-12-13目錄第一部分調(diào)研結(jié)論……………………21.1會(huì)所的設(shè)置及注重要素……………21.2樓盤配套與銷售的關(guān)系……………31.3配套類型與目標(biāo)市場(chǎng)的關(guān)系………41.4配套設(shè)施與主題或賣點(diǎn)的關(guān)系………6第二部分商業(yè)配套建議方案……………82.1會(huì)所……………82.2住宅商業(yè)配套設(shè)施…………………9第三部分項(xiàng)目概述………103.1調(diào)查對(duì)象…………103.2調(diào)查方式和時(shí)刻……………………103.3調(diào)查內(nèi)容…………10第四部分重點(diǎn)樓盤住宅商業(yè)及會(huì)所功能的分布狀況介紹………124.1.天河區(qū)…………124.1.1美林海岸花園4.1.24.1.3新城海濱花園4.1.4金碧華府4.2海珠區(qū)……………194.2.1中海名都4.2.2珠江帝景4.2.3光大花園4.2.4金碧花園4.3番禺區(qū)………274.3.14.3.24.3.3南國奧林匹克花園第一部分調(diào)研結(jié)論依照本次調(diào)查的結(jié)果，我們能夠明確軟件配套是建立樓盤差異化優(yōu)勢(shì)的重要途徑之一，我們嘗試結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展，對(duì)調(diào)研樣本樓盤配套的結(jié)論做出一定的歸納：會(huì)所設(shè)置及注重要素；配套設(shè)施與目標(biāo)市場(chǎng)的關(guān)系；配套設(shè)施與主題或賣點(diǎn)的關(guān)系；配套設(shè)施與銷售的關(guān)系。會(huì)所的設(shè)置及注重要素此次共調(diào)查了10個(gè)樓盤的配套情況，會(huì)所的建筑面積參差不齊，小型的只有幾百平米，而大型的則有幾萬平米。會(huì)所面積的差異要緊由進(jìn)展商前期規(guī)劃、會(huì)所在樓盤中發(fā)揮的功能以及整個(gè)樓盤的建筑面積等因素所決定的。通常來講，關(guān)于大型的樓盤，進(jìn)展商依照配套的考慮會(huì)將會(huì)所設(shè)為幾個(gè)，或建一個(gè)比較大的會(huì)所。從購房者的角度來看，與會(huì)所面積的大小那個(gè)因素比較，購房者最為關(guān)注的是會(huì)所的建筑裝修風(fēng)格和差不多配置。因?yàn)椋航ㄖL(fēng)格、裝修特色是否與樓盤定位相匹配，會(huì)所對(duì)樓盤的陪襯是否相得益彰，品位檔次是否能吸引或感動(dòng)消費(fèi)者會(huì)對(duì)購房者的購買決定產(chǎn)生一定的阻礙。更重要的是，購買者還會(huì)觀看會(huì)所的建筑風(fēng)格特色是否與自我感受的身份地位相稱。假如會(huì)所建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格上與樓盤、目標(biāo)市場(chǎng)的自我定位能夠取得一致，那么樓盤的品牌價(jià)值將會(huì)得到提升，因此進(jìn)展商往往通過建立配套的差異性來爭(zhēng)取目標(biāo)顧客。以光大花園為例，其銷售主體是那些首次置業(yè)、月供價(jià)鈔票適中的工薪人士，與此相應(yīng)，其會(huì)所裝修風(fēng)格以歐式現(xiàn)代有用主義為格調(diào)，強(qiáng)調(diào)有用、簡(jiǎn)樸和清新的風(fēng)格。而以豪宅為自我標(biāo)榜的珠江帝景的會(huì)所風(fēng)格為“歐洲古典建筑風(fēng)格”，宏偉高大的歐洲古羅馬柱梁襯托出其氣概，皇家城堡式尖頂、獨(dú)特的外立面均顯示建筑的標(biāo)志性和點(diǎn)睛之筆，設(shè)施豪華，充分體現(xiàn)業(yè)主的身份和地位。如此的設(shè)計(jì)、裝修能與樓盤品牌產(chǎn)生共鳴，彰顯住戶尊貴且深黯生活品味的個(gè)人身份。本此調(diào)查顯示，會(huì)所差不多提供以運(yùn)動(dòng)為主、娛樂休閑為輔的設(shè)施，一般會(huì)有：乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室、健身房、兒童娛樂場(chǎng)、桑拿、商務(wù)中心、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)恒溫游泳池、中西餐廳等設(shè)施。而不同的會(huì)所則可能依照顧客群的需要或特征，相應(yīng)提供一些專門的設(shè)施。樓盤配套與銷售的關(guān)系近兩年，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)上不同層次的新盤如雨后春筍般涌現(xiàn)，尤其表現(xiàn)在某些典型地段，顯示出廣州地產(chǎn)市場(chǎng)一派紅火。但實(shí)際上，由于樓盤被大量的推向市場(chǎng)，房產(chǎn)供給增加的速度比消費(fèi)需求增加速度要快得多，因此房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中趨降，有的地段樓盤“暗降”嚴(yán)峻，甚至打起價(jià)格戰(zhàn)。例如，濱江東地段一帶的樓盤因其地段、賣點(diǎn)的相似性，(差不多賣的差不多上臨江豪宅的概念)，價(jià)格戰(zhàn)屢屢發(fā)生。珠江新城樓盤的售賣也存在專門大的相似性，賣點(diǎn)多集中為“中央商務(wù)區(qū)、以后進(jìn)展的核心地段”等等。為幸免直接的價(jià)格戰(zhàn)，提供完善且有特色的小區(qū)配套以爭(zhēng)取目標(biāo)客源是開發(fā)商的慣常策略。樓盤的配套已逐漸被開發(fā)商們確認(rèn)為是樓盤的一種增值服務(wù)。開發(fā)商重視樓盤的配套，認(rèn)為配套是整個(gè)產(chǎn)品包裝中的重要一環(huán)，與產(chǎn)品的銷售直接掛鉤。配套設(shè)施的工程進(jìn)度與熱點(diǎn)效應(yīng)和拉動(dòng)銷售節(jié)奏的關(guān)系樓盤的工程進(jìn)度與產(chǎn)品宣傳及銷售節(jié)奏是緊密相聯(lián)、息息相關(guān)的，開發(fā)商利用工程的進(jìn)展來營(yíng)造一種熱烈的氣氛,制造一種熱點(diǎn)效應(yīng),吸引消費(fèi)者前來購買,并利用人為造成的氛圍、銷售的節(jié)奏來促使消費(fèi)者盡快購買,給外界一種樓盤日趨完善,價(jià)格有上漲的趨勢(shì)的形象，從而引發(fā)市場(chǎng)的關(guān)注。隨著競(jìng)爭(zhēng)的激烈,進(jìn)展商越來越重視環(huán)境、景觀、園林及商業(yè)、教育等配套設(shè)施，往往在樓盤建成完工之前，把以上配套先建好，讓消費(fèi)者看到感受到以后生活的真實(shí)，從而促進(jìn)銷售。配套設(shè)施與公關(guān)活動(dòng)場(chǎng)所、銷售場(chǎng)所的關(guān)系配套設(shè)施中公關(guān)活動(dòng)場(chǎng)所及銷售場(chǎng)所是必不可少的,如廣場(chǎng)、園林、泳池、售樓部之類的活動(dòng)場(chǎng)所、銷售場(chǎng)所通常是在樓盤建好之前先做好,同時(shí)裝修好。公關(guān)活動(dòng)場(chǎng)所為看樓者提供一個(gè)悠閑輕松的環(huán)境增加樓盤的吸引力，同時(shí)為宣傳活動(dòng)提供場(chǎng)所；銷售場(chǎng)所則是存在于樓盤銷售的全過程，為銷售服務(wù)提供場(chǎng)地,使消費(fèi)者在輕松的環(huán)境中做出購買決定。隨著產(chǎn)品的個(gè)性化進(jìn)展，樓盤的公關(guān)活動(dòng)場(chǎng)所的美化和銷售場(chǎng)所的裝修和裝飾將為大多數(shù)的進(jìn)展商所重視，因而現(xiàn)場(chǎng)的包裝越來越具有藝術(shù)化和人性化，并成為衡量進(jìn)展商服務(wù)意識(shí)強(qiáng)弱的指標(biāo)之一，也是消費(fèi)者對(duì)進(jìn)展商所承諾的以后配套設(shè)施的可信度的衡量指標(biāo)。配套設(shè)施與環(huán)境及建筑的相互推動(dòng)對(duì)銷售的作用樓盤的賣點(diǎn)往往不只一個(gè)，假如單是一個(gè)環(huán)境、配套或建筑賣點(diǎn)對(duì)消費(fèi)者的吸引力不夠，三方相互配合則會(huì)為樓盤形成更多賣點(diǎn)支持，使樓盤宣傳推廣更有力。樓盤賣點(diǎn)越多，對(duì)銷售的推動(dòng)越大，同時(shí)配套、環(huán)境、建筑能夠滿足消費(fèi)者不同層面的需求，讓其購買行為更堅(jiān)決、迅速。因此各有特色的三方面的緊密結(jié)合，將對(duì)銷售產(chǎn)生極大的推動(dòng)力。配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品差異性的支撐及對(duì)銷售的推動(dòng)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入個(gè)性化、差異化時(shí)代，每個(gè)樓盤都力圖做得獨(dú)特新穎、與眾不同，從樓盤本身產(chǎn)品質(zhì)素來講，除建筑風(fēng)格、園林規(guī)劃外，小區(qū)的配套設(shè)施的全面化、規(guī)模化、智能化、差異化的深度將對(duì)銷售造成極大的阻礙，小區(qū)的配套設(shè)施在滿足業(yè)主的差不多需求后，其獨(dú)特的創(chuàng)新點(diǎn)，與眾不同的功能會(huì)滿足業(yè)主更高層次的需求。這不僅是挖掘出一個(gè)新的市場(chǎng)，同時(shí)還會(huì)讓消費(fèi)者更樂意購買該項(xiàng)目樓盤，樓盤配套的差異化可讓消費(fèi)者發(fā)覺自己的潛在需求，更促進(jìn)了銷售。1.3配套類型與目標(biāo)市場(chǎng)的關(guān)系為了促進(jìn)銷售，進(jìn)展商挖空心思提供全面和合種各樣新穎的配套給業(yè)主。星河灣提供直到凌晨?jī)牲c(diǎn)交通車接送住客往返市區(qū)和星河灣。為了增加樓盤的附加值，進(jìn)展商都依照目標(biāo)市場(chǎng)的需求，盡可能提供全面和完善的配套給顧客。由于顧客對(duì)住宅的功能需求更為具體，樓盤配套能夠概括為四種類型：生活便利型配套生活便利型配套是滿足業(yè)主的必須的配套設(shè)施，業(yè)主作為樓盤的購買者又是此配套的使用者，它直接阻礙業(yè)主的日常差不多生活。它只是解決業(yè)主日常的生活購物等方面的差不多消費(fèi)，不受業(yè)主工作地點(diǎn)、生活方式等方面阻礙，但與其家庭成員構(gòu)成及年齡有關(guān)，如家庭成員中老人或兒童較多，則對(duì)以上配套的依靠性更大，更需要此類配套的齊全完善。此類配套包括超市、銀行、快餐店等提供生活便利的配套設(shè)施。這種類型的配套作為樓盤差不多設(shè)施是所有樓盤都附帶的。在調(diào)查中，有樓盤在生活配套方面務(wù)求做得全面、細(xì)致的例子。如光大花園，生活配套就有面包屋、精品店、洗衣店、農(nóng)貿(mào)超市、茶廳、網(wǎng)吧、花店、超市、美容屋、影視廳、零售文具店、五金店、家電專賣、房屋租賃、嬰兒托管等，以雙職工為要緊市場(chǎng)的特點(diǎn)要求他們必須將配套做得比不人更出色。休閑享受型配套休閑享受型配套是為目標(biāo)客戶定做的，要緊是滿足個(gè)性化方面的需求，業(yè)主是購買者和使用者，因而此類配套設(shè)施與目標(biāo)客戶的年齡、工作方式及地點(diǎn)、家庭成員構(gòu)成有一定的關(guān)系，目標(biāo)客戶的喜好直接決定了配套設(shè)施的內(nèi)容。娛樂享受型設(shè)施要緊是為目標(biāo)顧客度身定做的一些設(shè)施，能滿足住戶追求高境地享受的個(gè)性化需求。例如，為迎合目標(biāo)顧客的需要，越來越多的樓盤(特不是豪宅)設(shè)置了高爾夫練習(xí)場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等設(shè)施。又如，番禺祈福新村針對(duì)部分購房者要緊以是一家三口度假之用，特設(shè)了“親子農(nóng)莊”，能夠讓飽受喧囂的都市人盡情享受野外勞作的樂趣。因此，配套要作得有特色必須以目標(biāo)市場(chǎng)需要為依歸。教育配套教育配套是教育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)嫁接的結(jié)合點(diǎn)，業(yè)主作為購買者并不是使用者，是為了其子女成長(zhǎng)提供一個(gè)良好的環(huán)境，因此教育配套質(zhì)量的高低直接決定目標(biāo)客戶特不是子女年齡較小的客戶興趣的大小。現(xiàn)在的父母都想為子女的成長(zhǎng)制造一個(gè)良好環(huán)境，對(duì)以后看得較重，此類配套設(shè)施已日顯重要，但并非不可或缺，消費(fèi)者對(duì)樓盤辦學(xué)的信心依舊不足，“教育是政府的事”的觀念在人們心中印象深刻，因此人們?cè)谶x擇購房時(shí)候雖不把該類配套放在第一位置，但也是較重要的因素之一。教育配套是現(xiàn)今房產(chǎn)銷售的一個(gè)新賣點(diǎn)。結(jié)婚用房是一塊越來越大的蛋糕，而且在廣州那個(gè)以私人購房為主的房產(chǎn)市場(chǎng)中所占的份額越來越明顯。故此，開方商在教育配套方面的設(shè)置不遺余力，各種各樣的教育配套層出不窮。開始幼兒園、與名校合辦中小學(xué)、建立光纖遠(yuǎn)程教學(xué)等等。因此，我們?cè)谠O(shè)計(jì)凱旋新世界的配套時(shí)有必要重視教育設(shè)施對(duì)銷售所產(chǎn)生的作用。健康休閑型配套健康休閑型配套既是體現(xiàn)目標(biāo)客戶個(gè)性化方面又是目標(biāo)客戶健康生活的必備配套，它與目標(biāo)客戶的年齡喜好，有直接關(guān)系，目標(biāo)客戶在購買樓房時(shí)會(huì)因個(gè)人喜好而決定是否購買，其家庭成員的年齡、構(gòu)成將間接阻礙其決定，如家庭成員中有與其相同愛好或該配套中有滿足其需求的部份，目標(biāo)客戶將堅(jiān)決購買。住宅的健康休閑配套是在滿足了首要的居家功能之后能滿足住戶健康休閑享受的個(gè)性化需求，在個(gè)性化設(shè)施配套中規(guī)模大的住宅則占有專門大的優(yōu)勢(shì)，其配套比較齊全，規(guī)模小的樓盤因所受的限制較多，在這一方面往往是欠缺的。要真正配置好物業(yè)的休閑功能需依照定位層次的需要作好小區(qū)或片區(qū)的整體規(guī)劃。1.4配套設(shè)施與主題或賣點(diǎn)的關(guān)系第二部分商業(yè)配套建議方案依照凱旋新世界的自身特點(diǎn)，及針對(duì)凱旋新世界的建設(shè)用地布局及所處地域——珠江新城的目前現(xiàn)狀，提出針對(duì)該項(xiàng)目的方案，建議會(huì)所及住宅商業(yè)內(nèi)容如下：2.1會(huì)所會(huì)所分布設(shè)置：依照四個(gè)不同分空間及首層架空空間劃分為動(dòng)靜分離、居商分離、集中與泛會(huì)所分離的不同空間，分設(shè)商務(wù)主題會(huì)所、健身運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所、文化娛樂主題會(huì)所、女士、兒童、老人主題會(huì)所、便利消費(fèi)泛會(huì)所（首層架空與環(huán)境相融合，體現(xiàn)隨意、方便、優(yōu)雅）。1、設(shè)置原則：概念新穎，且與樓盤地段及定位相稱，以國際化為主題；功能齊全且有切合目標(biāo)市場(chǎng)需要的會(huì)所，項(xiàng)目設(shè)置有效的擊中目標(biāo)購買者既要休閑娛樂又能促進(jìn)自身進(jìn)展的心理需求；各主題會(huì)所相互輝映，主題會(huì)所突出主題定位，泛會(huì)因此生活概念為主。2、主題會(huì)所經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：（1）主題會(huì)所：位置在都市廣場(chǎng)，突出國際化、開放、全面主題。（2）會(huì)所名稱及內(nèi)容◆會(huì)所名稱：國際商務(wù)聯(lián)誼會(huì)所（暫定）

經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：國際商務(wù)會(huì)務(wù)中心、國際網(wǎng)絡(luò)商務(wù)中心（提供電子商務(wù)、最新科技資訊等網(wǎng)絡(luò)服務(wù)）、大型露天酒吧等。◆會(huì)所名稱：國際健身運(yùn)動(dòng)會(huì)所

經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：引進(jìn)國際健身新概念，提出針對(duì)人體健身的科學(xué)方法，并定期舉辦培訓(xùn)班，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有保齡球、桑拿蒸浴、露天泳池、室內(nèi)恒溫泳池、舞蹈室、鋼琴室、健身房等內(nèi)容的青青年活動(dòng)中心、兒童活動(dòng)中心、女士活動(dòng)中心、老人活動(dòng)中心、醫(yī)療保健中心等。◆會(huì)所名稱：國際文化娛樂會(huì)所

經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：引進(jìn)世界各地的特色文化，讓消費(fèi)者享受到世界各地的風(fēng)情文化，并提供各種娛樂設(shè)施，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有圖書中心、娛樂游戲中心、世界風(fēng)情食府、國際風(fēng)情娛樂中心、中西餐廳、KTV包房、酒吧等。3、經(jīng)營(yíng)模式：對(duì)外經(jīng)營(yíng)，對(duì)內(nèi)憑業(yè)主卡優(yōu)惠。4、建立凱旋新世界會(huì)員制度，并制定會(huì)員卡——廣州卡。（二）泛會(huì)所設(shè)置原則：作為主題會(huì)所的補(bǔ)充；以便利消費(fèi)、陶冶性情、促進(jìn)進(jìn)展、娛樂休閑性質(zhì)的賣點(diǎn)為主；2、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：鋼琴吧、陶藝吧、畫室、手工藝室等。3、經(jīng)營(yíng)方式：免費(fèi)或低收費(fèi)。2.2住宅商業(yè)配套設(shè)施（一）設(shè)置原則：配套齊全，種類多，所有的日常生活購物能在小區(qū)內(nèi)解決。種類多，位置集中在都市廣場(chǎng)及各區(qū)會(huì)所附近（二）經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及種類：1、生活配套：超市、菜市場(chǎng)、洗衣店、布藝店、家電、服裝店、飾品店、書店等。2、市政配套：郵局、銀行、住戶巴士站等。娛樂餐飲：網(wǎng)吧、餐廳、咖啡館、兒童娛樂園等。（三）運(yùn)營(yíng)方式：出租經(jīng)營(yíng)或聯(lián)營(yíng)（四）建立廣州凱旋新世界商業(yè)聯(lián)盟、持卡者可獲刷卡消費(fèi)及優(yōu)惠。第三部分項(xiàng)目概述3.1調(diào)查對(duì)象本次調(diào)查研究要緊圍繞廣州的住宅小區(qū)的會(huì)所及商業(yè)配套進(jìn)行，調(diào)查重點(diǎn)是廣州具有代表性的住宅小區(qū)，包括以下方面：會(huì)所的經(jīng)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容會(huì)所的面積商業(yè)配套的性質(zhì)、數(shù)量及規(guī)模小區(qū)內(nèi)的園林、教育、醫(yī)療、交通等其他生活配套這次調(diào)查要緊以小區(qū)會(huì)所及商業(yè)配套為主，要緊有美林海岸花園、珠江帝景、中海名都、金碧花園、光大花園、星河灣、南國奧林匹克花園、華南新城、新城海濱花園、南國花園等具有代表性的樓盤。3.2調(diào)查方式和時(shí)刻1、調(diào)查方式：采納對(duì)每一個(gè)住宅區(qū)會(huì)所服務(wù)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)方式、商業(yè)配套的種類、數(shù)量及規(guī)模進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并對(duì)之進(jìn)行分析比較，為凱旋新世界廣場(chǎng)提供市場(chǎng)參考。2、調(diào)查時(shí)刻：調(diào)查進(jìn)程開始結(jié)束實(shí)地?cái)?shù)據(jù)采集11月9日11月20日數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)處理11月21日11月26日分析報(bào)告11月27日11月30日3.3調(diào)查內(nèi)容通過本次對(duì)住宅商業(yè)的調(diào)查，詳細(xì)了解掌握廣州市住宅小區(qū)，特不是比較成功的樓盤住宅商業(yè)狀況與會(huì)所功能及經(jīng)營(yíng)方式，從而確定住宅商業(yè)配套及會(huì)所功能在房地產(chǎn)銷售中的作用，為立即進(jìn)行的凱旋新世界住宅商業(yè)配套的定位和設(shè)計(jì)有理性的基礎(chǔ)及數(shù)據(jù)支持。調(diào)查內(nèi)容有以下二方面：I住宅小區(qū)的商業(yè)配套的分布及會(huì)所功能的特點(diǎn)1、住宅區(qū)的商業(yè)類型及性質(zhì)特點(diǎn)2、住宅區(qū)的商鋪面積、規(guī)模及位置特點(diǎn)II住宅區(qū)商業(yè)布局及會(huì)所功能在銷售中的作用1、住宅商業(yè)規(guī)模、種類、會(huì)所功能與人群消費(fèi)的關(guān)系。2、商業(yè)規(guī)模、種類、會(huì)所功能在房地產(chǎn)銷售中的作用。第四部分重點(diǎn)樓盤住宅商業(yè)及會(huì)所功能的分布狀況本部分，我們對(duì)本次樓盤商業(yè)配套及會(huì)所調(diào)查的分布情形作詳細(xì)介紹。（另在本章節(jié)后附有對(duì)以下各樓盤概況的統(tǒng)計(jì)表，以便參閱）4.1天河區(qū)4.1樓盤概況規(guī)模由50棟多層及小高層住宅組成建筑/綠化面積300000m2,綠化率33園林大型水景園林社區(qū)；4萬㎡的園林設(shè)計(jì)了40多個(gè)景點(diǎn)；戶型面積1房1廳，2房1廳，2房2廳，3房，4房以上；要緊賣點(diǎn)要緊客戶群天河白領(lǐng)階層銷售狀況首期推出單位銷售率達(dá)到70%均價(jià)m2物業(yè)治理公司進(jìn)展商自管（廣州美林基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）治理費(fèi)1.2元/m2㎡會(huì)所會(huì)所面積及位置：會(huì)所位于美林海岸花園小區(qū)西北入口、美林廣場(chǎng)后，人工河道側(cè)的醒目位置，占地約700㎡，高三層。建筑特色：歐洲現(xiàn)代建筑風(fēng)格，紅黃色坡頂，大幅高廳落地玻璃，具有現(xiàn)代氣息。經(jīng)營(yíng)功能：經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能包括西餐廳、桌球、乒乓球、閱覽室、健身房、桑拿等。經(jīng)營(yíng)特色：不對(duì)外營(yíng)業(yè)，業(yè)主憑住戶卡享受優(yōu)惠。商業(yè)配套美林海岸花園商業(yè)配套內(nèi)容包括零售店、干洗店、超市等其他商鋪，小區(qū)樓盤首層為商鋪，高層地下層為車庫。商鋪位置在住宅樓的底層，面積比較小，大部分面積在150～250㎡，其他少數(shù)商場(chǎng)面積較大。商業(yè)配套種類較少，以滿足生活為目的的便利店為主，目前該項(xiàng)目規(guī)劃中沒有大型購物中心，僅以滿足業(yè)主的差不多生活為前提。其他配套教育配套包括小學(xué)、幼兒園，位于小區(qū)東南區(qū)較獨(dú)立的一區(qū)。園林景觀有三個(gè)庭園、六處水景，園林以水景為主。其他配套有網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、泳池、住戶巴士車站等。配套設(shè)施工程狀況：首期樓盤年底交樓，小學(xué)要延遲幾年，其他配套正建設(shè)中。 配套設(shè)施與項(xiàng)目主題及賣點(diǎn)的關(guān)系評(píng)價(jià)4.一、樓盤概況規(guī)模2棟低層，12棟高層組成；園林3萬m戶型面積3房，4房，5房以上；要緊賣點(diǎn)要緊客戶群私營(yíng)企業(yè)老總，天河北高級(jí)經(jīng)理層銷售狀況7層以下銷售率為40%，17層以上銷售率為20%均價(jià)7500元/m2㎡物業(yè)治理公司進(jìn)展商自管（廣州瑞華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）治理費(fèi)1.5元/m2㎡二、會(huì)所會(huì)所規(guī)模：建筑面積15000平方米，獨(dú)立六層，以運(yùn)動(dòng)、動(dòng)感、美食、健康、商務(wù)、以后等六大內(nèi)容為主題，全方位滿足業(yè)主的生活需求，露天會(huì)所與室內(nèi)會(huì)所相連，可稱得上"廣州第一會(huì)所"。建筑特色：藍(lán)色屋頂，入口歐式立柱，豪華氣派，歐式雕花立柱，體現(xiàn)建筑的獨(dú)特氣質(zhì)和風(fēng)格。3、經(jīng)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容：2001年12月落成。運(yùn)動(dòng)：室外自然景觀泳池、中庭緩跑徑、戶外健身區(qū)、網(wǎng)球場(chǎng)、老人健康天地。動(dòng)感：一層、二層——?jiǎng)痈袛?shù)碼影院、壁球室、室內(nèi)恒溫泳池、健身美容中心、體育品店、乒乓球室、桌球室、羽毛球室、機(jī)動(dòng)游藝中心、網(wǎng)絡(luò)酒吧、射箭室、擊劍室。美食：三層——世紀(jì)風(fēng)味村、大型中餐廳、西式酒廊。健康和以后：四層——保健中心（軀體檢測(cè)中心、老年康體中心）、棋藝室、陶藝室、展覽室、家政學(xué)習(xí)室、大型圖書館、閱覽室、興趣活動(dòng)中心。商務(wù)：五、六層——可視會(huì)議廳、電子辦公室、名豪天下商務(wù)特區(qū)。經(jīng)營(yíng)方式：對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)，憑業(yè)主卡消費(fèi)。三、商業(yè)配套南國花園商業(yè)配套內(nèi)容包括：大型超市（2001年12月落成）布藝、購物中心、醫(yī)院、家私、五金、裝飾材料、家電等商鋪。位于臨街樓房1—2層，面積：200—500平方米不等。商業(yè)種類以布藝、家私、五金、裝飾材料、家電等居多，該項(xiàng)目的商業(yè)設(shè)施設(shè)在鄰街住宅1-2層，且商鋪面積較大，約200-500平方米四、其他配套教育配套：小區(qū)內(nèi)學(xué)校包括：南國中英文實(shí)驗(yàn)幼兒園、南國藝術(shù)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中英文實(shí)驗(yàn)中學(xué)，構(gòu)建"南國精英教育系統(tǒng)"，為住戶子女營(yíng)造良好的教育、成長(zhǎng)環(huán)境。智能化設(shè)施：智能家居系統(tǒng)：樓宇自控治理系統(tǒng)、自動(dòng)抄表收費(fèi)、自動(dòng)化監(jiān)控、煤氣泄露自動(dòng)報(bào)警、緊急呼叫、紅外線自動(dòng)防盜系統(tǒng)。網(wǎng)絡(luò)生活系統(tǒng)：EWORK——SOHO功能，ESTOCK——股票證券即時(shí)交易系統(tǒng)，EPLAY——網(wǎng)上游戲，ETALK——視像通話或IP電話，HOMENET——家居內(nèi)聯(lián)，網(wǎng)上咨詢購物3、景觀園林：3000平方米榕蔭廣場(chǎng)、大型泳池、雕塑等。4、交通配套：小區(qū)住戶巴士及公交大巴車，每棟住宅樓下有地下車庫。五、配套設(shè)施與本項(xiàng)目主題及主賣點(diǎn)的關(guān)系評(píng)價(jià)南國花園作為廣州CBD的一個(gè)大盤，以其規(guī)模大、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美而暢銷廣州樓市，其賣點(diǎn)要緊是宣傳其齊全的生活配套、完善的教育設(shè)施、先進(jìn)的智能系統(tǒng)及江景、園林等環(huán)境優(yōu)勢(shì)，小區(qū)內(nèi)的會(huì)所及商業(yè)設(shè)施的布局和功能則真實(shí)體現(xiàn)小區(qū)配套功能設(shè)施的齊全，這在珠江新城整體市政配套設(shè)施不全的情況下極具誘惑力，因而受到市場(chǎng)的追捧。南國花園的配套設(shè)施真正滿足了業(yè)主的生活需求，超大型會(huì)所不以豪華為主，而以功能齊全著稱，其商業(yè)配套更是從生活方面入手，讓業(yè)主的生活更真實(shí)，因此作為小區(qū)的配套有力地輔助了小區(qū)的主題賣點(diǎn)，成為其市場(chǎng)宣傳的有力支撐。齊全的配套，優(yōu)美的環(huán)境，讓業(yè)主看到真實(shí)的以后生活，有利于形成強(qiáng)勁的人氣，促進(jìn)項(xiàng)目的后期銷售。先進(jìn)的智能化配套真正體現(xiàn)CBD的國際潮流，使樓盤有了保值的基礎(chǔ)，在短期內(nèi)可不能落伍，因而符合其所謂“廣州第一花園”的以后前景和廣州CBD樓盤的定位和層次。只是由于其商業(yè)設(shè)施多為裝飾材料、五金家電等品類，對(duì)業(yè)主的生活將會(huì)有一定的阻礙。4.一、樓盤概況規(guī)模占地7萬平方米建筑/綠化建筑密度22%/綠化面積近100%園林3萬㎡的中心花園；戶型面積2房2廳，3房3廳，4房3廳；要緊賣點(diǎn)要緊客戶群私營(yíng)企業(yè)老總，天河北高級(jí)經(jīng)理層；銷售狀況銷售率達(dá)到98%；均價(jià)7500元/m2㎡物業(yè)治理公司進(jìn)展商自管（廣州南岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）治理費(fèi)2元/m2㎡二、會(huì)所會(huì)所規(guī)模：會(huì)所面積約6000㎡左右，2002年年底投入使用，合計(jì)兩層。經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：泳池、健身房、娛樂室、乒乓球室、臺(tái)球室、閱覽室等。經(jīng)營(yíng)方式：內(nèi)部經(jīng)營(yíng)三、商業(yè)配套新城海濱花園暫無商業(yè)配套設(shè)施。四、其他配套教育配套：幼兒園。交通配套：配有住戶巴士，車庫，小區(qū)擁有2萬平方米大型地下車庫，可容納車位2000多個(gè)。景觀：江線風(fēng)景，6米高架空?qǐng)@林。五、配套設(shè)施與項(xiàng)目主題及賣點(diǎn)的關(guān)系評(píng)價(jià)該樓盤的會(huì)所功能簡(jiǎn)單，且無商業(yè)配套設(shè)施，從樓盤本身來講，生活配套設(shè)施嚴(yán)峻不足。樓盤的主賣點(diǎn)為一線江景，從其樓盤的設(shè)計(jì)來看，6m然而隨著置業(yè)者觀念的改變，已由僅僅滿足于居住功能轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)住宅物業(yè)全方位的要求，單單一個(gè)江景概念是不能滿足業(yè)主的需求，現(xiàn)在的生活要求是現(xiàn)實(shí)的，加之樓盤的外部環(huán)境——珠江新都市政生活配套不足，而項(xiàng)目本身的也是配套設(shè)施不足，這將逼迫業(yè)主外出消費(fèi)，這將會(huì)給業(yè)主生活帶來不便，且樓盤離江較遠(yuǎn)，所謂的江景只是一種概念而已，因而會(huì)所及商業(yè)配套設(shè)施的不足對(duì)樓盤的主賣點(diǎn)沒有形成支持。4.一、樓盤概況規(guī)模m211棟高層；建筑/綠化空中花園園林10萬m2的中央園林；戶型面積146m2--170m要緊賣點(diǎn)要緊客戶群成功人士；銷售狀況銷售率不到40%；均價(jià)8500元/m2㎡物業(yè)治理公司進(jìn)展商自管（恒大集團(tuán)）治理費(fèi)2元/m2㎡二、會(huì)所會(huì)所：中心會(huì)所加私家會(huì)所，天然采光。經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：恒溫泳池，保齡球館、網(wǎng)球場(chǎng)等設(shè)施。經(jīng)營(yíng)方式：內(nèi)部經(jīng)營(yíng)三、商業(yè)配套金碧華府商業(yè)配套：位置在住宅樓底層，性質(zhì)未定，面積未定。商業(yè)配套設(shè)在住宅樓首層，目前性質(zhì)未定。四、其他配套教育配套：幼兒園。交通配套：公交車站，大型地下車庫。智能化治理：自動(dòng)抄表、寬帶網(wǎng)、一卡通、遠(yuǎn)程視控系統(tǒng)、家具電子報(bào)警及緊急報(bào)警系統(tǒng)、全立面紅外線監(jiān)控系統(tǒng)等。景觀：中心園林及每戶空中花園。其他配套：獨(dú)立戶式中央空調(diào)、熱水供應(yīng)、分質(zhì)供水系統(tǒng)、隔音防爆鋼化玻璃等。五、配套設(shè)施與本項(xiàng)目主題及主賣點(diǎn)的關(guān)系評(píng)價(jià)4.2海珠區(qū)4.一、樓盤概況規(guī)模9.2萬m2建筑/綠化面積401649.4m2,綠化面積園林新加坡生態(tài)環(huán)境；戶型面積3房2廳（103--120m要緊賣點(diǎn)要緊客戶群私企老總，二次置業(yè)人士，金領(lǐng)人士等；銷售狀況低層銷售率達(dá)70%，18層以上銷售率85%；均價(jià)5800元/m2㎡物業(yè)治理公司中海物業(yè)治理費(fèi)1.8元/m2㎡二、會(huì)所1、會(huì)所面積及位置：中海名都會(huì)所建筑面積約3000㎡，獨(dú)立三層，位于小區(qū)西入口北側(cè)，小區(qū)西北端。2、建筑特色：現(xiàn)代建筑風(fēng)格，外立面為凸式歐洲立柱雕花，巨幅落地窗體，高廳大堂。3、經(jīng)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容：規(guī)劃會(huì)所內(nèi)容包括乒乓球、棋牌、閱覽、桌球、網(wǎng)球、中西餐廳、桑拿、娛樂等。4、經(jīng)營(yíng)方式：中海名都會(huì)所不對(duì)外營(yíng)業(yè)、業(yè)主消費(fèi)憑住戶卡優(yōu)惠。三、商業(yè)配套中海名都商業(yè)配套為商場(chǎng)、銀行、超市、各類商鋪等，商業(yè)配套設(shè)在住宅樓底層，以出租形式經(jīng)營(yíng)，高層住宅地下設(shè)有車庫。四、其他配套教育配套：規(guī)劃中的幼兒園位于小區(qū)西入口，會(huì)所南側(cè)，配套的中學(xué)、小學(xué)位于小區(qū)南端獨(dú)立一角、較偏僻的地段，占地8000㎡。園林水景配套包括四個(gè)特色水景區(qū)（住宅區(qū)內(nèi)）、六個(gè)特色園林、300m其他配套設(shè)施有一個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)（會(huì)所屋頂）、三個(gè)籃球場(chǎng)（小學(xué)及中學(xué)附近）、1000㎡的室外泳池（會(huì)所后）等。五、項(xiàng)目及配套設(shè)施工程狀況該項(xiàng)目約2000年6月份交樓，幼兒園約2002年10月左右使用，會(huì)所等配套約2002年12月左右交付使用，中、小學(xué)則在2、3年之后建筑。六、配套設(shè)施與項(xiàng)目主題及賣點(diǎn)的關(guān)系評(píng)價(jià)該樓盤會(huì)所功能僅為一些差不多的休閑娛樂功能，商業(yè)及其他配套，因周邊配套設(shè)施較全而僅僅突出其部分職能如教育、銀行、超市等，作為水景園林，中海名都要緊體現(xiàn)其休閑的職能特點(diǎn)，而會(huì)所的功能及建筑特色也要緊體現(xiàn)其樓盤的主題，作為二線江景樓盤，中海名都臨江風(fēng)景優(yōu)勢(shì)不大，因而其主賣點(diǎn)為園林的規(guī)劃、配套的齊全，其配套設(shè)施中的商業(yè)、教育等配套設(shè)施，在樓盤宣傳中起到重要的支撐，為樓盤銷售所不可或缺的，其會(huì)所的功能較一般，如加之一個(gè)概念，如“濱江文化的功能會(huì)所”將更加完美。4.一、樓盤概況規(guī)模總175萬m2,首期65萬，建筑/綠化面積80萬m2/綠化率38%園林立體綠化覆蓋率100%，2.5萬㎡江畔公園；戶型面積3房2廳，4房2廳；要緊賣點(diǎn)要緊客戶群私營(yíng)老總，文藝界人士；銷售狀況首期推出單位銷售率達(dá)到85%均價(jià)6000元/m2㎡防物業(yè)治理公司康景物業(yè)治理費(fèi)1.8元/m2㎡二、會(huì)所會(huì)所面積及位置：珠江帝景會(huì)所建筑面積20000㎡，共4層，位置在小區(qū)正門入口，小區(qū)的中心點(diǎn)，一期與二期的中心交匯處，目前工程狀況為正在打地基，約2002年9月份交付使用。建筑特色：會(huì)所建筑風(fēng)格為歐洲古典建筑，宏偉高大的歐洲古羅馬柱梁襯托出其氣概，皇家城堡式尖頂、獨(dú)特的外立面均顯示建筑的標(biāo)志性和點(diǎn)睛之筆，設(shè)施豪華，充分體現(xiàn)業(yè)主的身份和地位。會(huì)所前后的廣場(chǎng)、泳池將突出體現(xiàn)其地位的獨(dú)一無二，展現(xiàn)出小區(qū)中心座標(biāo)之風(fēng)彩。經(jīng)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容：會(huì)所服務(wù)內(nèi)容包括乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室、健身房、兒童娛樂場(chǎng)、桑拿、商務(wù)中心、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)恒溫游泳池、中西餐廳等。經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式：珠江帝景會(huì)所不對(duì)外營(yíng)業(yè)，只對(duì)業(yè)主服務(wù)，業(yè)主憑住戶卡可享受優(yōu)惠的折扣。三、商業(yè)配套規(guī)劃中區(qū)內(nèi)生活商業(yè)配套設(shè)施包括大型商場(chǎng)、超市、商店、商鋪、診所等設(shè)施，面積約38000㎡，位置設(shè)在臨街住宅樓的底層，分不對(duì)外、對(duì)內(nèi)營(yíng)業(yè)，其他區(qū)內(nèi)住宅樓則沒有商鋪。珠江帝景商業(yè)配套設(shè)施較齊全，與會(huì)所相補(bǔ)充，滿足客戶的不同需求，位置在臨街住宅樓底層的商鋪同時(shí)對(duì)外、對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)。四、其他配套教育配套：規(guī)劃有兩座幼兒園，一座小學(xué)，位于小區(qū)東南角，較偏僻一角。園林景觀配套有2個(gè)藝術(shù)廣場(chǎng)，9個(gè)特色庭院，3個(gè)特色水景，2個(gè)游樂場(chǎng)，1個(gè)11萬㎡廣場(chǎng)及1.其他設(shè)施有車庫（車庫設(shè)置為地下車庫，位于高層住宅樓的地下和小高層住宅的底層，收費(fèi)及售價(jià)未定）、游泳池、室內(nèi)恒溫泳池、室外園林泳池（會(huì)所后）、2個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、巴士總站等。五、項(xiàng)目配套設(shè)施工程狀況項(xiàng)目會(huì)所及商業(yè)配套約2002年9月支付使用，學(xué)校及其他樓盤配套約2002年6月份使用。六、配套設(shè)施與項(xiàng)目主題及賣點(diǎn)的關(guān)系評(píng)價(jià)項(xiàng)目會(huì)所建筑風(fēng)格獨(dú)特，為歐洲古典建筑，其建筑特色體現(xiàn)了其藝術(shù)之都的主題，且會(huì)所的位置也處于小區(qū)中軸線上，齊全、完善的配套功能也體現(xiàn)出其小區(qū)中心的地位，豪華氣派、體現(xiàn)品味。樓盤商業(yè)配套設(shè)施齊全、規(guī)模大，與會(huì)所結(jié)合在一起構(gòu)成了一個(gè)商業(yè)整體，作為其宣傳推廣的賣點(diǎn)之一，在宣傳上有利于吸引消費(fèi)者。小區(qū)的其他配套，如景觀等設(shè)施充分體現(xiàn)了樓盤濱江風(fēng)情特色，優(yōu)美的景觀及建筑文化特色展現(xiàn)江畔藝術(shù)之都的形象。珠江帝景生活配套、教育配套設(shè)施的完備與樓盤的主題定位——新都市中軸線相吻合，成為銷售上的一個(gè)有利支撐。4.樓盤概況規(guī)模43萬m2，共50棟，建筑/綠化面積100萬m2/綠化率33.4%園林1萬m戶型面積2房1廳，2房2廳，3房，4房以上；要緊賣點(diǎn)市區(qū)超大型綠色健康家園，交通便捷，配套齊全，全程教育陪伴下一代健康成長(zhǎng)。要緊客戶群白領(lǐng)、公務(wù)員階層銷售狀況銷售率達(dá)到80%以上均價(jià)4900元/m2以上物業(yè)治理公司進(jìn)展商自管（廣州美林基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）治理費(fèi)1.2元/m2會(huì)所1、會(huì)所面積及位置：首期C區(qū)華榕苑休閑會(huì)所位于小區(qū)東部，占地約800平方米，三層。2、建筑特色：歐式現(xiàn)代建筑風(fēng)格，白色外墻，襯以長(zhǎng)條式網(wǎng)格圍欄體現(xiàn)一種清新風(fēng)格。3、經(jīng)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容：一層：治理辦公室二層：兒童天地、閱覽室、網(wǎng)吧、乒乓球室三層：桌球、棋牌、舞蹈、健身、蒸汽4、經(jīng)營(yíng)方式：不對(duì)外經(jīng)營(yíng)，對(duì)內(nèi)業(yè)主憑住戶卡免費(fèi)消費(fèi)。商業(yè)配套光大花園商業(yè)設(shè)施位于住宅樓底層，面積20-300平方米不等，內(nèi)容包括：面包屋、精品店、洗衣店、農(nóng)貿(mào)超市、茶廳、網(wǎng)吧、花店、超市、美容屋、影視廳、零售文具店、五金店、家電專賣、房屋租賃等。配套以生活設(shè)施為主，面積20-300㎡，分布在住宅樓底層，便于業(yè)主日常消費(fèi)，為業(yè)主生活提供便利。四、其他配套生活配套設(shè)施：包括書報(bào)亭、郵電局、泳池、住戶巴士等。高層樓房的底層為住客會(huì)所，地下為停車場(chǎng)。二期將建筑醫(yī)療保健中心、青青年活動(dòng)中心、兒童活動(dòng)中心、老人活動(dòng)中心、住客會(huì)所、體育中心等現(xiàn)代化康體設(shè)施。體育中心面積10000平方米，內(nèi)容有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)、乒乓球室、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、保齡球館、園林泳池等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，以上設(shè)施將對(duì)業(yè)主收費(fèi)，憑業(yè)主住戶卡優(yōu)惠。園林設(shè)施有超過1萬平方米的中心花園、森林澗、彩虹廣場(chǎng)、樓宇間的組團(tuán)式園林、兒童游樂設(shè)施及休憩設(shè)施。教育配套設(shè)施規(guī)劃中有幼兒園、中小學(xué)，華榕苑幼兒園位于華榕苑小區(qū)中心廣場(chǎng)旁，占地約500平方米，二層。五、配套設(shè)施與本項(xiàng)目主題及主賣點(diǎn)的關(guān)系評(píng)價(jià)光大花園首期華榕苑會(huì)所面積較小，但功能豐富，且對(duì)業(yè)主免費(fèi)開放，讓業(yè)主切身感受到小區(qū)的治理、服務(wù)，并擁有自豪感。光大花園完善的生活設(shè)施，給業(yè)主生活帶來極大的便利，解決了業(yè)主的日常生活苦惱，因而市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。光大花園二期的會(huì)所及商業(yè)配套設(shè)施將更加健全，而且還建設(shè)適合青青年、兒童、老人的活動(dòng)中心、醫(yī)療中心和體育中心，其完善的規(guī)劃、齊全的配套設(shè)施真正的滿足了業(yè)主的需求，彌補(bǔ)交通不便的狀況，與樓盤的主題定位相符合。作為專門現(xiàn)實(shí)而且專門有誘惑力的賣點(diǎn)，完善的配套設(shè)施將極大的堅(jiān)決買家信心，更好的促進(jìn)樓盤銷售，光大花園的熱銷與其配套齊全、進(jìn)展商的規(guī)劃務(wù)實(shí)作風(fēng)是分不開的。4.一、樓盤概況：規(guī)模占地約52萬㎡園林人工湖、三處水景、千卉花園戶型面積1房1廳，2房1廳，2房2廳，3房，4房以上；要緊賣點(diǎn)金碧花園超大型成熟社區(qū)，交通便利，生活配套一應(yīng)俱全，物業(yè)治理完善，完美生活的體現(xiàn)要緊客戶群工薪白領(lǐng)階層均價(jià)3500元/m2㎡物業(yè)治理公司進(jìn)展商自管（房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）治理費(fèi)1元/m2㎡二、會(huì)所會(huì)所面積及位置：金碧花會(huì)所名稱為金碧大世界，位于金碧第一小學(xué)前，七層建筑，占地面積約600平方米。建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑風(fēng)格，銀灰色外墻顯得穩(wěn)重，樓頂為露天棚架，正面為高大立柱，體現(xiàn)出宏偉氣概。經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能：地下層：舞廳、保齡球館一層：西餐廳，美容中心、沐足、桑拿、乒乓球室、桌球、健身中心二層：套房、KTV包房三層：套房、KTV包房四層：商務(wù)套房五層：總統(tǒng)套房六層：會(huì)務(wù)中心七層：露天泳池、酒吧、花園4、經(jīng)營(yíng)特色：金碧大世界屬娛樂消費(fèi)場(chǎng)所，對(duì)外經(jīng)營(yíng)，與小區(qū)內(nèi)其他會(huì)所相比收費(fèi)較高，小區(qū)內(nèi)業(yè)主憑住戶卡消費(fèi)可享受6折優(yōu)惠。5、區(qū)內(nèi)千卉俱樂部會(huì)所：內(nèi)容有棋牌、桌球、乒乓球、羽毛球等，業(yè)主消費(fèi)享受二折優(yōu)惠。三、商業(yè)配套金碧花園商業(yè)配套設(shè)施有千卉街市、千卉超市、中國銀行、零售商店、干洗店、文具店、郵局、醫(yī)院等生活、市政配套設(shè)施齊全，同時(shí)具有規(guī)模，種類較多，對(duì)樓盤的銷售有專門大的促進(jìn)作用。四、其他配套生活?yuàn)蕵放涮自O(shè)施有石溪中醫(yī)院金碧分院、郵局、青年宮、兒童娛樂天地、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等。環(huán)境景觀有人工湖、三處水景、千卉花園。教育配套有3個(gè)幼兒園、一個(gè)小學(xué)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等。高層有地下停車場(chǎng)，購買車位8萬元/個(gè)，租賃地下800元/月，地上300元/月。五、配套設(shè)施與本項(xiàng)目主題及主賣點(diǎn)的關(guān)系評(píng)價(jià)金碧花園的會(huì)所分主會(huì)所和次會(huì)所，主會(huì)所金碧大世界以娛樂、商務(wù)、餐飲為主，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)營(yíng)，以贏利為主，屬于較高檔次的娛樂場(chǎng)所，區(qū)內(nèi)次會(huì)所千卉俱樂部會(huì)所，只對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)，收費(fèi)專門低，以對(duì)業(yè)主服務(wù)為主。作為一個(gè)成熟社區(qū)，金碧花園完善的配套設(shè)施一直是其宣揚(yáng)的賣點(diǎn)之一，商業(yè)配套設(shè)施完善，各種零售店、超市、街市、干洗店、銀行等設(shè)施齊全，為業(yè)主的日常生活提供了極大的便利，盡管周邊配套不足，然而小區(qū)內(nèi)部能夠?qū)崿F(xiàn)自給自娛。金碧花園的醫(yī)院、中小學(xué)、幼兒園等設(shè)施及各種運(yùn)動(dòng)設(shè)施的健全，讓消費(fèi)者感受到以后生活的真實(shí)。該樓盤的目標(biāo)客戶群是工薪階層，因而樓盤所宣傳的配套齊全、交通便利，對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生極大的誘惑力，成為銷售的有力支撐，在金碧花園良好銷售業(yè)績(jī)中功不可沒。4.3番禺區(qū)4.一、樓盤概況：規(guī)模總占地面積80萬㎡，首期呈星座式分布49棟7-9層；建筑/綠化面積首期建筑30多萬㎡/綠化率50%園林由“一水兩河四湖六池”十大水系組成，46個(gè)水景；戶型面積1房1廳，2房1廳，2房2廳，3房，4房以上、復(fù)式；要緊賣點(diǎn)1.83公里騎江觀光大道，270度全景觀主人房，24小時(shí)免費(fèi)泳池，西北江水入園，一江兩河四湖六池，及“寶墨園”活水系統(tǒng)等要緊客戶群一般白領(lǐng)、二次置業(yè)、珠三角周邊人士；銷售狀況首期推出單位銷售率達(dá)到70%以上；均價(jià)4500元/m2物業(yè)治理公司進(jìn)展商自管（廣州宏富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）治理費(fèi)1.5元/m2㎡二、會(huì)所會(huì)所面積及位置：會(huì)所位于小區(qū)中心，面積為3600㎡。經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：包含中西餐廳、英式桌球房、健身健美場(chǎng)館、桑拿浴室、閱覽室、乒乓球室、多功能廳、5間中式包房，現(xiàn)已投入使用;另外8個(gè)“組團(tuán)客廳”式的私家型休閑會(huì)所散落于社區(qū)中。經(jīng)營(yíng)方式：會(huì)所自己內(nèi)部經(jīng)營(yíng)，對(duì)業(yè)主收費(fèi)。三、商業(yè)配套設(shè)施星河灣商業(yè)配套設(shè)施為夏威夷風(fēng)情商業(yè)街，內(nèi)設(shè)22間經(jīng)營(yíng)店鋪（以租賃形式經(jīng)營(yíng)），內(nèi)容如下：精品家私、雅貝沙體育用品、依富高帝床上用品、晶韻精品、彩龍工藝精品、雙藝沖印化妝品、影碟、心意文具、湯肖產(chǎn)品、街坊生果店、蘇琳娜餅屋、心然甜品、超市、酒吧、書屋、花草店、博濟(jì)藥店、中國銀行、華海家電公司、洋畫廊、風(fēng)味餐廳、華美窗簾。百家商業(yè)聯(lián)盟：星河灣與遍布全市的高檔娛樂、購物、餐飲等100多家商家達(dá)成協(xié)議，從“新荔枝灣酒家”、“瑞士萊曼那女士”到“星海音樂廳”、“寶墨園”形成強(qiáng)大的商業(yè)聯(lián)盟，為業(yè)主提供多種服務(wù)與優(yōu)惠，包括美食餐廳、時(shí)尚家具、休閑購物、美容與健身、汽車服務(wù)、旅游與酒店、文化場(chǎng)館、生活服務(wù)等。四、其他配套設(shè)施休閑娛樂設(shè)施：18300米騎江休閑木道，300㎡沙灘泳池，300㎡會(huì)所泳池，擁有占地110多畝、5洞及3個(gè)人工湖的高爾夫球場(chǎng)，4個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)，兒童泳樂場(chǎng)500㎡左右，豪華游艇會(huì)，24小時(shí)享用私家泳池。教育配套：擁有幼兒園、番禺·星河灣執(zhí)信中學(xué)（110畝），2002年9月開始招生、開學(xué)。園林環(huán)境：46個(gè)水景景觀（西班牙式、墨西哥式、玻里尼西亞式景觀、瀑布等）。小區(qū)內(nèi)擁有住戶巴士，地鐵3號(hào)線—大石站距離星河灣800米。周邊配套設(shè)施有：麗江明珠劇院、金沙劇院、大富豪、世紀(jì)娛樂城、長(zhǎng)隆野生動(dòng)物園、森美反斗城、蓮花山、寶墨園、香江野生動(dòng)物園、香江大酒店、麗江明珠酒店、廣州番禺友誼大廈、創(chuàng)興家具等。五、配套設(shè)施與本項(xiàng)目主題及主賣點(diǎn)的關(guān)系評(píng)價(jià)星河灣的會(huì)所為歐洲古典式建筑，風(fēng)格獨(dú)特、格調(diào)高雅、裝修豪華，其功能多為較高檔次的消費(fèi)，與星河灣的優(yōu)越的設(shè)計(jì)理念，精美的建筑用料相匹配，星河灣獨(dú)特的泛會(huì)所概念制造一種輕松自然的氛圍，充分體現(xiàn)樓盤所宣揚(yáng)的“一個(gè)心情盛開的地點(diǎn)”的定位，其主會(huì)所的優(yōu)美格調(diào)，讓業(yè)主心情愉悅的消費(fèi)，因而成為銷售的一種有力支撐點(diǎn)。星河灣的商業(yè)配套設(shè)施尤為新穎，不僅是其擁有一條夏威夷商業(yè)街，將商業(yè)設(shè)施集中起來，更重要的是創(chuàng)建百家商業(yè)聯(lián)盟，與全市高檔的娛樂、購物、餐飲等100多家商家達(dá)成商業(yè)協(xié)議，如此可為業(yè)主日常消費(fèi)帶來方便，同時(shí)亦為商家?guī)硇б妫p贏的模式令雙方能同意，而開發(fā)商亦不須投入巨資去經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)。星河灣的教育配套設(shè)施則保證了業(yè)主子女的入學(xué)問題，在其周邊配套不足的情況下，確實(shí)能打動(dòng)業(yè)主。星河灣的園林景觀、休閑娛樂設(shè)施則充分體現(xiàn)其濱江文化的特色，優(yōu)美的環(huán)境與樓盤的主題賣點(diǎn)緊緊相扣，星河灣的配套設(shè)施從感觀上深深地刺激了消費(fèi)者，從實(shí)際生活角度則滿足業(yè)主的高品味、高檔次的休閑生活需求，引發(fā)市場(chǎng)的追捧是必定的。4.3一、樓盤概況：規(guī)模占地210萬m2，建筑/綠化面積綠化率80%園林5萬m戶型面積70—275m要緊賣點(diǎn)通風(fēng)采光、南北對(duì)流、270度獨(dú)特景觀要緊客戶群二次置業(yè)為主；銷售狀況首期推出單位銷售率達(dá)到75%均價(jià)3800元/m2㎡物業(yè)治理公司康景物業(yè)治理費(fèi)1.8元/m2㎡二、會(huì)所會(huì)所面積：會(huì)所面積為2萬㎡。經(jīng)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容：羽毛球館、網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、臺(tái)球室、泳池、桑拿浴室、運(yùn)動(dòng)餐廳、多功能廳、美容美發(fā)廳、酒店式公寓等，2003年10月交付使用。經(jīng)營(yíng)方式：對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)，業(yè)主憑住戶卡享受優(yōu)惠。三、商業(yè)配套設(shè)施華南新城商業(yè)配套多集中在江邊長(zhǎng)廊和濱江