋪業戶住所等快捷連鎖商務酒店，如：如家、漢庭、7天連鎖、銀座佳驛等比例視具體銷售情況靈活調整主力目標客群：省際客運公司主力客群1本案所處的特殊位置，決定了司乘人員這部分特殊人群將是本案公寓的主力消費群，針對省際客運公司的定向開發，極大地降低了公寓的開發風險。司乘人員消費需求公寓購買決定權省際客運公司主力客群2部分商城經營業戶本案商城的溫州及外地的經營業戶也將消化一部分公寓產品，這部分定向開發，在一定程度上也降低了公寓的開發風險。短期居住、休息場所、兼顧投資□辦公客戶：創業型企業、規模較小企業、駐濟辦事處，可于家庭辦公的企業和個人等；□商住兩用：SOHO辦公、長期出差的商務人士等；□過渡自住：年輕一族，暫時用于過渡性居住，帶有投資的成分；□投資客戶：充分考慮到本案能帶來的長遠收益，有獨到投資眼光的投資人群。輔助客群產品建議篇三、其它二、公寓一、商業建議在銷售中，以柱距為單位進行商業的分區。優點：1、以柱距為單位，便于分割組合；

2、在辦理產權證時，便于確定四至。商業分區在現有電梯配置的情況下，建議將中間6部，分2部出來，在兩側做室外觀光電梯。優點：1、疏散中間人流量；

2、增加中央商業區；

3、提升項目品質。電梯配置建議產品建議篇三、其它二、公寓一、商業戶型參考戶型參考□戶型與面積配比應多樣化（對柱網的改動比較大）目前的公寓戶型與面積配比太過單一，應多樣化形成差異銷售，以滿足不同層次的需要，從而贏得市場。□可自由拆分組合

考慮到客戶居住、辦公、投資等不同的需求，建議戶型可自由拆分組合，最大化滿足不同客戶的需求。戶型建議

是否針對快捷商務酒店單獨劃分？

一般的快捷商務酒店最合理的房間數是在100—120個房間，每個房間大約在22—24㎡左右，開間進深最合理的尺寸為3.3*6.5米和3.6*6米。本案每層31個房間，每個房間4.2*8.4米=35.28㎡（套內），建筑面積約50平米左右。是否考慮單獨拿出一層或者兩層進行單獨的空間劃分？戶型建議裝修建議裝修原則□裝修風格以現代簡約風格為主，能夠體現年輕人時尚、個性、活躍等特點□在色彩運用上以輕快、明亮的顏色為主□小戶型可以采用嵌入式家具設計，這樣可以節省空間，也比較整齊。□小戶型還可以利用一些邊角等平時不大會利用到的地方，比如窗戶的窗臺也可以利用起來，做一個開放式的書柜。精裝修嵌入式裝修，營造小戶型大空間的感覺，充分利用空間嵌入式衣柜的裝修示意圖1.做為合作誠意,要求家裝公司免費或部分免費提供樣板房裝修,為開發商節省成本。2．要求家裝公司設計出十套以上不同風格、不同色彩搭配、不同檔次的設計圖，以供客戶選擇。3．將裝修費納入購房費參與按揭，客戶大為歡迎。

4．精裝套餐多樣化，可采用精裝廚衛、簡裝客廳、臥室等方法，降低實際操作難度。精裝修操作要點商務公寓與寫字樓的用途非常相似，提供可辦公的價值。寫字樓非常注重大堂的設計。因此，商務公寓對此也比一般性住宅的要求高。大堂及首層電梯廳應盡可能滿足客戶對其商用的需求，并以此提升整棟物業的形象。大堂、走廊以及電梯間的裝修和燈光布置，可考慮引入商務大堂概念，增加商務效果。大堂、電梯間的裝飾風格應以現代風格為主，講究流暢、簡約。同時不失穩重、大氣，以增強項目的商務辦公氣氛裝修色彩以白色、銀色、銀灰色等淺顏色為主。公寓大堂裝修建議大堂裝修效果示意

電梯間裝修效果示意產品建議篇三、其它二、公寓一、商業商業部分4層可以設計成空中花園，整體功能以“休閑”為主，如增加休閑椅、木亭、綠化、水系等，打造“巴比倫空中花園”。立體綠化空中花園外窗采用中空隔音隔熱玻璃

外立面臨街玻璃窗采用雙層中空隔音隔熱鍍膜玻璃，既保證了個人私密空間又節約了能源，不必忍受噪音與熱氣，更顯“以人為本”的設計理念，更符合目前所提倡的節能房屋設計要求；同時可維護高檔樓盤形象和支撐較高的售價。建材建議物業管理物管先行，信心之選聘請具有一定商業地產操作經驗及高端管理能力的酒店式物管企業以全程顧問或直接操作的形式介入項目的前期銷售及后期服務當中，提升本案的產品力，全面強化消費者信心度。從客戶進入銷售中心起，就可以全面感受到來自項目的專業及未來產品的升值能力。營銷推廣篇三、推廣思路二、推售方式一、入市時機四、推廣策略五、媒體整合入市時機

項目入市時間選擇是項目順利操作至關重要的一環，時機選擇不當，沒有充分準備，營銷會陷入先天不足的困境中。反之，選擇一個符合市場形勢的開盤時間，會成功的創造項目銷售的“天時”，從而使項目順利銷售。綜合本案各因素，考慮項目所在片區現狀，結合西客站的建設情況，在資金允許的情況下，建議待西客站正式通車之際（即2011年10月1日），借西客站宣傳之勢，正式開盤，一鼓作氣掀起銷售高潮。建議項目2011年10月開盤入市時機建議理由□根據開盤時間預算，認籌時間約在2011年六七月份，屆時項目施工已接近準現房，已達到預售條件，利于積累客戶；□避開目前房產市場形勢不明朗的時期，降低項目風險；□借西客站通車之大勢，能夠花最少的錢，完成最大限度的告知推廣；□利用三到四個月的時間積累客戶，2011年10月份開盤，選擇在傳統銷售旺季，有利于項目開盤后強銷。

綜合考慮項目的實際情況，建議先墊資建設，待區域市場炒熱后再行銷售，一是降低銷售難度，二是取得更高利潤收入。由此，當前任務是快速融資，因此，建議前期針對準客戶群（交運公司、溫州商戶）以低價內部銷售一部分，用于快速回籠資金。而且，這些準客戶購買后，后期會成為口碑宣傳的領導者。除前期這部分低價房源外，剩余房源待西客站正式通車后再行推向市場，爭取更高的利潤。前期融資營銷推廣篇三、推廣思路二、推售方式一、入市時機四、推廣策略五、媒體整合操作方式：1、商業部分（-1—4層）全部銷售；

2、公寓部分（5—6層）暫時不銷售，用于整體出租給快捷連鎖商務酒店運營；如后期公寓銷售很好，可將此部分帶租約銷售；

3、公寓部分（7—30層）用于對外銷售；優點：有利于開發商回籠資金；缺點：1、目前周邊商業氛圍尚未形成，缺乏人氣，銷售起來有難度；

2、零售不利于整個商城的管理，不利于專業市場的形成。推售方式正常銷售1、針對人氣不足：采用售后返租的形式，堅定客戶購買信心，先期培養商業氛圍，后期交給業主自主運營。2、針對零售不易管理：采用前X年只賣產權，不賣使用權的方式，統一由開發公司進行管理，定期給業主返利。（我司曾經成功地操作了商業項目紅星美凱龍，就是賣產權的典型代表）以上缺點：開發商需負責對外出租，手續繁瑣，承擔租金風險。推售方式正常銷售問題解決操作方式：1、商業、公寓前期均不對外銷售；

2、商業部分（-1—4層）對外出租，先經營，營造商業氛圍，待西客站建成運營，市場成熟之后再行銷售；

3、公寓部分（5—6層）用于整體出租給快捷連鎖商務酒店運營；

4、公寓部分（7—30層）暫不銷售，待市場成熟后對外銷售。優點：市場運營成熟后，商業價值凸現，將獲得更高的利潤；缺點：不利于快速回籠資金，需要開發商有足夠的資金支持。推售方式招商先行，先租后售

建議前期給予目標客戶優惠的招商政策，吸引目標客戶入駐本案。比如商業可以第一年免租金，第二年優惠xx,第三年依次遞增的方式收取租金，充分利用前期租賃商戶，先養鋪，后銷售。推售方式招商優惠政策

根據目前的濟南市場以及本案所在區域的現狀，結合濟南火車站、汽車站周邊物業的發展過程，綜合考慮本案的發展前景，現對本案的銷售價格作出如下預判：商業：均價22000元/㎡公寓：均價8000元/㎡銷售價格預判

目前本案周邊尚無類比項目可供參考，考慮到本案前期需要先養市場，預估2-3年市場成熟后，租金水平可接近濟南長途汽車站附近中恒商城的租金水平，均價約5元/天/㎡。租賃價格預判營銷推廣篇三、推廣思路二、推售方式一、入市時機四、推廣策略五、媒體整合

京滬高鐵開通，項目順勢而出，必將成為西部新商圈崛起的標志性建筑。高鐵對于提升本項目的定位主要兩點，其一，它縮短了與京滬的直線距離，接軌大都市貫為一線；其二，對于濟南來說，這是一個難以復制的特色綜合體。商業、公寓、辦公，項目本身包含了城市建筑的復合形態，是西城片區的城市綜合體。如此齊全的產品形態，是作為整體統一推廣還是單獨進行宣傳？產品優勢如何凸顯？推廣定位：10萬平米綜合體

項目形象宣傳階段，一定要讓市場對項目有一個整體的統一的形象，即西區高鐵樞紐的城市綜合體。所以項目市場形象定位期推出綜合體總案名，分期商業、公寓采用分案名。因其購買公寓、商鋪的客戶具有不同的心理需求，購買動機不同，對一個項目的關注側重點也就不同。采用分案名、分產品定位推廣，能夠吸引不同客群的注意力，同時能更好的區分項目所推出階段產品的市場宣傳點，有條不紊的分層推出產品。

推廣著陸點：統一形象，分別命名。10萬㎡城市綜合體西部投資原始股釋義：⊙高鐵樞紐為項目最大的亮點，因此在產品定位中不可避免需要強調此機會點引發的優勢。而西客站即將改變本區域的現有狀態及其價值，濟南大交通、新商業空白時代已呼之欲出。這是本項目各類產品所給予客戶的最大資源和優勢，也是本項目最大的市場價值點；⊙公寓、商業、辦公，項目的“城市綜合體”性質應該簡潔的傳達出來，此外項目的體量作為項目的性質定位傳播，有助于消費者對于本項目的直觀認識。鳳凰大廈整體推廣定位項目推廣商鋪分案名定位鳳凰大廈-金碼頭釋義：⊙整個項目對外保持統一案名，但在分產品推出的時候采用分案名，區分產品進行推廣，如項目商業推出時采用“金碼頭”分案名；⊙“金碼頭”作為商業的碼頭承載進出貨物，繼而收獲財富的寓意；⊙此案名朗朗上口，便于記憶，易于傳播。西城中心財富旗艦釋義：⊙作為商業乃至商圈首先點明所處位置，位置是商業經營的重要要素。西客站的出現必然成為西城的一個中心，因此本項目的商業將處于西城中心商圈內，或以本項目及其西客站將形成一個中心，區域位置絕佳；⊙聯系本項目商業經營分類的特點，將本項目商業規劃為旗艦店，同時也是商業經營者的財富旗艦；

商鋪分推廣語定位項目推廣公寓分案名定位鳳凰大廈-50時代釋義：⊙項目公寓同樣承接本項目總案名之后，加后綴案名“50時代”；⊙“50”代表項目的主力戶型面積，將有效的信息第一時間嵌入案名進行傳播，即項目的主力面積為50平米左右；⊙后綴“時代”，表現出項目公寓的定位性，同時也符合了公寓這種產品作為時代的產物屬性。國際公寓尚品生活釋義：⊙項目公寓所面對的人群不僅僅是濟南本土，更多的一方面是來自京滬乃至全國的投資、居住客群，進而外延直對國際的范疇，是名副其實的國際級公寓。⊙尚品生活表明本項目公寓的配套級別，“高尚的品質”契合國際化公寓的標準，同時也引申出本項目對于交通性，自有商業性的完善配套。公寓分推廣語定位：我