1、內容目錄 HYPERLINK l _TOC_250017 業績增長確定性高4 HYPERLINK l _TOC_250016 歷史銷售高增保障利潤增長及業績鎖定性4 HYPERLINK l _TOC_250015 對 2018 年業績預測的鎖定性6 HYPERLINK l _TOC_250014 市場關注的財務指標7 HYPERLINK l _TOC_250013 ROIC 分化7 HYPERLINK l _TOC_250012 盈利能力回升8 HYPERLINK l _TOC_250011 行業負債水平小幅回落9 HYPERLINK l _TOC_250010 融資環境改善12 HYPERL

2、INK l _TOC_250009 少數股東權益/所有者權益13 HYPERLINK l _TOC_250008 少數股東損益/凈利潤15 HYPERLINK l _TOC_250007 存貨周轉天數15 HYPERLINK l _TOC_250006 多數優勢房企銷售增速及投資均放緩17 HYPERLINK l _TOC_250005 樓市升溫、政策兩難20 HYPERLINK l _TOC_250004 2019 年以來樓市明顯升溫20 HYPERLINK l _TOC_250003 政策出現微妙變化22 HYPERLINK l _TOC_250002 板塊估值處低位22 HYPERLIN

3、K l _TOC_250001 投資建議23 HYPERLINK l _TOC_250000 風險23國信證券投資評級25分析師承諾25風險提示25證券投資咨詢業務的說明25圖表目錄圖 1：2016-2017 上半年商品房銷售額增速4圖 2：板塊凈利潤變化情況4圖 3：板塊毛利率變化情況8圖 4：板塊凈利率變化情況8圖 5：行業負債水平下調10圖 6：短期償債能力穩定10圖 7：板塊融資規模情況12圖 8：板塊少數股東權益占比持續提升14圖 9：板塊存貨周轉天數情況16圖 10：板塊銷售商品、勞務收到現金總額同比增速小幅回升19圖 11：4 月部分一線城市新房銷售增速20圖 12：4 月部分一

4、線城市二手房銷售增速20圖 13：4 月部分二線城市新房銷售增速20圖 14：4 月部分三四線城市新房銷售增速21圖 15：百城土地流拍情況21圖 16：全國百城土地溢價率情況21圖 17：近幾年地產股 PE 變化23圖 18：4 月 8 日至今地產股 PE 變化23表 1：2018 年及 2019 年 1 季地產 A 股歸母凈利潤增速4表 2：地產 A 股業績鎖定性匯總7表 3：Wind 給出的部分房企 2013-2018 年 ROIC 一覽表（%）8表 4：重點房企毛利率及凈利率變化情況9表 5：2019Q1 板塊地產股負債水平及短期償債能力匯總10表 6：融資規模變化情況13表 7：部分

5、房企 2013-2018 年少數股東權益占所有者權益比值一覽14表 8：部分房企少數股東損益占凈利潤比值一覽15表 9：部分房企存貨周轉天數情況16表 10：2018 年 Top30 房企銷售情況17表 11：2019 年 1-3 月 Top30 房企銷售情況17表 12：部分房企拿地銷售比情況18表 13：部分房企銷售商品、勞務收到的現金同比增速一覽19業績增長確定性高歷史銷售高增保障利潤增長及業績鎖定性2018 年營收及凈利潤主要結轉于 2016 年全年及 2017 年一季度的銷售，在此期間全國商品房銷售雖于 2016 年 4 月見頂回落，總體增速仍然較高，因此 2018 年房地產板塊業績

6、仍然呈現明顯增長，全年板塊凈利潤總額增長 21%。由于2019 年營收及凈利潤主要結轉于 2017 年全年及 2018 年 1 季度的銷售，我們預計 2019 年的凈利潤增速會放緩，但大概率仍呈現增長。圖 1：2016-2017 上半年商品房銷售額增速圖 2：板塊凈利潤變化情況 商品房銷售額累計同比增速（%）67573000板塊全年凈利潤（億元）板塊Q1凈利潤（億元） 同比增速（全年） 同比增速（Q1）60%4720003740%2717100020%702016201720180%2019Q1 資料來源: wind、 整理資料來源: wind、 整理根據 SW 房地產板塊 130 家上市公司

7、財報數據，板塊 2018 年及 2019 年 1 季度歸母凈利潤同比增速分別為 11%、16%，42%的房企同時實現了正增長，其中：增速同時超過 300%的有 2 家，包括長春經開、棲霞建設等；增速同時位于 100%至 300%之間的有 9 家，包括中華企業、深深房 A、綠景控股等；600675.SH中華企業17422797000029.SZ深深房 A1721505600724.SH寧波富達186184600159.SH大龍地產332162均高于 100600716.SH鳳凰股份466158000506.SZ中潤資源109153600807.SHST 天業107106600657.SH信達地產

8、113103000502.SZ綠景控股193102000736.SZ中交地產373937002208.SZ合肥城建863891000573.SZ粵宏遠 A47744600067.SH冠城大通28393000732.SZ泰禾集團20309600223.SH魯商置業27105增速同時位于 15%至 100%之間的有 28 家，包括藍光發展、金科股份、陽光城等。表 1：2018 年及 2019 年 1 季地產 A 股歸母凈利潤增速增速類別證券代碼證券簡稱2018 年歸母凈利潤同比增速（%）2019 年 Q1 歸母凈利潤同比增速（%）均高于 300600215.SH長春經開9822004600533.

9、SH棲霞建設3021836均高于 15600665.SH天地源6580000616.SZ海航投資268377600466.SH藍光發展6364600177.SH雅戈爾113948000656.SZ金科股份9448000671.SZ陽光城4637600383.SH金地集團1837002146.SZ榮盛發展3130600340.SH華夏幸福3330603506.SH南都物業2328000031.SZ大悅城4728000961.SZ中南建設21927600606.SH綠地控股2626000002.SZ萬科 A2025600173.SH臥龍地產8325600565.SH迪馬股份5223600048.S

10、H保利地產2123600007.SH中國國貿2222600773.SH西藏城投2721000797.SZ中國武夷2219000090.SZ天健集團3017600376.SH首開股份3715600743.SH華遠地產-82507000517.SZ榮安地產121529600266.SH北京城建-16945600647.SH同達創業-605662600604.SH市北高新3454600064.SH南京高科1357601588.SH北辰實業4355600094.SH大名城-61323000668.SZ榮豐控股SZ渝開發-69250600621.SH華鑫股份-971960000

11、36.SZ華聯控股-28158000615.SZ京漢股份-49130600322.SH天房發展-38115600791.SH京能置業274600648.SH外高橋958000011.SZ深物業 A-547600225.SH天津松江-29438000046.SZ泛海控股-6837000540.SZ中天金融-3035其他600663.SH陸家嘴727600748.SH上實發展-2522600848.SH上海臨港617000608.SZ陽光股份-9214002244.SZ濱江集團-2914002285.SZ世聯行-5913000402.SZ金融街911600639.SH浦東金橋3210900911.

12、SH金橋 B 股3210000667.SZ美好置業-638600622.SH光大嘉寶628000069.SZ華僑城 A237600185.SH格力地產-187600162.SH香江控股-397600823.SH世茂股份85002305.SZ南國置業475600208.SH新湖中寶-253600736.SH蘇州高新10600638.SH新黃浦-11-1600890.SH中房股份-622-5600325.SH華發股份42-5000926.SZ福星股份34-6000056.SZ皇庭國際-25-8002147.SZST 新光-116-8000691.SZ亞太實業228-10000042.SZ中洲控股-

13、27-13000918.SZ嘉凱城-179-13600658.SH電子城-19-15000043.SZ中航善達469-19600649.SH城投控股-42-22000909.SZ數源科技21-25600708.SH光明地產-27-28000718.SZ蘇寧環球-11-33600692.SH亞通股份-33-33600895.SH張江高科16-35000537.SZ廣宇發展19-38600515.SH海航基礎-9-39600683.SH京投發展11-40601155.SH新城控股74-43600095.SH哈高科-28-45000631.SZ順發恒業34-45002016.SZ世榮兆業-13-48

14、000534.SZ萬澤股份-32-49600393.SH粵泰股份-75-50600684.SH珠江實業-32-54001979.SZ招商蛇口20-55600696.SHST 巖石7-57000897.SZ*ST 津濱-8-59000006.SZ深振業 A9-61600641.SH萬業企業-43-64000620.SZ新華聯40-80000981.SZ銀億股份-136-93002133.SZ廣宇集團77-102000965.SZ天保基建-77-108600568.SH中珠醫療-1,219-117000609.SZ中迪投資-145-149600077.SH宋都股份164-157600052.SH浙

15、江廣廈-38-159600240.SH*ST 華業-745-159002314.SZ南山控股-14-175000809.SZ鐵嶺新城-4-196600503.SH華麗家族-91-212000838.SZ財信發展-42-244600463.SH空港股份-3-262000803.SZ金宇車城-52-267000014.SZ沙河股份1,813-315600246.SH萬通地產-8-330000558.SZ萊茵體育-314-390600239.SH云南城投86-652000679.SZ大連友誼-3,278-1,047600732.SHST 新梅-74-1,915資料來源：wind、公司公告、 整理（以

16、上數據僅作列示，不做推薦）對 2018 年業績預測的鎖定性根據已披露的主流賣方研究機構對 47 只地產股業績預測（截至 2018 年 5 月 10日），整體法算出 2019 年 1 季度末預收款可鎖定 2019 年 wind 一致預期營業收入業績的 129%（2019 年業績鎖定性=2019 年 1 季度末預收款/2019 年 wind 一致預期營收與已披露的 2019 年 1 季營收的差值），整體業績鎖定性較好。47只地產股中，2019 年業績鎖定性在 100%或以上的有 23 家，業績鎖定性介于50%100%的為 12 家，其中。較好的業績鎖定性主要反映的是 2017-2018 年行業銷售

17、還不錯的行情。表 2：地產 A 股業績鎖定性匯總證券代碼證券簡稱2019 年 Q1 營收（億元）2019 年 Q1 預收款（億元）2019 年一致預期營收（億元）2019 年業績鎖定性000961.SZ中南建設851162672198%600223.SH魯商置業1415995195%000031.SZ大悅城84278227194%601155.SH新城控股431403805184%600077.SH宋都股份211063181%000656.SZ金科股份64862560174%600325.SH華發股份67420311172%601588.SH北辰實業50274212170%000002.SZ萬

18、科 A48453313732164%600565.SH迪馬股600376.SH首開股份83633490156%600466.SH藍光發展58564430151%600340.SH華夏幸福10314561067151%000042.SZ中洲控股1411792151%600048.SH保利地產22632532425148%002244.SZ濱江集000732.SZ泰禾集團75448380146%002146.SZ榮盛發展67919740136%600383.SH金地集團110709653130%600064.SH南京高科34842122%0006

19、71.SZ陽光城60730676118%000069.SZ華僑城 A79558606106%600606.SH綠地控股90435634301105%600748.SH上實發展17789996%600736.SH蘇州高新31548992%600266.SH北京城建1614017191%600208.SH新湖中寶1317825175%600622.SH光大嘉寶15315773%600641.SH萬業企業5122270%002314.SZ南山控股6538568%600663.SH陸家嘴397014963%001979.SZ招商蛇口44686115162%000620.SZ新華聯97515053%00

20、0965.SZ天保基建1132750%600675.SH中華企業687822350%600708.SH光明地產3210424748%000402.SZ金融街3911628447%000090.SZ天健集團134111938%600649.SH城投控股23511132%600823.SH世茂股份324523622%600639.SH浦東金橋853320%603506.SH南都物業321317%600648.SH外高橋3358910%600007.SH中國國貿91355%002285.SZ世聯行132833%600658.SH電子城31611%600732.SHST 新梅00600.001%資料來

21、源: wind、公司公告、 整理（以上數據僅作列示，不做推薦）市場關注的財務指標ROIC 分化觀察 Wind 所給的 2013-2018 年 ROIC 數據，在市場重點關注的地產 A 股中，53%的房企 2018 年 ROIC 較 2017 年提升，其中榮盛發展、世茂股份明顯提升，金地集團、招商蛇口相對穩定，新城控股、萬科明顯下降；表 3：Wind 給出的部分房企 2013-2018 年 ROIC 一覽表（%）證券代碼證券簡稱201820172016201520142013002244.SZ濱江集團10.310.110.39.75.68.8001979.SZ招商蛇口9.59.610.48.78

22、.69.5002146.SZ榮盛發展9.47.66.45.39.711.9600383.SH金地集團9.19.39.75.96.66.6000718.SZ蘇寧環球9.110.08.97.57.66.9600663.SH陸家嘴9.08.58.57.97.38.2000069.SZ華僑城 A8.69.59.48.311.111.2601155.SH新城控股8.412.410.210.48.410.7600823.SH世茂股份8.37.86.68.49.07.5002208.SZ合肥城建8.16.13.34.87.56.5000002.SZ萬科 A7.611.511.413.110.811.2600

23、048.SH保利地產6.87.38.28.58.08.2600340.SH華夏幸福6.76.57.28.210.113.9000031.SZ大悅城6.26.44.43.94.05.4000090.SZ天健集團5.35.04.35.17.46.7000402.SZ金融街4.85.44.13.96.07.1600657.SH信達地產4.83.43.13.04.35.4600606.SH綠地控股4.84.23.15.7-4.72.3600895.SH張江高科4.44.26.15.75.15.0600748.SH上實發展4.44.44.24.87.54.4000926.SZ福星股份4.44.33.13

24、.34.55.1000540.SZ中天金融4.35.88.610.38.78.0600708.SH光明地產4.06.94.13.37.27.4601588.SH北辰實業3.94.02.43.03.34.0000656.SZ金科股份3.93.43.32.82.23.6000797.SZ中國武夷3.83.43.74.02.73.6000961.SZ中南建設3.51.11.11.63.16.2600376.SH首開股份3.23.53.44.23.93.4000671.SZ陽光城2.82.12.14.46.04.5600604.SH市北高新2.83.52.53.31.311.8000732.SZ泰禾集

25、團2.72.32.52.72.04.0600325.SH華發股份2.42.01.81.11.62.2600266.SH北京城建2.23.44.24.26.08.4000046.SZ泛海控股1.63.03.74.03.93.9資料來源: 全部數據均為 wind 所給、 整理（以上數據僅作列示，不做推薦）盈利能力回升板塊盈利能力回升：2018 年、2019 年 1 季度，板塊平均毛利率分別為 32.4%、32.2%，分別較 2017 年同期提升 2.8、1.2 個百分點；2018 年、2019 年 1 季度，板塊凈利率分別為 12.4%、13.1%，與 2017 年同期基本持平。圖 3：板塊毛利率

26、變化情況圖 4：板塊凈利率變化情況 地產板塊毛利率（%）39373533312927252012201320142015201620172018 2019Q116地產板塊凈利率（%）151413121110982012201320142015201620172018 2019Q1 資料來源: Wind， 整理資料來源: Wind， 整理在我們選取的 41 家重點房企樣本中，78%的房企 2018 年毛利率較 2017 年提升，59%的房企 2019 年 1 季度毛利率較去年同期提升；54%的房企 2018 年凈利率較 2017 年提升，51%的房企 2019 年 1 季度凈利率較去年同期提升。

27、2018 年，66%的房企毛利率水平高于行業平均水平，其中華僑城、金地集團、華夏幸福毛利率達 60.3%、42.7%、41.6%；56%的房企凈利率水平高于行業平均水平，其中金地集團、華僑城、新城控股、招商蛇口凈利率達 24.1%、23.5%、22.6%、22.0%。表 4：重點房企毛利率及凈利率變化情況序號證券代碼證券簡稱2018 年毛 利 率（%）較2017 提升（百分點）2019Q1毛 利 率 （%）較 2018Q1 提升（百分點）2018 年凈 利 率（%）較2017 年提升（百分點）2019Q1凈 利 率（%）較 2018Q1 提 升（百分點）1000608.SZ陽光股份79.327

28、.495.29.529.3-6.3-29.87.82000718.SZ蘇寧環球61.018.160.0-3.330.211.628.4-5.73000069.SZ華僑城 A60.310.162.2-1.423.51.515.8-0.54600663.SH陸家嘴54.04.253.1-1.732.5-6.926.1-62.85000046.SZ泛海控股50.412.338.0-4.220.6-16.3319.3-161.16000402.SZ金融街48.619.247.63.118.32.217.70.67000042.SZ中洲控股47.110.858.06.05.2-1.814.3-3.686

29、00895.SH張江高科46.57.057.812.543.46.544.7-70.89002208.SZ合肥城建46.419.452.614.514.98.922.419.110600823.SH世茂股份44.6-0.431.3-12.622.93.011.1-5.211600675.SH中華企業43.021.758.341.516.910.125.519.912600383.SH金地集團42.78.436.82.624.1-1.316.6-0.613600604.SH市北高新42.52.647.21.653.039.113.011.814000031.SZ大悅城42.56.254.66.6

30、14.21.821.45.915600340.SH華夏幸福41.6-6.365.35.314.1-0.729.45.416001979.SZ招商蛇口39.51.833.7-15.822.02.261.3-2.317000002.SZ萬科 A37.53.435.00.916.61.26.60.918601155.SH新城控股36.71.138.42.022.67.15.0-2.119002244.SZ濱江集團35.75.345.215.014.9-1.831.616.920600657.SH信達地產34.96.742.17.813.46.41.222.121600185.SH格力地產34.3-8

31、.623.1-22.816.6-3.313.3-11.622000620.SZ新華聯33.51.720.3-5.38.9-2.7-0.6-4.523601588.SH北辰實業33.50.642.02.911.22.717.97.624600266.SH北京城建32.96.813.2-24.510.1-1.174.066.625000537.SZ廣宇發展32.84.938.63.59.2-1.321.70.626600376.SH首開股份32.70.038.118.310.00.214.78.727600048.SH保利地產32.51.439.80.013.40.014.80.728600890

32、.SH中房股份31.5-29.9-742.1-252.0-343.7-354.2-7,217.6-3,157.629002146.SZ榮盛發展31.52.033.8-0.814.7-1.010.70.730600708.SH光明地產31.310.825.6-20.46.7-2.914.6-4.031000926.SZ福星股份30.53.926.8-14.411.00.86.4-3.532000732.SZ泰禾集團30.42.727.1-0.112.63.013.48.233600748.SH上實發展30.0-2.127.4-9.610.7-2.012.4-0.234000540.SZ中天金融2

33、9.6-9.640.55.310.2-3.328.314.135000656.SZ金科股份28.67.325.45.19.83.23.5-0.436600325.SH華發股份27.3-0.931.24.110.11.211.2-24.337000671.SZ陽光城26.11.027.42.46.90.25.00.438000797.SZ中國武夷24.3-1.123.0-12.48.82.56.0-1.239000090.SZ天健集團21.6-4.421.1-4.47.6-1.34.7-0.640000961.SZ中南建設19.63.324.34.65.84.06.22.241600606.SH

34、綠地控股15.41.015.20.74.6-0.16.40.9資料來源: wind、 整理行業負債水平小幅回落截至 2019 年 Q1 末，板塊剔除預收款的資產負債率維持于歷史高位；凈負債率較 2018 年末小幅提升，但較 2018 年 Q1 的歷史高位已明顯下調；短期償債能力較 2016 年 Q3 的高點回落后，趨于穩定。截至 2019 年 1 季度末，板塊剔除預收款的資產負債率為 72.9%，較 2018 年末及 2018 年 1 季度基本持平；凈負債率為 99.2%，較 2018 年末提升 6.4 個百分點，較 2018 年 1 季度下降 10.7個百分點；貨幣資金/（短期借款+一年內到

35、期的非流動負債）為 1.2，與 2018年末及 2018 年 1 季度基本持平。圖 5：行業負債水平下調圖 6：短期償債能力穩定74%72%70%68%66%64%62%60%板塊剔除預收款的資產負債率120%110%100%90%80%70%60%2011/32011/92012/32012/92013/32013/92014/32014/92015/32015/92016/32016/92017/32017/92018/32018/92019/350%1.81.61.41.21.00.82011/32011/92012/32012/92013/32013/92014/32014/92015

36、/32015/92016/32016/92017/32017/92018/32018/92019/30.6短期償債能力保障倍數 資料來源: wind、 整理資料來源: wind、 整理截至 2019 年 Q1，板塊 130 家公司中，剔除預收款的資產負債率低于行業整體水平的占比 71%，凈負債率低于行業整體水平的占比 68%，短期償債能力高于1 的占比 57%,整體債務情況較去年同期小幅改善。表 5：2019Q1 板塊地產股負債水平及短期償債能力匯總證券簡稱剔除預收款的資產負債率凈負債率短期償債能力保障倍數長春經開7%-44%-萬業企業8%-41%1274.5中房股份9%-36%-哈高科13%

37、-3%1.6綠景控股14%-37%308.3海德股份16%-14%2.5ST 新梅20%-44%-中珠醫療22%-18%9.9華麗家族24%16%6.2深深房 A26%-68%68.4海航投資29%-31%20.0沙河股份29%-15%9.0鳳凰股份30%-10%2.6順發恒業30%-96%158.4同達創業34%-54%-中國國貿37%26%1.7天保基建37%11%2.2萬通地產38%11%8.6蘇寧環球39%-8%4.9臥龍地產39%-63%-ST 匹凸40%-9%-京糧控股40%29%0.4中迪投資40%3%3.3大龍地產41%-14%-城投控股41%27%1.4海航創新41%1%0.

38、9粵宏遠 A42%10%2.6渝開發42%-4%1.5電子城43%26%4.6陽光股份43%44%0.2華聯控股43%-45%-深振業 A43%-5%2.7亞太實業45%13%0.2*ST 新城45%70%0.1南都物業46%-44%-空港股份47%36%0.4上海臨港48%34%2.1萊茵體育51%48%0.8張江高科52%55%1.2南京高科52%-12%1.8浦東金橋52%49%0.7銀億股份52%68%0.1中潤資源53%32%0.2寧波富達53%63%2.1京能置業53%60%0.4大港股份53%48%0.4市北高新54%86%1.0新黃浦55%41%25.0皇庭國際55%81%0.

39、2美好置業55%61%1.2世榮兆業56%-10%3.9世聯行57%7%1.1海航基礎57%16%1.4深物業 A57%-30%-榮豐控股57%54%0.3光大嘉寶57%41%4.8冠城大通58%45%2.1世茂股份58%26%2.8蘇州高新59%62%2.0中航地產59%68%1.2萬澤股份59%24%1.7中華企業60%-6%3.3中國武夷60%69%0.7外高橋61%80%0.2廣宇集團61%39%1.3SST 前鋒61%30%0.7上實發展61%77%0.9合肥城建62%1%1.7數源科技63%86%0.2京漢股份64%30%1.1津濱發展65%68%0.5大名城66%105%0.6迪

40、馬股份66%42%1.2粵泰股份67%120%0.1保利地產67%84%3.2天健集團68%73%1.5金地集團68%61%2.1宋都股份68%14%6.7陸家嘴69%107%0.5招商蛇口69%57%1.5浙江廣廈69%-44%14.3西藏城投70%158%2.6濱江集團70%76%2.2榮安地產70%60%2.4香江控股70%69%1.3福星股份71%119%0.6藍光發展72%130%1.3新湖中寶72%186%0.6華僑城 A72%90%1.7北京城建73%131%1.0金融街73%180%1.0榮盛發展73%86%1.0棲霞建設73%130%2.3中糧地產73%120%1.7華鑫股份

41、73%-96%6.1格力地產74%187%2.0財信發展74%76%1.8南國置業74%134%2.8廣宇發展74%143%1.2金科股份75%155%1.0天房發展76%236%0.1中洲控股76%86%1.9首開股份76%181%0.7新城控股76%61%3.2萬科 A77%45%2.0珠江實業77%226%0.7陽光城78%190%0.8華發股份78%224%0.5光明地產79%228%0.5新華聯80%197%0.8信達地產80%102%1.0中天金融80%150%0.6*ST 天業80%39%1.1華遠地產80%196%1.2天地源81%252%1.0華夏幸福81%199%1.1北辰

42、實業81%106%1.2泰禾集團81%279%0.4泛海控股82%191%0.6嘉凱城82%173%0.1中交地產83%138%3.3中南建設84%167%1.9綠地控股84%178%1.0*ST 金宇86%126%0.1京投發展87%553%1.3云南城投90%491%0.1天津松江90%501%0.2魯商置業91%191%1.2華業資本99%7286%0.0資料來源: wind、 整理（以上數據僅作列示，不做推薦）融資環境改善觀察 A 股房地產板塊，2018 年、2019 年 1 季度 A 股上市房地產公司融資規模總額（主要為借款+發債）分別為 17892 億元、5132 億元，分別同比增

43、長 2%、13%，2019 年 1 季度以來房企融資環境明顯改善。圖 7：板塊融資規模情況20000180001600014000120001000080006000400020000融資規模（億元）同比增速2016201720182019Q115%10%5%0%資料來源: Wind， 整理在我們選取的 41 家重點房企樣本中，49%的房企 2018 年融資規模增速高于行業平均水平；51%的房企 2019 年 1 季度融資規模增速高于行業平均水平。2019年 1 季度，在行業融資規模整體明顯提升的背景下，中小規模房企表現的更加積極：萬科、保利地產融資規模增速分別為-52%、-14%，而華夏幸福

44、、金科股 份、新城控股等融資規模增速分別達 174%、169%、140%。表 6：融資規模變化情況序號證券代碼證券簡稱2018 年融資規模（億元）同比增速2019Q1 融資規模（億元）同比增速1600048.SH保利地產139811%405-14%2000002.SZ萬科 A13501%131-52%3600606.SH綠地控股1281-3%3035%4000069.SZ華僑城 A1017-4%49827%5001979.SZ招商蛇口80414%2697%6600340.SH華夏幸福7310%331174%7000671.SZ陽光城725-14%18322%8000732.SZ泰禾集團694-

45、42%62-76%9000046.SZ泛海控股6456%79-37%10000656.SZ金科股份57630%208169%11601155.SH新城控股55834%218140%12600325.SH華發股份49712%22437%13600376.SH首開股份467-27%122-36%14600383.SH金地集團4470%98-41%15000961.SZ中南建設41355%8337%16002146.SZ榮盛發展392-7%743%17600708.SH光明地產27555%5733%18000031.SZ大悅城27281%103160%19000402.SZ金融街2592%69-47

46、%20002244.SZ濱江集團239244%70-3%21600823.SH世茂股份19139%50-4%22600663.SH陸家嘴158-18%128132%23600266.SH北京城建153-40%3348%24000540.SZ中天金融1362%46376%25000537.SZ廣宇發展9339%26286%26600657.SH信達地產91-12%3721%27000926.SZ福星股份89-23%34125%28000620.SZ新華聯87-52%4049%29600604.SH市北高新8579%13-55%30000090.SZ天健集團7310%230%31600185.SH

47、格力地產73-28%1748%32601588.SH北辰實業59-62%34274%33600748.SH上實發展489%3260%34000042.SZ中洲控股44-64%4-58%35600895.SH張江高科3997%171139%36600675.SH中華企業354646%4-37000718.SZ蘇寧環球3366%92%38000797.SZ中國武夷21-49%14219%39002208.SZ合肥城建2124%2-82%40000608.SZ陽光股份0-100%0-41600890.SH中房股份0-0-資料來源: Wind， 整理少數股東權益/所有者權益板塊 2018 年末“少數股

48、東權益占所有者權益比值”為 25%，較 2017 年末提升2 個百分點，創歷史新高；我們選取的 41 家重點房企中，66%的房企少數股東權益占所有者權益比值有所提升，其中金科股份、新城控股、市北高新、世茂股份該比值分別提升達 27、20、13、10 個百分點。圖 8：板塊少數股東權益占比持續提升26%板塊少數股東權益占比24%22%20%18%16%14%12%10%20112012201320142015201620172018資料來源: wind、 整理表 7：部分房企 2013-2018 年少數股東權益占所有者權益比值一覽序號證券代碼證券簡稱20182017201620152014201

49、31600325.SH華發股份54%50%44%38%47%37%2600823.SH世茂股份47%37%34%21%20%12%3000671.SZ陽光城44%37%30%13%9%24%4000031.SZ大悅城43%44%48%46%44%40%5600376.SH首開股份42%36%24%9%10%10%6000732.SZ泰禾集團42%36%34%21%43%36%7601155.SH新城控股40%21%9%13%43%43%8000656.SZ金科股份39%12%11%16%20%21%9600606.SH綠地控股36%33%27%26%1%1%10600048.SH保利地產35%

50、32%24%26%24%25%11000002.SZ萬科 A34%29%30%27%24%27%12001979.SZ招商蛇口30%26%27%25%63%65%13600383.SH金地集團30%30%30%29%22%23%14600663.SH陸家嘴29%29%33%20%24%26%15000046.SZ泛海控股29%27%26%32%26%4%16000069.SZ華僑城 A23%21%9%10%13%14%17000620.SZ新華聯22%21%11%13%6%8%18002244.SZ濱江集團21%13%19%20%14%14%19000608.SZ陽光股份20%19%23%20

51、%24%15%20600340.SH華夏幸福20%48%33%47%44%33%21600604.SH市北高新17%4%3%19%4%1%22000402.SZ金融街14%12%11%12%10%9%23000540.SZ中天金融14%16%4%3%4%7%24600675.SH中華企業12%29%31%36%31%28%25600748.SH上實發展12%14%11%13%13%30%26000961.SZ中南建設11%15%16%32%32%21%27600266.SH北京城建10%9%7%5%6%10%28601588.SH北辰實業10%6%5%5%2%1%29000926.SZ福星股份

52、10%14%20%16%14%24%30002146.SZ榮盛發展8%6%6%6%10%12%31002208.SZ合肥城建7%7%5%6%1%1%32000042.SZ中洲控股5%7%0%0%0%0%33600657.SH信達地產5%2%3%3%5%6%34000797.SZ中國武夷4%2%4%11%15%20%35600708.SH光明地產3%4%6%6%18%16%36000718.SZ蘇寧環球3%11%8%5%0%0%37600895.SH張江高科2%3%3%5%5%5%38600890.SH中房股份1%1%1%0%0%0%39000090.SZ天健集團0%1%1%1%0%0%Page

53、 1540600185.SH格力地產0%0%1%1%1%1%41000537.SZ廣宇發展0%0%30%29%28%26%資料來源: wind、公司公告、 整理（以上數據僅作列示，不做推薦）少數股東損益/凈利潤截至 2018 年末，在我們選取的 41 家重點房企樣本中，56%的房企少數股東損益占凈利潤比值較 2017 年提升；41 家主流地產 A 股當中，約 68%的房企“少數股東損益占凈利潤比值”小于“少數股東權益占比”。表 8：部分房企少數股東損益占凈利潤比值一覽序號證券代碼證券簡稱少數股東損益/凈利潤（2018）少數股東損益/凈利潤（2017）2018 年末少數股東損益占凈利潤比值較前期

54、提升（百分點）2018 年末少數股東權益/所有者權益1000608.SZ陽光股份86%20%67%20%2002244.SZ濱江集團61%26%35%21%3600823.SH世茂股份49%40%9%47%4601588.SH北辰實業40%13%27%10%5000732.SZ泰禾集團35%9%26%42%6600383.SH金地集團33%28%5%30%7000002.SZ萬科 A31%25%7%34%8000031.SZ大悅城31%46%-15%43%9600606.SH綠地控股29%33%-4%36%10600748.SH上實發展29%5%24%12%11000797.SZ中國武夷28%

55、4%24%4%12600048.SH保利地產28%21%7%35%13000671.SZ陽光城23%7%15%44%14001979.SZ招商蛇口22%19%3%30%15600376.SH首開股份21%35%-14%42%16600675.SH中華企業20%29%-9%12%17000402.SZ金融街19%27%-8%14%18600663.SH陸家嘴18%15%4%29%19002208.SZ合肥城建16%20%-4%7%20600657.SH信達地產14%5%9%5%21601155.SH新城控股14%4%10%40%22600604.SH市北高新12%24%-12%17%230000

56、46.SZ泛海控股10%7%3%29%24600266.SH北京城建9%7%2%10%25002146.SZ榮盛發展9%5%3%8%26000069.SZ華僑城 A6%7%-1%23%27000961.SZ中南建設5%-12%17%11%28000620.SZ新華聯5%1%4%22%29600325.SH華發股份5%9%-4%54%30000926.SZ福星股份4%29%-25%10%31000656.SZ金科股份3%12%-9%39%32600340.SH華夏幸福0%0%0%20%33600890.SH中房股份0%0%0%1%34000537.SZ廣宇發展0%5%-5%0%35600185.

57、SH格力地產0%0%0%0%36000090.SZ天健集團-1%-1%0%0%37000540.SZ中天金融-1%3%-4%14%38600708.SH光明地產-3%2%-5%3%39000718.SZ蘇寧環球-4%-7%3%3%40000042.SZ中洲控股-8%-1%-7%5%41600895.SH張江高科-9%-1%-8%2%資料來源: wind 計算結果、公司公告、 整理（以上數據僅作列示，不做推薦）存貨周轉天數從結算口徑觀察 A 股房地產板塊的存貨去化能力：2018 年板塊存貨周轉天數平均 1285 天，較 2017 年提升 6%；2019 年 1 季度板塊存貨周轉天數平均 2021

58、 天，較去年同期基本持平；表明：從結算口徑看，2018 年房地產板塊存貨去化Page 16速度較 2017 年有所放緩，但 2019 年 1 季度去化速度較去年同期沒有明顯變化。圖 9：板塊存貨周轉天數情況板塊全年存貨周轉天數（天）板塊Q1存貨周準天數（天）250020001500100050002016201720182019Q1資料來源: wind、公司公告、 整理在我們選取的 41 家重點房企樣本中，73%的房企 2018 年存貨周轉天數較 2017年有所提升，而僅 46%的房企 2019 年 1 季度的存貨周轉天數較去年同期提升，整體去化情況有所改善。其中部分重點房企 2019 年 1

59、 季度去化改善較為明顯， 如華發股份、陸家嘴、格力地產等去化周期同比縮短達 69%、67%、65%。表 9：部分房企存貨周轉天數情況序號證券代碼證券簡稱2018 年存貨周轉天數（天）同比增長2019Q1 存貨周轉天數（天）同比增長1600325.SH華發股份24114%2594-69%2600663.SH陸家嘴131812%1104-67%3600185.SH格力地產3830-9%1475-65%4000046.SZ泛海控股12857145%15789-61%5000031.SZ大悅城171831%1202-59%6601588.SH北辰實業17115%1895-59%7600675.SH中華

60、企業574-38%669-46%8002208.SZ合肥城建2896184%2332-43%9600895.SH張江高科276913%2528-35%10000926.SZ福星股份112534%881-29%11600657.SH信達地產14868%8257-25%12600748.SH上實發展1288-4%1667-23%13000002.SZ萬科 A13049%2190-20%14600383.SH金地集團12257%1433-19%15000090.SZ天健集團844-17%1701-19%16600708.SH光明地產110433%1856-18%17000671.SZ陽光城1158-