1、北京某項目入伙裝修時期的物業治理一、業主入伙與收樓1、入伙儀式2、業主入伙與收樓二、裝修治理1、裝修治理2、裝修申請及審批3、裝修手續辦理4、 裝修監控三、入伙裝修期的檔案建立 1、業主入伙檔案2、業主裝修檔案業主入伙與收樓第一節入伙儀式依照開發商京工地產的意愿是否舉辦，因為現在大多數樓盤入伙時只做歡快喜慶的現場布置，順利、平靜地辦理入住手續而不再進行入伙儀式。一、入伙儀式的策劃1制定入伙儀式方案，要緊包括以下類項：（1）入伙儀式目的；（2）參加入伙儀式人員；（3）入伙儀式開展的形式；（4）入伙儀式所需物資及成本概算；（5）具體儀式安排步驟及治理方法。2審核、確定入伙儀式方案入伙儀式方案的可行

2、性及具體實施細節尚未與開發商京工地產進行協商并確定最終的入伙儀式方案，近期將與開發商進行溝通。如開發商進行儀式，則預備工作如下。二、入伙儀式策劃如下：1物資采購，包括：（1）烘托入伙儀式氣氛的裝飾物資；（2）入伙儀式過程的接待物資；（3）司儀、禮儀小姐及表演隊伍的邀請；（4）現場安全防護設施；（5）紀念品、獎品、宣傳品。2節目排練編制節目單并按入伙儀式方案確定的節目內容進行現場排練。3場地布置（1）接待物品的擺設；（2）現場的裝飾、布置；（3）現場標志、指示牌的設置；（4）現場功能區域及通道的劃分；（5）現場相關崗位（如保安、接待、保潔等）的設置；（6）宣傳展示牌（品）的擺設。三、入伙儀式的組

3、織1現場服務（1）做好來賓接待、服務；（2）做好現場清潔、保潔；（3）客服咨詢服務；（4）來賓、業主停車服務治理。2儀式主持由司儀按節目單安排順序進行。3現場秩序維持（1）搞好現場人車分流、引導、操縱；（2）按功能區域和現場情況進行專用路線劃分（如貴賓、演員、工作人員通道）；（3）預備現場治安及突發事件的處理預案；（4）擺放和利用現場技防設備、設施（如滅火器、監控器、背景廣播等）。4儀式后現場清理（1）對現場物資進行整理、清點、核對、入庫；（2）對現場閑雜人清場；（3）及時做好現場清掃、保潔。第二節業主入伙與收樓一、入伙現場布置1入伙辦理大廳布置（1）入伙辦理分為接待引導資格審核組、簽約組、收

4、費組、驗房交付鑰匙組、資料收集與鑰匙保管組、客戶問題處理與協調組，其中資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組在入伙大廳按此順序擺放接待臺和標識牌流水服務業主入伙；（2）放置各類入伙物資（如資料、保險柜、鑰匙牌、飲水機等）；（3）安排入伙辦理現場保潔；（4）其他現場裝飾的布置。2安全愛護措施（1）設置安保設施（如：貴賓欄、警戒帶、路錐筒、應急燈）；（2）劃分現場功能區域（如：接待區、手續辦理區、休息區等）；（3）充分利用現場技防設備設施協助進行安全防范。3現場標識、引導牌設置 各功能區域、道路、配套設施等設置有效的引導標識，做到按圖索驥。4入住宣傳、展示布置（1）入住辦理工作流程圖；（2）公

5、布收費標準、依據；（3）公司及樓盤情況介紹；（4）圖片宣傳；（5）治理標準及承諾；（6）在樓盤入口等合適位置懸掛入伙祝賀語、橫幅；（7）竣工驗收證明（復印件、備查）。二、入伙流程的提早演練在入伙前一至二天，再一次按照入伙收樓流程進行現場演練一遍，發覺問題及時糾正。三、入伙手續的辦理1業主接待（入伙接待組）（1）負責入伙業主接待、引導；（2）休息區茶水招待。2業主資料收集（資格審查組）（1）業主收樓資格審查，并收取入伙通知書原件、房屋買賣合同復印件或房產權證復印件、業主身份證復印件和業主情況登記表（貼上照片）。（2）屬公司購買的還應核查營業執照副本原件，收取營業執照復印件、法人授權托付書及法人代

6、表和辦理人的身份證復印件；（3）業主不能親自前來，托付他人辦理時還應收取：1）業主的授權托付書；2）驗業主的身份證原件收復印件或驗護照原件收復印件（若業主為境外人士）；3）驗代理人身份證原件收復印件或驗護照原件收復印件（若代理人為境外人士）。（4）發放入伙資料袋（內含各類入伙資料）。3文件簽署（簽約組）（1）指導業主簽約：業主（臨時）公約、前期物業治理服務協議、區域防火責任書、居民精神文明公約、托付銀行代扣款協議書。4費用收取（收費組）（1）預收一年的治理費；（2）其它代收代繳費用。5交驗房屋（驗房交付鑰匙組）（1）驗房：1）戶內水、電、氣及配套設施的使用是否正常；2）戶內智能化、通訊設施的使

7、用是否正常；3）戶內各類產品的安裝是否規范、安全；4）戶內建筑工程是否有遺留問題或項目。（2）抄取水電表讀數。（3）簽署收樓書發放鑰匙：1）收樓書由業主簽署、確認；2）不存在須整改項目的，由業主簽署收樓書書面確認后發放；3）存在須整改項目的，由業主簽署收樓書書面同意確認后，可臨時留存，整改完成后予以歸還。6資料收集與鑰匙保管（資料收集與鑰匙保管組）1）每天入伙結束后應對各入伙大廳各組的入伙資料進行歸集；2）每天入伙結束后應對鑰匙進行清理核對。7業主疑難解答（領導協調組）1）業主所提問題類型要緊有法規類、費用標準類、治理服務類、開發規劃配套類；2）一般問題由各組工作人員現場及時解答，疑難問題由治

8、理處經理、客戶主管針對以上問題進行研究，做好充分預備應對業主疑難問題進行解答，并對入伙相關問題進行協調處理。四、遺留問題的處理和跟蹤（客戶問題處理與協調組）1驗樓時問題的記錄為保證遺留問題得到及時、快速的整改，驗房記錄人員應盡量將戶內各項問題記錄準確、清晰，要緊有以下幾點：1）問題類型；2）問題存在的位置；3）存在問題的數量。2一般問題現場進行處理一般問題由驗房人員現場進行處理，能現場處理的一般問題類型有：1）簡單的產品安裝問題；2）戶內衛生、清潔問題；3）一般產品耗材的更換。3嚴峻房屋質量問題的處理方式由客戶問題處理與協調組及時反饋給開發商京工地產處理并負責跟蹤、落實、協調。4處理后的再驗收

9、、記錄1）由客戶問題處理與協調組通知業主本人到場進行復驗，并與驗房記錄進行對比、核對；2）業主簽字確認整改完成；3）業主對整改結果提出異議的，重新填寫遺留問題整改項目報告，由業主簽名確認后反饋開發商京工地產處理并進行跟蹤協調整改工作的進行。裝修治理第一節裝修治理一、制定裝修程序流程圖依照裝修指南及項目現場情況制定流程圖，差不多過程包括：申請審批收費檢查驗收退費。二、制定裝修治理方法裝修過程的操縱方法（如裝修巡查、違規裝修處理、驗收標準及方法、裝修施工隊伍治理等）。三、制定裝修期設備設施安裝方案依照項目現場實際有針對性地規范相關設備設施的安裝方案（如：防盜門窗安裝樣式、公共區域各種商業設施安裝方

10、案、空調室外機及管線安裝方案）。四、制定裝修期的相關配合措施1裝修垃圾的清運；2停車場治理；3地下室空間的利用；4裝修材料的卸貨區域指定；第二節裝修申請及審批一、裝修申請1提交書面的裝修申請（1）填寫裝修申請/驗收表；（2）須政府消防、環保部門審批的施工項目還應提交政府部門的審批文件。2提交裝修設計圖紙（1）平面設計圖；（2）單元平面圖；（3）裝修用料，如天花、隔墻、地面用料；（4）空調安裝圖；（5）電器照明設計及用電量圖；（6）給排水設計圖；（7）燃氣管線圖。3提交裝修施工單位的營業執照、資質證書。（1）加蓋公章的營業執照復印件；（2）加蓋公章的施工企業資質證書復印件。二、裝修審批1工程部門

11、審批（1）審批裝修方案圖紙及技術資料；（2）檢驗政府部門批文等批準文件，收存副本。2治理處負責人審批治理處負責人負責對裝修審批內容的審核，審批完結應及時將審批意見（裝修審批通知書）通知業主。第三節裝修手續辦理一、辦理裝修手續1簽定裝修治理協議；2發放裝修施工許可證；3憑身份證辦理施工人員登記；4發放施工人員出入證。二、按當地法規規定收取有關裝修費用（1）裝修押金；（2）裝修垃圾清運費（特不設項）；（3）公共設施維護費（非應收項目）；（4）施工人員出入證工本費及其押金；（5）其他應收款。第四節裝修監控一、工程質量監控1檢查是否按已審批的裝修方案進行施工；2有無按協議內容施工；3施工是否符合施工規

12、范；4填寫裝修巡視檢查記錄表。二、施工秩序監控1裝修垃圾的清運治理；2裝修施工時刻及施工噪音治理；3有無超范圍施工監控；4是否有損害公共利益監控；5電焊等動火作業須到治理處辦理動火許可證；6填寫裝修巡視檢查記錄表。三、裝修完工驗收1房屋結構驗收應檢查裝修工程施工對主體結構的阻礙，并符合裝修協議內容。2水、電設施驗收（1）產品安裝是否安全、規范；（2）有無擅自改動系統（如電力、消防等）。3 燃氣管道驗收（1）有無擅自改動系統（含走向、位置、隱蔽程度等）；（2）是否差不多燃氣主管單位驗收合格。4智能化、通信系統驗收（1）產品安裝是否安全、規范；（2）有無擅自改動系統5房屋建筑外觀驗收按裝修施工協議

13、內容進行驗收，重點在防盜網安裝是否規范，外門窗是否改動。四、違章處理結果跟蹤對裝修施工過程中和完工驗收中出現的違章開出裝修驗收整改通知書并跟蹤處理，確認整改完備后填寫裝修竣工驗收單（裝修申請/驗收表）。五、裝修押金退返 如驗收合格憑裝修竣工驗收單（裝修申請/驗收表）在規定日期內予以退還。第四章入伙裝修期的檔案建立第一節業主入伙檔案一、業主入伙資料，要緊包括：1入伙通知書；2房產證或購房合同復印件；3業主身份證復印件和代辦人份證復印件及授權托付書；4營業執照復印件、法人授權托付書及法人代表和辦理人的身份證復印件（業主屬法人單位）；6業主（臨時）公約；7收樓書存根；8整改項目報告。二、業主家庭情況

14、資料，要緊包括：1業主檔案（身份證明文件復印件及業主/住戶情況登記表）；2隨住人員檔案（身份證明文件復印件及業主/住戶情況登記表）；3暫住人員檔案（身份證明文件復印件及業主/住戶情況登記表）；4業戶車輛情況資料（車輛情況登記表）；5辦理停車手續資料（車位有償使用協議書）。第二節業主裝修檔案一、裝修申請審批資料，要緊包括：1裝修申請/驗收表；2裝修審批通知書；3裝修圖紙及審批資料；4裝修施工單位營業執照及資質證書復印件；二、裝修治理檔案，要緊包括：1裝修治理協議； 2裝修施工人員檔案（施工出入證辦證登記表）；3裝修巡查記錄（裝修巡視檢查記錄表）；4違反裝修規定整改通知書及裝修驗收整改通知書；5裝修竣工驗收單（裝修申請/驗收表）。以上業主入伙檔案及業主裝修檔案合并為業主檔案，按檔案治理規程由兼職檔案員進行治理。附件一：以下為入伙裝修期間所使用的文件及表格1. 入伙通知書2. 收樓須知3. 入伙預交費用一覽表（1） 業主/住戶情況登記表(個人)（2） 業主/住戶情況登記表（單位）4. 收樓手