1、唯一不變的是改變 城脈 文脈 景脈 人脈 大禾睿通 睿局出品岳陽楓橋尚城 策略研討案產品在變化高端化均價主力面積段總價人群年齡人群需求3900元/M290-120M240萬2535歲剛需首次置業4500元/M2120-144M260萬30-40歲改善型二次置業1期2期市場在變化下行市場市場成交量競爭對手來訪量推售戶型較高少量火爆1期尾盤2期未推出放緩眾多較少2期主力蓄勢2011年2012年越是市場不好，越是體現營銷價值的時候： 由于2011年市場好，加上甲乙雙方的共同努力，1期很快就尾盤了，在市場上很多價值點并未完全展開。我們的營銷功力只體現了一部分。隨著2期的推出，營銷并非說1期=2期的產品

2、升級，因規劃是同一批定的，產品上并沒有很多的突破。2期的推廣更應該做的是滿足營銷需求，完成最終銷售任務。銷售需求： 溢價、速銷、價值落地支撐 營銷圍繞完成以上三點來做營銷推廣配合：1、二期的營銷形象需提升2、除了生態，楓橋尚城需要更多的賣點支撐銷售3、價值體系的整合提煉、包裝、做實、落地1期市場印記：之前楓橋尚城的推廣是用萬樹萬樹萬萬樹（生態），作為一個2011年刺破市場的尖刀。用生態統領所有賣點，生態香樟樹、林蔭大道、禪意生活境界、公園、內部園林。2012年楓橋尚城2期需要一個能延續1期生態，又能貫穿起2期營銷的營銷主線。城市脈絡文化脈絡景觀脈絡人居脈絡 四大版塊構建楓橋尚城2期價值鏈營銷重

3、新梳理城市脈絡 南北縱軸，繁華商圈經脈打通縱向德勝北路通車 德勝北路2012年8月通車。中心城區南北交通主動脈打通，極大地拉近了項目和老城區的心理、實際距離。 2分鐘無縫對接岳陽繁華中心區距離兩大城市繁華中心（商業步行街、泰和大商場）都在1.5公里左右，車行2分鐘文化脈絡 東西橫軸，城市文化生活主脈 岳陽樓風景區洞庭車站楓橋尚城東風湖公園文化之脈東西向的楓橋湖路及其延長線將整個岳陽的優勢文化資源串聯起來=岳陽樓風景區（岳陽城市文化名片）洞庭湖風景區（岳陽生態文化名片） 東風湖市政公園規劃中（岳陽市民文化名片）楓橋尚城（岳陽居住文化名片）沃爾瑪火車站市一中楓橋尚城生活之脈門前東西向的楓橋湖路既將

4、岳陽的文化聯系起來，更是將岳陽的便利人居貫穿始終=市一中（素質教育）火車站、客運站（交通樞紐）沃爾瑪（便利生活） 景觀脈絡 葉脈狀園林景觀布局園林景觀主題概念提煉：歐式新古典園林=葉脈狀景觀園林 葉脈狀規劃布局優勢：中央景觀軸線貫穿，整體社區園林呈葉脈狀分布。一軸縱覽，橫軸密布，將綠意引入建筑之中，城景交融。售樓部，5000平米社區超商，便利生活基石景觀禮儀動線香樟林蔭大道樹木、植被組成的雙中央景觀軸線經脈網絡遍布景觀院落組團景觀利益點提煉之一：雙中央景觀軸向內觀賞中央景觀軸。向外遠眺東風湖美景。中央景觀軸線之美中心園林之美讓所有業主共同欣賞中心坡地景觀，向內園林，向外東風湖院落布局之美四面圍

5、合式院落布局，將園林植根于社區心中天際線之美人身處建筑中央，四周圍合建筑和天空形成獨特的天際線景觀利益點提煉之二：戶戶朝景、雙向疊景雙向疊景之美錯落之美因每棟樓、每一戶的雙向景觀不同。變化之美移步換景，因南北兩側景觀的變化所看的景觀也在隨時隨地的變化立體之美它使得所有的石徑、臺階、花草都立體的存在沒有“園”的“宅”不能稱其為“豪宅”。 景觀主脈：既能保證中央園林軸線的景觀釋放。景觀經脈：又照顧了每棟樓每戶的雙向景觀。葉脈狀園林景觀布局，景觀分脈點：人車分流 全南北朝向 戶戶南北通透（全陽光房） 對流（過堂風、節能）基于景觀的戶型亮點：大露臺、景觀陽臺高層景觀，滿足高層業主對社區內中心景觀的需求

6、。室外空間的功能化、私享化。社區花園院落底層花園，自然園林和建筑完美融合。 人居脈絡 君隱秘境，四進十二院人群解析：華潤中央公園？ VS 世貿錦繡長江？隱貴 顯貴1300011000人群屬性：城市隱貴顯貴們會需要城市最繁華區，如中建岳陽中心之類的盤彰顯身份。地理位置描述：城心秘境（靠近繁華，又不深入繁華，曲徑通幽之地。穿過橋、小徑）動：離2大城市中心1.5公里，鬧中取靜，離城不離塵靜：城市文化主脈、東風湖公園、香樟大道入園曲徑通幽、葉脈景觀軸線、植被社區經絡低調不張揚、溫潤楓橋尚城城市隱貴專屬社區120-144平米的主力戶型決定的30-40歲的人群。他們處在事業的巔峰期。對城市繁華有一定需求，

7、但又要享受自然生態。他們并非50歲左右，更想要郊外生態別墅來終極置業的人群。我們需要直擊其既需要城市繁華，又不愿深陷其中的心理共性。針對他們打造一處動靜皆宜，繁華在側，生態宜居的城市秘境。針對他們倡導一種出則兼濟天下，入則獨善其身的生活狀態。但賣給城市隱貴，產品能否與之對位？城市秘境、文化主脈、葉脈園林我們有了：針對城市隱貴規劃亮點提純規劃產品的重新概念包裝城市隱貴四重回家動線第三進琉璃之星傳承第一進藝術門廊門第 第四進龍吟樹谷尊享第二進禮儀大道秩序第一進藝術門廊第二進禮儀大道第三進琉璃之星第四進龍吟樹谷四重歸家動線君隱四進第一進藝術門廊門第 第一重回家禮儀鑄造世界名園奢藝入口，融匯綠植園藝、

8、磚石、鐵藝雕花業主到門口就能感受到家的私密感。建議形式第二進禮儀大道第一進藝術門廊第三進琉璃之星第四進龍吟樹谷四重歸家動線君隱四進第二進禮儀大道秩序第二重回家禮儀原生態香樟樹林蔭大道所謂豪宅，是如同衛兵列隊般的樹木所帶來的高度儀式感。示意圖第三進琉璃之星第一進藝術門廊第二進禮儀大道第四進龍吟樹谷四重歸家動線君隱四進第三進琉璃之星傳承第三重回家禮儀雙中央景觀軸全景大賞，綠意、植被、樹木，歸家之時盡收眼底。景觀核心區域取名琉璃，也寓意玻璃廠原址之上的文化傳承。示意圖示意圖第四進龍吟樹谷第一進藝術門廊第二進禮儀大道第三進琉璃之星四重歸家動線君隱四進第四進龍吟樹谷尊享第四重回家禮儀綠樹成蔭成為回家路上

9、的一道風景。升華社區的空間感和回家的儀式感，闊綽之余盡享靜謐。示意圖示意圖城市隱貴四重回家動線君隱四進第三進琉璃之星傳承第一進藝術門廊門第 第四進龍吟樹谷尊享第二進禮儀大道秩序古代帝王皇城也僅四進（大）太和殿、乾清宮、養心殿、坤寧宮針對城市隱貴產品包裝秘境十二院拾貳院拾壹院拾院玖院捌院柒院陸院伍院肆院叁院貳院壹院123468109751112堅定向善清醒樂天知禮馨德內省謙虛修己專注智慧禮愛依照園藝地勢，通過錯落有致、圍而不合的巧妙布局，十二個星羅棋布的自然院落，自然流暢的將地區植被、小區功能、文化意念及自然景觀等多種元素貫穿于整體社區規劃中。 以君子十二禮匹配秘境十二院。2期第一撥推出5棟：7

10、#/8#（11層）、11#（31層）、17#/18#（18層）位于地塊中心，約4萬平米，共318套，其中11#為樓王，頂層4套復式為樓王戶型。8#7#17#11#18#戶型優勢挖掘H1/H2/G戶型270景觀陽臺270豪景陽臺H1/H2 戶型270豪景陽臺G 戶型G/H/K戶型南北雙向景觀縱向雙中央景觀軸線橫向院落景觀組團院落景觀組團院落景觀組團K1戶型帶花池入戶花園帶花池入戶花園7、9號樓G系列3戶型（102M2130M2142M2）客廳配套270豪景陽臺。廚房配套生活陽臺。三臥室，每戶送飄窗。南北雙向景觀。送面積約20平。飄窗全送、陽臺送一半。270豪景陽臺院落景觀組團院落景觀組團中央景觀

11、軸8號樓H系列1/2戶型（120M2135M2138M2）客廳、書房配套大花園平層陽臺三房變四房。書房廚房配套生活陽臺。三臥室送三飄窗。南北雙向景觀。送面積約18平。院落景觀組團院落景觀組團270豪景陽臺中央景觀軸11號樓J1/J3戶型（142M2）空中露臺約20平（每三層，全層共享）客廳配套陽臺。餐廳配套陽臺。南北雙向景觀。送面積約15平。院落景觀組團院落景觀組團中央景觀軸11號樓J2頂層樓王戶型（212M2）中空挑高客廳，完美人居尺度。全套房設計。每間臥室配套衛生間。廚房配套生活陽臺。四房變五房，2樓衣帽間。衣帽間配套陽臺。樓上下雙生活陽臺、六飄窗、連廊客廳陽臺。院落景觀組團中央景觀軸中央

12、景觀軸中央景觀軸送面積約35平。17、18號樓K1戶型（94M2126M2131M2）帶花池入戶花園。廚房配套生活陽臺。連廊客廳陽臺。三臥室送三飄窗。送面積約17平。270豪景陽臺270豪景陽臺院落景觀組團中央景觀軸院落景觀組團除此之外，社區配套完備。約3萬平米地下室采用新技術陽光地下車庫景觀，不用開燈、防潮隱形消防通道一米陽光休閑會所5號樓業主會客廳，中庭有健身設施6號樓羽毛球、臺球，5號樓休憩公園配套商業街、私屬幼兒園文脈文化脈絡景觀脈絡景脈城市脈絡城脈人居脈絡人脈 楓橋尚城價值體系脈絡構建城市文化主脈 隱貴居住名片 東風湖畔 香樟樹下 禪生活 2期定位1期定位深化提升落實項目坐擁岳陽文化

13、、生活主動脈的地理優勢。更是處于城市主脈之上，為城市精英隱貴階層打造的一張品質居住名片。統領二期推廣口號：第一波主打： 大隱隱于楓橋 城市文化主脈 隱貴居住名片 地段配套篇：第二波主打： 人生知進退，是為樹之大智慧城市文化主脈岳陽樓風景區東風湖公園洞庭湖楓橋尚城市一中沃爾瑪火車站步行街泰和城市主脈規劃產品篇：第三波主打： 君隱秘境，四進十二院隱貴居住名片 第三進琉璃之星第一進藝術門廊第二進禮儀大道第四進龍吟樹谷堅定向善清醒樂天知禮馨德內省謙虛修己專注智慧禮愛針對城市隱貴一場廣告運動： 城市核心的N種隱居生活 微博互動、網絡、公關、現場體驗、線上、文字媒體配合 城市核心的N種隱居生活公關活動報紙

14、網絡禮品廣告運動現場體驗文本資料長久保持企業品牌宣傳聲勢，引起關注。通過系列形象廣告投放，給市場提供話題，在市場形成廣告效應。利用網絡傳播速度快、面積廣的特點，形成高效傳播。現場文本媒體集中展示項目價值、品牌價值。形成最終落地的文本成果。讓受眾能更深刻更形象的領會企業理念，形成口碑傳播。通過能夠代表項目氣質的禮品傳播項目朝活的生活態度。戰術之一：新聞方陣“隱居岳陽100個標準” 圍繞本階段推廣主題：隱居運動，重點推廣100個隱居標準，分層次、分步驟地深入解析，選擇新周刊、南方周末、城市畫報等重點媒介，特別推出隱居城市的特別報道，探討城市居住的未來發展趨勢，提出隱居城市100個標準，形成廣泛輿論，從而進一步提升品牌形象。戰術之二：名人公共藝術墻（現場圍擋）藝術生態主義是自然生態與人居生態理念的倡導者，代表著不同的文化氣質，是一種氣質文化的建構主義。將亞里士多德、梁思成、柯布希耶等名人對于城市的精辟論點以公共藝術墻的形式表現，同時結合區域綠化景觀，充分體現城市隱居概念，凸顯品牌形象。 戰術之三： “隱居” 體驗館售樓處包裝升級 概念體驗館，通過裝置藝術體現“隱居”主題；同時通過靜態（岳陽老照片展示）以及動態（岳陽變遷的短影片展示） 聲形并貌地宣傳隱居城市概念；項目周邊的配套公園、綠化、流水均為實物展示，同時將“聲光電影”與模型相結合，聲光電