1、地塊項目可行性研究報告目 錄 TOC o 1-5 h z 項目界定1 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 項目解析1項目位置及四至 1地塊現狀1項目配套分析 1地塊分析小結 2 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 投資背景和市場環境研究4 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 廣州宏觀經濟分析42007年廣州宏觀經濟狀況 42008年一季度廣州市經濟運行情況 4廣州宏觀經濟分析小結 6市場環境分析6廣州寫字樓市場分析 6廣州動漫市場分析 10 HYPERLI

2、NK l bookmark12 o Current Document 三專業市場板塊分析 121辦公物業市場板塊分析122項目所在片區寫字樓物業分析17片區商業市場分析22動漫商城案例研究23 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 四項目發展建議25 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 地塊SWOT分析25 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 項目定位25 項目整體定位 25 容積率的確定 26 寫字樓定位26 商業定位28(5)車位29 HYPERLI

3、NK l bookmark20 o Current Document 五項目經濟效益評價 30 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 指標說明30項目開發建設進度安排30 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 投資估算與資金籌措30總投資估算30資金籌措32 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 投資使用計劃32 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 銷售收入測定32銷售收入估算 32岀租收入估算 33 HYPE

4、RLINK l bookmark30 o Current Document 項目銷售回款計劃33 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 資金來源與運用分析33 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 項目利潤33 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 財務與敏感性分析34(1)贏利能力分析 34 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 項目不確定性分析34項目盈虧平衡分析 34項目敏感性分析 34委托方與文化局在收益

5、不同分成比例下的測算 35 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 六附件38附表1:項目開發成本估算表附表2 :項目投資計劃估算表附表3 :項目銷售收入與稅金及附加估算表附表4 :項目岀租收入與經營稅金及附加估算表附表5 :資金來源與運用表附表6 :項目損益及利潤分配表附表7 :項目現金流量表(全部投資)附表8 :項目敏感性分析表P. S-X.5HF力迅商務比項目位置=錦笙壬天地.L0廣箱L-會迅妃念館 ns華薈大廈g禮奉丈戶型信育才紡兒園農林廠擁壽裕商務中心彳 0啟智學護廣東童通大萱qnV.存富來風際十. 第七中學北校區歲-/rOdLW )0rr

6、sk. F-令-廣綁市tiSrT?r r-rfAlrvA n 亠 新城羯-JlJj_I旅游三僅I古壽 -居商楊血區啟智學護項目界定項目解析項目位置及四至項目地塊占地面積 2,739平方米，凈用地面積2,355平方米。項目位于中山二路, 地鐵1號線東山口站岀口旁。項目地呈方正矩形狀，東面為菜園北街，南面為一 片低矮住宅民房，再往南為東華路，西面為一乙級寫字樓粵運大廈，北面為中山 二路。項目臨城市主干道，所處區域為廣州傳統的商業網區。地塊位置示意如下：w jl 品路J護-揄產地塊現狀地塊現用作停車場，地塊沿中山二路有臨時建筑做街鋪，地塊現狀如下:項目配套分析交通配套分析路段道路分析項目臨中山二路，

7、中山二路屬于中山路，是城市主干道，為廣州市東西走向的主要干道之一，單邊 4車道，設計行駛時速 60公里/小時。而項目南面的東華路是 城市次主干道，通過東華路可以連接到廣州市區內主要的快速路內環路。公共交通分析項目位于地鐵1號線東山口站旁，距離地鐵出口距離在150米以內。在項目臨中山大道處設有東山口公交站點，經過的公交車線路有十余條，在距離項目直線距 離200米以內，農林下路與中山二路的交匯處設有東山電車總站。位于署前路， 正在建設的地鐵 5號線站點出口與項目的距離也在250米內。項目的公共交通連接非常便捷。商業、住宅配套分析地塊所處的片區為廣州傳統的商業旺區之一，商業配套齊全。在與項目直線距離

8、200米內，農林下路與中山二路交匯處有商業面積近2萬的大型集中商業錦軒現代城，里面設有大型超市和酒樓等日常生活商業配套。在與項目相隔約500米處有位于署前路的東山百貨，是大型的綜合百貨大樓。項目往西到中山三路地鐵站 岀口有大型地鐵上蓋購物中心一一中華廣場。而農林下路和中山二路則有眾多的 臨街商鋪，商業業態齊全。片區內的住宅資源豐富，即有龜崗大馬路片區的舊式住宅，也有中山路和農林下 路的現代商品房，租賃房源充足。其他資源分析片區內的醫療資源和教育資源發達。中山二路及附近路段集中了中山大學第一附 屬醫院，廣東省心血管病醫院，廣東省人民醫院東院，廣州友好醫院腫瘤科等廣 州具規模和影響力的醫院，因此帶

9、動了該路段醫藥貿易行業的發展。片區內有廣州市兩大高校一一廣東工業大學和中山大學醫學院，估計在校學生超 過1萬人，此外還有育才中學，農林下路小學等中小學校。大量的學生群體的存 在為項目發展動漫商業提供了支持。地塊分析小結項目的交通連接十分便捷，位于地鐵岀口旁，具備開發辦公物業的必要交通 條件項目位于傳統商業旺區，相關配套發達，項目具有豐富的商業、住宅資源配 套 項目片區內的特定相關資源為項目發展提供了市場支持 項目地塊規模小，限制了建筑設計的空間P. 二投資背景和市場環境研究1廣州宏觀經濟分析2007年廣州宏觀經濟狀況2007年廣州市實現生產總值(GDP)7,050.78億元，按可比價格計算，比

10、上年(下同)增長14.5%。其中，第一產業增加值161.09億元，增長 5.0% ;第二產業增加值2,816.89億元，增長15.6% ;第三產業增加值 4,072.80億元，增長14.1%。 第一、二、三次產業增加值的比例為2.29 : 39.95 : 57.76。三次產業對經濟增長的貢獻率分別為 0.8%、43.1%和56.1%。2007年末，廣州市常住人口數1,004.58萬人，比上年末增加 29.12萬人，增長3.0% ;社會從業人員663.76萬人，比上年末增長9.0%。其中，第一產業從業人員82.50萬人，減少 2.3% ;第二產業從業人員263.76萬人，增長 11.2% ;第三

11、產業從業人員 317.50萬人，增長10.5%。城鎮從業人員 398.71萬人，增長11.2%。2008年一季度廣州市經濟運行情況2008年一季度，廣州市完成地區生產總值1746.64億元，比上年同期增長 11.1%，增幅回落2.2個百分點。其中，一、二、三次產業分別完成增加值34.90億元、654.83 億元和1056.91億元，分別增長 -2.6%、9.2%和12.8%，三次產業比例為 2.00 : 37.49 : 60.51，與2007年全年相比，第三產業比重提高2.75個百分點。2008年一季度廣州市經濟運行的主要特點如下：工業生產平穩增長，但增幅回落一季度，廣州市完成規模以上工業總產

12、值2,157.15億元，同比增長12.1%，增幅回落10.3個百分點。增幅回落的主要原因是雪災導致交通受阻、電力供應緊張、 部分汽車制造企業由于推岀新車型而減少產量、電子產品更新換代滯后以及價格 下降等。3月份生產基本恢復正常，規模以上工業產值和增速均創今年月度新高， 完成產值801.12億元，增長16.1 %。民營工業企業增勢較好。第三產業增速加快，貢獻率加大與上年同期對比，一季度廣州第三產業增加值增速加快1.5個百分點，第三產業增加值占GDP的比重加大0.79個百分點，第三產業對全市經濟增長的貢獻率加大17.02個百分點，第三產業拉動全市經濟增長提高0.74個百分點?？梢?，第三產業增速加快

13、，貢獻率加大，是一季度全市經濟增長的主動力。從需求來看，消費市場暢旺；固定資產投資增速加快；對外貿易總體發展勢頭良好，但岀口增長波動較大消費市場暢旺一季度，廣州市實現社會消費品零售總額745.72億元，同比增長16.1%，增幅加大2.7個百分點。其中，批發和零售業實現零售額623.15億元，增長15.4% ;住宿和餐飲業實現零售額 122.57億元，增長19.9%。固定資產投資增速加快一季度，廣州市完成全社會固定資產投資316.93億元，同比增長10.7%，增速加快1.2個百分點。其中，房地產開發投資在三大類固定資產投資中增長最快，投資137.22億元，增長23.9% ;基本建設投資 143.

14、70億元，增長9.7% ;更新改造 投資35.22億元，下降18.6%。從固定資產投資投向的產業看，第一、二、三產業完成投資分別為0.22億元、59.42億元和257.29億元，分別增長77.1 %、5.7 %和11.9 %。工業中的汽車制造業和電子產品制造業投資增速較高，分別完成投資17.03億元和5.86億元，分別增長 1.3倍和34.7 %。在第三產業中，房地產業投 資遙遙領先，完成投資144.07億元，增長24.5% ;批發和零售業投資增長最快，完成投資6.86億元，增長4.0倍。重大項目帶動作用較強。一季度，全市超億元 的投資項目有37個，完成投資額 97.24億元，增長15.3 %

15、。對外貿易總體發展勢頭良好，但岀口增長波動較大一季度，廣州市商品進岀口總值為182.51億美元，同比增長 15.3%。其中岀口94.56億美元，增長 16.6% ;進口 87.95億美元，增長 13.9%。貿易順差為 6.61 億美元。受春節和雪災等因素影響， 2月份岀口增速低迷，3月份恢復正常。1月、 2月、3月當月岀口分別增長 24.7%、0.5%和22.9 %。從經濟運行質量來看，工業企業經濟效益有一定的下滑；居民收入穩步增長；城鎮從業人員略減，失業人員近三成實現再就業；利用外資平穩增長；市場價格持續較快上漲居民收入穩步增長一季度，廣州市城鎮單位職工平均工資為11198元，同比增長 15

16、.3%。城市居民人均可支配收入為 7361元，增長5.8%。人均消費性支岀 5202元，增長11.6%。 隨著收入水平的提高，居民消費結構升級加快，居民家庭支岀中的服務性消費支岀增速較快。一季度廣州市城市居民人均服務性消費支岀為1735元，增長13.8%，快于消費性支岀增速2.2個百分點，占消費性支岀總額的33.35%。農村居民人均現金收入為 3107元，增長12.9%。城鎮從業人員略減，失業人員近三成實現再就業3月末，廣州市城鎮單位從業人員219.67萬人，比上年末減少 4.02萬人，下降1.8 %。其中，第一、二、三產業從業人員分別為 0.76萬人、98.93萬人和119.98 萬人，分別

17、比上年末下降 3.4 %、2.3 %和1.4 %。城鎮登記失業人員總數為10.20萬人，失業人員再就業人數為 2.98萬人，再就業率為 29.20 %。利用外資平穩增長一季度，廣州市外商直接投資實際使用外資額為6.47億美元，同比增長7.9 %。服務業引資步伐較快，制造業引資下降。一季度，服務業外商直接投資實際使用 額為4.53億美元，增長11.5%。制造業外商直接投資實際使用額為1.88億美元，下降0.7%。市場價格持續較快上漲一季度，城市居民消費價格總水平同比上升7.1 %，其中消費品價格上升 9.1%，服務項目介格上升 2.7%。農村居民消費價格總水平同比上升12.7%，其中消費品價格上

18、升15.9%，服務項目介格上升 2.6%。食品類仍然是價格上升的主導因素。(3)廣州宏觀經濟分析小結廣州市經濟以第三產業為主，經濟總量雄厚，在全國排名第三；城鎮人均可支配 收入也位居全國前列，居民消費意愿強烈，商業市場發達；在工業發展方面，三 大主導產業發展勢頭良好，增長迅速，全市工業總產值位居全國前列。良好的商 業消費環境及雄厚的工業基礎將為廣州市商業與寫字樓市場的發展提供堅實的基 礎。2008年一季度，受雪災天氣的影響，廣州經濟發展增速有所放緩，企業經濟效益 有一定的下滑；到08年3月份，企業生產基本恢復正常，廣州市經濟增長速度回到正常軌道。一季度全市固定資產投資和居民人均可支配收入穩步增

19、長。總體來 說，雪災天氣對廣州經濟的影響已基本消除，廣州市經濟繼續保持穩步增長的良 好發展態勢。2市場環境分析(1)廣州寫字樓市場分析2007年1月至2008年4月份，廣州市批準預售的寫字樓面積為51.06萬平方米。在二級市場方面，07年1月到08年4月的總交易量為 94.64萬平方米，交易均 價為11,472.39元/平方米；三級市場總成交量為31.46萬平方米，交易均價為4,176.048元/平方米。07年1月到08年4月登記的寫字樓租賃面積總共為610.38萬平方米。以下為各個月份的具體數據：時期新增供應量（萬就）一手交易量（萬就）一手交易價格（元 / m2）二手交易量（萬m）二手交易價

20、格（元 / m2）登記租賃面積（萬m）2007年1月2.717.74121522.7433132.432月2.017.46108520.37552114.653月03.17140600.71566037.234月05.96109734.08452450.095月6.4311.01127151.55503628.886月10.898.7112673.2428253.117月0.575.61132171.03461644.348月07.65125292.4475452.459月08.01129032.44383636.7610月9.815.6284503.29473934.4411月4.23.11

21、112233.82233335.4112月4.634.88101591.25395747.582008年1月2.647.58103990.73614737.062月02.59102362.84372518.343月03.3280130.12271853.024月7.172.23114330.93353934.592007-2008年4月廣州市新增寫字樓面積情況新增供應量從上圖可以看岀，廣州寫字樓放量都保持一定的間隔時間，一般每間隔兩個月就P. 0P. 會岀現一段時間的寫字樓集中放量。由上圖可知，2007年第二季度和第四季度為廣州市寫字樓放量高峰期，對比這個時期的寫字樓一手和二手成交量和成交價格

22、， 由于市場上供給的增加，導致成交價格下降，成交量受此影響不明顯。2007-2008年4月廣州市寫字樓一手市場交易情況-一手交易量 一 一手交易價格4.543.532.521.510.528：42395772；41.5527181.030.7317393.29A461647542333 他萬平方米元/平方米35390.3756605521A 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月24月從上圖可以看岀，2007年上半年廣州寫字樓一手交易量和價格平穩并保持在高位 水平，受房地產宏觀調控影響，2007年下半年廣州寫字樓成交量大幅減少，價格下降明顯；同時，2008年一季度受

23、雪災天氣的影響，寫字樓市場也處于低迷的狀 態，成交量與成交價格都創下近期內的最低水平。2007-2008年4月廣州市寫字樓二手市場交易情況6500600055005000450040003500300025002000一二手交易量一1 二手交易價格從上圖可以看岀，廣州市寫字樓三級市場交易價格與二級市場價格相差較大，二手寫字樓成交量受價格影響較大。總體來說，2007年二手寫字樓成交量和價格波動較大，2008年一季度二手市場也處于低迷狀態,4月開始市場有所回暖。2007-2008年4月廣州市寫字樓租賃市場情況登記租賃面積據統計顯示，2007年廣州優質寫字樓租賃市場繼續快速增長，平均租金錄得10.5

24、%的年度增長。此結果可以在上圖得到驗證，2007年以來，廣州寫字樓租賃市場持續旺盛，2007年寫字樓總租賃面積達到了467.37萬平方米，2008年前四月份租賃面積為143.01萬平方米。目前廣州甲級寫字樓主要集中在天河北商圈和 珠江新城商圈，交通便利，辦公配套完善，租賃價100元/就月以上。廣州市乙級寫字樓以300平方米以下的小單位為主，主要分布在環市路和東風路，租賃價 約80元/ m月左右。2007年廣州寫字樓市場小結及2008年展望2007年上半年廣州寫字樓市場保持迅速增長勢頭，2007年下半年及2008年一季度，受國內房地產宏觀調控政策及雪災天氣的影響，寫字樓市場呈現岀一定的低 迷在狀

25、態，成交量和成交價格都有一定程度的下滑。隨著各種不利影響因素的逐 步削弱，廣州市國民經濟的持續發展使得寫字樓市場的復蘇成為必然。預期2008年廣州經濟繼續保持高速發展態勢，跨國公司和本地企業對優質寫字樓的需求將保持穩定增長；不過2008年廣州寫字樓市場將面臨大量供應的局面，同時受國內銀根緊縮政策等不利因素的影響，市場上整體租金水平將有一定壓力，空置率難免有所上升。在競爭壓力下，品質較次的寫字樓租金將有下調趨勢，而 頂級寫字樓的租金則會繼續保持在高位，并且有可能進一步上漲。（2）廣州動漫市場分析動漫產業目前，廣州從事網絡游戲、動畫、漫畫的企業超過120家，從業人員15,000人左右，動漫產業年產

26、值超過100億元（不含衍生產品），占全國動漫產值的 20%左右。而在原創漫畫領域，以漫友文化傳播機構為代表的龍頭企業在國內同行中 發揮著領頭羊的作用，整個漫畫書刊發行量約占全國市場的30%。廣州動漫產業發展歷程1、2 0 0 5年廣州市網游動漫產業產值達47.5億元人民幣，從事網絡游戲、 動漫業務的企業有7 0家，從業人員1.2萬人左右。其中，動畫片制作和發行 企業3 0多家，網易、光通、世紀龍三家企業占據國內市場3 0%份額。同時廣 州擁有漫畫企業10家，各類漫畫組織、團體、學社2 0 0多個。2、 2006年，“ YACA動漫拉闊廣州06 ”將首先在錦漢展覽中心拉開帷幕；而廣 州（國際）動

27、漫節暨2006年動漫網游嘉年華則將于8月5日至8日在地鐵公園前站 動漫星城舉行，本次活動將舉行中國首屆動漫模仿精英秀。國家批準廣州繼成都之后成為全國第二大掛牌的“國家網絡游戲動漫產業發展基地”。3、2007年，“國家網絡游戲動漫產業發展基地廣州番禺園區”成立，區內共有各類動漫游戲企業 330多家，其中產值上億元的企業就有10多家，從事動漫游戲產業的高端技術人才超過1,000人。在市場方面，據不完全統計，目前番禺區的動漫游戲企業產品不僅占據了50%的國內市場份額，還大量銷往國際市場。據悉，在東南亞地區，凡是2,000平方米以上的游戲廳，所采用的基本都是番禺制造的產品。如今，番禺的動漫游戲產品已在

28、國內外有了一定的知名度，“番禺制 造”已成為國內動漫游戲產業的名牌產品。4、 2008年， 廣州目前從事網絡游戲、動畫、漫畫的企業超過120家，從業人 員15,000人左右，動漫產業年產值超過 100億元（不含衍生產品），占全國動漫 產值的20%左右。而在原創漫畫領域，以漫友文化傳播機構為代表的龍頭企業在國內同行中發揮著領頭羊的作用，整個漫畫書刊發行量約占全國市場的30%。5、2008年，眾多動漫、網游開發商紛紛投巨資進入廣州，黃埔、天河軟件園相 繼成為廣州動漫網游產業的重要研發基地，集研發及設計動漫衍生產品于一體， 迅速催生岀一批成熟的具有本土特色的動漫節目，6、全國首家以動漫為主題的青年創

29、業基地“青年動漫特區”也在廣州市青年宮成立，吸引了眾多卡通工作室、漫畫社等近50個青年動漫社團與機構進駐創業。動漫交易市場2006年，廣州“國家網絡游戲動漫產業發展基地”地位的建立，給廣州市動漫市場帶來巨大的商機。2006年在廣州舉行的“廣州（國際）動漫節暨2006動漫網游嘉年華”活動，四天迎客超過12萬人次，超旺的人氣讓業界再次感受到廣州動 漫產業的美好前景。目前，廣州已建或在建的大型動漫交易場所3家，具體情況如下：1、天河北龍口東動漫商城該動漫主題商城位于“廣州軟件信息廣場”，靠近年底通車的地鐵三號線五山站，首層面積為1,600平方米，二層面積1,800平方米。間隔方面以八九平方米至 20

30、 多平方米的面積為主，另外有少量60多平方米的鋪位。租金方面首層平均為 200 多元/平方米/月；二層平均租金則為首層的三分之一左右。該動漫主題商城客戶群以原創動漫、網游以及周邊產品的商家為主，同時還增加了版權貿易這一環節，通過該商城可以把國外的原創卡通在國內生產、國外卡通 片在國內享有播放權等。2、動漫星城位于人民公園南廣場地下的“動漫星城”，兼享中山五路公交和公園前地鐵站這 兩大地面、地下交通樞紐，毗鄰北京路步行街，占據了廣州城市、交通以及商業 核心地帶。動漫星城總投資 6億元，建筑面積3萬平方米，使用面積2萬平方米。3、動漫大廈目前，廣州正在建設規模為15萬平方米、可容納 50家以上企業

31、的動漫大廈，廣州市越秀區也在打造一個動漫網游為主體、面積達20萬平方米左右、 長約3公里的創意大道，為更多動漫名家落戶廣州服務。動漫市場分析小結廣州動漫產業是全國動漫產業的重要組成部分，目前在國內的市場份額占到20%。2006年國家岀臺的關于推動我國動漫產業若干意見，更是為廣州動漫產業的發展帶來契機，預計到 2010年，廣州動漫產業產值將達到180億元。因此，在廣州現有的動漫產業良好發展環境下，加上政府的大力支持與推動，廣州動漫產業的發展前景良好。廣州動漫產業基地地位的進一步鞏固，“動漫之都”知名度的益日提高，也將為廣州動漫交易市場帶來巨大商機。三專業市場板塊分析1辦公物業市場板塊分析目前廣州

32、的寫字樓物業市場主要分為三大板塊，一是以珠江新城為核心的廣州新CBD商務圈，二是以天河北為中心的天河商務圈，三是越秀區內環市路、東風路和中山路為軸線的老城區辦公商務圈環市路商務區域東風路商務區域中山路商務區天河北高檔商務區域珠江新城區域區域特征區域主流客源檔次代表項目中山路老城商業旺區商業帶來的貿易代理、服務主要乙級，個別電信廣場、中華國商務區老城商業口旺區咨詢中小企業等甲級際中心、捷泰廣場東風路老城商務集中區，東風政府帶動的關聯企業有、貿主要乙級，個別廣發大廈、粵海集易、咨詢等企業，客源主流團大廈、錦城大廈、商務區路交通快捷甲級中小企業健力寶大廈環市路老城成熟的商務中心涉外（金融、咨詢、貿易

33、、主要甲級，準甲廣東國際大廈、好區，周邊高星級酒店、世界廣場、世貿中商務區高級商業等配套集中銷售代理）機構集中區級，心大廈天河北目前廣州最成熟的高檔國際型（領事館、金融、貿財富廣場、中信廣易、科技）和國內知名企業甲A級商務區商務區中心聚集場、新創舉等政府相關機構（海關、檢察珠江新CBD，高檔商務氛圍逐甲B級為主，甲A華普廣場、富力科城CBD漸成熟院等）、集團企業總部，金融 等級數量不斷增多訊、富力盈隆珠江新城CBD珠江新城CBD最早規劃于1992年，由于當時廣州的辦公物業市場尚集中在越秀、 東山等老城區，限于當時的市場容量，珠江新城的寫字樓物業未獲得發展機遇。廣州政府于2002年重新對珠江新城

34、 CBD進行規劃定位，用地面積約6.5平方公里，規劃居住人口 18萬，提供就業崗位 30萬個。其定位為廣州21世紀中央商務區的核心商務金融辦公區，及華南區最重要的金融中心區域，成為金融企業的 聚居地。根據廣州城市總體規劃，至I2010年珠江新城中央商務區將基本建成體現廣州城市形象的標志性區域，珠江新城交通網絡及鐵路系統，地鐵3號線、5號線、地下輕軌，至 2010年，全市將建成 9條地鐵線路，總長達 255公里珠江新城CBD的寫字樓物業在 2004年開始推向市場，由于當時該區域的辦公物 業尚處于起步階段，故租金比天河北商圈和越秀區租金低，但隨著2006年大量甲級寫字樓的落成，及交通、商業配套設施

35、的逐步改善，和政府優惠政策的扶持， 大量的優質客戶開始從天河北，越秀區等傳統的商圈搬遷到珠江新城，使珠江新 城的寫字樓租金全面超越天河北和越秀，成為廣州寫字樓市場的熱點區域。主力客戶目前珠江新城辦公物業的客戶為大型企業區域總部，如房地產公司總部大樓、交 通集團、煙草集團公司總部大樓；金融機構：世界500強和國有金融、銀行、保險、證券公司；政府機構：國稅、地稅、省檢、省計廳。這些都是甲級寫字樓的 優質客戶。規模目前珠江新城在建寫字樓總建筑面積約為94.8萬平方米，相當于目前天河區和越秀區甲級寫字樓總存量的總和。未來3年珠江新城約新增 200萬平方米的寫字樓物業，其中70萬平方米為甲級寫字樓，由于

36、2008年甲級寫字樓供應較少，租賃成交將主要以消化一批 2007年新交付使用的甲級寫字樓為主。租金目前珠江新城寫字樓的平均租金約為150元160元/平方米每月，屬于廣州寫字樓市場的最高水平。優勢片區定位高，商務形象好，已形成不錯的商務氛圍，且有政府的配套政策支持，未來將有多項大型政府配套工程在該區落成，進一步提高片區形象，吸引甲級寫 字樓的優質客戶。不足目前片區內的商業配套略顯不足，沒有大型購物中心，目前僅靠黃埔大道與廣州大道兩條城市主干道與外界連接，這兩條主干道在上下班高峰期交通非常擁堵， 給進岀珠江新城造成了不便，而片區內軌道交通要待09或10年才能建成，目前來看片區的交通配套有所不足。天

37、河商務圈天河商務圈以天河北寫字樓群為核心，是目前廣州市最成熟的辦公區域，也是廣 州主要的甲級寫字樓商圈。片區的定位為廣州市的中央商務區，區內配套成熟， 不僅有數量眾多的住宅物業，而且還有正佳廣場，宏城廣場，天河城廣場等大型 的集中商業，以及數量眾多的臨街商業及飲食配套，此外還有大型公建配套設施 如天河體育中心，購書中心等。交通配套方面，軌道交通發達，除鄰近廣州火車 東站外，地鐵1、3號線連接片區，區內也有眾多的公交線路經過。天河商務圈的發展是廣州市寫字樓物業市場整體升級和東移的結果。老城區土地 供應的限制，寫字樓檔次的不足，迫使廣州主要的寫字樓商圈從越秀、東山等老 城區向當時土地供應較多，且商

38、業配套較好的天河區轉移。經過10多年發展，天河商務圈以其高端的定位（中央商務區）和完善的配套設施成為廣州市商務辦公 氛圍最濃厚，甲級寫字樓最集中，也是廣州最重要的商務辦公片區，吸引了大批 國內外的大中型企業進駐。主力客戶國內外大中型企業，跨國企業，港資、臺資企業租金與售價目前天河商圈寫字樓物業因物業檔次不同而租金和售價都有所差異。天河北的甲級寫字樓如中信廣場， 大都會廣場等租金約在 130元/平方米每月以上， 近期發售 的中石油大廈和保利豐興廣場售價約在19,00021,000 元/平方米。檔次稍低的準甲級物業租金約在 70100元/平方米每月區間浮動。優勢片區內配套成熟，尤其是商業配套發達，

39、軌道交通便利，商務氛圍濃厚，是目前 廣州最成熟的商務辦公區域，有利于建立企業形象，對進駐企業有較大吸引力。 目前來看仍然是廣州最具吸引力的辦公區域。不足目前制約該片區發展最主要問題是道路交通問題。由于片區道路規劃失當，加上 區內寫字樓密度很高，造成了片區內交通擁堵，在上下班高峰期經常塞車，迫使 在該片區的上班族更依賴軌道交通，從而大大加重了軌道交通的壓力。從短期來 看，片區內的交通問題很難得到緩解。此外，雖然片區內集中了眾多的甲級寫字樓，但大部分檔次未達到國際上的甲級 標準，與珠江新城相比有一定差距。大部分寫字樓的業權分散，也不利于吸引對租賃面積需求大的優質客戶越秀區商務圈越秀區辦公商務圈為廣

40、州最早的辦公物業集中區域，是廣州第一代的商務辦公區，其地位類似于深圳的羅湖商務區。區域內商業公建配套成熟，尤其是政府機構眾 多，交通便捷，曾經是廣州眾多外資企業，金融企業，大型公司的辦公首選點。由于區域內有原廣交會的主展館一一流花展館，因此也吸引了一大批貿易公司在 區域內設立辦公地點。但隨著廣州經濟不斷發展，進入廣州的企業規模和等級不斷增強，越秀區商務圈 已漸顯岀不足，主要是區域內的大部分寫字樓檔次較低，未達到甲級標準，而且 物業管理水平不足，形象不高，硬件條件差，難以滿足外資、大型企業的要求。而且區域內單一業權的寫字樓少，大量小業權的存在阻礙了大型客戶的進駐。隨 著天河商務圈的成熟和珠江新城

41、商務圈的快速發展，越來越多的外企和大型企業 從越秀商務圈搬遷至上述兩商務圈，越秀商務圈的廣州市核心商務圈的地位已經 大為減弱。然而，作為廣州市發展最早的核心商務辦公區域，越秀商圈的成熟配套是目前其 它商務圈難以比擬的，多年的沉積的商務辦公氛圍也使該區域仍然是廣州主要的 寫字樓區域之一。目前天河和珠江新城商務圈的租金價格不斷上漲，中小企業和 處于創業階段的企業已難以承受，而租金較低的越秀商務圈正成為這部分企業的 首選之地。越秀商務圈的辦公物業主要分布在區內三條東西向的城市主干道環市路，東風路和中山路，從而形成三個商務辦公帶。環市路辦公帶環市路辦公帶為廣州最早的CBD，其辦公物業的檔次也是越秀商務

42、圈中最高的，大部分物業都達到了甲級或準甲級水平。片區內高級商業配套齊全，有五星級酒 店和高檔購物中心，廣交會的原展覽館一一流花會館也坐落在環市路，因此片區 內的客戶以涉外機構為主，包括金融、貿易、銷售代理等企業是該片區寫字樓物 業的主要客戶。雖然該片區作為廣州第一 CBD的地位已不再，但仍然吸引不少高 端客戶進駐。租金與售價目前環市路的高檔甲級物業如廣東國際大廈等的月租金與天河商務圈的甲級物業基本看齊，約在110元/平方米。而檔次較低寫字樓物業租金約在6080元/平方 東風路辦公帶東風路辦公帶最大的特點是片區內政府機構集中，廣東省政府，廣州市政府和其 它主要政府部門都位于東風路，政府資源成為該

43、片區寫字樓市場的最大優勢。最 近廣州市政府的規劃提出要將東風路建設成為黃金八公里的甲級金融區，利用政 府部門集中的優勢，著重發展總部經濟。因此該片區辦公物業的前景值得看好。該片區早期的寫字樓物業除少部分達到甲級標準外，大部分為準甲級或乙級物業。近兩年隨著寫字樓市場水平的整體提升，不少甲級水準的寫字樓開始推岀市場， 提升了該片區的辦公物業檔次?？蛻舴矫?，以政府帶動的關聯企業居多，包括有中介咨詢服務，金融服務業等， 因處于會展商圈，也有不少貿易類型的客戶進駐，企業的規模多屬于中小型。租金與售價目前該片區辦公物業的月租金約為6085元/平方米，近期開售的兩個辦公物業項目，位于東風東路的紫園國際和東風

44、西路的亞洲金融中心，銷售均價分別為 15,500元/平方米和12,000元/平方米。中山路辦公帶中山路從東到西共分八段，為中山一路至中山八路，橫跨越秀、荔灣兩個區。中 山路沿線是廣州市傳統的商業旺區，農林下路商圈、中華廣場商圈、北京路商圈 和上下九商圈等廣州主要的商圈都沿中山路分布，地鐵1號線也有相當多的站點沿中山路一帶布置，因此中山路辦公帶的商業配套最為齊全。中山路的辦公物業 主要分布在中山一路至中山五路，未形成較大規模的寫字樓集中路段。寫字樓的 檔次普遍不高，多為乙級標準，且建設的年期較早，外觀設計使用等已顯落后。近兩年落成的甲級寫字樓項目電信廣場和中華國際中心在一定程度上提升了該片 區寫

45、字樓的檔次。該片區的客戶除電信廣場和中華國際中心因物業檔次較高和可租賃面積較大而吸 引到優質的大型企業以外，大部分寫字樓的客戶以中小型企業為主，行業分布分 散，由商業帶來的貿易代理，中介服務咨詢等占有相當的比例。租金與售價目前片區內僅有的兩個甲級項目電信廣場和中華國際中心的月租金都在130元/平方米左右，中華國際中心的 07年中時的平均售價為 13,500元/平方米。其余乙級物業的月租金為 5575元/平方米不等。2 項目所在片區寫字樓物業分析項目位于中山二路電信廣場對面，根據周邊寫字樓的分布及與項目關聯性的強弱，決定研究的片區范圍東起中山一路中山立交，西至中山三路中華廣場，南至署前路，北至東

46、風路。從越秀區辦公物業的板塊來看，覆蓋了中山路辦公帶與東風路 辦公帶的部分地段。該片區的物業涵蓋了越秀區主要的寫字樓類型，既有近兩年建設的甲級物業電信廣場和中華國際中心， 亦有90年代末期建設的準甲級或乙級物業如新裕大廈和粵運大廈，還有更早期在90年代初建設的廣州第一代寫字樓如東駿廣場等?？蛻艉妥饨鹗蹆r等基本和各辦公帶的特征相符。我們根據片區寫字樓物業的代表性，規模，與項目的契合度等方面，在不同路段 選岀以下典型物業做分析對比中山路段（從中山一路至中山三路，包括東川路與白云路）名稱廣東電信廣場位置中山二路級別甲級主要 10部電梯，中央空調，智能終端,配套近500個車位建筑面積總建面15萬平方米

47、，寫字樓面積78,000平方米，單層面積1,800平方米，共68層起租面積為400平方米以上空置情況現出租率為位岀租99 %,只剩一單租金約為135元/平方米/月（低層 單位），管理費28元，不對外出售。主要客戶大中型企業外資公司開間 分布 租售 價格裙樓 13層為商業裙樓，業態為酒樓、 形態 證券營業部、咖啡庭等首層為310元/平萬米，2層 商業租為180元/平方米，3層為 金120元/平方米名稱匯隆大廈位置中山二路級別乙級主要配套3部電梯，中央空調，會議廳建筑面積單層面積約400多平方米，共20層開間分布開間面積為110平方米左右空置情況現岀租率約為85 %，剩余少 量單位出租租售價格租金

48、約為60元/平方米/月，管理費25元，不對外岀售。停車位租金1,000元/月主要客戶中小型貿易企業，大部分與 醫療器械相關裙樓13層為商業裙樓，首層為銀行營商業租形態業部及藥店，23層為牙科醫院金名稱粵運大廈位置中山二路級別乙級建筑 單層面積約950平方米，共28層 面積最小開間面積為 60平方米左右，最開間大可租面積651平方米，一般租戶空置情分布 的租賃面積在 100250平方米不況現岀租率約為90 %,剩余少量單位出租，現有空置單位 多為大面積的開間，約在等。開間實用率為 64 %。300平方米左右主要 3部電梯，中央空調，互聯網端口, 配套地下三層車庫，52個車位租售價格中小型貿易企業

49、，中介服務 業，醫療器械相關公司。物 業的主要的租賃對象為對辦 公面積需求不大的中小企 業。租金約為55元/平方米/月起，管理費20元，中央空調費0.3元/平方米 主要客 /天。不對外岀售。停車位租金600 戶元/月。裙樓 2層為商業裙樓，原為酒樓，現已停 商業租 形態 業金名稱中華國際中心位置中山三路級別甲級主要配套25部客梯，中央空調，寫字樓會所，會議廳，室內運動場所，1100個車位建筑面積分A、B塔，A塔高26層，B塔高62層，單塔單層面積約 1800平方米，總辦公面積約 12萬平方米開間分布最小開間面積約為120平方米左右租售租金約為130元/平方米/月，管理價格 費29元，。停車位租

50、金 800元/月裙樓形態沒有裙樓，12層為大堂空置情現岀租率約為90 %，剩余部況分單位岀租主要客大型外資知名企業，企業總戶部商業租金中山二路是中山路辦公帶中辦公物業較為集中的區域。路段內除電信廣場、中華國際中心兩個甲級項目外，其余寫字樓都為乙級標準，單層面積小于1500平方米，開間面積約在 70110平方米左右。從租賃的情況看，空置率低，證明了這 個路段的租賃需求較大。客源方面，絕大部分為中小企業。由于路段內聚集了不 少廣州市具規模的大醫院，如中山大學第一附屬醫院，廣東省心血管病醫院，廣 東省人民醫院東院等，因此吸引了大批從事醫療器械藥品貿易的企業在此路段辦 公。其余的租戶包括中介咨詢服務業

51、，其它類型的貿易公司等。商業裙樓方面，除電信廣場有較大規模裙樓作商業外，其余辦公物業的商業裙樓 規模不大，業態通常是首層為銀行營業網點，二層以上為酒樓，商鋪或整層岀租 給醫院。在市調過程中我們發現該路段寫字樓普遍面臨車位不足的問題，由于基底面積小，可提供的車位不多，大部分寫字樓已不能滿足租戶日益增多的車位需求。以項目旁邊的粵運大廈為例，其提供的車位總共只有 52個，據其租賃處介紹車位的使用 情況十分緊張，并不能保證新進駐的租戶有車位停泊。車位的缺少對路段內辦公 物業的租金有一定的貶損。中山一路和中山三路的辦公氛圍較淡，寫字樓物業不多， 但其租賃情況尚算良好。東風路段（包括農林下路）名稱新裕大廈

52、位置農林下路與東風路交匯處級別主要配套建筑面積乙級5部電梯，中央空調，110個車位單層面積1,250平方米，總建面73,400平方米開間 單位面積80、100、150平方米不等， 分布 大面積起租、租金約為75元/平方米/月，管理費租售戸 28元，二手售價約 12,000元/平方價格米。停車位租金 1000元/月空置情現岀租率約為90 %，剩余少況量單位岀租主要客物流貿易公司、金融服務企戶業，房地產開發企業商業租 底層臨街商鋪370元/就/句月，底層內鋪320元/ m2 / 月,金、金二層商鋪250兀/ m2 /月裙樓 4層商業裙樓，12層為商鋪，三 形態四層為酒樓名稱東山天譽商務大廈位置東風

53、東路級別準甲級主要配套4部電梯，50個車位建筑單層面積1,000平方米左右，層高面積24層開間 分布單位面積70、130、160平方米不等空置情況現岀租率約為90 %,只有少 量單位出租租售價格租金約為90元/平方米/月，管理費8元。現二手售價為15,000元/平方 米主要客戶中介服務業、金融服務企業， 貿易公司裙樓3層商業裙樓，1層為商鋪，23商業租形態層夜總會金底層商鋪150兀/平方米/月名稱東峻廣場位置東風東路級別乙級主要每座3部電梯，中央空調，270個配套車位建筑分4座，每座單層面積 670平方米，面積層高33層，總建面101,601平方米開間主流單位面積140平方米左右空置情現岀租率

54、約為98 %，只有極分布況少單位出租租售租金約為55元/平方米/月，管理費主要客中介服務業，科技公司，金價格28元。戶融行業裙樓4層商業裙樓，1層為商鋪，快餐店，商業租形態24層為酒樓、夜總會金名稱位置東風東路，天譽商務大廈斜對面級別甲級主要配套6部電梯，中央空調建筑單層面積1,115平方米，總建面 3面積萬平方米開間分布主流單位面積135平方米左右租售價格租金約為100元/平方米/月，管理 費25元0 07年底開盤售價為 14000 元/平方米裙樓形態沒有商業裙樓空置情現出租率約為60 %，空置單 況 位較多主要客金融企業，科技貿易公司戶商業租金錦城大廈東山路段的辦公物業的整體檔次要比中山路

55、段為高，租戶來源也發生了變化，主 要集中在金融服務業和中介服務業。因商務辦公氣氛比中山路段要好，因此租金 相應比中山路段高。 主流的開間面積約在 130平方米，大部分寫字樓物業都岀售, 因此小業權眾多。除錦城大廈因租金過高且開盤不久導致空置率較高外，其余物 業租賃情況良好。除東峻廣場商業裙樓規模較大外，其余辦公物業的商業裙樓規模較小，一般在23層，業態多為夜總會，酒樓。因商業氛圍弱于中山路段，其租金比中山路段商業裙樓低。片區商業市場分析因項目商業規模較小，無法改變區域商業格局，因此商業市場研究的范圍只選取項目所在路段中山二路、三路及鄰近路段農林下路和東川路的商業市場。片區為廣州市原東山區的主要

56、和傳統商業區，經過多年的積累和沉淀，商業氛圍 已十分濃厚，再加上片區內兩個地鐵1號線站點東山口站和烈士陵園站來帶的大量人流，該片區已成為越秀區東部最主要的商業區和廣州市主要的商業區之一。片區的商業形態齊全，既有一層的臨街商鋪，亦有集中式商業，及大型的百貨商 店和綜合購物中心。大型百貨商店有位于農林下路的廣州王府井百貨和位于署前路的廣州東山百貨，均是在廣州消費者中具有良好口碑的中高檔大型的老牌國有百貨公司。王府井百貨于1996年開始營業，是北京王府井百貨于首都外設立的首間分店，營業面積16,000平方米，日均客流量達68萬人次。而廣州東山百貨經營時間更長，于1993年開業，營業面積約6,500平

57、方米，在相當長的一段時間內占據者東山區百貨零售業龍頭的地位。綜合購物中心則有位于中山三路烈士陵園地鐵站上蓋的中華廣場，是廣州最大型的地鐵上蓋商業之一，商業建筑面積達到17萬平方米。自2000年開業以來日均客流量保持在30萬人次，黃金周客流更達70萬人次，其時尚年輕的品牌路線吸引了大量的年輕消費者。集中商業中心主要有東川路的東川運動名城和農林下路的錦軒現代城。東川運動名城經營面積達 7,000平方米，層高 5層，經營中高檔國內外運動品牌產品，是全國最大規模最多名店匯聚的運動主題式商場，經營狀況良好。而錦軒現代城則 為裙樓商業，位于地鐵東山口站上蓋，其裙樓上為住宅，負一層商業與地鐵站出 口連接。經

58、營面積近 2萬平方米，負一層“時尚大本營”有元綠壽司、仙蹤林進 駐，一層為“名店坊”，二層為“服飾會”，三、四層為“好又多超市”，五層“柏悅酒家”為粵菜專家，六層“錦官宴語”是精品川菜。臨街商鋪主要沿農林下路、東川路和中山二路分布。業態方面，農林下路商鋪主 營女士系列產品，包括中檔特色服飾，化妝品，婚紗店等。而東川路因有東川運 動名城的存在而以經營運動用品為主，中山二路的商鋪業態較多樣化，有銀行營 業網點，日常消費用品店，而該路段眾多的醫療機構也使得藥店和售賣醫藥器械 的店鋪占有相當的規模。片區的臨街商鋪經營狀況良好，很少出現轉租或出售的 放盤。租金方面，臨街商鋪的租金一般可達到500元/就/

59、月，部分農林下路和東川路的街鋪更可達到 700元/ m2 /月。市場上商鋪買盤很少，中山二路少數的商鋪放盤價 格達到50,000元/平方米。集中商業和購物中心的租金的浮動幅度較大，錦軒現代城二樓的租金約在 200元/ m /月，而中華廣場的租金約在200800元/ m /月不等。動漫商城案例研究由于項目擬發展動漫商業，因此本部分選取廣州較成功的動漫商城案例一一位于公園前的動漫星城作為案例研究動漫星城位于地鐵一號線公園前站內，為地鐵上蓋物業。項目總投資6億元，建筑面積3萬平方米，使用面積 2萬平方米，是一個集產品展示、發布、銷售、體 驗、互動、娛樂、銷售、購物于一體的大型動漫產品交易場所。 空間

60、布局：動漫星城分東西兩翼，東翼共分三層，西翼兩層。據我們現場調查，東翼負一層主要以經營服飾、化妝品、餐飲店為主，銷售動漫 產品的店鋪較少，只有兩家；負二層主要以經營飾品、化妝品、動漫產品的店鋪 居多；負三層經營衣物、鞋等用品較多。有一個共同的特點是，店內銷售的衣物、 飾品等多少都與動漫有一定的相關，如衣物可能有動漫圖案，飾品上雕刻有動漫 圖案等。另外，負二層銷售的動漫產品主要集中在一個叫動漫世界的地方，為負 二層的夾層，里面銷售產品統一，規模不大但動漫各類產品齊全，可謂動漫星城 的精髓之地。西翼分兩層，負一層主要為餐飲；負二層有動漫電子產品展示區，經營動漫電子 產品、手機、MP3等的店鋪，還有