1、株洲項目可行性報告第一部分 株洲都市及經濟分析都市現狀分析1、株洲概述株洲古稱建寧，位于湖南省東部，是湖南省“一點一線”區域經濟帶的重要都市，也是全省經濟最發達的長、株、潭“金三角”一隅。株洲要緊以進展工業為主，在整個湖南省的經濟格局中處于重要地位。都市依托著貫穿我國南北鐵路大動脈和湘江水域貿易的專門地位和優勢，帶動了整個都市穩步進展。有“鐵路拉出來的都市” 之稱。現轄株洲市區天元、蘆淞、荷塘、石峰四區和炎陵縣、茶陵縣、攸縣、醴陵市、株洲縣五縣（市）。總面積11420平方公里，其中市區面積542平方公里。全市總人口約370萬，市區人口76萬。通過對株洲初步的考察，對株洲有以下幾點的認識：都市定

2、位為工業都市：株洲被定為全國工業重點建設都市之一，通過40多年的大規模經濟建設，已逐步形成冶金、機械電子、化工、建材等重工業為主導，擁有電力、煤炭、陶瓷、煙花、麻紡、塑料、皮革、服裝、森工、制藥、食品、造紙等門類齊全的新型工業體系，同時建立了一批科研機構，各類專業技術人員占湖南省的17，成為湖南重要的新興工業基地。交通已是都市進展的血脈：株洲有著得天獨厚的區位優勢。株洲是我國南方最大的交通樞紐，南靠廣東，北依長江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯系華東、華南、西南的經濟紐帶都市之譽。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線和106、320國道以及正在建設的京珠高速公路和國家將要建設的上瑞高速公路交匯于

3、市區。株洲火車站是全國五大客貨運輸特級站之一，株洲北站是江南最大的貨運編組站。千噸級船舶順湘江而行可直抵長江沿岸都市。黃花機場距市區只是60公里，有高速公路相連。 目前株洲市的經濟和社會進展已與鐵路交通緊密相關。富有的自然和礦產資源將是都市以后進展的動力：境內物產資源豐富，已探明的礦產有煤、鐵、鎢、鉛、鋅、金、錫、鈾、鉬、銅、銀、鈮、鉭、稀土、螢石、石膏、硅石土、高嶺土、石灰石、花崗巖等40余種，為有名的有色金屬之鄉。豐富的農產和礦藏資源，加上氣候、土壤、地質、植被所具有的多樣性特征，為多層次開發提供了優越的條件。人文主義氣息濃厚增加了都市的品味和檔次：株洲有著悠久的歷史和光榮的革命傳統。中華

4、民族的始祖、農耕文化的創始人炎帝神農氏，就長眠在株洲境內炎陵縣鹿原陂。1983年株洲市株洲縣漂沙井磨山發覺6000多年前新石器早期大溪文化遺址，以及疊壓在其上的4000多年前新石器晚期龍山文化遺址。近代，1906年，孫中山先生領導同盟會的萍（鄉）瀏（陽）醴（陵）起義，1927年毛澤東同志領導的湘贛邊界秋收起義，都曾震撼中華大地。李立三、左權、譚震林、耿飚、楊得志、宋時輪等近、現代的革命先驅和軍事將領就誕生在這塊熱土上。高新技術及其產業進展成為株洲新的經濟增長點。在冶金、機械、化工、建材等已形成全市性的支柱產業的同時，介于科學前沿的新材料技術、電子信息技術、光機電一體化技術、新能源與節能新技術、

5、生物工程技術等，在株洲初見端倪，正在形成新的高新技術產業。優勢地理位置造就新物流經濟中心。由于株洲特不的地理位置，現在的株洲在湖南省物流中心的作用差不多明顯超過其省會都市長沙。同時正在以積極的姿態面對中南五省。因此，株洲差不多形成了中南地區最大的紡織品、日用品集散中心，其進展勢頭日益被廣東、浙江等地的商家重視。以人為本的服務性行業進展迅猛。由于株洲的中轉站型地理位置和日益繁忙的對外通商，為此相配套的服務性行業進展特不迅速。以各大酒店為核心所延伸出的餐飲、按摩、娛樂等服務性質的第三產業也逐漸都市經濟進展的重要部分，目前株洲有五星級酒店一家、四星級一家、三星級四家，在工業型的三線地級都市擁有如此多

6、數量的高檔次涉外酒店的現象并不多見。同時，必須指出，這些酒店差不多成為株洲當地人周末的重要活動場所之一。2、各區域概述南區運輸中心、商業中心都市地位： 南區也確實是株洲的中市區，是株洲最早形成的老市區，株洲市也最早形成于中市區。功能定位： 是株洲市商業服務業的中心，聚攏了大量的商業百貨公司及大型的商業中心。人口集中的優勢，因地制宜，合理規劃，大力開拓流通市場，使這一地區初步形成了集購物、娛樂、食宿為一體的多功能服務區。交通狀況：擁有建設路、蘆淞路、新華路、人民路等都市干道北區都市的工業中心都市地位：都市重要的工業區，聚攏了差不多上株洲所有的大、中型廠礦企業。功能定位：由于工廠的聚攏，形成局部的

7、人口高密度，同時在對外交通的要道上，因此，北區也是都市以后進展的又一個商貿中心，在大力進展工業的同時商業進展也將提上日程。交通狀況：株洲重要的交通中心，與京珠高速公路相鄰。河西區和高新技術區都市以后的經濟中心都市地位：在政府對都市以后經濟進展的戰略中占有重要的核心地位。目前，河西區與高新技術區采納“兩套班子，一套人馬”，努力加大開發力度、加快新區的建設速度。功能定位：整個都市西移進展的現狀，政府機構的進駐，奠定了河西區在以后中心城區的地位；高新技術區的接著大力進展都市工業產業，能夠培育出一批新興產業群，進一步的加大和增強工業產值和技術；同時河西區的進展還能夠帶動服務、旅游、交通等行業，從多方面

8、帶動和促進整個都市的整體經濟進展。交通狀況：隨著新區的進展建立起新的交通樞紐。全面貫穿老城區與新區的溝通。二、現有經濟狀況分析株洲是一個以工業為要緊中心產業的都市，共有工業企業1258家，都市的支柱產業以檸檬酸、煙草類、酒類和平板玻璃為主。其中檸檬酸的生產基地湖南豐原集團是全國知名的上市企業，而且其產品占全球市場的專門大份額。近幾年來隨著都市對外開發的不斷加大，利用外資規模的不斷擴大，進出口貿易快速增長，全市成立了外資投資企業235家。整個都市的經濟進展呈現蒸蒸日上的趨勢。消費品市場繁榮興盛。消費品市場運行保持了穩定增長的良好態勢。16月份，實現社會消費品零售總額62.3億元，與上年同期相比，

9、增長10.83%。（1）、都市消費品市場平穩增長。上半年，株洲都市實現社會消費品零售額40.14億元，與上年同期相比，增長12.42%。（2）、餐飲市場接著看好。隨著經濟進展，人們的生活節奏加快和消費觀念的改變，株洲居民在外就餐比例不斷增大，加上外地游客和進城務工人數的增加，促進了餐飲業的進一步進展。16月份，餐飲業實現零售額5.97億元，比上年同期增長13.83%，仍居各行業之首。（3）、新興業態促進零售業進展。今年15月份，株洲市限額以上批發零售貿易企業商品銷售收入凈額，與上年同期相比，增長32.32%，其中零售企業增長34.01%，利潤總額也由上年同期的1679萬元，增加到今年的3351

10、萬元，取得了良好的經營業績。其要緊緣故，一是株洲零售企業審時度勢，緊跟時代潮流，及時調整經營結構，大膽嘗試新的營銷方式，各大商場都增設了超市，有的還增設了快餐、兒童游樂場等娛樂設施，集購物、娛樂、餐飲為一體，在迎合了寬敞顧客消費的同時，也贏得了市場。二是各種連鎖超市業績突出。 三、都市規劃株洲作為湖南的工業都市，在湖南省的經濟進展中具有不可取代的地位，但隨著整個國家國民經濟進展的不斷加快和上升，與一些大中型都市相比，其進展依舊相對緩慢的。關于鐵路和工業關于如此一個內陸都市經濟進展是需要用辨證的眼光去看待，它推動了都市的經濟貿易進展，但從另一個角度看也阻礙著都市的進展。如大量的工業污染無疑阻礙和

11、限制了都市向健康型方向的進展，給都市建設帶來了許多弊端。另外，都市長久以來呈啞鈴狀進展，不合乎都市正常合理的規劃的布局，使都市部分周邊地區超負荷的運作。都市格局的改變：都市中心西移無疑給株洲的都市的建設進展注射了一針“強心劑”，它使株洲整個都市格局發生巨大變化。都市中心將重新建立，都市CBD將拔地而起。將要崛起的天元區是株洲以后的CBD（中心商務區）和要緊的政府行政機構，市政府以領先進駐了該區辦公同時借此眾人表明他們關于新區的進展的信心，并帶動整個都市向南進展。通過新區的建立政府將加大力度進展第三產業，有利的開發自然資源進展旅游業，是以后幾年的總目標。都市規模的擴容：依照株洲都市進展的規劃，都

12、市將在以后五年得到大力的擴容，都市化進程速度大大加快，整個都市將向西、向東擴張，從現有的啞鈴狀都市格局中突圍而出，形成一種新的規模都市。第二部分 株洲市市民生活模式描述一、現有生活模式簡述市民生活差不多表現1）中高檔消費氣氛尚未形成：株洲消費市場不論從市場供應來講，依舊從消費品的選擇面來講，僅提供了有限的中低檔的消費用品，要緊用以滿足和解決居民最差不多的衣食住行的功能和要求。該現象體現在一般日耗品上，尤為明顯。都市中高檔消費的氣氛尚未形成，有限的四、五星級的酒店也成為部分富人的重要消費場所。另一方面專門多人認為，自己的收入近期內可不能有較大增長，有的甚至還會下降，而今后要花的鈔票將越來越多，消

13、費心理壓力加大。2）消費市場缺乏熱點商品，以后地產可能走紅：一方面商品相對飽和，物價持續走低，而老百姓的鈔票卻越攥越緊，價格越廉價越等待觀望，買漲不買落。另一方面，消費品市場缺乏象80年代后期那樣集中度高、有共性、能上臺階的熱點商品。因此新的消費熱點尚未形成，造成市民有鈔票不愿花。然而，房地產類的消費由于全國性的普漲以及地產項目本身具有的稀缺性和保值性等因素始終向好，株洲也不例外，不管是商業地產依舊住宅價格都在強大的買力作用下上漲。株洲的房地產業將可能成為以后幾年里株洲的消費熱點。都市的要緊娛樂模式是餐飲和按摩：由于缺乏豐富的娛樂、休閑場所，街邊的飲食排擋自然而然成為人們入夜后的要緊消遣方式，

14、由于價格低廉，排擋的生意十分紅火。另外，按摩場所眾多，也是株洲一大景觀。夜生活的時刻也不如大都市，通常晚上11點就早早收場，這與常住人口在工廠上班和小生意人為主有關，需要較早的上班或預備開市。同時講明株洲仍然缺少高新技術的公司和白領工作族。都市呼喚內容豐富的業余生活：人們渴望豐富、形式健康的業余文化生活。在株洲的中心有一個聞名的開放式公園文化園，從早上五點鐘到晚上十一點都有專門多不同年齡段的人在此鍛煉軀體、賞風景。消費能力與收入不成比：敢于花鈔票是湖南人的普遍消費性格。關于相對傳統而又熱情開放的湖南人來講，吃飯盡管是較為簡單的情況，因為即使是最簡單的土家菜也足以讓人吃得十分盡興，因此他們總是不

15、吝于相邀于餐桌前，午市的消費更加火暴些。而穿衣、居住、出行等的消費更是不甘人后。2、株洲市家庭結構的一些特點據一些資料顯示，規模小，結構簡單的核心家庭已成為株洲家庭戶的要緊形式。1）、戶數增加，規模縮小。據第五次人口普查資料統計，2000年株洲家庭戶為99.42萬戶，比1990年四次人口普查增加11.5萬戶，增長13.72%。從平均戶規模看，2000年為3.44人，比1990年第四次人口普查3.84人減少0.4人。 2）、世代結構仍以二代戶為主。二代戶比例占55.12，即有一半多的家庭戶是由一夫婦戶與未婚子女或父母一方與子女組成，一代戶和三代及以上戶分不占20.7和24.18，分不比1990年

16、上升了8.82和4.39個百分點，二代戶則大幅下降，比1990年下降13.21個百分點。 3）、有老年人口的家庭增加較多。隨著老齡人口的不斷增多，2000年株洲有65歲及以上老人戶21.74萬戶，比1990年增加5.88萬戶，增長37.07。在有65歲及以上老年人口家庭中，有一個老人的家庭為16.31萬戶，占有65歲及以上老人戶的75，比1990年增加3.73萬戶，增長29.66，其中，單身老人戶1.59萬戶；一個老人與未成年親屬的戶3260戶，分不占有老人戶的7.3和1.5。有二個65歲及以上老年人口戶5.37萬戶，比1990年增加2.11萬戶，增長64.74。其中，只有一對老人夫婦的戶1.

17、53萬戶，一對老人夫婦與未成年親屬戶2640戶，分不占有老人戶的7.03和1.21。株洲市的家庭結構的特點為我們在戶型設計和主力面積的確定方面起到專門好的參考作用。二、居民需求分析居民消費狀況分析2002年,全市居民人均可支配收入7934元，按可比口徑計算增長9.5%，其中城鎮單位在崗職工人平工資酬勞12328元，增長12.6%。都市居民恩格爾系數為35.6%,下降0.9個百分點。 都市居民生活消費性支出6252元，增長10%，從各大類指標來看，衣著、家庭設備略有下降，可見居民受費重點仍以滿足差不多需求為主。 從具體指標來看，娛樂、教育和文化支出1113元，增長24.92%，增長最大；居住支出

18、只有692元，增長5.01%。都市居民人均居住面積16.53平方米，增加0.73平方米。都市居民收入分析據最新勞動統計數據資料表明：今年上半年株洲市在崗職工人平工資6165元，同比增加929元，增長17.75%。行業之間收入差距接著擴大。電力、燃氣及水的生產和供應業，水利、環境和公共設施治理業，信息傳輸、計算機服務和軟件業等壟斷行業和新興的朝陽產業的職工收入在全市在崗職工中占據領先地位，其在崗職工平均工資分不為19091元、15821元和10792元；而農林牧漁業和居民服務和其他服務業在崗職工平均工資分不只有2170元和1824元。最高行業平均工資與最低行業平均工資之差由上年的12351元增加

19、至今年的17267元，差額增大4916元。小結：依照“恩格爾”指數表明一個都市的要緊消費和娛樂以餐飲為主，講明此都市的整體消費和生活水平偏低。隨著整個都市的建設步伐不斷加快，和經濟的快速進展，建立一個多元化層次消費的體系是不容忽視的。第三部分 房地產市場分析一、房地產宏觀市場分析1、投資總量、開發規模分析。2002年上半年2003年上半年增長率投資開發量5.82億元9.43億元115.8%房地產企業80家90家12.5%原來按治理渠道劃分的一些本屬差不多建設投資的項目，如都市廣場建設、商業步行街等都市基礎設施建設也進入了房地產企業的開發領域，加上停建多年的“爛尾樓”復工及舊城改造項目的實施直接

20、拉動了房地產開發投資額的增長。開發理念的不斷創新，也帶來了商品房銷售市場的繁榮；今年株洲市房地產開發一個明顯特征是，投資規模大，其中已開工的上億元項目9個。如江山置業總投資4.3億元的湘江四季花園；華中房地產投資2億元興建的“中國服飾城”及匯亞房地產投資3.1億元的中國匯亞服裝博覽中心等上半年已完成投資占房地產開發完成投資額的近三成，5000萬元以上項目投資27個，上半年已完成投資占房地產開發完成投資額的66.5%。這些項目有力地支撐了株洲市房地產開發投資的快速增長。2、銷售情況分析2002年上半年2003年上半年增長率商品房預售面積14.79萬平方米20.97萬平方米41.8%預售住宅13.

21、56萬平方米20萬平方米47.5%，實際銷售面積18.66萬平方米27.62萬平方米48%住宅銷售面18.0萬平方米25.4萬平方米41%商業用房0.6萬平方米2.21萬平方米268%從預售情況我們能夠看到：2003年上半年即期市場狀況比往年好，住宅市場活躍。從實際銷售面積的情況看到，個人購房積極性空前高漲。3、售價較平穩，空置有所下降。2002年2003年上半年增長率銷售均價1035元/1077元/4%在良好的銷售業績面前，銷售的價格比較平穩。一季度商品房價格指數為100.1%，二季度恢復到100%。今年由于株洲市商業營業用房銷售增長3.7倍，使株洲市商品房銷售的綜合平均價由去年的1035元

22、/平方米增加到1077元/平方米，但仍低于湖南省平均水平(1546元/平方米)。購房需求的不斷擴大，使空置率接著下降，一年以上的空置面積消化速度加快，由上年的9.64萬平方米，減少到4.58萬平方米，下降52.5%。空置面積僅占全省4.41%。4、投資主體結構日趨合理2003年增長倍數有限責任公司和股份有限公司占完成投資44%， 增長1.26倍；中私營和個體投資， 占完成投資20.8%增長1.24倍集體投資， 占完成總量的7.73%增長65.4%；外商投資增長占完成投資15.85%，20.35倍非國有投資見旺，土地投入多。上半年株洲市房地產開發投資如此火爆，民間投資占有較大比重，使投資主體結構

23、日趨合理。民間投資比重加大的講民房地產市場活躍株洲市房地產開發投資的方向要緊集中在三個方面：增幅最大的是土地開發，占投資完成的6.2%，增幅達11倍，其二是商品房投入占59%，增幅1.87倍；其三是土地購置費，占完成投資總量的12.5%，增幅89.5%。從目前看，株洲市房地產開發整體上仍在綠色景氣區內進行，進展前景比較樂觀。5、株洲房地產市場整體運營良好。今年株洲市房地產開發投資要緊指標高于全省平均水平。從開發總量來講，占全省總量有9.6%，排名超過常德，居全省第二，增幅高于全省平均增速86.5百分點，增長速度提早三位，居第五；從銷售情況看，株洲市商品房銷售面積比上年增長1.48倍，比全省平均

24、水平高70.7個百分點；總量居全省第2位；商品房銷售總額比上年增長1.58倍，比全省平均水平高35.2個百分點，總量居全省第3位。全省“一點一線”和常德的七個重點都市完成投資84.42億元，株洲占11.13%；金三角的長沙、株洲、湘潭三市完成投資62.59億元，增長92.5%，株洲占有15%。二、都市住宅市場分析住宅市場總體描述房改政策推動經濟型住房銷售增長迅速。在2001年4月,株洲市正式出臺就房改房上市交易的有關政策局以來，使那些住房面積較小、居住環境較差的居民戶能夠用“以舊換新”的方式來改善自己的居住條件。那么，需要“以舊換新”的“房改房”究竟有多少呢？據市房產局統計：株洲市共有公有住房

25、面積38萬平方米，已按房改政策賣出約26萬平方米，這部分住房絕大部分是80年代前后建筑的磚木或磚混結構的低標準住房，已不符合現時期居民的居住要求，同時這部分公房的購買者絕大部分是有一定經濟條件的老職工和機關干部，具有更新住房的能力，而且他們的舊房購價每平方米約為250元左右。一套60平方米的住房只花1萬元左右，而且上市交易就可賣到2-3萬元左右，若再補上3萬元左右，就能夠住上寬敞明亮的新房。26萬平方米的舊房，假如更新30，對株洲市房地產業來講是一個巨大的消費市場。盡管房改房上市交易的政策還未出臺，但人們的購房積極性已充分調動起來了，為了配合住房制度的改革和房改房上市政策的出臺，株洲市適時地推

26、出了經濟有用住房，在稅費上予以減免，使得房價較其他類型住房更低和更優。據統計：經濟有用住房銷售面積5.19萬平方米，較去年同期增長32.4。銷售轉旺，也帶動了房價回升，據測算，株洲市一季度經濟有用住房價格較去年同期上升1.7。消費觀念轉變高檔住房由冷轉俏。株洲市是一個工業都市，部、省級企業星羅棋布，由于生產規模大，職工人數多，再加上資金雄厚，占地面積大的優勢，大都建筑了一定規模的家屬區，住房條件相對優越。隨著生活水平的提高和收入的增加，人們的消費觀念在發生巨大的變化，在一般家用電器已飛入平常百姓家的同時，再擁有一套寬敞的住房已成為眾多中等收入戶的心愿，以舊房換新房、以小房換大房的住房消費方式已

27、被大多數人認同，許多新婚男女和中年夫婦，積存資金最大的用途確實是購置一套中意的住房。也有許多實力雄厚的人士熱衷購買豪華型住宅如復式樓及超豪華型住宅如不墅等，這種消費觀念的改變，使株洲市近半年來特不是一季度株洲市中高檔住宅銷售迅速增長。許多房地產商也抓住那個機遇，開發了一大批適應中等偏上收入戶家庭的房型，取得專門好的經濟效益，如合泰房地產由于開發了大戶型商住樓（130平方米以上），一季度銷售收入較去年增長23。株洲市火炬房產公司開發的東方花園316戶，計33578平方米，半年之后全部售空，2000年10月1日動工的72戶，計8610平方米住宅現已售出25。協力房地產公司開發的碧玉花園擬建筑不墅4

28、32棟，前去詢問的客戶也川流不息投資觀念漸濃商鋪炙手可熱。隨著國家各項改革措施的逐步出臺，人們的投資觀念日漸濃烈。由于銀行利率的下調和股市行情的起伏不定，存款和入市一個回報太低，一個風險太大，購買商鋪便成了人們的另一條投資途徑。據調查，近一段時刻來，購買商鋪的客戶越來越多，一般商品房建好后，客戶一般是住房商鋪同時購買，商鋪總是在住房銷售30左右就已告磬。據統計，株洲市今年一季度共銷售商業用房0.64萬平方米，較去年增長7倍多，商鋪熱銷帶動商業用房價格迅速回升，據測算，今年一季度株洲市商業用房價格較去年同季上升4.5。隨著房地產業的逐步升溫，商業用房的價格將還會進一步上揚。都市建設和改造使土地價

29、格增值去年下半年以來，都市建設和都市改造已在城區及城鄉結合部如火如荼地開展起來，如株洲二橋的貫穿，使株洲的市內交通形成一個四通八達的內環線，株洲三橋的破土動工，也預示著湘江兩岸城郊的進展將快速向都市化靠攏。在新的都市規劃范圍之內的城郊結合部的工業區（如棉紡廠的工業五區）、住宅區特不是不墅區、商業區（新建的汽車交易大市場）等都使株洲城區在逐步向城郊延伸，從而使這些地段的地價迅速上升。尤其是最近出臺的土地治理方法規定個人不同意私自出讓和購買土地，只有具有房地產開發經營資格的開發企業在規劃的范圍內統一進行土地和房地產的交易和開發，從而杜絕了土地交易的隨意性和房地產開發的盲目性。由于多重因素的阻礙，土

30、地價格上升已是必定。今年三季度以來，株洲市綜合地價約上漲三個百分點左右。房交會對房屋銷售價格的上升起了推動作用。地價的回升推動了商品房交易及商品房價格的上漲，聲勢浩大的房產交易會更是對商品房的交易起到了推波助瀾的作用。今年株洲市進行了兩次房地產交易展示會，規模之大，銷售成績之好為歷年所不及。一些規模較大、實力較雄厚的房屋開發商將地域優良、設計精美的樓盤制作成模型，放置在展位上向消費者展示，并配有專車免費接送購房者到實地勘查，同時實行一條龍銷售服務，當場議價，當場辦齊各種手續，這種銷售方式被房地產業界和消費者稱為“房產超市”。由于銷售方式靈活、交易手續簡化，商品房成交火爆。據統計，僅7月份在市房

31、產大樓落成典禮的房交會上三天成交額就達2億元。由于交易量上升的推動，再加上今年推出的樓盤不論是地域、房型、面積以及配套設施和服務等方面都優于去年，盡管房價還略有上升，但購房者仍川流不息。經濟回暖帶動租賃業接著看好今年三季度以來，株洲市經濟出現了逐月回升的好勢頭，其中三產業的回升更為強勁，從而帶動了租賃業接著升溫，價格也有上漲。據統計 ，三季度，株洲市房地產租賃價格較上年同期上漲0.5，其中住宅租賃價格上漲8.5。住宅租賃價格上漲要緊是外地來株洲工作和做生意的人口增加，這部份人群或一家多口租住一套住房，或幾位同事、朋友合租一套住宅，比住旅館既方便又安全。由于各種公司特不是類似律師事務所這些收入層

32、比較高的單位，一般都租賃酒店、大廈的高標準寫字樓辦公，也推動了該類房屋租賃價格的上漲。據統計，株洲市三季度高標準寫字樓較上年同期也上升了5.6。部分樓盤簡析以下列舉的是目前株洲相對成熟的居住社區。湘銀社區位于株洲市天元區長江北路規劃二十區，總面積120,290，其中住宅面積95000，綠化總面積46000，人均綠化面積18，道路面積8000。通過近三年多的開發建設，現建有商住樓20棟，不墅68棟，居住人口2600多人。社區內道路平坦寬敞，游泳池、網球場、幼兒園、會所等基礎配套設施完整。金橋商住區位于株洲市蘆淞區橋頭，建寧港南岸。同市內幾大聞名市場一衣帶水、唇齒相依。金橋商住區占地面積14600

33、平方米，總建筑面積26700平方米，其中金橋五金電器燈飾大市場鋪面2000平方米，住宅24000平方米，地下車庫1300平方米。碧玉花園位于蘆淞區省道1815線旁，距株洲市電腦市場3公里，占地276畝擬建不墅320棟。東面為小區大門直通1815線。南。西。北三面均是纏綿不斷的自然山體圍繞，綠色山林起伏不斷，景色幽雅，空氣清新。小區規劃依山就勢，視野開闊，小區綠地率達56%，容積率只有0.56，是株洲市目前最大的純不墅小區，也是典型的綠色低密度生活小區。珠江花園株洲市高新區珠江南路，占地245畝，建筑面積十五萬平方米，是株洲華晨房地產開發有限責任公司開發的集多層住宅、不墅、門面于一體的高檔小區。

34、小區東臨珠江南路，西鄰長江西路，北至炎帝廣場，天臺公園1000米,南臨鑿石公園及湘江清風碧波，環境優美。小區配套設施完善，內設幼兒園、超市、籃球場、門球場；水、電、煤氣、有線電視,寬帶網入戶；該項目于二00二年十二月全面完工，90以上住宅已認購。聯誼家園地處株洲河西長江北路，在秉承聯誼新村一期的開發理念后，在株洲聯誼房地產開發有限公司傾力打造，三期也在規劃中。建設用地27784，總建筑面積76011，綠化率36.4%，容積率2.33，總戶數400，機動車位170。親親家園由上海臻隆房地產咨詢公司擔綱建筑規劃設計，景觀設計由上海VTA景觀設計公司設計，設計中從業主的生活需求動身，小區規劃以交流、

35、休憩、生活三大需求為全然。由5棟9-16層電梯高層、2棟6層多層及幼兒園、老人活動中入臨街商鋪組成。三、項目分析1、區域概況描述地理位置：株洲天元區（高新技術產業開發區）位于株洲市內湘江河段的西岸，三面環江，地勢平坦，與市中心一橋相接，地理環境十分優越，極富開發潛力。路 交 通：高新區交通十分便捷，距京廣、浙贛、湘黔三大鐵路干線的交匯處株洲火車站1.5公里；道路網絡縱橫交錯，城區道路差不多形成，區內連接北京至珠海高速公路和北京至廣州107國道的天易公路正在興建，天臺山路與上海至昆明的320國道相連；民航至長沙黃花國際機場60公里，距大托鋪貨運機場35公里；繞區而過的湘江四季通航，千噸級輪船可經

36、長江直達株洲區域環境：區內高、多層公寓、復式公寓和各種不墅無奇不有；4萬平方米的標準廠房設施齊全；占地15公頃的炎帝廣場和高度達365米的廣播電視發射塔氣概恢宏，是中國南方最大的都市廣場和湖南最高鋼架結構的廣播電視發射塔；區內建有兩所三星級以上涉外賓館、一個大型會議中心和一個大型文化宮；各類學校幼兒園、醫院、購物中心和農貿市場等一應俱全。2、區域房地產市場現狀分析株洲市圍繞“雙百”都市進展目標和“東提西拓，合攏三角”建設思路，株洲都市中心的將逐漸西移，天元區也確實是市民常講的河西區將成為株洲新的政治、經濟中心。其房地產的進展水平及進展速度都遠遠高于其他區域。具體表現不僅在價格、開發的品質上還表

37、現在開發的規模，開發的檔次上。天元區要緊樓盤分析項目名稱產品類型占地（畝）總建面（）容積率湘銀小區多層、小高層、不珠花園不墅、多層、小高層163160000145親親家園小高層4176011233學林雅苑商住1146珠江花園多層、不墅245150000091（一）、分布描述由于天元區為新開發區域，其房地產開發比較低分散。盡管沒有明顯的分布規律，但也一些天元區的特點，這確實是現在開發的一些高素養的樓盤都有沿湘江的風景優勢，如湘銀小區、明珠花園等。（二）、開發類型天元區房地產開發的一大特點確實是多層、小高層、不墅混合開發的項目比較普遍，既使一些檔次比較低的樓盤也都出現多層

38、與不墅混合開發的現象。如此的開發類型的出現的初衷是想利用不墅項目提升整個項目的檔次，其結果可能相反，多層和小高層住宅降低了不墅住宅的品味。如此開發類型太多，講明當地開發商層次還需要進一步提高。（三）、區域房地產價格該區域的株洲市房地產開發的熱點區域，其房地產銷售價格普遍高于其他區域的價格，其區域均價在1450元/左右。具體部分項目價格如下：項目名稱產品類型主力面積（）均價（元/）備注湘銀小區多層90-1201550小高層100-1301600海創明珠花園多層90-1301630不墅3003500聯誼親親家園小高層1201500學林雅苑商住130-1701450天元區價格最貴的多層住宅也是株洲最

39、貴多層住宅是明珠花園的1630元/，不墅也是明珠花園的3500元/。隨著房地產市場的慢慢火熱，其價格將還有專門大的上升空間。3、項目STOW分析優勢：1、都市房地產市場處于剛剛起步的時期，房地產市場競爭還不是十分激烈，同時，市民對房地產的進展有所認識，市場的鋪墊不需太多的氣力和引導；2、項目位于天元區政府對面，與新建的株洲市政府咫尺相臨，具有一定的區域優勢，以后的具有較大的升值潛力；3、政府關于天元區建設的大力支持，使項目周邊的配套的日趨完善；4、有當地政府的大力支持；5、本公司的品牌優勢和豐富的操盤經驗；劣勢：1、項目前期拆遷的和規劃的不確定，可能會給項目帶來一定的抗性；2、原有的工廠是否會

40、阻礙地塊土質不明確，可能對項目成本有一定的阻礙因素；3、項目配套有欠缺，要成為成熟區域尚需時日，將對本項目有一定阻礙。機會點：1、隨著都市建設的步伐不斷加快， 項目所處區域將成為都市新的亮點；2、項目所處天元政府對面，過去為經貿委下屬企業用地，因此道網和相關管線網完善；3、項目地塊為單位用地，場內拆遷量工作容易開展，降低了開發周期；4、項目周邊體育場啟動力，推動了整個區域的阻礙力。威脅點：1、項目周邊其它一些高素養項目的競爭，關于項目有一定威脅；2、當地開發商將一些開發成本灘到消費者身上，對公司的本地化操作有一定阻礙。第四部分：投資回報分析初步投資概算表要緊經濟指標建設用地面積：98畝（653

41、66）總建筑面積：104586土地價格：98畝30萬/畝=2940萬元樓面地價：281元/初步投資概算表序號項目名稱單位成本費用合計備注一土地成本281元/2940萬元二前期費用100元/1046萬元臨水、臨電、圍墻、報批、設計、勘測等（由株洲方面提供，與其他地點差不多相同）三建設成本500元/5229萬元含基礎部分四配套工程98元/1025萬元該項費用是按照一般的標準計算，差不多適合各地的開發成本。株洲方面提供成本僅為10元/，即十分簡單的綠化工程費用，而其他費用全部向消費者另外收取。在市調過程中確認株洲各項目普遍不同程度的收取如：管線費、智能化配套費、有線電視初裝費、防盜門費以及煤氣入戶費

42、等費用，前幾項費用除了煤氣入戶費一般不計入開發成本外，其他費用通常均計入成本。1給水工程18元/188.25萬元2污水處理8元/83.67萬元3配電工程18元/188.25萬元4電話12元/125.5萬元5有線電視7元/73.2萬元6智能化系統10元/104.59萬元7綠化25元/261.47萬元五不可預見費16元/166萬元一四項的3%六費用小計995元/10406萬元銷售及治理成本分析表要緊銷售數據總建筑面積：104586可銷售面積：103586其中：住宅部分：100000 商鋪部分：3586不可銷售面積（配套面積）：1000（約為總建1%以內）可能平均銷售價格其中：住宅部分：1500元/

43、 商鋪部分：4500元/可能銷售收入其中：住宅部分：15000萬元 商鋪部分：1614萬元總計收入：16614萬元銷售及治理成本分析表序號項目名稱費用合計備注一銷售費用664萬元傭金為銷售收入2%、廣告及銷售中心包裝（前期臨時租用，后期商鋪改建）2%二治理費用332萬元為項目公司的日常開銷及人員治理工資三小計996萬元稅金計算表1、總投資額：10406萬元2、銷售及治理成本：996萬元3、可能銷售收入其中：住宅部分：15000萬元 商鋪部分：1614萬元總計收入：16614萬元序號項目名稱費用合計備注一土地增殖稅166萬元該項按照有關營業稅及附加規定計算為銷售收入的6%，但株洲方面提供數據僅為

44、5元/，以何種方式節約稅金有待考證二銷售稅金及附加997萬元三所得稅1336萬元四小計2499萬元現金流量初步分析表資金的籌措本項目需要投資總額10406萬元，開工面積104586，項目將分兩期開發一期交付，打算開發周期為2年。在項目初始時期需要支付的費用為：土地款2940萬元，前期費用1046萬元以及前期的治理、銷售啟動等費用，前兩筆費用假如以分期方式支付，需要啟動資金為3250萬元。由于整個投入的資金量并不大，因此第一年所有資金來源“公司自籌資金3200萬元”，用于土地購置的第一筆款、勘測設計、項目前期預備及交納部分政府規費等并啟動項目達到預售條件進行預售并減輕開發資金壓力；第二年資金要緊

45、來源商品房預售收入，陸續回籠資金并實現項目的滾動開發。現金流量初步分析20043月2004二季度2004三季度2004四季度2005一季度2005二季度2005三季度2005四季度20061-4月工程進度三通一平、勘探、設計設計定案，一期基礎一期正負零，地面工程一期地面主體，二期基礎一期主體完畢、內外裝修二期正負零，地面工程二期地面主體二期主體完畢、內外裝修綠化、配套現金支出累計1710萬元3226萬元3407萬元4484萬元6747萬元7952萬元9209萬元10812萬元12149萬元當月現金支出1710萬元1516萬元181萬元1077萬元2263萬元1205萬元1257萬元1603萬元

46、1337萬元土地款1000萬元1000萬元00940萬元0000前期費用600萬元446萬元0000000土建工程款000800萬元1000萬元1000萬元1000萬元1000萬元429萬元配套工程款0000000300萬元725萬元銷售費用100萬元30萬元50萬元100萬元100萬元74萬元80萬元80萬元50萬元銷售稅金00911371839113718391治理費用10萬元40萬元40萬元40萬元40萬元40萬元40萬元40萬元42萬元銷售進度0010%15%20%10%15%20%10%現金收入累計001661萬元4135萬元7476萬元9137萬元11630萬元14952元1661

47、4萬元當月現金收入1661萬元2492萬元3323萬元1661萬元2492萬元3323萬元1661萬元銷售收入001661萬元2492萬元3323萬元1661萬元2492萬元3323萬元1661萬元項目的投資收益分析項目的銷售收入：16614萬元項目的投資金額：10406萬元項目的銷售治理成本：996萬元項目的稅金：2499萬元項目的稅后凈利潤：16614-10406-996-2499=2713萬元項目的投資回報率2713/10406100%=26%項目的不確定性分析本項目的不確定因素要緊來自以下幾個方面：建筑成本、售價、開發周期等。這些因素，受當地的政治、經濟、社會等條件的阻礙，有可能發生變

48、化，阻礙本項目的經濟效益目標的實現。盈虧平衡分析一般認為，當盈虧平衡點在小于70%時，項目的風險較低。假定本項目的總投資額不變，且售價與收款進度如基準方案所設：銷售率為70%的現金收入為11630萬元，而項目的投資額為10406萬元，現金收入大于投資總額，因此該項目的盈虧平衡點確信小于70%，證明項目是比較安全的。本項目的優勢就在于土地面積不是專門大，前期的費用較少，不多的資金就能夠啟動項目，而且株洲當地的建筑成本也相對較低，對整個項目的資金壓制不大。敏感性分析開發項目中最有可能發生波動的因素是建安成本以及項目的市場銷售價格水平。對項目在兩年內可能的情況可能，選取銷售價格上下波動5%、10%和

49、建安成本上下波動5%、10%時，對經濟評價指標的阻礙。基 準方 案售價變動建安成本變動-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%凈現值271314012057336940252776274426822650凈現值升降幅-48%-24%24%48%2.3%1.1%-1.1%-2.3%投資利潤率26%13.5%19.8%32.3%38.7%26.7%26.4%25.8%25.5%投資利潤率升降幅-48%-23.8%24%48.8%3.7%1.5%-0.8%-1.9%當售價下降20.7%時，該項目的凈現值將達到臨界點為零，現在假如再降價將會虧本；建安費用上升43.4%，該項目的凈現值將達到臨界

50、點為零，現在假如再增加成本投入將會虧本。當售價下降14.3%時，該項目的投資利潤率將達到臨界點，即達到保底收益率（8%），現在假如再降價將無法達到該項目的差不多收益率；建安費用上升30%，該項目的投資利潤率將達到臨界點，現在假如再增加成本投入將無法達到該項目的差不多收益率。由上分析可知，項目的經營風險要緊來自于項目的銷售是否能夠達到預期的銷售價格，而整個建安成本對項目的阻礙將不大。而售價的主導因素是工程質量、設計水平以及建設周期等因素。因為，以上因素將直接導致消費者對該項目的認同度和信任度，對整個后期的資金回籠和項目的達到自有資金的滾動開發有至關重要的因素。第五部分：產品規劃生態性原則。目前，

51、所有的都市設計和造城運動都必須遵循生態性原則，綠色都市設計差不多成為本世紀的造城運動的主流，人類對健康的渴望，對綠色的向往，構成了綠色都市設計的都市基礎；同時，對人本主義的理解也構成都市設計生態性原則的最高詮釋。該項目作為都市，特不是都市的新區的一部分，必須符合如此的原則，才能夠改善工業都市的居住環境，吸引更多的居住者。融合性原則。項目和外部環境之間、新城區內部的建筑和園林綠化之間，要存在一種融合關系，不僅是建筑特色上的共融，也是景觀上的生態共融，更是文化藝術上的文脈共融。令項目輕松融入縈縈翠色和廣袤的人文空間。文化性原則。外部的物質構造只是項目設計的形，而內部文脈的連續與設計才是其神，也是居

52、住都市所追求的都市本源的東西。做項目必須做到形神兼備才能稱為完美。 層次性原則。建筑與建筑之間、景觀與景觀之間、建筑與景觀之間，必須存在一種空間上、功能上的層次感。明晰的空間層次格局，能夠做到景觀資源利用的最大化，同時其本身也是一種空間上的景觀構筑。功能性原則。都市各區域功能明確，都市的各要緊功能節點布局合理，路網交通分布合理，通達性較為廣泛。而項目作為都市的一分子，充分的融合，并承擔自身相應應該也能夠承擔的功能，為居者提供力所能及的必要配套，并注重與周邊配套的差異性和互補性，幸免投資白費。創新性原則。項目的對面是天元區政府，附近還有株洲市政府，因此作為那個都市的以后中央形象區，在設計方面必須

53、秉承創新性原則。創新是在不破壞原有文脈、風脈的基礎上進行創新, 形成該項目獨有的不可復制的都市特色。 以上六點原則是我們對株洲項目的產品規劃方面的大方向，針對這些原則性的內容考慮，我們對本案有如下考慮：房產市場突出問題考慮及建議在開始進行規劃設計之前，我們想先依照我們在做產品的原則，就株洲市目前的房產市場的現狀及問題做一個考慮，并提出建議。這些突出的問題和現狀，直接阻礙到本案的總體規劃設計定位。株洲市房地產市場起步時刻不算長，特不是天元區作為株洲的開發新城區，開發者的開發意識、購房者的購房意識均仍處于初級時期。天元區作為株洲市民最認可的居住區，差不多有許多在株洲比較成功的項目推出，許多開發商也

54、在努力尋求突破口，查找同沿海都市物業同軌道的契機，“湘銀地產”、“海創”確實是走在株洲住宅市場前列的開發者。他們大概差不多找到了適合各自的法門，湘銀的物業、海創的產品在株洲差不多上首屈一指的，但他們仍然在努力打破一個瓶頸價格。(一)、環境，何去何從？“綠化=環境、綠化=綠化率”目前的株洲房產，當談及環境市，條件反射的確實是綠化。市場存在一個怪圈，大概“綠化=環境、綠化=綠化率”。這種偷換概念的等式，在株洲的房產市場中卻是隨處可見。造成這種情況，要緊是開發商對環境意識的薄弱，而百姓也同時缺乏相關的認識，就拋棄了小區的環境塑造。在那個地點有些小區只要花每個平方10元就能夠完成整個環境，能夠想象如此

55、的綠化的內容。然而隨著都市開發的一步步深入，隨著市場信息交流的日益廣泛，購房者思想必定日趨成熟，對居住環境的要求也將越來越高。另一方面，市場不斷成熟，操作趨向嚴謹化、規范化，房地產開發商的競爭將從簡單打價格成本競爭轉向物業品質的競爭，改善居住區環境，確實是其中的一個重要因素。因此我們不禁要問：環境，該何去何從？本案在株洲樓市要塑造唯一性的精品物業形象，環境該何去何從？拿如何樣的環境才能支撐得住精品物業的概念？唯一出路確實是拋棄目前株洲的居住環境設計慣性軌道，通過園林設計的提早介入，設計出功能、規模、結構、設計領先當地市場的環境。(二)、歐式、現代，誰更有生命力？時尚差不多成為簡約的時尚，后現代

56、主義慢慢成為那個社會的主流。那種抽象的比例問題、表面的極簡化是否每個人都有能力觀賞、都能夠同意呢？歐式建筑，歸類為古典主義建筑風格。特點是采納古典羅馬柱式，建筑追求莊嚴、宏大的氣派，構圖嚴謹、軸線對稱，主次分明，邏輯清晰，重形不重色，講求明確的幾何形組合，繪畫雕刻與建筑相互獨立而協調。 “歐式建筑”在市場中通過一段時刻之后，也隨著時代的進展逐漸失去王者之風，建筑風格開始走向多元化。本案正對天元區政府，只有追求建筑風格與的周邊建筑風格相似，才能使建筑更為和諧。然而，是否能考慮將古典的歐式風格適當的引入，因為歐式宏大的氣概在景觀的制造方面有無可比擬的優勢。同時也可幸免了由于建筑形式上的雷同而使項目

57、失去個性，難以跳出周邊的環境。（三）智能化，誰為你買單？這句話問起來大概有點多余，但智能化作為現代化小區的必備因素，不得不如此問？答案事實上專門簡單，最終買單因此是購房者，但問題在于中間環節。且看在“海創明珠花園”的一段真實經歷。“小姐，這1600元的智能化費是什么？”“是可視對講門禁系統。”“那個不含在房價里嗎？”“因此不含，這是我們代收的。”“還有其他安防系統嗎，周界報警、窗磁、門磁什么的？”“有啊！你想裝另外再交鈔票。”“這行嗎？”“因此能夠，到時候能夠接入我們的電腦監控系統。”這是目前株洲房屋單價最高的房產“海創明珠花園”的售樓小姐的解釋。在她的嘴里感知到開發商的態度，智能化只是額外的

58、，可選的。假如整個小區不能達到統一，真不知這些“寶貝”什么時候能夠發揮作用，裝了又有何用？裝智能化的人確信是開發商，買單的因此也是開發商。而購房者只為整個房產買單。了解市場、了解客戶是第一位的，需要的就要為此買單，就要敢于買單。 事實上，株洲的二級房地產市場確實有專門多問題，需要規范化的操作手法，表面上客戶享受著明明白白購房無上待遇，但實際上他們可能購買的將是以后的“十萬個什么緣故？”二、本案設計理念本案力求以差不化原則為設計基礎，結合市場情況在不同環節的設計規劃中求異求新。圍繞這一原則，提出兩大設計理念：環境應當是寬帶“泛環境”居住應當是“無雜質、純粹居住”(一)、“泛環境”生活理念株洲由于

59、其豐富的地礦資源和交通優勢，整個都市的定位在于工業化都市。由于工業化的進展而造成的環境污染使那個地點的居民深受其害。購房者對綠化、對環境的要求不斷提高，同時也情愿為此付出更多的金鈔票代價。而株洲的房產開發卻仍差不多保持著單純追求綠化率的現狀，為改變這一狀況，體現本案高品位的市場動身點，提出“泛環境”生活概念。意在從小品設計、綠化的立體層次等方面講求環境的質量。由過去的內向型環境(即環境地裝飾效果)，向外向型環境(即環境地功能性延伸性)轉變。“泛環境”生活要緊表現在：相融綠化造坡組團精“點”放大及有用主義水景點綴住宅相融綠化 強調內部綠化的同時，注意對外部區域綠化的鋪設、使小區的內外自然環境達到

60、統一。在實現一定綠化率指標的基礎上，從平面綠化向立體綠化拓展，實現綠化的跳躍性，將綠化與建筑融合在一起，實現一體化，無邊界性。小區內部綠化與外部環境的相融性： 開拓“引綠入區，以綠定界”的相鄰環境劃分。小區綠化與內部建筑物的相融性 通過空中綠化，增強綠化的縱深和層次，借助植物的延伸性，將綠化與建筑自然銜接。小區綠化與小區景觀的相融性 小品景觀能夠多樣，其中藝術性的綠化能夠造就綠化小品，增加小品與綠化的聯系，發揮綠化的觀賞性作用。小區內所有功能活動區均由植物作自然分隔。造坡組團 株洲的都市地勢平坦，缺少變化，因此許多小區環境組團均在同一水平面，使整個小區環境缺乏生氣，小區布局僵硬，呆板。本案是否