1、160001400012000100008000600040002000崩忠rtf 弦e綱霜Hsi歌睫E長HM-絲廁S5髭*爆咽錚帥?則*黑米期限以5Y、3丫為主（%）存量債券類型主要為公司債（%）1*1*1不考慮回售，到期日集中在2020年和2021年（億元）5000 |-4500 -4000 -3500 -3000 -!1111 _201820192020202 120222023202420252026考慮回售,5000450040003500300025002000150010005000到期日集中在2019年（億元，回售率按57.69%計算）llll.2019202020212022

2、2023202420252026房地產財務分析：房地產開發業務流程、審批要求及會計處理根據去年的的證券研究報告，存量的產業債中，房地產產業債存量規模為1.4萬億，在所有產業債中排名第一位。其中，公司債占比 76%，中期票據占比18%，期限主要以5Y、 3Y為主，若不考慮回售，到期日集中在 2020年和2021年。房地產行業債券投資策略研究,因此，我們整理了中債資信的房地產財務分析系列研究、 希望對房地產企業信用研究、挖掘個券價值提供幫助。當前產業債存量結構分布（億元）房地產產業債存量規模為1.4萬億 在所有產業債中排名第1位上圖來源：天風證券研究所下文作者：中債資信房地產行業研究團隊全文共70

3、39字，建議閱讀時間為10分鐘。摘要受房地產商品特性和監管政策影響，房地產開發企業與其他企業相比在經營上呈現出開發 周期長、前期投入大、實行預售制度、合作開發普遍等特點，這些經營特點也決定了房地 產企業在會計核算和財務表現方面具有其特殊性。本文我們梳理了房企的一般項目開發銷售流程，概括為土地獲取、開發建設、銷售（預售）三個階段，明確了各個階段需注意的節點和前提條件，整理了各階段的會計處理方法，并且提示了在目前調控趨嚴的市場環境下房企開發流程發生了哪些變化，為之后的房企會計科目分析、明股實債”模式研究和財務指標分析做鋪墊。一、概述房地產行業是資金密集型行業，在經營過程中受政策影響較大，國內房地產

4、開發銷售的前、中、后期均受到嚴 格的監管審批限制要求，因此房企與其他企業相比在經營上有所差異，呈現出不同特點： 例如項目開發周期長、前期投入大、實行預售制度、合作開發現象普遍等，這些經營特點也決定了房地產企業在會計核算和財務表現方面也有其特殊性，中債資信房地產行業研究團隊推出房地產財務分析寶典系列專題旨在通過分析經營特點理清房地產開發企業從開發到銷售過程中的財務特點和存在的問題，對房企的信用分析提供參考,指導。專題共分為四篇，第一篇介紹房地產項目開發一般流程 和其中涉及的會計核算方式，其流程的特殊 性決定了房地產開發企業在經營和財務上的特點；基于開發流程，第二篇主要分析了房企 財報中主要科目的

5、特點和風險，例如存貨、預收賬款等科目的構成和規模均與其他行業有 著明顯的差異；第三篇主要研究在融資端衍生出的一種特殊模式明股實債”，對房企隱藏在表外的風險做出揭示；第四篇我們結合以上經營和財務上的特點，對房企的各項財務指標進行分析，說明其在盈利能力、周轉能力上的特點，揭露其在償債上的風險。本文為房地產財務分析寶典系列專題第一篇，主要進行房地產開發企業從土地獲取到收入結轉的一般項目開發流程及相關會計處理的梳理。敬請期待后續房企會計科目風險關注、明股實債”模式分析、財務指標分析篇。二、房地產企業開發流程圖1房地產企業開發流程及關鍵要素#01號建沒用均現燧許可證（國有壬施使用證*會汁料目1存貨，王發成本無形資產-土地枝用權#04會升升目： 烈收咔款 存貨-開發成本 存貨-開發產品 主營業務成本 主營業務收入:建設工存規妁許可證.“建設工程施：!許可證會襯科目：棄貨-開發成市#03商品房苞售許可證 會計科嘎#02克他應付款 城收藤寂螢料來返：公開資料，中憒責倍整理（一）土地獲取階段1、土地獲取方式土地使用權是房地產開發企業最重要的生產資源，是房地產開發的首要條件。目前土地使 用權獲取方式可分為三大類：通過招拍掛”受讓土地是房地產企業最主要的土地獲取方 式，協議出讓則適用于公共福利事業和非營利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用 地