1、案例分析二 2007年8月8日，在我的實踐期內(nèi)接到這樣一個估價業(yè)務(wù)。一、案例背景經(jīng)了解估價對象的基本情況如下：委托方：武漢市土地交易中心待估宗地位置：武漢市青山區(qū)第45街坊估價目的：為委托方掛牌提供價格的參考依據(jù)估價基準日：2007年8月10日委托方提供的規(guī)劃條件： （1）規(guī)劃凈用地面積：4151.10平方米；（2）規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅用地；（3）容積率：控制在2.0以內(nèi)；（4）建筑密度：不大于25；（5）建筑面積：按凈用地面積與容積率的乘積計算；（6）綠地率：按武漢市城市綠化條例執(zhí)行。 經(jīng)現(xiàn)場勘查，情況如下：估價對象土地上利用現(xiàn)狀為空地，待估宗地在估價基準日的實際開發(fā)程度為宗地紅線外達到“六通

2、”（即通路、通電、供水、排水、通氣、通訊）和宗地紅線內(nèi)“場地平整”的開發(fā)程度。二、上述案例在評估時遇到的問題及解決方式首先是根據(jù)所調(diào)查掌握的資料如何確定評估技術(shù)思路。由于估價對象是一塊空地，并且是評估其在規(guī)劃利用條件下的國有建設(shè)用地出讓土地使用權(quán)價格評估。經(jīng)過比較我們選擇假設(shè)開發(fā)法和基準地價系數(shù)修正法兩種方法測算土地價格，主要從以下幾個方面考慮：第一，待估宗地位于武漢市青山區(qū)，屬于武漢市的工業(yè)區(qū)，近三年內(nèi)周邊住宅用途的掛牌成交案例較少且規(guī)劃條件有很大差異，難以采用市場比較法估價； 第二，待估宗地處于武漢市城區(qū)內(nèi)且規(guī)劃用途為住宅用地，周邊均為國有建設(shè)用地，不適宜采用成本逼近法估價； 第三，待估宗

3、地規(guī)劃用途為住宅用地，且為待開發(fā)建設(shè)空地，難以準確的估算其潛在的收益，不適宜采用收益還原法； 第四，待估宗地為待開發(fā)建設(shè)空地，明確提出土地使用規(guī)劃條件等，可以依據(jù)規(guī)劃條件確定土地開發(fā)的最佳利用方式，故適宜采用假設(shè)開發(fā)法進行估價； 第五，待估宗地處于武漢市基準地價覆蓋范圍內(nèi)，且該區(qū)域有完整的基準地價修正體系，因此可采用基準地價系數(shù)修正法進行估價。 （2）當(dāng)選定采用假設(shè)開發(fā)法后，遇到的第二個問題是根據(jù)規(guī)劃條件和管理限制確定土地的最佳利用方式并在報告的假設(shè)和限制條件中做具體說明。 根據(jù)規(guī)劃條件，設(shè)定估價對象用途為住宅用地，且擬為出讓國有土地（擬掛牌），土地使用年期按規(guī)劃住宅用途的法定最高出讓年限進行

4、設(shè)定即70年。評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外達到“六通”（即通路、通電、供水、排水、通氣、通訊）和宗地紅線內(nèi)“場地平整”的開發(fā)程度。 依據(jù)土地的最有效利用原則，容積率設(shè)定為2.0，建筑密度設(shè)定為25%，并以此為估價前提。計算地上建筑物建筑面積按凈用地面積與容積率乘積計算，建筑面積=4151.102=8302.20（平方米）。而綠地率以周邊樓盤的平均綠化率并結(jié)合園林規(guī)劃設(shè)計按35%設(shè)定。 （3）而當(dāng)確定土地的最佳利用方式后要解決的問題就是依據(jù)在評估基準日時的市場狀況如何估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價。 這時我們選取了估價對象周邊已開發(fā)完成的三個樓盤的市場售價作為比較案例，通過對各項影響樓盤售價因素的

5、比較調(diào)整估算估價對象開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價。這些比較因素包括景觀品位與檔次、小區(qū)綠化率、噪聲污染、大氣污染、房型及建筑質(zhì)量、小區(qū)配套服務(wù)設(shè)施、小區(qū)車位數(shù)、容積率等等。（4）當(dāng)確定了開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價，需要從不動產(chǎn)總價中扣除建安費、專業(yè)稅費、開發(fā)周期、手續(xù)費、開發(fā)商利潤等，這些因素的選取是另一個難點。 通過收集資料，首先建安費我們是依據(jù)武漢市建設(shè)工程造價管理站發(fā)布的武漢地區(qū)建筑安裝工程二七年第二季度造價指數(shù)表來確定的，各種建筑工程造價指數(shù)如下表。 各種建筑工程平方米造價 （單位：元/平方米）工 程 項 目本期住宅6層以下675.69-750.767-8層793.66-881.849-14層831

6、.49-923.8815層以上945.13-1050.14辦公寫字6層以下879.62977.367-14層999.901111.0015層以上1025.12-1139.02公共綜合6層以下中、小學(xué)686.30-762.566層以下大學(xué)837.35-930.397-14層1182.08-1313.43標準廠房單層983.19-1092.44而其它的建筑專業(yè)費用和稅費資料是通過房產(chǎn)局、房地產(chǎn)開發(fā)管理辦或通過房地產(chǎn)開發(fā)公司的專業(yè)人員調(diào)查了解并整理而成的。開發(fā)商利潤率和管理費率也是通過向各房地產(chǎn)開發(fā)公司了解，再結(jié)合武漢市各種房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目的平均利潤率及管理費率水平經(jīng)整理后得出的。（5）由于通過假設(shè)開發(fā)法和基準地價系數(shù)修正法計算出的評估結(jié)果比較接近，最后取兩種方法的算術(shù)評估值為估價對象最終的評估結(jié)果。通過對本案例的分析，我領(lǐng)悟到評估此種規(guī)劃利用條件下的國有建設(shè)用地出讓土地使用權(quán)價格時假設(shè)開發(fā)法是一種很適宜也必不可少的評估方法。但在采用這種方法時也有一些問題及難點，比如以上最佳利用方式的確定、估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價、采用的建安費、專業(yè)稅費、開發(fā)周期、手續(xù)費、開發(fā)商利潤率的選取等等。這些因素選取的準確性直接影響著評估結(jié)果的準確性。作為估價人員，平時必須關(guān)注房地產(chǎn)