1、全程營銷6.doc *第六節 我們眼中的物業管理公司經過詳細的分析和周密的考察，我們和怡高物業走到了一起。怡高物業顧問累積百多年的物業管理經驗，亦是最早涉足國內之境物業管理公司。配合該公司多年來在國內所累積之物業管理經驗，及連同其他部門之專業人才、經驗及技術，相信能憑著該公司高質素的服務和先進管理概念，為美的海岸花園提供一個綜合性的高級物業服務。怡高物業服務有限公司是由實力雄厚的高力國際物業集團與怡和太平洋公司在亞洲的物業業務進行合并而組建的，形成了亞太地區一個規模龐大、網絡廣闊的物業機構怡高物業顧問集團。怡高不但承襲了高力集團豐富的環球物業顧問經驗，更擁有怡和太平洋在亞洲的崇高聲譽。怡高的全

2、球網絡，它擁有世界性的見解及觀點，亦深入了解不同地方的市場變化。透過高力國際的環球聯系網絡，怡高可利用3600多位專業人員及健全的物業及客戶資料庫，快捷而有效地掌握適當的物業時機，順利滿足客戶的要求。怡高的客戶范圍十分廣泛，其中包括有大規模的商業集團、金融機構及政府機關。憑借著優良的口碑及聲譽，怡高亞太地區網絡得以不斷擴展，迅速而有效地成為亞太地區最優秀的物業顧問公司之一。透過亞太區地內的36家辦事處及其他地區的145家聯系辦事處，怡高為客戶提供多元化的物業服務，其中包括買賣、租賃、物業管理及工程管理、估值、研究及顧問服務等，擁有數以千計專業物業顧問人士。在物業管理部門中，不但聘用了具有豐富物

3、業管理經驗的專業人員，更匯聚了不少造詣精湛的技術人員。為滿足現今社會客戶的需求，怡高提供全面化物業管理服務。包括專業財政預算及會計、技術維修、物業市場推廣、電腦資料處理及技術提供、人事管理、行政管理等。此外，怡高采用了現代化物業管理技巧，使客戶能掌握更多市場資料、確保物業的耐用性及增值能力。該公司的物業經理能因情況提供高效服務，達到客戶的要求，深受同業及客戶的贊賞。目前由怡高負責銷售及管理的國內項目超過40個，提供物業管理及顧問服務的工商住宅物業總面積逾250萬平方米。遍布大連、天津、北京、上海、廣州、東莞、番禺及深圳八大城市，并由30多位來自香港、臺灣及新加坡的專業人才負責督促在中國當地招聘

4、的逾1500名物業管理員工。截止1995年底，怡高受委托項目總值超過25億美元?，F時在國內分別于北京、上海及廣州設立辦事處，另有14個管理辦事處設于八大城市。由怡高負責管理的番禺麗江花園，獲中國國務院建設部頒發“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”獎項。第七節 怡高物業管理顧問合同文本附錄順德美的海岸花園物業管理顧問合約廣東省美的集團股份有限公司房產公司（以下簡稱甲方），乃中國順德美的海岸花園之發展商。甲方在廣東省順德市登記注冊，其法定地址。 法人代表：。怡和高力物業服務（上海）有限公司廣東分公司（以下簡稱乙方），在廣州登記注冊，其法定地址在廣州市流花路109號之九達寶廣場1006室，法定代表：

5、柳維倫第一章 前言（一）順德美的海岸花園位于順德北滘鎮南部，該發展項目首期工程預計約于1999年8月開始交付使用。甲方在業主委員會成立前擁有順德美的海岸花園的物業管理權，可獨立行使美的海岸花園物業管理的職責。（二）立約雙方根據中華人民共和國（中國）的有關法律和條例，并本著平等互利，共同做好順德美的海岸花園物業管理工作的原則，經友好協商，特訂立本合同。（三）甲方根據以下條款，聘用并委任乙方為順德美的海岸花園的物業管理顧問，協助甲方管理該物業之住宅、商場、住客會所及車庫，總建筑面積共約245000平方米（以下簡稱托管物業）。甲方需向乙方支付管理顧問酬金及其他有關費用。乙方根據以下條款，接受甲方的聘

6、用，推動托管物業之維修及物業管理工作，并對該項工作負責。乙方乃怡高物業顧問集團之附屬機構，因此，在日后托的管物業管理事宜之對外宣傳上，將可沿用怡高物業顧問集團之形象及有關標記。第二章 甲、乙方雙方的職責（一）甲方的職責根據本合同的條款，甲方同意聘用乙方為物業管理顧問并協助甲方推動托管物業 之管理工作，在履行合約期內，為保障乙方能有效地協助管理托管物業，甲方同意履行下列的職責：1）確保在托管物業入伙前成立托管物業和物業管理公司（或物業管理部門）。在本合約中，所有物業管理公司的字樣亦可指物業管理部門；2）協助乙方調派及招聘專業人員加入物業管理公司，推動托管物業的物業管理工作；3）在履行合約期內，監

7、督乙方的工作表現；4）保證托管物業按時按質按量通過有關政府部門之正式竣工驗收并移交物業管理公司，然后使物業管理公司能順利履行其既定的管理職責；并須負責相關遺留工程之跟進工作及承擔相應發生的費用。5）在履行合約期內應按甲、乙雙方同意的財務預算，由甲方預先墊付一筆可供管理公司初始運作的開辦費。（二）乙方的職責根據本合約的條款，乙方同意接受甲方的聘用，負責向托管物業提供物業管理顧問服務。在合約期內，乙方同意履行下列的職責：托管物業交付使用前1）協助甲方（或其委托之法律顧問）編寫及落實有關托管物業之業主公約，作為日后物業管理之基本依據；2）草擬托管物業管理部門籌備期及托管物業首年管理財務預算報告，并以

8、此為依據計算托管物業各部分之管理份額；3）對管理公司的設立及公司形象、自身建設、管理等提供建議；4）制定各部門管理及運作制度，包括保安、財務、采購、人事、行政等制度；5）協助甲方安排合適的電腦公司，建立電腦管理系統，并就此系統對甲方提出管理顧問方面的意見；6）編寫有關托管物業之管理文件，包括用戶手冊，裝修手冊等供甲方審閱，并制訂有關之運作程序，包括樓宇交收程序、緊急應變措施、客戶投訴處理等；7）協助甲方或管理公司擬定托管物業日后有償服務及無償服務方案；8）就托管物業配套商業設施、設備，包括會所設施，設備的管理應從物業管理角度提供建議；9）就托管物業之發展設計從物業管理角度向甲方提出建議，盡量使

9、其設計與未來管理運作相配合；10）擬定管理部門人員編制及協助甲方招聘及挑選有關骨干人員（如部門主管）；11）在國內提供一次為期5天的入職培訓，導師由乙方資深的管理員工擔任，并由乙方從國內或香港辦事處調派人手參與培訓；12）協助甲方統籌安排所需物料及設備之采購事宜；13）在有必要時，協助甲方甄選或向甲方推薦適合之承判商；14）就托管物業社區文化的建立提供意見；并配合甲方的市場推廣工作，從物業管理方面提供支持；15）每月2次（可按需要協商增加或減少）派員到工地檢視及參與有關之工程會議，并對影響將來物業管理工作的事項提交報告；16）每月2次（可按需要協商增加或減少）與發展商開會商討有關物業管理工作的

10、進展情況；17）根據托管物業情況及物業的特別要求，建議并協助甲方為托管物業購買合適之保險；18）對發展商所提出的問題作出回應。托管物業交付使用時及交付使用后交付使用期間，派員到現場協助托管物業的樓宇交收工作，為期5天；托管物業交付使用后一個月內，提交一管理評估報告；每月兩次（可按需要協商增加或減少）派員到現場按照既定之服務標準檢視物業管理工作，并提交有關檢定報告，對托管物業之保安、清潔、綠化等各項工作提供改善意見；對物業交付使用前制訂的一系列制度及工作程序進行檢討，并提供修訂及改善建議；協助甲方制定物業整體長短期保養修繕計劃，包括長遠維修建議、預防性保養計劃及改善工程；每月兩次（可按需要協商增

11、加或減少）與甲方或管理公司開會商討有關物業管理工作的進展情況；從最終用家的角度，檢討樓宇設計和設施，提出有關改善意見，力求托管物業達至高水平之物業管理要求；托管物業交付使用3個月后安排一次為期4天之在職培訓課程，并由乙方調派導師參與培訓；依照政府部門有關規定，向甲方或管理公司就成立托管物業業主委員會事項提供建議，如果具備足夠條件，協助甲方或管理公司籌備托管物業首屆業主委員會；就甲方申請ISO9002認證提出乙方過往的經驗及意見；在顧問期間，對發展商所提出的問題作出回應。乙方上述之職責是根據乙方提交的順德美的海岸花園物業管理計劃書中所列的物業管理公司職責而制定的，惟根據甲乙雙方協議，乙方只以物業

12、管理顧問之身份為甲方提供服務，而非以全面管理的模式接管有關物業管理工作，因而附錄一之部分內容作如下調整：乙方不負責托管物業所有機電故障及遺漏工程的跟進工作，惟可就機電故障及遺漏工程提供建議：乙方根據甲方所提供之財務資料對托管物業管理收支運作進行評估，并提供改善建議；乙方將按甲方要求及托管物業實際需要協助甲方招聘及甄選各級管理人員，以確保管理公司有一支高質素之管理隊伍。順德美的海岸花園物業管理計劃書內所指的“物業管理公司的職責”乃指接管托管物業的管理公司職責，乙方會就此提供顧問服務予管理公司，以協助其完成附錄一內之職責內容。第三章 雙方同意的條款根據上述的職責及下列的條款，甲方同意聘用乙方，推動

13、托管物業管理工作，乙方愿意接受甲方聘用出任托管物業的物業管理顧問。合約年期此合約自甲、乙雙方簽署后立即生效，至托管物業一期工程洋房單元第一個單位正式向業主發出收樓通知書之日（具體日期雙方日后以備忘錄形式確定）起計后六個月為期滿。合約期滿前，如雙方達成一致協議可再續約，續約期另行商定。 如雙方在本合約屆滿前未達成一致續約協議，及雙方并未有違反本合約內第三章第（四）項的條款，本合約將于合約期的最后一天終止。物業管理顧問酬金（略）人事甲方同意乙方不須負責任何甲方所聘有關人事聘用之費用。人事聘用費用包括工資、津貼、資金及其他一切勞保福利及聘請時所需手續費用等均列入管理預算開支。終止合約1）甲、乙雙方同

14、意根據下列情況可提早30天給予對方書面通知終止本合約；a、任何一方嚴重違反或沒有履行本合約內列任何條款的職責，并接到對方書面通知起計14天內未能改善及履行有關條款的職責。b、任何一方受到法律制裁而引致破產清盤或自動清盤。2）如因各種無法預見因素導致甲方或乙方無法繼續履行本合約，或者由于第三方嚴重違約而造成甲方或乙方無法繼續履行本合約，則另一方仍需針對對方已經提供服務的部分支付合理的酬金；除此之外，如一方在沒有合理的原因提出單方面之終止合約通知，另一方將保留一切權利，向對方追討所有由此而引起之法律責任及經濟損失。（五）合約的修改與變更對本合約的修改與變更，必須經甲、乙雙方協商并簽署有效的書面協議

15、才能生效。（六）適用法律本合約的效力、解釋、履行和爭議的解決均受中華人民共和國法律的管轄。（七）爭議的解決1）凡因履行本合約所發生的或與本合約有關的一切爭議，雙方應盡量通過友好協商加以解決。通過協商不能解決時，應提交托管物業所在地并擁有管轄權之人民法院進行有關之訴訟程序。敗訴方須負責有關之訴訟及法律費用。在訴訟過程中，除雙方有爭議的正在進行訴訟的部分外，本合約應繼續進行。2）合約中任何一方發出的任何通知或報告須以書面記錄，并以掛號信件、電傳或圖文傳真的形式發出，并以收件人明確已收到才視作有效送達。雙方如用電報、電傳等發送通知的方法，應有義務隨之以書面信件再行通知。3）本合約雙方地址、電傳或圖文

16、傳真號碼，如有任何改變，須在改變后48小時內通知另一方有關之改變。（九）特別規定在本合約有效期內，如甲方需要在其宣傳資料或任何文件中引用乙方公司名稱或標記，則必須同時注明類似由怡和高力物業服務（上海）有限公司廣東分公司或怡高物業顧問集團提供物業管理顧問服務的字樣，其中物業管理顧問服務中的“顧問”兩字不可省略。（十）本合約以正本，共一式三份，甲、乙雙方及管理公司各持壹份，均具有同等效力。（十一）本合約由甲、乙雙方蓋章及雙方代表簽字后立即開始生效。甲方 ：廣東省美的集團股份有限公司房產公司法定代表人/職務 ：簽署及蓋章公司地址日期見證人乙方 ：怡和高力物業服務（上海）有限公司廣東分公司法定代表人/

17、職務簽署及蓋章公司地址日期見證人住宅質量保證書和住宅使用說明書（略）物業經營在小區物業管理的范圍內開展多種經營已是當前物業管理的一個重要課題，多種經營的好壞直接影響著管理公司、發展商和廣大業主的貼身利益。考慮到美的海岸花園物業管理由于各種因素而不可避免的高成本與業主的承受能力和市場預期之間的矛盾，靈活開展多種經營來增加物業管理的收入是一個很好的緩沖方式。因此，我們建議發展商將商業用途物業的經營收入部分或全部劃歸物業賬，以避免因為物業管理的收不抵支而對服務品質的影響。這樣既可充分利用物業管理的資源，同時也減輕了業主的負擔。我們為小區物業管理制訂了多項家政服務、代理代辦服務、工程服務的內容，并將停

18、車場、肉菜市場等納入小區物業管理的經營之內。另外，在對小區的各項服務和經營成熟之后，物業管理公司可以作為一個經濟實體走出去開展更廣泛的經營和服務，以此為小區和業主謀求更多的利益。比如，我們建議物業管理公司日后籌劃的連鎖特許經營將是一項很大的經營工程。REAL在對連鎖特許經營的策劃上有著較成熟和完善的體系，將連鎖特許經營與物業管理相結合也是REAL房地產開發經營的一個創舉。連鎖特許經營與一般的企業經營管理有非常大的差別，最主要的不同點就是必須考慮系統化的作業與規格化的管理。每個門店雖然地點、人員都不相同，但是卻要有一致的服務質量，根據國際發展的經驗，有效規劃連鎖特許經營的制度，就是成功運作的關鍵

19、因素。REAL為連鎖及特許經營業者進行成套的管理制度規劃，內容包括：前置作業（策略定位）1、市場調查 2、經營構想和定位 3、品牌定位4、商品組合與定位 5、開店策略 6、總部與組織運作第一部分（展店作業）1、商圈調研與開發 2、選店和租店要領 3、開店管理促銷活動管理 5、消費者管理與組織第二部分（營業規劃）1、培訓作業 2、門市現場作業管理 3、店頭績效評估營收分析 5、門市財務管理第三部分（制度規劃）1、財務稽核管理 2、采購管理 3、倉儲管理 4、盤點管理5、人事管理 6、職工創業入股辦法 7、職工獎勵辦法報表分析與管理 9、行政管理 10、會議系統與管理11、公關管理 第四部分（加盟

20、規劃）1、加盟招攬 2、加盟合同附錄1關于六區商業用房及地下車庫的經營方案商業用房現打算在六區設商業用房2間，分別位于1幢101和2幢101（四房兩廳戶型，建筑面積126.85平方米），計劃將上述兩戶型稍進行改造以使其可商住兩用，其中商業用房建筑面積約53.70平方米（以實際丈量為準）。住宅用房的售價可執行洋房的銷售政策，商業用房則根據市場價格及小區的情況制定合理銷售價格。須強調一點，業主的經營管理須服從和配合美的海岸花園的物業管理，建議美的海岸花園商業用房的價格可定在70008000元/平方米，六區商業用房可根據現在六區的銷售政策可定在6000元/平方米左右。但須強調，商業用房的經營范圍必須

21、加以限定。地下車庫現在六區的地下車庫共6000平方米，可容納190輛汽車，現考慮到目前住戶的汽車擁有率不太高，為提高車庫的使用率和解決摩托車的停放問題，可將部分位置用于停放摩托車。由于自行車自身構成危險，以及由于大量停放自行車會大大地加大對車庫的管理難度，因此，地上車庫不適用于小區自行車的停放，建議在洋房的外圍辟一空地建自行車棚。根據周邊停車場的收費標準，以及小區地下車庫的成本，建議汽車車位售價為2000元/平方米，租金為500元/月，摩托車車位租金為100元/月，摩托車車位將視日后情況逐步移至地面，以留有足夠的車位給汽車。車庫車位還須考慮整體的銷售政策和促進租售的需要，建議汽車車位的售價為1

22、800元/平方米，租金400元/月，摩托車的租金為80元/月，將來摩托車車位移至地面車棚后將調整對其的收費。附錄21999年車位租售估算月份出售數量（個）出售單價（萬元）出售金額（萬元）出租數量（個）出售單價（元）租金總額（元）123456789101112總計注：表格內容略。附錄3：2000年2002年會所收支預算表年份營業額費用支出1999年2000年2001年2002年注：支出部分未含稅款。（表格內容略）附錄42000年美的海岸花園會所收支估算表月份營業額費用支出123456789101112合計注：表格內容略。美的海岸花園管理公約定義：在本公約中，除文意另有所指而需作另外解釋外，下列用

23、語將有以下意義：1、“物業”是指美的海岸花園內已建成或未建成的任何建筑物以及包括其附屬設施等所占土地的使用權。2、“公共地方”是指美的海岸花園內不為某一業主單獨享有使用的場所，其中包括大門口、樓梯間、樓宇外墻、天臺、通道、行人道、綠化區、管理者辦事處，以及為業主和住客及訪客而設并使用之地方或范圍。3、“公共設施”是指為美的海岸花園公眾利益而安裝的各種機器、設備、裝置、包括供電系統、供水系統、排水系統、消防系統、電子監控系統、電訊系統、公共照明系統、所有供美的海岸花園使用的去水道、溝渠、水道、管道、槽溝及其他設備。以上所列之各類設備亦屬公共設施之一部分，但任何只供個別業主或租戶使用的設施則不包括

24、在內。4、“會所”是指美的海岸花園內俱樂部會所所在之建筑物，和一切相關的文娛、康樂、飲食及其他設施設備。5、“單元”是指美的海岸花園內各業主擁有房屋所有權的單位。6、“發展商”或“第一業主”是指順德市美的房產公司。7、“業主”是指對每個單元擁有或共同擁有房屋所有權的人士，并包括其日后的合法繼承人或受讓人。8、“管理者”是指發展商或業主委員會聘用為管理美的海岸花園的管理組織。9、“租戶和合法使用人”是指從業主或發展商處租用或被批準使用有關物業單元的法人或個人。10、“管理份額”是指各業主分攤并交納管理費用而分配給各單元的份額，以建筑面積平方米和非建筑面積平方米計算。11、“管理費用”是指管理者因

25、管理及保養美的海岸花園而引起的所有費用和開支。12、“海岸花園”是指美的海岸花園?？倓t為明確美的海岸花園業主、使用者、管理者及其有關各方在所有權、使用、維修及管理方面的權利和義務，保障海岸花園的正常使用和管理，保障各方的利益，本著權益、責任和公平合理的原則，特制定本公約。在土地批文、房產買賣合同及房產法例限制和保障下，美的海岸花園各業主完全享有本身所擁有部分的全部權益。但各業主不得擅自更改各單元的使用用途。美的海岸花園的所有業主、管理者及其他有關各方，以及他們的受讓人或繼承人均須遵守和履行本公約，并受其約束，同時享有本公約賦予各項權利。合法使用人及租戶須遵照廣東省物業管理條例第二章第十五條，遵

26、守和履行本公約。發展商權利發展商保留及擁有海岸花園的“公共地方”的使用權，并有權改換或改變海岸花園外墻和公共地方的顏色，在上述任何部分安裝、架設和拆除招牌、廣告及其他物件。發展商及其承建商、代理人或其他經許可的人擁有檢查、維修海岸花園任何一部分的權利，有權攜帶一切必要的設備機器及材料進入海岸花園的任何一部分。如有必要，可進入任何單元的內部，但要事先通知有關的業主或使用人（緊急情況除外）；發展商有權在本公約簽訂時存在的海岸花園建筑規劃及藍圖進行修改，并就此事與政府磋商達成協議，而無須任何其他業主或擁有海岸花園權益的人同意或批準。但此權利的行駛不得妨礙其他業主使用其所屬物業。發展商可在業主委員會成

27、立之前審核和批準海岸花園年度管理費預算。業主委員會成立之前，發展商有權聘任管理公司成為海岸花園的管理者。發展商有權在其認為合適的情況下，更改海岸花園的名稱或其中部分名稱和編號。在進行上述更改前，發展商須提前一個月在公告欄上通知各業主和使用人，但無須就此而引起的任何損失向各業主和使用人作出賠償。發展商有權將海岸花園內尚未售出的任何建筑物或任何單位，指定或更改為公共場所或公用設施，使業主共同使用，而業主須分擔其維修保養費用。發展商有權制訂和修改會所的使用和管理條例，包括不限于費用、使用人士資格、開放時間等因素。業主的權利和義務業主權利依法享有對自己所擁有物業收益和處分的權利。依法享有合理使用房屋本

28、體和住宅區公用設施、公共地方的權利，但不得妨礙其他業主對公用設施和公共地方的正常使用。有權按有關規定在允許范圍內進行裝修、維修和改造。有權自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線以及其他設施進行合法的維修養護。有權參加業主大會，并對住宅區的各項管理決策擁有表決權。有權對住宅區的物業管理提出建議、意見或批評，可要求業主委員會對物業管理公司的違反本合約或有關規定的行為進行干預、處罰。業主義務如業主將其物業出售、轉讓、出租給他人，該業主在出售、轉讓、出租合同或協議書簽字后15天內，須將物業使用變化情況以書面通知管理者，出售、轉讓、出租合同或協議中須要求購買人、受讓人或承租人接受本公約規定的業主義

29、務，并按廣東省物業管理條例及有關法規將本公約作為上述合同的附件，最終對承租人、購買人或受讓人有約束力。如此等合同并未將本公約作為其附件，則前業主須繼續履行本公約規定的業主業務。前業主如未付清其應付的管理費用及其他有關費用，將不得處分其所屬物業。業主違約，管理者將保留其向前業主或新業主追索的權利。各業主在其單元進行任何裝修工程前，必須到管理公司辦理有關手續，領取裝修許可證，并按規定交納裝修保證金（不生利息），保證金由裝修工程隊支付。如進行裝修工程的裝修工程隊違反管理者訂立的裝修規定或因裝修工程引起任何追索、損失或法律責任，管理者可以從該筆款項中扣除管理者認為合適的款項作為賠償，如有不足，有關業主

30、須賠償不足的金額，該保證金或其剩余款項將在裝修工程完成后30天內發還給裝修工程隊。各業主及其承租人、代理人、訪客及其他使用者在任何時候均應遵守和履行美的海岸花園管理公約及其管理者按照管理需要而制定的其他規則。在未得管理者書面同意前，各業主不得增建、改變外墻、圍墻、圍欄、陽臺、門窗等影響海岸花園外貌的設置，亦不得改變其顏色。在未得管理者書面同意前，各業主不得在海岸花園的外墻或其他公共地方安裝任何遮蓬、花架、招牌、防盜網（防盜網只能在窗戶內安裝）及其他影響海岸花園外貌的任何伸出物和結構，亦不得堵塞任何門窗。私家花園內搭建，也必須經過管理者同意。海岸花園規劃設計時，已為每一單元安排好空調機安裝點，在

31、未得管理 者書面同意前，各業主不得在其他地方安裝空調機。在未得管理者書面同意前，各業主不得對房屋內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行鑿、拆、切割。各業主不得阻礙異產毗連房屋的正常維修（如上層樓漏水，給其他住戶造成影響時，上層住戶必須給予配合），否則，應承擔給他人造成損害的責任。各業主不得利用花園、走廊、樓梯及其他公共地方曬晾衣物或放置其他物品。在未得管理者書面同意前，各業主不得變更或改動其單元的用途和結構，亦不得對公共地方或公共設施作出任何改動、損害。各業主需如期按管理者要求的付款方式，將其單元應繳的管理費及其他費用付給管理者；逾期者，管理者有權按每日加收欠交款金額千分之三的滯

32、納金。各業主不得在其物業內外存放任何有公害、污染環境及易燃易爆的物品。各業主、承租人及其他使用人不得在海岸花園內飼養家禽、家畜；寵物的飼養須經管理公司批準，如受到其他業主合理的投訴和批評或管理者認為有損公眾利益的，管理者有權禁止其飼養。各業主、承租人及其他使用人不得在公用供電線路、給水或供氣管道私自接敷線、管；通過不正當手段使用水、電、氣，將追究其法律責任。各業主、承租人及其他使用人不得踐踏草地，損壞綠化及其附屬設施。各業主不得涂污公共地方或公共服務設施，在未得管理者書面同意前，各業主不得張貼通告、廣告或其他物件于海岸花園圍墻內外、公共地方、公共服務設施及其他地方。進入海岸花園的車輛必須按指定

33、地點停放，在指定地點外停入任何車輛（包括摩托車、自行車等），管理者有權將車拖走，并要車主繳納一定的費用。管理者的權利和責任在不抵觸第一業主及其權利轉讓人的權利下，管理者有完全之授權做所有海岸花園有效管理和維護所必須做的事情，并為些負責，其中包括（但不限于）下列事項：管理維持海岸花園的公眾安全、公共秩序、公共衛生、公用場所、公用設施及其公用水電、環保、綠化、照明和其他關系海岸花園的全體事情。制定海岸花園公共開支和費用的全年預算，合理評定每個業主應負責和支付的管理費。在合理情況和不蓄意造成對業主滋擾的情況下，可進入海岸花園任何部分（包括業主物業）進行檢查及維修，以確保海岸花園結構、公共場所和公用設

34、施的良好運作；但在緊急情況下可酌情另作處理。在不抵觸本公約的規定下，采取其他措施使海岸花園得到妥善的管理和維修，以保持海岸花園及其每部分處于良好、清潔、安全的狀態。更換維修公共地方中損壞的設備及破損的公用設施，保持所有公共服務設施及公共地方處于良好狀態。保持海岸花園及其所有部分（業主所屬單元除外）清潔、衛生、干凈，并將垃圾清理，保證垃圾收集設施處于良好的工作狀態。防止所有公共地方堵塞，并在堵塞時及時清除。對海岸花園所有下水道、水管或其他管道進行定期維護、清理，使其保持暢通。清理任何不符合本公約規定的建筑物或安裝物，并向有關業主收取因清理而引起的費用。安排保養海岸花園內消防設施并使之符合政府有關

35、法律、法規要求。維護并改進所有公共服務設施及服務質量，使海岸花園各業主更有效地使用海岸花園。防止任何人未經管理者書面同意或違反本公約的規定，占用、變更、損害公共地方、公用設施。按本公約規定并收取所有海岸花園業主應付之款項，支付所有因海岸花園管理及維護而產生的應付款項。監督各業主遵守及履行本公約條款方法：管理者可將違約業主及使用人的姓名連同違約情節在海岸花園公告欄公布。書面通知違約業主糾正錯誤，并在通知后15天期滿而該業主仍未糾正錯誤時，對違約業主之單元采取相應的行動。如屬緊急情況，可不必書面通知。通過民事訴訟業主追索本公約規定業主須交付的任何款項及管理者認為合適的行為，訴訟所發生的費用由管理賬

36、墊付，待訴訟結束后由敗訴方承擔。采取一切措施（包括提起訴訟）制止各業主違反、不遵守或不履行本公約規定的行為。管理者有權制定、修改海岸花園管理公約及其他管理規則。以上規則修改后，將張貼于海岸花園的告示欄。管理者及其雇員在下列情況下無需對業主及其使用人負責：除因管理者的蓄意違法行為，管理者無須向其在執行職責時所引起或導致業主和其他任何人的不便和損失負責。因下列原因造成服務中斷，可免責任：因任何設施，裝置必要之維修及保養；臺風、水災、地震或其他不可抗力損害和毀滅；無法避免的燃料、材料、水、電或勞力短缺；管理者的緊急避險行為；管理者所無法控制的其他一切原因。管理費各業主需于每月的1日5日前預先在管理者

37、指定的銀行存足應繳的款項。首期管理費從發展商發出的入伙通知書之日起兩個月后開始收取。根據以獲發展商或業主委員會批準之預算，管理者可從海岸花園管理賬戶中支付有關管理海岸花園的一切費用。上述所提及的支付費用包括（但不限于）：公用水電費；公共地方、公用設施的日常維修保養；環境衛生清潔、清潔工具材料費、垃圾清運費及滅四害費；保安管理、保安器材購置及保養費用；綠化保養；節日裝飾；行政辦公費用；購置及租賃所有必須的機械、器材及車輛等支出。管理者報酬；管理人員、保安、清潔工、維修工、花匠、及其他員工服裝、薪酬和福利；公共財產保險；稅費；機電折舊費用；法律訴訟費用；其他應付的費用。業主大會及業主委員會業主大會

38、管理者在海岸花園交付使用且入住率達到50%以上時組織及召開海岸花園業主大會，選舉產生業主委員會；業主委員會成立后，業主大會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次業主大會。下列規定適用于業主大會：經持有20%以上投票權的業主提議，可以臨時召開業主大會，業主委員會在接到提議后10日內應當召開臨時業主大會。業主大會每次召開至少提前7日通知，列明開會時間、地點及討論事項。召開業主大會應當有過半數以上投票權的業主或業主授權的代理人出席，業主大會的決定要有過半數以上投票權的業主同意才能通過；如投票時投票數相同，則大會主席可投決定性的一票；表決可采取書面投票或其他形式進行，決定通過后應予以公布。大會投票實行

39、住宅房屋一戶一票制，建筑面積100平方米以上的非住宅房屋，每100平方米建筑面積為一票，建筑面積100平方米以下的非住宅房屋，以其產權證為一票。業主可親自或派代表投票，委托代表的文件須于開會前二日交予業主委員會（第一次業主大會交管理者）。業主大會的召開，每年不應少于一次，第一次業主大會，可由管理公司召開。業主委員會業主委員會委員應由業主擔任，業主委員會委員應不少于5人，業主委員會主任和副主任由業主委員會委員在業主委員會內選舉產生。業主委員會有權聘任管理者及監督管理者履行本公約和委托合同規定的職責。業主委員會有如下職責：召集和主持業主大會，報告管理工作的進展。修訂業主公約，提交業主大會通過。監督

40、業主公約的實施。聽取業主及使用人的意見，監督管理公司的表現。安排公開招標，選用合適的維護承判商。業主委員會的組織及其權力可依據政府有關之法規。本公約簽字后生效。叁方各執壹份以便于遵守。發展商：順德市美的房產公司 業主簽章：代表簽章： 地址：電話： 電話：年 月 日 年 月 日管理者：美的物業管理公司代表簽章：電話：年 月 日美的海岸花園二次營銷美的海岸花園的品牌戰略美的海岸花園秉承美的集團聲譽卓著的品牌形象，致力于房地產業也要卓有建樹。本著“務實、科學、勤奮、效率”的開發原則進行房地產項目的品牌戰略的實施。美的品牌的豐富和延伸“美的”作為家電行業的巨子，其商標也被確認中國馳名商標，其品牌價值高

41、達30多億，有著聲譽卓著的品牌形象。美的海岸花園作為美的集團所開發的高尚住宅社區，由于一開始就在較高的平臺上進行科學規范的操作，加之全程營銷的合理導入，使得項目第一期商品住宅8萬平方米，一面世就在一個月內售罄，這就使得美的品牌在房地產業得到恰到好處的豐富和延伸。美的海岸花園品牌維護美的海岸花園首期商品住宅，著重在三方面做出努力：通過整合營銷策略不斷地提高自身的核心競爭實力；設計出一整套企業形象識別系統，通過媒體進行形式多樣的深度宣傳；狠抓物業管理綜合質量這個品牌維護的關鍵所在，在規劃設計、開發建設、物業管理等各個階段都將消費者的需求放在首位，時時處處為消費者著想，努力營造出一個優美、舒適、安全

42、、方便的居住環境。美的海岸花園可持續發展階段開發之間的關系美的海岸花園將整個項目45萬平方米的面積分作為三個階段開發。 第一期：開發項目中部三、五、六三區即云海苑、天海苑別墅區、海星居洋房區以及會所及部分公建配套設施。 第二期：開發地塊西部的七、八、九區10萬余平方米商品房，十二區宿舍樓（含菜市場），華師大附小美的小學區、河堤公園也同時開發。第三期：為項目尾聲工程，開發臨廣珠路的一、二、四區（若二期銷售順利而且集團公司主營業務狀態好，工程應盡可能加快，將后兩期融為一體運作。）之所以分為戰略三階段，是基于開發階段的關系考慮。首期開發近8萬平方米的規模，足可以產生項目品牌的影響力，提高整體的知名度

43、。從市場的接受情況來說，8萬平方米的建筑面積，可以直接面對目標客戶群對項目的購買要求，能從整體上試探市場對項目的反應，為后續開發提供來自市場的反饋信息，從而使第二期的開發更貼近市場。從時間上更是緊緊相扣，層層遞進，既體現工程的連續性又能充分利用好資源。另外，規模開發靈活高效的營銷戰略的實施，是縮短項目開發周期、降低成本的關鍵。二、三期的開發巧妙互動與合理銜接將是項目成功運作的關鍵。項目及公司的可持續發展戰略項目的開發階段上看，首期開發是后續開發的基礎，開發一區，成熟一片，首期銷售促進第二期的開發。美的海岸花園在規劃設計體現了可持續發展的設計思想：建立了半地下停車場車位，按30年不落后的要求來設

44、計；在住宅智能化上，充分考慮到功能預設的超前設計。美的海岸花園是美的房產公司成功地開發了十幾萬平方米的美的新村后的又一開發力作，公司秉承不斷開發、求實經營的思想進行專業的運作，還在廣州、深圳經營商業物業，公司在可持續發展的道路上已邁出堅實的步伐。美的海岸花園的成功開發，對美的集團公司來說盤活了一筆存量資產，培育了一個新的產業，更造就了一批懂得理會經營的房地產的專業人士。第三部分 軟性新聞引論軟性新聞的價值曾一度被人們所忽略，但隨著中國經濟的發展，市場化進程的加快，媒介宣傳在經濟發展中的地位和作用日益突出，宣傳手法也呈現多元化發展趨勢，軟性新聞的價值愈來愈被人們所發現和重視，在商業宣傳活動中，相

45、比單純的平面許，軟性新聞可以說是“物美價廉”，它既具有新聞的及時性、準確性、可靠性，又具有經濟、實用、巧妙、見效快等特點，往往能在特定的時期、特定的地點，對特定的項目，起到特定的效果和作用，在許多商業性宣傳活動中被越來越多的商家所采用，屢見奇效。瑞爾特人在項目營銷實戰的過程中，充分意識到軟性新聞所蘊涵的巨大價值，在軟性新聞的應用方面作了有益的嘗試和探索，從主題的選材、構思到文稿的撰寫、發布，都做到了精心組織、認真實施。這些軟性新聞稿的發布，對擴大項目知名度與美譽度，促進項目銷售發揮了重要作用，取得了較佳的宣傳效果。以下是瑞爾特人在美的海岸花園營銷實施過程中組織的軟性新聞文章，現部分刊錄出來，以

46、供業內借鑒。軟性新聞集錦美的海岸花園填沙工程已啟動位于美的工業城和順德水道間的美的海岸花園房地產項目經過美的房地產公司歷時半年多的市場調查和充分準備，3月份已由市政府通過立項審批，并報市規劃國土局和水電局審批總體規劃設計方案。目前工地清場工作和填沙工程施工正在緊張有序地進行。錄自美的報1998年4月25日第一版美的萬科房地產合作簽約7月4日，美的集團房地產公司與深圳萬科集團就“美的海岸花園”房地產項目的全程策劃使用舉行了隆重的簽字儀式。根據協議，將由萬科對“美的海岸花園”進行全程策劃，系統地全面規劃推廣美的海岸花園。美的海岸花園位于順德市北滘南部，廣珠路三洪奇大橋的西側，占地面積670畝，計劃

47、建設高雅的多層住宅和別墅。萬科集團在房地產項目策劃投資分析、建筑規劃設計、營銷推廣、平面設計等方面有豐富的經驗，在國內同行業中享有較高的聲譽。美的此次與萬科的合作，將借助萬科十多年積累的房地產經驗，生產出優質、精致的名牌房地產產品，努力把房地產業培育成為美的新的經濟增長點。錄自美的報1998年7月5日第一版宏觀向好 商機無限當前房地產業市場分析與展望房地產是國民經濟的重要基礎產業，將成為我國新的經濟增長點，并且可以帶動許多相關產業的蓬勃發展。然而由于種種原因，我國房地產業雖起步時間不長，卻已波折起浮數次，今后市場走勢如何一直是經濟界人士、企業投資管理者與消費者十分關心的問題?，F對房地產市場作一

48、下研究分析，以把握其基本特征和總體趨勢，并為開發商進言對策。一、房地產市場現狀與市場潛在需求（一）目前居民對住宅潛在需求巨大我國1997年人均居住面積為8.7米，與發達國家相比還有很大差距；全國約有400萬戶居民的面積低于5平方米的標準線。這些都說明房地產市場存在巨大的潛在需求。與此同時，居民儲蓄存款已達4.6萬億元左右，加上居民手中的現金和債券、股票，我國國民個人金融資產約有6萬億元，約占1997年國內生產總值的82%，居民手中的現金和資本之多，與商品房大量積壓形成強烈反差。（二）目前房地產市場的現狀1998年全國房地產業景氣指數水平繼續上揚，升勢強勁。上半年“國房景氣指數”值達102.94

49、點，比去年同期增加4.77點。但商品房產品結構不合理，價格上漲速度過快，房地產交易市場秩序較為混亂等現狀仍然較為突出。市場總體表現仍是供大于求，并且地區優劣差距懸殊。二、房地產業發展有強大的政策利好支持（一）是國民經濟新的增長點之一房地產業是作為經營主體的房地產開發商對作為經營客體的房屋和土地進行綜合開發和管理的第三產業，是宏觀經濟發展的支柱性、先導性和基礎性產業。據國家有權威部門計算，我國住宅建設的誘發系數為1.93，即住宅建設每投入1萬元，相關部門產出1.93萬元。這是從刺激投資需求的角度來分析這一行業的作用。而從消費需求看，政府強調必須把住宅建設成為國民經濟新的增長點，不僅會刺激對房子的

50、消費而且會帶動對配套消費品的購買。當這種消費普及到10%時，就會形成一種大眾效應，購房消費熱的形成又會帶動起整個經濟的啟動。（二）受益于住房制度改革據有關部門統計，住房制度的改革將使我國每年新增住房的需求量保持在680萬850萬平方米之間。住房制度改革至少可以使我國商品房銷售面積以每年8%的比例增長。（三）銀行資金和按揭制度的支持最近，央行頒布一系列支持住房改革和促進商品房銷售的金融配套措施，主要有：1998年房地產開發建設投資規模加大，將達3550億元；1998年全國住房貸款規模將達1000億元；允許所有商業銀行所在城市對所有普通商品房開辦個人住房抵押擔保貸款，同時延長貸款年限。還有，五次幅

51、度不是很大的降息已足以提醒善于把存款作為第一理財手段的中國城鄉居民考慮，把錢存在銀行是否最合適？三、商品房市場發展趨勢分析（一）市場容量繼續迅速擴大1995年，我國城市化水平為29%，掃城市化一般規律，城市化水平小于30%時，城市化速度緩慢。30%70%之間是加速發展時期，70%以上速度又趨緩慢。目前，我國正處在城市化加速時期，大量的農村人口潮水般涌向城鎮，構成了城鎮商品房潛在的需求大軍。另外，4000余萬房危房的主人在未來一段時間內也面臨著購買新房的問題。由此可見，商品房的需求正在逐步擴大。（二）開發商投資行為漸趨理性經過近幾年房地產血與火的洗禮，開發商已變得更加成熟和理性。開發商十分注重投

52、資開發與銷售的有效銜接，改過去“供給創造需求”的觀念為“消費者為中心”的經營理念。（三）市場不斷集中，規模效益日顯國家產業政策明確指出，在國民經濟五大支柱產業中，住宅建設業將獲得優先發展的機會。國家將大扶持房地產開發企業集團，增強大型房地產企業在住宅建設中的主力軍作用，并促使這些企業轉變經營開發思路，從粗放經營、分散生產的建設方式向統一規劃、合理布局、配套建設的集約型、規模經濟的建設方式轉變。另外，市場競爭也促使市場份額不斷向優勢企業集中，向名牌企業集中。競爭迫使房地產企業增強自身的規模和實力，運用資本經營手段，壯大自己，擴大市場競爭能力。在這一過程中，一些實力小、經營差的企業將破產倒閉或被迫

53、退出房地產開發領域。（四）居民支付能力大大提高一方面，隨著經濟的發展，我國居民的可支配收入將穩步提高，有力推動著商品房朝產業化方發展。另一方面，我國“分房貨幣化”的改革勢不可擋，單位用公款購房分配給職工的做法逐步被取消，同時，普通工薪階層的貨幣收入大幅度提高。這既可以激發購買商品房的積極性，又可以消除公款購房對房價上漲的推動力。四、房地產企業的對策（一）要丟掉一切幻想，走向市場，不斷增強對市場的適應能力。（二）要認真進行市場調查和可行性研究，選擇好投資項目。（三）要針對不同需求對象，開發出適銷對路的房地產產品。要針對自己的目標客戶群，下功夫規劃好項目，適度完善配套。（四）注意商品房營銷。（五）

54、采用新材料、新產品、新技術，推進住宅產業的現代化，為社會提供價格合理、功能齊全、質量上乘的商品住宅。（六）注重園林環藝，塑造社區生活文化。（七）注重物業管理，通過扎扎實實的管理措施和服務內容，確保業主物業保值、升值、確保業主生活方便、舒適。（八）全面提高企業開發經營水平，促進開發效益的提高。綜上所述，可以說中國房地產業正處于一個轉型調整期。從發展來看，房地產市場宏觀向好，潛力巨大，充滿商機。錄自美的報1998年9月26日第四版順德報1999年1月30日第二版房地產投資決竅房地產的預售價格評估，是房地產投資決策的關鍵。而預售價的評估，關鍵又在于對房產所在地區開發潛力的評價。一、該地區經濟發展速度

55、如何經濟發展速度快，對物業的需求量大；反之就小。這是房地產投資決策最重要的參考數。二、該地區經濟結構的演變態勢如何在第三產業發展速度快的地區，對商貿金融用房的需求量大，而第一、第二產業發展快的地區，以工業用房需求量大，同時對住宅房需求量也大。人口流量如何這是測量房地產市場需求的決定性因素。四、該地區環境如何環境包括水、電、道路、通訊、商業網點、綠化面積、建筑容積率、環境保護等。環境好說明開發潛力大，反之則小。五、產品品質優劣如何房地產產品的優劣影響增值幅度。而產品的優劣表現為該產品與需求、產品設計與消費習慣、產品價格與消費購買力之間的協調關系。六、法規變化如何當地政府有關建設法規的變化直接影響

56、房地產的開發潛力，當地城市規劃也直接影響該地區房地產的開發潛力。錄自美的報1998年9月26日第四版項目策劃房地產成功的關鍵房地產開發項目策劃是龍頭，應避免在不適當的時機，不適當的地點，建不適當的物業。沒有好的項目策劃，開發愈多，物業空置積壓愈多，開發商包袱愈重。反之，房地產項目策劃得好，即使碰上經濟不景氣，仍能取得良好的銷售業績，如碧桂園、東城花園等項目策劃就比較成功。項目策劃首先要明確好的開發項目，不同的項目有不同的回報率，風險越大，回報率越高，必須綜合考慮經濟、社會經營狀況專長和經濟實力，來確定開發項目。一、確定具體位置不同項目對地理位置的要求不盡相同，住宅要求環境優美，社區配套齊全，寫

57、字樓要求在鬧市區，商場要選擇交通便利、客流量大的地方。必須了解項目用地與當地政府的城市規劃是否相符，以及附近類似的項目的數量和經營狀況等，作為選擇的參考。二、選擇好投資時機房地產業隨經濟發展呈現周期性波動，有高潮也有低谷。在房地產低潮時進入，成本最低，競爭對手少，可供選擇的項目多，風險較小，能獲取較高的回報率。三、準確市場定位在調查了解市場需求現狀，消費者需求偏好的基礎上，細分市場作為企業開發目標，發掘出某方面優于其他人的項目，以適應市場不同需求。如深圳地王商業大廈作為當時全國最高建筑和深圳的標志，雖價格昂貴，但由于外觀雄偉、裝修豪華，成為實力和身份的象征，因而吸引了國內外眾多一流企業，在當時

58、房地產低迷的情況下，仍取得了不俗的業績。四、確定營銷原則營銷工作是一項十分專業的工作，需要營銷機構與營銷人員對物業市場和購買者的心理和需求、不同的營銷方式和手段有相當的認識，是房地產項目運作的關鍵環節。營銷隊伍應在自身為主，中介為輔，確定好營銷的目標客戶，確立物業的市場定位、設計與包裝，確定物業的價格定位和配套的付款方式，選擇好廣告媒體和方式。面對變幻莫測的房地產市場，只要房地產企業能審時度勢，抓住時機，搞好項目策劃，選定與本企業最相適應、銷售潛力最大、獲得最豐的那部分市場作為競爭目標，并采取相應的營銷策略和靈活的經營方式，就能在競爭中取勝，創造出良好的社會和經濟效益。錄自美的報1998年9月

59、26日第四版永遠的五月花美的海岸花園項目標志確立早在今年春天，伴隨著美的海岸花園立項開發進度的加快，美的房地產公司經營策劃部會同美的工業設計中心平面設計組、萬科國企公司設計部就已開始著手有關項目標志的設計工作。美的海岸花園，英文意譯為May Flower Garden（五月花花園）。五月花號，是成功登陸美洲的第一艘船。五月花花園，象征著成功者之家園。美的海岸花園的英文名是美的房地產公司朱曙東副總經理意譯，征求了中山大學幾位教授、外籍教師和集團內部有關人士的意見而最后確定的。英文名寓意深刻，蘊含并提升了花園項目的文化品位。經過一段時期的醞釀設計，三方共設計出三十多個方案。來自上海的史亦群小姐的設

60、計方案脫穎而出。工業設計中心完成了美的海岸花園項目標志的整套VI設計。標志以“May Flower Garden”起頭的字母，也恰好是“美的”品牌“Midea”起頭字母“M”（共五個）組成五月花形，花瓣圍出一個海星圖案。采用明麗的色彩過渡組合成花瓣，升展于云叢之上，獨創了美的海岸花園項目在房地產界開發項目中的新穎視覺形象；表現了美的海岸花園大型住宅小區的品質；體現了現代成功人士追求高尚，享受綠色自然的生活傾向。標志也深刻反映出美的海岸花園對生活住宅概念的高視點及不同凡響。標志構成較特殊，如同一幅濃縮的風景畫。色彩明朗，適合海岸花園住宅特點，緊扣May Flower Garden名稱的五月花形與