《房地產工程質量與施工現場管理》

課程總結分享2012年8月10日開場白活產品質量一、房地產質量管理的核心理念——產品質量

（一）施工質量管理和房地產質量管理的區別

施工單位管理的是工藝質量

房地產企業管理的是產品質量

產品質量（二）產品質量——涉及提高生活品質的質量

產品質量（三）衡量產品質量的標準——客戶滿意度產品質量（四）從產品質量角度談看圖發現問題產品質量（五）課上講的產品質量的幾個案例廚房臺面增加采光，增加無影燈；客戶進小區刷卡不淋雨；2004年版萬科《總圖裝置》；附件1萬都時代—總圖裝置產品質量敏感點分析（如：酒店、公寓）；注重城市客戶熱點訴求（送菜地、送墓地、讀名校、送養老配套等）質量管理核心分項指標二、工程質量管理與評估核心分項指標

當我們提到質量管理的時候，難免流于表面或片面。一種是因為我們在處理問題和解決問題的時候往往只看到了問題本身，而沒有去尋找問題的根源，相當于只是治標而沒有治本。這樣就會導致同類型的問題不斷出現，或者同樣性質的問題沒法從根本上避免，給我們的項目管理造成很大的困難，形成項目管理人員都是救火隊員的局面。另一種是因為很多房地產管理人員都是從最初的施工單位或者其他建設單位轉過來的，從慣性思維的角度混淆了房地產質量管理和施工質量管理的概念。本次課程幫助我們梳理了這些影響工程質量的核心分項指標。一旦我們從這些角度提前解決，可能未來的工程質量管理會是一件輕松的事情。（一）產品（客戶）質量意識需要全員明確概念，提高認識。在此基礎上尚需有一定的產品質量管理經驗。質量管理核心分項指標（二）工程合同數量與現場人員配置結構一般情況下20萬方的項目合同數量如果超過40個的話，其實真正的行使總包職能的就是甲方了，而很多公司的合同都會超過60個。工程現場一線的甲方管理人員一般為7個左右，當合同數量大于60個而工程現場一線管理人員少于7個的時候，工程質量是必然做不好的。建議：一般20萬方的項目，一線工程管理人員按照7人標配（具體可參考中海項目7人標準配置方案），合同數量最好控制在45個以下。質量管理核心分項指標（二）工程合同同數量與與現場人人員配置置結構中海項目目7人標準配配置方案案質量管理理核心分分項指標標（三）鐵桿供方方能和一家家房地產產開發企企業長期期（5年以上））合作的的合格供供方即可可稱之為為鐵桿供供方。當當一個項項目的鐵鐵桿供方方單位占占到合同同總量的的75%的時候，，這個項項目的質質量管理理會比較較不錯。。50%是這個指指標的風風險臨界界點，如如果鐵桿桿供方達達不到50%，那一定定是甲方方在管理理上存在在問題的的。質量管理理核心分分項指標標（四）監理費標標準在我國現現階段為為保證監監理的工工作質量量，一般般情況下下一線城城市的監監理費應應該在20元每平米米，二線線城市為為12-15元每平米米。監理理費低于于這個水水平的，，監理質質量是無無法保證證的，換換句話說說就是監監理費相相當于白白花了。。建議：依據監理理人員的的數量和和職位，，按單人人單月工工資進行行監理費費的計算算。萬科科經過項項目實踐踐，最終終監理費費核算下下來也基基本是18-20元每平米米的標準準，但是是監理效效果則完完全不同同。質量管理理核心分分項指標標（四）關關于監理理的展開開如何考察察監理單單位考察監理理公司老老板的風風格與我我司企業業文化是是否一致致；考察綜合合行政管管理能力力，包括括前臺文文員水平平、衛生生間清潔潔水平；；考察現有有項目，，找水平平最高的的監理工工程師，，查看他他的監理理日志；；找突破點點：找一一個日志志中打砼砼的記錄錄，讓其其提供對對應的打打砼的質質量保證證資料。。監理規劃劃和監理理細則甲方對以以上兩個個監理工工作開展展的綱領領性文件件必須嚴嚴格要求求，一定定要有針針對性。。不看圖紙紙就寫不不出監理理規劃。。質量管理理核心分分項指標標（四）關關于監理理的展開開監理合同同甲方的質質量管理理工作中中一定要要包括對對監理質質量的管管理。需需要在監監理合同同中對監監理單位位的質量量提出明明確要求求。具體可以以參考《萬科2009-2010年度監理理工程集集中采購購協議》萬科2009-2010年度監理理工程集集中采購購協議監理資料料管理流流程質量管理理核心分分項指標標（五）工工法管理理建立系統統的工法法管理體體系，通通過清晰晰的圖紙紙和準確確的節點點，詳細細對建筑構構造進行行表示。。工法樣板板房的重重要性，，展出什什么，選選擇哪些些工法進進行展示示。工法樣板板房質量管理理核心分分項指標標（六）工工序管理理建立嚴格格的內業業管理體體系（其其實就是是嚴格執執行國家家的檢驗驗批管理理規定）），并保保證資料料的準確確和真實實。重點工序序旁站，，擬出需需旁站清清單。——可參考萬萬科清單單（七）物物料管理理此項也需需要執行行嚴格的的內業管管理體系系，按照照國家有有關原材材料檢驗驗的相關關規定，，基本能能夠很好好的實現現物料的的管理。。重點材料料背靠背背復檢，，擬出重重點材料料清單。。——可參考中中海清單單質量管理理核心分分項指標標工程內業業規范的的意義：：統一做法法，繼承承公司傳傳統，規規范動作作，改造造新員工工；大大降低低對員工工個人素素質的要要求；訓練體系系，迅速速提升員員工業務務水平；；內業系統統保留完完整是項項目管理理走向優優秀的基基礎；多項目管管理和集集團化管管理的必必備工具具。質量管理理核心分分項指標標（八）樣板引路路嚴格執行行樣板引引路管理理辦法，，在制作作樣板的的過程中中準確落落實設計計意圖和和調整工工法。樣品管理理和樣板板確認（（案例：：上海愛愛建，建建立樣品品間和未未封樣間間）質量管理理核心分分項指標標（九）工程款支支付工程款支支付的及及時性是是工程質質量管理理的零容容忍指標標，有好好的工程程款支付付情況才才會有好好的工程程質量。。（十）施工工期期合理性性施工工期期的確定定必須合合理，公公司需擬定符合合自身情情況的《《合理標標準工期期》，在在排計劃劃時需按按照此標標準工期期執行。。萬科北京京標準工工期恒大標準準工期南方企業業標準工工期質量管理理核心分分項指標標（十一））合同簽簽訂水平平要有詳細細的合約約規劃。。合約策劃劃報告各個合同同界面的的劃分很很重要，，需要在在施工之之前的工程策劃劃中想清楚楚。本著公平平、公正正、有理理有節的的供方管管理原則則進行招招投標和和合同的的簽訂。。通過清單單加圖紙紙包死的的合同模模式會比比較方便便項目的的管理。。當涉及價價格波動動比較大大的材料料或人工工時，需需提前對對調整進進行約定定，包括括哪些調調，什么么情況下下調。合同可視視化：將將質量、、安全、、文明施施工等各各種要求求給出圖圖片的形形式，將將圖片放放入招標標文件，，放入合合同。（（案例：：深圳華華潤萬象象城）質量管理理核心分分項指標標（十二））專業技術術負責人人是否有專專業技術術負責人人也是一一個決定定項目工工程質量量管理好好壞的關關鍵因素素，需建建立項目目質量管管理的技技術線條條，從總總工，付付總工到到主任工工程師的的技術管管理路徑徑，實現現圖紙管理理雪中送送炭，工工法管理理錦上添添花。質量管理理核心分分項指標標（十三））工程（產產品）質質量監控控時間點點工程質量量控制中中最重要要時間點點的把握握方法是是開展“三層會會驗”。所謂三三層會驗驗也就是是當高層層項目做做至5層時在3層把所有有做法在各種戶型型全部實實現一遍遍，通過過這次實實現，整整理各種種設計變變更和工工法調整整，統一一出一次次設計變變更。（（其實相相當于一一次實體體看圖））三層會驗驗關注要要點恒大三層層會驗記記錄質量管理理核心分分項指標標（十四））安全文明明施工垃圾堆里里造不出出好質量量。（十五））后勤保障障安排好食食宿，解解決員工工的后顧顧之憂，，才能讓讓員工安安心的工工作。食堂也是是一個軟軟性的溝溝通平臺臺。務必將監監理的辦辦公和吃吃飯的地地方放在在甲方的的辦公場場所和食食堂。質量管理理核心分分項指標標質量管理理的評估估指標三、是否否做好質質量管理理的評估估指標入伙當天天每戶投投訴量：：10-15條每戶是是平均水水平，萬萬科曾經經做到3條每100戶萬科產品品質量實實測操作作指引入伙當天天交房率率：95%以上（每每天入伙伙7、8個，延長長入伙時時間，不不讓客戶戶聚起來來）毛坯房改改造費用用：50元每平米米（現在在行業平平均水平平是150-200元每平米米）入伙3-5年平均每每戶投訴訴量：每每戶15條以內質量投訴訴現場服服務及時時性：入入伙后6個月內，，接到投投訴2小時到位位質量維修修一次成成功率：：95%以上綠色建筑筑標準的的面積率率：綠色建筑筑評價標標準總體來說：：工程質量量對客戶滿滿意度的貢貢獻占比為為85%。項目總控四、開發商商的項目總總控（一）房地地產工程管管理行業現現狀分析項目總控建筑施工總總承包在房房地產項目目上無法勝勝任“總承承包”的原原因項目總控（二）房地地產工程管管理行業現現狀的對策策1、房地產企企業想做好好工程管理理，必須做做好的四個個核心工作作：計劃總控；；技術總控；；現場平面總總控；信息總控。。2、核心工具具和方法：：《工程管理策策劃書》旭輝——工程管理策策劃書1（樣板引路路、三層會會驗），旭輝——工程管理策策劃書2，龍湖——項目啟動會會，萬科——項目管理策策劃書，金地——工程管理策策劃書，百銳工程管管理全程策策劃書樣板板項目總控（二）房地地產工程管管理行業現現狀的對策策3、必須由甲甲方組織或或下達的指指令：工作面移交交（核心是是1米線的移交交）；拆模令；外架拆除令令。4、平面布置置的基本要要點：體現項目基基本經營意意圖；體現銷售案案場、