1、一、登記制度及相關(guān)法律知識(shí)1（一）房地產(chǎn)登記適用的法律法規(guī)1、物權(quán)法（2019年10月1日施行）2、土地管理法3、房地產(chǎn)管理法4、廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例5、房屋登記辦法（建設(shè)部令第168號(hào)）（2019年7月1日施行）6、廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法（2019年10月1日施行）7、廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例8、廣州市房地產(chǎn)抵押登記條例9、廣東省土地使用權(quán)交易市場(chǎng)管理規(guī)定（廣東省政府令第79號(hào)） （2019年12月1日施行）10、其他相關(guān)法律法規(guī)、政策、規(guī)章，如擔(dān)保法、民法、合同法等等。(帶的重點(diǎn)掌握)2（二）登記定義效力功能 1、定義 房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門依當(dāng)事人的申請(qǐng)或者依職權(quán)

2、，對(duì)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)和其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀姆康禺a(chǎn)權(quán)利以及與此相關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行記載、公示的行為。32、效力。指法律賦予房地產(chǎn)權(quán)屬登記的強(qiáng)制力，也即在登記之后產(chǎn)生何種法律上的效果。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的三種主要模式：權(quán)利登記制度、托倫斯登記制、契約登記制。權(quán)利登記制度：登記生效主義，德國(guó)、瑞士、奧地利、匈牙利等國(guó)家采用。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪變更非經(jīng)登記不得生效。不發(fā)權(quán)利憑證。托倫斯登記制：登記發(fā)證制度，澳大利亞、新西蘭、新加坡等國(guó)家采用。不強(qiáng)制一切物權(quán)必須登記，但一經(jīng)登記后，權(quán)利變動(dòng)非經(jīng)登記不發(fā)生效力。頒發(fā)權(quán)利憑證。契約登記制：登記對(duì)抗主義，法國(guó)、日本、美國(guó)、中國(guó)香港等采用。物權(quán)得得喪變更，

3、以當(dāng)事人意思表示一致即生效力，但不得對(duì)抗第三人。登記僅僅是對(duì)抗第三人的要件，而非生效要件。不發(fā)權(quán)利憑證。4我國(guó)房地產(chǎn)登記制度兼顧權(quán)利登記制度和托倫斯登記制。物權(quán)法第9條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，采納了登記成立要件主義作為一般原則，而以登記對(duì)抗作為例外。5我國(guó)實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，依當(dāng)事人的申請(qǐng)審核核準(zhǔn)登記發(fā)證。房地產(chǎn)管理法第59條、60條、61條明確規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)登記。廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法第10條規(guī)定，房地產(chǎn)登記由當(dāng)事人向房地產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)，并按照規(guī)定提交申請(qǐng)登記材料。房地合一

4、登記發(fā)證的原則。6但也有依職權(quán)進(jìn)行的登記，不發(fā)證，如:廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法第二十一條規(guī)定：有下列情形之一的，房地產(chǎn)行政主管部門可以直接登記：（一）依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋；（二）經(jīng)人民法院判決認(rèn)定的無主房屋；（三）經(jīng)人民法院判決收歸國(guó)有的房屋；（四）被行政機(jī)關(guān)依法沒收的房屋。前款第（二）、（三）、（四）項(xiàng)規(guī)定的情形，人民法院或者行政機(jī)關(guān)書面通知房地產(chǎn)行政主管部門的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以登記，并辦理原房地產(chǎn)權(quán)的注銷登記。本條規(guī)定的登記，可以不發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)證書。7登記機(jī)關(guān)：一類是依法設(shè)立的專職登記機(jī)關(guān)，如日本的登記所；一類是由司法機(jī)關(guān)充任，如美國(guó)的地方法院；一類是由房地產(chǎn)行政管

5、理部門充任，如我國(guó)是縣級(jí)以上人民政府的土地管理機(jī)關(guān)和房屋管理機(jī)關(guān)。物權(quán)法的實(shí)施，將由統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。一般情況下，一個(gè)城市只能由一個(gè)登記機(jī)關(guān)核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，如廣州市國(guó)土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)全市的登記發(fā)證主管工作，具體發(fā)證工作由廣州市房地產(chǎn)交易登記中心負(fù)責(zé)，已核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證的交易登記部分業(yè)務(wù)下放到區(qū)交易登記中心負(fù)責(zé)。8（三）登記的種類 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記種類分為：換證登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記、遺失登記、預(yù)告登記、更正登記、國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓登記和異議登記。9登記種類的定義換證登記：因房地產(chǎn)權(quán)證書破舊或損壞等情況，權(quán)利人申請(qǐng)換發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證的登記。初始登記：指權(quán)利人獲得從未

6、確認(rèn)權(quán)屬的房地產(chǎn)以后申請(qǐng)確認(rèn)該房地產(chǎn)權(quán)屬歸屬的登記，亦稱首次確認(rèn)權(quán)屬登記。轉(zhuǎn)移登記：已經(jīng)確認(rèn)權(quán)屬的房地產(chǎn)在發(fā)生買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，權(quán)利人申請(qǐng)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法第30條規(guī)定，因買賣、交換、贈(zèng)與、繼承（遺贈(zèng)）、其他事由（如劃撥、分割、合并、裁決等原因）等導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。10變更登記：已經(jīng)確認(rèn)權(quán)屬的房地產(chǎn)在發(fā)生擴(kuò)建、加建、改建或者部分拆除等原因致使房地產(chǎn)狀況發(fā)生變化的，權(quán)利人再申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的，叫變更登記。如產(chǎn)權(quán)人更改姓名或名稱；房屋用途、地址、面積、結(jié)構(gòu)等現(xiàn)狀發(fā)生變化的；房屋分割、合并的。他

7、項(xiàng)權(quán)利登記：指在國(guó)有土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)上因債務(wù)或其它原因而發(fā)生的典權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而申請(qǐng)?jiān)O(shè)立他項(xiàng)權(quán)利登記。注銷登記：已經(jīng)確認(rèn)權(quán)屬的房地產(chǎn)因房屋滅失、土地使用權(quán)消滅等情形終止的，原權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定申請(qǐng)辦理權(quán)利終止的一種登記。11遺失登記：原已登記并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書，因遺失、焚毀、被竊等致使滅失的，權(quán)利人要求補(bǔ)領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證書而申請(qǐng)的登記。預(yù)告登記：是與本登記相對(duì)應(yīng)的概念，它是為確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)等目的，按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理的預(yù)先登記。廣州市目前辦理商品房的預(yù)告登記是開發(fā)企業(yè)與預(yù)購(gòu)人在簽訂商品房買賣合同后，為保全物權(quán)請(qǐng)求權(quán)而申請(qǐng)的一種登記制度。12更正登記：指權(quán)利人、利

8、害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤時(shí)，經(jīng)其申請(qǐng)，經(jīng)過權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)對(duì)錯(cuò)誤事項(xiàng)進(jìn)行更正的登記。國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓登記：已經(jīng)登記發(fā)證的國(guó)有土地使用權(quán)在發(fā)生轉(zhuǎn)讓致使土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的登記。異議登記：就是指利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)歸屬等事項(xiàng)有異議的，可以通過異議登記以保護(hù)其權(quán)利的一種登記。13 （四）房地產(chǎn)權(quán)證書1、國(guó)有土地使用證；2、房地產(chǎn)權(quán)證；3、房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書；4、房地產(chǎn)共有權(quán)證；（2009年3月起不再發(fā)放）5、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證；6、土地他項(xiàng)權(quán)利證明書；7、房地產(chǎn)預(yù)告登記證明書；8、房地產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登

9、記證明書；（2009年3月起不再發(fā)放） 9、在建工程抵押登記證明。（2009年3月新版） 14思考與討論請(qǐng)思考以下房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)在哪里的登記部門申請(qǐng)登記：1、位于天河區(qū)的房地產(chǎn)辦理初始登記；2、位于海珠區(qū)的存量房辦理繼承登記；3、位于黃埔區(qū)的房地產(chǎn)辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記；4、位于番禺區(qū)的房地產(chǎn)辦理在建工程抵押權(quán)預(yù)告登記；5、位于荔灣區(qū)的房地產(chǎn)辦理持房地產(chǎn)權(quán)證抵押登記；6、位于越秀區(qū)的房地產(chǎn)辦理地址變更登記；7、位于白云區(qū)的房地產(chǎn)辦理存量房轉(zhuǎn)移登記；8、位于荔灣區(qū)的房地產(chǎn)辦理關(guān)于房屋使用性質(zhì)的更正登記；9、位于蘿崗區(qū)的房地產(chǎn)辦理遺失登記；10、位于南沙區(qū)的房地產(chǎn)辦理換證登記。15李某在荔灣區(qū)有一處房

10、產(chǎn)，今年3月經(jīng)某房地產(chǎn)中介人員介紹以80萬的總價(jià)成交賣給王某，雙方簽訂了買賣合同，按照合同約定，王某應(yīng)于3月底繳交首期房款20萬元，四月底之前繳交第二期房款50萬元，并委托中介人員辦理房地產(chǎn)權(quán)證，尾款于領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證之日全部付清并交付房屋鑰匙。由于王某急需地方居住，3月底王某交付首期款后和李某達(dá)成協(xié)議立即入住。5月20日，李某到房地產(chǎn)中介公司要求撤銷和王某的成交，稱王某違約沒有交付第二期房款，因此已經(jīng)將該屋賣給其親戚以100萬的價(jià)格成交，李某愿意將收到的20萬首期款退還王某，請(qǐng)王某立即搬出房屋。請(qǐng)問如果你是該案的中介人員，面對(duì)此情況會(huì)如何處理？16二、登記程序及繳交資料17(一)登記程序根據(jù)廣

11、州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法第九條規(guī)定，房地產(chǎn)登記的一般程序?yàn)椋海?）申請(qǐng)；（2）受理申請(qǐng)；（3）審核；（4）核準(zhǔn)登記并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)證書。(含記載于登記簿)實(shí)際工作流程：（1）申請(qǐng)并領(lǐng)收據(jù)；（2）預(yù)受理（適用5件以上批量案件；復(fù)雜疑難案件或不能當(dāng)場(chǎng)作出受理決定的）；（3）繳交稅費(fèi)；（4）受理并領(lǐng)受執(zhí)；（5）審核；（6）公告（適用于登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行公告的登記）；（7）繕寫權(quán)證；（8）校對(duì)發(fā)證；（9）檔案歸檔。18現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定的需要繳交的資料都是比較概括性，因此，在實(shí)際工作中，根據(jù)不同種類的登記和具體案情，要求申請(qǐng)人提交相應(yīng)的資料。舉例：存量房交易轉(zhuǎn)移登記,俗稱二手房交易。19（二）繳交材料存

12、量房轉(zhuǎn)移登記需要繳交的資料1、廣州市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書（復(fù)印件5份）如果屬劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓的，還需要提交劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓審批申請(qǐng)書2、房地產(chǎn)權(quán)證書（復(fù)印件四份）（1）房地產(chǎn)權(quán)證（2）房地產(chǎn)共有權(quán)證（3）國(guó)有土地使用證（4）房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書（5）房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證203、身份證明： （1）法人及其它組織的身份證明包括：工商登記營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證（提交復(fù)印件，同時(shí)提供原件校對(duì)）。（2）自然人的身份證明包括：身份證或軍官證或護(hù)照或其它身份證明（提交復(fù)印件，同時(shí)提供原件校對(duì)）。 香港、澳門特別行政區(qū)居民申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)提交港澳居民往來內(nèi)地

13、通行證（簡(jiǎn)稱港澳通行證）或特區(qū)護(hù)照；臺(tái)灣居民申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交臺(tái)灣居民往來大陸通行證（簡(jiǎn)稱臺(tái)胞證）。在香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)辦理委托認(rèn)證手續(xù)的，可以提交該地區(qū)身份證明。在填寫證件號(hào)碼時(shí)，應(yīng)加注證件名稱，如港澳通行證、臺(tái)胞證、香港身份證、澳門身份證、臺(tái)灣身份證等。（3）委托辦理的提供：法定代表人證明書、委托書原件及法定代表人和代理人的身份證明。（4）購(gòu)買人或出售人為未成年人的提供戶口簿或出生證和監(jiān)護(hù)人身份證明、監(jiān)護(hù)人證明書，如屬未成年人出售房地產(chǎn)還須提交監(jiān)護(hù)人保證書（5）申請(qǐng)對(duì)象是境外注冊(cè)公司的，須提交經(jīng)合法認(rèn)證的注冊(cè)登記證明、授權(quán)委托書原件、董事長(zhǎng)身份證復(fù)印件及被委托人身份證明

14、。214、房地產(chǎn)買賣合同（一式兩份）5、房地產(chǎn)測(cè)繪附圖（數(shù)量：按購(gòu)房人數(shù)1份）6、同意出售證明：（1）經(jīng)中國(guó)人民解放軍后勤總部批準(zhǔn)的證明（屬軍產(chǎn)的）（2）市國(guó)土房管局批文（屬直管公房的）（3）抵押權(quán)人及售房人、購(gòu)房人三方協(xié)議（屬已設(shè)定抵押的）（4）兼并、破產(chǎn)、轉(zhuǎn)制、撤銷等文件，并注明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（屬單位兼并、破產(chǎn)、轉(zhuǎn)制、已撤銷的）（5）單位更名轉(zhuǎn)制批文或工商局證明，證明須包括企業(yè)變更登記情況及股東是否發(fā)生變化情況（屬體制改革或資產(chǎn)重組更名的）（6）財(cái)稅部門或國(guó)有資產(chǎn)管理部門和上級(jí)主管部門的證明（屬國(guó)有資產(chǎn)的）（7）提供廣州住宅建設(shè)辦公室核準(zhǔn)上市的復(fù)函（屬安居房的）227、法律文書（屬法院判決的

15、）：（1）人民法院的生效判決書、裁定書、調(diào)解書、協(xié)助執(zhí)行通知書、仲裁機(jī)構(gòu)的生效裁決書、行政機(jī)關(guān)具有強(qiáng)制執(zhí)行力的行政處理決定等（原件）（2）法院判決破產(chǎn)的文件、法院判決成立清算組的文件及清算小組出具的法定代表人證明書及委托書（屬破產(chǎn)企業(yè)出售房地產(chǎn)的）8、拍賣成交確認(rèn)書（屬房地產(chǎn)拍賣過戶的）9、出售存量公房辦理轉(zhuǎn)移登記的，還需提交以下資料：（1）國(guó)有資產(chǎn)管理部門同意出售的意見（國(guó)有企業(yè)出售存量公房的）（2）行政事業(yè)單位需提供上級(jí)主管部門及同級(jí)財(cái)政部門同意出售的證明10、企業(yè)轉(zhuǎn)制辦理轉(zhuǎn)移登記的提交：經(jīng)國(guó)土部門批準(zhǔn)的土地使用權(quán)處置方案11、證明本企業(yè)為非國(guó)有企業(yè)的法律意見、企業(yè)工商登記證和已報(bào)工商局備

16、案的公司章程（屬非國(guó)有資產(chǎn)出售的）屬于房改房的，須提交出售公有住房繳款明細(xì)表。23新規(guī)定：屬于房改房的，須提交出售公有住房繳款明細(xì)表。須與出售公有住房繳款明細(xì)表上注明的配偶共同申請(qǐng)。配偶不能前來的，須提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書或者同意辦理產(chǎn)權(quán)登記的聲明文件。已離異的，應(yīng)提交經(jīng)民政部門認(rèn)證或者公證部門的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，證明該房屋產(chǎn)權(quán)已歸屬一人所有。配偶已死亡的，應(yīng)提交經(jīng)公證的合法繼承人的授權(quán)委托書或者同意辦理產(chǎn)權(quán)登記的聲明文件。24三、轉(zhuǎn)移登記程序及相關(guān)稅費(fèi)25（一）轉(zhuǎn)移登記辦理流程(1)申請(qǐng)并領(lǐng)取收件收據(jù);(2)繳交稅費(fèi);(3)受理; (4)一審;(5)二審； (6)三審(復(fù)雜疑難案件);(7)繕寫

17、權(quán)證;(8)發(fā)證辦理期限：自受理領(lǐng)取房地產(chǎn)交易登記受理回執(zhí)之日起計(jì)算：免實(shí)勘：10個(gè)工作日；實(shí)勘：15個(gè)工作日。法律規(guī)定的是30個(gè)工作日。26（二）相關(guān)稅費(fèi)房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：買方：3元/平方米；賣方：3元/平方米；房屋登記費(fèi)：住房：?jiǎn)挝坏怯?0元/件；個(gè)人登記50元/件。非住房：550元/件，每增加一本證書按每本10元收取工本費(fèi)。（經(jīng)濟(jì)適用住房減半收取）權(quán)證印花稅：5元/本印 花 稅：買方：房屋產(chǎn)價(jià)的0.05%；賣方：房屋產(chǎn)價(jià)的0.05%契稅：買方：個(gè)人購(gòu)買普通住宅按產(chǎn)價(jià)1.5%計(jì)收，其余按3%計(jì)收土地增值稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅及附加稅：按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定征收,具體標(biāo)準(zhǔn)由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定，隨政策調(diào)整

18、而調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)未辦理土地有償使用手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳交土地出讓金。27四、相關(guān)知識(shí)28 （一）代理制度法定代理：無民事行為能力或限制民事行為能力人由其監(jiān)護(hù)人作為法定代理人申請(qǐng)登記。法定代理人應(yīng)當(dāng)提交其為監(jiān)護(hù)人的證明，以及代理人和被代理人的身份證明。委托代理：委托代理人申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交委托書、代理人和被代理人的身份證明；法人或者其他組織委托代理人辦理房地產(chǎn)登記的，還應(yīng)提交加蓋公章的法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明書。所有的委托書均應(yīng)提交正本。委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱、代理事項(xiàng)、代理權(quán)限、代理期限并由委托人簽名或蓋章，法人或者其他組織的委托書由法定代表人或負(fù)責(zé)人簽署，并應(yīng)加蓋公

19、章。房地產(chǎn)買賣或抵押雙方當(dāng)事人不能委托同一人或者當(dāng)事人一方辦理房地產(chǎn)登記。但是，商品房的買受人、預(yù)售商品房的預(yù)購(gòu)人委托出售房屋的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代為申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)登記的，可以由受托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記。29 代理人為多人的登記申請(qǐng) 代理人為多人時(shí)，任何一個(gè)代理人都可以代被代理人申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，但是委托書明確要求所有代理人一起申請(qǐng)的除外。舉例說明。未成年人或精神病人的監(jiān)護(hù)人為兩人或以上的，需要全體監(jiān)護(hù)人共同申請(qǐng)。 境外委托按照授權(quán)委托的地點(diǎn)，分別按下列規(guī)定辦理委托：委托書在香港、澳門地區(qū)辦理的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)中國(guó)委托公證人（香港、澳門）認(rèn)證，并經(jīng)司法部中國(guó)法律服務(wù)（香港、澳門）有限公司審核加蓋轉(zhuǎn)遞章公證證明。委托書在臺(tái)灣地區(qū)辦理的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)關(guān)公證，并到廣東省公證員協(xié)會(huì)辦理認(rèn)證。委托書在國(guó)外辦理的，應(yīng)當(dāng)辦理公證并經(jīng)中國(guó)駐該國(guó)大使館或領(lǐng)事館認(rèn)證。注意：委托書應(yīng)列明代理人有無簽署買賣合同的代理權(quán)，沒有特