1、風尚國際商鋪銷售執行方案第一部分：項目商業經營規劃一、整體商業定位 鑒于樓盤的本身情況和惠州市的發展現狀，我司建議將風尚國際商業定位為中檔偏高商業物業。由于惠州州本地人人群的購購買和消消費水平平尚不成成熟，惠惠州商業業項目缺缺乏有力力的購買買力支撐撐。如果定定位為高高檔商業業風險較較大。因因此，我我司認為為定位為為中檔偏偏高商業業物業比比較容易易實現，有助于于項目整整體計劃劃的實施施，加快快資金的的回籠。同時這這也是適適合惠州州實際情情況的。我們并并不能以以價格來來劃分物物業檔次次，而是是針對目目前市場場競爭激激烈的現現狀，以以近似于于中檔產產品的價價格入市市，但是是在產品品設計、營銷包包裝及

2、物物業管理理上是以以中、高高檔形象象入市，突出特特色，目目的是提提高產品品的綜合合性價比比，給客客戶以物物有所值值之感，迅速占占有市場場。同時時，項目目采取大大眾化的的經營定定位。一一個商場場要在經經營上取取得成功功，并非非一定要要走特色色化經營營路線。大眾化化的經營營定位與與特色化化的經營營定位本本身并無無孰優孰孰劣之分分，而要要視乎商商場所處處的經營營環境來來定。采采用大眾眾化的經經營定位位，往往往可以取取得較為為穩定的的收益，經營風風險相對對小很多多。二、主題題概念提提煉由于風尚尚國際整整個項目目在策劃劃時已引引入了“城市客客廳”、“綠色色商務”、“城城市休閑閑廣場”的概念念，因此此對商

3、鋪鋪的定位位可延續續原有的的理念。主題一：“城市市客廳”人氣氣風尚國際際不僅將將成為風風尚國際際業主的的第二客客廳，依依據其超超前的運運營管理理水準和和開發商商獨具匠匠心的開開發思路路，將成成為惠州州市的“城市客客廳”，成為人人們休閑閑購物心心之所向向的地方方。項目目所處的的麥科特特大道，是惠州現代代城市建建設景觀觀最具代代表性的的區域之之一，無無論是現現狀，還還是遠景景規劃，都是廣廣州當之之無愧的的“城市市客廳”，并成成為展示示惠州新形形象的一一個窗口口。風尚尚國際商商業項目目的啟動動無疑將將帶動本本片區甚至至整個城城市建設設和經濟濟發展，成為人人們新的的生活聚聚集地。主題二：“城市市休閑生

4、生活廣場場”氛圍平方米米的城市市園林休休閑空間間擁有商商業廣場場、疊級級樹池、春主題題雕塑、玉柱噴噴泉疊水水、望秋秋亭、水水景墻、秋主題題雕塑、景觀柱柱燈、特特色風格格雕塑、休閑廣廣場等，景觀豐豐富，彰彰顯從容容與健康康。同時商鋪鋪的功能能定位為為購物休休閑一體體化的商商業中心心，將生活與與休閑完美美結合，突顯現現代城市市人們的的生活方方式。主題三：核心區區的時尚尚中心活力力風尚國際際地處惠惠州市核核心，北北接麥地地路，西西接麥興興路，東東接數碼碼廣場，周邊大大型購物物中心、酒店林林立，共共同構筑筑了風尚國國際的黃黃金格局局，風尚尚國際將將成為麥麥科特大大道上最最為活躍躍的因素素。三、商業業功

5、能定定位風尚國際際商鋪應應打造成成包容時時尚、文文化、休休閑、娛娛樂、購購物等綜綜合功能能的休閑閑生活廣廣場，以以此來滿滿足惠州州市中產產階級休休閑文化化需求，從而達達到滿足足自由、放松、交流、時尚和和購物等等多種生生活目的的。隨著人們們消費水水平的提提高，單單純的購購物服務務已難以以滿足顧顧客的需需要，利利用雙休休日和節節假日進進行休閑閑、娛樂樂型購物物消費已已成為一一種趨勢勢，因此此，我們們可以在在主營零零售業的的基礎上上引入娛樂樂、休閑閑及其他他服務行行業以方方便顧客客，帶旺旺商場。我司建建議的功功能如下下：功能內容百貨珠寶、眼眼鏡、服服裝、飾飾品、鞋鞋帽、主主題性專專賣、家家居、皮皮裝

6、、電電子超市日常生活活用品餐飲冷飲、咖咖啡店、酒吧、茶藝館館娛樂小型影視視廳、卡卡拉OKK、歌舞舞廳、游游戲機、保齡球球休閑書店、音音樂城、文化廊廊、水族族館服務美容美發發、桑拿拿、洗衣衣店、攝攝影沖印印、健身身、足療療保健修理家電維修修商務商務服務務中心、銀行、證券、基金對于零售售業，我我們的要要求是中中高檔的的零售企企業和知知名品牌牌。餐飲飲以簡潔潔式、休休閑式為為主，主主要是為為了實現現商場的的購物人人群的便便利，但但為保持持環境清清潔，拒拒絕有廚廚房的餐餐飲行業業。四、商鋪鋪布局及銷銷售方式式建議方法一：規定業業態分布布1）布局局方式對各樓層層分別確確定其用用途，按按擬訂的的用途招招商

7、和銷銷售。業態分布布表樓層業態一樓眼鏡、珠珠寶、皮皮裝、電電子專賣賣二樓主題性專專賣店三樓主題性專專賣店四-六樓樓外資企業業、證券券、銀行行辦公家居市場場娛樂城、休閑中中心2）特點點以上布局局中限定定的商鋪鋪投資者者投資規規模都比比較大，經營面面積要求求也將比比較高。這樣便便于提升升風尚國國際商業業地位和和形象，避免因因經營戶戶較多而而出現的的無序和和混亂。由于風風尚國際際的樓盤盤素質較較好，地地理位置置也非常常優越，采用這這種著力力招進主主力店的的做法容容易實現現。而且且，采用用這種方方式招商商銷售速速度快，能縮短短銷售期期。但這種經經營格局局和商鋪鋪銷售規規劃可能能出現有有部分大大型的投投

8、資者不不愿購買買商鋪產產權的問問題。我我們將對對此采取取的措施施是，在在完成招招商后繼繼續擬訂訂銷售方方案，最最終將產產權轉移移出去。方法二：分割式式銷售分割式銷銷售，是是在商鋪鋪銷售前前對商鋪鋪進行有有針對性性的合理理、有效效的分割割，對分分割后的的單元進進行招商商和銷售售。（具具體分割割方式另另行擬訂訂）1）商鋪鋪分割的的原則（1）主主題的原原則商鋪鋪的分割割，必須須遵循主主題的原原則。即即結合商商鋪推廣廣的主題題功能來來進行分分割。不不同性質質的商業業種類，對分割割有不同同的要求求，這是是前提。因此商商業項目目的商業業主題定定位是必必須考慮慮的內容容。例如如，如果果項目將將來的定定位是以

9、以服裝、音像業業為主，則那些些進深與與開間之之比大于于4：11的商鋪鋪銷售不不會有太太大困難難，因為為經營服服裝、音音像業不不需要太太寬的門門面，而而商鋪的的后部又又可以用用來存貨貨。（2）人人性化的的原則商商鋪的分分割，必必須遵循循人性化化的原則則。也就就是說，分割出出的商鋪鋪，要符符合業主主經營、使用的的要求。分割出出的道路路，要符符合消費費者的購購物習慣慣、購物物心理和和走路習習慣。這這句話包包含兩層層意思：第一，所有人人性化所所要求的的人流通通路設計計必須要要有；第第二，所所有不符符合人性性化所要要求的人人流通路路設計必必須去除除。這兩兩點對于于商鋪的的銷售有有非常重重要的意意義。商商

10、業場所所內部的的步行系系統設計計是用以以調節和和分配人人流量的的重要和和有效手手段。如如果按人人性化所所要求的的人流通通路沒有有，必然然會影響響部分商商鋪的人人流量，給銷售售和經營營帶來困困難。而而如果不不符合人人性化所所要求的的人流通通路的存存在，又又會造成成面積上上的極大大浪費，因為通通路的唯唯一作用用就是用用來走路路，不會會產生經經濟上的的效益。（3）科科學利用用的原則則商鋪的的分割，必須遵遵循科學學利用的的原則。即在滿滿足消防防要求的的前提下下，盡可可能的充充分利用用有效空空間面積積，所有有可有可可無的空空余面積積都應該該利用起起來作為為商鋪，盡量減減少和壓壓縮輔助助功能區區的面積積。

11、這是是提高使使用率，降低公公攤比例例的唯一一有效途途徑。2）特點點分割后將將產生較較多小單單元，銷銷售和招招商速度度相對較較慢。零零星尾盤盤銷售會會有一定定難度。另外分分割后經經營者自自行經營營可能會會出現經經營上的的無序，商業品品質可能能出現下下降，不不利于塑塑造良好好的商業業形象和和商業氛氛圍的形形成，有有悖于中中高檔商商業物業業的總體體定位。建議：根據上述述分析，我司建建議風尚尚國際商商鋪采用用方式一一招商和銷售。五、項目目商業營營運規劃劃（一）項項目商業業營運規規劃原則則1、符合合整個商商業街戰戰略定位位的原則則，集購購物、娛娛樂、休休閑、餐餐飲四大大功能于于一體，商品的的布局必必須從

12、滿滿足以上上功能需需求的角角度出發發；2、適適應不同同商品經經營業態態格局的的原則，超市、服裝等等適合單單層、分分區經營營，可規規劃于中中間商鋪鋪，形成成上下分分層、同同層分區區的經營營形態；3、尊尊重市場場需求和和選擇的的原則，經營布布局的規規劃必須須為招商商服務，最終格格局取決決于招商商的結果果；4、合合理有效效使用空空間的原原則，首首先做到到合理的的空間分分割；5、經經濟效益益原則，應充分分考慮商商戶的經經營利益益，達成成商戶與與市場經經營者雙雙贏的局局面；6、關關聯性原原則，不不同的商商品適合合不同的的經營組組合，如如餐飲和和娛樂休休閑可形形成互補補、互促促經營，服飾和和日用百百貨可形

13、形成互補補、互促促經營，這些關關聯性商商品可在在同一功功能區經經營；7、大客客戶和知知名品牌牌優先原原則，大大客戶和和知名品品牌對提提升市場場品牌，帶動中中小商戶戶的進駐駐，以及及帶動消消費起著著至關重重要的作作用，對對這類客客戶要優優先考慮慮；8、充分分考慮經經營戶愿愿望和要要求的原原則，考考慮了經經營戶愿愿望和要要求，才才能充分分吸引經經營戶進進駐，并并提高經經營戶的的經營激激情，從從而促進進市場快快速形成成；9、方便便顧客消消費的原原則，商商品布局局及業態態分布方方面，體體現了生生活和休休閑的原原則，先先購物、后休閑閑、再去去餐飲娛娛樂，符符合人消消費的習習慣；10、視視覺形象象原則，整

14、個經經營布局局應充分分考慮商商品陳列列的視覺覺沖擊力力和形象象同意。（二）項項目商業業營運規規劃1、統一一招商除經經營戶購購買的，用于自自營的商商鋪外，為統一一形象，盡快繁繁榮市場場，對剩剩余商鋪鋪采用統統一招商商的原則則。市場場的招商商采用品品牌聯營營、資本本聯營、招商引引資和租租賃等展展開，其其中大商商戶和品品牌商戶戶可采用用以上多多種方式式展開。2、“出出租過度度，最終終出售”的收益模式式對于于有投資資樓盤意意向且能能接受購購買產權權的商戶戶，將產產權轉移移，由購購買者自自行經營營或出租租給他人人經營。3、整和和市場整和和市場功功能，集集購物、娛樂、休閑、餐飲四四大功能能于一體體；整和和

15、市場空空間，進進行合理理商品布布局；整和和招商，因有部部分商鋪鋪可能需需要先租租再售，該部分分商鋪進進行統一一招商；整和和推廣，避免單單兵作戰戰，整個個市場有有經營方方進行統統一的廣廣告、促促消推廣廣；4、合理理回報保證證市場和和經營戶戶合理的的收益，實現雙雙贏；完善善商業物物業的管管理和服服務功能能，提升升市場軟軟環境的的競爭力力；通過過市場整整體機能能的完善善，帶動動該片區區土地及及租賃價價格的提提升，使使市場經經營者和和物業所所有者均均能獲得得良好的的回報；通過過市場經經營業績績的提升升，促進進存量盤盤的銷售售；第二部分分：招商商及銷售售策略一、項目目整體營營銷策略略營銷工作作面對的的是

16、市場場中各種種要素的的組合，而各種種影響市市場的因因素都是是變動的的，特別別是房地地產市場場。因此此，房地地產營銷銷活動必必然是動動態的。只有動動態的營營銷才能能保證房房地產營營銷的效效果。風風尚國際際商鋪的的營銷采采用“機動營營銷策略略”。所謂機動動的房地地產營銷銷策略，就是要要根據市市場中各各種要素素的變化化，不斷斷地調整整營銷思思路，改改進營銷銷措施，使營銷銷活動動動態地適適應房地地產市場場變化。機動即根根據情況況靈活多多變，包包括銷售售模式、通路、價格、付款方方式等靈靈活運用用操作。銷售模模式是指指以租代代售、租租售結合合、網上上銷售、展銷等等方式靈靈活運用用，以及及延長內內部認購購、

17、包裝裝等手段段；通路路則是指指自行銷銷售、銷銷售外包包和尾盤盤(包括括滯銷樓樓盤)進進入二三三級市場場流通等等方式；價格是是指優惠惠價、震震撼價、裝修價價等能滿滿足不同同消費需需求的價價格形式式；付款款則包括括一次性性付款、按揭貸貸款、分分期付款款、建筑筑期付款款、延期期付款等等方式的的靈活運運用和組組合。機動營銷銷策略的的核心是是掌握市市場中各各種因素素的變化化，而要要掌握各各種因素素的變化化就要進進行調研研。影響響市場的的各種因因素主要要有：消消費者的的構成及及心態、經銷商商的配合合及支持持、競爭爭產品的的實力及及動態、行政政政策的法法規及控控制、宏宏觀經濟濟的現狀狀及發展展、自身身隊伍的

18、的穩定及及優化等等等。因因此調研研的類別別主要有有：消費費者調查查、經銷銷商調查查、競爭爭產品及及企業調調查、行行政政策策調查、宏觀經經濟調查查、員工工隊伍調調查等。只有有深入的的調查，科學的的研究，才能透透徹地掌掌握市場場，為科科學合理理的營銷銷策略提提供依據據。在深深入調查查、科學學研究的的基礎之之上制定定的營銷銷策略才才可能是是正確的的策略。不斷地地調研，不斷地地調整營營銷思路路，這樣樣的動態態營銷可可以使企企業永遠遠立于不不敗之地地。 二、項目目招商銷售售總策略略1、在商商鋪銷售售前做好好商鋪招招商工作作。以銷銷售為主主，招商商為輔。如商戶戶可以購購買商鋪鋪則將商商鋪產權權轉讓；如商戶

19、戶只能接接受只租租不買的的形式，可在商商鋪出租租給商戶戶后在尋尋找商鋪鋪買主。2、項目目主要為為自營型型商鋪，將商鋪鋪一定年年限的產產權完全全轉移給給投資人人，由投投資人自自行決定定自行經經營還是是出租給給他人經經營；3、由于于有部分分投資者者可能不會會選擇買買下商鋪鋪，如某某些連鎖鎖超市。為了加加快發展展商的資資金回籠籠，可先先將商鋪鋪先租給投投資者經經營一定定年限，然后再再將其產產權轉移移給有購購買意向向的客戶戶；4、對商商鋪進行行業態布布局進行行初步規規劃，根根據規劃劃業態，針對性性地尋找找投資商商戶進行行招商。5、目標標商戶定定位為全全國或深深圳知名名商家和和連鎖企企業。但但商鋪買買家

20、除這這些知名名商家企企業外，也可以以為其他他有購買買能力的的任何目目標群。三、商業業氛圍營營造強勢勢廣告支支持，形形成強大大的宣傳傳攻勢，讓全市市人民都都來此消消費。成立立演藝中中心，周周未進行行大型文文藝演出出，吸引引市民前前來觀光光消費。全方方位貼心心物管服服務，給給經營者者一個輕輕松的經經營環境境，購物物者一個個享樂的的購物天天堂。定期期促銷推推介，形形成滾滾滾人流，帶來巨巨大消費費。娛樂樂部分以以KTVV、電玩玩、熱舞及及影城為為主，通通過動感感的造型型，夸張張的色彩彩及尺度度大大加加強商業業氛圍，對商業業環境也也起到相相當的補補充與完完善。四、價格格策略及及租金預預估1、影響響價格制

21、制定的因因素影響房地地產價格格制定的的因素有有很多，細分為為上百種種。我司司認為有有：國家家主要有有以下幾幾方面：宏觀因素素：國家家宏觀政政策、未未來房地地產價格格的走勢勢等。成本因素素：土地地成本、前期費費用、建建安成本本、各項項規費等等。區域因素素：區位位極差、區位聲聲譽度、區域配配套、交交通通達達度、商商業繁華華程度、臨街狀狀況等個別因素素：內部部配套、園林景景觀、建建筑外部部特色、戶型結結構、新新舊程度度、市場場接受能能力等其他因素素：發展展商的合合理利潤潤、本區區域內競競爭性樓樓盤的價價格走勢勢、發展展商的品品牌、合合作伙伴伴的品牌牌等。2、本項項目定價價依據及及影響因因素綜合考慮慮

22、項目所所處的市市場情況況及項目目本身的的情況，定價主主要采用用市場比比較法。主要考慮慮的因素素應為：區域因素素主要有：區位級級差、交交通通達達度、繁繁華程度度、區域域配套等等個別因素素主要有：內部配配套、市市場接受受能力等等3、價格格整體策策略開盤前分分別制訂訂不同樓樓層、不不同位置置商鋪的的價格。在大概概三個月月的銷售售期內，銷售價價格不作作調整。4、核心心均價的的確定樓層面積（mm2）建議均價價(元/mm2)總售價基準租金金(元/mm2*月月)實際租金金(元/mm2*月月)租金差額額(元/mm2*月月)一樓17977.2332300004133362990二樓19466.722110000

23、2141139220三樓22288.455800001782276000四樓22544.655600001352279000五樓22544.65540000901886000六樓20899.86640000835994400合計125771.55611144837750平均平均5、付款款方式方式折扣時間金額一次性付付款95折付足定金金時簽署署認購書書簽署認購購書后77天內付付首期并并簽署房地產產買賣合合同簽署房房地產買買賣合同同后110天內內付完余余款定金2000000首付400%（含含定金）尾款600%銀行按揭揭付款方式99折付足定金金時簽署署認購書書2簽署署認購書書后7天內付付首期并并簽署

24、房地產產買賣合合同3簽署署房地地產買賣賣合同后15天內內向銀行行申請按按揭定金2000000首付400%（含含定金）余款600%五、目標標商戶及及客戶設設定與選選擇1、目標標商戶群本地集集團與企企業全國性性或地區區級連鎖鎖店品牌店店、專賣賣店、主主題店2、目標標購買人人群本地集集團與企企業全國性性或地區區級連鎖鎖店品牌店店、專賣賣店、主主題店本地個個體私營營業主有投資資意向的的本地人人3、目標標商戶確確定原則則購買優優先，如如不愿購購買則可可考慮商商鋪租賃賃；先大戶戶、后小小戶；先先品牌商商戶、后后一般商商戶的原原則第三部分分：銷售售實施方方案一、項目目招商目目標1、第一一目標主主力店第一目標

25、標主力店店是我們們市場經經營和招招商的主主體，該該目標商商戶招商商和經營營的成功功與否，將從根根本上決決定商業業街招商商和經營營的成敗敗。第一目標標主力店店以百貨貨、休閑閑、娛樂樂、服務務行業為為經營主主體；2、第二二目標主主力店第二目標標主力店店是商業業街提升升人氣，完善商商品結構構，促進進商場由由單一的的僅以日日用消費費和休閑閑為主體體的物業業向集購購物、餐餐飲、娛娛樂、休休閑為一一體的商商業物業業過渡，使之成成為惠州州市新興興商圈中中的主導導。第二目標標主力店店以民特特商品（包括地地毯、手手工藝品品、藥材材等）、經營服服裝、鞋鞋帽箱包包、布料料（藝）、針紡紡織品、化裝飾飾品、影影樓、醫醫

26、藥、文文化辦公公用品、五金日日雜以及及家電、音像制制品等為為主。3、第三三目標主主力店第三目標標主力店店作為商商業街商商業結構構和服務務機能的的完善服服務。同同時也是是商業街街的公共共服務機機構。第三目標標主力店店主要包包括金融融機構、電信、郵政、移動通通訊等集集團客戶戶。二、招商商與銷售售流程1、目標標商戶群的確確定；2、對商商鋪鋪位位進行規規劃，制制定合理理的分割割方案；3、針對對目標商商群和客客戶群進進行項目目推廣，擴大項項目知名名度，提提升影響響力；4、雙方方洽談，達成購購買或租租賃意向向；5、投資資者到實實地選擇擇商鋪位位置，并并簽訂買買賣或租租賃協議議；6、投資資者按規規定交納納購房款款或交納納租金和和服務費費；7、對已已經簽定定租賃協協議的商商鋪進銷銷售；8、發展展商對商商場進行行最后的的裝修和和設施配配套，為為投資者者的進入入創造良良好的商商業硬環環境；9、在招招商過程程已經基基本結束束時，選選擇合適適的開業業時間，歡迎投投資者進進場經營營。三、商鋪鋪推廣方方案（一）推推廣主題題建議基于目前前整體市市場、區區域市場場和項目目本身的的狀況，本項目目產品應應向強品品牌、高高檔次發發展，在在產品