1、房地產開發企業財務風險及其防范摘要：房地產開發企業在我國尚屬一個新興行業，具有很大的開展潛力，是一個開展潛力較大的行業。由于房地產開發投資周期長、投資額宏大，所以，房地產開發企業一般需要通過財務杠桿來融資用于工程開發，而運用財務杠桿就有可能帶來風險。因此，在進展房地產開發投資決策前一定要在考慮自有資金和可能籌集到的資金總量的根底上，選擇合適自己企業投資才能的工程，以穩健的開展代替快速擴張,盡可能減少企業財務風險。關鍵詞：房地產開發；企業；財務風險；風險防范由于受到不斷緊縮的金融信貸政策影響，資本市場嚴把融資門檻，當前房地產開發企業資金缺口需求明顯。進入2022年以來，房地產業內就沒有太平過，從

2、王石的“拐點論，到潘石屹的“百日劇變論，從樓盤降價促銷，到企業紛紛轉讓工程，再到各上市公司經營現金流多為負值，對房地產開發企業資金鏈的問題爭論不休，可以肯定的是，資金緊張的跡象不言而喻，這也從一方面凸顯房地產開發企業財務風險的隱患。一、房地產開發企業財務風險內涵在新會計準那么中，對財務風險的定義是：財務風險是指在企業的各項財務活動中，因企業內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而蒙受損失的可能性。而詳細到房地產開發企業，主要是指房地產開發企業由于財務狀況惡化而致使企業的房地產投資，以及其報酬無法全部收回的可能。因此，財務風險是房

3、地產開發企業非系統性風險之一。房地產開發企業在我國尚屬一個新興行業，具有很大的開展潛力，是一個有開展前景的行業。但由于房地產開發投資周期長、投資額宏大，所以，房地產開發企業一般需要通過財務杠桿來融資用于工程開發，而運用財務杠桿就有可能帶來風險。表如今使用財務杠桿，使得資金得以循環使用，前期收益對于后續開發將產生決定性影響。因此，一旦將來房地產市場銷售價格、開發建立本錢或者市場吸納才能發生變化，都會對房地產開發企業的預期收益產生宏大的影響，有可能產生由于實際收益未能到達預期收益，出現無法到期歸還債務或者影響到后續開發的資金鏈等等。二、當前房地產開發企業財務風險的市場表現在全國房地產業快速開展的同

4、時，房地產行業的風險也逐漸顯現出來，引起專家學者的關注。由于受到不斷緊縮的金融信貸政策，資本市場嚴把融資門檻，筆者認為，當前房地產開發企業資金缺口需求明顯，財務風險凸顯，詳細有如下四個方面：1.轉讓土地工程現象日益突出2022年下半年以來，房地產開發企業間土地工程轉讓的態勢比擬明顯，凸顯企業資金緊張，對將來市場信心缺乏。如上海外高橋發布公告，公開掛牌轉讓其運作多年的“森蘭外高橋工程中的南部國際社區的a1-1、a1-2地塊，疑為資金緊張而“割肉；在重慶，2022年4月份重慶市結合產權交易網重點工程一欄中，各區縣掛牌轉讓工程17個，其中房地產工程就有13個；同時，據中國土地一級開發網信息顯示，20

5、22年5月份的前21天，轉讓開發工程的信息到達45條，工程來自北京、廣東、山西等城市，工程類型種類較多，有別墅、也有住宅、商業工程，這么多省份不同程度地出現了眾多中小房企轉讓土地工程的現象。這一跡象說明當前中小企業的資金已非常緊張，財務隱藏著較大的風險隱患。2.土地市場流拍、退地現象增多另外一個值得注意的跡象就是2022年以來，以北京為例，北京朝陽區南河灘東路3號地塊和曾經流拍的來廣營清河營住宅及配套，商業金融一號地工程用地在北京市國土局開標，但分別僅有3家企業競標。原方案同時開標的配建廉租房的廣渠道路15號商品房工程用地，由于投標開發商未到，法定的3家而流標。導致土地拍賣流標、流拍的原因，資

6、金緊張仍然是主要原因。目前開發商的資金自有率普遍只有25%左右，約75%的資金都是靠銀行貸款等方式融資和買房者支付購房款獲得的，而當前的金融調控政策要求開發商自有資金到達35%才能申請工程貸款。很多開發商的錢只夠買地，在后續建立資金沒有保障的情況下，開發商不敢輕易拿地。3.降價促銷，回籠資金隨著樓市觀望氣氛的進一步深化，市場上降價促銷的現象開場顯現，很多開發企業通過降價促銷的方式，加快銷售進度，以期到達快速回籠資金以緩解資金壓力。在北京某樓盤甚至打出7.5折優惠的促銷；在深圳有的樓盤打出買房送裝修或送汽車的優惠。筆者走訪了秦皇島市正在熱銷的樓盤“恒大玉龍灣，它們采取的優惠政策是，只要業主購房，

7、在房屋交付使用前假設房屋降價就退差價，以此來吸引購房者。從國家發改委發布的最新統計數據顯示，2022年9月份，秦皇島市房屋銷售價格同比上漲3.8%，環比下降0.1%。9月份漲幅又創新低。同時，受二手房價格波動，環比出現近一年來首次下降。2022年以來，全國各地的房地產市場都經歷了一段較長時間的觀望，這導致整個房地產市場成交緩慢。在業界人士看來“金九銀十的銷售旺季，也沒有旺起來。4.開發企業經營活動現金流凈值多為負值企業財務指標的不樂觀一定程度上反映出企業財務風險隱患突出。從2022年第三季度公布的房地產上市公司季報中可以發現，在經營性活動現金流凈值指標中，多數企業為負值，其中就包括萬科、保利、

8、招商、陸家嘴四大房地產公司，其每股經營性現金流量指標分別為萬科-0.18元，招商地產-2.20，陸家嘴-0.76，保利最低，為-3.33，從一定程度上顯現出當前房地產開發企業的現金流普遍緊張的態勢。從上述種種市場跡象說明房地產開發企業的財務風險已經顯現，隱患突出。三、房地產開發企業財務風險的成因分析一般來講，房地產開發企業的財務風險主要來源有：籌資風險、投資風險、現金流量風險、利率風險、匯率風險等五方面，結合當前的實際情況，筆者認為，造成當前房地產開發企業財務風險隱患突出的原因主要有以下三方面：融資風險加大、銷售資金回籠不樂觀和企業自身土地儲藏的資金積壓等歷史遺留原因。1.融資渠道的嚴把關，籌

9、資風險加大這是房地產開發企業當前財務風險最主要的來源之一，金融信貸政策的持續緊縮、資本市場融資門檻的嚴把關，導致房地產開發企業融資難度加大，能否籌集到所需的資金，關系著房地產開發企業的將來命運。一方面表如今金融信貸政策的持續緊縮，一方面表如今融資渠道的嚴把關。1金融信貸政策的持續緊縮2022年，中國銀監會發布了?關于加強商業性房地產信貸管理的通知?，對商業性房地產信貸政策進展了調整，通知進一步嚴格房地產開發貸款條件。這使得開發商通過銀行工程融資貸款，再將貸款用于購置土地已不可能。同年12月5日閉幕的中央經濟工作會議明確，貨幣政策由“穩獎轉為“從緊。2022年6月7日，中央銀行再次上調存款類金融

10、機構人民幣存款準備金率1個百分點，至此，2022年上半年已連續五次上調金融機構存款類人民幣存款準備金率，目前到達17.5，創歷史新高，此舉在控制商業銀行的貸款資金規模，控制資金的流動性。金融信貸的持續收緊對房地產開發企業，尤其是中小型企業的融資造成難以估量的影響。由于受全球金融危機的影響，央行在2022年10月份兩次下調存貸款基準利率，對中小企業來說是一個利好的消息。2修正企業所得稅預繳稅基，對開發商的現金流要求更高2022年4月國家稅務總局發布?關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知?國稅函2022299號明確房地產開發企業在未完工前采取預售方式獲得的收入，應按照規定的預計利潤率計入利潤總額

11、預繳企業所得稅，開發產品完工后在按照實際利潤進展調整，進步房地產開發企業的預繳計稅基數確定標準，對開發商的現金流要求更高。一系列調控政策繼續出臺，將加速房地產行業的洗牌，相當一局部房企將因資金鏈的斷裂而淡出樓市。2.整體市場不容樂觀，銷售進度落后預期，資金回籠不理想自2022年7月以來，在緊縮性貨幣政策及置業者觀望氣氛濃重的背景下，全國樓市降價風愈演愈烈，不管房企規模是大是小，皆爭相打出降價大旗，以期在淡市中謀取足夠的競爭優勢，回籠短缺的資金。事實上，進展降價銷售已經成為很多地產企業自救的第一步。在廣州、深圳、上海等城市，近幾個月來實際樓價都存在不同程度下降。特別是在剛剛過去的被開發商寄予厚望

12、的“金九銀十，全國樓市并沒有出現料想中的轉折性變化。四、如何防范和應對房地產開發企業財務風險在宏觀調控下,雖然金融信貸政策有所放松，但土地儲藏仍可能轉變成為企業的包袱。在那些資本原始積累較少，盲目跟隨上市房企囤房囤地的企業，應該如何防范和應對財務風險呢？1.房地產開發企業財務風險防范的一般方法筆者認為，房地產開發企業財務風險防范的一般方法有：風險躲避、風險損失控制、風險分散和風險轉移。1風險躲避。躲避風險有兩種根本途徑：第一種是回絕承當風險，如理解到某工程風險較大，回絕業主的投標邀請；第二種是放棄以前所承當的風險，這一類事例很少，如理解到某一研究方案有許多過去未發現的新風險，決定放棄研究以防止

13、風險。一般來說，躲避風險是一種消極的手段。因為在現代社會經營中廣泛存在著各種風險，要想完全躲避風險是不可能的。2風險損失控制。風險損失控制是一種具有積極意義的風險處理手段。在現代社會里，風險不僅很多，而且難以完全防止，所以風險損失控制方法具有較強的社會現實性，且可以通過事先控制或采用應急方案，使風險不發生或一旦發生后使損失額降到最校3風險分散。分散與別離有類似之處，它們的不同在于：分散是將企業承當風險的單位增多或擴大，而別離是將風險單位別分開。通俗地說，分散風險是通過擴大企業規模來增強抵御風險的才能，而別離那么是通過別離風險因素而減少風險帶來的損失。比方，一個核心的企業可以通過兼并、參股來擴大

14、企業的規模，就可以分散規模經營中的風險，從而進步抵抗風險的才能。規模經濟就是分散風險的好方法。4風險轉移。這里的風險轉移是指風險控制下的轉移，而不是財務對策下的有償轉移。風險控制轉移只可以轉移財務風險或人身風險，包括以下兩方面：將風險的財產或活動轉移。主要是通過轉賣方式，比方企業賣掉所有的一切設備，就將設備風險也一并轉移給對方。總承包商假如擔憂工程的空調工程會超過投標時的預算，那么可以分包給空調安裝分包商，這就轉移了這種超預算而致虧損的風險。根據合同將風險轉嫁給別人。業主可以利用苛刻的免責條款開脫自己的風險而轉移給承包商。這是一種不公平的做法，但承包商在工程較少時往往可以承受。這種風險控制轉移

15、與風險財務轉移往往容易混淆，最重要的差異是前者往往是有失商業道德的。2.當前房地產開發企業防范財務風險的途徑在認清防范企業財務風險一般方法的根底上，企業可根據自身特點，分別采用合適自身的風險防范措施。詳細到房地產開發企業，有效的應對措施可采取風險分散和風險躲避這兩種。1方式一：風險分散，即通過調整工程布局和操作方式，在優勢區域采取快進快出方式退出市場，在優勢區域通過兼并和合作開發實現規模開展；詳細來講有轉嫁到異地二三四線城市和企業結合拿地開發兩種策略。策略一：轉向異地二三線城市。對于財務壓力較大的房地產企業來說，已經很難與其他企業在一線城市里正面碰撞爭奪土地和資金，一線城市本錢相對較高，因此，

16、在客觀上有分散風險的要求。相比之下，目前二三四線城市樓市周期與一線城市并不同步，從人均收入程度來看，其正值地產開展頂峰期，潛力較大。因此，轉戰二三線甚至三四線城市是企業合理分散當前的財務風險的有效途徑，也是企業長期生存和開展之道。事實上很多大型企業已經開場轉向二三線城市，如萬科、綠地、碧桂園等，關鍵是要控制好拓展的步伐問題，根據資金情況，理性的投資。策略二：企業結合拿地開發。要躲避風險，更需重視資金周轉，假如銷售回款狀況不好，不但是將來拿地受困，手中其余工程的開發還會受到影響，結合拿地是一種考慮。在這種市場行情，尤其在上海、北京、深圳等一線城市拿地，應當是非常慎重的，對資金的要求比擬大。但是，作為開發商始終是要拿地的，因此，幾家公司結合成立工程公司結合拿地、共同開發成為有效方式。一方面，可以分散財務風險，特別是如今銷售不暢，回籠資金比擬慢，開發過程中急需大量后備資金補充，另一方面，也可以保持各個企業現金流的穩定，等待時機，尋找適宜的工程。2方式二：風險躲避，即通過退出或放棄的形式來應對，詳細來講選擇的策略有企業退出房地產業和企