收益法在各類資產評估中的應用中聯資產評估集團有限公司江蘇分公司2022/12/5收益法在各類資產評估中的應用中聯資產評估集團有限公司江蘇分公2007-8-28目錄第一部分收益法概述第二部分評估對象第三部分收益期與預測期第四部分預期收益第五部分折現率第六部分

其他2007-8-28目錄第一部分收益法概述2007-8-28一、收益法概述學習目的：通過收益法在不同資產評估中的具體運用，進一步加深對收益法的理解，區別其中的不同和聯系，達到融會貫通，活學活用，具體問題具體對待的目的。評估對象:企業價值、不動產、礦業權、資產組及資產組組合（含商譽）主要內容:評估對象的界定、收益額(收益口徑)、收益期與預測期、終值、折現率2007-8-28一、收益法概述學習目的：通過收益法在不同資一、收益法概述評估感悟：（1）審計講究的是分析性復核，評估注重的是邏輯推理，遵循一致性、匹配性原則（2）收益法好比房地產評估中的剩余法，把其他要素貢獻剔除，剩下的就是評估對象的貢獻所體現的價值。收益法其實就是在做減法—減一點、扣一點、折一點（3）有經驗的評估師往往可以先得出評估結果，剩下的便是“數字游戲”。既然是游戲，必然要遵循一定的規則（4）任何事情，要想取得成功都需要“用心”，評估更需要勤勉盡責2022/12/5一、收益法概述評估感悟：2022/12/4一、收益法概述提出問題：（1）營運資金：范圍、最低現金保有量、溢余貨幣資金（2）資本性支出：與折舊攤銷的關系（3）無風險報酬率:國債到期收益率、票面利率、是否含有通貨膨脹溢價（4）風險溢價:成熟資本市場調整、凈資產收益率、股票市場指數收益率（5）終值：是否考慮穩定增長率，戈登模型（6）資產組是否含有負債……2022/12/5一、收益法概述提出問題：2022/12/4一、收益法概述收益法的定義：收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值，來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。收益法是將利求本的評估思路和預期收益原則的體現。企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。房地產評估中的收益法，預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。評估值=未來收益期內各期的收益現值之和

2022/12/5一、收益法概述收益法的定義：收益法是指通過估測被評估資產未來一、收益法概述礦業權評估中的收益途徑評估方法,是基于礦業權所對應的礦產資源未來開發收益中，歸屬礦業權的收益決定礦業權價值這一前提的?，F金流量、剩余現金流量、剩余凈利潤

2022/12/5一、收益法概述礦業權評估中的收益途徑評估方法,是基于礦業權所一、收益法概述2022/12/5一、收益法概述2022/12/4一、收益法概述五大要素

收益期預測期預期收益（收益口徑、合理預測）終值折現率2022/12/5一、收益法概述五大要素2022/12/4二、評估的對象界定評估對象預期收益折現率企業整體價值企業自由現金流量WACC股東全部權益價值權益自由現金流量CAPM股東部分權益價值現金紅利借用CAPM土地使用權、房屋建筑物、房地產凈收益累加法市場提取法采礦權、探礦權現金流量、剩余現金流量、剩余凈利潤累加法資產組、資產組組合、商譽扣除營運資金后的現金流量借用WACC2022/12/5二、評估的對象界定評估對象預期收益折現率企業整體二、評估對象的界定2022/12/5了解評估對象的內涵，以及評估對象所涉及資產的范圍，以便合理預測資產未來預期收益和風險程度房地產、礦業權評估對象的界定相對簡單，更注重評估對象本身的經濟狀況企業價值評估、資產組和商譽減值測試評估對象的界定則更加復雜，除了了解其自身資產構成范圍，還需要了解其他配套資產和非經營性資產、溢余資產二、評估對象的界定2022/12/4二、評估對象的界定2022/12/5股東全部權益價值=企業資產價值-負債價值

=企業整體價值-付息債務價值企業整體價值=經營性資產價值+非經營性資產價值+溢余資產價值經營性資產價值=企業自由現金流量現值付息債務價值：未來需要償還的付息債務本金和利息的現值

非經營性資產負債：與企業生產經營活動無直接關系的資產和負債。非經營性資產可能與創造收益相關，但并不直接產生收益溢余資產和負債：與企業收益無直接關系的、超過企業經營所需的多余資產和負債其他應收款\其他應付款\長期投資\在建工程二、評估對象的界定2022/12/4二、評估對象的界定2022/12/5資產減值測試更需要注重評估對象和收益范圍的界定需要明確是否包含土地、房屋建筑物、無形資產和其他長期資產二、評估對象的界定2022/12/4資產減值測試更需要注重評三、收益期與預測期2022/12/5項目收益期預測期企業價值評估無限/有限5年或達到穩定狀態不動產評估有限當前礦業權評估有限三到五年資產減值測試評估有限/無限不超過5年三、收益期與預測期2022/12/4項目收益期預測期企業價值三、收益期與預測期注冊資產評估師應當根據被評估企業經營狀況和發展前景以及被評估企業所在行業現狀及發展前景,合理確定收益預測期間，并恰當考慮預測期后的收益情況及相關終值的計算。企業價值=預測期間的各年收益現值和+終值（永續價值）的現值收益期：有限期、永續2022/12/5三、收益期與預測期2022/12/42022/12/5三、收益期與預測期基準日（12月31日）基準日（8月31日）預測期明確的預測期后歷史年份收益期2022/12/4三、收益期與預測期基準日（12月31日）預2022/12/5預測期的確定會計期間最后期限不應在公司達到均衡狀態之前最后期限應足夠靠后，以便將由于使用簡化方法所引起的評估誤差盡可能減小終值占公司總價值的比重越大，對其預測越應認真和慎重。三、收益期與預測期2022/12/4三、收益期與預測期2022/12/5均衡狀態：實際的銷售增長應接近于一種均衡水平；公司的投資活動應趨于減少，公司只對現有生產能力進行簡單的更新，常規的改進以及升級,資本性支出較??；公司的成本結構應該基本定型；公司的財務杠桿接近行業平均水平；公司的風險水平達到市場平均水平；公司資本的實際收益率應接近于恒定不變。三、收益期與預測期2022/12/4三、收益期與預測期2022/12/5(1)資產減值測試評估的特殊要求出于數據可靠性和便于操作等方面的考慮，建立在該預算或者預測基礎上的預計現金流量最多涵蓋5年，企業管理層如能證明更長的期間是合理的，可以涵蓋更長的期間。三、收益期與預測期2022/12/4(1)資產減值測試評估的特殊要求三、收益期2022/12/5(2)稅收優惠(3)周期性波動的企業。對周期性行業，持續經營價值應能夠反映在長期中平均的經營條件，可將預測期延長，使它超過目前所處的商業周期。(4)多業務且不在同一時間達到均衡狀態的公司，有兩種選擇：延長預測期，直到公司的各項業務都常態增長；將各個業務分別獨立進行評估。(5)礦產資源采選企業的收益期限取決于其資源的可采儲量，即收益期限等于資源的剩余可開采年限或剩余服務年限。三、收益期與預測期2022/12/4(2)稅收優惠三、收益期與預測期2022/12/5（6）以耗竭性資源為主要原料的企業以耗竭性資源為主要原料的企業中比較典型的有金屬冶煉企業，石化企業，火電企業等等?？紤]到耗竭性資源其耗竭性的、不可再生的的特性，相關技術的突飛猛進以及國家產業政策的不確定性，這些企業未來真正永續經營的可能性較小；同時，這類企業核心設備的經濟壽命通常較長，因此用經濟壽命來確定收益期限較為合理。由于部分耗竭性資源具備一定的可回收性或儲量豐富、未來可使用年限很長，相關企業受資源的制約較小，其未來經營期相對較長，可近似認為其永續經營。

本類企業的收益年限還與其特定資源的依存度密切相關三、收益期與預測期2022/12/4（6）以耗竭性資源為主要原料的企業三、收益2022/12/5(7)企業正常經營所必須的主要生產資料的取得是否存在不確定性。此類企業中最有代表性的即為房地產企業。由于我國土地資源稀缺，土地供給十分有限，房地產企業獲得開發用地的不確定性較高，相應其未來的經營年限亦很難預測，因此對于房地產企業收益期限的確定，通常結合評估假設確定為有限期限，其收益期限至基準日所擁有的全部土地資源開發完畢為止。對于除房地產銷售外，另外預留了部分房產進行租賃等自營業務的房地產企業，由于租賃等業務可視為永續經營，因此企業收益期限可視為無限期，但其中的房地產銷售業務應在基準日所擁有的全部土地資源開發完畢時截止。三、收益期與預測期2022/12/4(7)企業正常經營所必須的主要生產資料的取2022/12/5(8)企業具有核心盈利能力的資產是否有明確的使用期限制，這種限定是否可以解除。通常有使用期限制的資產大多為無形資產，如公路橋梁收費權、專利技術許可使用權、商標使用權、特許經營權等。對于依賴于這些無形資產盈利的企業來說，一旦這些資產的使用期終止，也就意味著企業的收益期限終止，此時，企業的收益期限應等于上述資產的使用期。但是，我們也應該認識到，除公路橋梁收費權等期限相對固定外，專利技術許可使用權、商標使用權、特許經營權等往往能夠續期，如果預計未來續期的障礙較小，則可認為相應企業的收益期限為無限。三、收益期與預測期2022/12/4(8)企業具有核心盈利能力的資產是否有明確2022/12/5(9)企業的投資者是否有明確的清算、重組或其他處置計劃。企業的存續除與本身的運營管理有關，也與投資者的經營理念息息相關，因此，若投資者有明確的關停、重組、處置計劃，則相關企業的收益期限是有限的。如中外合資企業三、收益期與預測期2022/12/4(9)企業的投資者是否有明確的清算、重組或四、預期收益收益法中的預期收益可以現金流量、各種形式的利潤或現金紅利等口徑表示。注冊資產評估師應當根據評估項目的具體情況選擇恰當的收益口徑?，F金流量利潤現金紅利2022/12/5四、預期收益2022/12/4四、預期收益-房地產評估房地產的預期收益：潛在毛收入；有效毛收入；運營費用；凈收益；注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。2022/12/5四、預期收益-房地產評估房地產的預期收益：2022/12/4四、預期收益-房地產估價2022/12/5序號

項目計算標準2011.1.1~2013.12.31

(租金不變期）2014~2021.3.6

(每兩年增3.5%)2021.3.6-2060.8.311年租金收入(元)

3,109,920.003,218,767.205,768,400.002租金年平均增長率(%)

0.003.5%5.5%3月租金(元/m2)

62.00

64.17

115.004年總費用合計(元)(1)＋…+(7)

874,622.24895,901.861,875,055.084-1房租損失準備(元)按1個月租金計

480,700.004-2房產稅(元)按年租金的12%計

373,190.40386,252.06692,208.004-3土地使用稅(元)按12元/m2計算

82,712.88

82,712.88

82,712.884-4管理費(元)按年租金的2%計

62,198.4064,375.34115,368.004-5修繕費(元)按重置成本的2%計

167,200.00167,200.00167,200.004-6保險費(元)按重置成本的2‰計

16,720.0016,720.0016,720.004-7營業稅及附加(元)按租金收入的5.55%計

172,600.56178,641.58320,146.205年總純收入(元)年租金收入－年總費用

2,235,297.762,322,865.343,893,344.926折現率(%)

8%8%8%7剩余使用年限(年)

3.00

2.00

39.458房地產評估價值(元)V=a/r×[1-1/(1+r)n]5,760,600.003,288,278.49

42,671,545.61四、預期收益-房地產估價2022/12/4序號項目四、預期收益-房地產評估凈收益應根據估價對象的具體情況，按下列規定求?。?出租型房地產，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。

租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。

維修費、管理費、保險費和稅金應根據租賃契約規定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。2商業經營型房地產，應根據經營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。2022/12/5四、預期收益-房地產評估凈收益應根據估價對象的具體情況，按下四、預期收益-房地產評估估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正?？陀^的數據。

有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正?？陀^的情況不符，應進行適當的調整修正，使其成為正?？陀^的。2022/12/5四、預期收益-房地產評估估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、四、預期收益-房地產評估在求取凈收益時，應根據凈收益過去、現在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變；2每年基本上按某個固定的數額遞增或遞減；3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；4其他有規則的變動情形。2022/12/5四、預期收益-房地產評估在求取凈收益時，應根據凈收益過去、現四、預期收益-房地產評估對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。

對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，可采用下列方式之一處理：

1先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現值。

2將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。2022/12/5四、預期收益-房地產評估對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分四、預期收益-企業價值評估預期收益

注冊資產評估師運用收益法進行企業價值評估，應當從委托方或相關當事方獲取被評估企業未來經營狀況和收益狀況的預測，并進行必要的分析、判斷和調整，確信相關預測的合理性。注冊資產評估師在對被評估企業收益預測進行分析、判斷和調整時,應當充分考慮并分析被評估企業資本結構、經營狀況、歷史業績、發展前景和被評估企業所在行業相關經濟要素及發展前景，收集被評估企業所涉及交易、收入、支出、投資等業務合法性和未來預測可靠性的證據，充分考慮未來各種可能性發生的概率及其影響，不得采用不合理的假設。當預測趨勢與被評估企業現實情況存在重大差異時，注冊資產評估師應當予以披露，并對產生差異的原因及其合理性進行分析。2022/12/5四、預期收益-企業價值評估預期收益2022/12/4四、預期收益-企業價值評估現金紅利模型通常適用于少數權益價值的評估。紅利折現模型的使用取決于以下兩個因素：一是公司控制權是否變動。對于公司收購來說，如果一家公司被收購或其管理層變動的可能性較大時，就不宜采用紅利折現模型。如果由于公司規模和各種對收購者法律方面和市場方面的限制，公司的控制權較難發生變動時，通過紅利折現模型所得到的結果則是判斷公司股價是否合理的更好標準。2022/12/5四、預期收益-企業價值評估現金紅利模型通常適用于少數權益價值四、預期收益-企業價值評估二是股利分配政策的合理性。紅利分配與否、分配多少取決于企業盈利水平和股利分配政策。實際上，股利分配政策的決定是由多種因素決定和制約的，紅利往往并不完全體現企業的收益水平。企業具有盈利，而且紅利分配與之同步的情況下，紅利折現模型是可行的。紅利折現模型無法應用于很少發放股利或不發放股利的企業價值評估。若公司不發放股利，則其股票現金股利折現值為零。有時，股利發放過多，表示公司缺少投資機會，反而會阻礙公司的成長，較多發放股利并不代表公司價值就一定高2022/12/5四、預期收益-企業價值評估二是股利分配政策的合理性。2022四、預期收益-企業價值評估企業價值評估中的預期收益（未來現金流量）企業自由現金流量=凈利潤+折舊與攤銷+利息費用(扣除稅務影響后)-資本性支出-凈營運資金變動企業自由現金流量＝息稅前利潤×（1－稅率）＋折舊與攤銷－資本性支出－營運資本追加額權益自由現金流量=凈利潤+折舊與攤銷-資本性支出-凈營運資金變動+付息債務的增加（減少）權益自由現金流量＝凈利潤＋折舊與攤銷－資本性支出－營運資本追加額－債務本金償還＋新發行債務EBIT:息稅前利潤(earningsbeforeinterestandtaxes)2022/12/5四、預期收益-企業價值評估2022/12/4四、預期收益-企業價值評估2022/12/5序號項目名稱歷史期預測期穩定期201011.1-611.7-122012201320142015一主營業務利潤二加：其他業務利潤減:營業費用管理費用/財務費用三營業利潤加:投資收益減:營業外收支凈額四利潤總額減:所得稅五凈利潤加：折舊攤銷稅后利息減:資本性支出

營運資金增加額六企業凈現金流量四、預期收益-企業價值評估2022/12/4序號項目名稱歷史四、預期收益-企業價值評估企業價值評估中的財務報表分析

注冊資產評估師應當根據評估對象、所選擇的價值類型和評估方法等相關條件，在與委托方和相關當事方協商并獲得有關信息的基礎上，采用適當的方法，對被評估企業和參考企業的財務報表中對評估過程和評估結論具有影響的相關事項進行必要的分析調整，以合理反映企業的財務狀況和盈利能力。根據評估項目的具體情況，注冊資產評估師可以在適當的情況下考慮以下分析調整事項：（一）調整被評估企業和參考企業財務報表的編制基礎；（二）調整不具有代表性的收入和支出，如非正常和偶然的收入和支出；（三）調整非經營性資產、負債和溢余資產及與其相關的收入和支出；（四）注冊資產評估師認為需要調整的其他事項。2022/12/5四、預期收益-企業價值評估企業價值評估中的財務報表分析20四、預期收益-企業價值評估產能的限制、市場容量、行業景氣周期與發展趨勢1．一般工業產品生產企業銷量、產能、價格生產量的變化和價格的變化（是否考慮通貨膨脹因素）生產裝置的最大產能工業企業的實際生產能力在預測時是否考慮由于環保、裝置中的瓶頸（小馬拉大車、大馬拉小車）等其他因素的影響致使生產能力的發揮受到限制的情況。2022/12/5四、預期收益-企業價值評估產能的限制、市場容量、行業景氣周期四、預期收益-企業價值評估2.礦產資源類企業:注意其可開采的礦產儲量3.高速公路:交通流量是否達到飽和,交通流量不可能無限制地擴大,某高速公路雖未達到飽和狀態，但受制于某一重要橋涵流量的影響（且短期內無法改變），整個道路的交通流量也不可能達到理想狀態；4.房地產開發企業:重點是開發項目、土地的儲備5.酒店6.電信、電纜、小靈通7.商業企業、新華書店商品銷售和房屋出租2022/12/5四、預期收益-企業價值評估2.礦產資源類企業:注意其可開采的四、預期收益-礦業權評估礦業權(探礦權和采礦權)評估收益途徑評估方法是指通過估算被評估礦業權所包括的礦產資源儲量在未來開發預期收益的現值來確定被評估礦業權價值的一類評估方法。主要包括：現金流量法、收益法、收益權益法、現金流量風險系數調整法、約當投資-現金流量法收益途徑評估礦業權涉及的參數主要包括：資源儲量、可采儲量、生產能力、礦山服務年限和評估計算年限、產品方案、采(選、冶)技術指標、后續地質勘查投資、固定資產投資、更新改造資金、流動資金、銷售收入、總成本費用、經營成本、銷售稅金及附加、企業所得稅、采礦權權益系數和折現率等。2022/12/5四、預期收益-礦業權評估礦業權(探礦權和采礦權)評估收益途徑四、預期收益-礦業權評估現金流量法是折現現金流量法的簡稱，即DCF（DiscountedCashFlow）法，其基本原理是，將礦業權所指向的礦產資源勘查、開發作為一個現金流量項目系統，從項目系統角度看，凡是項目系統對外流入、流出的貨幣稱為現金流量，同一時段(年期)現金流入量與現金流出量的差額稱為凈現金流量（NetCashFlow），項目系統的凈現金流量現值之和，即為礦業權評估價值?，F金流量法主要特點是：現金流量只計算系統對外發生的現金的收和支即現金流出量和現金流入量，折舊、攤銷等只在系統內部循環的非現金流量不參與計算；只考慮現金，不考慮借款利息。2022/12/5四、預期收益-礦業權評估現金流量法是折現現金流量法的簡稱，即四、預期收益-礦業權評估現金流量法的財務模型為：現金流入量（＋）銷售收入回收固定資產殘（余）值回收流動資金現金流出量（－）后續地質勘查投資（指評估基準日后需補充地質勘查工作的地質勘查投資）固定資產投資更新改造資金流動資金經營成本銷售稅金及附加企業所得稅凈現金流量（即現金流入量－現金流出量）折現系數凈現金流量現值（凈現金流量×折現系數）2022/12/5四、預期收益-礦業權評估現金流量法的財務模型為：2022/1四、預期收益-礦業權評估2007-8-28序號項目名稱合計勘查期建設期生產期一現金流入1銷售收入2回收固定資產殘余值3回收流動資金小計二現金流出1后續地質勘查投資2固定資產投資3更新改造資金4流動資金5經營成本6銷售稅金及附加7企業所得稅小計三凈現金流量四、預期收益-礦業權評估2007-8-28序號項目名稱合計勘四、預期收益-礦業權評估礦業權評估中，一般采用當地平均銷售價格，原則上以評估基準日前的三個年度內的價格平均值或回歸分析后確定評估計算中的價格參數。對產品市場價格波動大、服務年限較長的大中型礦山，可向前延長至5年；對小型礦山，可以采用評估基準日當年價格的平均值。2022/12/5四、預期收益-礦業權評估礦業權評估中，一般采用當地平均銷售價四、預期收益-資產減值測試企業管理層應當在合理和有依據的基礎上對資產剩余使用壽命內整個經濟狀況進行最佳估計，并將資產未來現金流量的預計，建立在經企業管理層批準的最近財務預算或者預測數據之上。預計資產未來現金流量應當包括的內容(1)資產持續使用過程中預計產生的現金流入。(2)為實現資產持續使用過程中產生的現金流入所必需的預計現金流出(包括為使資產達到預定可使用狀態所發生的現金流出)。該現金流出應當是可直接歸屬于或者可通過合理和一致的基礎分到資產中的現金流出，后者通常是指那些與資產直接相關的間接費用。2022/12/5四、預期收益-資產減值測試企業管理層應當在合理和有依據的基礎四、預期收益-資產減值測試對于在建工程；開發過程中的無形資產等，企業在預計其未來現金流量時，應當包括預期為使該類資產達到預定可使用(或者可銷售)狀態而發生的全部現金流出數。(3)資產使用壽命結束時，處置資產所收到或者支付的凈現金流量。該現金流量應當是在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行交易時，企業預期可從資產的處置中獲取或者支付的、減去預計處置費用后的金額。預計資產未來現金流量，通常根據資產未來每期最有可能產生的現金流量進行預測。這種方法通常叫做傳統法，它使用單一的未來每期預計現金流量和單一的折現率計算資產未來現金流量的現值。在實務中，有時影響資產未來現金流量的因素較多，情況較為復雜，帶有很大的不確定性，使用單一的現金流量可能并不會如實地反映資產創造現金流量的實際情況。這樣，企業應當采用期望現金流量法預計資產未來現金流量。2022/12/5四、預期收益-資產減值測試對于在建工程；開發過程中的無形資產四、預期收益-資產減值測試資產減值測試的特別要求(1)以資產的當前狀況為基礎預計資產未來現金流量。不應當包括與將來可能會發生的、尚未作出承諾的重組事項或者與資產改良有關的預計未來現金流量，(2)預計資產未來現金流量不應當包括籌資活動和所得稅收付產生的現金流量(3)對通貨膨脹因素的考慮應當和折現率相一致(4)內部轉移價格應當予以調整2022/12/5四、預期收益-資產減值測試資產減值測試的特別要求2022/1四、預期收益-資產減值測試序號項目名稱減值測試日使用期結束期一主營業務收入二減：主營業務成本銷售稅金及附加營業費用管理費用三息稅前利潤（EBIT）加：折舊攤銷四息稅折舊攤銷前利潤(EBITDA）減：資產維護支出營運資金增加額（含初始投入）加:固定資產和營運資金期末收回五凈現金流量四、預期收益-資產減值測試序號項目名稱減值測試日使用期結束期四、預期收益-應注意的事項利潤分配的處理其他應付款的處理營運資金的確定折舊與攤銷資本性支出付息債務的增加與償還溢余資產和負債的確定2022/12/5四、預期收益-應注意的事項利潤分配的處理2022/12/4綜合考慮利率水平、市場投資回報率、加權平均資金成本等資本市場相關信息和被評估企業、所在行業的特定風險等因素，合理確定資本化率或折現率。（1）累加法折現率=無風險報酬率+行業風險報酬率+經營風險報酬率+財務風險報酬率+其他風險報酬率（2）資本資產定價模型（CAPM）（3）加權資本成本（WACC）2022/12/5五、折現率綜合考慮利率水平、市場投資回報率、加權平均資金成本等資本市場資本化率應按下列方法分析確定：1市場提取法：應搜集市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。2安全利率加風險調整值法：以安全利率加上風險調整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調整值應根據估價對象所在地區的經濟現狀及未來預測，估價對象的用途及新舊程度等確定。五、折現率-房地產評估2022/12/5資本化率應按下列方法分析確定：五、折現率-房地產評估20223復合投資收益率法：將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為資本化率，按下式計算：R＝M·RM＋（1－M）RE

式中R─資本化率（％）；M─貸款價值比率（％），抵押貸款額占房地產價值的比率；RM

─抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；RE

─自有資本要求的正常收益率（％）。五、折現率-房地產評估2022/12/53復合投資收益率法：將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資為了資產減值測試的目的，計算資產未來現金流量現值時所使用的折現率應當是反映當前市場貨幣時間價值和資產特定風險的稅前利率。該折現率是企業在購置或者投資資產時所要求的必要報酬率。需要說明的是，如果在預計資產的未來現金流量時已經對資產特定風險的影響作了調整的，折現率的估計不需要考慮這些特定風險。如果用于估計折現率的基礎是稅后的，應當將其調整為稅前的折現率，以便于與資產未來現金流量的估計基礎相一致。五、折現率-資產減值測試2022/12/5為了資產減值測試的目的，計算資產未來現金流量現值時所使用的折企業在確定折現率時，應當首先以該資產的市場利率為依據。如果該資產的利率無法從市場獲得的，可以使用替代利率估計。替代利率在估計時，可以根據企業加權平均資金成本、增量借款利率或者其他相關市場借款利率作適當調整后確定。調整時，應當考慮與資產預計現金流量有關的特定風險以及其他有關政治風險、貨幣風險和價格風險等。企業在估計資產未來現金流量現值時，通常應當使用單一的折現率。但是，如果資產未來現金流量的現值對未來不同期間的風險差異或者利率的期間結構反應敏感的，企業應當在未來各不同期間采用不同的折現率。五、折現率-資產減值測試2022/12/5企業在確定折現率時，應當首先以該資產的市場利率為依據。如果該折現率的基本構成為：折現率＝無風險報酬率＋風險報酬率風險報酬率有兩種不同的確定方法，本指導意見建議使用的風險報酬率確定方法為“風險累加法”，即通過確定每一種風險的報酬，累加出風險報酬。無風險報酬率即安全報酬率，通常可以參考政府發行的中長期國債利率或同期銀行存款利率來確定。本指導意見中無風險報酬率，可以選取距離評估基準日前最近發行的長期國債票面利率、選取最近幾年發行的長期國債利率的加權平均值、選取距評估基準日前最近的中國人民銀行公布的五年期定期存款利率等作為無風險報酬率。五、折現率-礦業權評估2022/12/5折現率的基本構成為：五、折現率-礦業權評估2022/12/4注:上市交易的國債收益率，存在市場風險。礦業權評估應選取國家承諾的支付報酬（票面或其他方式）確定無風險報酬率。五、折現率-礦業權評估2022/12/5風險報酬率分類取值范圍

(%)備注勘查開發階段普查2.00~3.00已達普查詳查1.15~2.00已達詳查勘探及建設0.35~1.15已達勘探及擬建、在建項目生產0.15~0.65生產礦山及改擴建礦山行業風險1.00~2.00根據礦種取值財務經營風險1.00~1.50風險報酬率取值參考表注:上市交易的國債收益率，存在市場風險。礦業權評估應選取國家加權平均資本成本（WACC，WeightedAverageCostofCapital）權益資本成本：紅利折現模型、資產定價模型、CAPM、套利定價模型

(APM)、回歸模型債務資本成本：對債權人的回報資本結構2022/12/5五、折現率-企業價值評估2022/12/4五、折現率-企業價值評估權益資本成本：資本資產定價模型（CAPM，CapitalAssetPricingModel）re=rf+βL(rm-rf)re=rf+βL[(rm+ε)-rf]re=rf+βL(rm-rf)+rsre=rf+βL(rm-rf)×rs五、折現率-企業價值評估（權益資本成本）2022/12/5權益資本成本：資本資產定價模型（CAPM，CapitalA五、折現率-企業價值評估（權益資本成本）權益資本成本計算無風險利率計算市場風險溢價計算具有被評估企業目標財務杠桿系數的β系數確定企業特定風險調整系數企業規模企業所處經營階段歷史經營狀況企業的財務風險主要產品所處發展階段企業經營業務、產品和地區的分布企業內部管理及控制機制管理人員的經驗和資歷對主要客戶及供應商的依賴其他2022/12/5五、折現率-企業價值評估（權益資本成本）權益資本成本2022五、折現率-企業價值評估（權益資本成本）無風險利率rf：評估基準日中長期國債的到期收益率中聯:參照國家當前已發行的10年期以上的中長期國債利率的平均值3.3291%和標準差0.6944%，并考慮到未來升息的可能，按照10年期以上的中長期國債利率的平均值的1.65倍的標準差，即4.46%進行確定。

2011年選擇的中長期國債利率為3.8%礦業權評估：不宜采用政府發行的記帳式國債的市場收益率確定無風險報酬率。?是否包含通貨膨脹溢價2022/12/5五、折現率-企業價值評估（權益資本成本）無風險利率rf：評估五、折現率-企業價值評估（權益資本成本）市場風險溢價MRP：對于一個充分風險分散的市場組合,投資者所要求的高于無風險利率的回報率。MRP=(rm-rf)

在美國，MRP一般為4.5%—5.5%rm市場預期回報率:行業/全體?2022/12/5五、折現率-企業價值評估（權益資本成本）市場風險溢價MRP：五、折現率-企業價值評估（權益資本成本）本次評估采用公認的成熟市場(美國市場)的風險溢價進行調整，具體計算過程如下：市場風險溢價=成熟股票市場的基本補償額+國家補償額=成熟股票市場的基本補償額+國家違約補償額×（σ股票/σ國債）式中：成熟股票市場的基本補償額取美國1928-2006年股票與國債的算術平均收益差6.57%；國家違約補償額：根據國家債務評級機構Moody’InvestorsService對我國的債務評級為A2，轉換為國家違約補償額為0.8%；σ股票/σ國債：新興市場國家股票的波動平均是債券市場的1.5倍；則：市場風險溢價=6.57%+0.8%×1.5=7.77%2022/12/5五、折現率-企業價值評估（權益資本成本）本次評估采用公認的成上市公司β系數：股票個別收益率相對于市場收益率的回歸分析。β系數=協方差/方差，

分子：一定時期內樣本股票的收益率和股票市場組合收益率的協方差；分母：一定時期內股票市場組合收益率的方差。

回歸分析時間的長度：長一點，數據多一點，但時間越長，公司及市場的風險特性可能會發生改變。Valueline和標普用5年數據，彭博資迅（Bloomberg）用2年數據，中聯一般取150周收益率的時間間隔的設置（年、半年、月、周、天）五、折現率-企業價值評估（權益資本成本）2022/12/5上市公司β系數：股票個別收益率相對于市場收益率的回歸分析。β選擇與被評估企業具有可比性的參考企業尋找可比公司的β（杠桿β）,原始β根據可比公司資本結構，分別將杠桿β換算成無杠桿ββui=βli/[1+(1-ti)Di/Ei]確定可比公司平均的無杠桿βu根據評估目標公司的資本結構，計算其杠桿ββl=βu×[1+(1-t)D/E]β的平滑處理:βt=34%×K+66%×βxK=1,βx為原始值2022/12/5五、折現率-企業價值評估（權益資本成本）選擇與被評估企業具有可比性的參考企業2022/12/4五、折業務性β系數（根據投資的基本特征進行估計）公司β系數的決定因素：業務類型：公司業務越易受市場波動影響,β越高。周期性公司β高。經營杠桿（固定成本/總成本）：正比財務杠桿：正比,資產負債率越高,β越高。非上市公司β系數的確定：（1）管理層比較：請管理層確定被評估企業在行業中的位置（2）基本面因素比較：β與基本面因素的回歸分析：股息發放、營業利潤的方差、公司規模（總資產）、債務/權益比、每股收益增長率（3）公司比較：請管理層列出與被評估企業最相似的上市公司，然后比較（經營風險一般相似，財務風險各不相同）2022/12/5五、折現率-企業價值評估（權益資本成本）業務性β系數（根據投資的基本特征進行估計）2022/12/42022/12/5目標資本結構（D/E）按照市場價值計算的公司長期的目標權重確定公司的目標資本結構，而非現行資本結構，可綜合采用以下三種方法：估算以現行市值為基礎的公司資本結構，循環推導考察可比公司的資本結構考察管理層明確的和不明確的籌資方法及其對目標資本結構的影響五、折現率-企業價值評估（資本結構）2022/12/4目標資本結構（D/E）五、折現率-企業價值2022/12/5終值（永續價值）Gordon模型直接比較模型當某公司成為其所在行業中成熟的公司時，便進入均衡狀態。據此，一個公司的持續經營價值可以現有成熟的公司作為可比公司，通過直接比較進行估算。為投資銀行廣泛采用。如,采用EBITDA的倍數等清算模式六、終值2022/12/4終值（永續價值）六、終值2022/12/5資產使用壽命結束時，處置資產所收到或者支付的凈現金流量。該現金流量應當是在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行交易時，企業預期可從資產的處置中獲取或者支付的、減去預計處置費用后的金額。如果資產未來現金流量的預計還包括最近財務預算或者預測期之后的現金流量，企業應當以該預算或者預測期之后年份穩定的或者遞減的增長率為基礎進行估計。但是，企業管理層如能證明遞增的增長率是合理的，可以以遞增的增長率為基礎進行估計。所使用的增長率除了企業能夠證明更高的增長率是合理的之外，不應當超過企業經營的產品、市場、所處的行業或者所在國家或者地區的長期平均增長率，或者該資產所處市場的長期平均增長率。在恰當、合理的情況下，該增長率可以是零或者負數。六、終值(資產減值測試)2022/12/4資產使用壽命結束時，處置資產所收到或者支付2022/12/5一、有限收益期下的企業終值因生產經營期有限、投資者所有權期限有限或其他多種原因，一些企業在持續經營若干年后,將面臨整體轉讓或清算的局面。其估價值通常用以下模型表示:Ri：未來第i年的預期現金流；r：折現率；n：企業經營期限其中最后一期的現金流Rn即為有限經營企業的終值。當企業整體轉讓時，終值為企業經營期末的整體轉讓價格；而當企業在經營期末進行清算時,終值的合理計估算所需考慮因素較多。如采用企業自由現金流進行估值：終值=經營期末當期凈利潤+折舊+攤銷+扣稅后利息-追加資本+經營期末固定資產、無形資產的變現值+經營期末營運資金回收額。六、終值(企業價值評估)2022/12/4一、有限收益期下的企業終值六、終值(企業價2022/12/5而如采用權益現金流進行估值：終值=經營期末當期凈利潤+折舊+攤銷-追加資本+經營期末固定資產、無形資產的變現值+經營期末營運資金回收額-經營期末長期負債本息和。經營期末當期的凈利潤、折舊、攤銷可根據企業經營狀況預測。追加資本包括營運資金增加額、資產更新支出等，考慮到經營期末資本更新通常很小，經營期末的追加資本主要為當年的營運資金變動。對于到期清算時擁有大量固定資產，尤其是房屋、土地等不動產的企業，其固定資產的期末變現值金額較大，甚至會對企業整體價值評估產生重大影響。理論上，經營期末固定資產的變現值應以經營期末的市場價格為基礎計算。但未來的市場價格受很多因素影響，尤其當年限較長時，預測難度較大。因此,在實務中我們通常在假設不考慮通貨膨脹因素，基準日價格標準保持不變的前提下，以基準日的重置成本為基礎，根據清算時點尚可使用年限計算成新率，最終推算出經營期末的變現值。而對清算時點時經濟壽命已到期的資產，可根據其殘值估算變現價值。六、終值(企業價值評估)2022/12/4而如采用權益現金流進行估值：六、終值(企業2022/12/5無形資產的變現值是指清算時專利技術、商標等的轉讓價值。通常該價值應結合無形資產的收益期限估算，即只有當無形資產的收益期限超過企業經營期限時，且不隨企業清算而消亡時，無形資產在清算時才具有價值，為其在清算后剩余收益年限所產生收益在清算時點的現值。當企業到期清算時，原運營過程中占用的資金將得以釋放，通常稱之為營運資金的回收。營運資金簡單而言，即流動資產與流動負債的差額。營運資金將隨著企業經營規模的變化而變化。經營期末營運資金回收額從金額上等于清算前一年營運資金的數額。要判斷企業經營期末長期負債本息和，首先要確定企業基準日后的還債計劃或新增借款計劃，在此基礎上結合基準日已存在的長期負債，計算得到經營期末長期負債本息和。六、終值(企業價值評估)2022/12/4無形資產的變現值是指清算時專利技術、商標等2022/12/5二、無限收益期下的企業終值鑒于無法估計企業永久的現金流，在實際估值中通常對現金流估價進行分段預測，對于未來某一時點前的現金流明確預測，而后計算那一時點企業所具備的終端價值。估值模型如下：

Ri：未來第i年的預期現金流；r：折現率；n：預測期限如果假設公司的現金流在超出那一時點之后將以不變的比率而永久地增長，就可對終值作如下估計：終值Pn=Rn*(1+g)/(r-g）g：穩定增長率六、終值(企業價值評估)2022/12/4二、無限收益期下的企業終值六、終值(企業價2022/12/5穩定增長率:隨著公司的增長，它將越來越難以保持高增長，其最終的增長將等于或低于它所處經濟的增長率并保持相對穩定。這一增長率，稱為“穩定增長率”，能夠永久地持續下去，根據這一增長率，使我們能夠把達到那一點之后的所有現金流價值，作為持續存在企業的終值而予以估計。對于企業朝著穩定增長的轉換何時以及怎樣發生，我們應在分析公司規模、市場占有率、現有增長率以及競爭優勢等等基礎上作出判斷。對于市場容量相對固定，經營業務已進入穩定發展期的企業來說，其穩定增長率主要受通貨膨脹因素的影響。因此，如果未來預測基于“不考慮通貨膨脹因素，基準日價格標準保持不變”的假設，則我們可以假定企業進入穩定期以后各年的收益水平維持在一個相對穩定的水平上不變。即此時“穩定的增長率”為零。六、終值（企業價值評估）2022/12/4穩定增長率:隨著公司的增長，它將越來越難以2022/12/5穩定期現金流:估算企業進入穩定增長期起始年度的現金流，同樣首先要判斷企業何時進入穩定期，該穩定期不僅僅單純指收入、費用保持穩定，而要求整體現金流保持穩定。在此基礎上，結合影響企業收益實現在主要因素在未來預期的變化的情況，采用適當的方法進行穩定期現金流預測。六、終值（企業價值評估）2022/12/4穩定期現金流:估算企業進入穩定增長期起始年2022/12/5由于企業未來面臨各種不確定性因素，我們首先應該科學合理地設定預測的假設前提。目前比較常用的假設是保持假設，即假定不考慮通脹因素，企業未來穩定期的收益水平維持在一個相對穩定的水平上不變。當然也可以根據企業的具體情況，假定企業收益在未來若干年以后將在某個收益水平上，每年保持一個遞增比率等。無論采用何種假設，都必須建立在合乎邏輯，符合客觀實際的基礎上。在估算穩定期現金流時，現金流計算公式通常與基準日后前若干年明確預測期保持一致，但部分財務指標的估算與預測期限內相比仍有所差異，需引起我們注意，其中比較典型的如折舊與資本更新。在預測期限內，企業的折舊與資本更新可根據資產使用情況、企業的投資計劃等分別進行詳細估算；但在穩定期時，上述兩指標需要保證一定的邏輯關系：當假設未來穩定期收益不變時，為保持企業的永續經營，折舊與資本更新需保持一致；當假設未來保持穩定增長時，資本更新應大于折舊，超出折舊部分的支出將用于支撐企業的業績增長。六、終值（企業價值評估）2022/12/4由于企業未來面臨各種不確定性因素，我們首先2022/12/5評估對象對應相應的預期收益評估對象對應相應的投資風險投資風險對應相應的期望報酬率預期收益對應相應的折現率預期收益\折現率共同對應評估結果收入對應成本費用\追加投資流動資產\固定資產\無形資產都是企業必要的生產要素長期資產需要必要的營運資金與之相配套才能產生效益礦業權等無形資產更需要其他資產與之相配套才能發揮作用結束語2022/12/4評估對象對應相應的預期收益結束語聯系方式岳修奎中聯資產評估集團有限公司江蘇分公司總經理，工程碩士，高級會計師，注冊會計師，房地產估價師，價格鑒證師,全國首屆十佳青年資產評估師，江蘇省資產評估協會培訓師資，南京市國資委評審專家，東南大學資產評估專業碩士校外導師。專職從事資產評估業務二十年來，參加了眾多大型資產評估項目，如：中國石化、中國電信、中國中鐵、儀征化纖、揚子石化、寧滬高速、東華科技、亞威股份等企業改制上市評估項目；運盛（上海）股權收購、京滬高速股權轉讓、重慶東源、華海藥業、宏圖高科法人股轉讓項目，石煉化、萬通地產、欣網視訊、中金黃金、安信信托等上市公司重大資產重組資產評估工作，以及揚子石化、鎮海煉化、燕山石化、湖北化肥等企業資產組及商譽減值測試評估等資產評估項目，累計評估資產總額達3000億元。2006年至今一直作為省評估協會培訓師資，在資產評估師后續教育培訓班上先后講授了金融不良資產評估、企業價值評估、以財務報告為目的的評估、收益法在各類資產評估中的應用等專業課程。在資產評估方面具有豐富的理論和實踐經驗。聯系電話-mail:jsyhcpa@

2022/12/5聯系方式2022/12/42022/12/5謝謝！2022/12/4謝謝！收益法在各類資產評估中的應用中聯資產評估集團有限公司江蘇分公司2022/12/5收益法在各類資產評估中的應用中聯資產評估集團有限公司江蘇分公2007-8-28目錄第一部分收益法概述第二部分評估對象第三部分收益期與預測期第四部分預期收益第五部分折現率第六部分

其他2007-8-28目錄第一部分收益法概述2007-8-28一、收益法概述學習目的：通過收益法在不同資產評估中的具體運用，進一步加深對收益法的理解，區別其中的不同和聯系，達到融會貫通，活學活用，具體問題具體對待的目的。評估對象:企業價值、不動產、礦業權、資產組及資產組組合（含商譽）主要內容:評估對象的界定、收益額(收益口徑)、收益期與預測期、終值、折現率2007-8-28一、收益法概述學習目的：通過收益法在不同資一、收益法概述評估感悟：（1）審計講究的是分析性復核，評估注重的是邏輯推理，遵循一致性、匹配性原則（2）收益法好比房地產評估中的剩余法，把其他要素貢獻剔除，剩下的就是評估對象的貢獻所體現的價值。收益法其實就是在做減法—減一點、扣一點、折一點（3）有經驗的評估師往往可以先得出評估結果，剩下的便是“數字游戲”。既然是游戲，必然要遵循一定的規則（4）任何事情，要想取得成功都需要“用心”，評估更需要勤勉盡責2022/12/5一、收益法概述評估感悟：2022/12/4一、收益法概述提出問題：（1）營運資金：范圍、最低現金保有量、溢余貨幣資金（2）資本性支出：與折舊攤銷的關系（3）無風險報酬率:國債到期收益率、票面利率、是否含有通貨膨脹溢價（4）風險溢價:成熟資本市場調整、凈資產收益率、股票市場指數收益率（5）終值：是否考慮穩定增長率，戈登模型（6）資產組是否含有負債……2022/12/5一、收益法概述提出問題：2022/12/4一、收益法概述收益法的定義：收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值，來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。收益法是將利求本的評估思路和預期收益原則的體現。企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。房地產評估中的收益法，預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。評估值=未來收益期內各期的收益現值之和

2022/12/5一、收益法概述收益法的定義：收益法是指通過估測被評估資產未來一、收益法概述礦業權評估中的收益途徑評估方法,是基于礦業權所對應的礦產資源未來開發收益中，歸屬礦業權的收益決定礦業權價值這一前提的?，F金流量、剩余現金流量、剩余凈利潤

2022/12/5一、收益法概述礦業權評估中的收益途徑評估方法,是基于礦業權所一、收益法概述2022/12/5一、收益法概述2022/12/4一、收益法概述五大要素

收益期預測期預期收益（收益口徑、合理預測）終值折現率2022/12/5一、收益法概述五大要素2022/12/4二、評估的對象界定評估對象預期收益折現率企業整體價值企業自由現金流量WACC股東全部權益價值權益自由現金流量CAPM股東部分權益價值現金紅利借用CAPM土地使用權、房屋建筑物、房地產凈收益累加法市場提取法采礦權、探礦權現金流量、剩余現金流量、剩余凈利潤累加法資產組、資產組組合、商譽扣除營運資金后的現金流量借用WACC2022/12/5二、評估的對象界定評估對象預期收益折現率企業整體二、評估對象的界定2022/12/5了解評估對象的內涵，以及評估對象所涉及資產的范圍，以便合理預測資產未來預期收益和風險程度房地產、礦業權評估對象的界定相對簡單，更注重評估對象本身的經濟狀況企業價值評估、資產組和商譽減值測試評估對象的界定則更加復雜，除了了解其自身資產構成范圍，還需要了解其他配套資產和非經營性資產、溢余資產二、評估對象的界定2022/12/4二、評估對象的界定2022/12/5股東全部權益價值=企業資產價值-負債價值

=企業整體價值-付息債務價值企業整體價值=經營性資產價值+非經營性資產價值+溢余資產價值經營性資產價值=企業自由現金流量現值付息債務價值：未來需要償還的付息債務本金和利息的現值

非經營性資產負債：與企業生產經營活動無直接關系的資產和負債。非經營性資產可能與創造收益相關，但并不直接產生收益溢余資產和負債：與企業收益無直接關系的、超過企業經營所需的多余資產和負債其他應收款\其他應付款\長期投資\在建工程二、評估對象的界定2022/12/4二、評估對象的界定2022/12/5資產減值測試更需要注重評估對象和收益范圍的界定需要明確是否包含土地、房屋建筑物、無形資產和其他長期資產二、評估對象的界定2022/12/4資產減值測試更需要注重評三、收益期與預測期2022/12/5項目收益期預測期企業價值評估無限/有限5年或達到穩定狀態不動產評估有限當前礦業權評估有限三到五年資產減值測試評估有限/無限不超過5年三、收益期與預測期2022/12/4項目收益期預測期企業價值三、收益期與預測期注冊資產評估師應當根據被評估企業經營狀況和發展前景以及被評估企業所在行業現狀及發展前景,合理確定收益預測期間，并恰當考慮預測期后的收益情況及相關終值的計算。企業價值=預測期間的各年收益現值和+終值（永續價值）的現值收益期：有限期、永續2022/12/5三、收益期與預測期2022/12/42022/12/5三、收益期與預測期基準日（12月31日）基準日（8月31日）預測期明確的預測期后歷史年份收益期2022/12/4三、收益期與預測期基準日（12月31日）預2022/12/5預測期的確定會計期間最后期限不應在公司達到均衡狀態之前最后期限應足夠靠后，以便將由于使用簡化方法所引起的評估誤差盡可能減小終值占公司總價值的比重越大，對其預測越應認真和慎重。三、收益期與預測期2022/12/4三、收益期與預測期2022/12/5均衡狀態：實際的銷售增長應接近于一種均衡水平；公司的投資活動應趨于減少，公司只對現有生產能力進行簡單的更新，常規的改進以及升級,資本性支出較小；公司的成本結構應該基本定型；公司的財務杠桿接近行業平均水平；公司的風險水平達到市場平均水平；公司資本的實際收益率應接近于恒定不變。三、收益期與預測期2022/12/4三、收益期與預測期2022/12/5(1)資產減值測試評估的特殊要求出于數據可靠性和便于操作等方面的考慮，建立在該預算或者預測基礎上的預計現金流量最多涵蓋5年，企業管理層如能證明更長的期間是合理的，可以涵蓋更長的期間。三、收益期與預測期2022/12/4(1)資產減值測試評估的特殊要求三、收益期2022/12/5(2)稅收優惠(3)周期性波動的企業。對周期性行業，持續經營價值應能夠反映在長期中平均的經營條件，可將預測期延長，使它超過目前所處的商業周期。(4)多業務且不在同一時間達到均衡狀態的公司，有兩種選擇：延長預測期，直到公司的各項業務都常態增長；將各個業務分別獨立進行評估。(5)礦產資源采選企業的收益期限取決于其資源的可采儲量，即收益期限等于資源的剩余可開采年限或剩余服務年限。三、收益期與預測期2022/12/4(2)稅收優惠三、收益期與預測期2022/12/5（6）以耗竭性資源為主要原料的企業以耗竭性資源為主要原料的企業中比較典型的有金屬冶煉企業，石化企業，火電企業等等?？紤]到耗竭性資源其耗竭性的、不可再生的的特性，相關技術的突飛猛進以及國家產業政策的不確定性，這些企業未來真正永續經營的可能性較?。煌瑫r，這類企業核心設備的經濟壽命通常較長，因此用經濟壽命來確定收益期限較為合理。由于部分耗竭性資源具備一定的可回收性或儲量豐富、未來可使用年限很長，相關企業受資源的制約較小，其未來經營期相對較長，可近似認為其永續經營。

本類企業的收益年限還與其特定資源的依存度密切相關三、收益期與預測期2022/12/4（6）以耗竭性資源為主要原料的企業三、收益2022/12/5(7)企業正常經營所必須的主要生產資料的取得是否存在不確定性。此類企業中最有代表性的即為房地產企業。由于我國土地資源稀缺，土地供給十分有限，房地產企業獲得開發用地的不確定性較高，相應其未來的經營年限亦很難預測，因此對于房地產企業收益期限的確定，通常結合評估假設確定為有限期限，其收益期限至基準日所擁有的全部土地資源開發完畢為止。對于除房地產銷售外，另外預留了部分房產進行租賃等自營業務的房地產企業，由于租賃等業務可視為永續經營，因此企業收益期限可視為無限期，但其中的房地產銷售業務應在基準日所擁有的全部土地資源開發完畢時截止。三、收益期與預測期2022/12/4(7)企業正常經營所必須的主要生產資料的取2022/12/5(8)企業具有核心盈利能力的資產是否有明確的使用期限制，這種限定是否可以解除。通常有使用期限制的資產大多為無形資產，如公路橋梁收費權、專利技術許可使用權、商標使用權、特許經營權等。對于依賴于這些無形資產盈利的企業來說，一旦這些資產的使用期終止，也就意味著企業的收益期限終止，此時，企業的收益期限應等于上述資產的使用期。但是，我們也應該認識到，除公路橋梁收費權等期限相對固定外，專利技術許可使用權、商標使用權、特許經營權等往往能夠續期，如果預計未來續期的障礙較小，則可認為相應企業的收益期限為無限。三、收益期與預測期2022/12/4(8)企業具有核心盈利能力的資產是否有明確2022/12/5(9)企業的投資者是否有明確的清算、重組或其他處置計劃。企業的存續除與本身的運營管理有關，也與投資者的經營理念息息相關，因此，若投資者有明確的關停、重組、處置計劃，則相關企業的收益期限是有限的。如中外合資企業三、收益期與預測期2022/12/4(9)企業的投資者是否有明確的清算、重組或四、預期收益收益法中的預期收益可以現金流量、各種形式的利潤或現金紅利等口徑表示。注冊資產評估師應當根據評估項目的具體情況選擇恰當的收益口徑?，F金流量利潤現金紅利2022/12/5四、預期收益2022/12/4四、預期收益-房地產評估房地產的預期收益：潛在毛收入；有效毛收入；運營費用；凈收益；注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。2022/12/5四、預期收益-房地產評估房地產的預期收益：2022/12/4四、預期收益-房地產估價2022/12/5序號

項目計算標準2011.1.1~2013.12.31

(租金不變期）2014~2021.3.6

(每兩年增3.5%)2021.3.6-2060.8.311年租金收入(元)

3,109,920.003,218,767.205,768,400.002租金年平均增長率(%)

0.003.5%5.5%3月租金(元/m2)

62.00

64.17

115.004年總費用合計(元)(1)＋…+(7)

874,622.24895,901.861,875,055.084-1房租損失準備(元)按1個月租金計

480,700.004-2房產稅(元)按年租金的12%計

373,190.40386,252.06692,208.004-3土地使用稅(元)按12元/m2計算

82,712.88

82,712.88

82,712.884-4管理費(元)按年租金的2%計

62,198.4064,375.34115,368.004-5修繕費(元)按重置成本的2%計

167,200.00167,200.00167,200.004-6保險費(元)按重置成本的2‰計

16,720.0016,720.0016,720.004-7營業稅及附加(元)按租金收入的5.55%計

172,600.56178,641.58320,146.205年總純收入(元)年租金收入－年總費用

2,235,297.762,322,865.343,893,344.926折現率(%)

8%8%8%7剩余使用年限(年)

3.00

2.00

39.458房地產評估價值(元)V=a/r×[1-1/(1+r)n]5,760,600.003,288,278.49

42,671,545.61四、預期收益-房地產估價2022/12/4序號項目四、預期收益-房地產評估凈收益應根據估價對象的具體情況，按下列規定求?。?出租型房地產，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。

租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。

維修費、管理費、保險費和稅金應根據租賃契約規定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。2商業經營型房地產，應根據經營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。2022/12/5四、預期收益-房地產評估凈收益應根據估價對象的具體情況，按下四、預期收益-房地產評估估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正?？陀^的數據。

有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正?？陀^的情況不符，應進行適當的調整修正，使其成為正?？陀^的。202