第三章房地產市場調查與研究本章學習目的和要求：1.了解市場調查研究的作用和原則2.熟悉房地產市場調研程序，具備制定和實施調研計劃并撰寫調研報告的能力。3.掌握房地產市場調研的主要內容。4.掌握房地產市場調研的基本方法。5.具備設計房地產市場調查問卷的能力。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第1頁!一、市場調查研究的作用市場調查研究是市場營銷的重要手段市場調查研究是營銷決策的基礎節房地產市場調查研究概述房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第2頁!二、市場調查研究的一般原則準確性原則時效性原則全面性原則針對性原則創造性原則房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第3頁!

房地產市場調查的程序是指從調查準備到調查結束全過程工作的先后次序。

通常，一項正式調查的全過程一般分為：調查準備、調查實施以及分析總結三個階段。第二節房地產市場調查程序房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第4頁!二、實施階段建立調查組織收集第二手資料收集手資料房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第5頁!房地產市場調研流程城市調研流程專項調研流程房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第6頁!成立市場調研小組根據工作量，設立市場調研小組并確定小組人數，選出調研組長。調研準備階段房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第7頁!---相關物料準備準備市調所需的地圖、調查表格（包括項目簡介表、問卷等）、照相機等。調研準備階段房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第8頁!---按計劃開展工作需著重調查的方向有：政府機關（包括統計局、規劃局、建設局等）、在售樓盤、已成小區、商業中心等。實地調研階段房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第9頁!---及時、詳盡記錄信息調研人員在進行調研時盡可能詳細紀錄樓盤或相關信息，與被調研者建立良好的人際關系，為今后數據、信息支持作鋪墊。實地調研階段房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第10頁!---周期性工作對于普查調研，應進行周期性工作。具體周期根據城市不同而定（如半個月、一個月、一個季度等），調研所獲得信息應及時輸入數據庫，予以信息更新。實地調研階段房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第11頁!專項調研是通過對項目及周邊信息的收集、統計并進行分析，提供真實市場情況、項目可操作性、風險性，使項目能更準確的定位、操作。實地調研階段調研準備階段報告寫作階段專項調研流程房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第12頁!認識本次調研的目的、需取得的成果，確定調研方法及明確分工。并擬定調研計劃。---為本次調研定向調研準備階段房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第13頁!項目發展商基礎信息（包括公司規模、實力、曾運作過的項目等）。---基礎信息收集有關項目的基礎信息（項目位置、發展商前期定位）項目所在城市基礎信息（包括人口結構、產業結構、城市規劃、經濟發展水平、房地產發展水平等）。調研準備階段房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第14頁!---按計劃開展工作需著重調查的方向有：政府機關（包括統計局、規劃局、建設局等）、在售樓盤、已成小區、商業中心等。具體工作包括：實地調研階段1地塊附近調查2地塊所在區域調查3整體城市調查房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第15頁!---地塊所在區域調查區域政府部門（主要是所在區域居委會、村委會等），了解區域人口、收入、從業、經濟發展等基礎情況。區域商業中心，大型生活配套。在售樓盤，大型已成社區。此區域一般按經濟發展狀況或區級行政劃分，需要調查方向包括：注：此階段調查可通過對基礎信息的分析，了解該區域的定位、檔次，為項目定位提供依據。實地調研階段房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第16頁!在進行調研時盡可能詳細紀錄樓盤或相關信息，與被調研者建立良好的人際關系，方便為后期數據、信息取得支持。注：通常在調研中有部分信息調查不全，或后期需要更新，通過建立的人際關系可以方便對今后工作的支持。---及時、詳盡記錄信息實地調研階段房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第17頁!市場調研的結果一般都是通過報告形式表現出來，報告應由整個小組共同完成。信息查詢可通過網絡、報紙、年鑒、檔案等多種途徑。已成社區的調查在市場調研中有很重要的作用，通過二手房價格、入住率、入住人口結構等方面更能真實反映當地房地產市場現狀。小結在市場調研階段，需注意：房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第18頁!由此可以看出市場信息的重要性，可以說市場調研是房地產業的先行兵。目前，我們的市場調研報告主要為以下幾個環節服務服務環節公司通過調研報告所提供的信息，判斷該城市的成熟程度，決定是否進駐。開發公司往往擁有政府部門提供的宏觀信息，但對于微觀方面則需要策劃公司進行市場調研。此外，策劃公司有比較系統的評估系統，可對甲方項目進行風險評估。房地產的銷售環節同樣需要市場調研報告的支持，通過對市場信息的分析判斷，制定出更加準確的營銷策略。xx公司開發企業策劃部門房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第19頁!章**城市概況第二章**城市經濟第三章**城市規劃第四章房地產發展第五章區域住宅市場基本特點第六章區域市場專向分析（有針對性選擇本章）第七章客戶問卷調查分析第八章本項目分析第九章項目建議序言基本框架房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第20頁!主要內容人文一、**城市概況小結交通架構（附主要路線圖）教育行政劃分（附區劃圖）概況概述房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第21頁!5、交通架構（附主要交通線路圖）公交系統（線路、車輛、日運旅客數量、出租車運營公司及車輛等數值說明）鐵路系統（線路、年運旅客數量、城市交通作用等方面）高速公路（公路構架、公路通車里程、公路密度、城市交通作用等）港口（航線、吞吐量……）機場（機場建設標準、承載量…）一、**城市概況房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第22頁!二、**城市經濟企業名稱公司主營項目名稱公司主營項目綜述城市經濟發展情況，包括GDP總值，突出產業等。[附圖]——近幾年城市GDP的圖[例舉]——重點創收企業房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第23頁!某市的恩格爾系數為

%，屬于富裕/貧困地區，其房地產方面……4、城市居民的消費結構[附圖]——如：二、**城市經濟房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第24頁!以下是分析未來城市發展方向的宏觀參考，更有助于本項目的市場定位。具體寫作時仍然要圖文并茂，同時注意篩選與本項目有關的規劃。1、城市總體規劃2、經濟規劃3、市政規劃4、市政規劃房產規劃5、本項目所在區域的規劃6、小結三、**城市規劃城市規劃包括房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第25頁!3、本年度以來市場分析2、上年度市場分析1、發展歷程主要描寫本項目所在城市的房地產發展史，以及未來的房地產發展預期。四、房產市場發展房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第26頁!1、城區總述總述城區地產開發狀況3、在售樓盤情況3.1項目簡介3.2樓盤戶型價格分析3.3樓盤配套分析3.4樓盤定位分析3.5樓盤營銷策略分析3.6樓盤廣告投放分析4、小結2、成熟小區情況統計分析2.1部分成熟小區建筑形式及入住情況采樣2.2部分成熟小區價格及戶型采樣五、住宅市場基本特點房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第27頁!名稱開發商占地面積規劃面積容積率綠化率建筑形式3.1項目簡介3.2樓盤戶型價格分析3、在售樓盤情況五、住宅市場基本特點名稱面積范圍主力戶型裝修單價范圍總價范圍3.3樓盤配套分析名稱內部配套外部配套房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第28頁!1、城市商業市場專向分析1.2上年度商業地產市場年度供應量及市場狀況盤點商業供給量狀況分析各城區城銷售比較六、住宅市場專項分析1.1總體商業市場動量變化以及需求趨勢商業消費及需求市場特點分析1.3城區整體商業環境分析城區域商業環境分析商業氛圍商業設施的規模和檔次商業設施的規劃設計商品的種類和檔次消費群的構成房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第29頁!名稱規模容積率綠化率建筑形式面積范圍價格2.1現有在售別墅項目匯總統計2、別墅專項分析六、住宅市場專項分析2.2區域別墅項目特點分析建筑形式戶型面積小區建筑參數價格小區景觀分析小區內部配套別墅建筑特點戶型特點別墅定位房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第30頁!1、項目地理位置及物理環境分析位置區位總用地面積總建筑面積規劃性質容積率建筑覆蓋率綠地率室外停車位別墅總棟數1.3地塊環境總體特點的描述1.2地塊物理條件地塊形狀地塊角度地塊高度地基狀況“

地塊”地理位置及經濟指標八、本項目分析房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第31頁!3、項目SWOT分析S、優勢W、劣勢O、機會T、威脅八、本項目分析房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第32頁!一、市場環境調研（一）宏觀環境調研第三節房地產市場調研的主要內容經濟環境政策環境人口環境

房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第33頁!房地產區域調研常用術語區位——指為某種經濟、政治、社會活動所占據的場所，在某一城市（地區）中所處的空間位置。板塊——指樓盤相對集中開發的城市區域，沿交通干線居多。商圈——零售學用語，指優先選擇到某商店或商業聚集中心消費的顧客分布區域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50%-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15%-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5%-25%顧客的范圍)。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第34頁!地標——與節點構成城市空間或商業中心另一類參照點，觀察者一般不能進入內部，僅有外在主觀、仰視、眺望的視覺接觸，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第35頁!凈空，建筑外立面廣告牌、霓虹燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節點的功能構成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性。5.交通干道及出入口，消費者基本交通工具，交通線及快速交通線對外連接區域，停車場數量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性。6.商圈內寫字樓、酒店、娛樂、醫院、文教、公園、景點、政府機關、重點住宅樓群等相關機構數量、檔次、服務對象、經營狀況與購物消費場所的關聯度。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第36頁!（三）項目微觀環境調研1.對項目的用地現狀及開發條件進行分析2.對項目所在地的周邊環境進行分析3.對項目的對外聯系程度、交通組織等進行分析房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第37頁!1.房地產消費者市場調研

房地產消費者市場調研，主要是調研房地產消費者的數量及其構成，主要包括：（1）消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢；（2）房地產現實與潛在消費者的數量與結構，如地區、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業、宗教信仰等；（3）消費者的經濟來源和經濟收入水平；（4）消費者的實際支付能力；（5）消費者對房地產產品質量、價格、服務等方面的要求和意見等。例：商業地產消費者市場調查問卷房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第38頁!3.房地產消費行為市場調研

房地產消費行為是房地產消費者在實際房地產消費過程中所表現出的購買模式和習慣，主要是指：（1）消費者購買房地產商品的數量及種類；（2）消費者對房屋設計、價格、質量及位置的要求；（3）消費者對本企業房地產商品的信賴程度和印象；（4）房地產商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第39頁!（一）產品1.區位地點位置、交通條件、區域特征、發展規劃、周邊環境2.產品特征建筑參數、面積戶型、裝修標準、配套設施、綠化率3.公司組成一個樓盤主要的營運公司是開發商、設計單位、承建商和物業管理公司。4.交房時間房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第40頁!（二）價格1.單價：反映樓盤品質的高低①起價：一個樓盤最差房屋的銷售價格。②平均價：指總銷售金額除以總銷售面積得出的單價。③主力單價：指總銷售面積比例最高的房屋的標定單價。2.總價：反映目標客戶群的選擇3.付款方式①一次性付款②按照工程進度付款的建設期付款③按照約定時間的付款④利用商業貸款或公積金貸款的付款房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第41頁!（四）銷售情況①銷售率②銷售順序③客戶群分析房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第42頁!四、競爭對手調研

狹義的競爭對手是指以類似價格提供類似產品給相同顧客的其他公司。

廣義的競爭對手是指制造相同產品或同級產品的所有公司。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第43頁!1、確定調研內容①專業化程度②品牌知名度③推動度或拉動度④開發經營方式⑤樓盤質量⑥縱向整合度⑦成本狀況⑧價格策略⑨與當地政府部門的關系⑩競爭對手歷年來的項目開發情況⑾競爭對手的土地儲備情況以及未來的開發方向及開發動態房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第44頁!第四節房地產市場調查方法分類

一、按調查目的分類

1.探測性調查2.描述性調查3.因果性調查4.預測性調查房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第45頁!三、按調查資料的來源分類1.案頭研究又稱為二手資料研究，指利用第二手資料來進行部分或全部的研究工作。2.初級研究又稱為手資料的研究。初級研究必須在制定詳細的調查方案的基礎上，由調查人員通過訪問、實驗或觀察方法來獲取資料。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第46頁!一、調查問卷設計概述第五節房地產市場調查問卷設計

一個成功的問卷設計應該具備兩個功能：一是能將所要調查的問題明確地傳達給被調查者；二是設法取得對方合作，最終取得真實、準確的答案。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第47頁!三、調查問卷的一般結構1.問卷的標題2.問卷說明3.被訪者基本情況4.調查主題內容5.編碼6.作業證明的記載房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第48頁!（一）封閉式提問

指事先已設計出了問題的各種可能的答案，被調查對象只要或只能從中選擇一個或幾個現成答案的提問方式。這種提問方式便于統計，但回答的伸縮性較小。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第49頁!二項選擇法請問您是否打算在近期內購房？是（）、否（）。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第50頁!程度評定法

在購買商品房時，您認為品牌的重要性如何？

很重要（），

較重要（），

一般（），

不太重要（），

很不重要（）。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第51頁!（二）開放式提問

指對所提出的問題，回答沒有限制，被調查對象可以根據自己的情況自由回答。此種提問方式，答案不唯一，不易統一，不易分析。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第52頁!

自由式請給出給您印象最深刻的一個房地產廣告（）。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第53頁!字眼聯想式當您聽到以下詞句時，首先會想到甚么？麗江花園（），祈福新村（），碧桂圓（）。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第54頁!過濾法請問您近年內打算購房嗎？是（）、否（）。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第55頁!一、資料整理二、常用統計表第六節調查資料的整理與統計分析簡單頻數表與分組頻數表二維列聯表多維列聯表相關表房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第56頁!三、房地產市場調查研究的誤區輕視調研輕信調研盲目調研房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第57頁!一、準備階段提出問題，明確目標初步情況分析和非正式分析制定調查方案和工作計劃擬訂調研計劃書房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第58頁!三、分析和總結階段數據的分析與解釋編寫調研報告總結反饋房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第59頁!實地調研階段調研準備階段報告寫作階段城市調研流程城市調研又稱為普查調研，是對某個城市的宏觀經濟、產業結構、房地產發展水平等方面，分析房地產現狀及預測發展趨勢，直觀了解該城市的發展潛力。對企業的進駐與否提供依據，且可為后期專項調研提供基礎數據。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第60頁!---為本次調研定向了解本次調研的目的、需取得的成果，確定調研方法及明確分工。并擬定調研計劃。注：計劃應包括預計調研時間、個人職責（區域、專項）等明確劃分、調研方法、調研預期效果等。調研準備階段房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第61頁!---基礎信息收集在售房地產項目大型已成社區城市基礎信息調研準備階段（包括人口結構、產業結構、城市規劃、經濟水平、房地產發展等）。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第62頁!在售樓盤調查大型廠礦企業調查商業中心調查行政機關調查已成社區調查具體工作包括實地調研階段房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第63頁!---初步確定報告框架當天工作結束后小組全體成員應立即整理各自掌握的調研信息，總結調研中存在的問題并找到解決方法，并初步討論報告寫作思路。實地調研階段房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第64頁!1、確立報告寫作思路、模式及框架。3、初稿完成后進行審閱，并提出修改建議。2、報告寫作，進行資料整理、錄入。4、完成報告。報告寫作階段房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第65頁!根據工作量及緊迫性，設立市場調研小組，選出調研組長，并確定小組人數。---成立市場調研小組調研準備階段房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第66頁!進行經費預算---相關物料準備準備市調所需的地圖、調查表格、照相機等。調研準備階段房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第67頁!---項目地塊調研抵達目的城市后，前往項目所在地進行實地調研。（途中需觀察沿路交通、經濟、在售樓盤、地塊等情況，為開展調研提供準備）對地塊的調研包括地塊形狀、土質、目前地上建筑物、坡度等。實地調研階段房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第68頁!此區域的調查為項目調查重點，主要包括地塊周邊道路交通、商業氛圍、常住人口結構、區域在城區的位置、周邊廠礦企業狀況、在售項目、已成小區等，生活配套包括醫院、學校、超市、商場等。---地塊附近調查注：地塊附近是專項調研的重點，通過對周邊信息的收集、分析，更有助于認識項目，做產品建議時更有針對性。實地調研階段房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第69頁!城區商業中心，調查商業中心的消費水平、消費人群、地理位置等情況。城區大型在售項目及大型已成熟社區。---整體城市調查主要方向包括：政府部門（包括規劃局、統計局、建設局等），了解整個城市的經濟狀況及項目周邊經濟發展、未來規劃。城市大型企事業單位，了解各單位從業人員結構（人口、性別、教育、收入水平等）。注：對整個城市的調查需從多角度進行了解，通過城市結構劃分、規劃、經濟指標等了解項目發展方向并更能準確定位。實地調研階段房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第70頁!2、根據職責分工，報告寫作，進行資料整理、錄入，并輔助寫作。3、初稿完成后進行審閱，并提出修改建議。4、完成報告。1、確立報告寫作思路、模式及框架。報告寫作階段房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第71頁!房地產調研報告撰寫一切經濟行為都是建立在市場之上，房地產也不例外。房地產開發的流程為：地塊的招排掛——開發商拿地——產品規劃設計——項目開工建設——項目銷（預）售——房屋交付——物業管理。任何一個環節都無法脫離市場，因為市場信息能對我們的決策指引方向。從市場現狀分析市場目前的供求關系、客戶偏好了解產品的發展方向、再通過綜合分析判斷市場走向。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第72頁!市場調研報告并非是簡單的數據羅列，應在報告寫作前甚至調研開始前明確本次報告的寫作目的，對方對信息的要求是什么，有針對性的進行寫作

明確調研報告寫作目的后，我們將對市場調研所采樣的信息進行整理、加工，進行報告寫作。需要重點說明的是：寫作須知房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第73頁!主要起到開篇引入的作用。用大家比較感興趣或最為關心的話題，引出全篇報告，一般都要與房產、與本項目有直接關系。如果沒有找到此類話題，不能夠很好的切入報告，則此序言部分可以省略。內容包括：調查的目的，調查的組織及具體實施方案。序言

房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第74頁!人口數量、外來人口數量、人口密度……位置、面積、環境、氣候、地形、地貌特點等要素，描述城市的顯著特點。盡可能要包括各行政區域的基本情況。教育系統構成；大、中、小學校數量及分布；整體或人均教育水平等。1、概況概述一、**城市概況2、行政劃分（附區劃圖）3、人文4、教育房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第75頁!要起到承上啟下的作用，因此，要用盡量簡單的話語將以上各點穿線，但要準確的描述出城市的顯著特點，最好能引出第二章的經濟狀況。6、小結一、**城市概況房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第76頁!2、特色產業描述主要輔證三產結構的變化發展情況，主要描寫項目所在區域的經濟支撐產業，有助于房地產開發性質以及定位等方面的分析。二、**城市經濟3、人均生活水平區域市場購買力的主要支撐點。1、產業結構[附圖]——近幾年產業結構的變化圖，就圖給予分析房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第77頁!主要分析該城市的經濟發展水平、經濟結構、購買力水平等，根據城市經濟判斷房地產業的發展環境及前景。5、小結二、**城市經濟房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第78頁!通過上述規劃了解本城市的定位、發展方向，結合城市整體規劃及項目所在區域規劃，判斷項目預期發展潛力。6、小結三、**城市規劃房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第79頁!包括城市和項目所在區域的二手房成交情況，如；價格、成交面積、成交數量等方面，以及對商品房市場的影響。安居工程的總體規劃，完成時間及規模等，分析其對商品房市場的沖擊。此部分內容直接反映市場供求關系，是分析中的重點。包括城市和項目所在區域的商品房市場的均價、增幅以及原因分析等2、上年度市場分析2.1價格2.2房地產投資情況2.3新開工結構2.4房產供求2.5安居工程2.6二手房市場四、房產市場發展房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第80頁!五、住宅市場基本特點名稱規模建筑形式建成年代居住群體入住率2.1部分成熟小區建筑形式及入住情況采樣2、成熟小區情況統計分析名稱面積主力戶型售價租金2.2部分成熟小區價格及戶型采樣房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第81頁!3、在售樓盤情況名稱定位客源3.4樓盤定位分析五、住宅市場基本特點名稱項目分期階段性策略3.5樓盤營銷策略分析名稱廣告投放途徑策略及效果分析3.6樓盤廣告投放分析房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第82頁!位置

路建筑面積開業時間售價主力戶型商業經營規劃物業管理相關收費賣點優惠政策其它備注個案分析六、住宅市場專項分析房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第83頁!會根據項目不同情況設計問卷調查內容，訪問完成后對各項進行統計，并根據統計結果說明問題。分析時要根據問卷的內容對提出問題進行分類，部分相關聯項要進行分類總結。七、客戶問卷調查分析房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第84頁!距離衡量內容理想狀態現狀評分權重得分15分鐘步行活動范圍公交車7輛，可達市內主要功能區便民購物場所超市、市場距離千米以上銀行、郵局必要的銀行、郵政設施醫療機構小區周圍，中等規模值得信賴學校中、小學齊備。幼兒園正規、大型雙語幼兒園餐廳一定規模的中高檔餐飲群廣場休閑場所距離適中15分鐘車程活動范圍大型購物、休閑區大型休閑、購物中心場所功能服務區高檔酒店（4星）、美食街、電信大廳銀行、郵政多家銀行業務辦公廳、郵局大型醫院大型醫院，值得信賴學校有重點中小學校書城大型書城、圖書館體育活動中心大型體育活動中心主要市政職能部門主要市政職能部門基本齊全2、項目配套分析注：權重及評分標準根據常規的消費者抽樣調查統計所得；需要時會根據項目不同情況，確定目標消費群后，做針對性調查。結合表格和打分情況進行分析評分標準：5＝達到理想狀態;4＝高于正常水平；3＝正常水平;2＝低于正常水平；1＝遠低于正常水平八、本項目分析房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第85頁!定位目標客戶人群小區規劃景觀規劃產品設計配套設施銷售策略廣告投放1、整體建議內容包括：根據機會點，總述小區整體規劃、產品、總價款、目標客戶群體等的綜述。2、具體建議九、本項目建議房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第86頁!（二）區域環境調研

指對項目所在區域的城市規劃、景觀、交通、人口構成、就業中心、商圈等區位條件進行分析，對項目地塊所具有的區位價值進行判斷。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第87頁!商業中心——與商業功能區同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級、區級、社區、鄰里四級。地段——傳統商業中心的商戶以街道、馬路、干道兩側分布為主，因此商圈、商業中心可再細分為某一地段。節點——指觀察者步行進出、經過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉換處、十字路口、建筑形態的變換點等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業地段常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標式建筑作為節點。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第88頁!商圈市場調研的內容1.商圈范圍，業態業種構成，大致比例關系、商戶總量、商品種類、品質、產地、品牌，重點商戶經營概貌。2.商業競爭趨勢。3.客流量、購物消費者特征（年齡、性別、職業、來源、目的）、消費欲望與消費水平。（瞬間顧客密度、收銀臺排隊長度、結伙人數、客單價、提袋率、關聯消費寬度、可停留時間）。4.路街條數、長度、寬度、建筑層數、風格、新舊度、代表性商鋪門面寬度、進深、房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第89頁!7.商圈商用物業供求與租售概況（單價水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等）。8.在建、擬建大型商用物業項目，城建規劃重點，街區改造和重點扶持對象，政府管治水平等。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第90頁!二、房地產消費者市場調研

房地產消費者市場調研主要是房地產消費者需求調研，以及關于消費者的構成的市場調研。房地產消費者市場調研主要包括內容：1.房地產消費者市場調研2.房地產消費動機市場調研3.房地產消費行為市場調研房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第91頁!2.房地產消費動機市場調研

房地產消費動機就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產產品的愿望和意念。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第92頁!三、競爭樓盤調研

競爭性樓盤分為兩種情形：一類是與所在項目處在同一區域的樓盤；另一類是不同區域但定位相似的樓盤。競爭樓盤調研包括對這些樓盤進行營銷策略組合的調查與分析，包括：產品、價格、廣告、銷售推廣和物業管理等方面。房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第93頁!北-4東原香山A、整體規劃及面積配比產品形態面積數量比率院落別墅1743216%聯排臨主干道端頭17463%中間16094%臨院落別墅端頭2105528%中間2232010%臨別墅區端頭216179%中間2314623%獨棟臨水景30184%臨內部景觀29353%房地產市場調查與研究共110頁，您現在瀏覽的是第94頁!（三）廣告1.售樓部2.廣告媒體一個樓盤選擇的主要報刊和戶外媒體3.廣告投入強度報紙廣告的刊登次數和篇幅，戶外媒體的塊數和大小4.訴求點廣告的訴求點，就是物業的