1、房地產評估 Real Estate Valuation 第二版2第7章假設開發法學習目標本章學習目標是使學生掌握假設開發法評估的基本內容與基本方法。理解假設開發法的內涵、假設開發法的理論依據、假設開發法適用的條件和范圍。3第7章 假設開發法7.1 假設開發法的基本原理7.2假設開發法的評估計算公式 7.3假設開發法的評估步驟 7.4 假設開發法應用舉例47.1 假設開發法的基本原理7.1.1 假設開發法的概念 7.1.2 假設開發法的理論依據7.1.3 假設開發法適用的條件和范圍57.1.1 假設開發法的概念 假設開發法又稱預期開發法、剩余法，它是首先預測評估對象預期開發完成后的價值，然后減去

2、預測的未來開發成本、利潤和稅費等，以此確定評估對象價值的方法。 67.1.2假設開發法的理論依據 假設開發法的理論依據是預期原理。假設開發法的思路是根據房地產未來預期收益狀況、未來開發成本狀況等來判斷其現實的價值。77.1.2 假設開發法的理論依據 預測開發完成最有效設計后的房地產轉讓或租賃出去的價格是多少,以及為了開發建造房地產發生的開發建設成本、獲得的正常利潤以及應繳納的稅費,這樣開發商就知道了愿意為待開發房地產支付的最高價格是多少,這個最高價格等于預期開發完成后的價值減去開發成本、開發利潤和繳納稅金后的余額。87.1.3 假設開發法適用的條件和范圍1）適用條件假設開發法運用的關鍵是房地產

3、最佳開發利用方式的選擇和對未來開發完成后房地產價值的預測。 97.1.3 假設開發法適用的條件和范圍1）適用條件（具體包括）（1）要有穩定、透明的房地產業政策；（2）要有統一、完善的房地產法律法規體系；（3）要有完整、公開的房地產信息庫；（4）要有穩定、清晰的房地產投資與交易的稅費政策；（5）要有長期、公開的政府土地供應計劃。107.1.3 假設開發法適用的條件和范圍2）適用范圍 假設開發法適用于具有開發和再開發潛力的房地產價值評估，如待開發土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等，統稱為“待開發房地產”。 117.1.3 假設開發法適用的條件和范圍2）適用范圍 (1)生地。通過將生地開

4、發成熟地或在生地上進行房屋建設后的價值估測生地價值。(2)毛地。通過將毛地開發成熟地或在毛地上進行房屋建設后的價值估測毛地價值。(3)熟地。通過在熟地上進行房屋建設后的價值估測熟地價值。(4)在建工程。通過將在建工程續建完成后的價值估測在建工程價值。(5)舊房。通過對舊房進行裝修、改建、擴建后的價值估測舊房價值。(6)其他,如確定擬開發土地的最高價格,確定開發項目的預期利潤、最高費用等。127.2 假設開發法的評估計算公式7.2.1假設開發法的基本公式7.2.2按評估對象細化的公式7.2.3按開發后的經營方式細化的公式137.2.1 假設開發法的基本公式待開發房地產價值=開發完成后房地產價值開

5、發成本管理費用投資利息開發利潤銷售稅費投資者購買待開發房地產應負擔的稅費147.2.1 假設開發法的基本公式開發完成后房地產價值是房地產未來預期的價值。開發成本是指房地產開發建設過程中所支付的全部成本費用,根據待開發房地產的不同,可分為土地開發成本、房屋建造成本、在建工程續建成本、舊房裝修改造成本等。157.2.1 假設開發法的基本公式管理費用是指開發商進行房地產開發應支付的正常的管理費用。投資利息是指根據房地產開發總的投資額和合理的開發建設期計算的利息。167.2.1 假設開發法的基本公式開發利潤是指開發商進行房地產開發應獲得的正常合理利潤。銷售稅費是指房地產銷售過程中支付或繳納的銷售費用、

6、銷售稅金及附加、交易手續費等。177.2.1 假設開發法的基本公式應注意的是,假設開發法的基本公式所計算出來的待開發房地產價值是一個未來的值,如果評估目的是要估測待開發房地產現實價值,還應對未來的值進行折現。187.2.2 按評估對象細化的公式假設開發法基本公式的運用,要把握待開發房地產在開發前后的狀況。根據待開發房地產在開發前后狀況的不同,可將假設開發法基本公式具體細化。197.2.2 按評估對象細化的公式1）求生地價值的公式（1）適用于將生地開發成熟地的公式生地價值=開發完成后熟地價值由生地開發成熟地的開發成本管理費用投資利息開發利潤銷售稅費投資者購買生地應負擔的稅費207.2.2 按評估

7、對象細化的公式1）求生地價值的公式（2）適用于在生地上進行房屋建設的公式生地價值=開發完成后房地產價值由生地建成房屋的開發成本管理費用投資利息開發利潤銷售稅費投資者購買生地應負擔的稅費217.2.2 按評估對象細化的公式2）求毛地價值的公式（1）適用于將毛地開發成熟地的公式毛地價值=開發完成后熟地價值由毛地開發成熟地的開發成本管理費用投資利息開發利潤銷售稅費投資者購買毛地應負擔的稅費227.2.2 按評估對象細化的公式2）求毛地價值的公式（2）適用于在毛地上進行房屋建設的公式毛地價值=開發完成后房地產價值由毛地建成房屋的開發成本管理費用投資利息開發利潤銷售稅費投資者購買毛地應負擔的稅費237.

8、2.2 按評估對象細化的公式3）求熟地價值的公式 熟地價值=開發完成后房地產價值由熟地建成房屋的開發成本管理費用投資利息開發利潤銷售稅費投資者購買熟地應負擔的稅費247.2.2 按評估對象細化的公式4）求在建工程價值的公式在建工程價值=續建完成后房地產價值續建成本管理費用投資利息續建投資利潤銷售稅費投資者購買在建工程應負擔的稅費257.2.2 按評估對象細化的公式5）求舊房價值的公式 舊房價值=裝修改造完成后房地產價值裝修改造成本管理費用投資利息裝修改造投資利潤銷售稅費投資者購買舊房應負擔的稅費267.2.3 按開發后的經營方式細化的公式假設開發法基本公式的運用,還要把握待開發房地產在開發后的

9、經營方式。根據開發后房地產的經營方式不同,可將假設開發法基本公式具體細化。277.2.3 按開發后的經營方式細化的公式1）開發后出售的公式V=VPC式中，V待開發房地產價值 VP用市場法或長期趨勢法測算的開 發完成后房地產價值 C應扣除項目287.2.3 按開發后的經營方式細化的公式2）開發后出租、直接經營的公式 V=VRC式中，V待開發房地產價值 VR用收益法測算的開發完成后房地產價值 C應扣除項目297.3 假設開發法的評估步驟運用假設開發法評估一般按以下步驟進行操作:調查待開發房地產的基本情況;選擇最佳的開發利用方式;估計開發經營期;預測開發完成后房地產價值;估算開發成本、管理費用、投資

10、利息、開發利潤、銷售稅費;計算并確定待開發房地產的價值。307.3.1 調查待開發房地產的基本情況（1）調查待開發房地產的區位狀況 包括調查待開發房地產所在城市的類型與功能,是大城市還是中小城市,是國家級的經濟中心還是區域性的經濟中心,是工業城市、交通港口城市還是有特殊功能的城市;調查待開發房地產所在城市內部的性質,是商業區、住宅區還是工業區,是老城區還是新城區;調查待開發房地產具體的坐落位置、臨街狀況等。317.3.1 調查待開發房地產的基本情況（2）調查待開發房地產的實體狀況 包括調查土地面積大小、形狀、平整情況、地質狀態、開發程度、基礎設施情況、交通狀況等;調查在建工程進度、完工情況、開

11、發成本的投入情況等;調查舊建筑物的建筑結構、用途、建筑規模、建造時間、新舊程度、裝修水平等。327.3.1 調查待開發房地產的基本情況（3）調查待開發房地產的權利狀況 包括調查土地的權利性質、使用年限、交易有無限制;調查在建工程審批手續是否完備,產權歸屬情況;調查房屋的權利性質,是否存在其他權利事項等。337.3.2 選擇最佳的開發利用方式最佳是指能適應市場發展的需要，可獲取最大盈利的開發方式。最重要的是選擇最佳的房地產用途及設計方案，通常需要考慮現實社會需要程度和未來發展趨勢來確定。 347.3.3 估計開發經營期開發經營期是指從取得待開發房地產日期開始到未來開發完成后的房地產經營結束日期為

12、止所經歷的時間。開發經營期可分為開發建設期和經營期。357.3.3 估計開發經營期開發建設期是指從取得待開發房地產日期開始到未來開發完成（竣工）日期為止所經歷的時間。對于在土地上進行房屋建設的情況，開發建設期可分為前期和建造期。前期是指從取得待開發房地產日期開始到動工開發日期所經歷的時間。建造期是指從動工開發日期到房屋開發完成日期所經歷的時間。367.3.3 估計開發經營期經營期根據未來開發完成后房地產的不同經營方式而進行具體劃分。對于銷售(包括預售)的房地產，其經營期即為銷售期。銷售期是指從房地產開始銷售的日期到將房地產全部銷售完畢日期所經歷的時間。在有房地產預售的情況下，銷售期與開發建設期

13、有重合。對于出租、營業的房地產，其經營期為整個運營期。運營期是指從待開發房地產開發完成日期到開發完成后房地產經濟壽命結束日期所經歷的時間。 377.3.3 估計開發經營期1)開發完成后房地產銷售方式387.3.3 估計開發經營期2)開發完成后房地產出租、營業方式397.3.3 估計開發經營期估計開發經營期，可根據同一地區、相同類型、同等規模的類似開發項目已有的開發經營期來估計確定，但不應考慮特殊的、非正常因素對開發建設期和經營期的影響。407.3.4 預測開發完成后房地產價值開發完成后房地產價值是指開發完成時房地產狀況下的市場價值。該市場價值所對應的日期，通常也是開發完成的日期，而不是購買待開

14、發房地產時或開發時間的某個日期。但在市場較好時考慮預售和在市場不好時考慮延期銷售的是例外。 417.3.4 預測開發完成后房地產價值1）出售房地產價值的預測對于出售房地產，應按當時市場上同類用途、性質和結構的房地產的市場交易價格，采用市場法，并考慮類似房地產價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結合，根據類似房地產過去和現在的價格及未來可能的變化趨勢來推算開發完成后房地產價值。427.3.4 預測開發完成后房地產價值例7-1 對2012年2月某宗房地產開發用地進行評估，該宗地為住宅用地，開發期為1年。經市場調查，2012年2月與擬開發建設住宅小區相類似的3個住宅小區的平均房價分別是72

15、00元/平方米，7350元/平方米，7180元/平方米。經分析，未來1年中該類住宅價格每月平均環比遞增1.5%左右，試預測2013年2月擬開發住宅開發完成后的市場價值。437.3.4 預測開發完成后房地產價值擬開發住宅2012年2月的價值為：（7200 +7350 +7180）3=7243（元/平方米擬開發住宅開發完成后的市場價值為：7243（1+1.5%）12=8660（元/平方米）447.3.4 預測開發完成后房地產價值2）出租、營業房地產價值的預測對于出租和營業的房地產，如賓館、飯店、商店、寫字樓等，預測其開發完成后的價值，可根據當時市場上同類地區、相同用途的房地產租金水平或經營收益水平

16、，預測其租賃或經營收益，在采用收益法將該收益折現，求得開發完成后房地產價值。457.3.4 預測開發完成后房地產價值例7-2根據當前市場租金水平，預測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積為80元，房屋空置率為10%，可供出租的使用面積為25000平方米，運營期為58年，運營費用占租金的20%，期望的投資報酬率為12%，則該寫字樓的開發完成后的價值為：467.3.4 預測開發完成后房地產價值477.3.5 估算開發成本、管理費用、投資利息 開發利潤、銷售稅費假設開發法可以視為成本法的倒算法,在實際評估操作中對開發成本、管理費用、投資利息、開發利潤、銷售稅費等進行估算時,可根據當地房地產價

17、格構成情況來分項測算,測算的方法與成本法相同,所不同的是需要預測。 487.3.5 估算開發成本、管理費用、投資利息 開發利潤、銷售稅費1）估算開發成本、管理費用開發成本、管理費用可以采用市場比較的思路，通過當地同類房地產開發項目當前的開發成本和管理費用來推算，如果預計建筑材料價格、建筑設備加工、建筑人工費等在未來可能有較大的變化，還要考慮其未來變化對開發成本和管理費用的影響。497.3.5 估算開發成本、管理費用、投資利息 開發利潤、銷售稅費2）估算投資利息包括：待開發房地產價值；投資者購買待開發房地產應負擔的稅費；開發成本；管理費用。（1）計息的項目 507.3.5 估算開發成本、管理費用

18、、投資利息 開發利潤、銷售稅費2）估算投資利息計息期的起點是該項費用發生的時間點，終點是開發期結束的時間點（不考慮預售和延期銷售的情況）。 （2）計息期 517.3.5 估算開發成本、管理費用、投資利息 開發利潤、銷售稅費2）估算投資利息（2）計息期 待開發房地產價值、投資者購買待開發房地產應負擔的稅費是假設在評估時點一次付清，其計息期的起點是評估時點，計息期是整個開發建設期 527.3.5 估算開發成本、管理費用、投資利息 開發利潤、銷售稅費例7-3 某宗土地的評估時點為2010年6月1日，該土地的開發建設期為2年，預計于2012年5月31日開發完成，土地取得價值及應負擔稅費一次性投入，土地

19、開發成本、管理費用分2年均勻投入。有關投資信息資料及計息期如表7-1所示。537.3.5 估算開發成本、管理費用、投資利息 開發利潤、銷售稅費項 目待開發房地產價值、投資者購買待開發房地產應負擔的稅費開發成本、管理費用第一年第二年資金投入時間段2010.6.12012.5.312010.6.12012.5.312010.6.12012.5.31計息期起點2010.6.12001.1.12012.1.1計息期終點2012.5.312012.5.312012.5.31計息期長度2年1.5年0.5年547.3.5 估算開發成本、管理費用、投資利息 開發利潤、銷售稅費資金的時間價值是同量資金在兩個不同

20、時點的價值之差,用絕對量來反映為“利息”,用相對量來反映為“利率”。利率是用百分比表示的單位時間內增加的利率與本金之比。（3）利率 557.3.5 估算開發成本、管理費用、投資利息 開發利潤、銷售稅費利率通常按年來計算,精確的測算也可按半年、季、月來計算,年利率與季利率、月利率之間的關系為:（3）利率 567.3.5 估算開發成本、管理費用、投資利息 開發利潤、銷售稅費在估算投資利息時，應選擇建設銀行基本建設貸款利率。建設銀行根據不同的貸款期限規定了不同的基本建設貸款利率（如表7-2所示）。（3）利率 577.3.5 估算開發成本、管理費用、投資利息 開發利潤、銷售稅費表7-2 建設銀行貸款利

21、率表（2013年）種類項目年利率（%）一、短期貸款六個月（含）4.60六個月至一年（含）6.00二、中長期貸款一至三年（含）6.15三至五年（含）6.40五年以上6.55587.3.5 估算開發成本、管理費用、投資利息 開發利潤、銷售稅費計息方式應與所選擇的利率相對應，即如果選擇1年期銀行貸款利率（開發建設期長于1年），應復利計息，如果選擇與開發建設期相同期限的銀行貸款利率，應單利計息。 （4）計息方式 597.3.5 估算開發成本、管理費用、投資利息 開發利潤、銷售稅費例74 某房地產開發成本為1 200萬元,開發建設期為3年,開發成本在整個開發建設期均勻投入,銀行1年期貸款利率為5.31%

22、,3年期貸款利率為5.40%,試用1年期貸款利率和3年期貸款利率分別計算房地產開發成本應計的利息。607.3.5 估算開發成本、管理費用、投資利息 開發利潤、銷售稅費解:用1年期貸款利率計算房地產開發成本應計的利息為:1 200(1+5.31%)1.5-1=96.84(萬元)用3年期貸款利率分別計算房地產開發成本應計的利息為:1 2005.40%1.5=97.20(萬元)617.3.5 估算開發成本、管理費用、投資利息 開發利潤、銷售稅費3）估算開發利潤估算開發利潤應把握計算利潤的項目和利潤率兩個方面。 計算利潤的項目應包括待開發房地產價值、投資者購買待開發房地產應負擔的稅費、開發成本、管理費用等四部分內容。627.3.5 估算開發成本、管理費用、投資利息 開發利潤、銷售稅費3）估算開發利潤利潤率應選擇房地產行業開發某類房地產的平均投資利潤率，另外，還要注意項目總投資利潤率和年投資利潤率之分。 637.3.5 估算開發成本、管理費用、投資利息 開發利潤、銷售稅費4）估算銷售稅費房地產銷售稅費包括銷售費用、銷售稅金及附加、交易手續費等方面。647.3.5 估算開發成本、管理費用、投資利息 開發利潤、銷售稅費4）估算銷售稅費銷售費用包括中介代理費、廣