虹洋地產項目營銷

策劃推廣方案文檔僅供參考虹洋地產項目營銷策劃推廣方案

前言本公司自9月末以來,著重研究沈陽的別墅市場，針對渾南別墅市場的形勢和地塊自身的情況,對虹洋地產項目產品規劃和營銷推廣提供一些建設性的意見。第一部分 沈陽別墅市場分析在本部分，我們將主要討論沈陽的經濟狀況和沈陽別墅版塊狀況和渾南的別墅市場競爭態勢分析。一、沈陽市自然社會經濟情況沈陽市（曾名盛京、奉天等）土地總面積12980平方公里,地處北溫帶,屬于受季風影響的濕潤和半溫潤暖溫帶大陸性氣候，沈陽轄九區一市三縣,其中中心區面積163.3公里。1999年沈陽市總戶數為212.6萬戶,總人口為677.1萬人，其中中心區（市內五區和郊區九個街道）戶數為112.6萬戶,占全市總戶數的53.0%,人口為350.4萬人,占全市人口的51.8%。沈陽市實現國內生產總值1238.0億元，其中第一產業76.6億元;第二產業542.0億元;第三產業619.4億元。全市公路總長度5252公里，其中高速公路239.2公里。末沈陽市累積注冊三資企業3820家，其中投產（開業）1305家。沈陽市加強綠化建設，全市累積建成綠地面積4729.4萬平方米。沈陽市共有21所普通高等學校，共招收本、專科（高職）學生5.6萬人,在校學生達16.8萬人。高等院校本、專科畢業生2.6萬人。全年普通高等院校和科研機構共招收研究生4028人，在校研究生9660人，畢業研究生1442人。文檔僅供參考末全市城鎮單位從業人員120.4萬人,比上年末下降4.6%。在崗職工人數115.4萬人，下降5.4%。到末全市離崗職工為46.9萬人。根據勞動部門統計，年末城鎮登記失業人員13.3萬人,登記失業率為4.7%。，全市職工平均工資為8172元。城市居民人均可支配性收入為6386元。城市居民人均消費性支出為5515元。全市城鄉居民人均儲蓄存款為15350元。按照沈陽市委市政府的”開發渾南，建設新沈陽，把渾南建設成為沈陽的浦東”的戰略部署，渾南新區的開發和建設全面啟動。新區基礎設施建設步伐明顯加快。二、 沈陽市住宅市場發展狀況住宅建設完成投資60.3億元，比1999年增長18.9;竣工住宅面積422.9萬平方米，增長6.3%。城鎮人均居住面積由上年的8.12平方米增加全8.37平方米;農民人均居住面積達21.8平方米，比上年增加1平方米。住宅建設投資72.1億元，比上年增長19.6%;竣工住宅面積444.2萬平方米，增長5.0%。城鎮人均居住面積由上年的8.37平方米增至8.79平方米;農民人均居住面積達22.8平方米，比上年增加1平方米。三、 沈陽別墅市場發展狀況及版塊特征分析（一） 沈陽別墅市場的發展歷程沈陽的別墅市場始于1992年的河畔花園，當年的供應量僅有20棟左右。可是”河畔花園”在沈陽房地產市場上所起的作用是無法估量的，在許多沈陽人眼中，前的”河畔花園‘在如今依然是最好的選擇。在1996年沈陽的別墅市場供應量達到一個頂峰，年供應量在250套以上，相比1992年增長了10倍。主要項目有靜園、天辰景翠、靚馬新村、靚馬云珠、巴黎世家、鳳凰花園等。1997年、1998年,沈陽的別墅市場經歷了一系列的調整和消化。在1999年，別墅又迎來一個新的高潮，市場供應量又達到200套左右。近期沈陽別墅市場單體別墅供應量為500套左右（指的是在售部分）圖例表示50（「400300102001020020-1992 199619981999C沈陽別墅市場發展歷程定量分析）（二）沈陽別墅市場的版塊特征分析沈陽的別墅市場歷經的發展的時間，逐漸形成中部、東部、南部、西部、北部五個版塊，其中主要以南部和北部為主要代表。1、 中部版塊中部版塊主要以早期的河畔花園和近期推出的新世界別墅一一翠堤文檔僅供參考豪園為主要代表。河畔花園作為沈陽最早推出的別墅項目，雖然只有20多套，可是河畔花園在促進沈陽房地產發展和沈陽五里河區域的發展所起到的作用是非常巨大的。新近上市的新世界花園別墅一一翠堤豪園成為中部版塊的典型代表。翠堤豪園產品線（平方米）總套數單價（元/平方米）518.12311500368.621410500329.69810500237.36（聯排）88500236.40（聯排）268000從長遠發展角度來看，由于市中心版塊土地比較昂貴，在翠堤豪園別墅項目以后,如果再出現其它別墅項目的可能性不大。2、 東部版塊東部版塊當前的主要代表項目是天柱山莊和維也納音樂別墅。東部版塊由于緊鄰植物園和棋盤山風景區，從區位環境方面來講，是沈陽最適合建造別墅的區域。可是由于90年代，政府改造開發棋盤山風景區沒有實現預期利好的局面，政府工作中心轉移到其它區域，以及東部版塊的基礎配套設施和人文環境的落后導致東部版塊別墅項目發展緩慢。當前除了零星的當地村級政府的一些鄉村別墅之外，主要的代表項目是天柱山莊和維也納音樂別墅。其目標客戶群主要以私營業主為主，除了沈陽本地的客戶之文檔僅供參考外,沈陽北部一些城市的目標客戶群體也在此版塊置業。由于東部版塊的自然環境的優勢，當前許多開發商正在籌備把重心從沈陽其它版塊項目轉移到東部版塊開發別墅項目。包括沈陽發展實業有限公司在高爾夫球場附近開發的盛京高爾夫項目，東部版塊的發展潛力比較大。3、 西部版塊西部版塊主要指張士開發區版塊，主要代表別墅項目是金色高爾夫外商別墅公寓。可是由于西部版塊自然環境、人文與經濟都比較落后決定了版塊內的項目的目標消費群體主要來源于張士開發區和周邊原居民，屬于區域性項目。今年沈陽發展實業有限公司已經在此區域已經儲備了1500畝土地，項目正在處于前期規劃論證階段。估計部分為別墅項目。可是從長遠發展角度來看，別墅市場的發展潛力不是很大。金色高爾夫產品線（平方米