營銷策略再探提于：2010年01月31日——本次探討圍繞兩大核心問題——之于本項目的必然性之于本項目的執(zhí)行性理念源于要求緊扣銷售均價≥22000元/m2的必達指標[華燕]創(chuàng)新提出項目營銷的核心理念——[非經(jīng)驗地標-包豪斯國際中心]??[包豪斯]之于項目營銷的必然性營銷如何透徹執(zhí)行[包豪斯]溝通索引無錫市場是否支撐[包豪斯]理念無錫是否存在愿意為[包豪斯]埋單的客戶項目是否具備支持[包豪斯]理念的硬件條件如何圍繞[包豪斯]進行項目整合定位如何圍繞[包豪斯]展開營銷企劃執(zhí)行如何圍繞[包豪斯]設(shè)定軟件條件確保銷售成功上篇：[包豪斯]之于項目營銷的必然性1.1無錫市場是否支撐[包豪斯]理念？1.2無錫是否存在愿意為[包豪斯]埋單的客戶？1.3項目是否具備支持[包豪斯]理念的硬件條件？1.4包豪斯是否具備豐厚的立足土壤&叫座又叫好的形象力、銷售力？1.1無錫市場是否支撐[包豪斯]理念？必然性1.1來自市場的支撐來自城市的啟發(fā)無錫城市定位，無錫=[長三角創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心]=[中國工業(yè)設(shè)計名城]城市國際化程度上升，現(xiàn)有22個國際建交城市，歐盟及北美占64%，日本占22%十一五規(guī)劃中，至2010年，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)GDP總量目標應(yīng)占到全市GDP總量的9％，達500億元十一五期間，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)GDP年均增長率不低于20％，至2010年將提供25萬就業(yè)崗位外企輸出國來源，日本占45%，歐盟占31%，美國占12%，韓國占8%，其它國家占3%全市商住類土地成交逐年攀升。09年量價雙雙居冠，高品質(zhì)綜合體未來競爭加劇濱湖區(qū)=無錫[創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)]濱湖區(qū)[五中心]定位，注定區(qū)域成為城市未來發(fā)展的重要版塊蠡園，國家級工業(yè)設(shè)計園，以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為先導，成為城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的戰(zhàn)略主體&基地2007年，區(qū)域內(nèi)外資企業(yè)達146家，外企輸出國來源比例，歐盟>美國>日韓至2010年，將引進具一定規(guī)模的工業(yè)設(shè)計及相關(guān)企業(yè)≥300家，設(shè)計類人才2000名必然性1.1來自市場的支撐來自區(qū)域的啟發(fā)歐美·創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)·高品質(zhì)·差異競爭必然性1.1來自市場的支撐市場給予的關(guān)鍵啟發(fā)1.2無錫是否存在愿意為[包豪斯]埋單的客戶？全市寫字樓客戶來源，本地75%，長三角17%，國內(nèi)其它地區(qū)5%，外資3%三大商務(wù)集群——

市中心版塊：投資自用比例接近(投資:自用=57:43)

蠡園版塊：以自用為絕對主體(投資:自用=35:65)

太湖廣場版塊：以投資為絕對主體(投資:自用=71:29)服務(wù)式公寓主力高端客戶，集中于外籍高級經(jīng)理人&港臺及非本地高端商務(wù)人士&海歸創(chuàng)業(yè)人士，一致對產(chǎn)品品質(zhì)&舒適度提出較高要求，太湖廣場版塊表現(xiàn)突出必然性1.2來自客層的支撐來自城市的啟發(fā)寫字樓客戶來源，本地54%，長三角16%，國內(nèi)其它地區(qū)5%，外資25%(歐盟>美國>日韓)寫字樓自用投資比例居全市之首，入住率89%(市中心90%，太湖廣場版塊75%)典型寫字樓項目，入駐企業(yè)中創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類所占比重遠遠高于其它版塊，形成區(qū)域特色當前常駐外籍人士>9000人，其數(shù)量和房補足夠支撐2-3個高端酒店式公寓

(制造業(yè)房補4-5K/月，咨詢業(yè)房補6-8K/月，金融業(yè)房補8-10K/月，當前區(qū)域唯一酒店式公寓佳城國際的租金水平，一房2-3K/月，二房5-8K/月)區(qū)域項目質(zhì)素較低，難以滿足客層需求，但入住率依然高企(佳城國際入住率高達85%)必然性1.2來自客層的支撐來自區(qū)域的啟發(fā)國際化·高品質(zhì)·產(chǎn)業(yè)聚集·供求落差必然性1.2來自客層的支撐客層給予的關(guān)鍵啟發(fā)1.3項目是否具備支持[包豪斯]理念的硬件條件？三大商務(wù)集群——

市中心：傳統(tǒng)政治金融中心，價高量大 太湖廣場版塊：新行政中心，質(zhì)高量大 蠡園版塊：依托設(shè)計產(chǎn)業(yè)園打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，價低質(zhì)中量少去化高服務(wù)式公寓，集中在太湖廣場版塊&蠡園版塊——

太湖廣場版塊：受益于政府南遷，價高質(zhì)高 蠡園版塊：受益于生態(tài)環(huán)境及國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)，價低質(zhì)低必然性1.3來自產(chǎn)品的支撐來自市場的啟發(fā)生態(tài)優(yōu)越，高層觀湖；軌交遠期規(guī)劃，快捷道路交通，為打造高品質(zhì)項目奠定基礎(chǔ)地處蠡園工業(yè)設(shè)計園區(qū)，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)不容忽視緊鄰高品質(zhì)高價位高去化率的工業(yè)設(shè)計大廈，事實驗證了華燕提出的[通過差異定位&軟硬品質(zhì)打造，達成高價位銷售指標]操作思路的可執(zhí)行性；同時，可形成聯(lián)動效應(yīng)集約型城市綜合體規(guī)劃，成功協(xié)同四位一體產(chǎn)品的互動&互補效應(yīng)，成為制勝關(guān)鍵高品質(zhì)感的建筑立面&造型，使項目具備邁進[地標級建筑]準入門檻的條件區(qū)域未來主要競爭對象為[萬達廣場]，同時須承受其它版塊高品質(zhì)綜合體的分流效應(yīng)。軟硬件品質(zhì)打造、差異化的定位&切實執(zhí)行，成為取勝關(guān)鍵必然性1.3來自產(chǎn)品的支撐來自項目的啟發(fā)地標級·產(chǎn)業(yè)效應(yīng)·高品質(zhì)·差異化·國際化必然性1.3來自產(chǎn)品的支撐產(chǎn)品給予的關(guān)鍵啟發(fā)1.4包豪斯是否具備豐厚的立足土壤&叫座又叫好的形象力、銷售力？1919年，包豪斯的成立標志著現(xiàn)代設(shè)計的誕生，包豪斯被認為是全球設(shè)計類頂尖學府包豪斯的設(shè)計理論，使現(xiàn)代設(shè)計逐步由理想主義走向現(xiàn)實主義，即用理性的、科學的思想來代替藝術(shù)上的自我表現(xiàn)和浪漫主義包豪斯，被稱為沒有國界的設(shè)計語言。時至今日，無論是在建筑學、美術(shù)學、工業(yè)設(shè)計，包豪斯在全球都占有主導地位對于言必稱[包豪斯]的中國設(shè)計界，其意義比世界上任何國家都要獨特——因為它是中國設(shè)計界在復雜紛繁的20世紀時空中追求民生改善和[現(xiàn)代化]的自我實踐指南針2010年1月12日，[90年：包豪斯道路——歷史/遺澤/世界和中國文獻展]在清華大學美術(shù)學院美術(shù)館開幕，成為國內(nèi)設(shè)計界的盛會必然性1.4來自包豪斯的支撐來自全球的啟發(fā)無錫城市定位指出，無錫=[長三角創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心]=[中國工業(yè)設(shè)計名城]在全力發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的指導思想下——

無錫正在打造10個產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、4個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人才培訓基地 但，時至今日，無錫依然缺乏具備高記憶度&識別性的城市形象[精神領(lǐng)袖]必然性1.4來自包豪斯的支撐來自無錫的啟發(fā)影響力·無錫·獨有的生存土壤·精神領(lǐng)袖缺失必然性1.4來自包豪斯的支撐包豪斯給予的關(guān)鍵啟發(fā)結(jié)合上述分析，可知——影響力·無錫·獨有的生存土壤·精神領(lǐng)袖地標級·產(chǎn)業(yè)效應(yīng)高品質(zhì)·差異化·國際化國際化·高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)聚集·供求落差歐美·創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)高品質(zhì)·差異競爭包豪斯國際中心市場支撐客群支撐產(chǎn)品支撐概念支撐包豪斯國際，是無錫城市給予的必贏機會亦是在未來高競爭環(huán)境下獲得更大贏率的無二核心理念項目當前的硬件條件亦具備支撐的必要條件透徹且徹底的營銷企劃執(zhí)行，將會為項目的叫好叫座創(chuàng)造充分條件必然性上篇理性小結(jié)蜂窩是一個成長與擴張完美結(jié)合的結(jié)構(gòu)。蜂窩的擴張是最精巧的，可承受巨大的外來壓力，并予以分擔接受抵消。蜂窩模型是基于消費者認知層次分析的品牌策略圖譜權(quán)威基礎(chǔ)功能利益符號情感利益典型客戶個性包豪斯國際中心包豪斯，是設(shè)計世界的領(lǐng)袖時代優(yōu)越生活的時尚舞者無錫城市的深刻呼喚一個身份卓越，優(yōu)勢突出的國際精英階層Allinone城堡一方保值增值的投資熱土包豪斯無錫創(chuàng)意時代的精神領(lǐng)袖90年的輝煌，讓人縱橫遐想奢適的，自由的，美的驚喜的，滿足的，健康的距離之上的層峰樂園非經(jīng)驗=創(chuàng)造無極限想象力得以充分擴張的基地創(chuàng)造力得以盡情發(fā)揮的陣營無錫城市國際化進程先導者優(yōu)越生活的苛求者&享受者無錫21世紀國際精英領(lǐng)航者包豪斯國際，將成為目標使用者—國際精英階層--心中的SuperCastle成為市場上讓人引頸相慕的層峰之巔當項目具備了這樣的品牌號召力之后，購買者必將奔走相告趨之若鶩必然性上篇感性小結(jié)下篇：營銷如何徹底執(zhí)行[包豪斯]2.1如何圍繞[包豪斯]進行項目整合定位？2.2如何圍繞[包豪斯]展開營銷企劃執(zhí)行？2.3如何圍繞[包豪斯]設(shè)定軟件條件確保銷售成功？2.1如何圍繞[包豪斯]進行項目整合定位？甲級寫字樓GradeAoffice皇冠假日酒店Five-starHotel酒店式公寓ServiceApartment體驗式配套商業(yè)CommercialCenter聯(lián)動&整合從需求出發(fā)，發(fā)現(xiàn)四者之間的聯(lián)動整合關(guān)系，明確功能定位國際精英階層，需求與生活習慣&身份相匹配的品質(zhì)硬件設(shè)施&軟件服務(wù)；需求配套商業(yè)提供中西餐、咖啡、簡餐、酒吧、雪茄吧、健身養(yǎng)身&美容場所、24小時便利店、銀行個人終端；常駐客源(購買+租住)為主，其短時來訪的客戶&親友，將為五星級酒店&配套商業(yè)輸送客源創(chuàng)意類企業(yè)，對辦公空間的靈動性&公共空間的創(chuàng)意提出較高要求，對公共的交流&展示空間存在潛在需求；創(chuàng)意型人才對配套商業(yè)提出的要求，除與公寓住客重疊的部分外，對舒緩交流空間存在潛在需求；為其余三者輸送客源洲際品牌，為項目整體提供高附加值&奠定品牌高度及力度；在吸納酒店式公寓&甲級寫字樓提供的客源的同時，為酒店式公寓&集中式商業(yè)輸送客源；中餐廳外置，為配套商業(yè)打造高品質(zhì)主力店，酒店住客對集中式商業(yè)提出與公寓住客類似的功能需求，并可能提出精品旅游購物需求充分考慮其余三者的商業(yè)配套功能需求，短時間內(nèi)以滿足其余三者的需求為主；如招商成功，營運中期，將成為蠡園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)域內(nèi)[包豪斯]特色國際精英商業(yè)體的代名詞；遠期，有望成為無錫市場[非經(jīng)驗地標]國際精英特色商業(yè)體執(zhí)行性2.1整合定位執(zhí)行甲級寫字樓GradeAoffice皇冠假日酒店Five-starHotel酒店式公寓ServiceApartment集中式商業(yè)CommercialCenter聯(lián)動&整合從功能定位出發(fā)，結(jié)合[包豪斯]核心理念，明確形象定位空間的附加價值以現(xiàn)代經(jīng)典藝術(shù)為空間內(nèi)涵的核心精神，充分整合[建筑&音樂&繪畫&雕塑]等藝術(shù)元素，打造功能與美學完美結(jié)合的藝術(shù)空間緊扣[蠡(園/湖)]&[(包豪斯)藝術(shù)]2大關(guān)鍵坐標，完美建樹項目市場形象形象的市場價值執(zhí)行性2.1整合定位執(zhí)行酒店式公寓ServiceApartment酒店式公寓：定位執(zhí)行國際精英階層，需求與生活習慣&身份相匹配的品質(zhì)硬件設(shè)施&軟件服務(wù)；需求集中式商業(yè)提供中西餐、咖啡、簡餐、酒吧、雪茄吧、健身養(yǎng)身&美容場所、24小時便利店、銀行個人終端；常駐客源(購買+租住)為主，其短時來訪的客戶&親友，將為五星級酒店&集中式商業(yè)輸送客源酒店式公寓5-42層，52,000多平方米，582戶取消獨立的行政公館概念和相應(yīng)的面積段設(shè)置裝修標準定為2500-3500元/平方米40層設(shè)為樣板層(整層裝修)所有樓層租售并舉，以租帶售公共部分及室內(nèi)裝修請國際大師主筆戶型面積50-180平為主，不建議設(shè)過大戶型執(zhí)行性2.1整合定位執(zhí)行甲級寫字樓5-25層，31,000多平方米提供符合主題的菜單式裝修方案裝修標準定為2000元/平方米25層設(shè)為樣板層，其觀景單元作VIP簽約室所有樓層租售并舉，以租帶售，建議售后返租。公共部分裝修請國際大師主筆單層面積1604.6平，建議分割為6個單元。平均面積200-350之間甲級寫字樓：定位執(zhí)行執(zhí)行性2.1整合定位執(zhí)行甲級寫字樓GradeAoffice創(chuàng)意類企業(yè)，對辦公空間的靈動性&公共空間的創(chuàng)意提出較高要求，對公共的交流&展示空間存在潛在需求；創(chuàng)意型人才對集中式商業(yè)提出的要求，除與公寓住客重疊的部分外，對舒緩交流空間存在潛在需求；為其余三者輸送客源體驗式配套商業(yè)CommercialCenter充分考慮其余三者的商業(yè)配套功能需求，短時間內(nèi)以滿足其余三者的需求為主，提供舒緩交流空間、設(shè)計展示交流空間、中西餐、咖啡、簡餐、酒吧、雪茄吧、健身養(yǎng)身&美容場所、24小時便利店、銀行個人終端等配套商業(yè)業(yè)態(tài)體驗式配套商業(yè)：定位執(zhí)行集中式商業(yè)1-4層，11,000多平方米符合[包豪斯]理念的外立面干掛石材以完整主題對外招租根據(jù)功能需求及使用習慣，結(jié)合[包豪斯]核心理念，以主力店為軸心，設(shè)定每一層的主題業(yè)態(tài)公共部分裝修請國際大師主筆執(zhí)行性2.1整合定位執(zhí)行2.2如何圍繞[包豪斯]展開營銷企劃執(zhí)行？重要考慮因素各類物業(yè)形態(tài)之間的兼容性、協(xié)同效應(yīng)及抗性，強調(diào)各物業(yè)之間的整合及協(xié)同營銷策劃，以便使其產(chǎn)生互動增值效應(yīng)復合性物業(yè)建設(shè)周期較長、盈虧平衡點較高、資金“持續(xù)穩(wěn)定”回收的需要以[經(jīng)驗]型高成熟度的營銷企劃行為，支持[非經(jīng)驗地標]概念的落地執(zhí)行重要執(zhí)行原則整體高調(diào)入市，2010.2-2011.3售前營銷區(qū)間內(nèi)，高主題性&延展性&延續(xù)性的活動&話題營銷為主，以領(lǐng)導型人群制造漣漪效應(yīng)，展開漸進式造勢行為商業(yè)主力店招商先行，為公寓&寫字樓提升附加值，為正式公開銷售提升人氣開盤，公寓先行，達成一定銷售率后，根據(jù)客戶累積&市場動態(tài)，啟動寫字樓執(zhí)行性2.2售前營銷企劃執(zhí)行開盤整體形象預熱&底商主力店溝通與談判同步不定期的戰(zhàn)略同盟簽約儀式&媒體報導展示中心公開底商主力店意向達成主題活動&話題營銷，公寓VIP認購公寓硬廣售前階段推廣節(jié)點設(shè)定2010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.3出地面2月3號春節(jié)執(zhí)行性2.2售前營銷企劃執(zhí)行整體形象預熱&底商主力店溝通與談判同步不定期的戰(zhàn)略同盟簽約儀式&媒體報導各階段推廣執(zhí)行分解·準備期2010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.3階段性任務(wù)——完成銷售道具、現(xiàn)場包裝、形象硬廣、售樓處營建、銷售培訓、活動準備特殊銷售道具：環(huán)保材質(zhì)雙樓書、護照式VIP卡，3G彩信、互動多媒體樣板房現(xiàn)場包裝：工地圍墻形象硬廣：高炮(太湖大道市口&樞紐位置)

訴求主題：無錫迎來包豪斯時代：非經(jīng)驗地標-包豪斯國際中心軟文主題：強強聯(lián)手，打造非經(jīng)驗地標-包豪斯國際中心展示中心營建(后詳)執(zhí)行性2.2售前營銷企劃執(zhí)行各階段推廣執(zhí)行分解·準備期·展示中心位置選擇：毗鄰項目基地建筑要求：面積4-500m2，挑高6m以上，臨時建筑為宜，經(jīng)典現(xiàn)代主義簡約建筑，可回收環(huán)保材質(zhì)為宜內(nèi)部空間：一目了然且富于變化，于大氣中彰顯品質(zhì)細節(jié)魅力，簡約不簡單，創(chuàng)造[包豪斯]式空間感受互動科技：配合沙盤，設(shè)計高參與感的互動聲光電展示體驗區(qū)，集中強化[非經(jīng)驗地標]的[經(jīng)驗獲知]，參考[良渚文化村博物館]互動設(shè)計軟性環(huán)境：超前，環(huán)保，且選擇極具[包豪斯]精神的軟裝元素，藝術(shù)裝置與產(chǎn)品展示生動穿插銷售服務(wù)：銷售人員須具備紳士&淑女的行為儀態(tài)，配備精通英語的外籍銷售人員，銷售接待符合國際會所水準工業(yè)革命時期中國在沉睡，信息技術(shù)革命時期中國剛剛醒來，綠色革命中國正在引領(lǐng)全球執(zhí)行性2.2售前營銷企劃執(zhí)行各階段推廣執(zhí)行分解·準備期階段性任務(wù)——根據(jù)市場環(huán)境，擇時公開。開展與[創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)]高相關(guān)性的植入式主題活動形象硬廣：高炮(太湖大道市口&樞紐位置、高速樞紐)

訴求主題：HELLO，BAUHAUS!非經(jīng)驗地標-包豪斯國際中心體驗中心盛大開幕軟文：配合活動展開系列訴求活動推薦主題1：包豪斯90年(后詳)活動推薦主題2：中國設(shè)計節(jié)·綠色中國(后詳)執(zhí)行性2.2售前營銷企劃執(zhí)行2010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.3展示中心公開各階段推廣執(zhí)行分解·展示中心公開·包豪斯90年主題介紹：2010年1月12日-18日，由清華大學美術(shù)學院副院長杭間教授與汕頭大學長江藝術(shù)與設(shè)計學院副院長靳埭強教授共同策劃的，作為紀念包豪斯創(chuàng)立90周年暨中國現(xiàn)代設(shè)計發(fā)展研究系列活動之一的“90年：包豪斯道路——歷史/遺澤/世界和中國文獻展”在清華大學美術(shù)學院美術(shù)館召開執(zhí)行性2.2售前營銷企劃執(zhí)行各階段推廣執(zhí)行分解·展示中心公開·中國設(shè)計節(jié)-綠色中國主題介紹：中國設(shè)計節(jié)是中國影響最大、涵蓋設(shè)計領(lǐng)域最全、國際化程度最高、專業(yè)化程度最強的設(shè)計節(jié)之一。參展機構(gòu)都是國內(nèi)外頂級的設(shè)計公司、設(shè)計協(xié)會、專業(yè)院校和產(chǎn)業(yè)企業(yè)的設(shè)計部門。內(nèi)容涵蓋工業(yè)設(shè)計、服裝設(shè)計、平面設(shè)計、用戶體驗設(shè)計、界面設(shè)計、設(shè)計管理等多個領(lǐng)域()植入[2009年中國設(shè)計節(jié)]主題活動[綠色設(shè)計·產(chǎn)業(yè)升級]執(zhí)行性2.2售前營銷企劃執(zhí)行各階段推廣執(zhí)行分解·蓄水期階段性任務(wù)——啟動華燕在滬網(wǎng)絡(luò)&金融平臺公寓[護照式VIP卡]認購戶外硬廣&話題營銷系列軟文密集發(fā)表開展與[創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)]高相關(guān)性的植入式主題活動針對性開展創(chuàng)意作品征集活動執(zhí)行性2.2售前營銷企劃執(zhí)行2010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.3底商主力店意向達成主題活動&話題營銷，公寓VIP認購硬廣·主題傳播傳播平臺：高炮(太湖大道市口&樞紐位置、高速樞紐、市中心市口地段)訴求主題：包豪斯國際中心，領(lǐng)跑無錫豪峰時代軟文·話題營銷傳播平臺：

3大類17大網(wǎng)站5大通路，每月1波密集展開第1波：[起跑2010!創(chuàng)想未來十年國際精英階層奢享形態(tài)]系列網(wǎng)絡(luò)調(diào)查第2波：與非經(jīng)驗一起，體驗驚艷第3波：[創(chuàng)意無錫·起跑2010!無錫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)未來十年發(fā)展瞭望]系列網(wǎng)絡(luò)研討第4波：包豪斯，創(chuàng)意無錫的精神歸屬第5波：解讀包豪斯--包豪斯國際中心，領(lǐng)跑無錫豪峰時代各階段推廣執(zhí)行分解·蓄水期·硬廣&軟文執(zhí)行性2.2售前營銷企劃執(zhí)行各階段推廣執(zhí)行分解·蓄水期·植入式主題活動植入式主題活動推薦：與江南大學聯(lián)手，展開[跨界與融合--2010國際設(shè)計作品聯(lián)展暨學術(shù)論]活動時間：2010年10月-12月主題介紹：2009年10月08日-12，由江南大學、瑞士文化基金會聯(lián)合主辦，中央美術(shù)學院、廣州美術(shù)學院、同濟大學、南京藝術(shù)學院協(xié)辦，江南大學承辦的[跨界與融合--2009國際設(shè)計作品聯(lián)展暨學術(shù)論]在無錫展開，并將于09年10月-2010年6月間，在北京、上海、南京、廣州4市展開巡展。內(nèi)容涵蓋：CRISS&CROSS瑞士制造設(shè)計展；中瑞設(shè)計教學合作項目WUZU04-09回顧展；五校交流設(shè)計命題聯(lián)展(包括：產(chǎn)品設(shè)計、環(huán)藝設(shè)計、視覺傳達、DESIS09)網(wǎng)站：執(zhí)行性2.2售前營銷企劃執(zhí)行各階段推廣執(zhí)行分解·蓄水期·針對性主題活動針對性主題活動推薦：與江南大學聯(lián)手，展開[我的包豪斯：創(chuàng)享非經(jīng)驗藝術(shù)時代]作品征集活動活動時間：2010年12月-2011年3月活動方式：與江南大學聯(lián)辦，借力其行業(yè)影響力，擴大影響，保證活動效果征集范疇：工業(yè)設(shè)計·室內(nèi)設(shè)計·現(xiàn)代繪畫·裝置藝術(shù)·互動影像·服裝設(shè)計作品應(yīng)用：工業(yè)設(shè)計作品，可成為皇冠假日五星級酒店用品(如香皂·燈具·衛(wèi)浴用品……) 室內(nèi)設(shè)計作品，可成為公寓&辦公樓樣板間設(shè)計方案，并制作成互動影像成為極具體驗感的銷售道具；商業(yè)空間作品，亦可讓主力店業(yè)主參與，成為實用室內(nèi)設(shè)計方案 繪畫&裝置作品，可放置與酒店&公寓&辦公樓等室內(nèi)公共場所，及酒店及公寓套房內(nèi) 服裝設(shè)計作品，可成為物業(yè)人員服裝，部分作品可作為租賃服裝出租給業(yè)主參加派對執(zhí)行性2.2售前營銷企劃執(zhí)行各階段推廣執(zhí)行分解·蓄水期階段性任務(wù)——累積客戶；區(qū)域主流媒體銷售型硬廣出街；華燕自有渠道行銷活動展開銷售硬廣：戶外高炮(太湖大道市口&樞紐位置、高速樞紐、市中心市口地段)

訴求主題：在非經(jīng)驗地標，做無錫最驚艷的業(yè)主渠道行銷：針對華燕金融平臺&擁有10萬會員的華燕會，展開投資型置業(yè)行銷活動執(zhí)行性2.2售前營銷企劃執(zhí)行2010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.3公寓硬廣各階段推廣執(zhí)行分解·盛大開盤階段性任務(wù)——硬廣宣告開盤信息；于展示中心，擇日舉辦[炫亮開盤暨我的包豪斯頒獎酒會]活動，一線媒體全面報導執(zhí)行性2.2售前營銷企劃執(zhí)行2010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.3開盤2.3如何圍繞[包豪斯]設(shè)定軟件條件確保銷售成功？執(zhí)行性2.3給包豪斯的軟性支撐關(guān)鍵詞：附加值·服務(wù)·抗跌性·回報酒店式公寓亦即產(chǎn)權(quán)式酒店，指將公寓的每一個單別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時段的免費居住權(quán)根據(jù)其用途，可以分為酒店式商務(wù)公寓和酒店式度假公寓 前者多建在經(jīng)濟比較活躍的地區(qū)，目標客戶為商務(wù)人士 后者則建于景色優(yōu)美的旅游區(qū)，主要消費群體為旅游度假者酒店式公寓的概念包租型

即業(yè)主將公寓交由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，酒店管理公司每月付給業(yè)主固定金額作為投資回報，也可看作是支付給業(yè)主的酒店房屋租金執(zhí)行性2.3給包豪斯的軟性支撐關(guān)鍵詞：附加值·服務(wù)·抗跌性·回報酒店式公寓的經(jīng)營及利潤分配模式一包租型投資及利益分配模式：執(zhí)行性2.3給包豪斯的軟性支撐關(guān)鍵詞：附加值·服務(wù)·抗跌性·回報投資金額：100萬元投資物業(yè)：50平方米精裝酒店式公寓客房，2萬元/平方米投資方式：一次性付清全部房款，并和酒店管理公司簽訂委托協(xié)議10年前10年收益：按照首付款的8%作為年度收益

10年則為100萬元×8%×10年=80萬元后10年收益：若續(xù)約，則年收益為首付款的8.8% 10年則為100萬元×8.8%×10年=88萬元固定經(jīng)營模式,購房附帶委托經(jīng)營協(xié)議書，業(yè)主無權(quán)協(xié)商和選擇，便于前期操作和統(tǒng)一經(jīng)營管理用高額而穩(wěn)定的回報吸引投資者，可以在促銷和提高房價的同時，讓更多的業(yè)主納入酒店整體經(jīng)營的范圍，壯大酒店的實力，也減少了后期管理隱患財務(wù)結(jié)算便利，如經(jīng)營管理得當酒店管理公司有較大利潤空間簽約期長而回報金額固定，聯(lián)系貨幣貶值和通貨膨脹因素，對管理方后期經(jīng)營有利執(zhí)行性2.3給包豪斯的軟性支撐關(guān)鍵詞：附加值·服務(wù)·抗跌性·回報包租型經(jīng)營模式的優(yōu)點包租后形成固定支出成本，對經(jīng)營方壓力較大，有一定金融風險性執(zhí)行性2.3給包豪斯的軟性支撐關(guān)鍵詞：附加值·服務(wù)·抗跌性·回報包租型經(jīng)營模式的缺點執(zhí)行性2.3給包豪斯的軟性支撐關(guān)鍵詞：附加值·服務(wù)·抗跌性·回報酒店式公寓的經(jīng)營及利潤分配模式二委托經(jīng)營型 業(yè)主將公寓委托給酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，酒店管理公司不承諾固定的回報率，雙方按合同規(guī)定比例從酒店的經(jīng)營利潤提成面積：50平方米總價：100萬元旺(4月-10月)收益：標準房500元/天

365?80%?70%?500=102200淡季(11月-3月)收益：標準房300元/天

365?30%?50%?300=16425全年收益：(102200+16425)?80%=94900月平均收益：7908執(zhí)行性2.3給包豪斯的軟性支撐關(guān)鍵詞：附加值·服務(wù)·抗跌性·回報委托經(jīng)營型投資及利益分配模式：沒有固定的房租支出壓力，經(jīng)營成本從總收益中扣除，且房產(chǎn)已售出，把大部分投資和經(jīng)營風險轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主執(zhí)行性2.3給包豪斯的軟性支撐關(guān)鍵詞：附加值·服務(wù)·抗跌性·回報委托經(jīng)營型經(jīng)營模式的優(yōu)點投資方式吸引力較小，易造成酒店管理區(qū)域內(nèi)自住比例過多，難于經(jīng)營管理和形成規(guī)模因業(yè)主無法有效監(jiān)督酒店管理公司，利潤的核算很難得到業(yè)主的認可委托經(jīng)營型經(jīng)營模式的缺點執(zhí)行性2.3給包豪斯的軟性支撐關(guān)鍵詞：附加值·服務(wù)·抗跌性·回報酒店式公寓的經(jīng)營及利潤分配模式三代租管型 即業(yè)主委托物業(yè)公司對其擁有的房屋進行代理租賃，并提供酒店式服務(wù)，使業(yè)主能夠輕輕松松獲得良好的投資回報。在代租管期間，業(yè)主需按規(guī)定交納物業(yè)管理費和本體維修基金，支付物業(yè)公司租賃傭金，同時享有與其他業(yè)主相同的權(quán)利執(zhí)行性2.3給包豪斯的軟性支撐關(guān)鍵詞：附加值·服務(wù)