項目目開開發(fā)發(fā)的的設設計計全全過過程程管管理理設計計管管理理部部設計計管管理理是房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)中中主主要要的的業(yè)業(yè)務務環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)之之一一，，貫貫穿穿房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務務的的全全過過程程，，是是地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司產(chǎn)產(chǎn)品品戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的重重要要保保障障。。現(xiàn)現(xiàn)在在結結合合工工作作實實際際，，將將設設計計管管理理中中重重要要環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)簡簡述述如如下下：：一、、全全過過程程管管理理就公公司司現(xiàn)現(xiàn)階階段段設設計計管管理理而而言言，，初初步步設設計計以以前前、、施施工工圖圖及及工工程程實實施施階階段段設設計計主主導導有有一一個個從從設設計計管管理理部部到到子子公公司司工工程程部部的的變變更更，，這這就就要要求求設設計計部部、、子子公公司司工工程程部部通通過過交交流流、、設設計計評評審審、、現(xiàn)現(xiàn)場場巡巡查查等等，，加加強強前前后后兩兩端端設設計計主主控控方方對對設設計計全全過過程程工工作作的的參參與與和和理理解解，，增增強強工工作作的的協(xié)協(xié)同同性性。。一、、全過過程程管管理理規(guī)劃劃階階段段：：子公公司司：：在規(guī)規(guī)劃劃工工作作開開始始前前應應制制定定項目目設設計計統(tǒng)統(tǒng)籌籌計計劃劃，并并完完成成設計計條條件件的搜搜集集整整理理，，并并由由營營銷銷部部牽牽頭頭編編制制項項目目產(chǎn)品品建建議議書書（包包括括項項目目概概況況、、優(yōu)優(yōu)劣劣分分析析、、產(chǎn)產(chǎn)品品初初步步設設計計方方向向、、風風格格、、定定位位、、會會所所及及相相關關配配套套的的初初步步定定位位、、商商鋪鋪分分布布及及面面積積建建議議、、人人車車口口部部的的設設置置建建議議等等）），，建建議議書書建建議議經(jīng)經(jīng)總總裁裁室室審審批批，，在在規(guī)規(guī)劃劃過過程程中中加加強強與與設設計計部部、、設設計計院院的的互互動動，，對對設設計計成成果果進進行行評評審審。。集團團設設計計管管理理部部：：根據(jù)據(jù)上上述述輸輸入入條條件件，，編編制制《項目目規(guī)規(guī)劃劃設設計計任任務務書書》，在在規(guī)規(guī)劃劃設設計計開開始始前前提提交交設設計計單單位位；；負負責責監(jiān)監(jiān)控控設設計計的的過過程程和和進進度度，，及及時時與與設設計計單單位位溝溝通通、、組組織織設設計計評評審審、、提提報報會會，，完完成成規(guī)劃劃文文件件終終稿稿的編編制制。。一、、全過過程程管管理理方案案階階段段：：子公公司司：：對市市場場和和客客戶戶展展開開調(diào)調(diào)研研，，形形成成《項目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位及及配配比比建建議議書書》（包包括括項項目目定定位位、、產(chǎn)產(chǎn)品品面面積積、、戶戶型型、、景景觀觀、、品品部部、、立立面面、、配配套套、、標標桿桿樓樓盤盤、、競競品品樓樓盤盤資資料料等等））、、項項目目樣樣板板區(qū)區(qū)、、售售展展中中心心的的策策劃劃建建議議書書（（包包括括布布局局、、面面積積、、景景觀觀、、品品部部、、立立面面、、配配套套等等）），，經(jīng)經(jīng)審審批批確確定定后后，，在在方方案案設設計計開開始始前前提提交交集團團設計計管管理理部部；；負責責結結合合當當?shù)氐厥惺袌鰣稣卟吒鶕?jù)據(jù)項項目目定定位位制制定定物業(yè)業(yè)管管理理和和社社區(qū)區(qū)配配套套的的規(guī)規(guī)劃劃方方案案（包包括括物物業(yè)業(yè)管管控控模模式式、、各各類類物物業(yè)業(yè)及及配配套套用用房房的的分分布布、、實實施施安安排排和和成成本本控控制制））；根據(jù)據(jù)規(guī)規(guī)劃劃設設計計及及項項目目定定位位，，負負責責編編制制《成本本測測算算》（包包括括項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品的的總總體體成成本本控控制制及及主主要要品品部部的的大大致致檔檔次次））集團團設設計計管管理理部部：：根據(jù)據(jù)上上述述輸輸入入條條件件，，編編制制《方案案設設計計任任務務書書》，在在規(guī)規(guī)劃劃設設計計開開始始前前提提交交設設計計單單位位；；集集團團設設計計管管理理部部負負責責監(jiān)監(jiān)控控設設計計的的過過程程和和進進度度，，及及時時與與設設計計單單位位溝溝通通、、組組織織方方案案設設計計評評審審、、提提報報會會、、開開展展住住宅宅項項目目戶型型專題題研研討討會會及及住宅宅新新科科技技研討討會會、、、、開開展展外立立面面專題題研研討討會會，，完完成成文件件終終稿稿的編編制制。。一、、全過過程程管管理理初步步設設計計階階段段：：子公公司司：：在初初步步設設計計開開始始前前負責責完完成成項項目目市政政配配套套規(guī)規(guī)劃劃方方案案、地質(zhì)質(zhì)初初勘勘及結構構選選型型比比選選方方案案的制制定定；完完成成《目標標成成本本》（包包括括項項目目建建筑筑品品部部清清單單及及成成本本明明細細等等））的的編編制制，，經(jīng)經(jīng)審審批批確確定定；；住住宅宅項項目目在在初初步步設設計計終終稿稿前前完完成成日照照分分析析報報告告、、環(huán)環(huán)評評報報告告、、交交通通評評價價報報告告等。。集團團精精裝裝事事業(yè)業(yè)部部：：負責責完完成成精精裝裝戶型型梳梳理理，經(jīng)經(jīng)審審批批確確定定后后，，在在擴擴初初設設計計開開始始前前提提交交集集團團設設計計管管理理部部；；負負責責完完成成公建建、、公公共共部部位位的的裝裝修修平平面面梳梳理理，在在初初步步設設計計內(nèi)內(nèi)審審完完成成前前經(jīng)經(jīng)審審批批確確定定。。集團團設設計計管管理理部部：：編制制《項目目初初步步設設計計任任務務書書》，在在初初步步設設計計開開始始前前提提交交設設計計單單位位；；集集團團設設計計管管理理部部負負責責監(jiān)監(jiān)控控設設計計的的過過程程和和進進度度，，及及時時與與設設計計單單位位溝溝通通、、組組織織方方案案設設計計評評審審、、提提報報會會，，完完成成文件終稿的編制。一、全過程管理施工圖設計階階段：子公司：編制《項目施工圖設設計任務書》，完成項目市政配套初步步設計、地質(zhì)詳勘制定，市政配配套初步設計計、地質(zhì)詳勘勘，在施工圖圖設計開始前前提交設計單單位；負責監(jiān)控設計計的過程和進進度，及時與與設計單位溝溝通、組織方方案設計評審審、提報會，，完成文件終稿的編制。集團設計管理理部：負責完成項目目景觀總圖標高高方案設計，經(jīng)審批確定后，，在施工圖設計開始前提供給子公司司工程部。一、全過程管理項目實施階段段：子公司：綜合各個專業(yè)業(yè)圖紙，在圖圖紙階段完成成各個交界面的收頭、收邊邊的問題；按按設計統(tǒng)籌計計劃完成各個個專項、二次設設計，完成材料樣樣品的現(xiàn)場打樣，確定相關材材料的工藝、工法。做到樣板現(xiàn)行，對架空層、入戶戶大堂、標準準層、景觀樣樣板等大批量實施施前應有樣板板經(jīng)過集團、、子公司相關關部門評審。。結合室內(nèi)裝修修點位圖完成成戶內(nèi)水電暖安安裝系統(tǒng)圖，結合景觀圖圖紙完成室外綜合管線線及道排設計計，綜合地下室室水電暖設計計完成地下室管線吊吊頂綜合圖。集團設計管理理部：明確每個項目目的責任加強強對進行工地地現(xiàn)場檢查，比對項目實實施與圖紙的的符合情況，，側重于：局局部空間現(xiàn)場場尺度關系，，設備、管線線等與立面的的關系，結構構、門窗與地地坪、陽臺等等標高關系，，立面幕墻、、窗檔分割，，面層裝飾與與細節(jié)、雨棚棚、圍墻與景景觀的關系等等，在現(xiàn)場場打樣基礎上上完成相關面面層材料封樣工作，并協(xié)助子公司完成項目實施施階段與設計計相關的工作作。二、設計條件件設計條件大致致可分為以下下5類：1、自然條件：：項目位置項目在整個城城市中的地理理位置，在所所屬行政區(qū)域域、非行政區(qū)區(qū)域（如經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)、商商貿(mào)金融區(qū)等等）和房產(chǎn)開開發(fā)板塊中的的地理位置。。項目現(xiàn)狀1）項目四四至范圍2）氣候氣象象氣溫、主導風風向、空氣質(zhì)質(zhì)量狀況、噪噪音、水質(zhì)狀狀況等指標二、設計條件件3）項目現(xiàn)狀地地形地貌a、地勢平坦狀狀況，自然標標高，與周邊邊地勢比較；；b、地面現(xiàn)狀，，宗地內(nèi)是否否有水渠、較較深的溝壑（（小峽谷）、、池塘等對開開發(fā)有較大大影響的因素素。c、地下情況，，包括管線、、地下電纜、、暗渠、地上上建筑物原有有樁基及地下下建筑/結構等，d、地上、地下下受保護的歷歷史文物古跡跡，古樹，可可利用的構建建等；e、條件許可需需收集水文地地質(zhì)情況，包包括地表水和和地下水位現(xiàn)現(xiàn)狀、土地結結構、承載力力、及周圍建建筑基礎處理理情況。4）綠化植被被與水面項目地塊內(nèi)綠綠化植被與水水面狀況。擬擬考慮保留的的植物與水面面和擬保留的的范圍，擬考考慮保留水面面的改造初步步設想。二、設計條件件2、社會條件：：區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)規(guī)劃用地所處區(qū)域域道路周圍建建筑物等的現(xiàn)現(xiàn)狀特征；當?shù)卣畬楉椖克巺^(qū)域域的規(guī)劃設想想和建設計劃劃交通狀況項目周邊主要要交通干道及及直接連接項項目地塊市政政道路，該區(qū)域近期交交通規(guī)劃狀況況；地周邊公共交交通系統(tǒng)、地地鐵、輕軌、、公交流線情情況項目地塊附近近站點包括主主要線路、行行車區(qū)間等。。二、設計條件件公共設施1)公共建筑描述項目周邊邊對項目設計計有影響的公公共及商業(yè)建建筑的名稱、、類型、面積積、基本功能能、形態(tài)及建建成時間2)對設計存在影影響的設施與與標志物項目周邊有利利因素如廣場場、公園、城城市雕塑等；；不利因素如如高壓線、變變電所、煙囪囪、垃圾場、、排污溝、其其它構成噪音音與污染的建建筑物、構筑筑物與設施。。市政管線給水、雨水、、污水、弱電電、燃氣、暖暖通、寬帶等等接口位置、、管徑、埋深深、標高等現(xiàn)現(xiàn)有或規(guī)劃管管線、管徑，，距宗地距離離、接入的可可能性及成本本；二、設計條件件3、規(guī)劃條件：：規(guī)劃條件為項項目的用地范范圍、建筑紅紅線、容積率率、建筑密度度、綠地率、、建筑限高等等其他規(guī)劃限限定條件。4、規(guī)范、標準準：規(guī)范分為全國國性通用規(guī)范范及項目屬地地的規(guī)程、標標準。5、批復文件：：各階段批復文文件是下一階階段的設計條條件，也是各各類驗收的依依據(jù)。二、設計條件件設計條件對于于設計管理的的全過程而言言是起點，更更是基礎，對對設計管理參參與者而言對對設計條件的的搜集、消化化和吸收是基基本功，基本本功扎實了工工作展開才能能一順百順，，否則則可能能要付出人力力、時間、資資金上代價來來彌補。二、設計條件件設計條件的搜搜集整理應成成為子公司、、設計部的一一個有專人負負責的系統(tǒng)性性的常態(tài)工作作，特別是一一些地方規(guī)定定的發(fā)布、變變更應該在第第一時間整理理、發(fā)布，必必要時做好宣宣導工作，并并在工作中逐逐漸形成對地地方規(guī)定引用用的嚴密性。。在陽光國際際鋁合金窗型型圖設計過程程中曾在一套套房子里出現(xiàn)現(xiàn)了推拉、上上懸、內(nèi)開等等多種形式，，但客戶比較較接受的外開開窗卻沒有出出現(xiàn)，當時的的解釋是規(guī)范范不允許，具具體什么規(guī)范范，規(guī)定不允允許使用的前前提條件是什什么都不清楚楚，后來通過過與多家門窗窗廠家討教，，得到的結果果是國家沒有有明文規(guī)定不不能使用外開開窗，在使用用安全玻璃，，五金不使用用合頁等前提提下是可以外外開的。二、設計條件件一般而言，有有些設計條件件相對比較剛剛性，在設計計管理過程中中要嚴格執(zhí)行行，但有時候候因為客觀條條件發(fā)生了變變更，規(guī)劃條條件有時候也也會有變更的的余地。比如如在陽光國際際三期的方案案調(diào)整過程中中，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有三個航空空限高：沿江江75m，東側用地邊邊界30m以內(nèi)55m，其他72m，而東側地塊塊規(guī)劃方案經(jīng)經(jīng)過努力最低低航空限高已已經(jīng)做到了72m，經(jīng)過前期的的工作，最終終我們的最低低航空限高也也做到了72m，很好地改變變了天際線并并在在滿足容容積率的前提提下把層高由由2.8m提高到3m、3.15m、3.3m，為陽光三期期打造江景豪豪宅打下了很很好的基礎。。三、指標設計計設計管理的任任務不是要產(chǎn)產(chǎn)生多少創(chuàng)意意，而是通過過設計管理使使項目的價值值得以實現(xiàn)并并盡可能最大大化。而價值值的實現(xiàn)固然然靠優(yōu)美的建建筑造型、人人性化的戶型型、動人的景景觀等產(chǎn)品品品質(zhì)，在一定定角度看來更更是靠一系列列的指標。指標設計首先先就是通過設設計條件分析析、管理層決決策等明晰設設計的各類指指標，并在設設計管理過程程中逐步實現(xiàn)現(xiàn)的過程。三、指標設計計在設計管理中中有各類名目目繁多的指標標，從運營的的角度而言，，最重要的就就是面積指標標，現(xiàn)在僅就就面積指標設設計進行展開開，面積指標標從運營角度度而言可分為為四類：1、可銷售面積積：含住宅、辦公公、商業(yè)、儲儲藏室、機動動車位等分類類指標。2、可租賃面積積：含辦公、商業(yè)業(yè)、儲藏室、、機動車位等等分類指標。。3、配套移交：：含回遷用房、、物業(yè)經(jīng)營用用房、物業(yè)管管理用房、社社區(qū)配套用房房、路面車位位、設備用房房（少數(shù)已公公攤計入銷售售面積）、公公廁用房、自自行車庫等分分類指標。4、其他：含贈予、休閑閑空間及無法法利用類等分分類指標。三、指標設計計面積指標設計計的幾個原則則：1、面積總量最最大化原則：：對于房地產(chǎn)項項目而言，政政府出讓土地地時均有容積積率等開發(fā)強強度限制，在在一般情況下下開放商都要要想辦法使面面積總量最大大化。總量最最大化與開發(fā)發(fā)強度的矛盾盾就要通過對對指標的精確確控制來實現(xiàn)現(xiàn)。一般而言言，對指標的的設計與控制制可分為三個個階段，建筑筑初步設計以以前階段的面面積估測、建建筑條件圖階階段的面積預預測及竣工驗驗收階段的面面積實測。面積估測階段段主要是在設設計管理部門門的主導下由由建筑設計協(xié)協(xié)作單位來完完成；面積預預測是由前期期部門非正式式的推托面積積實測公司來來完成，在施施工圖報批以以前對建筑設設計協(xié)作單位位提供的指標標做復核工作作，保證各類類面積指標不不出現(xiàn)大的偏偏差；面積實實測是竣工驗驗收中眾多驗驗收環(huán)節(jié)之一一。通過這三三個階段的設設計管理及與與測繪部門的的溝通，在一一定程度上能能使測繪結果果向我們希望望的方向發(fā)展展。三、指指標設設計2、銷售售面積積與租租賃面面積最最大化化原則則：對于房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目而言言，項項目價價值體體現(xiàn)是是統(tǒng)過過對銷銷售面面積的的銷售售、租租賃面面積的的租賃賃來實實現(xiàn)的的，銷銷售和和租賃賃面積積的最最大化化是提提高利利潤的的最直直接方方式。。與面面積總總量最最大化化一樣樣對銷銷售與與租賃賃指標標的設設計與與控制制也分分為三三個階階段，，建筑筑初步步設計計以前前階段段的面面積估估測、、建筑筑條件件圖階階段的的面積積預測測及竣竣工驗驗收階階段的的面積積實測測。在有的的房產(chǎn)產(chǎn)公司司中，，各類類業(yè)態(tài)態(tài)的項項目有有一個個對指指標的的評定定系統(tǒng)統(tǒng)，其其中一一個核核心指指標叫叫出房房率，，就是是能夠夠產(chǎn)生生效益益的銷銷售和和租賃賃面積積與總總建筑筑面積積之比比，出出房率率越高高指標標設計計越優(yōu)優(yōu)秀。。對于于公寓寓而言言，一一般出出房率率應在在75%左右，，對于于有大大面積積地下下室贈贈送的的排屋屋而言言，一一般出出房率率應在在保證證在60%以上。。三、指指標設設計3、配套套移交交面積積精準準化原原則：：對于房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目而言言，除除了銷銷售和和租賃賃面積積，政政府還還要求求一定定的配配套設設施，，對于于配套套設施施一般般都有有明確確的指指標或或配比比，在在設計計管理理中只只要滿滿足即即可，，不能能少也也不能能多，，少了了報批批過不不了，，大了了侵占占銷售售和租租賃面面積。。所以以要精精細化化控制制。除了面面積要要精細細化控控制，，配套套移交交面積積的地地段的的優(yōu)先先性也也要在在銷售售和租租賃面面積之之后。。而配配套移移交面面積而而言，，其地地段的的優(yōu)先先性按按以下下順序序排列列：物物業(yè)經(jīng)經(jīng)營用用房→→物業(yè)業(yè)管理理用房房、社社區(qū)配配套用用房→→公廁廁用房房→設設備用用房。。三、指指標設設計4、地下下空間間面積積最小小化原原則：：對于房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目而言言，要要實現(xiàn)現(xiàn)規(guī)劃劃的停停車、、設備備運行行功能能，就就要向向地下下要空空間，，但地地下室室造價價高，，一般般情況況下不不能單單獨做做到收收支平平衡，，所以以要在在滿足足規(guī)劃劃的各各項功功能的的情況況下盡盡可能能減少少地下下室面面積和和層高高。最近在在印象象西湖湖公建建區(qū)設設計中中通過過對各各類設設備用用房、、停車車指標標的梳梳理，，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)機動動車指指標還還有200多輛的的富裕裕，就就把兩兩層地地下室室面積積減少少了8000多方，，按2500元/m2的造價價來計計算，，減少少項目目投資資2000萬元。。四、整整合設設計設計管管理涉涉及到到建筑筑、景景觀、、裝修修、配配套及及各類類二次次設計計工作作，設設計接接口繁繁多，，這就就要有有在各各個單單項設設計之之間穿穿針引引線的的協(xié)調(diào)調(diào)和統(tǒng)統(tǒng)籌制制度和和意識識，保保證所所有的的魚都都向高高品質(zhì)質(zhì)的方方向游游動，，加強強各專專業(yè)之之間的的配合合和協(xié)協(xié)作，，減少少布朗朗運動動所產(chǎn)產(chǎn)生的的內(nèi)部部消耗耗。四、、整合合設計計1、各專專業(yè)各各階段段明確確統(tǒng)籌籌者：：統(tǒng)籌者者是設設計管管理展展開的的主線線，在在設計計前期期階段段，設設計管管理部部是設設計的的統(tǒng)籌籌者，，在設設計各各個專專業(yè)之之間，，建筑筑設計計專業(yè)業(yè)對項項目的的參與與是全全過程程、不不間斷斷的密密切接接觸，，建筑筑專業(yè)業(yè)作為為各個個單項項設計計之間間穿針針引線線的協(xié)協(xié)調(diào)比比較合合適。。在施施工圖圖、二二次設設計階階段由由工程程副總總來做做設計計整合合者比比較合合適。。四、整整合設設計2、各專專業(yè)設設計開開展的的時序序安排排：1）建筑筑方案案總圖圖時景景觀設設計單單位提提前介介入并并根據(jù)據(jù)方案案總圖圖設計計概念念草案案，建建筑初初步設設計完完成后后景觀觀設計計單位位需提提交方方案設設計并并對建建筑初初步設設計進進行反反提條條件，，在建建筑施施工圖圖以前前完成成景觀觀標高高總圖圖的確確定。。2）裝修修設計計單位位在戶戶型設設計時時就要要開始始介入入，并并從室室內(nèi)裝裝修角角度對對建筑筑設計計提出出意見見或建建議，，最好好在建建筑施施工圖圖以前前完成成各種種戶型型的平平面設設計并并明確確水電電安裝裝布點點設計計；四、整整合設設計3）市政政專業(yè)業(yè)管線線標高高、位位置、、檢修修井位位置及及各種種地面面箱體體位置置要結結合景景觀設設計合合理規(guī)規(guī)劃，，并由由景觀觀專業(yè)業(yè)主導導在景景觀施施工圖圖完成成后景景觀施施工招招投標標以前前完成成室外外綜合合管線線的優(yōu)優(yōu)化整整合；；4）有地地下室室的在在工程程實施施到0.000標高以以前，，無地地下室室的在在工程程開工工以前前完成成與外外立面面相關關的二二次設設計，，不影影響有有關預預埋件件的預預埋；；五、360o評審對于房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)而言言，從從前期期定位位策劃劃到工工程實實施，，設計計圖紙紙是諸諸多信信息的的載體體，也也是與與公司司內(nèi)外外眾多多部門門溝通通交流流的通通用語語言，，圖紙紙的完完善與與否對對開發(fā)發(fā)效率率的提提升，，品質(zhì)質(zhì)戰(zhàn)略略的實實現(xiàn)至至關重重要。。從這這個角角度而而言，，圖紙紙理應應引起起公司司上下下全員員的重重點關關注。。五、360o評審在現(xiàn)階階段而而言，，設計計協(xié)作作單位位普遍遍存在在趕工工現(xiàn)象象，在在設計計階段段對實實施中中有可可能遇遇到的的問題題考慮慮的比比較少少，所所以應應利用用房產(chǎn)產(chǎn)公司司的視視角和和后端端優(yōu)勢勢，對對圖紙紙進行行全方方位的的評審審。但但就公公司現(xiàn)現(xiàn)狀而而言，，對圖圖紙的的不熟熟悉的的情況況還比比較普普遍，，往往往在工工程實實施的的時候候才發(fā)發(fā)現(xiàn)問問題，，沒有有提前前發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題題、解解決問問題的的能力力，現(xiàn)現(xiàn)在公公司制制度規(guī)規(guī)定的的各階階段評評審效效果還還不太太理想想。五、360o評審下一階階段應應明確確公司司各部部門在在各階階段在在評審審中應應關注注的問問題，，分工工合作作，各各司其其職，，對圖圖紙進進行360o評審，，明晰晰各部