房地產(chǎn)基礎(chǔ)知知識(shí)1概念篇開火地產(chǎn)現(xiàn)存城市用地地分類房地產(chǎn)基礎(chǔ)概概念房地產(chǎn)定義：：指土地、建筑筑物及其地上上的附著物，，包括物質(zhì)實(shí)實(shí)體和依托于于物質(zhì)實(shí)體上上的權(quán)益。又又稱不動(dòng)產(chǎn)，，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者者具有整體性性和不可分割割性。其中包括：土地；建筑物及地上上附著物；房地產(chǎn)物權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)的的關(guān)聯(lián)房產(chǎn)：各種明確了權(quán)權(quán)屬關(guān)系的房房屋以及與之之相連的構(gòu)筑筑物或建筑物物；地產(chǎn)：明確了土地所所有權(quán)的土地地，既包括住住宅或非住宅宅附著物的土土地（以及各各地段），又又包括已開發(fā)發(fā)和待開發(fā)土土地。我國(guó)的的地產(chǎn)是指有限期的土地地使用權(quán)。（居住用地地70年；工工業(yè)、教育、、科技、文化化、衛(wèi)生、體體育50年；；商業(yè)、旅游游業(yè)、娛樂40年；綜合合用地或其他他50年）房產(chǎn)地產(chǎn)房產(chǎn)與地產(chǎn)的的關(guān)聯(lián)兩者關(guān)系：實(shí)物形態(tài)上看看，房產(chǎn)與地地產(chǎn)密不可分分；從價(jià)格構(gòu)成上上看，房產(chǎn)價(jià)價(jià)格不論是買買賣價(jià)格還是是租賃價(jià)格都都包含地產(chǎn)價(jià)價(jià)格；從權(quán)屬關(guān)系看看，房產(chǎn)所有有權(quán)和地產(chǎn)所所有權(quán)是聯(lián)系系再一起的。。兩者差異：二者屬性不同同；二者增值規(guī)律律不同；二者所有權(quán)屬屬性質(zhì)不同；；二者價(jià)格構(gòu)成成不同。自我思考房地產(chǎn)業(yè)≠建筑業(yè)兩者關(guān)系：一般將從事房房地產(chǎn)開發(fā)和和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)業(yè)和組織稱為為開發(fā)商，將從事房屋屋建設(shè)和設(shè)備備安裝的企業(yè)業(yè)稱為建設(shè)商和承包商。在項(xiàng)目開發(fā)發(fā)和建設(shè)活動(dòng)動(dòng)中，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)和建筑筑企業(yè)往往形形成甲方和乙乙方的密切合作關(guān)系。兩者區(qū)別：房地產(chǎn)業(yè)：房房地產(chǎn)開發(fā)、、經(jīng)營(yíng)、管理理以及維修、、裝飾、服務(wù)務(wù)等多種經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)的具有有高附加值的的綜合產(chǎn)業(yè)，，屬于第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。建筑業(yè)：是專專門從事土木木工程、房屋屋建設(shè)和設(shè)備備安裝以及工工程勘察設(shè)計(jì)計(jì)工作的產(chǎn)業(yè)業(yè)，屬于第二二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)特性位置固定性——土地位置不可可移動(dòng)；地域差別性——不同位置，房房地產(chǎn)價(jià)值不不同；高值耐久性——一般房地產(chǎn)使使用年限很長(zhǎng)長(zhǎng)，價(jià)值比較較高；（土地）保值值增增值值性性———在穩(wěn)穩(wěn)定定條條件件下下，，價(jià)價(jià)格格不不斷斷上上升升，，具具有有保保值值增增值值性性質(zhì)質(zhì)；；開發(fā)發(fā)周周期期風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大大———一般般開開發(fā)發(fā)需需要要幾幾年年時(shí)時(shí)間間，，有有一一定定的的爛爛尾尾風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。爛尾尾樓樓群群房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)知知識(shí)識(shí)補(bǔ)補(bǔ)充充房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)：：權(quán)利利人人對(duì)對(duì)土土地地的的使使用用權(quán)權(quán)和和土土地地上上建建筑筑物物、、附附屬屬物物的的所所有有權(quán)權(quán)以以及及由由上上述述權(quán)權(quán)利利產(chǎn)產(chǎn)生生的的他他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)權(quán)、、抵抵押押權(quán)權(quán)。。房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的法法律律效效力力：：產(chǎn)權(quán)權(quán)人人可可以以依依法法對(duì)對(duì)其其房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行使使占占有有、、使使用用、、處處分分和和收收益益的的權(quán)權(quán)能能。。房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)知知識(shí)識(shí)補(bǔ)補(bǔ)充充房地地產(chǎn)產(chǎn)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證：：2015年年3月月1日日，，開始始實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“兩證證合合一一”。不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證對(duì)對(duì)使使用用年年限限進(jìn)進(jìn)行行了了明明確確規(guī)規(guī)定定““起起和和止止日日期期””和和房房屋屋取取得得價(jià)價(jià)格格，，讓讓交交易易透透明明化化、、明明確確化化。。房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)知知識(shí)識(shí)補(bǔ)補(bǔ)充充房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記種種類類：：初始始登登記記、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移登登記記、、抵抵押押登登記記、、變變更更登登記記。。初始始登登記記轉(zhuǎn)移移登登記記抵押押登登記記變更更登登記記房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)知知識(shí)識(shí)補(bǔ)補(bǔ)充充房地地產(chǎn)產(chǎn)五五證證：：《國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用證證》》《建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》》《建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》》《建建筑筑工工程程施施工工許許可可證證》》《商商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可證證》》房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)知知識(shí)識(shí)補(bǔ)補(bǔ)充充房地地產(chǎn)產(chǎn)兩兩書書：：《使使用用說說明明書書》》和和《《質(zhì)質(zhì)量量保保證證書書》》房地地產(chǎn)產(chǎn)一一表表：：《竣竣工工備備案案表表》》房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)知知識(shí)識(shí)補(bǔ)補(bǔ)充充房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商預(yù)預(yù)售售商商品品房房時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)符符合合的的條條件件：：土地地使使用用權(quán)權(quán)依依法法登登記記取取得得房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利證證書書。。取得得建建筑筑許許可可證證和和施施工工許許可可證證。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商和和金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)已已簽簽訂訂預(yù)預(yù)收收款款監(jiān)監(jiān)管管協(xié)協(xié)議議。。土地地使使用用權(quán)權(quán)未未抵抵押押或或已已解解除除抵抵押押關(guān)關(guān)系系。。付清清地地款款外外，，投投入入開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)的的資資金金已已達(dá)達(dá)到到工工程程預(yù)預(yù)算算投投資資總總額額的的25%并并經(jīng)經(jīng)注注冊(cè)冊(cè)會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)師師驗(yàn)驗(yàn)資資。。房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)知知識(shí)識(shí)補(bǔ)補(bǔ)充充國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓年年限限：：居住住用用地地70年年；；工工業(yè)業(yè)、、教教育育、、科科技技、、文文化化、、衛(wèi)衛(wèi)生生、、體體育育50年年；；商商業(yè)業(yè)、、旅旅游游業(yè)業(yè)、、娛娛樂樂40年年；；綜綜合合用用地地或或其其他他50年年國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓方方式式：：招標(biāo)標(biāo)方方式式拍賣賣方方式式協(xié)議議方方式式掛牌牌方方式式土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓流流程程圖圖房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)知知識(shí)識(shí)補(bǔ)補(bǔ)充充國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓方方式式：：1.招招標(biāo)標(biāo)方方式式———向不不特特定定的的多多數(shù)數(shù)人人發(fā)發(fā)出出要要約約邀邀請(qǐng)請(qǐng)，，招招引引他他人人投投標(biāo)標(biāo)，，然然后后根根據(jù)據(jù)一一定定的的要要求求從從投投標(biāo)標(biāo)者者中中擇擇優(yōu)優(yōu)確確定定土土地地使使用用權(quán)權(quán)受受讓讓人人的的出出讓讓方方式式。。房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)知知識(shí)識(shí)補(bǔ)補(bǔ)充充國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓方方式式：：2.拍拍賣賣方方式式———土地地所所有有者者代代表表在在指指定定的的時(shí)時(shí)間間、、地地點(diǎn)點(diǎn)組組織織符符合合條條件件的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)有有意意受受讓讓人人到到場(chǎng)場(chǎng)，，就就某某一一土土地地的的使使用用權(quán)權(quán)公公開開叫叫價(jià)價(jià)競(jìng)競(jìng)買買，，按按價(jià)價(jià)高高者者得得的的原原則則確確定定土土地地使使用用權(quán)權(quán)受受讓讓人人的的一一種種出出讓讓方方式式。。國(guó)有有土土地地競(jìng)競(jìng)拍拍流流程程圖圖房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)知知識(shí)識(shí)補(bǔ)補(bǔ)充充國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓方方式式：：3.協(xié)協(xié)議議方方式式———土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的有有意意受受讓讓方方直直接接向向國(guó)國(guó)有有土土地地的的所所有有者者代代表表機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)提提出出有有償償使使用用土土地地的的愿愿望望，，由由國(guó)國(guó)有有土土地地的的代代表表與與有有意意受受讓讓人人進(jìn)進(jìn)行行協(xié)協(xié)商商，，以以便便就就有有關(guān)關(guān)出出讓讓事事宜宜達(dá)達(dá)成成一一致致的的出出讓讓方方式式。。國(guó)有有土土地地協(xié)協(xié)議議轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓流流程程圖圖房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)關(guān)知識(shí)識(shí)補(bǔ)充充國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓方式式：4、掛牌牌方式式——發(fā)發(fā)布掛掛牌公公告，，按公公告規(guī)規(guī)定的的期限限將擬擬出讓讓宗地地的交交易條條件在在指定定的土土地交交易場(chǎng)場(chǎng)所掛掛牌公公布，，接受受競(jìng)買買人的的報(bào)價(jià)價(jià)申請(qǐng)請(qǐng)并更更新掛掛牌價(jià)價(jià)格，，根據(jù)據(jù)掛牌牌期限限截止止時(shí)的的出價(jià)價(jià)結(jié)果果確定定土地地使用用者的的行為為。2專業(yè)術(shù)術(shù)語篇篇開火地地產(chǎn)土地房房屋類類專業(yè)業(yè)名詞詞生地：：不具有有城市市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施的土土地（（荒地地、農(nóng)農(nóng)地））。毛地：：具有一一定的的城市市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施，但但土地地上有有待拆拆遷安安置的的住戶戶。熟地：：具有完完善的的城市市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施、土土地平平整，，能直直接在在其上上進(jìn)行行房屋屋建設(shè)設(shè)的土土地。毛地生地熟地總用地面積積：經(jīng)城市規(guī)劃劃行政主管管部門劃定定的用地范圍內(nèi)的的土地面積積。建設(shè)用地面面積（凈用用地面積））：經(jīng)城市規(guī)劃劃行政主管管部門劃定定的建設(shè)用地范圍圍內(nèi)的土地地面積。總建筑面積積：總建筑面積積是指小區(qū)區(qū)內(nèi)住宅、、公建、人防地下室室面積總和和。土地房屋類類專業(yè)名詞詞三通一平：：是指水通、、電通、路路通及場(chǎng)地地平整。七通一平：：是指水通、、電通、路路通、排水水通、排污污通、通訊訊通、煤氣氣通及場(chǎng)地地平整。紅線圖：又叫（宗地圖）），是按一定定比例尺制制作的用以以標(biāo)示一宗宗地的用地地位置、界界線和面積積的地形平平面圖。它它由政府土土地管理部部門頒發(fā)給給土地使用用權(quán)受讓者者，受讓者者只能在紅紅線范圍內(nèi)內(nèi)施工建房房。土地房屋類類專業(yè)名詞詞建筑面積：：指建筑物外外墻或結(jié)構(gòu)構(gòu)外圍水平平投影面積積之和，包包括陽臺(tái)、、挑廊、地地下室、室室外樓梯等等。具備有上蓋蓋、結(jié)構(gòu)牢牢固、層高高2.2m以上（含含2.2m）的永久久建筑。建筑覆蓋率率（建筑密密度）：建設(shè)用地范范圍內(nèi)所有有建筑物基底底面積之和和與建設(shè)用用地面積的的比率。例如：在10萬平方米米的土地上上，建筑用用地凈面積積為8萬平平方米，其其建筑覆蓋蓋率為0.8（建筑密度為為80%）土地房屋類類專業(yè)名詞詞容積率：一定地塊內(nèi)內(nèi)，總建筑筑面積與建建筑用地面面積的比值值。容積率率越大,土土地利用程程度越高。。容積率=總總建筑面積積/總用地地面積例如，在1萬平的土土地上，有有2萬平方米的建建筑總面積積，其容積積率為2.0。得房率：是指套內(nèi)建建筑面積與與建筑面積積之比。土地房屋類類專業(yè)名詞詞50萬平米建筑筑面積，16%的建筑覆蓋蓋率各類物業(yè)容容積率比例例標(biāo)準(zhǔn)：土地房屋類類專業(yè)名詞詞物業(yè)類型容積率標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)類型容積率標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)類型容積率標(biāo)準(zhǔn)高檔獨(dú)棟別墅≦0.3普通多層住宅1.2~1.5普通十九層以上高層2.4~4.5普通獨(dú)棟別墅0.3~0.5多層與小高層1.5~2.0商用摩天大樓≧6.0聯(lián)排別墅0.4~0.7普通小高層2.0~2.5商業(yè)街≈3.5優(yōu)質(zhì)多層住宅0.8~1.2小高層與十八層內(nèi)高層2.5~3.0容積率計(jì)算算注意事項(xiàng)：土地房屋類類專業(yè)名詞詞地上總建筑筑面積計(jì)算算值=建設(shè)用地地內(nèi)各棟棟建筑物物地上建建筑面積積計(jì)算值值之和底下有經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積積，不納納入計(jì)算算容積率率的建筑筑面積。。以下建筑筑面積計(jì)計(jì)算方法法，不論是否否有隔層層：物業(yè)類型標(biāo)準(zhǔn)層高（米）建筑面積計(jì)算方法物業(yè)類型標(biāo)準(zhǔn)層高（米）建筑面積計(jì)算方法住宅建筑≧4.9該層水平投影面積X2住宅建筑≧7.6該層水平投影面積X3辦公建筑≧5.5該層水平投影面積X2辦公建筑≧8.8該層水平投影面積X3普通商業(yè)建筑≧6.1該層水平投影面積X2普通商業(yè)建筑≧10該層水平投影面積X3房地產(chǎn)住住宅的層層數(shù)劃分分：土地房屋屋類專業(yè)業(yè)名詞名稱樓層樓層高度（米）低層住宅1~3層≤10多層住宅4~6層10~24小高層住宅7~11層≥24中高層住宅12~16層≥24高層住宅16層以上≥24套內(nèi)建筑筑面積：：房屋按單單元計(jì)算算的建筑筑面積，，為單元元門內(nèi)范范圍的建建筑面積積。套內(nèi)使用用面積：：指室內(nèi)實(shí)實(shí)際能使使用的面面積，不包括墻墻體、柱柱子等結(jié)結(jié)構(gòu)面積積。土地房屋屋類專業(yè)業(yè)名詞綠化率：：綠化率＝＝植被垂垂直投影影面積/居住區(qū)區(qū)總面積積。對(duì)購房者者而言，，綠化率率高為好好。綠化覆蓋蓋率：建設(shè)用地地范圍內(nèi)內(nèi)全部綠綠化和植植物水平平投影面面積之和和與建設(shè)設(shè)用地面面積的比比率。公用建筑筑面積：：建筑物內(nèi)內(nèi)可供公公共使用用的面積積（可分分為應(yīng)分分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和和不能分分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e））。公用建筑筑面積分分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)＝公用用建筑面面積之和和/套套內(nèi)建筑筑面積之之和分?jǐn)偣糜媒ㄖ婷娣e＝套套內(nèi)建筑筑面積××公用建建筑面積積分?jǐn)傁迪禂?shù)土地房屋屋類專業(yè)業(yè)名詞公攤公攤:分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的的簡(jiǎn)稱，，它與套套內(nèi)建筑筑面積之之和構(gòu)成成了一套套商品房房的建筑筑面積。。公攤系數(shù)=（公攤面積/套內(nèi)建筑面積）*100%套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺(tái)面積類型公攤系數(shù)多層8%~15%小高層10%~20%高層15%~30%普通住宅宅的一般般公攤比比例應(yīng)分?jǐn)偅海喊ㄌ祝ǎ▎卧╅T以外外的室內(nèi)內(nèi)外樓梯梯、內(nèi)走走廊、公公共門房房、消防防控制室室、為整整棟樓層層服務(wù)的的值班警警衛(wèi)室、、建筑物物內(nèi)的垃垃圾房以以及空出出屋面有有圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的樓樓梯間、、電梯機(jī)機(jī)房、水水箱間等等。不可分?jǐn)倲偅旱讓蛹芸湛諏又凶髯鳛楣补彩褂玫牡臋C(jī)動(dòng)車車庫、非非機(jī)動(dòng)車車庫、公公共開放放空間、、城市公公共通道道、沿街街的騎樓樓作為公公共開放放使用的的建筑面面積、消消防避難難層；為為了棟建建筑物使使用的配配電房；；公民防防護(hù)地下下室以及及地下車車庫、地地下設(shè)備備用房等等。廳、、通道、、電梯、、配電房房、設(shè)備備層、設(shè)設(shè)備用房房、結(jié)構(gòu)構(gòu)轉(zhuǎn)換層層、技術(shù)術(shù)層、空空調(diào)機(jī)。。公用面積可分分與不可分情情況簡(jiǎn)而言之——判斷私有服務(wù)務(wù)性質(zhì)大小使用面積：包括墻體結(jié)構(gòu)構(gòu)面積在內(nèi)的的直接為辦公公、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)或生活使用用的面積和輔輔助用房的面面積。使用面積=凈凈面積+1/2墻體面積積；實(shí)用面積=凈凈面積（地?cái)倲偯娣e）；使用率=實(shí)用用面積/建筑筑面積。銷售面積：房屋按套（單單元）出售時(shí)時(shí)，房屋銷售售面積為該套套（單元）的的建筑面積，，即為該套（（單元）的使使用面積與該該套（單元））應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e積之和。土地房屋類專專業(yè)名詞使用率、實(shí)用用率使用率：房屋的使用面面積與建筑面面積的比例。。實(shí)用率：房屋套內(nèi)建筑筑面積與建筑筑面積的百分分比，大于使使用率。類型實(shí)用率多層住宅一般為80%以上高層住宅一般為75%以上臨街獨(dú)立商鋪一般為80%以上大型商場(chǎng)內(nèi)商鋪一般為50%以上寫字樓一般為60%左右房屋實(shí)用率一一般比例期房：開發(fā)商從取得得商品房預(yù)售售許可證開始始至取得房地地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)產(chǎn)證止，在這這一期間的商商品房稱為期期房，消費(fèi)者者在這一階段段購買商品房房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售售合同。現(xiàn)房：開發(fā)商已辦妥妥房地產(chǎn)權(quán)證證（大產(chǎn)證））的商品房，，消費(fèi)者在這這一階段購買買商品房時(shí)應(yīng)應(yīng)簽出售合同同。在通常意意義上指的現(xiàn)現(xiàn)房是指項(xiàng)目目已經(jīng)竣工可可以入住的房房屋。土地房屋類專專業(yè)名詞（房房屋分類）期房現(xiàn)房期房與現(xiàn)房?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)對(duì)比土地房屋類專專業(yè)名詞（房房屋分類）期房現(xiàn)房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)：通常比現(xiàn)房?jī)?yōu)惠10%以上。即買即住，省時(shí)省心。戶型設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)：避開現(xiàn)有現(xiàn)房的設(shè)計(jì)弱點(diǎn)。免去期房期間的租金支出。可搶占購買先機(jī)，優(yōu)先選擇好房子。品質(zhì)有保證，買得踏實(shí)。選擇得當(dāng)，具有較大的升值潛力。避免與開發(fā)商之間的糾紛，風(fēng)險(xiǎn)小。經(jīng)濟(jì)適用住房房：經(jīng)政府批準(zhǔn)立立項(xiàng)建設(shè)、享享受國(guó)家優(yōu)惠惠政策、向城城鎮(zhèn)中低收入入家庭出售的的住房。安居房：政府安排貸款款和地方方自知自自籌資金金建設(shè)的的非盈利利性住房房。（屬于經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的一一種）使用權(quán)房房：指由國(guó)家家以及國(guó)國(guó)有企業(yè)業(yè)、事業(yè)業(yè)單位投投資興建建的住宅宅，政府府以規(guī)定定的租金金標(biāo)準(zhǔn)出出租給居居民的公公有住房房。土地房屋屋類專業(yè)業(yè)名詞（（房屋分分類）經(jīng)濟(jì)適用用房產(chǎn)權(quán)房：：指產(chǎn)權(quán)人人對(duì)房屋屋（指建建筑物））擁有所所有權(quán)，，對(duì)該房房屋占用用范圍內(nèi)內(nèi)的土地地?fù)碛惺故褂脵?quán)，，產(chǎn)權(quán)人人對(duì)這兩兩項(xiàng)權(quán)利利享有占占有。商品房：具有經(jīng)營(yíng)營(yíng)資格的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司（包包括外商商投資企企業(yè)）開開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的住宅宅。集資房：由政府、單單位、個(gè)個(gè)人三方方面共同同承擔(dān)，，通過籌籌集資金金，進(jìn)行行住房建建設(shè)的一一種房屋屋。土地房屋屋類專業(yè)業(yè)名詞（（房屋分分類）公房：由政府府、國(guó)有企企業(yè)投投資興興建、、銷售售的住住宅，，向本本市居居民出出租出出售或由企事事業(yè)單單位建建設(shè)的的住宅宅，向向本企企事業(yè)業(yè)單位位的職職工出出租出出售。。房改房房：各產(chǎn)權(quán)權(quán)單位位按照照政府府每年年公布布的房房改價(jià)價(jià)格出出售給給本單單位職職工的的住房房。這這類房房屋來來源一一般是是單位位購買買的商商品房房、自自建房房屋、、集資資建房房等。。空置商品住住宅：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)投資資建設(shè)，取取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證（大大產(chǎn)證）已已超過一年年的商品住住宅。土地房屋類類專業(yè)名詞詞（房屋分分類）進(jìn)深：指建筑物縱縱深各間的的長(zhǎng)度。即即位于同一一直線上相相鄰兩柱中中心線間的的水平距離離。各間進(jìn)進(jìn)深總和稱稱通進(jìn)深。。開間：橫向軸線之之間的距離離，相鄰兩個(gè)個(gè)橫向定位位墻體間的的距離。因因?yàn)槭蔷鸵灰蛔匀婚g的的寬度而言言，故又稱稱開間。層高：上樓板面倒倒下樓板的的中心距離離。凈高=層高高-樓板厚厚度。玄關(guān)：登堂入室第第一步所在在的位置，，是一個(gè)緩沖過度的的地段，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)私密性性。土地房屋類類專業(yè)名詞詞土地房屋類類專業(yè)名詞詞（房屋分分類）按《住宅建建筑模數(shù)協(xié)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》》規(guī)定：進(jìn)深參考標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)：：3.0m、、3.3m、3.6m、3.9m、4.2m、、4.5m、4.8m、5.1m、5.4m、、5.7m、6.0m。開間參考標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)：：2.1米、、2.4米米、2.7米、3.0米、3.3米、、3.6米米、3.9米、4.2米。。規(guī)定指出：：較小的開間尺度，可縮縮短樓板的的空間跨度度，增強(qiáng)住住宅結(jié)構(gòu)整整體性、穩(wěn)穩(wěn)定性和抗抗震性。為為了保證建建成的建筑筑物有良好好的自然采采光和通風(fēng)風(fēng)條件，進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有有一定的要要求，不宜宜過大。建筑類專業(yè)業(yè)名詞復(fù)式：一個(gè)住宅占占兩個(gè)樓層層，有內(nèi)部部樓梯聯(lián)系系上下層，，一般在首首層安排起起居室、廚廚房。餐廳廳、衛(wèi)生間間等躍式：可在局部掏掏出夾層，，安排臥室室或書房等等用樓梯聯(lián)聯(lián)系上下，，其目的是是在有限的的空間里增增加使用面面積，提高高住宅的空空間利用率率。錯(cuò)層：房?jī)?nèi)的廳、、臥、衛(wèi)、、廚、陽臺(tái)臺(tái)處于幾個(gè)個(gè)高度不同同的平面上上。錯(cuò)層住住宅的面積積計(jì)算方法法參照平面面住宅面積積計(jì)算。3建筑結(jié)構(gòu)篇篇開火地產(chǎn)建筑物分類類按建筑物使使用性質(zhì)分分類：居住建筑、、公共建筑筑、工業(yè)建建筑、農(nóng)業(yè)業(yè)建筑、旅游建筑筑。按建筑物層層數(shù)分類：住宅可分為為低層住宅宅、多層住住宅、高層層住宅、高高層住宅。超高高層層：：公共共建建筑筑及及綜綜合合性性建建筑筑，，總總高高度度超超過過24米米的的為為高高層層，，但但不不包包括括高高度度超超過過24米米的的單單層層建建筑筑；；建建筑筑總總高高度度超超過過100米米的的，，無無論論是是住住宅宅還還是是公公共共建建筑筑、、綜綜合合性性建建筑筑。。建筑物分分類按建筑施施工方法法分類：：現(xiàn)澆、現(xiàn)現(xiàn)砌式建建筑：這這種建筑筑物的主主要承重重構(gòu)件均均是在施施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)澆筑和和砌筑而而成。預(yù)制、裝裝配式建建筑：這這種建筑筑物的主主要承重重構(gòu)件均均是在加加工廠制制成預(yù)制制構(gòu)件，，在施工工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行裝配配而成。。部分現(xiàn)澆澆現(xiàn)砌部部分裝配配：一部部分構(gòu)件件（如墻墻體）是是在施工工現(xiàn)場(chǎng)澆澆筑或砌砌筑而成成，一部部分構(gòu)件件（如樓樓板、樓樓梯）則則采用在在加工廠廠制成的的預(yù)制構(gòu)構(gòu)件。現(xiàn)澆式定制式建筑物分分類按建筑結(jié)結(jié)構(gòu)分為為：磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)：這類建筑筑物的主主要承重重構(gòu)件是是用磚、、木做成成。這類類建筑物物的層數(shù)數(shù)一般較較低，通通常在3層以下下。磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)：這類建筑筑物的豎豎向承重重構(gòu)件采采用磚墻墻或磚柱柱，這類類建筑物物的層數(shù)數(shù)一般在在6層以以下。鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)：特點(diǎn)是結(jié)結(jié)構(gòu)的適適應(yīng)性強(qiáng)強(qiáng)，抗震震性能好好，耐久久年限較較長(zhǎng)。主主要有框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)、框架架剪力墻墻結(jié)構(gòu)、、剪力墻墻結(jié)構(gòu)、、筒體結(jié)結(jié)構(gòu)、框框架筒體體結(jié)構(gòu)和和筒中筒筒等。鋼結(jié)構(gòu)建筑筑：主要承重構(gòu)構(gòu)件均是用用鋼材制成成，其建造造成本較高高，多用于于高層公共共建筑和跨跨度大的工工業(yè)建筑。。建筑物分類類鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)：有框架結(jié)構(gòu)構(gòu)、框架剪剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)、剪力墻墻結(jié)構(gòu)、筒筒體結(jié)構(gòu)、、框架筒體體結(jié)構(gòu)和筒筒中筒等。。框架結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)筒體結(jié)構(gòu)建筑物分類類剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)特點(diǎn)：一般樓梯間間和電梯間間是剪力墻墻，其余是是框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，用于住住宅樓較多多，可以方方便住戶更更改房間。。一般十幾幾層住宅都都是框架剪剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)，相對(duì)于于全剪力墻墻結(jié)構(gòu)即節(jié)節(jié)約成本又又方便住戶戶。框架結(jié)構(gòu)特特點(diǎn)：可自由分割割、組成靈靈活的使用用空間缺點(diǎn)點(diǎn):抗震性性能差，不不宜家具布布置和裝修修。筒體結(jié)構(gòu)特特點(diǎn)：剪力墻集中中而獲得較較大的自由由分割空間間，多用于于寫字樓建建筑。建筑物分類類（專業(yè)名名詞）外立面：物體和物體體的外部空空間直接接接觸的界面面，以及其其展現(xiàn)出來來的形象和和構(gòu)成的方方式。通常的外立立面材料：：陶瓷類裝飾飾材料建筑裝飾石石材幕墻玻璃外墻涂料金屬裝飾板板材建筑物分類類（專業(yè)名名詞）通常的外立立面材料：：陶瓷類裝飾飾材料：陶瓷外墻面面磚堅(jiān)固耐耐用，色彩彩鮮艷而具具有豐富的的裝飾效果果，并具有有易清洗、、防火、抗抗水、耐磨磨、耐腐蝕蝕和維修費(fèi)費(fèi)用低的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)。建筑裝飾石石材：包括天然飾飾面石材（（大理石、、花崗石））和人造石石材。天然然飾面石材材裝飾效果果好，耐久久，但造價(jià)價(jià)高。人造造石材具有有重量輕、、強(qiáng)度高、、耐腐蝕、、價(jià)格低、、施工方便便等優(yōu)點(diǎn)。。陶瓷類外立立面石材類外立立面建筑物分類類（專業(yè)名名詞）通常的外立立面材料：：幕墻玻璃：：具有控制光光線調(diào)節(jié)熱熱量、節(jié)約約能源、改改善建筑物物環(huán)境、增增加美感等等優(yōu)點(diǎn)。包包括玻璃錦錦磚、釉面面玻璃、鋼鋼化玻璃、、彩色玻璃璃等。金屬裝飾板板材：鋁扣板等綜綜合經(jīng)濟(jì)效效益顯著。。幕墻玻璃類類金屬裝飾板板材類建筑物分類類（專業(yè)名名詞）通常的外立立面材料：：外墻涂料：：是涂敷于物物體表面能能與基層牢牢固粘結(jié)并并形成完整整而堅(jiān)韌保保護(hù)膜的材材料。施工工簡(jiǎn)單、工工期短、工工效高、裝裝飾效果好好、維修方方便。外墻墻涂料具有有裝飾性良良好、耐污污染耐老化化、施工維維修容易和和價(jià)格合理理的特點(diǎn)。。外墻涂料類類建筑物分類類（專業(yè)名名詞）墻體的作用用：承重、圍護(hù)護(hù)、分隔、、裝飾。對(duì)墻體的要要求：滿足熱工方方面的性能能（如保溫溫、隔熱））一定的隔聲聲性能一定防火性性能足夠的強(qiáng)度度和穩(wěn)定性性建筑物分類類（專業(yè)名名詞）屋頂：是建筑物頂頂棚起覆蓋蓋作用的維維護(hù)構(gòu)件。。由屋面、、承重結(jié)構(gòu)構(gòu)層層、保保溫隔熱層層和頂棚組組成。主要作用：：應(yīng)滿足防水水、保溫、、隔熱和隔隔聲、防火火的要求，，必須穩(wěn)固固。屋頂有有平屋頂、、坡屋頂（（坡度大于于5%）之之分，還有有各種曲面面形屋頂；；屋頂一般般分為防水水層、保溫溫隔熱層、、屋面板三三層，屋頂頂?shù)牡酌娼薪许斉铩?面積測(cè)算篇篇開火地產(chǎn)房地產(chǎn)面積積的測(cè)算計(jì)算全部建建筑面積類型：永久性結(jié)構(gòu)構(gòu)的單層房房屋，按一一層計(jì)算建建筑面積；；多層房屋屋按各層建建筑面積總總和計(jì)算。。屋內(nèi)的夾層層、插層、、技術(shù)層及及樓梯、電電梯間等其其高度在2.20米米以上部位位計(jì)算建筑筑面積。穿過房屋的的通道，房房屋內(nèi)的門門廳、大廳廳，均按一一層計(jì)算面面積。門廳廳、大廳內(nèi)內(nèi)的回廊部部分，層高高在2.20米以上上的，按其其水平投影影面積計(jì)算算。房地產(chǎn)面積積的測(cè)算計(jì)算全部建建筑面積類型：樓梯間、電電梯（觀井井梯）井、、垃圾道、、管道井均均按房屋自自然層計(jì)算算面積。房屋天面上上，屬永久久性建筑，，層高在2.20米米以上的樓樓梯間、冰冰箱間、電電梯機(jī)房及及斜面構(gòu)屋屋頂設(shè)計(jì)在在2.20米以上的的部位，按按外圍水平平投影面積積計(jì)算。挑樓、全封封閉的陽臺(tái)臺(tái)按其外圍圍水平投影影面積計(jì)算算。屬永久性結(jié)結(jié)構(gòu)有上蓋蓋的室外樓樓梯，按各各層水平投投影面積計(jì)計(jì)算建筑面面積，無頂頂蓋的室外外樓梯按各各層水平投投影面積一一半計(jì)算建建筑面積。。房地產(chǎn)面積積的測(cè)算計(jì)算全部建建筑面積類型：與房屋相連連的柱走廊廊，兩房屋屋間有上蓋蓋和柱的走走廊，均按按其柱的外外圍水平投投影面積計(jì)計(jì)算。建筑間永久久性的封閉閉架空通廊廊，按其外外圍水平投投影面積計(jì)計(jì)算建筑面面積。地下室、半半地下室及及其相應(yīng)出出入口，層層高在2.20米以以上的，按按其外圍（（不包括采采光井、防防潮層及保保護(hù)墻）水水平投影面面積計(jì)算。。有柱或有圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)的的門廊，門門斗、按其其柱或圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)的外外圍水平投投影面積計(jì)計(jì)算。房地產(chǎn)面積積的測(cè)算計(jì)算全部建建筑面積類型：屬永久性建建筑有柱的的車棚、貨貨棚等按柱柱的外圍水水平投影面面積計(jì)算。。依坡地建筑筑的房屋利利用吊腳做做架空層，，有圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的，按按其高度在在2.20米以上部部分的外圍圍水平面積積計(jì)算。有伸縮的房房屋，若其其與室內(nèi)相相通的，伸伸縮縫計(jì)算算建筑面積積。房地產(chǎn)面積積的測(cè)算計(jì)算全部建建筑面積類型：有玻璃幕墻墻、金屬板板幕墻、石石材幕墻或或組合幕墻墻作為房屋屋外圍的，，當(dāng)幕墻框框架突出主主體結(jié)構(gòu)距距離已有設(shè)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H際測(cè)量數(shù)據(jù)據(jù)時(shí)，按幕墻外外圍水平投投影面積計(jì)計(jì)算建筑面面積；在建建筑施工圖圖報(bào)建時(shí)，，還沒有設(shè)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架架突出主體體結(jié)構(gòu)距離離一律按150毫毫米計(jì)算，竣工后計(jì)計(jì)算竣工面面積時(shí)仍采采用150毫米的數(shù)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)面積積的測(cè)算計(jì)算一般建筑面積類型：有蓋無柱的的外走廊、、檐廊、掃掃頂蓋水平平投影面積積一半計(jì)算算面積。獨(dú)立柱在雨雨篷，單排排柱的車棚棚、貨棚、、站臺(tái)等，，按其頂蓋蓋水平投影影面積的一一半計(jì)算面面積。未封閉的陽陽臺(tái)，按其其水平投影影面積一半半計(jì)算面積積。建筑物外有有頂蓋，無無柱的走廊廊、檐廊按按其投影面面積的一半半計(jì)算面積積。建筑物物間有有頂蓋蓋的架架空通通廊，，按其其投影影面積積的一一半計(jì)計(jì)算面面積。。房地產(chǎn)產(chǎn)面積積的測(cè)測(cè)算不計(jì)算算的建筑面面積類型：：空出房房屋墻墻面構(gòu)構(gòu)件、、藝術(shù)術(shù)裝飾飾，如如柱、、垛、、無柱柱雨篷篷、懸懸挑窗窗臺(tái)等等。檢修、、消防防等室室外爬爬梯。。沒有圍圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的的屋頂頂水箱箱、建建筑物物上無無頂蓋蓋的平平臺(tái)（（露臺(tái)臺(tái)）、、游泳泳池等等。建筑物物如獨(dú)獨(dú)立煙煙囪、、油罐罐、貯貯油（（水））池、、地地下人人防干干道、、支線線等。。舞臺(tái)及及后臺(tái)臺(tái)懸掛掛幕布布、布布景的的天橋橋、挑挑臺(tái)。。建筑物物內(nèi)外外的操操作平平臺(tái)、、上料料平臺(tái)臺(tái)及利利用建建筑物物的空空間安安置箱箱罐的的平臺(tái)臺(tái)。開火地地產(chǎn)商業(yè)四四級(jí)化化房地產(chǎn)產(chǎn)面積積的測(cè)測(cè)算不計(jì)算算的建筑面面積類型：：空出房房屋墻墻面構(gòu)構(gòu)件、、藝術(shù)術(shù)裝飾飾，如如柱、、垛、、無柱柱雨篷篷、懸懸挑窗窗臺(tái)等等。檢修、、消防防等室室外爬爬梯。。沒有圍圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的的屋頂頂水箱箱、建建筑物物上無無頂蓋蓋的平平臺(tái)（（露臺(tái)臺(tái)）、、游泳泳池等等。建筑物物如獨(dú)獨(dú)立煙煙囪、、油罐罐、貯貯油（（水））池、、地地下人人防干干道、、支線線等。。舞臺(tái)及及后臺(tái)臺(tái)懸掛掛幕布布、布布景的的天橋橋、挑挑臺(tái)。。建筑物物內(nèi)外外的操操作平平臺(tái)、、上料料平臺(tái)臺(tái)及利利用建建筑物物的空空間安安置箱箱罐的的平臺(tái)臺(tái)。房地產(chǎn)產(chǎn)面積積的測(cè)測(cè)算不計(jì)算算的建筑面面積類型：：空出房房屋墻墻面構(gòu)構(gòu)件、、藝術(shù)術(shù)裝飾飾，如如柱、、垛、、無柱柱雨篷篷、懸懸挑窗窗臺(tái)等等。檢修、、消防防等室室外爬爬梯。。沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)的屋頂水箱箱、建筑物上上無頂蓋的平平臺(tái)（露臺(tái)））、游泳池等等。建筑物如獨(dú)立立煙囪、油罐罐、貯油（水水）池、地地下人防干道道、支線等。。舞臺(tái)及后臺(tái)懸懸掛幕布、布布景的天橋、、挑臺(tái)。建筑物內(nèi)外的的操作平臺(tái)、、上料平臺(tái)及及利用建筑物物的空間安置置箱罐的平臺(tái)臺(tái)。4商業(yè)地產(chǎn)篇開火地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)定義義：既有能滿足市市民購物、飲飲食、娛樂、、休閑等需求求的社會(huì)功能，又有能滿足足商家經(jīng)營(yíng)、、商務(wù)活動(dòng)、、市民投資等等需要的經(jīng)濟(jì)功能。商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)區(qū)別于以居住功能為主主的住宅房地地產(chǎn)和以工業(yè)生產(chǎn)功能能為主的工業(yè)業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)廣義上通常常指用于各種種零售、批發(fā)發(fā)、餐飲、娛娛樂、健身、、休閑等經(jīng)營(yíng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式式、功能和用用途上區(qū)別于于普通住宅、、公寓、別墅墅等房地產(chǎn)形形式。以辦公公為主要用途途的地產(chǎn)，屬屬商業(yè)地產(chǎn)范范疇，也可以以單列。國(guó)外用的比較較多的詞匯是是零售地產(chǎn)的概念。泛指指用于零售業(yè)業(yè)的地產(chǎn)形式式，是狹義的的商業(yè)地產(chǎn)。。商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)按市場(chǎng)形式分類大型商廈天河城廣場(chǎng)、廣百新翼

專業(yè)市場(chǎng)天河電腦城、白馬服裝大廈

小區(qū)商鋪深圳四季花城商業(yè)街、祈福新村商業(yè)街按物業(yè)用途分類購物中心天河城、中華廣場(chǎng)

小區(qū)配套商鋪駿景花園商業(yè)街、華景新城商業(yè)街

專業(yè)市場(chǎng)南岸裝飾材料城、美居中心

批發(fā)及商貿(mào)中心天雄布市

餐飲及美食廣場(chǎng)百福廣場(chǎng)大型商場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)小區(qū)商鋪商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)按建筑特征分類商業(yè)大廈中泰國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)

住宅區(qū)商鋪即小區(qū)配套商業(yè)鋪位

臨街商鋪即市區(qū)道路臨街商鋪

步行街露天商鋪北京路步行街商鋪

地下商城流行前線、康王商業(yè)城按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)名匯廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)

住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪位

近郊物業(yè)順德國(guó)際商業(yè)城、五洲裝飾世界按經(jīng)營(yíng)方式分類統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè)以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多或只租不售的商業(yè)物業(yè)

分散經(jīng)營(yíng)物業(yè)大部分商鋪（除發(fā)展商返租外）商業(yè)大廈步行街露天商商鋪地下商城商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)按經(jīng)營(yíng)類別分類綜合經(jīng)營(yíng)物業(yè)如大型商廈、小區(qū)商鋪

單一經(jīng)營(yíng)物業(yè)如專業(yè)市場(chǎng)、餐飲及美食廣場(chǎng)按銷售方式分類銷售物業(yè)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主

租售物業(yè)廣州國(guó)際玩具精品中心

出租物業(yè)天河城廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分的新建物業(yè)

非產(chǎn)權(quán)物業(yè)臨建物業(yè)或改建商鋪商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)核心商圈：輻射半徑1.5~2公里，步行20分鐘，80%消費(fèi)份額次頸商圈：輻射半徑5公里以內(nèi)，任何交通工具20分鐘以內(nèi)，15%消費(fèi)份額邊緣商圈：輻射半徑5公里以外，任何交通工具40分鐘以內(nèi)，5%消費(fèi)份額商圈劃分商圈的輻射射三層次（以10萬平米左右右的購物中中心為例））核心商圈，，也稱“第第一商圈””，包括了了商業(yè)周邊邊消費(fèi)者步步行忍耐力力范圍內(nèi)的的區(qū)域，對(duì)對(duì)于萬科那那些位于住住宅區(qū)的項(xiàng)項(xiàng)目來說，，第一商圈圈是我們需需要密切關(guān)關(guān)注的；各個(gè)城市、、甚至各個(gè)個(gè)區(qū)域的居居民消費(fèi)習(xí)習(xí)慣都不相相同，步行行、騎車、、開車出行行購物消費(fèi)費(fèi)的忍耐極極限是不同同的，需要要根據(jù)調(diào)研研結(jié)果來具具體劃分；；因項(xiàng)目不同同，核心、、次級(jí)、邊邊緣等各層層商圈范圍圍的大小以以及客戶所所占比例都都不相同；；邊緣商圈有有更豐富的的變化，如如果是目的的地型商業(yè)業(yè)，則邊緣緣商圈會(huì)延延續(xù)很遠(yuǎn)，，以致邊界界比較模糊糊或者出現(xiàn)現(xiàn)飛地型的的特征。商業(yè)地產(chǎn)基基礎(chǔ)知識(shí)居住人口（數(shù)量、結(jié)結(jié)構(gòu)、收入入、消費(fèi)習(xí)習(xí)慣）辦公人口（數(shù)量、結(jié)結(jié)構(gòu)、收入入、行業(yè)、、個(gè)人和商商務(wù)消費(fèi)習(xí)習(xí)慣）客流導(dǎo)入（與周邊商商圈的關(guān)系系）競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系（商圈內(nèi)競(jìng)競(jìng)品的數(shù)量量、分布、、招商資源源的競(jìng)爭(zhēng)、、客戶競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)）業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)（商圈內(nèi)業(yè)業(yè)態(tài)關(guān)系，，和其他商商圈的關(guān)系系）交通（吸引客流流的基礎(chǔ)條條件）其他公共設(shè)設(shè)施配套（醫(yī)院、學(xué)學(xué)校、政務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)、工工業(yè)園區(qū)等等）綜合商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)商圈的認(rèn)認(rèn)知維度業(yè)態(tài)與業(yè)種種：業(yè)態(tài)就是營(yíng)業(yè)的形態(tài)態(tài)，而業(yè)種則則是針對(duì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一種種劃分，通通過大分類類、中分類類、小分類類等形式，，把握產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)構(gòu)。例如百貨貨、購物中中心屬于業(yè)業(yè)態(tài)范疇，，而餐飲，，娛樂屬于于業(yè)種范疇疇。商業(yè)地產(chǎn)基基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)開發(fā)形形式業(yè)態(tài)分分類業(yè)態(tài)、業(yè)種種分類項(xiàng)目購物類批發(fā)、零售生活服務(wù)類家庭服務(wù)、洗染服務(wù)、保健服務(wù)、美容美發(fā)、洗浴服務(wù)、婚介服務(wù)、殯葬服務(wù)、彩擴(kuò)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)餐飲服務(wù)類正餐服務(wù)、快餐服務(wù)、休閑餐飲，其他餐飲文化類電影院、歌劇舞劇院、話劇院、戲院、馬戲場(chǎng)、文史館、圖書館、博物館、檔案館、文化遺址、展覽館、紀(jì)念館休閑娛樂類室內(nèi)游戲、主題樂園、休閑健身、其他娛樂商業(yè)業(yè)種分分類商業(yè)地產(chǎn)基基礎(chǔ)知識(shí)百貨住宅底層街鋪商業(yè)街鋪市場(chǎng)類街鋪鋪商務(wù)寫字樓樓社區(qū)商鋪交通設(shè)施商商鋪綜合體商業(yè)業(yè)中心商業(yè)開發(fā)形形式業(yè)態(tài)分分類76項(xiàng)目立地條條件研究項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境的分析析和生活結(jié)結(jié)構(gòu)研究區(qū)域城市結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)查與與城市發(fā)展展規(guī)劃調(diào)查商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃和政策策研究輻射區(qū)域（（商圈）的的確定和商商圈結(jié)構(gòu)分分析競(jìng)品及消費(fèi)費(fèi)者分流、、招商資源源競(jìng)爭(zhēng)性研研究市場(chǎng)定位的的推導(dǎo)思路路本案市場(chǎng)定定位＋＋＋＋+=商業(yè)地產(chǎn)市市場(chǎng)定位商業(yè)地產(chǎn)基基礎(chǔ)知識(shí)穩(wěn)健定位VS品牌定位穩(wěn)健（大眾化）定位法：該定位方式可以取得穩(wěn)定收益，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小。適用于兩種情況：1、區(qū)位相對(duì)較好，所在地有足夠消費(fèi)群；2、沒有激烈競(jìng)爭(zhēng)；3、公司傾向采取穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略——先存活，以后根據(jù)市場(chǎng)情況再優(yōu)化調(diào)整業(yè)態(tài)。品牌（特色化）定位法：表現(xiàn)在兩方面：特色主題、特色服務(wù)。該定位方式市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，但一旦成功，較易形成品牌，具備不可替代性，從而具有競(jìng)爭(zhēng)力。適用于兩種情況：1、C、T類土地，本地消費(fèi)群體不足；2、商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，不得不采取互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)策略；3、爭(zhēng)創(chuàng)品牌的項(xiàng)目。市場(chǎng)定位傳傳達(dá)的是項(xiàng)項(xiàng)目的精髓髓、項(xiàng)目的的宗旨籠統(tǒng)說，或或通俗地說說，定位手手法有兩大大風(fēng)格商業(yè)地產(chǎn)基基礎(chǔ)知識(shí)業(yè)態(tài)定位：：根據(jù)商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目的的功能定位位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)，進(jìn)行業(yè)業(yè)態(tài)定位。。例如：大大型購物中中心是集購購物、休閑閑、娛樂、、文化、餐餐飲等多功功能服務(wù)于于一體，是是混合業(yè)態(tài)態(tài)物業(yè)；而而社區(qū)商業(yè)業(yè)，主要考考慮社區(qū)購購物中心或或者便利店店，以提供供便利為主主。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識(shí)識(shí)根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所輻射的商圈消費(fèi)群的特性，消費(fèi)習(xí)性及潛力后，評(píng)選集客力強(qiáng)且具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)組合。初步業(yè)態(tài)組合定位商圈業(yè)態(tài)普查供給面調(diào)查消費(fèi)者意見調(diào)查需求面調(diào)查根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所輻射的商圈范圍的業(yè)態(tài)普查結(jié)果，選出商業(yè)機(jī)能較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，并兼顧涵蓋各類型的業(yè)態(tài)。參照國(guó)內(nèi)外標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，并配合租賃管理，使店鋪均能在效的經(jīng)營(yíng)管理制度下運(yùn)作，可以達(dá)到績(jī)效相互補(bǔ)充的功能。國(guó)內(nèi)外標(biāo)桿項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)參照商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位：：初初步步業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識(shí)識(shí)商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位：：初初步步業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃項(xiàng)目初步經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比例試算方法：供給面商圈各業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)額的比例，與需求面的消費(fèi)者最常去的業(yè)態(tài)的消費(fèi)比例，再加上消費(fèi)者最希望增加業(yè)態(tài)的消費(fèi)金額的比例，三項(xiàng)比例平均之后，得出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃比例及面積分配比例。一個(gè)關(guān)鍵概念：坪效簡(jiǎn)單說，就是某業(yè)態(tài)每平米的營(yíng)業(yè)額。我們知道了某業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)額合理總量，就需要根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定坪效參數(shù)，根據(jù)坪效，即可推得我們所需要的某業(yè)態(tài)商業(yè)面積。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識(shí)識(shí)項(xiàng)目目業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位最最終終確確定定：：初步步業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位主力力店店招招商商反反饋饋調(diào)整整業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合確定定設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案、、政政府府報(bào)報(bào)批批商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識(shí)識(shí)招商商對(duì)對(duì)象象定定位位四四大大要要素素：：業(yè)態(tài)態(tài)定定位位、、業(yè)業(yè)種種組組合合、目標(biāo)標(biāo)市市場(chǎng)場(chǎng)、、主主題題特特色色商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)合理比比例：零售：餐餐飲：娛娛樂=55:20:25，這是商商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的黃金金比例，，同時(shí)商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)還要具具有差異異性和互互補(bǔ)性，，以起到到全方位位互補(bǔ)作作用。招商策略略流程：：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)基礎(chǔ)知知識(shí)確定招商對(duì)象確定經(jīng)營(yíng)模式制定招商政策確定招商流程商場(chǎng)招商商流程：：確定目標(biāo)客群確定項(xiàng)目規(guī)劃確定招售方式確定招售方式招商小組分工招商簽署合同招商入場(chǎng)裝修招商完成開業(yè)開發(fā)前期期招商（以主力力店大商商家、娛娛樂體驗(yàn)驗(yàn)店為主主）：提提升整體體商鋪價(jià)價(jià)值。開發(fā)中期期招商（品牌商商家）：：根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目定位位，帶動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值。開業(yè)招商商（大批中小小商家））：實(shí)現(xiàn)現(xiàn)租金最最大化和和招商時(shí)時(shí)間最短短化。開業(yè)后招招商（根據(jù)定定位確定定商戶））：查漏漏補(bǔ)缺。。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)招商4個(gè)階段商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)基礎(chǔ)知知識(shí)解決關(guān)鍵鍵問題、、創(chuàng)造價(jià)價(jià)值：為開發(fā)商商創(chuàng)造最最大化價(jià)價(jià)值，物物盡其用用。系統(tǒng)策劃劃、統(tǒng)籌籌安排：：實(shí)現(xiàn)價(jià)值值最大化化要進(jìn)行行系統(tǒng)策策劃，形形成招商商計(jì)劃書書。招商難度度大、耗耗時(shí)長(zhǎng)：：項(xiàng)目建設(shè)設(shè)期長(zhǎng)，，招商變變數(shù)多。。對(duì)從業(yè)人人員要求求高：談判綜合合能力要要強(qiáng)。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)招商4大特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)基礎(chǔ)知知識(shí)業(yè)態(tài)比例例合理品牌形象象統(tǒng)一業(yè)態(tài)互補(bǔ)補(bǔ)商戶開發(fā)發(fā)具有順順序主力店布布局合理理特殊商戶戶優(yōu)惠統(tǒng)一服務(wù)務(wù)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)招商7大原則商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)基礎(chǔ)知知識(shí)盲目定定位、、不切切實(shí)際際缺乏整整體招招商規(guī)規(guī)劃期望值值過高高單純依依靠廣廣告過分強(qiáng)強(qiáng)調(diào)市市場(chǎng)影影響缺乏持持續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)理理念招商工工作缺缺乏執(zhí)執(zhí)行力力商業(yè)地地產(chǎn)招招商7大誤區(qū)區(qū)商業(yè)地地產(chǎn)基基礎(chǔ)知知識(shí)招商過過于自自信產(chǎn)權(quán)銷銷售存存在弊弊端規(guī)劃招招租缺缺乏科科學(xué)項(xiàng)目定定位不不準(zhǔn)輕信主主力店店片面追追求最最大商業(yè)地地產(chǎn)招招商12大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)商業(yè)地地產(chǎn)基基礎(chǔ)知知識(shí)盲目照照搬榜榜樣重建筑筑輕規(guī)規(guī)劃忽視專專業(yè)化化需求求交通弊弊端阻阻截客客流招商不不專業(yè)業(yè)招商難難度大大叩擊心心門，，樹立立品牌牌效應(yīng)應(yīng)理念創(chuàng)創(chuàng)新，，市場(chǎng)場(chǎng)目光光敏銳銳提升性性價(jià)比比，物物有所所值洞悉心心理，，提升升投資資價(jià)值值銷售方方式別別樣化化強(qiáng)調(diào)保保值增增值打動(dòng)投資者者6大策略商業(yè)地產(chǎn)基基礎(chǔ)知識(shí)競(jìng)爭(zhēng)差異化化強(qiáng)調(diào)品牌店店運(yùn)用專業(yè)化化形成互補(bǔ)效效應(yīng)商場(chǎng)頂層招招商制勝4招商業(yè)地產(chǎn)基基礎(chǔ)知識(shí)只租不售：：租賃模式式主要依據(jù)據(jù)商戶認(rèn)同同度而定。。銷售：主要要分為使用用權(quán)和產(chǎn)權(quán)權(quán)銷售，有有的需要回回收資金，，會(huì)選擇一一次性銷售售。租售結(jié)合：：一般商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目采用租售售結(jié)合，緩緩解資金問問題同時(shí)，，保留價(jià)值值商鋪。營(yíng)銷3大模式商業(yè)地產(chǎn)基基礎(chǔ)知識(shí)總款反租：：將商鋪虛虛擬分割給給小業(yè)主，，然后將商商鋪整體包包租，回報(bào)報(bào)主要靠商商戶自由資資金來組成成。首付款反租租。分割成成小鋪位，，給小業(yè)主主，由小業(yè)業(yè)主自主經(jīng)經(jīng)營(yíng)，也有有投資商，，其返租8%或10%回報(bào)，從小小業(yè)主的回回款中扣除除，降低購購買門檻。。銷售按揭返返租2種方式商業(yè)地產(chǎn)基基礎(chǔ)知識(shí)招商處：招招商人員講講解樓書：地產(chǎn)產(chǎn)廣告的一一種重要形形式DM單頁VI系統(tǒng)戶外包裝報(bào)紙商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷推廣工工具商業(yè)地產(chǎn)基基礎(chǔ)知識(shí)電臺(tái)電視臺(tái)車身其他媒體體結(jié)構(gòu)：對(duì)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)參數(shù)數(shù)介紹；；項(xiàng)目宏宏觀理念念；對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)理念進(jìn)進(jìn)一步性性詳細(xì)化化；關(guān)于于招商方方式要與與典型性性商業(yè)作作優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)比較。。圖片和文文字處理理：圖片要有有文字說說明，注注意色彩彩搭配；；標(biāo)題要要與文字字相統(tǒng)一一；脈絡(luò)絡(luò)清晰，，注意閱閱讀者的的視覺感感受。藝術(shù)風(fēng)格格：針對(duì)項(xiàng)目目理念，，設(shè)計(jì)采采用不同同設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格，總總體應(yīng)獨(dú)獨(dú)具特色色，讓人人耳目一一新。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)樓書基基本要求求商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)基礎(chǔ)知知識(shí)頁碼控制制：一般不要要超過32頁。風(fēng)格確定定：多以書面面感性為為準(zhǔn)，要要求圖片片色彩鮮鮮艷。特殊情況況：針對(duì)產(chǎn)權(quán)權(quán)銷售的的投資者者，在風(fēng)風(fēng)格和內(nèi)內(nèi)容上要要有所改改變和側(cè)側(cè)重。投投資類樓樓書一般般設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格比較較凝重，，給人以以安全感感，對(duì)于于產(chǎn)品功功能介紹紹要細(xì)致致。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)基礎(chǔ)知知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)樓書注注意事項(xiàng)項(xiàng)地段、商商圈、產(chǎn)產(chǎn)品介紹紹、地理理位置圖圖、招商商方式等等幾大塊塊標(biāo)題、商標(biāo)和和口號(hào)語宏觀經(jīng)濟(jì)參數(shù)數(shù)介紹DM單頁內(nèi)容3方面商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)項(xiàng)目洽談會(huì)項(xiàng)目發(fā)布會(huì)合作交流會(huì)投資研討會(huì)登門拜訪商業(yè)地產(chǎn)招商商5種方式商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)蓄水期：蓄水水期蓄積商戶戶的量至少在在75%以上才能開業(yè)業(yè)，而客觀上上蓄水期商戶戶登記與有效效商戶比例為為3:1。開盤期：一般般選在工程封封頂或者外裝裝結(jié)束，以及及市場(chǎng)旺季來來臨前夕。開業(yè)期：在開開盤后緊接著著開業(yè)。養(yǎng)市期：市場(chǎng)場(chǎng)的培育期，，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷銷節(jié)點(diǎn)控制商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)慈善營(yíng)銷實(shí)證營(yíng)銷地緣營(yíng)銷開放營(yíng)銷文脈營(yíng)銷借景營(yíng)銷商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷12策商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)個(gè)性營(yíng)銷物管營(yíng)銷人脈營(yíng)銷原創(chuàng)營(yíng)銷參與營(yíng)銷休閑營(yíng)銷黃金商業(yè)圈：：歷史文化豐富富；商業(yè)功能能互補(bǔ)；可持持續(xù)發(fā)展。情景主題體驗(yàn)驗(yàn)：滿足多元化需需求，客戶層層面和層次最最大化。經(jīng)營(yíng)特色鮮明明：是項(xiàng)目整體形形象識(shí)別的核核心本質(zhì)。商業(yè)地產(chǎn)興旺要點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)項(xiàng)目定位與商商圈功能互補(bǔ)補(bǔ)：兩者是相互支支持的商業(yè)鏈鏈關(guān)系，是一一個(gè)共同體。。商鋪劃分科學(xué)學(xué)合理：商品組合的豐豐富多樣；經(jīng)經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)實(shí)用性與合理理性等。“人流動(dòng)線”設(shè)計(jì)：最大限度避免免商業(yè)死角，，合理分配人人流。商業(yè)地產(chǎn)興旺要點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)談判原則商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)一對(duì)多：形成“搶租”態(tài)勢(shì)，加強(qiáng)商商戶建的緊迫迫感，加快租租出進(jìn)度。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：捕捉市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手，以對(duì)對(duì)比的方式，，推高出租條條件。意向書優(yōu)先：：率先讓客戶出出具“意向書”，初步留住客客戶。商業(yè)地產(chǎn)談判原則商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)踏勘優(yōu)優(yōu)先：：把握客客戶心心理，，打消消客戶戶顧慮慮，起起到“一錘定定音”作用。。發(fā)布會(huì)會(huì)推動(dòng)動(dòng)：以主力力商家家進(jìn)駐駐為主主調(diào)，，以已已簽約約商家家的推推介為為力度度保證證。持續(xù)續(xù)聯(lián)聯(lián)絡(luò)絡(luò)：：與商商家家持持續(xù)續(xù)聯(lián)聯(lián)系系，，定定期期傳傳達(dá)達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)度度情情況況。。自建建自自營(yíng)營(yíng)：：主要要是是以以自自用用為為主主，，只只有有部部分分用用于于出出租租的的商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目，，例例如如酒酒店店。。組合合模模式式：：自營(yíng)營(yíng)與與專專業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)相相結(jié)結(jié)合合的的模模式式，，一一般般大大型型商商務(wù)務(wù)樓樓、、零零售售中中心心和和批批發(fā)發(fā)中中心心采采用用該該類類模模式式。。委托托經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)：：開發(fā)發(fā)商商將將建建設(shè)設(shè)好好的的商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目全全權(quán)權(quán)委委托托給給物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)公公司司，，負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)出出租租經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)和和日日常常管管理理服服務(wù)務(wù)。。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)3種管理模式式商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)基礎(chǔ)知知識(shí)核心一：：保障安安全保障商業(yè)業(yè)地產(chǎn)物物業(yè)范圍圍內(nèi)的人人員、設(shè)設(shè)施、物物品的安安全。管理對(duì)象象：主要為高高層綜合合商業(yè)樓樓宇，大大多位于于城市旅旅游、購購物的軸軸心地帶帶，主要要包括停停車場(chǎng)、、商業(yè)、、餐飲、、娛樂等等場(chǎng)所。。特點(diǎn)：高度大、、層數(shù)多多，功能能復(fù)雜，，人口稠稠密，物物業(yè)管理理任務(wù)較較為艱巨巨。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)管理理2大核心商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)基礎(chǔ)知知識(shí)核心二：：提供服服務(wù)提供的服服務(wù)要求求穩(wěn)定、、及時(shí)、、周到、、有效。。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)管管理主要要面對(duì)商商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、顧客客購物、、客戶銷銷售。要要運(yùn)用先先進(jìn)的管管理手段段、方法法，對(duì)大大樓各系系統(tǒng)進(jìn)行行維護(hù)、、保養(yǎng)和和管理，，保證系系統(tǒng)正常常運(yùn)轉(zhuǎn)，，千方百百計(jì)提高高服務(wù)水水平，提提供舒適適的工作作環(huán)境。。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)管理理2大核心商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)基礎(chǔ)知知識(shí)維護(hù)建筑筑物：建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)維護(hù)、、建筑外外觀維護(hù)護(hù)、公共共區(qū)域裝裝修、裝裝修審批批與管理理、內(nèi)部部導(dǎo)向標(biāo)標(biāo)志維護(hù)護(hù)。維護(hù)配套套設(shè)施、、設(shè)備：：電梯的維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)、后備備發(fā)電機(jī)機(jī)維護(hù)保保養(yǎng)、電電線電路路的維護(hù)護(hù)保養(yǎng)、、供水供供熱系統(tǒng)統(tǒng)維護(hù)保保養(yǎng)、空空調(diào)冷氣氣系統(tǒng)維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)。消防與安全：：消防設(shè)施的維維護(hù)保養(yǎng)、消消防器材配置置、消防設(shè)施施標(biāo)志設(shè)置、、內(nèi)部保安巡巡查、出口與與通路管理等等。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)基本內(nèi)容容商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)環(huán)境清潔衛(wèi)生生：內(nèi)部道路清潔潔、公共區(qū)域域清潔管理、、環(huán)衛(wèi)設(shè)施維維護(hù)。車輛及交通：：車輛交通疏導(dǎo)導(dǎo)指揮、停車車場(chǎng)管理、貨貨流運(yùn)輸管理理、車輛安全全管理、路面面交通管理。。能源：建立能源管理理系統(tǒng)，通過過技術(shù)與管理理，節(jié)約客戶戶物業(yè)成本。。處理緊急事故故：負(fù)責(zé)商業(yè)建筑筑內(nèi)部各種緊緊急事故的處處理。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)基本內(nèi)容容商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)寫字樓物業(yè)管管理服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)重點(diǎn)一：商務(wù)務(wù)服務(wù)（1）硬件配置寫字樓的商務(wù)務(wù)中心應(yīng)配備備一定的現(xiàn)代代化辦公設(shè)備備商務(wù)中心設(shè)設(shè)備的配備，，可根據(jù)服務(wù)務(wù)項(xiàng)目的增加加而逐步添置置，商務(wù)中心心設(shè)備的正常常使用和保養(yǎng)養(yǎng)，是服務(wù)保保障的前提條條件。（2）服務(wù)要求及時(shí)了解客戶戶所需服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)時(shí)間及要求，，準(zhǔn)確、迅速速地完成服務(wù)務(wù)項(xiàng)目。寫字樓物業(yè)管管理服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)（3）服務(wù)項(xiàng)目各類文件的處理、打印服務(wù)長(zhǎng)話、傳真、電信、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù)商務(wù)會(huì)談、會(huì)議安排服務(wù)電腦、電視、幻燈等設(shè)備租賃服務(wù)臨時(shí)辦公室租用服務(wù)翻譯服務(wù)報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù)文件、名片等印刷服務(wù)客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等秘書培訓(xùn)服務(wù)寫字樓物業(yè)管管理服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)重點(diǎn)二：前臺(tái)臺(tái)服務(wù)鑰匙分發(fā)服務(wù)問訊、引導(dǎo)服務(wù)和留言服務(wù)物品寄存服務(wù)信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)行李搬運(yùn)、寄送服務(wù)出租汽車預(yù)約服務(wù)提供旅游活動(dòng)安排服務(wù)航空機(jī)票訂購、確認(rèn)服務(wù)全國(guó)及世界各地酒店預(yù)訂服務(wù)代訂餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)服務(wù)文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù)外幣兌換花卉代購、遞送服務(wù)洗衣、送衣服務(wù)代購清潔物品服務(wù)其他各種委托代辦服務(wù)寫字樓物業(yè)管管理服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)重點(diǎn)三：設(shè)施施設(shè)備管理保證設(shè)備良好好正常地運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，設(shè)備管理理人員應(yīng)實(shí)行行24小時(shí)值班制度度，以最短時(shí)時(shí)間處理突發(fā)發(fā)運(yùn)行故障。。重點(diǎn)四：安全全服務(wù)與消防防管理1、安全服務(wù)（1）基本原則：：客戶至上、、服務(wù)第一、、預(yù)防為主；；（2）建立安全服服務(wù)組織機(jī)構(gòu)構(gòu)；（3）制定并遵守守嚴(yán)密的安全全規(guī)章制度，，明確本部門門各類人員的的崗位職責(zé)。。寫字樓物業(yè)管管理服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)2、消防管理（1）消防管理工工作的指導(dǎo)思思想是以防為為主、宣傳先先行、防消結(jié)結(jié)合。（2）寫字樓的消消防系統(tǒng)，常常見如下表：：千式消防系統(tǒng)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)總控制屏、BTM氣體滅火系統(tǒng)濕式消防系統(tǒng)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)（消防泵）消防聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)消防送風(fēng)和排煙機(jī)的功能和聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)；空氣系統(tǒng)鮮風(fēng)機(jī)和排氣機(jī)的功能和聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)；消防電梯的功能試驗(yàn)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)寫字樓物業(yè)管管理服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)重點(diǎn)五：保潔潔管理保潔是寫字樓樓管理水平的的重要標(biāo)志，，也是對(duì)建筑筑和設(shè)備維護(hù)護(hù)保養(yǎng)的需要要。（1）制定完善的的保潔細(xì)則；；（2）制定部門各各崗位的責(zé)任任制；（3）建立衛(wèi)生保保潔的檢查制制度；（4）保持樓內(nèi)公公共場(chǎng)所的整整潔；（5）提供全面的的保潔衛(wèi)生美美化服務(wù)。寫字樓物業(yè)管管理制度商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識(shí)巡視檢查制度度；日常巡視管理理制度；檔案保密管理理制度；貴賓接待制度度；出入證管理制制度；鑰匙使用管理理制度。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和住宅開發(fā)發(fā)的不同商業(yè)地產(chǎn)基基礎(chǔ)知識(shí)規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同