1、XXX項目前期物業管理投標書投標單位位：XXX物業管管理有限限責任公公司法人代表表： 投標日期期： 年 月 日XXXX項目前前期物業業管理投標文件件（一）XX物業業公司情情況說明明XX物業業管理有有限責任任公司年月日投標函XX置業業發展有有限責任任公司：1、我方方已仔細細研究了了你單位位招標文文件中的的全部內內容，愿愿以人民民幣萬元的前前期物業業管理費費的總價價格（附附項目收收費標準準報價表表）報價價，遵照照招標文文件的要要求承擔擔相關責責任。2、如果果貴方接接受我方方的投標標，我方方將保證證前期物物業管理理服務合合同的所所有約定定進行物物業管理理。3、如果果貴方接接受我方方的投標標，我方方將

2、保證證按照貴貴方認可可的條件件，以招招標文件件內要求求的金額額作為保保證金，并同意意貴方不不負擔我我們的任任何投標標費用。4、在正正式合同同簽訂之之前，本本投標書書連同貴貴方的招招標文件件和中標標通知書書及其它它文件、附件將將構成我我們雙方方之間共共同遵守守的文件件，并隨隨時接受受中標。5、若我我方中標標，我方方將保證證在收到到貴方的的中標通通知書后后，按規規定的期期限及時時派代表表前去簽簽訂合同同。投標單位位（蓋章章）：XXX物業業管理有有限責任任公司法定代表表人（蓋蓋章）：電話：日期： 年 月 日XX物業業管理有有限責任任公司組組織架構構圖總經理服務中心心保安部部綜合管管理部接辦財檔檔社多

3、質質中便待公務案案區種量量介民受人收管管文經管管服服理事費理理化營理理務務糾車治消消正輛安防防違管服服服章理務務務衛綠房工工生化屋程程保養管維維潔護理修修XXX項項目前期期物業管管理投標文件件（二）物業管理理服務理理念和目目標XX物業業管理有有限責任任公司二00五五年十二二月二十十七日一、小區區基本情情況本項目位位于本項目規規劃設計計的物業業類型為為：高層層住宅。 本項目總總用地面面積 平平方米。本項目總總建筑面面積 平平方米，其中住住宅建筑筑面積 平方方米，商商業用房房建筑面面積 平平方米。 本項目共共計建筑筑物 幢幢，建筑筑結構為為框架。 XXXX項目小小區出入入口共計計四處；分設在在南門

4、、東門、北門、西門。本項目規規劃地上上建設機機動車停停車位 個，地地下停車車場 平方米米，按照照規劃建建造了非非機動車車停車場場 平平方米。二、物業業管理總總體服務務理念從XXXX項目的的規劃方方案和開開發商前前期工作作的敬業業精神和和社會責責任心來來看，XXXX項項目的建建設將為為今后的的物業管管理服務務提供良良好的硬硬件條件件，經過過對周邊邊市場的的調查，未來的的居住群群眾中，以富裕裕起來的的公務員員人群為為主流，他們處處于社會會中間偏偏上的階階層，有有著共同同的心愿愿，都十十分向往往舒適、方便、美好的的生活。針對XXXX項項目建設設以人為為本，強強調居住住環境與與大自然然的和諧諧美和我我

5、們預測測的未來來居住群群體的特特點，綜綜合物業業管理服服務的各各個要素素。我們們將為廣廣大業主主提供陽陽光般燦燦爛、周周全的服服務，真真情營造造綠色家家園，著著力打造造高品位位、高格格調的社社區文化化。1、提供供陽光般般燦爛、周全的的服務現代家的的功能不不僅僅是是簡單住住的概念念，而更更應是心心靈寄托托的寓所所。我們們充分理解業業主們的的需求，在管理理服務中中將突破破傳統意意義上的的物業管管理，始始終堅持持“設身處處地為業業主著想想，精打打細算為為業主計計算，體體貼入微微為業主主服務”的宗旨旨，提倡倡為業主主服務重重在“人性、關懷文文化”，實行行全員微微笑服務務。員工工的微笑笑既振奮奮了自己己

6、的工作作情緒和和面貌，也感染染了業主主，使業業主感到到和我們們相處十十分親切切、溫馨馨、愉快快。同時時以業主主的滿意意度作為為衡量一一切工作作的標準準，充分分尊重每每個業主主的意見見，開展展全方位位、多層層次服務務，在服服務效率率上實現現快速反反映、快快速行動動，在服服務方式式上實現現“把業主主的想法法變為行行動”，使XXXX項項目的業業主居住住安心、出門放放心、環環境賞心心和生活活舒心，每天有有陽光般般的心情情。2、把好好安全關關，確保保小區萬萬無一失失。安居才能能樂業，安全是是小區管管理的頭頭等大事事，我們們將它擺擺在頭等等重要的的位置，并發揮揮我們的的一切優優勢，運運用各種種手段，確保安

7、安全工作作萬無一一失。（1）建建立一支支高素質質的治安安隊伍。按高標準準、嚴要要求的指指導思想想，嚴抓抓招聘、培訓、上崗、考核等等關鍵環環節，實實施“準軍事事化管理理”，統一一著裝，盡職盡盡責，治治安員的的選出以以優秀退退伍軍人人為主。建立以以良好的的思想品品質、業業務技能能、績效效考核與與工資、職位掛掛鉤的機機制，治治安員管管理引入入淘汰制制，始終終保持治治安員的的高素質質和戰斗斗力。A、小區區內實行行封閉式式管理，每個大大門都有有專人值值班，觀觀察每一一處監控控點的情情況，確確保小區區安全穩穩定。B、保安安人員224小時時值班巡巡邏，每每30分分鐘小區區內全面面交叉巡巡查一次次，值班班巡邏

8、情況況有詳細細記錄，發現情情況及時時處置，或報告告公安相相關部門門。C、主大大門實行行8小時時站崗制制度，保保證小區區保安的的良好形形象。D、危及及業主安安全的地地方設有有明顯標標志，防防范措施施。E、確保保小區內內不發生生重大火火災、盜盜竊事故故，發生生一般事事故，接接到報案案后，五五分鐘必必須到達達現場處處理，并并及時向向相關部部門報告告。（2）與與周邊單單位建立立聯防聯聯保制度度，與所所在地公公安機關關建立良良好的工工作關系系。（3）制制訂應急急方案。設想在在住宅區區內的不不同方向向、不同同部位、發生不不同的意意外情況況，據此此制訂不不同的應應急處理理預定方方案，重重點明確確小區保保安增

9、援援的方向向、力度度和辦法法。一旦旦發生特特殊情況況，即與與當地公公安機關關聯系。3、把好好衛生關關，確保保全天候候保潔。整潔的環環境，是是小區管管理最基基本的要要求，我我們將把把它作為為提高小小區檔次次的重要要方面來來抓緊抓抓好。（1）嚴嚴格規定定各部位位清掃作作業制度度，嚴格格質量標標準和工工作流程程，真正正做到無無可挑剔剔，人人人滿意。A、實行行全天保保潔，生生活垃圾圾日產日日清，裝裝潢垃圾圾做到集集中堆放放，定期期清運。B、內內樓道日日保潔二二次，樓樓梯扶手手日清潔潔一次，生活垃垃圾日兩兩次收取取到戶。C、公共共場所清清潔，保保潔干凈凈，保證證業主有有一個良良好的生生活休閑閑環境。D、

10、定期期清掏化化糞池，保證糞糞便不外外溢。（2）嚴嚴格檢查查評比。通過每每天的巡巡視和不不定期的的檢查，通過公公司及管管理處的的定期檢檢查評比比實施獎獎懲，使使每個保保潔員保保持足夠夠的工作作動力和和恒定標標準，堅堅持不懈懈，一如如既往地地做好本本職工作作。（3）實實行全員員保潔管管理制度度，特別別是賦予予巡邏保保安監管管任務，發現不不潔現象象，隨時時處理。4、把好好車輛管管理關，確保進進出有序序。（1）在在辦理入入住手續續時，就就將各家家各戶擁擁有的車車輛分門門別類登登記清楚楚，并對對要求停停在區內內的車輛輛發給預預先特別別制作的的編有停停車位號號碼的停停車牌，構成完完整的車車輛檔案案資料。（

11、2）建建立244小時車車輛管理理值勤巡巡邏制度度，尤其其是上下下班高峰峰時期增增加巡視視次數，合理指指揮安排排停車就就位。（3）繪繪制地下下車庫行行進方向向、停車車示意圖圖，只要要按圖所所指示的的箭頭方方向和地地面、墻墻上標記記行進、即可迅迅速順利利找到自自己的停停車位。5、把好好便民服服務關，確保住住戶的生生活質量量。（1）在在服務中中心設立立醫療服服務項目目。為使使XXXX項目的的住戶人人人都能能關心自自己的健健康，我我們將在在小區服服務中心心內設立立醫療服服務項目目，主要要服務內內容包括括配備常常用藥品品、急救救工具、定期邀邀請專業業醫生進進行健康康咨詢、保健醫醫生健身身咨詢等等綜合性性

12、健康服服務。（2）小小區內顯顯眼處設設置顯示示屏，顯顯示時間間、氣溫溫、氣象象預報、公共通通知等。6、營造造綠色家家園，陶陶冶人的的心靈在創造了了愈來愈愈發達的的城市文文明的同同時，離離大自然然也越來來越遠了了，我們們將用我我們的真真情播種種綠色的的祝福，保護人人與自然然的高度度統一性性，讓人人真實感感受到自自然，努努力將XXXX項項目營造造成綠色色家園，我們的的目標是是：“人人擁擁有一個個綠色的的家”。（1）減減輕小區區的環境境污染。建立優秀秀的小區區居住環環境，必必然要求求我們最最大限度度地減輕輕住宅環環境的污污染，盡盡可能使使廢棄物物減少到到零排放放或零污污染。如如住宅裝裝修的控控制，我

13、我們將專專門派人人員進行行管理，建筑垃垃圾要定定時清場場。對生生活垃圾圾實行區區外清運運、嚴禁禁區內焚焚燒等行為。在加強強環境建建設和管管理的基基礎上，對環保保意識、環保文文化進行行宣傳，配合社社區文化化的開展展，引導導居民形形成環保保價值觀觀。（2）加加強綠化化管理，美化住住宅環境境我們接手手管理以以后，會會大力改改善綠化化環境，安排專專業的綠綠化工進進行養護護和管理理。做到到花草樹樹木長勢勢良好，整齊美美觀。并并與苗圃圃合作，對所有有植物進進行分類類標識介介紹，增增加住戶戶的植物物知識。同時加加強管理理，使綠綠化設施施保持完完好，并并大力宣宣傳文明明意識，使住戶戶珍惜、愛護優優美的環環境。

14、（3）真真情監管管居室裝裝修，把把好居室室裝修“綠色”關。營造綠色色家園，須從居居室開始始，由于于裝修市市場的不不規范性性，居室室的裝修修已成為為一個重重要的污污染源。我們將將同有關關組織合合作，共共同為業業主提供供“綠色”裝修咨咨詢。三、XXXX項目目物業管管理服務務的目標標和遠期期規劃：1、近期期目標A、第一一年，以以全國國城市物物業管理理優秀住住宅小區區達標評評分細則則作為為小區日日常管理理與服務務工作的的指導，針對小小區的管管理特點點，制訂訂切合實實際的各各項規章章制度；建立物物業、設設備、住住戶檔案案；聘請請專家對對招聘的的員工進進行全面面培訓；在條件件成熟后后成立業業主委員員會，并

15、并通過物物業主管管部門的的年度考考核。B、第二二年，修修訂和完完善各項項管理規規章制度度，使之之趨于科科學化、合理化化；按照照ISOO90002：220000操作程程序來規規范日常常管理和和日常記記錄；實實現辦公公自動化化；全年開展社社區活動動；達到到安徽省省物業管管理優秀秀示范小小區標準準。C、第三三-五年年，爭創創全國城城市物業業管理優優秀住宅宅小區。對XXXX項目實實施全面面的優質質的物業業管理服服務，鞏鞏固省物物業管理理優秀示示范小區區的成果果,保證證ISOO90002：220000質量保保證體系系的落實實；確保保管理與與服務的的專業化化、規范范化,全全面達到到全國城城市物業業管理優優

16、秀住宅宅小區標標準。并并隨時迎迎接上級級考核考考評小組組的檢查查和驗收收。2、遠期期規劃A、建立立現代化化的物業業管理體體制B、構建建文化社社區，倡倡導全員員參與的的管理文文化C、塑造造返璞歸歸真的親親和性環環境文化化D、營建建盡享生生活的高高品質居居住文化化E、我們們的最終終目標是是將XXXX項目目建成高高品味的的純人本本住宅環環境，營營造“森林里里的家園園”，成就就人生快快樂家園園。XXX項項目前期期物業管管理投標文件件（三）項目管理理機構運運作方法法及管理理制度XX物業業管理有有限責任任公司二00五五年十二二月二十十七日一、XXXX項目目管理機機構設置置及組織織運行圖圖業主委員員會各行政

17、部部門管理處處物業業公司服務中心心保安部部綜合管管理部接辦財檔檔社多質質中便待公務案案區種量量介民受人收管管文經管管服服理事費理理化營理理務務糾車治消消正輛安防防違管服服服章理務務務衛綠房工工生化屋程程保養管維維潔護理修修二、項目目經理的的管理職職責項目經理理在公司司總經理理的直接接領導下下，帶領領管理處處全體員員工按照照條例例、前期物物業管理理服務合合同對對XXXX項目實實施綜合合性的系系統管理理，接受受管業主主委員會會、商戶戶和有關關部門的的監督，實現各各項管理理指標。1、堅決決執行國國家和地地方關于于物業管管理的各各項法規規、政策策和公司司的有關關規章制制度，加加強業務務學習，不斷提提高

18、業務務素質和和領導能能力。2、建立立健全和和完善各各項規章章制度，加強業業務培訓訓，提高高管理人人員的業業務素質質，并在在實踐中中不斷根根據管理理計劃目目標和工工作成效效，調整整管理體體系。3、負責責制定實實現目標標實施方方案、并并組織員員工全面面落實，爭取一一至二年年內達到到市級優優秀物業業管理住住宅小區區。4、堅持持取之于于民，用用之于民民的費原原則，負負責審批批項目部部財務收收支，合合理使用用管理費費，節約約開支，保證管管理費的的95%用于XXXX項項目員工工的工資資開支、辦公開開支和小小區的維維修養護護，不得得向商戶戶亂收費費、亂攤攤派。5、積極極協調好好與XXXX項目目內的各各業主之

19、之間的關關系及與與當地主主管部門門、業務務部門的的業務關關系和人人際關系系，自覺覺接受民民主監督督，積極極采納合合理化建建議，建建立良好好的個人人形象，樹立領領導威信信。6、接受受公司總總經理和和業主委委員會組組織的年年度和任任期考核核，接受受獎懲，對總經經理和業業主負責責。7、關心心員工生生活，為為員工解解決實際際困難，豐富員員工的業業余文化化生活，增強集集體凝聚聚力。8、完成成XX物物業公司司交辦的的其它任任務。三、內部部管理職職責分工工基本原則則：我公公司在XXXX項項目設立立XXXX項目管管理處，全權負負責該小小區的物物業管理理。根據據精簡高高效、垂垂直管理理與橫向向調控的的原則，采用

20、管管理處主主任負責責下的二二部（綜綜合管理理部、保保安部）、一中中心（服服務中心心）的機機構設置置模式。1.未來來的業主主委員會會、物業業公司、管理處處主任共共同構成成管理處處決策層層，通過過服務中中心指揮揮協調和和監控。2.服務務中心負負責接待待受理、人事管管理、財財務管理理、收費費、檔案案整理、社區文文化及多多種經營營，并開開展中介介、便民民服務，為廣大大業主分分憂解難難、盡心心服務。3.保安安部負責責小區的的值班巡巡邏、交交通組織織、消防防和突發發性事件件處理等等工作，并積極極開展日日常服務務。4.綜合合管理部部負責小小區內衛衛生保潔潔、綠化化養護、房屋及及裝修管管理、工工程維修修服務。

21、四、各項項工作流流程的組組織運行行圖1、工作作流程原原則：AA：保證證程序的的連續性性，環環環相扣、節節相相連；BB：保證證程序的的全面性性，不遺遺漏每一一個環節節；C ：保證證程序的的合理性性，講求求科學、實效。2、物業業管理接接管工作作流程圖圖：提前介入入 員工工崗位培培訓 建立規規章制度度 完完善資料料裝備 物業業驗收與與接管裝裝修管理理 日常管管理與維維修3、住戶戶入住流流程圖登記入冊冊 簽訂訂協議 收取費費用 現現場查驗驗 發放鑰鑰匙4、辦理理裝修手手續工作作流程圖圖裝修前請請住戶填填寫裝修修申請表表 辦理裝裝修審批批 現場場明確裝裝修允許許范圍辦辦理裝修修人員出出入證開開具裝修修許

22、可證證 跟跟蹤裝修修情況裝裝修驗收收并開具具合格證證書5、處理理住戶投投訴工作作流程圖圖中心接待待住戶投投訴并記記錄 開具受受理單給給住戶 分類開開具聯系系單給責責任部門門 中心反反饋落實實情況給給住戶 投訴回回訪五、考核核辦法1、激勵勵機制以人為本本、服務務至上是是我公司司重要的的經營理理念，也也是我公公司企業業文化的的精髓。它堅持持以人為為中心，尊重人人、理解解人、關關心人、培養人人，以激激勵員工工上進、實現員員工的自自身價值值為出發發點，倡倡導和營營造既相相互尊敬敬、相互互信任，又有明明確行為規則則這樣一一種和諧諧有序的的舒暢環環境，實實現管轄轄區的管管理目標標。A、激勵勵從實現現方式上

23、上來說又又可分為為雙重激激勵，第第一層次次為員工工的獎懲懲體系和和報酬體體系，第第二層次次則包括括溝通、提升、文化、學習、旅游等等方面的的激勵。B、獎懲懲體系必必須堅持持“獎懲分分明”和“優勝劣劣汰”的原則則，我們們主要依依托于嚴嚴密完整整的規章章制度，及時和和準確的的獎懲是是我們用用來維持持員工長長久工作作動力的的法寶之之一。C、報酬酬體系主主要通過過對員工工直接分分配所得得來激勵勵員工。績效管管理與績績效考核核，是我我們進行行獎金分分配決策策的主要要依據。D、我們們強調“走動管管理”的溝通通體系，增進員員工對企企業的了了解和信信任。E、對于于要求上上進的、追求自自我價值值提升的的員工，我們

24、將將把提供供培訓放放在集體體和個人人發展中中的重要要位置，并為此此提供足足夠資金金和物質質裝備。2、監督督機制（1）、監督機機制管理處在在開展物物業管理理的過程程中，將將嚴格按按照國家家、政府府及上級級主管部部門的有有關法律律、法規規要求開開展工作作，定期期向公司司和業主主委員會會報告工工作，檢檢討物業業管理運運作事務務，提交交財務報報告書，并制訂訂出日常常工作計計劃分解解量化到到部門及及每個崗崗位，實實行目標標管理責責任制，每年對對管理目目標進行行考核。具體作作法是：A、公開開監督制制：公布布管理處處監督投投訴電話話，設立立意見箱箱，244小時受受理投訴。所有有員工佩佩帶工作作證上崗崗，以便

25、便于公開開監督。B、業主主評議制制：管理理處對各各項管理理活動實實行監督督、跟蹤蹤、反饋饋，對業業主或其其它來源源的信息息有分析析、有處處理、有有跟蹤、有反饋饋。C、定期期報告制制：管理理處定期期向公司司和業主主委員會會報告物物業工作作，檢討討物業管理服務務事宜，確保實實現管理理服務承承諾。（2）、自我約約束機制制A、管理理處在物物業管理理過程中中，嚴格格執行國國家、政政府發布布的有關關法規、條例和和實施細細則。B、巡視視檢查制制：由管管理處對對各部門門員工進進行定期期或不定定期檢查查，發現現問題及及時糾正正。對重重大質量量及多次次重復出出現的問問題，由由管理層層檢討并并制定糾糾正和預預防措施

26、施。C、實行行考核淘淘汰制：管理處處每年對對員工進進行全方方位考核核，實行行5%淘淘汰制，對主管管以上人人員實行行述職考考核，不不合格者者調離崗崗位或淘淘汰。公公司對管管理處主主任進行行述職考考核，不不合格降降級或調調回公司司重新培培訓。六、系統統的日常常管理制制度目錄錄科學完善善、合理理量化的的管理制制度是我我們取得得成功的的重要法法寶。為為進行統統一規范范的管理理，我公公司將進進行ISSO90002：20000國際際質量標標準模式式。接管管XXXX項目后后，我們們將嚴格格按照IISO990022：20000質質量標準準及我公公司質量量體系文文件要求求，對XXXX項目實實施專業業化、規規范化

27、管管理。并并按ISSO90002：20000質量量標準的的要求，擬訂了了相應的的規章制制度，進進一步加加強提高高服務質質量改善善環境，實現社社會效益益和經濟濟效益雙雙豐收。在此我們們摘錄系系統的規規章制度度，共計計41條條，其中中公眾管管理制度度10條條，內部崗位責責任制度度10條條；內部部管理運運作制度度15條條；考核核制度66條，分分布如下下：1、公眾眾管理制制度業主公約約精神文明明建設公公約治安管理理規定環境保護護管理規規定園林綠化化管理規規定消防安全全管理規規定公共設施施管理規規定房屋裝修修管理規規定停車場管管理規定定裝修管理理規定2、內部部崗位責責任管理處主主任崗位位職責服務中心心工

28、作人人員崗位位職責綜合部負負責人崗崗位職責責維修工崗崗位職責責車輛管理理員崗位位職責清潔工崗崗位職責責保安隊長長工作職職責綠化工崗崗位職責責保安員崗崗位職責責消防責任任人崗位位職責3、內部部管理運運作制度度員工守則則員工行為為規范勞動人事事制度保安人員員管理細細則清衛人員員管理細細則維修人員員管理細細則業主投訴訴處理工工作制度度應急處理理程序員工培訓訓制度財務管理理制度社區文化化工作制制度檔案資料料管理制制度材料、工工具領用用制度房屋維修修程序回訪制度度4、考核核制度工作考核核獎懲制制度服務中心心人員崗崗位考核核標準清衛人員員崗位考考核標準準保安人員員崗位考考核標準準維修人員員崗位考考核標準準

29、綠化工崗崗位考核核標準接管XXXX項項目后，我們結結合XXXX項目的的特點，補充修修改一部部分公眾眾管理制制度，在在小區業業主委員員會未成成立之前前充分征征求意見見后公開開實施，在業委委會成立立后，則則通過業業委會表表決通過過。我們們還將根根據實際際運作情情況來不不斷完善善管理運運作制度度，使工工作真正正精簡高高效。XX物業業管理公公司規章章制度1、工作作時間不不準睡覺覺或做出出睡覺姿姿勢；2、離開開作業現現場（崗崗位）時時一定要要跟直接接主管打打招呼后后方可離離開；3、嚴禁禁在辦公公室私用用電話； 4、除急急事外不不許接聽聽私人電電話；5、未經經許可不不準在公公司內演演說集會會示威； 6、不

30、許許用任何何方式威威脅、恐恐嚇同事事； 7、不許許在公司司內打架架；凡有有打架者者，無論論何原因因，一律律做無條條件開除除處理； 8、凡在在被本公公司開除除的雇員員，一律律不準再再招入公公司，一一經發現現，即時時開除并并扣除所所有工資資； 違反以上上規章制制度將嚴嚴肅處理理，重者者將嚴懲懲警告及及罰款或或送公安安機關。 望各位雇雇員嚴格格遵守。 關于上班班時間1、無故故早退或或遲到，罰款55元，2、無故故曠工一一天扣除除2天工工資；3、曠工工連續33天，按按自動離離職處理理； 4、忘記記簽到或或簽錯日日期同樣樣罰款55元；5、發現現代人簽簽到，一一律罰款款20元元； 6、擅自自涂改簽簽到表，一

31、律罰罰款200元。（所罰款款項存用用于公司司活動基基金）關于花園園內設備備和備件件 1、弄臟臟設備和和備件或或粗魯使使用物品品情節較較為嚴重重者，則則警告并并罰款55元；2、屢次次不搞整整理、整整頓、清清掃、清清潔的部部門全體體人員給給予罰款款10元元/人； 3、凡盜盜竊本公公司設備備、備件件等財物物，立即即開除并并扣當月月工資220%； 4、凡故故意損壞壞本公司司設備等等財物，按所購購入價22倍賠償償； 5、在公公司或花花園內張張貼、亂亂涂，按按警告處處理并罰罰款5元元； 6、設備備引起故故障擅動動機器而而導致設設備損壞壞，則需需等價賠賠償其修修理費，并酌情情加倍處處罰。其它 1、不服服從上

32、司司的命令令，按嚴嚴重警告告處理并并罰款5520元元，屢次次重犯則則開除處處理。2、疏忽忽報告或或聯絡而而受到損損害，則則嚴重警警告并罰罰款100元。3、在公公共場所所或花園園內吸煙煙，則罰罰款100元；4、發現現喧嘩、賭博，按嚴重重警告且且罰款220元處處理，情情節嚴懲懲者以開開除處理理； 5、凡盜盜竊他人人的物品品，立即即開除并并送公安安機關處處理；6、上班班時間內內怠工或或打瞌睡睡，則嚴嚴懲警告告并罰款款10元元起。情情節嚴重重者開除除處理。 7、不按按時上交交工作報報表、不不按時填填寫工作作記錄，查到一一次罰款款10元元。 8、內部部培訓時時間無故故不到者者，罰款款10元元，并給給予警

33、告告。員工考勤勤和休假假的規定定為了維持持良好的的生產秩秩序，提提高勞動動生產率率，保證證生產工工作的順順利進行行，為了了使員工工保持良良好的身身體素質質和旺盛盛的精力力，努力力做好本本職工作作，并考考慮員工工與家屬屬團聚的的問題，根據國國家有關關規定，結合公公司的實實際情況況，特制制定本規規定 （一） 考勤1 考考勤內容容 上班班時間已已到而未未到崗者者，即為為遲到； 未到到下班時時間而提提前離崗崗者，即即為早退退； 工作作時間未未經領導導批準離離開工作作崗位者者，為擅擅離職守守； 遲到到、早退退或擅離離職守超超過300分鐘，或未經經準假而而不到班班者，均均為曠工工。 2 考考勤須知知 對有

34、有遲到、早退、擅離職職守現象象的員工工，應進進行教育育，數屢屢教不改改的，給給予適當當的紀律律處分，如有造造成嚴重重后果的的，應追追究其責責任。對曠工工者，應應責成其其作出書書面檢討討，并按按下表計計扣工資資，扣發發當月各各項獎金金，曠工工二天以以上，每每增加一一天，加加扣年終終獎100%。連連續曠工工10，或一年年內累計計曠工超超過155天或曠曠工雖未未達到上上述天數數，但次次數較多多，情節節嚴重，均應作作除名處處理。3 請請假辦法法 公假假 經公司批批準脫產產參加會會議、學學習、出出差、從從事社會會活動均均屬公假假；經公公司指定定或批準準休養、參觀、訪問的的模范代代表人物物或代表表，以及及

35、因公負負傷人員員在醫療療期間，根據實實際情況況核給公公假。 調遣遣假 員工異地地調動，因要處處理個人人瑣事給給一天公公假。如有非經經常性事事務，需需員工本本人辦理理或參加加的，如如遷居、開家長長會等，各單位位可考慮慮到工作作安排及及員工的的需要，酌情處處理，不不計算假假期。4因工工作需要要積累工工時工休休，一般般應在當當月補休休，如確確因工作作一時不不能安排排補休的的，經部部門經理理同意可可適當推推遲，可可保留至至當年底底，但必必須在本本年度休休完。如如確因工工作不能能補休的的，應按按有關規規定給予予補發加加班費的的形式予予以補償償。補償償辦法：平日加加班：工工資26天天1.55加班天天數；法

36、法定假日日加班費費：工資資26天天2加班天天數計算算。 （二） 休假1 員員工休假假必須服服從組織織安排，并按規規定逐級級審批，報人事事部批準準，主任任一級由由部門經經理安排排休假，部門經經理由總總經理安安排休假假。 2員工工申請休休假須一一個星期期前填寫寫請假假申請表表送交交部門主主管審批批。未通通過審批批的，不不得擅自自休假，否則按按曠工處處理，因因特殊原原因本人人不能親親自辦理理的，應應委托別別人或電電話告假假，回來來上班后后再補請請假條。 3 婚婚假 員工申請請結婚，需在本本公司辦辦理結婚婚手續，并以領領取結婚婚證為準準，有薪薪婚假三三天，晚晚婚者有有薪假66天，（晚婚條條件：女女滿2

37、55周歲，男滿228周歲歲）。如如到外地地（指配配偶工作作所在地地在外地地，不含含旅行結結婚）結結婚的，根據在在途往返返時間核核給路程程假。4 喪喪假 員工的直直系親屬屬（祖父父母、父父母、配配偶、子子女，以以及領先先本人供供養的弟弟妹、養養父母、岳父母母、公婆婆）過世世，給予予有薪假假3天，員工到到外地辦辦理喪事事，可根根據實際際路程所所需時間間給假。 5 產產假、計計劃生育育假 女員員工產假假按下列列標準核核給（發發基本工工資）產假 990天 難產或或雙胞胎胎加144天假晚育假 15天天 年滿滿25周周歲生育育為晚育育 獨生子女女假 335天 憑獨生生子女證證核給 臨時時工產假假56天天，

38、發660%的的工資。 產婦婦如遇實實妹困難難，可請請哺乳假假，工資資按本人人基本工工資755%發給給，其他他補貼照照給。 接受受節育手手術者，經醫生生證明，分別給給予以下下假期： 放置置宮內節節育器的的，自手手術之日日起休息息3天，手術后后7天內內不安排排重體力力勞動； 經計計劃部門門批準取取宮內節節育器的的，休息息2天； 懷孕孕不滿33個月人人工流產產的，休休息7天天，3個個月以上上的休息息15天天； 6 病病假 員工工因病或或非因工工（公）負傷，經公司司指定的的醫療單單位出具具的證明明確定不不能堅持持工作，可參考考醫生建建議，根根據實際際情況核核給病假假； 有薪薪病期33天。44天以上上按

39、以下下規定執執行：連續病假假六個月月以上 建議離離職并補補發一個個月基本本工資。 7 事事假 員工因個個人事務務，必須須親自處處理的，根據工工作安排排以及本本人的實實際需要要酌情核核給，請請事假員員工按無無超過兩兩天者按按無薪處處理。8 探探親假 探親親假是給給予加入入公司滿滿一年，在職期期間沒有有請過探探親假、回家假假等； 員工工需要回回家探望望父母，假期為為15天天，（包包括公休休日、法法定節、假日）不包括括路程，路程根根據實際際需要核核給； 探親親假給予予基本工工資。（以提供供路程票票為準，否則以以事假論論） 在本本公司休休過年假假者，不不再適用用此條。 9 年年假 凡加加入公司司工作滿

40、滿一年者者，均有有休年假假規定。 在本本年度病病、事假假累計超超過3個個月或工工傷假超超過3個個月者，當年不不再享受受年假，曠工累累計兩日日者，當當年不再再享受年年假。 受過過各種公公司處分分、警告告者，當當年不再再享受年年假。10 說明本規定從從發布之之日起執執行，以以前有關關規定與與本規定定相抵觸觸的，按按本規定定執行，執行過過程中如如有上級級領導新新的指示示、規定定再另行行通知。員工辦公公制度為加強管管理、嚴嚴明紀律律、發揮揮效益、創一流流服務質質量，特特制定以以下規定定： 一 出出勤：一一月內遲遲到或早早退兩次次扣一天天工資。 二請假假：必須須要請假假條，寫寫明事由由，由部部門負責責人

41、批準準，辦公公室核實實。一天天以上由由主任批批準，三三天以上上要經理理批準，擅自離離開者，按自動動辭工處處理，扣扣發155天工資資。 （1） 請事假假扣發當當天工資資。 （2） 請病假假，必須須要有醫醫生證明明，三天天以內工工資照發發，三天天以上扣扣除請假假期間工工資。（3） 曠工者者除扣當當天工資資外，年年終獎扣扣發一天天工資。 （4） 請假一一天以上上請假者者必須提提前申請請。 （5） 上班時時間內，必須堅堅守崗位位，如檢檢查不在在崗位范范圍內，則按未未上班處處理，扣扣半天工工資。三堅守守工作崗崗位，必必須按質質、按量量達到管管理處要要求，完完成各自自職責，不能勝勝任工作作，住戶戶反映較較

42、大意見見者，管管理處有有權做出出調離原原崗位或或辭退處處理。四如損損壞管理理處及住住戶財產產，視損損壞程度度照價賠賠償并扣扣發工資資。 五管理理處的工工具、機機器、設設備未經經管理處處或辦公公室同意意，不準準外借。 六上班班時間不不得看報報、閑聊聊，不得得用通迅迅設備聊聊天；業業余時間間應努力力學習業業務知識識及相關關知識。 七不得得在工作作時間在在本住宅宅區從事事本職工工作以外外的有償償勞務。 八嚴禁禁向業主主、住戶戶索取財財物、吃吃、拿等等不良行行為。九熱情情、周到到、主動動、高效效服務住住戶，依依靠法規規嚴格妥妥善管理理，絕不不可粗暴暴、冷漠漠、置之之不理。 文明辦公公制度一員工工應以認

43、認真負責責的態度度，嚴謹謹務實的的作風做做好本職職工作，辦公講講求效率率。 二員工工應自覺覺遵守管管理處作作息時間間，嚴格格執行勞勞動紀律律，上班班不遲到到、不早早退、不不準中間間私自離離崗，外外出辦公公說明去去向。有有私事或或生病不不能上班班須事先先請假。 三講究究禮貌，注重儀儀容。員員工服裝裝莊重、大方、清潔。 四各辦辦公室、會議室室嚴禁吸吸煙。五保持持辦公環環境優美美清潔，不得隨隨意丟棄棄雜物。 六愛護護公共財財物，節節約用水水用電。 七重視視防水、防盜和和安全生生產。八辦公公時間要要保持肅肅靜，不不準串崗崗聊天；嘻鬧、高聲喧喧嘩和爭爭吵。九嚴格格要求自自己，遵遵守公司司的各項項規章制制

44、度。十以上上規定，有違者者將按管管理處規規定，予予以經濟濟處罰。 辦公室值值班制度度為及時處處理突發發事件，維護小小區正常常的生產產、生活活秩序，制定本本制度： 一值班班人員：公司各各部門經經理以下下人員，均應參參加值班班。 二值班班地點：公司客客戶服務務中心。 三值班班時間：星期一一至星期期日188：00020：30。 四值班班人員應應填寫值值班登記記表，注注明值班班人、值值班起止止時間、值班情情況等。 五值班班人員必必須及時時處理各各類突發發事件。如遇重重大事件件，難以以處理的的，應及及時報告告公司經經理，并并請求有有關部門門協助處處理。六值班班人員必必須堅守守崗位，不得擅擅自離崗崗。若因

45、因此而造造成損失失的，追追究當事事人的責責任。七值班班人同因因事、因因病無法法參加值值班的，應事先先安排調調班，并并報辦公公室。事事先無法法安排的的，應找找機動人人員暫替替，并在在值班登登記表上上注明。 八國家家法定節節假日另另做加強強值班安安排。管理處接接待來訪訪設訴工工作制度度為加強管管理處與與業主、住戶的的聯系，及時為為業主、住戶排排憂解難難，提高高社會效效益，特特建立接接待來訪訪投訴工工作制度度。 一 接接待來訪訪工作由由客戶服服務中心心負責，宣傳接接待投訴訴的辦公公地點、電話，讓業主主、住戶戶來訪投投訴有門門、信任任管理處處。 二任何何管理人人員在遇遇到業主主、住戶戶來訪投投訴時，都

46、應給給予熱情情接待，主動詢詢問，面面帶微笑笑，不得得刁難，不得推推諉，不不得對抗抗，不得得激化業業主、住住戶情緒緒，并做做到對熟熟人、陌陌生人一一個樣、對大人人小孩一一個樣、忙時閑閑時一個個樣。三對住住戶投訴訴、來訪訪中談到到的問題題，客服服人員應應及時進進行記錄錄，須于于當天進進行調查查、核實實，并將將結果和和處理建建議匯報報辦公室室主任，由主任任決定處處理辦法法和責任任部門。 四責任任部門在在處理來來訪、投投訴時，要熱誠誠、主動動、及時時，要堅堅持原則則，突出出服務。不得推推托、扯扯皮、推推卸責任任、為難難業主、住戶、或乘機機索取好好處、利利益等，在處理理完畢后后應將結結果回復復業主、住戶

47、和和管理處處主任，做到事事事有著著落、件件件有回回音。五全體體管理人人員要認認真負責責做好本本職工作作，為業業主、住住戶提供供滿意管管理、服服務，減減少住戶戶的投訴訴、批評評，將業業主、住住戶的不不滿消解解在投訴訴之前。 用戶投訴訴處理制制度一 用用戶投訴訴的接收收 1凡用用戶對公公司服務務方面的的投訴，不論采采取何種種方式，如信函函、電話話、傳真真或來人人面談，統一由由管理處處物管員員集中登登記、組組織處理理、向客客戶反饋饋處理結結果。2管理理處建立立客戶戶投訴登登記表，對每每一份投投訴或意意見均予予以記錄錄。記錄錄的內容容包括客客戶名稱稱、投訴訴文件（信件、傳真、電話及及面談的的正式記記錄

48、）的的編號、投訴性性質或內內容摘要要、處理理結果等等。 3管理理處親自自或指定定人員根根據客戶戶投訴或或意見，填寫客戶投投訴處理理通知單單。為為了便于于跟蹤、檢索，每一份份客戶戶投訴處處理通知知單應應進行編編號，并并與客客戶投訴訴登記表表中的的編號以以及對客客戶投訴訴或意見見原件所所作的編編號保持持一致。 二 用用戶意見見的處理理（必須須滿足公公司對用用戶的承承諾要求求處理） 1管理理處將用戶投投訴處理理通知單單連同同用戶投投訴或意意見原件件責成相相應班組組進行處處理。（1）由由有關班班組負責責作出補補救措施施。 （2）作作出補救救措施的的同時，還需采采取糾正正措施，近預定定時間完完成。2對重

49、重大問題題的投訴訴，管理理處不能能處理的的需統一一協調的的問題，直接報報經理，由經理理作出處處理決定定。 3對需需采取糾糾正措施施的問題題要在用戶投投訴處理理通知單單中記記錄，以以便跟蹤蹤檢索。 4在完完成補救救措施后后，應將將處理結結果反饋饋給管理理處，由由管理處處負責與與用戶聯聯系，報報告處理理結果，直到用用戶滿意意為止。 業主投訴訴處理和和分析制制度一凡業業主對管管理處管管理、服服務方面面的投訴訴，不論論采取何何種方式式如信函函、電話話或面談談，均由由客服務務中心進進行接待待、記錄錄，然后后按照投投訴內容容反饋給給各相關關責任部部門，各各責任部部門應做做好相應應記錄。 二各責責任部門門接

50、到投投訴后，在預定定時間內內向業主主答復采采取何種種補救措措施，答答復時間間最長不不應超過過三天。 三各責責任部門門按照業業業投訴訴的內容容，安排排相應人人員解決決問題，并將結結果反饋饋給部調調度室。 四對重重大問題題的投訴訴，各責責任部門門不能處處理的或或需統一一協調的的問題，直接報報辦公室室主任，由主任任作出處處理決定定。 五服務務中心應應采用電電話或其其他形式式跟蹤投投訴解決決后是否否仍存在在問題，如有，仍需責責成有關關部門迅迅速處理理。 六對業業主的投投訴，分分半年和和年終進進行分析析總結，對反復復出現的的問題，應組織織有關部部門進行行深入探探討并找找出解決決辦法，防止重重復發生生。

51、業主意見見調查和和回訪制制度一 客客服中心心每年至至少進行行一次業業主意見見調查，業主意意見調查查應列明明業主對對以下方方面的滿滿意程度度： a） 供供電管理理； b） 供供水管理理； c） 消消防治安安管理； d） 衛衛生管理理； e） 綠綠化管理理； f） 公公共設施施管理； g） 維維修服務務； h） 服服務態度度。 二服務務中心對對回收的的意見表表進行統統計分析析工作，并將結結果如調調查表的的回收份份數，總總的滿意意率以及及分項滿滿意率，業主對對物業管管理的意意見（共共性的意意見）等等書面報報告辦公公室主任任。 三對各各部門存存在問題題，辦公公室主任任提出整整改意見見，責成成有關部部門

52、限期期解決。 四對業業主的誤誤解，服服務中心心應進行行必要的的耐心解解釋。五對業業主意見見調查結結果及整整改方案案應定期期向業主主委員會會進行通通報，接接受監督督。 六物管管員及相相關職能能部門應應定期對對相關業業主進行行回訪。 七回訪訪時，虛虛心聽取取意見，誠懇接接受批評評，采納納合理化化建議，做好回回訪記錄錄。 八回訪訪中，對對業主的的詢問、意見，不能當當即答復復的，應應告知預預約時間間答復。 九回訪訪后遇到到的重大大問題，應上例例會討論論，找出出解決方方案，做做到件件件有落實實，事事事有回音音。 管理處接接待來訪訪投訴定定期固訪訪制度為加強管管理處與與住戶的的聯系，及時為為住戶排排擾解難

53、難，把管管理工作作置于住住戶監督督中，從從而集思思廣益，及時總總結經驗驗、教訓訓，不斷斷改進管管理，提提高服務務質量，特建立立接待來來訪投訴訴工作制制度。一接待待來訪投投訴工作作 1接待待來訪望望風披靡靡工作由由服務中中心物管管員負責責，管理理處應廣廣為宣傳傳接待投投訴的辦辦公地點點、電話話，讓住住戶投訴訴有門。 2任何何管理人人員在遇遇到住戶戶來訪投投訴時，都應給給予熱情情接待，主動詢詢問，耐耐心、細細致地做做好解釋釋工作，當住戶戶有不理理解住宅宅區的管管理規章章制度時時，要曉曉之以理理，動之之以情，讓住戶戶理解并并支持管管理處的的工作。 3對住住戶投訴訴、來訪訪中談到到的問題題，接待待人員

54、應應及時進進行記錄錄，當天天進行調調查、核核實，然然后將處處理結果果匯報管管理處責責任部門門和主任任；不能能解決的的，要將將問題和和意見向向有關部部門和主主任匯報報，由主主任決定定處理辦辦法。4當住住戶主動動前來提提合理化化建議時時，要詳詳細、認認真地做做好記錄錄，并及及時向主主任匯報報，由主主任決定定采取或或制定整整改計劃劃，并張張榜公布布整改措措施和表表彰“愛我小小區”的住戶戶名單，同時給給住戶優優先評選選“文明戶戶”。 5責任任部門在在處理來來訪、投投訴時，要熱誠誠、主動動、及時時，要堅堅持原則則，突出出服務；不得推推諉責任任、為難難住戶或或乘機索索取好處處，在處處理完畢畢后應將將結果回

55、回復住戶戶和管理理處主任任，做到到事事有有著落、件件有有回音。 6全體體管理人人員要認認真負責責，做好好本職工工作，為為住戶提提供滿意意的服務務，盡量量減少住住戶的投投訴、批批評。將將住戶的的不滿消消解在投投訴之前前。 7當同同行物業業管理單單位要求求參觀時時，管理理處員工工應給予予熱情接接待，把把住宅區區情況做做全面的的介紹，通過互互相學習習，共同同提高小小區管理理水平。 二回訪訪工作1回訪訪要求： （1）辦辦公室主主任把對對住戶的的回訪列列入職責責范圍，并落實實到每年年的工作作計劃和和總結評評比中。 （2）回回訪時，虛心聽聽取意見見，誠懇懇接受批批評，采采納合理理化建議議，作好好回訪記記錄

56、。（3）回回訪中，對住戶戶的詢問問、意見見，如不不能當即即答復，應告知知預約時時間回復復。 （4）回回訪后對對反饋的的意見、要求、建議、投訴，及時逐逐條整理理綜合、研究、妥善解解決，重重大問題題向公司司請示解解決。回回訪處理理率達1100%，有效效投訴率率力爭在在1%以以下。2回訪訪時間及及形式： （1）辦辦公室主主任每年年登門回回訪12次。 （2）物物管員按按區域范范圍分工工，每季季回訪11次。（3）每每季度召召開一次次住戶座座談會，征求意意見。（4）利利用節日日慶祝活活動、社社區文化化活動、村民集集會等形形式廣泛泛聽取住住戶反饋饋。 （5）有有針對性性地對住住戶發放放住戶調調查問卷卷，作專

57、專題調查查，聽取取意見。 回訪工作作制度一維修修回訪由由經理、主管、維修負負責人擔擔任。其其中：經經理回訪訪率不低低于100%；主主管回訪訪率不低低于300%；維維修負責責人回訪訪率不低低于600%。二回訪訪時間安安排在維維修后一一星期之之內。其其中：安安全設施施維修兩兩天內回回訪；漏漏水項目目維修三三天內回回訪。三回訪訪內容： 1實地地查看維維修項目目。 2向在在維修現現場的業業主（住住戶）或或家人了了解維修修人員服服務情況況。 3征詢詢改進意意見。4核對對收費情情況。5請被被回訪人人簽名。 四對回回訪中發發現的問問題，224小時時內書面面通知維維修人員員進行整整改。住宅區管管理處回回訪回訪

58、訪制度為加強物物業管理理處與廣廣大住戶戶（業主主）的聯聯系，使使管理處處各項工工作置身身于住戶戶（業主主）監督督之中，從而集集思廣益益，及時時總結經經驗、教教訓，不不斷改進進管理工工作，提提高服務務質量，特制定定對住戶戶回訪制制度。一 回回訪要求求 1物業業管理處處正、副副主任把把對住戶戶（業主主）的回回訪列入入職責范范圍，并并落實到到每年的的工作計計劃和總總結評比比中。2回訪訪時，虛虛心聽取取意見，誠懇接接受批評評，采納納合理化化建議，作好回回訪記錄錄。 3回訪訪中，對對住戶（業主）的詢問問、意見見，如不不能當即即答復，應告知知預約時時間回復復。 4回訪訪后對反反饋的意意見、要要求、建建議、

59、投投訴，及及時逐條條整理綜綜合、研研究、妥妥善解決決，重大大問題向向公司請請示解決決。對住住戶（業業主）反反映的問問題，做做到件件件有著落落，事事事有回音音。回訪訪處理率率達1000%，投訴率率力爭控控制在11%以下下。 二回訪訪時間及及形式1牧業業管理處處辦公室室主任每每年登門門回訪112次次。 2物管管員按區區域范圍圍分工，每月回回訪1次次。 3每季季度召開開一次樓樓長會，征求意意見。4利用用節日慶慶祝活動動、社區區文化活活動、公公關活動動等形式式廣泛聽聽取住戶戶反映。 5有針針對性地地對住戶戶（業主主）作專專題調查查，聽取取意見。 6物業業管理處處設投訴訴信箱，投訴電電話，由由專人接接收

60、，交交辦公室室主任及及時處理理。 7隨時時熱情接接待來訪訪，作好好登記。停車場(庫)管管理規定定1.目的的 確保停車車場(庫庫)內的的設備、設施和和停放車車輛的安安全,保保證車場場(庫)內整齊齊有序. 2.范圍圍 適用于理理XXXX項目停停車場(庫). 3.職責責 3.1 交通班班負責指指揮車場場(庫)內的車車輛整齊齊停放、存放、監護和和并在值班日日志、停車車庫車輛輛進出登登記表和BB2車庫庫停車證證登記表表上做做好記錄錄。 3.2 交通班班長和警警衛班長長負責車車場管理理、監督督、指導導. 4.程序序 4.1 停車場場(庫)管理4.1.1停停車場(庫)設設保安崗崗,工作作時間為為停車場場8: