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文檔簡介
1、2015中成房業成都房地產市場年報第一頁,共120頁。關鍵詞備注:本文所有數據來源于中國指數研究院、成都市房地產協會備案數據第二頁,共120頁。1宏觀市場環境2成都市場表現32016市場預判目錄 CONTENTS第三頁,共120頁。1PART 1第四頁,共120頁。2015年中國宏觀經濟GDP增速為6.9%,創25年來新低,CPI為1.4%,進入“1”時代;PPI連續44個月下降,通貨緊縮持續蔓延。全國經濟環境“穩增長”政策發揮效力, 宏觀經濟快速增速下滑態勢趨穩經濟回升壓力較大,根據經濟指標走勢預測, 2016年或將持續探底第五頁,共120頁。貨幣政策進一步寬松,今年以來已進行6次降息和6次
2、降準,同時利用PSLSLFMLF和公開市場操作等政策工具釋放流動性。貨幣政策在“去杠桿”、“降債務”和“控風險”的過程中,采取適度從緊的做法,但是杠桿率越來越高。資金運轉速度出現下滑,社會融資和銀行貸款出現內生性收縮,“衰退性泡沫”持續出現。預計全年M2增速保持在13.3%,社會融資總額為151926億元,增速下降7.7%。人民幣貸款余額為89922.9億元,同比上升17.0%。全國經濟環境今年以來6次降息、降準,貨幣政策穩健寬松“寬貨幣、緊融資”局面進一步惡化,杠桿率持續增加。第六頁,共120頁。2015年1-11月成都市主要經濟指標達到或超過預期目標,快于一季度,快于全國增速。截止今年3季
3、度全市生產總值完成7816.3億元,增長8%,快于全國1.1個百分點、與全省持平。預計下半年經濟總體將在上半年的基礎上保持波動上行趨勢。成都經濟呈現出穩中有升的積極態勢,經濟增速超過全國,利于成都樓市復蘇和平穩發展。成都經濟環境第七頁,共120頁。金融財政稅政策頻出,力促消費,市場運行環境日趨寬松全國政策環境第八頁,共120頁。房產投資總金額為8.8億元,增速為1.3%,同比下滑11.2個百分點;房地產住宅、辦公、商業投資增幅分別為0.7%、10.3%、1.9%;全國房地產投資減弱,同比增速降至歷史最低位,僅為1.3%全國房地產投資第九頁,共120頁。2015年1-11月,全國房地產土地成交面
4、積2.0億,同比下滑33.1%,下滑幅度增加18.9個百分點;土地成交總金額為6409億元,同比下滑26.0%,下滑幅度增加27個百分點;全國土地成交市場持續冷清,購置面積和金額同比下滑幅度擴大至33%和26%全國土地市場第十頁,共120頁。全國土地市場城市分化加劇,熱點城市地王頻出,三四線土地市場遇冷備注:2010年至今全國300個城市住宅和商業用地推出面積備注:2010年至今全國300個城市住宅和商業用地成交樓面價及溢價率第十一頁,共120頁。2015年1-11月全國房屋新開工面積為14.1億,同比下降14.7%;降幅同比增加4.0個百分點;2015年1-11月全國房屋竣工面積為7.2億,
5、同比下降3.5%,降幅同比增加9.4個百分點;全國房屋新開工、竣工面積繼2014年后維持負增長態勢,降幅進一步擴大全國房地產開工及竣工面積第十二頁,共120頁。2015上半年增速負增長,3月份出現最大降幅;6月份以后由于銷售回暖呈現正增長6-9月增幅一直在“1”以內徘徊;11月增速達到2.2%;房地產開發企業到位資金情況持續惡化,資金到位增速出現負增長房企資金鏈在上半年見底,下半年銷售回暖有所緩解全國房企資金到位增速情況第十三頁,共120頁。百城新建住宅價格累計上漲3.39%,二手房累計漲幅超新房全國房價市場備注:2010年6月至今全國百城住宅均價及環比變化第十四頁,共120頁。全國房地產供求
6、情況備注:2010年至今全國50個代表城市月度成交量走勢圖備注:2010年至今全國20個代表城市住宅成交面積供應走勢圖市場持續回暖,新房成交創歷史新高,供應過剩壓力有所緩解第十五頁,共120頁。備注:2015年25個城市項目套總價前10%、前40%分界線和中位數備注:2015年典型城市各價位樓盤銷售金額占比與2014年變化全國房地產成交結構情況改善需求顯著釋放,一線及重點二線城市高價位項目成交占比提升第十六頁,共120頁。全國房地產企業情況備注:2012年至今代表企業月度銷售額及同比增速(包括萬科、保利、中海、碧桂園、龍湖等房企)品牌房企業績穩步增長,熱點城市布局深化,融資創新迎破局第十七頁,
7、共120頁。宏觀市場環境總結1“寬貨幣、緊融資”,杠桿率過高,流動性向實體經濟滲透較難,不利于實體經濟復蘇2經濟結構調整與改革的持續期,經濟下滑持續加劇,通縮風險加大,2016年經濟面臨持續探底,預計2016年宏觀政策將持續寬松2015年全國房地產各項投資指標全面下降,受政策刺激,成交小幅回暖。人口紅利漸失、庫存壓力加大。樓市呈現“量增價穩、投資黯淡”的“弱復蘇”態勢3行業品牌化趨勢明顯,受“虹吸效應”影響,大型房企重新布局開發戰略,開發資金加速向一、二線城市集聚,三、四線城市房產進一步惡化。4第十八頁,共120頁。PART 22第十九頁,共120頁。成都土地市場第二十頁,共120頁。早期高供
8、應,近三年土地成交規模下滑,整體低位運行;優質地塊房企爭奪激烈,樓面地價保持上漲趨勢。成都土地供銷價走勢第二十一頁,共120頁。2015年各區域土地供銷及價格變化情況區域土地供應(畝)同比(%)土地成交(畝)同比(%)土地成交單價(元/)同比(%)土地溢價率(%)同比(%)主城區4544.4減少5.8%3514.29增加25%4102上漲5%28.70%10.22%近郊6444上升20%4161.1增加45%1328上漲5%16.03%3.94%天府新區3697減少24%2739.8下降28%1267上漲13%5.73%-1.42%遠郊5684增加6.6%4624.33增加44%595下降19
9、%1.39%-4.41%2015年大成都土地市場整體有所回暖,流拍率降低,土地購置面積、成交總價、單價和溢價率均呈上漲趨勢,分別上漲18%、7%、5%、6%。天府新區土地供應、成交均大幅下滑,遠郊土地市場單價下滑。各區域土地市場分化嚴重,主城區、近郊量價齊升,天府新區量跌價升,遠郊量升價跌。大成都土地供銷及價格2015年供應宗數流拍宗數實際成交宗數成交總價(億元)成交樓面價(元/)溢價率(%)大成都范圍30596213530191820.2同比增加16宗同比減少20宗同比增加31宗供應面積(畝)流拍面積(畝)實際成交面積(畝)203694290.1215039.5同比持平同比減少45%同比上漲
10、18%同比上漲7%同比上漲5%同比上漲6%第二十二頁,共120頁。主城區住宅類土地總計供應48宗(約2719畝),成交32宗(約2262畝),供應量下降32%、成交量上漲23%。主城區商業類土地總計供應38宗(約1825畝),成交22宗(約1252畝);供應量、成交量分別同比下降68%、74%。主城區住宅土地市場火熱,成交大幅上揚23%,商業土地市場冷清,下降74%。主城區土地供銷走勢第二十三頁,共120頁。住宅土地樓面地價下降0.8%;商業土地樓面地價下降0.5%;住宅土地溢價率小幅上漲6%,商業土地溢價率上漲7%主城區住宅用地主要集中在三環外,地價受區位影響較大,住宅土地價格下滑0.8%,
11、而商業土地價格下降0.5%。主城區土地價格走勢第二十四頁,共120頁。天府新區住宅類土地共計供應12宗(約2172畝);成交6宗(約1298畝),供應量上漲101%、成交量上漲133%。天府新區商業類土地總計供應16宗(約1525畝),成交14宗(約1442畝);供應量、成交量分別同比下降60%、56%天府新區住宅地塊集中入市,供應同比上漲101%,成交同比上漲133%;天府新區商業土地存量高企,跌幅最大,達56%。天府新區土地供銷走勢第二十五頁,共120頁。住宅土地樓面地價下降38.9%;商業土地樓面地價上升26.8%;住宅土地溢價率大幅下降19個百分點,商業土地溢價率上漲8個百分點;天府新
12、區住宅土地價格下滑38.9%,而商業土地價格上升26.8%。天府新區土地價格走勢第二十六頁,共120頁。近郊住宅類土地總計供應39宗(約4216畝),成交25宗(約2910畝),供應量上漲22%、成交量上漲92%。近郊商業類土地總計供應35宗(約2228畝),成交22宗(約1251畝);供應量同比上升15、成交量下降7%。近郊住宅土地市場成交漲幅明顯,上漲92%,商業土地成交量小幅下滑7%近郊土地供銷走勢第二十七頁,共120頁。住宅土地樓面地價下降18.9%;商業土地樓面地價上漲16.9%;住宅土地溢價率同比下降1個百分點,商業土地溢價率上漲11個百分點;近郊住宅土地單價下滑18.9%,商業土
13、地單價小幅上漲16.9%。近郊土地價格走勢第二十八頁,共120頁。天府新區迎來土地市場高峰,都江堰受萬達項目影響,新都區集中供應,供銷量位列前三。樓面地價則以武侯、錦江最高,超過5500元/,金牛則以2628元/ 墊底主城區,具備一定土地價格優勢。各行政區土地供銷及價格第二十九頁,共120頁。溢價率體現區域熱度!主城區整體溢價率較高,其中武侯、高新區溢價率位居前列,高達68%、31%;近郊郫縣、龍泉、新都表現不俗;遠郊市場冷清,僅邛崍土地略有溢價。各行政區土地溢價率第三十頁,共120頁。各板塊住宅土地成交規模排第一為青城山板塊,東湖板塊成交樓面價最高,成龍路-三圣鄉溢價率最高。熱點板塊住宅土地
14、成交第三十一頁,共120頁。各板塊商業土地成交規模排第一為外金沙板塊,展覽館成交樓面價最高,華西板塊溢價率最高;熱點板塊商業土地成交第三十二頁,共120頁。區域存量土地(宗數)存量住宅土地(畝)可開發住宅體量(萬)存量商業土地(畝)可開發商業體量(萬)主要分布板塊主城區671943(同比增加49%)377.011319(同比減少60%)401.01順江村、北湖等板塊錦江區1219547.6416854.79成龍路-三圣鄉、東大街延線武侯區136021074516.96外雙楠、順江村板塊青羊區8385.1450124.66外金沙板塊金牛區620838.2717151.48國賓、鳳凰山板塊成華區1
15、446998.55302104.55十里店、北湖、萬年場、高新區1443180.4518348.57大源板塊、太平寺板塊、南延線高段主城區存量土地最多的區域為武侯區和成華區,分別有602畝、469畝;青羊區住宅存量土地最少,但商業土地存量最大;土地存量較多的板塊主要集中在供地量大、配套較為落后的區域,如順江村、北湖、成龍路-三圣鄉板塊等。大源作為土地集中放量的區域,存量也較大。武侯區住宅土地存量最大,但商業土地存量最小;青羊區商業土地存量最大,住宅土地存量最小。成華區作為“北改”重地,土地放量集中,住宅和商業土地存量均較大。主城區土地存量分析第三十三頁,共120頁。區域存量土地(宗數)存量住宅
16、土地(畝)可開發住宅土地體量(萬)存量商業土地(畝)可開發商業體量(萬)主要分布板塊近郊622499.6508.662122485.88光華大道、溫江城區、雙流城區、航空港板塊龍泉6426.675.4116267.69大面板塊、世紀大道板塊郫縣520938.8023120.52紅光鎮、友愛鎮新都15536118.2635858.87大豐板塊、新都新城、斑竹園溫江17594130.86533128.69光華大道、溫江城區雙流19734145.33838210.11九江萬家社區天府新區411627348.764525888.91 無近郊存量土地最多的區域為雙流,住宅和商業土地分別有734畝、838
17、畝;天府新區土地存量巨大,存量住宅和商業土地高達1627、4525畝; 天府新區土地存量高企,可開發量高達1200萬,后續競爭激烈;其次存量較高的為雙流,商業可開發體量占據近郊43%。近郊土地存量分析第三十四頁,共120頁。房企多元化發展趨勢明顯,萬達進軍都江堰,布局萬達城;藍潤品牌化發展,拿地兇猛,進軍商業地產,收購明宇; 中小房企入市門檻提高,拿地困難,抱團入市、聯合開發開始盛行。如朗詩聯合北辰實業、平安拿下大源地塊;朗詩聯合山西陽煤、川瑞拿下百仁項目。一線品牌房企加快一、二線城市布局,品牌房企萬達、保利、萬科等看好成都市場,補倉積極。房企拿地排行榜開發商拿地宗數排行榜排名開發商拿地宗數1
18、萬達地產312藍光地產73保利地產63四川如來建筑工程有限公司65藍潤集團55置信實業57萬科地產47綠地集團47成都天投地產開發有限公司47合能集團4開發商拿地面積排行榜排名開發商拿地面積(畝)1萬達地產2644.22保利地產960.563中信地產840.064萬科地產666.725藍光地產468.066中國鐵建456.17成都天投地產開發有限公司375.068綠地集團352.439港中旅海泉灣(成都)置業有限公司323.8610中鐵二局289.87開發商拿地金額排行榜排名開發商拿地金額(億元)1中國鐵建46.432藍潤集團36.213萬達地產35.944保利地產35.275首創置業28.1
19、46中信地產26.887恒大地產20.778藍光地產18.949萬科地產17.5510成都太行瑞宏房地產開發有限公司17.12第三十五頁,共120頁。區域宗地位置土地用途出讓方式用地面積(畝)起拍價 (萬元/畝)成交價 (萬元/畝)成交金額 (萬元)樓面地價 (元/)溢價率競得者錦江區春熙路北段以東、正科甲巷以西、春熙路東段以北商業掛牌13.5 68256829.292355.5 17073 0.06%達州昊華實業有限公司(藍潤)武侯區武侯區人民南路三段24號商業掛牌17.1 22646240106493.2 15600 175.62%達州昊華實業有限公司(藍潤)錦江區錦江區二環路東五段住宅兼
20、容商業拍賣10.6 1996 199621112.0 9980 0%四川瑞升實業集團有限公司,四川橡樹林置業有限責任公司青羊區青羊區蘇坡街道清波村3、4組住宅兼容商業拍賣38.0 4801066.6740554.8 8000 122.22%四川藍光和駿實業有限公司錦江區錦江區牛沙路住宅兼容商業拍賣22.6 1045150133876.5 7900 43.64%北京藍潤華盛置業有限公司成華區成華區二環路東一段25號住宅兼容商業拍賣76.3 18602331177745.6 7770 25.32%成都首創錦匯置業有限公司錦江區錦江區三圣鄉花果村1組住宅兼容商業拍賣44.6 720146265225
21、.0 7310 103.05%成都新希望置業有限公司成華區成華區圣燈街辦圣燈村8、9組住宅兼容商業拍賣24.7 10531773.3343777.5 6650 68.35%成都中泓房地產開發有限公司高新區高新區大源村一組、銅牌村四組、臨江村六組住宅兼容商業拍賣60.6 768102462044.2 6400 33.33%北京北辰實業股份有限公司武侯區武侯區簇錦街辦鐵佛村3組、簇橋街辦七里村4、5組住宅兼容商業拍賣165.35649.971143188990.86350 75.85%中鐵房地產集團四川有限公司商業土地單價最高的地塊為春熙路商業地塊,被藍潤取得,最高單價高達17073元/。住宅土地
22、單價最高的瑞升拿下的東二環地塊,地價高達9980元/。土地單價排行榜第三十六頁,共120頁。土地市場總結2015年大成都土地市場整體較2014年有所回升,與去年同期相比量價齊漲,成交土地面積和樓面單價分別上漲18%和5%,流拍率降低,流拍面積同比減少45%;整體土地市場分化嚴重,主城區和近郊土地市場最受房企青睞,量價齊升。主城區量價上漲 25%和5%;近郊量價上漲45%和5%;天府新區成交量下降28%;住宅和商業土地市場分化嚴重;主城區住宅土地市場最為火熱,成交量上漲23%;商業土地市場整體存量高企,成交冷清,主城區商業土地成交量下降74%;一線品牌房企在熱點區域拿地積極;中小房企拿地門檻高,
23、進入難度大;天府新區土地存量龐大,可開發量高達1200萬以上;第三十七頁,共120頁。成都普通住宅市場第三十八頁,共120頁。2015年1-11月成都市固定資產投資總額為6384億元。其中房地產投資總額為2280億元,占固定資產投資總額的35.7%。雖然整體投資增幅明顯減緩,但房地產投資占比仍有所提升。房地產投資增速上升,增速為12.7%。 受今年銷量回升的帶動,房地產投資增速上升明顯,同比增加7.4個百分點。房產投資增加部分主要為土地投資,項目投資額呈現下降趨勢。成都固定資產投資和房產投資第三十九頁,共120頁。全市開工面積呈現下滑27.14%。主城區和郊縣開工量下滑嚴重,分化明顯;主城區商
24、品住宅開工量呈上升趨勢,上升13.07%。成都商品房開工面積分析第四十頁,共120頁。2015年1-11月成都市商品房施工面積同比增長7.4%,比去年同期增速下降5.6個百分點;竣工面積同比下降22.7%。全市商品房施工和竣工面積增速同比下滑,在去庫存壓力大的背景下,以推售存量房為主,施工節奏放緩。成都商品房施工和竣工面積分析第四十一頁,共120頁。從各城區來看,金牛區、成華區受益“北改”推動,穩居主城區開工量第一和第二;新都穩居近郊開工量首位;遠郊樓市冷清,開工量大幅放緩。成都各區縣開工面積分析第四十二頁,共120頁。從住宅供應趨勢來看,受高庫存影響,2015年供應較2014年持續下滑,降至
25、2010年以來最低位;從成交趨勢來看,大成都住宅市場需求平穩,2010-2014年成交量保持在2100-2900萬;2015年仍處于正常成交水平。供應持續下滑,成交趨穩大成都住宅歷年供銷走勢第四十三頁,共120頁。2015年大成都住宅供應下滑10.6%;成交上漲6.7%;房企回歸主城區明顯,主城區住宅供應增幅明顯,上漲16.2%;近郊、天府新區住宅推盤量大幅減少,同比下滑24.8%、25.3%;從供應來看,大成都供應下滑,但主城區成為唯一供應上漲區域,房企回歸主城區明顯;從成交來看,大成都成交回暖,但近郊推盤量降幅大,近郊是成交唯一下跌區域;2015年成都住宅供銷2015年供應面積(萬)同比增
26、幅(%)成交面積(萬)同比增幅(%)成交金額(億元)同比增幅(%)市場表現大成都2270.0-10.6%2497.36.7%1744.22.4%供應減少,銷量增加市區857.516.2%823.43.4%815.41.2%供銷齊漲近郊911.6-24.8%1065.2-0.9%598.9-5.4%供銷齊跌近郊/市區106%129%73.5%天府新區116.0-25.3%163.123.6%124.020.2%供應減少,銷量增加遠郊384.9-11.4%445.632.0%205.928.3%供應減少,銷量增加第四十四頁,共120頁。從供應整體來看,除武侯區外,主城區其余各區供應均呈上漲,上漲幅
27、度在6%-70%;武侯區由于新開盤少,供應略有下降;從成交來看,主城區除青羊區、武侯區成交下跌,其余行政區成交量均呈上漲;金牛區2015年新盤放量大,成為主城區供銷量上漲最快區域;武侯區受主力銷售項目存量不足影響,銷量降幅最大;2015年主城區住宅供銷2015供應面積(萬)同比增幅(%)成交面積(萬)同比增幅(%)供銷表現錦江區138.522%134.312%供銷齊漲成華區183.86%187.11%供銷齊漲金牛區127.770%103.155%供銷齊漲青羊區81.012%64.6-23%供應上漲,銷量下滑武侯區64.8-7%65.0-27%供銷齊跌高新區261.612%269.46%供銷齊漲
28、第四十五頁,共120頁。近郊各區住宅供應量均出現下滑,溫江供應降幅最大,降幅近五成;雙流、龍泉住宅市場出現復蘇,成交同比分別上漲17%、23%;近郊住宅市場較主城區冷清,溫江、郫縣、新都等供銷齊跌;龍泉驛表現搶眼,供銷齊漲,成交增幅最大。2015年近郊住宅供銷2015供應面積(萬)同比增幅(%)成交面積(萬)同比增幅(%)供銷表現雙流233.7-22%254.117% 供應減少,銷量增加溫江158.8-44%198.0-12%供銷齊跌龍泉213.71%225.123%供銷齊漲郫縣130.5-24%171.2-12%供銷齊跌新都175.0-29%216.9-15%供銷齊跌第四十六頁,共120頁。
29、全年樓市整體呈現“前熱后冷”趨勢,上半年受寬松信貸政策刺激,成交回暖明顯,4月份達到全年高峰;下半年各項政策刺激力度逐漸減弱,成交下滑,出現“淡季不淡、旺季不旺”的特點。2015年住宅供銷月度走勢第四十七頁,共120頁。2015年受市場調整影響,大成都住宅房價同比下降3.7%,其中主城區價格同比跌幅最小,僅下降1.9%,近郊降幅最大,下降4.5%。 自2009年起,成都房價連續5年上漲,2015年各區域房價開始出現下滑大成都住宅歷年價格走勢第四十八頁,共120頁。行政區2015年住宅均價(元/)2014年住宅均價(元/)同比漲幅(%)大成都69937263-3.7%主城區990310094-1
30、.9%天府新區75997811-2.7%近郊56225886-4.5%遠郊46214757-2.9%大成都住宅均價為6993元/,同比下降3.7%;遠郊新津、蒲江價格降幅最大,分別下降25.1%、13.8%;武侯區住宅供不應求趨勢明顯,成為唯一價格上漲區域,小幅上漲3.8%;2015年住宅成交回暖,但在高庫存環境下,房企均通過“以價換量”的方式實現走量大成都住宅房價同比下降3.7%,各行政區價格均出現下滑2015年住宅價格情況第四十九頁,共120頁。行政區大成都主城區天府新區近郊遠郊2015年住宅存量(萬)2762.0788.4187.51104.5681.7去化時間(月)1311141218
31、主城區及近郊去化時間最短,為11、12個月;其中,青羊區和溫江去化時間最長,分別為14、15個月遠郊新津和彭州去化時間最長,為36、27個月大成都住宅存量為2762萬,去化時間為13月;主城區及近郊去化時間最短2015年住宅存量情況第五十頁,共120頁。各板塊住宅供應規模排行榜排行板塊供應面積(萬)1元華-站華102.72華府82.73大面板塊77.34198板塊73.85雙流城區69.06南沿線華陽段63.07南沿線高新段59.18北湖56.19成龍路-三圣鄉49.010溫江城區47.7各板塊住宅成交規模排行榜排行板塊成交面積(萬)1元華-站華108.62大面板塊97.63雙流城區86.44
32、南沿線華陽段83.35光華大道63.96成龍路-三圣鄉60.07北湖59.78198板塊53.98溫江城區53.910華陽53.8各板塊住宅供應規模前三分別為元華-站華板塊、華府板塊、大面板塊;各板塊住宅成交規模前三分別為元華-站華板塊、大面板塊、雙流城區熱點板塊住宅供銷第五十一頁,共120頁。各板塊住宅成交價格上漲排行榜排行板塊成交單價(元/)上漲幅度(%)1肖家河1660569.7%2錦華路1156839.4%3永寧板塊719435.3%4安靖鎮板塊667322.7%5鳳凰山板塊629822.4%6內金沙1054417.7%7南沿線華陽段912913.4%8展覽館2059613.2%9新華
33、公園109648.0%10李家沱88997.9%各板塊住宅成交價格新下降排行榜排行板塊成交單價(元/)下降幅度(%)1陽光城板塊5223-23.4%2神仙樹9869-18.7%3東山板塊5164-17.8%4世紀大道板塊5505-17.2%5北大街9460-16.8%6駟馬橋7301-11.8%7站南9855-10.9%8八里莊9008-10.7%9騾馬市12245-10.5%10靜居寺14772-10.4%各板塊住宅價格漲幅最大的板塊為肖家河、錦華路、永寧板塊,分別上漲69.7%、39.4%、35.3%;住宅成交價格下滑幅度最大的板塊為陽光城、神仙樹、東山板塊。熱點板塊住宅價格第五十二頁,共
34、120頁。各板塊住宅存量規模排行榜排行板塊存量面積(萬)1南沿線華陽段121.22大面板塊80.23元華-站華76.34華府72.95雙流城區71.36光華大道65.67溫江城區65.58南沿線高新段53.99198板塊53.510青城山板塊52.1住宅存量較大的板塊主要集中在城南,如南延線華陽段、元華-站華、華府等;熱點板塊住宅存量第五十三頁,共120頁。2015年新開盤291個,同比減少90個;開盤認購率呈下降趨勢。2015年開盤認購率基本在40%以下,而2014年開盤認購率有6個月達到40%以上;10月份開盤認購率達到最高峰,為48%;2015年房企以去化存量為主,受開工面積減少影響,新
35、開盤個數減少,開盤認購率整體較2014年降低開盤及開盤認購率走勢第五十四頁,共120頁。從成交結構來看,改需市場復蘇明顯。90-110、110-130面積段住宅成交漲幅明顯,分別為26.0%、12.1%各面積段成交情況第五十五頁,共120頁。從建筑形態成交來看,改善型物業成交均出現上漲,如聯排別墅、花園洋房、多層、小高層及超高層上漲幅度均在三成以上。各物業形態成交情況第五十六頁,共120頁。截止至11月份,成都房企銷售面積排名前五的分別為保利、藍光、綠地、恒大、華潤。房企銷售面積排行榜大成都內房企商品住宅銷售面積排行榜排名開發商名稱銷售面積銷售總金額(億元)(萬)1保利85.6968.662藍
36、光55.4540.423綠地45.1737.874恒大42.1938.235華潤38.1136.846萬科36.7338.317藍潤36.1322.928置信31.7219.039龍湖28.4929.3110世茂26.2819.35大成都內房企商品房銷售面積排行榜排名開發商名稱銷售面積銷售總金額(億元)(萬)1保利92.8781.512藍光73.9773.053綠地47.0940.664恒大44.455華潤41.7946.436萬科38.8541.937藍潤37.4127.158龍湖33.1641.929置信32.9810萬達28.58第五十七頁,共120頁。2015年大成都銷售面積排名前三項
37、目為世茂城、成都中絲園、南湖國際中心。項目成交排行榜2015年大成都住宅銷售排行榜(備案口徑)項目名稱銷售面積()排名項目名稱成交套數(套)排名世茂花香首府(世茂城)215853.081世茂花香首府(世茂城)23591成都中絲園211252.12成都中絲園20092南湖國際中心205156.543華潤二十四城18893中德英倫聯邦172445.974美城悅榮府18394美城悅榮府168921.995藍光樂彩城17245華潤二十四城166657.276南城都匯16596南城都匯155912.077南湖國際中心14587中海九號公館135521.328中德英倫聯邦14158國色天鄉(鷺湖宮)133
38、597.529邦泰華府公館13749綠地中心128444.9910綠地中心135610第五十八頁,共120頁。2015年大成都銷售總金額排名前三項目為麓湖生態城、中海九號公館、華潤二十四城;成都銀泰中心蟬聯銷售單價榜首。項目成交排行榜2015年大成都住宅銷售金額排行榜(備案口徑)項目名稱銷售總金額(億元)排名項目名稱銷售均價(元/)排名麓湖生態城(麓湖新城)21.51成都銀泰中心287051中海九號公館16.92龍湖小院青城242032華潤二十四城16.93麓湖生態城(麓湖新城)240073環球匯(天譽)14.84朗基望錦(朗基望今緣)232854中德英倫聯邦13.45棕櫚泉國際中心22984
39、5世茂花香首府(世茂城)13.16伊泰天驕218206南城都匯13.07藍花楹212557恒大曹家巷廣場12.78星匯廣場205968華僑城11.99譽峰201389中建桐梓林壹號11.810晶融匯1976010第五十九頁,共120頁。注:以上數據來源于現場開盤調研項目名稱開盤時間面積區間()價格區間(元/)惠后整體成交均價(元/)推出套數(套)認購套數(套)認購率周邊項目價格(元/)與周邊項目價差(元/)熱銷原因恒大曹家巷廣場2015/6/2872-12613000-1600014000(含精裝標準1500元/)150479152.6%太陽公元16000(含精裝標準5000元/)少2000區
40、位優越、產品定位精準恒大中央廣場2015/8/268-14612500-1400013000(含精裝標準1500元/)78934343.5%中糧錦云11300元/多200區位優越、產品定位精準萬科城2015/8/867-1148600-9000880041822052.6%皇冠國際8800持平學校配套、產品創新藍光圣菲悅城2015/8/2977-875200-58005500631631100%春天里6300少800低價入市、產品創新、中介聯動2015年1-11月開盤項目中,僅恒大曹家巷廣場、恒大中央廣場、萬科城、藍光圣菲悅城四個項目實現熱銷,主要受以下幾個方面的影響:區位優越、配套成熟、區域
41、產品稀缺及產品創新(以低于周邊項目800-2000元/的價格,引入客流;通過特價房、驚爆價等營銷噱頭,吸引客戶)、客戶定位清晰等。 2015年熱銷的代表項目,除了產品定位精準+營銷創新+性價比價格為其核心成功因素外優越的區位、成熟的配套也是客戶下單的重要原因。典型熱點板塊暢銷項目第六十頁,共120頁。2015年,成都二手房成交74501套,同比大幅上漲46.0%,創下2011年來最高水平。 受二手房營業稅免征年限調整為兩年政策及改善型需求釋放影響,二手房成交量同比大幅上漲46.0%。二手房市場第六十一頁,共120頁。 2015年主城區各區二手房成交量均大幅上漲,成交上漲幅度最大的高新區,高達5
42、7%二手房市場第六十二頁,共120頁。2015年,二手房成交均價與去年相比基本持平價格為8241元/,同比下滑0,8%,成交均價仍然處于高位。二手房市場成交均價與去年基本持平,成交均價仍然處于歷史高位第六十三頁,共120頁。2015年成都房地產投資增速上升明顯,同比增加7.4個百分點。但在高庫存背景下,開工面積及竣工面積急速下滑27%和22.7%,項目投資下滑;僅主城區住宅開工量上漲13%;大成都整體供應下跌10.6%,銷量上漲6.7%;主城區供銷齊漲,分別上漲16.2%和3.4%,近郊供銷齊跌,分別下跌24.8%和0.9%,房企回歸主城區趨勢明顯;2015年樓市成交回暖,但在高庫存環境下,房
43、企均通過“以價換量”走量,大成都住宅均價同比小幅下滑3.7%;從成交結構來看,改善型需求釋放明顯,改善型住宅成交上漲幅度大,洋房、多層、小高層等改善型物業上漲幅度均超過30%;2015年項目熱銷主要取決于區位優勢、配套成熟、產品定位精準、性價比價格等幾個要素;受政策影響,二手房市場回暖明顯,2015年,成都二手房成交74501套,同比大幅上漲46.0%,創下2011年來最高水平。住宅市場總結第六十四頁,共120頁。成都別墅市場第六十五頁,共120頁。成都別墅市場在2013年達到高峰,2014年供銷大幅下滑,2015年整體供銷仍處于歷史較低位大成都別墅歷年供銷走勢第六十六頁,共120頁。區域時間
44、供應套數(套)供應面積(萬)銷售套數(套)銷售面積(萬)存量套數(套)存量面積(萬)成交均價(元/)去化時間(月)主城區2015年67714.844610.079820.61891121 同比(%)242%226%68%26%40%30%0%-19天府新區2015年36013.839412.980329.61615824 同比(%)-30%-19%64%46%-17%-19%11%-20近郊2015年91722.689624.9329495.31112444 同比(%)22%5%-10%-5%-7%-11%-7%-41遠郊2015年115624.0118721.45760123.2102365
45、8 同比(%)-7%-4%9%6%-3%0%-15%-53大成都總計2015年311075.2292369.210655268.61290644 同比(%)15%11%13%9%-4%-5%-2%-39大成都總體供銷趨穩,供應套數上漲15%,銷售套數上漲13%;但庫存高企,去化需44個月主城區別墅供應大增,高達242%;主城區及天府新區成交套數上漲明顯,分別上漲68%、64%;近郊出現10%的下滑;大成都別墅供銷趨穩;主城區供銷齊漲,近郊成交下滑,城市別墅更受市場歡迎2015年成都別墅供銷存及價格第六十七頁,共120頁。類型時間供應套數占比(%)銷售套數占比(%)存量套數占比(%)成交均價(元
46、/)供銷比去化時間(月)獨棟2015年3%9%12%145410.31602014年2%15%14%166500.1550變化幅度1%-6%-2%-29340.2 11雙拼2015年10%7%11%138071.46672014年9%11%10%121740.9146變化幅度1%-4%1%16330.5 21聯排2015年74%62%60%126271.26422014年69%53%58%120671.3756變化幅度4%9%2%560-0.3 -14疊拼2015年14%22%17%122110.68342014年19%21%18%139780.9343變化幅度-5%0%-1%-17670.1
47、-9聯排持續為各產品類型供銷存主力,占比均在6成以上;獨棟、雙拼銷量占比均下降明顯,受2015年主力銷售項目存量不足影響,獨棟產品去庫存時間上漲至5年;受成交上漲影響,聯排去庫存時間減少14個月;2015年聯排供銷存占比約6成,銷量及存量占比明顯上升,持續為各類型主力分產品別墅市場第六十八頁,共120頁。從供應來看,金牛區、邛崍供應上漲幅度最大,分別為329%、256%;從成交來看,青白江、邛崍與金牛區別墅成交漲幅最大,分別為300%、225%與220%;受主力銷售項目存量不足影響,龍泉成交降幅大,高達82%;受保利兩河森林、龍湖源著和保利公園里開盤影響,金牛區別墅供銷大 漲;大邑、新津、溫江
48、別墅市場供銷齊跌;分產品別墅市場第六十九頁,共120頁。都江堰別墅庫存量排第一,達到2332套;錦江區去庫存時間最長,高達13年,金牛區去庫存時間最短,不到1年各區縣別墅存量第七十頁,共120頁。主力別墅區牧馬山、青城山、南沿線華陽段別墅成交出現較大降幅,下滑15%、59%、26%;新都新城板塊、萬春鎮板塊成交量漲幅巨大,上漲680%、325%;南延線高新段、東山板塊、錦華路板塊、198板塊去年無成交,今年成交量在60-93套之間。大源板塊價格最高,超過2萬;198板塊、青城山板塊板塊價格降幅大,下降26%、17%;新都新城區板塊、南延線華陽段(麓山)板塊價格上漲幅度最大,分別為14%、11%
49、;近郊華陽、華府板塊成交上漲;遠郊牧馬山成交下滑,城市別墅更受青睞分板塊別墅供銷及價格第七十一頁,共120頁。青城山、牧馬山、航空港板塊庫存量排前三,分別為2041套、1226套、370套;分板塊別墅存量第七十二頁,共120頁。聯排熱銷面積段為150-200,疊拼熱銷面積段為150 以下,整體小面積成交占比提高,小面積別墅愈受市場青睞別墅面積段成交占比情況類型時間150以下(套數)150-200(套數)200-250(套數)250-300(套數)300-400(套數)400-500(套數)500以上(套數)獨棟2015年6632731472742成交占比26.2%12.7%2.8%12.3%1
50、8.7%10.7%16.7%占比同比-6.0%-2.8%-1.9%2.8%2.2%0.4%5.3%雙拼2015年353123160618成交占比16.7%1.4%5.7%14.8%28.6%29.0%3.8%占比同比8.8%-21.4%-9.3%-6.0%10.7%17.6%-0.5%聯排2015年2684203793123468610成交占比14.7%23.1%20.8%17.1%19.0%4.7%0.5%占比同比4.1%-1.5%-3.0%-2.3%3.1%0.4%-0.8%疊拼2015年28717776514360成交占比44.8%27.7%11.9%8.0%6.7%0.9%0.0%占比
51、同比7.1%17.7%-8.0%-3.8%-9.2%-3.9%0.0%第七十三頁,共120頁。項目名稱開盤時間物業類型主力面積區間()產品贈送/室內贈送率成交均價(元/)銷售套數(套)月均去化(套)熱銷原因保利公園里2015年10月31日聯排166/172贈送180,贈送率110%以上138006666城市別墅,產品面積控制,高贈送,舒適性好龍湖源著2015年5月31日雙拼307贈送70,贈送率23%19197144城市別墅、區位,自然資源,品牌疊拼161/166贈送40,贈送率40%1558212040保利湖心島2015年6月聯排170/200贈送70,贈送率41%122296711城市別墅
52、、品牌、規劃、自然資源,面積控制黃龍溪谷2014年12月獨棟131-210贈送130以上,贈送率80%以上1200025924交通、品牌、規劃、自然資源、產品面積控制,高贈送2015年熱銷別墅項目有以下幾個方面的特點:主要為城市小別墅,具有優質自然資源;區位優越,具有一定成熟配套;高贈送率,得房率高;總價及面積控制;2015年熱銷的項目說明城市小別墅更受市場青睞熱銷因素有:自然資源、城市配套良好、產品設計精準(高贈送,舒適性好)、總價控制為其核心成功因素典型熱點板塊暢銷項目第七十四頁,共120頁。成都商業市場第七十五頁,共120頁。從供應趨勢來看,受成都商業市場不景氣影響,房企延緩商業項目開工
53、,導致供應減少;從成交趨勢來看,近五年商業年均銷量在176-209萬不等,今年成交196.1萬處于正常水平,成交趨穩。受商業存量巨大的影響,大成都商業整體供應下滑明顯,而成交趨穩商業市場整體供銷第七十六頁,共120頁。2015年供應面積(萬)同比增幅(%)成交面積(萬)同比增幅(%)成交金額(億元)同比增幅(%)市場表現大成都399.70-8.3%196.1110.9%供應減少,銷量增加主城區170.0615.4%59.940.2%181.93-9.2%供銷齊漲近郊103.65-37.4%57.23-18.4%109.83-22.9%供銷齊跌近郊/主城區60.9%95.5%60.4%天府新區1
54、5.07246.9%6.4787.2%供銷齊漲遠郊110.93-6.7%72.4766.8%供應減少,銷量增加2015年大成都商業供應下滑8.3%;成交上漲10.9%;主城區供銷齊漲,同比分別上漲15.4%、0.2%;近郊供銷齊跌,同比分別下跌37.4%、18.4%;天府新區供應漲幅最大,高達246.9%;主城區和近郊商業市場呈分化狀態,主城區商圈成熟,商住項目開工量大,帶動商業供銷兩旺;近郊商業低迷,供銷齊跌,跌幅超20%商業市場整體供銷第七十七頁,共120頁。從各行政區供應來看,天府新區與金牛區商業漲幅最大,分別為246.9%、185.5%;溫江與新都供應同比下降幅度最大,分別下降72.3
55、%、64.4%;近郊中都江堰、上漲幅度最大,同比上漲90.5%。從成交來看,金堂與高新區成交量最大;從成交漲幅來看,彭州與蒲江成交漲幅最大,同比上漲308.7%、306.0%;近郊僅龍泉商業成交出現漲幅,其余各區均出現下跌;金牛區商業供銷齊漲;高新區存量高企,成交下滑;近郊僅龍泉成交量上漲;遠郊表現強勁,除崇州成交下跌外,其它各區成交均上漲各區縣供銷分析第七十八頁,共120頁。行政區2015年商業均價(元/)2014年商業均價(元/)同比漲幅(%)主城區3034933492-9.4%天府新區236172076713.7%近郊1919120323-5.6%主城區各區商業價格均除高新區外,其余全部
56、出現下滑,錦江區商業供應井噴,價格下滑幅度居首,降幅高達30.7%;天府新區商業價格漲幅最大,上漲13.7%受商業高庫存影響,主城區、近郊商業價格均出現下滑,主城區降幅更大,下降9.4%商業價格情況第七十九頁,共120頁。大成都商業存量為1201.5萬,去化時間為超6年;主城區存量去化時間最長,超8年;大成都主城區天府新區近郊遠郊存量面積(萬)1201.5498.4388.735.9278.5去化時間(年)6.18.36.85.53.8成都商業市場整體庫存高企,去化艱難,未來競爭更加激烈商業存量情況第八十頁,共120頁。方位供應面積(萬)供應占比銷售面積(萬)銷售占比存量面積(萬)存量占比城東
57、35.921.1%8.313.8%100.020.1%同比增幅21.6%增加1.1%-6.9%下跌1.1%18.8%增加1.2%城南62.336.7%28.347.2%221.144.4%同比增幅-12.9%下跌11.9%-4.9%下跌2.6%6.8%下跌2.1%城西32.018.8%16.327.1%85.117.1%同比增幅3.8%下跌2.1%59.3%增加10.1%11.3%下跌0.1%城北13.58.0%5.79.6%54.310.9%同比增幅41.8%增加1.5%-0.5%下跌0.1%14.2%增加0.2%城中26.215.4%1.42.3%37.77.6%同比增幅344.6%增加1
58、1.4%-73.5%下跌6.4%增加24.7%增加0.8%城南仍為主城區商業供銷熱點區域,供應及成交占比分別為36.7%、47.2%,城北商業供應大增41.8%,城西商業成交大幅上漲59.3%、各方位商業情況第八十一頁,共120頁。各板塊商業供應規模排行榜排行板塊供應面積(萬)1大源21.072南沿線高新段14.433成龍路-三圣鄉11.804犀浦板塊11.775展覽館11.636大面板塊9.597順江村板塊9.538花牌坊8.989外金沙8.9110外光華8.16各板塊商業銷售規模排行榜排行板塊銷售面積(萬)1南沿線高新段8.692順江村板塊6.563外金沙5.624犀浦板塊5.415大源5
59、.336溫江城區4.397駟馬橋3.478外雙楠3.279航空港板塊2.8210外光華2.71各板塊商業存量規模排行榜排行板塊存量面積(萬)1南沿線高新段68.152大源38.133溫江城區33.074外光華31.515成龍路-三圣鄉26.556南沿線華陽段25.357順江村板塊22.208外雙楠22.119大面板塊21.6610犀浦板塊21.09各板塊商業供應規模排第一的為大源板塊、銷售規模和存量規模排第一的為南延線高新段板塊供銷排行第八十二頁,共120頁。成都寫字樓市場第八十三頁,共120頁。從辦公物業供應趨勢來看,受高庫存及銷量大幅度下滑影響,2012年后供應持續下滑,今年供應量創下新低
60、;從成交趨勢來看,2013年成交量達到歷史高位,之后成交量持續性下滑,到今年成交量大幅度下降,同比下降47.7%,達到歷史低位。寫字樓市場供銷均降,銷量處于4年來歷史低位寫字樓市場整體供銷第八十四頁,共120頁。2015年供應面積(萬)同比增幅(%)成交面積(萬)同比增幅(%)成交金額(億元)同比增幅(%)市場表現大成都120.14-8.0%53.35-47.7%供銷齊跌主城區75.86-36.7%34.68-55.4%38.56-62.5%供銷齊跌近郊4.15-61.7%8.60-52.4%4.48-60.5%供銷齊跌近郊/主城區5.5%24.8%11.6%天府新區8.531.414.4%1
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