1、PAGE PAGE 72有關房地產行業業的會計實務務及納稅申報報開發產品成本的的內容 為了加強開發產產品成本的管管理，降低開開發過程耗費費的活勞動和和物化勞動，提提高企業經濟濟效益，必須須正確核算開開發產品的成成本，在各個個開發環節控控制各項費用用支出。 要核算開發產品品的成本，必必須明確開發發產品成本的的種類和內容容。開發產品品成本是指房房地產開發企企業在開發過過程中所發生生的各項費用用支出。開發發產品成本按按其用途，可可分為如下四四類： 1土地開發成成本指房地產產開發企業開開發土地（即即建設場地）所所發生的各項項費用支出。 2 .房屋開開發成本指房房地產開發企企業開發各種種房屋（包括括商品

2、房、出出租房、周轉轉房、代建房房等）所發生生的各項費用用支出。 3. 配套設設施開發成本本指房地產開開發企業開發發能有償轉讓讓的大配套設設施及不能有有償轉讓、不不能直接計入入開發產品成成本的公共配配套設施所發發生的各項費費用支出。 4代建工程開開發成本指房房地產開發企企業接受委托托單位的委托托，代為開發發除土地、房房屋以外其他他工程如市政政工程等所發發生的各項費費用支出。 以上四類開開發產品成本本，在核算上上將其費用分分為如下六個個成本項目： 1土地征用及及拆遷補償費費或批租地價價指因開發房房地產而征用用土地所發生生的各項費用用，包括征地地費、安置費費以及原有建建筑物的拆遷遷補償費，或或采用批

3、租方方式取得土地地的批租地價價。 2前期工程費費指土地、房房屋開發前發發生的規劃、設設計、可行性性研究以及水水文地質勘察察、測繪、場場地平整等費費用。 3基礎設施費費指土地、房房屋開發過程程中發生的供供水、供電、供供氣、排污、排排洪、通訊、照照明、綠化、環環衛設施以及及道路等基礎礎設施費用。 4建筑安裝工工程費指土地地房屋開發項項目在開發過過程中按建筑筑安裝工程施施工圖施工所所發生的各項項建筑安裝工工程費和設備備費。 5.配套設施費費指在開發小小區內發生，可可計入土地、房房屋開發成本本的不能有償償轉讓的公共共配套設施費費用，如鋼爐爐房、水塔、居居委會、派出出所、幼托、消消防、自行車車棚、公廁等

4、等設施支出。 6.開發間接費費指房地產開開發企業內部部獨立核算單單位及開發現現場為開發房房地產而發生生的各項間接接費用，包括括現場管理機機構人員工資資、福利費、折折舊費、修理理費、辦公費費、水電費、勞勞動保護費、周周轉房攤銷等等。 從上可以看出：構成房地產產開發企業產產品的開發成成本，相當于于工業產品的的制造成本和和建筑安裝工工程的施工成成本。如要計計算房地產開開發企業產品品的完全成本本，還要計算算開發企業（公公司本部）行行政管理部門門為組織和管管理開發經營營活動而發生生的管理費用用、財務費用用，以及為銷銷售、出租、轉轉讓開發產品品而發生的銷銷售費用。管管理費用、財財務費用和銷銷售費用，也也叫

5、期間費用用。它們絕大大部分都是經經營期間的費費用開支，與與開發工程量量的關系并不不十分密切，如如果將期間費費用計入開發發產品成本，在在開發產品開開發和銷售、出出租、轉讓不不同步的情況況下，就會增增加開發產品品的成本，特特別是在開發發房地產滯銷銷時期，將滯滯銷期間發生生的管理費用用、財務費用用和銷售費用用計入當期開開發產品成本本，就會使企企業造成大量量的潛虧，不不能及時反映映企業的經營營狀況。同時時，將期間費費用計入開發發產品成本，不不但要增加核核算的工作量量，也不利于于正確考核企企業開發單位位的成本水平平和成本管理理責任。因此此，現行會計計制度中規定定將期間費用用計入當期損損益，不再計計入開發

6、產品品成本，也就就是說，房地地產開發企業業開發產品只只計算開發成成本，不計算算完全成本。 自營開發工程成成本的核算(一） 房地產開發企業業的基礎設施施和建筑安裝裝等工程的施施工，可以采采用自營方式式，也可采用用發包方式進進行。 采用自營方式進進行的基礎設設施和建筑安安裝（包括裝裝飾）等工程程，如果工程程規模不大，在在施工過程中中發生的各項項工程費用，可可直接計人有有關開發成本本的核算對象象，記入“開發成本房屋開發成成本”等賬戶的借借方和“銀行存款”、“庫存材料”、“應付工資”等賬戶的貸貸方，作如下下分錄入賬： 借：開發成本房屋開發發成本XXXX 貸：銀行存款XXXX 庫存材料XXXX 應付工資

7、XXXX 如果工程規模較較大，由企業業所屬施工單單位進行內部部核算的，可可根據需要設設置“工程施工”賬戶，用來來核算和歸集集自營工程費費用，并按工工程施工成本本核算對象和和成本項目設設置工程施工工成本明細分分類賬進行工工程成本明細細分類核算。 一、自營工程成成本核算的對對象和項目 由于開發企業基基礎設施、建建筑安裝等工工程具有多樣樣性和固定性性的特點，每每一工程幾乎乎都有它的獨獨特形式和結結構，需要一一套單獨的設設計圖紙，在在建設它時，要要采用不同的的施工方法和和施工組織。即即使采用相同同的標準設計計，也由于必必須在指定的的地點建造，以以致它們的地地形、地質、水水文等自然條條件和交通、材材料資

8、源等社社會條件不同同，在建造時時，往往也需需要對設計圖圖紙以及施工工方法、施工工組織等作適適當改變。工工程的這些特特點，使工程程施工具有個個體性。因此此，基礎設施施、建筑安裝裝等工程的施施工屬于單件件生產，在對對工程組織成成本核算時，必必須采用定單單成本核算法法，即按照各各項工程進行行分別核算成成本的方法。凡凡是可以直接接記入各項工工程的生產費費用，應直接接計入各項工工程成本；凡凡是不能直接接計入各項工工程而應由有有關工程共同同負擔的生產產費用，要先先按照發生地地點先行歸集集，然后按照照一定的標準準，定期分配配計入有關工工程成本。 按定單成本核算算法核算工程程成本，必須須確定工程成成本計算的對

9、對象。工程成成本核算的對對象，通常是是具有工程預預算的單位工工程。因為單單位工程是編編制工程預算算、工程進度度計劃的對象象。根據單位位工程來組織織工程成本核核算，便于反反映工程預算算的執行結果果，分析工程程成本超降的的原因，及時時反映施工活活動的經濟效效益。為了簡簡化工程成本本核算手續，對對于：（l）在在同一施工地地點、同一結結構類型、開開竣工時間 相接近的各個單單位工程；（22）在同一工工地上施工的的幾個預算造造價很小的工工程，也可把把它們的成本本合并核算，然然后按照各該該單位工程預預算造價的比比例，算得各各該單位工程程的實際成本本。 為了便于核算各各項工程成本本和分清工程程成本超降的的原因

10、，必須須對生產費用用按照經濟用用途加以分類類。施工單位位的生產費用用按照它的經經濟用途，一一般應分為下下列成本項目目： 1材料費指在在施工過程中中所耗用的構構成工程實體體的材料、結結構件的實際際成本以及周周轉材料的攤攤銷和租賃費費用。 2人工費指直直接從事工程程施工工人（包包括施工現場場制作構件工工人，施工現現場水平、垂垂直運輸等輔輔助工人，但但不包括機械械施工人員）的的工資、獎金金、津貼和職職工福利費。 3機械使用費費指在施工過過程中使用自自有施工機械械所發生的費費用，包括機機上操作人員員工資，職工工福利費，燃燃料動力費，機機械折舊、修修理費，替換換工具及部件件費，潤滑及及擦拭材料費費，安裝

11、、拆拆卸及輔助設設施費，養路路費，牌照稅稅，使用外單單位施工機械械的租賃費，以以及按照規定定支付的施工工機械進出場場費。 4其他直接費費指現場施工工用水、電、蒸蒸汽費，冬雨雨季施工增加加費，夜間施施工增加費，土土方運輸費，材材料二次搬運運費，生產工工具用具使用用費，工程定定位復測費，工工程點交費，場場地清理費等等。 5施工間接費費措施工單位位為組織和管管理工程施工工所發生的全全部支出，包包括施工單位位管理人員工工資、職工福福利費、辦公公費、差旅交交通費、行政政管理用固定定資產折舊修修理費、低值值易耗品攤銷銷、財產保險險費、勞動保保護費、民工工管理費等。如如搭建有為工工程施工所必必需的生產、生生

12、活用的臨時時建筑物、構構筑物及其他他臨時設施，還還應包括臨時時設施攤銷費費。 上述材料費、人人工費、機械械使用費和其其他直接費，由由于直接耗用用于工程的施施工過程，叫叫做直接費，可可以直接記入入“工程施工”賬戶和各項項工程成本。施施工間接費由由于屬于組織織和管理工程程施工所發生生的各項費用用，要按照一一定標準分配配計入各項工工程戍本，叫叫做間接費，在在核算上應先先將它記入“施工間接費費用”賬戶，然后后按照一定標標準分配計入入各項工程成成本。 二、材料費的核核算 各項工程耗用的的主要材料和和結構件，通通常通過“領料單”、“退料單”。“已領來用材材料清單”、“大堆材料耗耗用單”等材料憑證證匯總計算

13、。“已領未用材料清單”是對下月需要繼續使用的月末施工現場存料，在月末由各施工隊組按各項工程用料分別盤點后填制，應從當月領用材料總額中減去借以計算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領用次數又多，很難在領用時逐一加以點數，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來定期計算其實際用量。即對進場的大準材料進行點數后，日常領用時不必逐筆辦理領料手續，月末先計算定額耗用量。 本月定額耗用量量（本月完成成工程量材料消耗定定額） 再通過盤點求得得實際耗用量量，差異數量量和差異分配配率： 本月實際耗用量量月初結存存數量+本月月收入數量-月末盤點數數量 差異數

14、量本月實際耗耗用量一本月月定額耗用量量 差異分配率率差異數量量本月定額耗耗用量100% 然后求得各項工工程實際耗用用大堆材料數數量和計劃價價格成本： 某項工程實實際耗用大堆堆材料數量該工程定額額耗用量（1差異分配率率） 某項工程實實際耗用大堆堆材料的計劃劃價格成本該工程實際際耗用大堆材材料數量計劃單價 施工隊組在施工工過程中領用用的周轉材料料，如模板、跳跳板、腳手架架木等，一般般可在領用時時填制“領料單”，先將其成成本記入各項項工程成本。于于工程完工時時，再填制“退料單”將實際盤存存數沖減工程程成本。對租租賃的周轉材材料，其租賃賃費可根據租租賃費用賬單單記入各項工工程成本。 三、人工費的核核算

15、 工程成本中的人人工費，對計計件工人的工工資，可直接接根據“工程任務單單”中工資總額額匯總計入各各項工程的成成本，職工福福利費可按工工資的比例（目目前為14）計入各項項工程的成本本。 “工程任務單”是施工員根根據施工作業業計劃于施工工前下達給工工人班組的具具體工作通知知，也是用以以記錄實際完完成工程數量量、計算獎金金或計件工資資的憑證。通通常于施工前前由施工員會會同定額員根根據施工作業業計劃和勞動動定額，參照照施工圖紙，分分別工人班組組簽發。任務務單中工程完完工后，施工工員應根據工工程任務單中中規定的各項項條件進行檢檢查，并會同同質量檢查員員進行驗收，評評定質量等級級。實際驗收收數量與簽發發的

16、工程數量量有出入時，應應查明原因并并經領導批準準后才能結算算。每月簽發發的工程任務務單，應于月月末全部進行行結算。如某某些工程尚未未全部完工，即即將其完工部部分按估計數數進行結算，未未完工部分可可結合下月施施工作業計劃劃中的工程任任務，再簽發發給原來的班班組，使當月月完成的工程程和當月應發發的工資獎金金于當月結算算。 對計時工人的工工資和職工福福利費，可根根據按工程別別匯總的工時時匯總表中各各項工程耗用用的作業工時時總數和各該該施工單位的的平均工資率率計算。所謂謂施工單位平平均工資率，就就是以月份內內各該施工單單位建筑安裝裝工人作業工工時總和，除除建筑安裝工工人工資和職職工福利費總總額所得的商

17、商數，它的計計算公式如下下： 某施工單位平均均工資率（元元/時）月月份內施工單單位建筑安裝裝工人工資和和 職工福利費總額額（元）月份內該施施工單位建筑筑安裝工人作作業工時總和和（時） 用施工單位平均均工資率乘務務項工程耗用用的工時，就就可算得各該該工程在某月月份內應分配配的人工費： 項工程分配的人人工資該項項工程耗用工工時施工單位平平均工資率 四、機械使用費費的核算 施工單位因采用用機械化施工工使用施工機機械而發生的的各項費用，應應另行組織核核算。因為使使用施工機械械而發生的機機械使用費，是是單獨記入工工程成本的“機械使用費費”項目的。 機械使用費的內內容，一般包包括： 1人工費指機機上操作人

18、員員的工資和職職工福利費。 2燃料、動力力費指施工機機械耗用的燃燃料、動力費費。 3材料費指施施工機械耗用用的潤滑材料料和擦拭材料料等費用。 4折舊、修理理費指對施工工機械計提的的折舊費、應應計的修理費費和租人機械械的租賃費。 5替換工具、部部件費指施工工機械使用的的傳動皮帶、輪輪胎、膠皮管管、鋼絲繩、變變壓器、開關關、電線、電電纜等替換工工具和部件的的攤銷費和維維修費。 6運輸裝卸費費指將施工機機械運到施工工現場、運離離施工現場和和在工地范圍圍內轉移的運運輸、安裝、拆拆卸及試車等等費用，若運運往其他施工工現場，運出出費用由其他他施工現場的的工程成本負負擔。 7.輔助設施費費指為使用施施工機械

19、建造造、鋪設的基基礎、底座、工工作臺、行走走軌道等費用用。施工機械械的輔助設施施費，如數額額較大，可先先記入“待攤費用”賬戶，然后后按照現場施施工期限分次次從“待攤費用”賬戶轉入“工程施工機械使用費費”賬戶，攤入入各月工程成成本。 8.養路費、牌牌照稅指為施施工機械如鏟鏟車、壓路機機等繳納的養養路費和牌照照稅。 9間接費指機機械施工隊組組織機械施工工、管理機械械發生的費用用和停機棚的的折舊、修理理費。 至于施工機械所所加工的材料料，如攪拌混混凝土時所用用的水泥、砂砂、石等，應應記入工程成成本的“材料費”項目；為施施工機械擔任任運料、配料料和搬運成品品工人的工資資，應記入工工程成本的“人工費”項

20、目；土建建施工隊因組組織機械施工工而發生的有有關管理費，一一般應記入“施工間接費費用”的有關項目目，不列作施施工機械使用用費。 機械使用費的總總分類核算，應應先在“工程施工機械使用費費”賬戶進行。施施工單位發生生的各項機械械使用費，都都要自“庫存材料”、“低值易耗品品”、“材料成本差差異”、“應付工資”、“應付福利費費”、“銀行存款”、“累計折舊”、“待攤費用”等賬戶的貸貸方轉入“工程施工機械使用費費”賬戶的借方方，作如下分分錄入賬： 借：工程施工機械使用用費用9 000 貸：庫存材料 11 00 低值易耗品1150 材料成本差異25 應付工資 4 000 應付福利費560 銀行存款 2 16

21、5 累計折舊 8 000 待攤費用 3 000 機械使用費的明明細分類核算算，對大型機機械可按各機機械分別進行行；對中型機機械一般可按按機械類別進進行。至于那那些沒有專人人使用的小型型施工機械，如如打夯機、卷卷揚機、砂漿漿機、鋼筋木木工機械等的的使用費，可可合并計算它它們的折舊、修修理費。 機械使用費的分分配，一般都都以施工機械械的工作臺時時（或工作臺臺班或完成工工作量）為標標準。各施工工機械對各項項工程施工的的工作臺時，可可以根據各種種機械的使用用記錄，在“機械使用月月報”中加以匯總總。 自營開發工程程成本的核算算（二） 根據機械使用費費明細分類賬賬記錄的機械械使用費合計計數和機械使使用月報

22、中各各項工程的工工作臺時，就就可通過下列列算式將機械械使用費進行行分配。 某項工程程應分配的機機械使用費該項工程使使用機械的工工作臺時機械使用 費合計機械工作臺臺時合計 對于各種中型機機械的機械使使用費的核算算，也可不分分機械種類進進行。在這種種情況下，對對于各項工程程應分配的機機械使用費，可可在月終充根根據機械使用用月報中各種種機械的工作作臺時合計分分別乘該種機機械臺時費計計劃數，求得得當月按各種種機械臺時費費計劃數計算算的機械使用用費合計，然然后與當月實實際發生的機機械使用費合合計數比較，求求得機械使用用費實際數對對按臺時費計計劃數的百分分比，再將各各項工程控臺臺時費計劃數數計算的機械械使

23、用費進行行調整。 某項工程應應分配的機械械使用費（該工程使使用機械的工工作臺時機械臺時費費計劃數）實際發生的的機械使用費費（機械工工作臺時合計計該機械臺是是費計劃數） 現舉例說明它的的分配計算方方法如下： （一）先確定各各種施工機械械每個臺時費費計劃數 施工機械臺時費費計劃數的計計算，可參照照以往核算資資料確定，也也可根據施工工機械原值、折折舊率，隨機機駕駛人員工工資、估計年年工作臺時等等資料加以計計算。設例中中：0.5立立方米履帶挖挖土機的臺時時費計劃數為為20元，00.4立方米米混凝土攪拌拌機的臺時費費計劃數為 8元。 （二）求出各種種施工機械技技臺時費計劃劃數計算的機機械使用費合合計 設

24、例中: 0.5立方米履履帶挖土機 290臺時臺臺時費計劃數數 20元 5 8000元 0.4立方米混混凝土攪拌機機 300臺時臺臺時費計劃數數 8元 22 400元元 其他施工機械 11 8000元 按臺時費計劃數數計算的機械械使用費合計計 20 0000元 （三）根據機械械使用費明細細分類賬匯總總計算實際發發生的機械使使用費，設例例中計 199 000元元 （四）計算機械械使用費實際際數對按臺時時費計劃數計計算的百分比比，設例中為為 199000元/200000元10095 （五）將各項工工程按臺時費費計劃數計算算的機械使用用費按實際數數加以調整 如 101商品品房建筑工程程按各機械工工作臺

25、時和按按臺時費計劃劃數計算的機機械使用費合合計數為9 000元，則則應分配的機機械使用費為為： 9000元99585550元 對于分配于各項項工程成本的的機械使用費費，應自“工程施工機械使用費費”賬戶的貸方方轉入“工程施工”賬戶的借方方，并記入各各項工程成本本的“機械使用費費”項目： 借：工程施工 19 0000 貸：工程施工機械使用用費 19 000 對于小型施工機機械的折舊、修修理費，可于于月末按各項項工程的工料料費或工作量量的比例，分分配計入各項項工程成本的的“機械使用費費”項目。 五、其他直接資資的核算 工程成本中的“其他直接貿貿”，是指在施施工現場直接接發生但不能能記入“材料費”、“

26、人工費”和“機械使用費費”項目的其他他直接發生的的費用，主要要包括： 1施工過程中中耗用的水、電電、風、汽費費； 2.冬、雨季施施工費包括為為保證工程質質量，采取保保溫、防雨措措施所需增加加的材料、人人工和各項設設施費用； 3因場地狹小小等原因而發發生的材料HH次搬運費； 4土方運輸費費。 此外，還包括生生產工具用具具使用費、檢檢驗試驗費、工工程定位復測測資、工程點點交費、場地地清理費等。 施工單位在現場場耗用的水、電電、風、汽和和運輸等勞務務，可按實際際結算數記入入“工程施工”賬戶的借方方和有關工程程成本的“其他直接費費”項目。如用用銀行存款為為某項工程支支付土方運輸輸費2 0000元，應作

27、作： 借：工程施工 2 0000 貸：銀行存款 2 0000 對于不能直接記記入各項工程程成本的水、電電、風、汽等等勞務費用，可可在月終根據據各項工程的的實際耗用量量，將各項勞勞務費用分配配于各有關工工程成本。 根據水、電、風風、汽、運輸輸費用分配表表，就可將各各項工程分配配的水、電、風風、汽和材料料二次搬運費費等計入各項項工程成本的的“其他直接費費”項目。 對于施工現場發發生的各項冬冬、雨季施工工資以及工程程定位復測費費、工程點交交費、場地清清理兼、檢驗驗試驗費等其其他直接費，凡凡能直接計入入各項工程成成本的，應直直接計入；不不能直接計入入各項工程成成本的，應先先行匯總登記記，然后按照照一定

28、標準將將它分配計入入有關工程成成本。 六、施工間接費費用的核算 工程成本中除了了上文所說的的各項直接貿貿外，還包括括施工單位組組織施工、管管理所發生的的各項費用。這這些費用，雖雖為組織施工工、管理所必必需，但是不不能確定其為為某項工程成成本所應負擔擔，因而無法法將它直接計計入各項工程程成本。為了了簡化核算手手續，都將它它先記入“施工間接費費用”賬戶，然后后將它分配計計入各項工程程成本。 施工間接費用的的內容，一般般包括： 1管理人員工工資措施工單單位管理人員員的工資、工工資性津貼、補補貼等。 2職工福利費費指按照施工工單位管理人人員工資總額額的一定比例例（目前為114）提取取的職工福利利費。

29、3折舊費措施施工單位施工工管理使用屬屬于固定資產產的房屋、設設備、儀器等等的折舊費。 4修理費指施施工單位施工工管理使用屬屬于固定資產產的房屋、設設備、儀器等等的經常修理理費和大修理理費。 5.工具用具使使用費措施工工單位施工管管理部門使用用不屬于固定定資產的工具具、器具和檢檢驗、試驗、消消防用具等的的購置，攤銷銷和修理費。 6.辦公費措施施工單位管理理部門辦公用用的文具、紙紙張、賬表、印印刷、郵電、書書報、會議、水水電、燒水和和集體取暖用用煤等的費用用。 7差旅交通費費指施工單位位職工因公出出差、調動工工作的差旅費費、住勤補助助費、市內交交通和誤餐補補助費、上下下班交通補貼貼、職工探親親路費

30、、職工工離退休退職職一次性路費費、工傷人員員就醫路費，以以及施工單位位管理部門使使用的交通工工具的油料、燃燃料、養路費費、牌照費等等。 8.勞動保護費費指用于施工工單位職工的的勞動保護用用品和技術安安全設施的購購置、攤銷和和修理費，供供職工保健用用的解毒劑、營營養品、防暑暑飲料、洗滌滌肥皂等物品品的購置費和和補助費以及及工地上職工工洗澡、飲水水的燃料費等等。 9.其他費用指指上列各項費費用以外的其其他間接費用用。 施工單位發生的的間接費用，在在總分類核算算上，應在“施工間接費費用”賬戶進行。發發生的各項施施工間接費用用，都要自“庫存材料”、“低值易耗品品”、“材料成本差差異”、“應付工資”、“

31、應付福利費費”、“銀行存款”、“現金”、“累計折；日日”、“待攤費用”等賬戶的貸貸方轉入“施工間接費費用”賬戶的借方方。 借：施工間接費費用 20 538 貸：庫存材料 1900 低值易耗品 6600 材料成本差異 50 應付工資 8 500 應付福利費 11190 銀行存款 2 900 現金 298 累計折舊 4 600 待攤費用 15500 如施工單位搭建建有為進行施施工所必需的的生產和生活活用的臨時宿宿舍、倉庫、辦辦公室等臨時時設施，應將將其搭建支出出先記入“遞延資產”賬戶，然后后分月攤銷記記入“施工間接費費用”賬戶。 施工間接費用的的明細分類核核算，應按施施工單位設置置“施工間接費費用

32、明細分類類賬”，將發生的的施工間接費費用按明細項項目分欄登記記。 每月終了，應對對施工間接費費用進行分配配。為了便于于將施工間接接費的實際水水平與定額比比較，以考核核施工間接費費用的節約或或超支情況，施施工間接費用用在各項建筑筑安裝工程之之間的分配，可可按照各項工工程的施工間間接費用定額額（即為直接接費或人工費費的百分比，建建筑工程一般般按直接費的的百分比，水水電安裝工程程、設備安裝裝工程按人工工費的百分比比）所計算的的施工間接費費的比例進行行分配。 某項工程本期應應分配的施工工間接費用本期實際發發生的施工間間接費用該項工程本本期實際發生生的直接費（或或人工費）該項工程規規定的施工間間接費用定

33、額額各項工工程本期實際際發生的直接接費（或人工工費）各項工程規規定的施工間間接費用定額額 在實際核算工作作中，對于施施工間接費用用的分配，往往往先計算本本期實際發生生的施工間接接費用對接施施工間接費用用定額計算的的施工間接費費用的百分比比，再將各項項工程按定額額計算的施工工間接費用進進行調整，即即將上列算式式改為： 某項工程本本期應分配的的施工間接費費用該項項工程本期實實際發生的直直接費（或人人工費）該項工程本本期該項工程程規定的施工工間接費用定定額本期實際實實際發生的施施工間接費用用各項工工程本期實際際發生的直接接費（或人工工費）各項工程規規定的施工間間接費用定額額 如某施工單位在在 199

34、88年 7月份份計發生施工工間接費用 20 5338元，各項項工程在7月月份內發生的的直接費和它它們的施工間間接費用定額額如下： 101商品房建建筑工程直接費 141 0000元 施工間接費用定定額為直接費費的6% 102商品房建建筑工程直接費 126 0000元 施工間接費用定定額為直接費費的6 151出租房建建筑工程直接費 59 0000元 施工間接費用定定額為直接費費的6 則各項工程在77月份應分配配的施工間接接費用如下： 101商品房建建筑工程： 1410000元6%205388元1410000元6%+1226000元元6%+599000元6% 84660元205388元/195560

35、元 8460元1058883元元 102商品品房建筑工程程： 1266000元6%205388元195600元75660元105%7938元元 151出租租房建筑工程程： 5900006%205388元195600元35440元105%3717元元 對于分配于各項項工程成本的的施工間接費費用，應自“施工間接費費用”賬戶的貸方方轉入“工程施工”賬戶的借方方，并記入各各項工程成本本的“施工間接費費”項目： 借：工程施200 538 貸：施工間接費費用 20 538 七、自營工程成成本核算程序序小結 為了核算各項自自營工程的實實際成本，會會計部門在接接到施工部門門的開工報告告后，即要根根據前述有關關

36、成本核算對對象的說明，為為各該單位工工程或同類工工程開設有如如圖表5七所所示的“工程施工成成本明細分類類賬”，用以記錄錄各項工程的的成本。同時時不論工程施施工期限的長長短，都須等等到工程完工工記入各項應應計成本以后后，工程成本本明細分類賬賬的記錄方為為完整。 工程施工成本明明細分類賬中中各成本項目目的實際成本本，根據上述述耗用材料分分配表、人工工費分配表、機機械使用費分分配表、水電電風汽運輸費費用分配表、施施工間接費用用分配表等記記入。對于月月份內各項工工程發生的實實際成本，應應在月終將它它自“工程施工”賬戶的貸方方轉入“開發成本”賬戶的借方方: 借：開發成本XXXX 貸：工程施工XXXX 根

37、據上文所述，現現將自營工程程成本核算程程序歸納如下下： 1根據開工報報告，確定工工程成本核算算對象，開設設工程施工成成本明細分類類賬； 2按工程成本本核算對象和和成本項目匯匯總分配材料料、人工、折折舊等費用； 3分配機械使使用費、其他他直接貿和施施工間接費； 4計算各月施施工工程實際際成本； 5根據完工報報告，結算工工程施工成本本明細分類賬賬中的實際總總成本，并與與預算成本對對比分析。 發包開發工程程及其價款結結算的核算 房地產開發企業業的基礎設施施和建筑安裝裝等工程的施施工，如不采采用自營方式式，可以采用用發包方式。 對發包的基礎設設施和建筑安安裝工程，一一般采用招標標、議標方式式，通過工程

38、程公開招標或或邀請施工企企業議標，將將工程發包給給施工企業的的，按工程標標價進行結算算。開發企業業要根據工程程承包合同條條例的規定，同同承包工程的的施工企業簽簽訂工程承包包合同。承包包合同是發包包開發企業和和承包施工企企業為了完成成承發包工程程，根據批準準的設計文件件和中標標函函內容所簽訂訂，明確雙方方相互權利、義義務關系的協協議。它一般般應具備以下下主要內容：（l）工程程名稱和地點點；（2）工工程范圍和內內容；（3）開開、竣工日期期；（4）工工程質量、保保修期及保修修條件；（55）工程造價價；（6）工工程價款的支支付、結算及及交工驗收辦辦法；（7）設設計文件和技技術資料提供供日期；（88）材

39、料、設設備的供應和和進場期限；（9）雙方方相互協作事事項和違約責責任等。開發發企業應將承承包合同副本本送開戶銀行行作為結算工工程價款的依依據。 一、工程價款結結算的辦法 開發企業與施工工企業在工程程承包合同中中規定的工程程價款的結算算，應根據國國家有關工程程價款結算辦辦法，結合當當地的有關規規定具體確定定。從目前各各個地區所采采用的工程價價款結算辦法法來看，歸納納起來，主要要有如下三種種。 1按月結算就就是按照每月月實際完成的的分部分項工工程進行結算算。因為建筑筑安裝工程等等雖具有個體體性的特點，但但不同的工程程，都是由一一定的分部分分項工程構成成的。每一個個分部分項工工程，都有一一定的施工內

40、內容、質量標標準和統一的的計量單位，并并在短期內可可以完成。國國家為了管理理工程造價而而制訂的工程程預算定額和和地區預算造造價，都是以以分部分項工工程為基礎的的。因此，根根據經驗收合合格的各月份份的已完分部部分項工程的的工程數量和和預算單價等等計算的工程程造價，就是是各該月份應應結算和支付付的工程款。如如果招標出包包工程，工程程標價與工程程造價不同時時，應按工程程標價占工程程預算造價的的百分比進行行調整計算。在在具體做法上上，各個地區區也不盡相同同，目前一般般都實行月中中預付、月終終結算，即在在月中按照當當月施工計劃劃所列的工作作量一半預付付，月末（實實際為下月初初）按照各工工程當月實際際完成

41、工作量量（即預算造造價或調整計計算后的工程程標價）扣除除月中預付款款后進行結算算。 2分段結算就就是將一個單單位工程按形形象進度劃分分為幾個階段段（部位），如如基礎、結構構、裝飾、竣竣工等；按照照完成階段，分分段驗收結算算工程價款。分分段結算也可可按月預付工工程款，即在在月中按照當當月施工計劃劃工作量預付付，于工程階階段完成驗收收后按分段工工程預算造價價或調整計算算后的工程標標價扣除預付付款后進行結結算。 3竣工一次結結算開發項目目或單項工程程施工工期在在12個月以以內，或者工工程承包合同同價值較小的的，可以實行行工程價款每每月月中預支支、竣工后一一次結算。即即在工程開工工后，每月按按當月施工

42、計計劃所列工作作量預付工程程款，于工程程竣工驗收后后按工程承包包合同價值扣扣除預付工程程款后進行結結算。 不論采用何種結結算辦法，施施工期間結算算的工程價款款一般都不得得超過承包工工程合同價值值的95。結結算雙方可以以在5的幅幅度內協商確確認尾款比例例，并在工程程承包合同中中訂明。尾款款應專戶存入入銀行，候工工程竣工驗收收后清算。但但如承包施工工企業已向開開發企業出具具履約保函或或有其他保證證的，可以不不留工程尾款款。 又由承包施工企企業儲備工程程施工所需主主要建筑材料料、結構件時時，發包開發發企業可根據據承包施工企企業的要求，在在簽訂工程承承包合同后按按年度發包工工程總值的一一定比例向承承包

43、施工企業業預付備料款款，干后期以以抵充工程價價款的形式陸陸續扣回。 在實際工作中，預預付備料款的的額度和扣回回辦法，在各各個地區并不不完全相同，當當材料儲備天天數為4個月月、材料費比比重占工程造造價75的的情況下，預預付備料款的的額度應為當當年工程價值值的25。在在累計已完工工程價值達到到當年發包工工程價值的550時，就就可將超過發發包工程價值值50部分分的工程價款款的50，抵抵作預付備料料款扣 回。這樣，到工工程完工，扣扣回相當于發發包工程價值值25（550X500）的全部部預付備料款款。不過隨著著生產資料的的開放，施工工所需的建筑筑材料、結構構件，一般均均可從當地市市場隨時采購購，今后也就

44、就沒有必要再再預付備料款款了。 二、應付工程款款和預付備料料軟、工程款款的核算 開發企業與施工工企業有關發發包工程款和和預付備料款款、工程款的的核算，應在在“應付賬款應付工程款款”和“預付賬款預付承包單單位款”兩個賬戶進進行。開發企企業按照規定定預付給承包包施工企業的的備料款和工工程款，應記記入“預付賬款預付承包單單位款”賬戶的借方方；按照工程程價款結算賬賬單應付給承承包施工企業業的工程款，應應記入“開發成本房屋開發成成本”等賬戶的借借方和“應付賬款應付工程款款”賬戶的貸方方。如有扣除除應付工程款款的預付備料料款和預付工工程款時，應應將扣回的預預付備料款和和預付工程款款記入“預付賬款預付承包單

45、單位款”賬戶的貸方方，“應付賬款應付工程款款”賬戶的貸方方僅記減去扣扣回預付備料料款和預付工工程款后的應應付賬款。支支付工程款時時，記入“應付賬款應付工程款款”賬戶的借方方和“銀行存款”等賬戶的貸貸方。 如上述某開發企企業某項發包包工程年度合合同總值為 600 0000元，按按照合同規定定開工前應付付預付備料款款 150 000元，則則在用銀行存存款支付時，應應作如下分錄錄入賬： 借：預付賬款預付承包包單位款 1150 0000 貸；銀行存款 150 0000 9月份根據施工工企業當月施施工計劃所列列工作量的二二分之一即335 0000元，用銀行行存款預付工工程款時，應應作： 借：預付賬款預付

46、承包包單位款 335 0000 貸：銀行存款 35 0000 10月初根據施施工企業提出出9月份工程程價款結算賬賬單中的已完完工程價值為為 75 0000元，減減去應扣回預預付備料款 18 0000元。月中中預付工程款款 35 0000元，尚尚應支付工程程款 22 000元（775 0000元一18 000無一一35 0000元），應應作： 借：開發成本 75 0000 貸：預付賬款預付承包包單位款 553 0000 應付賬款應應付工程款 22 0000 用銀行存款支付付應付工程款款時，應作： 借：應付賬款應付工程程款 22 000 貸：銀行存款 22 0000開發間接費用的的核算 一、開發間

47、接費費用的組成和和核算 開發間接費用是是指房地產開開發企業內部部獨立核算單單位在開發現現場組織管理理開發產品而而發生的各項項費用。這些些費用雖也屬屬于直接為房房地產開發而而發生的費用用，但它不能能確定其為某某項開發產品品所應負擔，因因而無法將它它直接記入各各項開發產品品成本。為了了簡化核算手手續，將它先先記入“開發間接費費用”貼戶，然后后按照適當分分配標準，將將它分配記入入各項開發產產品成本。 為了組織開發間間接費用的明明細分類核算算，分析各項項費用增減變變動的原因，進進一步節約費費用開支，開開發間接費用用應分設如下下明細項目進進行核算： l工資指指開發企業內內部獨立核算算單位現場管管理機構行

48、政政、技術、經經濟、服務等等人員的工資資、獎金和津津貼。 2.福利費指按上項人人員工資總額額的一定比例例（目前為114）提取取的職工福利利費。 3折舊費指開發企業業內部獨立核核算單位使用用屬干固定資資產的房屋、設設備、儀器等等提取的折舊舊費。 4修理費指開發企業業內部獨立核核算單位使用用屬于固定資資產的房屋、設設備、儀器等等發生的修理理費。 5辦公費指開發企業業內部獨立核核算單位各管管理部門辦公公用的文具、紙紙張、印刷、郵郵電、書報、會會議、差旅交交通、燒水和和集體取暖用用煤等費用。 6水電費指開發企業業內部獨立核核算單位各管管理部門耗用用的水電費。 7勞動保護費費指用于于開發企業內內部獨立核

49、算算單位職工的的勞動保護用用品的購置、攤攤銷和修理費費，供職工保保健用營養品品、防暑飲料料、洗滌肥皂皂等物品的購購置費或補助助費，以及工工地上職工洗洗澡、飲水的的燃料等。 8.周轉房攤銷銷指不能能確定為某項項開發項目安安置拆遷居民民周轉使用的的房屋計提的的攤銷費。 9利息支出指開發企企業為開發房房地產借入資資金所發生而而不能直接計計入某項開發發成本的利息息支出及相關關的手續費，但但應沖減使用用前暫存銀行行而發生的利利息收入。開開發產品完工工以后的借款款利息，應作作為財務費用用，計人當期期損益。 10其他費用用指上列列各項費用以以外的其他開開發間接費用用支出。 從上述開發間接接費用的明細細項目中

50、，可可以看出它與與土地征用及及拆遷補償費費、建筑安裝裝工程費等變變動費用不同同，它屬于相相對固定的費費用，其費用用總額并不隨隨著開發產品品量的增減而而成比例的增增減。但就單單位開發產品品分攤的費用用來說，則隨隨著開發產品品量的變動而而成反比例的的變動，即完完成開發產品品數量增加，單單位開發產品品分攤的費用用隨之減少；反之，完成成開發產品數數量減少，單單位開發產品品分攤的費用用隨之增加。因因此，超額完完成開發任務務，就可降低低開發成本中中的開發間接接費。 開發間接費用的的總分類核算算，在“開發間接費費用”賬戶進行。企企業所屬各內內部獨立核算算單位發生的的各項開發間間接費用，都都要自“應付工資”、

51、“應付福利費費”、“累計折舊”、“遞延資產”、“銀行存款”、“周轉房周轉房攤攤銷”等賬戶的貸貸方轉入“開發間接費費用”賬戶的借方方，作如下分分錄入賬： 借：開發間接費費用 41 600 貸：應付工資 8 0000 應付福利費 11120 累計折舊 100 000 遞延資產 3 500 銀行存款 8 480 周轉房周轉轉房攤銷 110 5000 必須指出，如果果開發企業不不設置現場管管理機構而由由企業（即公公司本部）定定期或不定期期地派人到開開發現場組織織開發活動，其其所發生的費費用，除周轉轉房攤銷外，其其他開發間接接費可記入企企業的管理費費用。 開發間接費用的的明細分類核核算，一般要要按所屬內

52、部部獨立核算單單位設置“開發間接費費用明細分類類賬”，將發生的的開發間接費費用按明細項項目分欄登記記。 二、開發間接費費用的分配 每月終了，應對對開發間接費費用進行分配配，按實際發發生數計人有有關開發產品品的成本。開開發間接費用用的分配方法法，企業可根根據開發經營營的特點自行行確定。不論論上地開發、房房屋開發、配配套設施和代代建工程，均均應分配開發發間接費用。為為了簡化核算算手續并防止止重復分配，對對應計入房屋屋等開發成本本的自用土地地和不能有償償轉讓的 配套設施的開發發成本，均不不分配開發間間接費用。這這部分開發產產品應負擔的的開發間接費費用，可直接接分配計人有有關房屋開發發成本。也就就是說

53、，企業業內部獨立核核算單位發生生的開發間接接費用，可僅僅對有關開發發房屋、商品品性土地、能能有償轉讓配配套設施及代代建工程進行行分配。開發發間接費用的的分配標準，可可按月份內各各項開發產品品實際 發生的直接成本本（包括土地地征用及拆遷遷補償費或批批租地價、前前期工程費、基基礎設施費、建建筑安裝工程程費、配套設設施費）進行行，即： 某項開發產品成成本分配的開開發間接費月份內該項項開發產品實實際發生的直直接成本本月實際發發生的開發間間接費用應分配開發發間接費各開開發產品實際際發生的直接接成本總額 如某房地產開發發企業某內部部獨立核算單單位在19998年5月份份共發生了開開發間接費用用 41 660

54、0元，應應分配開發間間接費各開發發產品實際發發生的直接成成本如下： 開發產品編號名名稱直接成本 101商品房 50 0000 102商品房 120 000 151出租房 75 0000 181周轉房 700 000 201大配套設設施商店 80 0000 301商品性土土地1255000 合計 520 0000 根據上列公式，即即可為各開發發產品算得55月份應分配配的開發間接接費： 101商品房房：500000元416000元5200000元 50 0000元8%4 000元 102商品房：120 0000元8%9 600元 151出租房： 75 0000元86 000元 181周轉房：70

55、0000元85 600元 201大配套設設施： 800 000元元86 400元 301商品性土土地； 1225 0000元8100 000元元 根據上面計算，就就可編制有如如圖表5110所示的開開發間接費用用分配表： 開發間間接費用分配配表 20000年5月單位：元 開發項目編號名名稱直直接成本分配開開發間接費 101商品房房50 00004 000 102商品房房120 000099 600 151出租房房75 00006 000 181周轉房房70 00005 600 201大配套套設施80 00006 400 301商品性土土地125 0000100000 合計5220 000041

56、600 根據開發間接費費用分配表，即即可將各開發發產品成本分分配的開發間間接費記入各各開發產品成成本核算對象象的“開發間接費費”成本項目，并并將它記入“開發成本”各二級賬戶戶的借方和“開發間接費費用”賬戶的貸方方，作如下分分錄入賬： 借：開發成本房屋開發發成本 255 200 開發成本配配套設施開發發成本 6 400 開發成本商商品性土地開開發成本 110 0000 貸貸：開發間接接費用 411 600 土地開發成本的的核算 一、土地開發支支出劃分和歸歸集的原則 房地產開發企業業開發的土地地，按其用途途可將它分為為如下兩種：一種是為了了轉讓、出租租而開發的商商品性土地（也也叫商品性建建設場地）

57、；另一種是為為開發商品房房、出租房等等房屋而開發發的自用土地地。前者是企企業的最終開開發產品，其其費用支出單單獨構成土地地的開發成本本；而后者則則是企業的中中間開發產品品，其費用支支出應計入商商品房、出租租房等有關房房屋開發成本本。現行會計計制度中設置置的“開發成本土地開發成成本”科目，它的的核算的內容容，與企業發發生的土地開開發支出并不不完全對口，原原則上僅限于于企業開發各各種商品性土土地所發生的的支出。企業業為開發商品品房、出租房房等房屋而開開發的土地，其其費用可分清清負擔對象的的，應直接計計入有關房屋屋開發成本，在在“開發成本房屋開發成成本”科目進行核核算。如果企企業開發的自自用土地，分

58、分不清負擔對對象，應由兩兩個或兩個以以上成本核算算對象負擔的的，其費用可可先通過“開發成本土地開發成成本”科目進行歸歸集，待土地地開發完成投投入使用時，再再按一定的標標準（如房屋屋占地面積或或房屋建筑面面積等）將其其分配計入有有關房屋開發發成本。如果果企業開發商商品房、出租租房使用的土土地屬于企業業開發商品性性土地的一部部分，則應將將整塊土地作作為一個成本本核算對象，在在“開發成本土地開發成成本” 賬戶中歸集其發發生的全部開開發支出，計計算其總成本本和單位成本本，并于土地地開發完成時時，將成本結結轉到“開發產品”賬戶。待使使用土地時，再再將使用土地地所應負擔的的開發成本，從從“開發產品”賬戶轉

59、入“開發成本房屋開發成成本”漲戶，計入入商品房、出出租房等房屋屋的開發成本本。 二、土地開發成成本核算對象象的確定和成成本項目的設設置 （一）土地開發發成本核算對對象的確定 為了既有利于土土地開發支出出的歸集，又又有利于土地地開發成本的的結轉，對需需要單獨核算算土地開發成成本的開發項項目，可按下下列原則確定定土地開發成成本的核算對對象： 1對開發面積積不大、開發發工期較短的的土地，可以以每一塊獨立立的開發項目目為成本核算算對象； 2對開發面積積較大、開發發工期較長、分分區域開發的的土地，可以以一定區域作作為土地開發發成本核算對對象。 成本核算對象應應在開工之前前確定，一經經確定就不能能隨意改變

60、，更更不能相互混混淆。 （二）土地開發發成本項目的的設置 企業開發的土地地，因其設計計要求不同，開開發的層次、程程度和內容都都不相同，有有的只是進行行場地的清理理平整，如原原有建筑物、障障礙物的拆除除和土地的平平整；有的除除了場地平整整外，還要進進行地下各種種管線的鋪設設、地面道路路的建設等。因因此，就各個個具體的土地地開發項目來來說，它的開開發支出內容容是不完全相相同的。企業業要根據所開開發土地的具具體情況和會會計制度規定定的成本項目目，設置土地地開發項目的的成本項目。對對于會計制度度規定的、企企業沒有發生生支出內容的的成本項目，如如建筑安裝工工程費，配套套設施費，可可不必設置。根根據土地開