物業管理經營概論物業管理經營概論文/王荷一直以來，物業管理行業始終籠罩在大面積虧損的陰影里，且不論其真實情況如何，但最起碼說明了一個問題:物業管理的確是微利行業，稍有閃失就會虧損。虧損或微利帶來了一系列問題：首先是企業的行為。因為企業的本質是追逐利益最大化，當不能通過正常途徑獲得資本增值的最大化時，它或者減少對物業管理的投入，或者轉移資本到其他行業:這兩種行為都會對物業管理的健康發展造成傷害。而當上述兩種行為暫時無法實施時，再加之對利益追求的本能，它只能變相甚至直接損害業主的權益。對業主而言，花最少的錢享受最多最好的服務，這種心理人所共有無可厚非:也就是說，物業管理企業只有隨時滿足業主不斷增長和變化著的需求才能達成兩者的平衡。但形成這種境界的前提是企業必須有足夠的資金支持，而這恰恰是物業管理的“軟肋”！解脫物業管理的困境最終還得借助資本的強大力量。靠商品零售起家的沃爾瑪能位列世界財富之首，而直接服務于億萬消費者的物業管理真的就不能夠發大財嗎?筆者以為，這個答案是肯定的，但關鍵要看經營者的思維和魄力。比如說物業管理顧問咨詢服務，如果只關注該項業務本身，會感覺這條暴利通道越來越狹窄:但變換一下角度看問題，將顧問咨詢視為物業管理教育培訓的一種形式，則視野和空間迅速廣闊。這只是極簡單的內部業務的一個例子。所以說，物業管理完全具備成就財富巔峰的潛力，就看誰來攫取和怎么挖掘了。物業管理是一個資源的海洋，是一座儲滿鉆石和黃金的富礦，是阿里巴巴的山洞，是尚未開墾的財富處女地，是21世紀初最有價值的投資領域之一:它完全可以實現物業管理才智之士的財富夢想。物業管理作為中國市場經濟活動中的一項產物，必然帶有經營的色彩。據2003年底國家統計局“全國物業管理企業抽樣調查各地區匯總數據”資料表明，物業管理行業的發展滯后于國民經濟整體發展水平，將近99%的企業處于不贏利或虧損狀態。物業管理在經營上所取得的成就遠遠落后于其他行業。因此，必須提高對物業管理經營的認識，并在實踐中科學對待。良好的物業管理經營,將使“保本微利”的物業管理獲取巨大的財富。物業管理經營的概念在市場經濟中，“經營”是指企業為實現最大限度資本增值目標,對可以支配的資源和生產要素進行籌劃和管理的行為，是自然人、法人或其他組織為取得或擴大財產效益而圍繞市場展開的各項活動。經營的初級階段是產品經營，產品進入市場流通時，即開始商品經營，產品經營和商品經營都涵蓋在資本經營之中；資本經營是目前經營的最高級形態。資本經營面對的不再是單一的產品或者單一的商品，也不再局限于一個行業一個地區，而是把企業放到包含所有行業在內的整個市場中去，以使資本最快最大增值。物業管理經營，就是把物業管理活動中所能涉及到的所有社會資源和生產要素，包括人、財、物、有形資產、無形資產等，都作為可以經營的價值，通過對這些價值的綜合運營，達到資本的最大限度增值。目前，物業管理已從產品（服務產品）經營階段步入商品（把物業管理作為商品出售）經營階段，產品具備了商品的屬性。21世紀以來，部分企業進行了資本經營的探索，但還處在初級階段。認識誤區1、物業管理企業的認識誤區。物業管理從業人員的普遍認識是物業管理是“微利保本”的行業，既然“微利保本”，也就沒有多少經營可談。企業囿于服務費收入，對經營采取了漠視態度，喪失了經營的主動性!弱化了經營意識，也因此沒有建立相應的規則，企業在處理經營問題時采取的是隨意性極強的經驗做法，埋下了短期行為的禍根。2、業主的認識誤區。業主們一般習慣性地推定，物業管理公司既然是企業就一定要賺錢，就會采用各種手段“剝奪”自己的利益，必將占有本屬于業主的資源,或無謂地增加業主的負擔，或擾亂業主的正常工作與生活，背離物業管理的服務宗旨和目的。這種認識造成了一個矛盾的現實兩個物業管理的主體因經營問題而導致對立，加劇了行業矛盾。3、房地產業的認識誤區。物業管理是房地產的關聯行業，且在很大程度上受制于房地產業，使物業管理對自身的價值認識要附從于房地產的認識。而房地產業對價值的認識很大程度上取決于房地產項目的銷售業績，因此，有可能忽略物業管理本身巨大的價值體現。4、社會環境的認識誤區。例如資金方面，人們普遍認為，物業管理是一個“無本”行業，其維持正常運行的資金是由業主的交費來源源不斷地供應，不再需要更多的資金支持。至于技術方面，更是認為物業管理沒有技術，只要會站崗、掃地.修水龍頭就可以了。總之，種種人為的、客觀的、主觀的、歷史的、現實的因素，阻礙了物業管理經營的發展。關注要素影響物業管理經營發展及效果的因素，有企業自身、行業、物業、科技、經濟發展、社會文明、法制建設、關聯行業等。在此擇要介紹幾個緊密的因素。1、物業管理與房地產業的關系。房地產業既是項目的開發建設者，又是前期物業管理的責任者和產權代表者，也是物業項目的質量責任者。在物業管理市場中，房地產是第一個要素，是物業管理經營所面對的第一個對象。物業管理必須了解房地產市場，并盡可能地介入其設計、開發、銷售的各個環節，通過房地產業的配合為后續經營提供條件。物業管理與房地產保持一種平等的主體關系是作好市場經營的心理素質要求。2、科技化、專業化與集約化發展的影響。隨著科技和建筑業的飛速發展，以信息化和智能化為主要特征的物業大量出現，為物業管理展示了經營的空間。專業化分工使各項服務內容趨于極致，并使成本費用降至最低，物業管理應共同培育“專、精、特、新”的專業公司市場。集約化能有效提高效率與效益，但并非所有的集合都能產生最大的能量，而是有一個適應企業實際的度量值，如不能有效把握,反而可能加速企業的衰亡。3、物業管理經營的風險性。有人認為物業管理雖然收益很低，但風險也很小，是一個穩賺不賠的行業。這種認識違背了市場規律,使企業的目光短淺，失去做大做強的動力。物業管理其實軋藏著巨大的隱性風險，經營稍有不慎，就會給企業帶來巨大的損失。4、積極的市場觀念。企業必須通過多種途徑和方法主動培養市場。一是培養消費群體。既要培養欠發達地區的物業管理消費欲望,亦須將物業管理項目的類型從住宅、寫字樓、機關、學校醫院、工業區等領域，向更廣闊的空間發展。同時，要培養業主的消費觀念，增加更多的消費內容。二是培養企業的市場競爭力。企業要全面提升自身素質，培養成熟的市場觀念，積極研究消費者心理，隨時更新服務內涵，善于借鑒其他行業的經營優勢，以彌補不足和缺陷。經營6原則1、追求利潤最大化。這是任何行業任何企業進行經營的根本目的。為此，要將企業的資本和各種資源有效調度、合理配置，以期產生最大收益。2、遵守游戲規則。市場游戲規則包括如下幾部分：一是法律法規;二是市場規律，這是不以人的意志為轉移的，不能逆規律而經營;三是行規行約，以此規范行業的自我管理行為，四是企業的自我約束,也即在經營過程中形成的企業文化。3、尊重業主權益。物業管理經營中的關鍵利益主體是業主和物業管理企業。企業保護自己的權益是一種本能，而且處在優勢地位,而業主的權益常被忽略。企業和業主任何一方受損都將導致市場天平的失衡。4、物業管理主業是經營之本。既然是物業管理經營，那么就首先要有物業管理然后才有經營;經營決不能以損害主業為前提，竭澤而漁的做法是愚蠢的。5、肩負行業發展責任。每一個企業都要關心愛護自己的生存環境，那種只看到自己的利益而不關心行業的行為要堅決摒棄。6、維護社會整體利益。將企業個體融入到社會、民族和國家的命運之中，激勵企業不斷奮斗，最終實現企業的價值與民族社會價值的統一。經營7要素.經營意識。如何實現效益最大化，如何創造出最大的經濟價值,應是每一位物業管理從業人員尤其是企業的決策人員時常思考的問題。.創新思維。創新思維要關注規模化經營和多元化經營;要不斷創新服務的模式和內容;要經常推陳出新，讓思想引導行動。.物業管理資源。所謂物業管理資源，簡單描述為由物業管理所帶來的一切有形或無形的物質。有了物業管理資源才有了物業管理經營的對象。這種資源有大小多少以及是否可供利用之分，可開發利用的資源愈豐厚，經營并獲利的空間也就越大。.經營人才。優秀的經營人才和一支優良和諧的團隊是經營活動的核心關鍵。對人才問題關注的程度深淺，決定著經營成功的可能性的大小。.資本投入。一般認為物業管理不需投入或者投入很少這是初級階段物業管理的特征。進行到經營層次，資本的投入就是必不可少的因素。這種投入可以是企業自身的資本，也可以組合社會資本或通過多種形式籌措資金。企業體制。建立全面的符合企業實際的現代企業制度，切實執行而不可流之于形式，在執行過程中不斷修正、學習、充實。.企業文化。企業文化是企業持續經營的保證。它既是有形的,也是無形的；它一旦成熟并發揮作用，對企業經營的影響巨大而深遠。物業管理經營的分類分類的方法和依據多種多樣。下面的分類是依人們對物業管理的普通理解及物業管理資源的屬性進行劃分的。.物業管理常規經營。所謂常規經營，亦即人們對物業管理含義的基本認識。按照對《物業管理條例》的定義理解，物業管理常規經營就是指物業管理企業在合同約定范圍內，通過向業主提供管理和服務收取服務酬金。.物業管理公司資源經營。物業管理公司的財產、人員、物資、組織、經營場所、信息、品牌、商標、專利等資源，都可以通過經營創造奇形的價值，所掌握的客戶資源及社會資源也可經營，但這些資源的開發主動權并沒有完全掌握在企業手中。.物業資源經營。物業是指把建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。物業及其包括的內容只要可供經營，都是物業資源。絕大部分物業資源的所有權屬于全體業主所有，這是進行物業資源經營的首要認識前提。.業主資源經營。通過整合社會資源對業主的可供經營的物業、知識、需求等資源進行經營。業主資源完全為業主所擁有.經營中必須切實保護所有人的權益，且不得與物業管理主業相背離。.物業管理文化資源經營。文化產業是