1、上投集團如東項目投資評估報告上海易居房地產研究院20年10月15日目錄 Th z t 標題一,1,標題二，2,標題三, YPRLINK l _oc18013 第一部分 都市宏觀投資環境分析 PGERE _Toc180357 HYPERLINK N:整理后一、自然地理環境 AGEF _To135 HYERLIK l T18023359 1、都市概況 PAGER Tc180313h4 HPRLNK l Toc18036 、都市交通 AERF _Toc1023136h 5 HYPRLNKl oc1023165 3、都市人口 PAREF _To8023365 h6HYPERLINK N:整理后l二、經

2、濟進展環境 PAGEREF Toc1802368 7HYPERINK l _To182169 1、人均GDP GEF_Tc8021369 h HYPERLINK N:整理后l、人均可支配收入 PAGEREF _Toc8231370 h PERLNK l _To821371 3、都市規劃及市政建設 PAE _Tc1021 8 HYPELINK lToc803175 4、重點經濟開發區PAGEEF _Toc80237 h1HYPERLINK N:整理后l三、房地產市場進展環境分析 PAEREF _Toc180231378 h 1YPERLINKl _Tc18231379 、施工及新開工面積PGER

3、 _180231379 h 12 HPRLINKl _To183130、竣工面積及銷售面積 PREF _Tc10231380 h12HYPERLINK N:整理后l3、商品房價格走勢 PGEF _Tc1803131 h13HYPERLINK N:整理后l四、項目競爭市場分析 PERE _Toc0212 h 14HYPERLINK N:整理后l、競爭企業分析 PAGEREF _T80231383h 15YPELNKl _Tc1802382、供應結構與規模PGE oc38h 1HYPERLNK l _oc023138 3、整體規劃分析 PAGERF_Tc18023138h 1HYPERLINK N

4、:整理后、物業類型分析 PAGER_T180231388 h17 HYERLIKl _oc1803139 5、公寓主力戶型分析 PEREF Toc1031389 7HYPERLINK N:整理后 l _Toc8396、價格及去化分析 PARE _Toc180231390 1 HPERLN l _Tc1802313 、客源分析 PAGEREF _T180231391 h 21YERLIK l _oc18023139 、以后市場供應預估 PAGERE _Toc1031392 2HYLINK l_To02399、評估小結 AGEREF _To1833 h 23 HPELK l_Toc181394第二

5、部分 老城區通用機械廠及新海花啤酒廠地塊評估 AEREF_Toc18021394 24HPERLI l _Toc183395 一、自然資源評估 PAGEREF_T180231395 24HYERLINK l _Toc102196 、地理位置資源評估 PAGERF _Tc802196 h2HYPERLINK N:整理后2、景觀資源評估 AEREF Toc182310026HYPERLINK N:整理后二、社會資源評估ERE _Toc8023140 h YPERLINK l_Tc1802142 1 區域檔次評估 AEREF_oc18031402h 26HYPERLINK N:整理后l2、周邊生活機

6、能評估 AEREF o10231403 h 26 HYPERLINK l Toc8023140 、周邊住宅環境評估 PGERE _c1802344 h 2 HYPERLNK l _oc231405 4、評估小結 AEREF_c103405 h7HYPERLINK N:整理后三、土地交易價格評估 PAGEREF _Tc8023140 28HYPERLINK N:整理后l1、土地S.O.T分析 PGREF Tc1823407 h 28 HPRLINK l_Toc1031408 、土地產品組合方式 PGEREF _Toc1831408h 28 HYPELIN l _To18234123、土地交易價格

7、評估 PAERE _Toc180231412 h 32 HPERNl _Toc18231415 第三部分老城區縣政府行政辦公區域地塊評估 PAGEREF _To80231415h 4YPRLINKl _To18021416一、自然資源評估PAEREF 180231416 h 41 HYPERK l_Tc121417 、地理位置資源評估PAERE _Toc1802147 h 4HYPERLINK N:整理后2、景觀資源評估 AGEREF _Toc18031 h 43HYPERLINK N:整理后l二、社會資源評估 PGEREF _Tc1823141 h 4HYPERLINK N:整理后l1、區域

8、檔次評估 AGERFTo18023120 4 HYRLI l Tc1802341 2、周邊生活機能評估 PAGERE Toc180234h 44HYPERLINK N:整理后3、 周邊住宅環境評估 PREF _To18023142h 45HYPRNK l _c1802313 、評估小結 PAEREF _Toc182123 h 5HYPERLINK N:整理后l三、 土地交易價格評估 AGEREF _Toc18023146 HYPERINl_Tc10314 、土地S.O.T分析 AEEF _oc182312 h6YPERLINK l _oc0212 、 土地產品組合方式AEREF _Toc803

9、1426 h 4HYPERLINK N:整理后l、 土地交易價格評估 AEREF T180231430 h50第一部分 都市宏觀投資環境分析一、自然地理環境、都市概況如東，位于江蘇省的東南部,地處長江入海口的東北翼,隸屬2小時上海都市經濟帶。全境18平方公里，海岸線16公里，耕地10萬畝,盛產文蛤、鰻魚、紫菜等50多種海鮮產品,沿海灘涂每年向大海淤長3000-00畝土地。全縣人口103萬。如東是中國最早14個沿海開放都市之一。截止206年2月,已興辦獨資、合資、合作企業近70家，利用外資.5億美元。外商投資企業分不來自美國、德國、日本、法國、瑞士、韓國、泰國、臺灣、香港等2多個國家和地區,投資

10、領域涉及一、二、三產業。數據來源：上海易居房地產研究院、都市交通21航運如東境內水網密布,如泰運河、九圩港運河、串場運河在縣城交匯入海。距長江北支第一大港南通港5公里,距建設中的萬噸級洋口港1公里。開發區北側串場河與如泰運河相連，豐水季節可通航80噸位船隊，枯水季節可通航500噸位船隊,航運路線為從如泰運河九圩港運河長江。向北可到達蘇北及安徽淮南各市縣；向南可到達無錫、蘇州、嘉興、杭州、南昌、岳陽、長沙等地;沿江而上可到達蕪湖、安慶、九江、武漢、宜昌、重慶等地。海運路線與長江相通，在南通實行中轉,特不方便。數據來源：上海易居房地產研究院22、陸運如東現有蘇17、2、23一級省道經縣城連接南通、

11、揚州、南京等大中都市,經通沙、通常、海太汽渡和江陰大橋等可直達蘇南與上海。此外，連接洋口港和蘇通長江大橋的兩條高速公路已開工建設。2.、鐵路運輸新長鐵路南通段已竣工營運(至如東洋口港延伸段將于8年上半年開工），與京滬、隴海、宜杭等鐵路干線接軌。此外，蘇通鐵路大橋已獲國家批準立項，立即開工建設。2.4、空運如東距南通興東機場3公里，現已開通至北京、廣州、深圳、廈門、大連、重慶等航線。3、都市人口1、年末人口數量近幾年蘇中地區人口大量外流 ,如東、通州、南通等蘇中地區人口以負增長情況突出；每年則以千至萬人的人口外流。如東縣乃至整個南通市都呈現人口大量外流的現象:自00年至004年如東縣每年人口負增

12、長69千人左右不等。數據來源:如東統計年鑒3.2、主城區人口數量蘇中地區盡管人口外流情況嚴峻，但仍然有另一種現象:即蘇中地區中心城區的人口吸引能力也具有優勢,如南通市區、如東縣掘港鎮每年人口也增長迅速。掘港鎮2006年底差不多達到了20.8萬人。 數據來源：如東統計年鑒二、經濟進展環境、人均GP蘇中地區人均GDP盡管一直處于增長態勢,如東縣人均GD增幅從203年開始超過兩位數,而204年更是達到21.05。可能2006年-210年如東地區經濟將出現迅猛進展。人口外流現象能夠得到一定抑制,甚至能夠汲取蘇北地區人口進入。 數據來源:如東統計年鑒2、人均可支配收入如東地區0年剛剛突破萬元，只是如東縣

13、存在人口外流現象和反哺現象,人均可支配收入有被低估可能。數據來源：如東統計年鑒、都市規劃及市政建設3.1蘇通大橋如東至上海直線距離為10公里，現有海太、通常、通沙三條過江汽渡。連接長江南北的蘇通大橋已于2007年6月底合龍，007年底試通車，208年5月份正式通車。屆時,將全線貫寧通高速、連鹽通高速、沿海高速、沿江高速和蘇嘉杭高速,如東至上海僅需1.52小時。數據來源：上海易居房地產研究院.2、南通港南通口岸是對外開放的一類口岸，已建成萬噸級以上泊位24座,其中集裝箱專用泊位座。港口年吞吐量230萬噸以上，外貿年吞吐量30萬噸左右，國際集裝箱年運輸量16萬標箱。南通港差不多與美國、俄羅斯、加拿

14、大、澳大利亞、日本、新加坡等65個國家和地區的19個港口通航,并開通南通至香港、日本、韓國3條國際集裝箱航線,每日有8條集裝箱班輪通往世界各地。數據來源:上海易居房地產研究院3.3、洋口港洋口港地處長江三角洲洲頭，是江蘇唯一可建0萬至2萬噸級國際深水大港的理想港區。隔海與韓國、日本相望，隔江與上海、蘇南地區相依，是江蘇乃至華東地區“外引西進”的理想“橋頭堡”。該港口能夠滿足建國際海港的深水條件。依托洋口港的深水優勢,便捷的集疏運條件、靈活的聯運體系,可建各類集裝箱泊位、大宗散貨泊位、原油進口泊位、礦石中轉泊位及LNG專用泊位等。利用港區豐富的土地資源和淡水資源,可興辦各類大型石化、冶金、船舶制

15、造等項目。203年11月18日，洋口港的開發正式啟動，香港保華國際有限公司與江蘇洋口港投資開發有限公司共同投資50億元人民幣建設洋口港區基礎設施。目前，獲國務院批準的0平方公里臨港工業區的基礎設施工程已全面動工， 10平方公里已差不多實現“三通一平”，12.6公里的陸島通道-黃海大橋以每天45米的速度加快建設,將于 8年與蘇通大橋同步實現試通航。此外,二期工程將建10-0萬噸級原油和化工碼頭泊位2個。洋口港已列入國家交通部和江蘇省“十一五”重點建設項目，可能用-15年的時刻,如東將建設成為一個新型海港都市。洋口港也將最終建成一個擁有若干個1020萬噸深水泊位，45平方公里臨港工業用地、80公里

16、聯江運河、100公里疏港高速公路的現代化深水海港。建成后的洋口港，雄居長江口,服務沿海各港,將成為長江中下游都市重要的對外口岸。數據來源：上海易居房地產研究院4、重點經濟開發區4.江蘇省如東經濟開發區江蘇省如東經濟開發區為省級開發區,創立于1992年月,是一個以縣城為依托延伸進展為如東開放型經濟與高科技產業的密集區。南區10.4平方公里已差不多開發建設到位，新區規劃的16平方公里,基礎設施配套已到位。截止2006年12月底,經濟開發區共批準進區項目68個，總投資75.74億元。其中工業企業245家，外商投資企業61家,實際利用外資7.5億美元。其中美國強生公司投資2500萬美元的尼龍浸漬手套項

17、目和投資近5000萬美元光的伏電池項目,香港愛德士公司投資29萬美元的制鞋項目，美國雷蒙公司投資2300萬美元的工藝品加工項目，香港泰輝染織有限公司投資220萬美元的紡織印染項目,日商投資2000萬美元的千葉科技園項目,香港中紡集團投資2200萬美元的紡織服裝項目，西班牙恩巴莎公司投資00萬美元的紡織項目,上海凱昌集團投資900萬美元紡織機械項目，香港達盈集團投資00萬美元的金屬制品項目，香港和潤科技國際（集團)公司投資10萬美元的食品配料項目,南非客商投資500萬美元的床上用品項目等。2洋口港化學工業園位于南通洋口港區西側，國家一級漁港東側,距南通港約55公里,距南通機場0公里,距洋口港5公

18、里,與上海直線距離20公里,屬上海2小時經濟圈。江蘇省南通外向型農業綜合開發區洋口化學工業園總體規劃由中國天辰化學工程公司規劃設計，總規劃平方公里,首期開發8平方公里,園內布局合理,設施配套完善,逐步達到“七通一平”。具有瀕臨黃海、土地資源豐富、環境容量大的優勢。化工園區一期開發建設.6平方公里,該園區差不多江蘇省環境愛護廳批準立項。目前一期工業用地已有60多個項目進區,要緊項目有染料中間體、農藥中間體、化工助劑、精細化工產品，總投資達4多億元。現有：上海泰禾化工有限公司投資.5億元農藥項目,永盛化工、恒盛化工、泰禾化工、興盛化工、優締化工、利通化工、蘇洋化工、大鵬化工、格蘭特醫藥科技、沃野化

19、工、永富化工、快達農化、邁克斯化工、德和希化工、鴻富達利化工、新曦化工、沃蘭化工、瑞晨化工、俊達化工、迪愛富化工等化工企業相繼開工建設或已投產運行。三、房地產市場進展環境分析1、施工及新開工面積掘港鎮房地產進展開始于202年，自004年出現一定跳躍式增長。以往自建住宅逐步被商品房所替代。 截至到206年施工面積達到.萬平方米，比2005年增長了366%。數據來源:如東統計年鑒、竣工面積及銷售面積如東商品房竣工量從004年開始保持了一個穩步進展的趨勢，要緊是由于如東對住宅的大力進展,促使整個商品房市場進展迅猛,2006年商品房竣工量達到19.萬平米;而相關于供給，掘港鎮需求相對增長較慢,年掘港去

20、化房源約1.3萬平米。 數據來源：如東統計年鑒、商品房價格走勢如東的商品房市場自2002年啟動以來,商品房價格由跳躍式增長轉入逐步的穩定增長。從目前在售樓盤價格來看，本地區主力在售樓盤單價集中800-3500元左右。數據來源:如東統計年鑒四、項目競爭市場分析-如東掘港鎮各個地段均有代表樓盤，分布較為均勻；- 當前掘港鎮樓盤進展由縣中心向南進展，以后中心則向北偏移；- 北部樓盤地段價值為“預期性較高”； 嘉匯湖畔居中坤苑淺水灣都市花園老城區縣政府行政辦公地塊老城區通用機械廠及新海花啤酒廠地塊東大公寓榮生豪景花苑1、競爭企業分析如東目前的開發處于各自為政的狀態,除綠城集團以外，無知名房地產開發企業

21、入駐如東。物業名稱開發商嘉匯湖畔居綠城集團南通嘉匯置業有限公司淺水灣都市花園南通淺水灣房地產開發有限公司中坤苑中天科技昆侖房產東大公寓南通東大置業有限公司榮生豪景花苑飛馬地產數據來源:上海易居研究院2、供應結構與規模區域一般公寓市場開發已具有一定規模效應,加之各項目的銷售時刻和開發周期的錯位，公寓項目的開發前景良好。物業名稱占地面積(平米)總建筑面積（平米)嘉匯湖畔居約5萬約0萬淺水灣都市花園725931中坤苑2008002914東大公寓22866300榮生豪景花苑約58萬約7萬數據來源:上海易居研究院3、整體規劃分析.1容積率從容積率來看，區域項目多為小高層、多層混合性社區,居住舒適度差不不

22、大。物業名稱容積率嘉匯湖畔居.淺水灣都市花園1.25中坤苑.5東大公寓2.3榮生豪景花苑1.25數據來源:上海易居研究院3.2綠化率物業名稱綠化率嘉匯湖畔居%淺水灣都市花園5中坤苑%東大公寓3%榮生豪景花苑30從綠化率看,競爭市場中小區內部的環境景觀和綠化情況差不不大,除淺水灣都市花園項目外無特不突出景觀設計的競爭個案。數據來源：上海易居研究院4、物業類型分析目前如東在售房源均以多層房源為主，而小高層以補充的形式出現； 而在007中后期，小高層、高層將逐步鞏固其地位；目前僅淺水灣都市花園等為數不多的樓盤推出了不墅物業，低密度物業產品在如東仍屬稀缺產品。物業名稱樓體類型嘉匯湖畔居多層為主、部分小

23、高層淺水灣都市花園聯排、疊加、多層、小高層中坤苑多層、小高層、東大公寓多層、高層榮生豪景花苑疊加、多層、小高層數據來源:上海易居研究院5、公寓主力戶型分析市場供給以三房為主,面積要緊集中在110-10左右,以3房2廳1衛居多; 二房則集中在90-100左右,也以2房2廳1衛居多。目前掘港鎮房型以改善為主，戶型面積較大，較舒適,但人性化不強，其表現舉例如下： 2廳設計中餐廳位置和面積處于尷尬地位,平衡客廳和餐廳面積的分配和互借，幸免動線受到阻礙或散亂等; 主臥帶衛生間需求增加，其體現舒適性、便利性、隱私性等需求; 儲藏空間需求增加； 采光、通風性能增強，比如雙陽臺設置； 復式房形成當地多數高端客

24、戶,特不是高級公務員的熱衷選擇對象。 物業名稱一居面積（平米)二居面積（平米)三居面積（平米)四居面積（平米)躍層面積(平米）嘉匯湖畔居9.9107-17.(1衛)127-10（衛）/淺水灣都市花園9013-50(2衛)/200-220中坤苑/969911-17(1衛)122-6（2衛）1315018東大公寓51609011913(1衛)125-4（2衛）/215-45榮生豪景花苑/195115(1衛)120-140(2衛)200220數據來源：上海易居研究院嘉匯湖畔居2房2廳1衛 95.9平米嘉匯湖畔居3房2廳衛 109.4平米嘉匯湖畔居3房廳衛137.8平米中坤苑3房2廳1衛 1平米中坤苑

25、房2廳衛 155平米6、價格及去化分析如東掘港鎮樓盤項目分布盡管較廣，地段相差盡管較多，但樓盤均佳總體在25002800元/左右； 由此講明: 掘港房地產市場處于初級時期 樓盤差異性和檔次相近,沒有競爭距離,類似產品較多 - 地段概念盡管存在，但總體表現不強烈由于處于房地產市場初級時期，市場差不多營造出價格共識，若產品有較高的競爭力，定價可突破3000元/。 物業名稱銷售均價(元平方米)銷售率（）嘉匯湖畔居29一期售罄；二期未開盤淺水灣都市花園8005%中坤苑3000（小高層）90%東大公寓20一期售罄;二期85%榮生豪景花苑80一期售罄;二期90%數據來源:上海易居研究院、客源分析目前如東客

26、源特征： - 如東客群以工作區域為要緊購房要素：其表現要緊在公務員方面，如掘港鎮最南端的“東大公寓”和“民生陽光新城”其公務員人群較少,而處于縣政府周邊的項目則公務員為主力人群之一; - 個體私營者(包括漁民）以及周邊城鎮人群分布較為平均。 以后掘港客群變化預測: - 如東中高端收入群體重復置業現象明顯，是換房需求和長期投資需求的結合; - 公務員以及教師仍然為本地改善性居住購房群體，204年底如東縣教師總量在9344人差不多集中在掘港鎮，此部分群體購房潛力有待開發。 - 隨著工業區的逐步建立和完善，將會吸引部分中高級企業治理人群以及高級白領將成為購房者主力之一;-個體業主以及周邊城鎮人群隨著

27、如東都市化水平提高,人群將逐步集中至如東，這一人群將需要住房落腳,一部分需要購房,一部份需要租賃，市場活躍程度有提高跡象;、以后市場供應預估目前如東掘港鎮已知要緊在售樓盤未售建面約50萬左右。6年至07年9月含住宅性質的土地供給為5.8萬，加上本次“如東沿海經濟合作洽談會”推出的個含住宅性質的地塊近210萬平米的供應。以后至少有供給300萬的住宅用房供給。其中08年可能供給量在萬左右。如東掘港鎮6年-07年9月土地出讓情況。編號土地位置土地面積（平米)土地用途樓面價格（元/平米）0053如東縣城新城區東升國際俱樂部東側 6894.1居住333009-1 如東縣城江海西路6號 361居住9506

28、022縣城新城區1-3號31居住7606031縣城清華苑教師公寓南側1112居住980681縣城新城區泰山路西側、嘉陵江路北側000居住80061-1縣城中坤苑北側460居住0066-1掘港鎮青園北路西側、黃海西路南側 63.0商服/居住02607-6掘港鎮黃山路東側360商服/居住8061-1縣城國際大酒店西側848商服/辦公居住980611-4掘港鎮人民路與江海中路交匯處西南側769商服/辦公/居住13006111掘港鎮青園北路西側、黃海西路南側673商服/居住0061-2掘港鎮人民路東側43847商服/居住150613 縣城如泰運河兩側、青園北路東側1168商服/居住0.00707-1縣

29、城人民路東側三四街區范圍內12450.6商住1.5707-2縣城如泰運河南側4241.5商住19.504-1如東縣新城區鐘山路西7000商住0704-縣城一號街區勞動大廈周邊55商住50701-1掘港鎮青園北路西側、黃海西路南側67335商住2033縣城服裝廠西側12037商業/辦公/居住980合計578448.3數據來源：上海易居研究院由以上數據能夠看出，以后如東掘港市場供應量將逐步遞增。潛在待推量體可供本地可能消化五年以上。由此以后掘港鎮房地產市場的競爭是處于上升態勢。9、 評估小結通過對如東宏觀經濟進展以及房地產市場的分析，我司認為隨著如東交通基礎設施的進一步改善以及經濟建設的進展,如東

30、地塊價值將進一步提升。第二部分 老城區通用機械廠及新海花啤酒廠地塊評估一、自然資源評估1、地理位置資源評估本地塊位于如東掘港鎮老城區,北至市河、南到南市路,西與新海花啤酒廠部分廠房相鄰,東至人民路、人民中路。其中，包括如東通用機械廠、南通東大毛巾廠、江蘇新海花啤酒廠、江蘇黃海汽配股份有限公司部分廠房。地塊被彈琴路劃為東西兩個部分。 彈琴路現狀彈琴路沿街商鋪現狀南市路現狀南市路東大毛巾廠、景觀資源評估目前地塊有一些零星的廠房存在，其余是待拆遷的老式居民住宅及商鋪，北面臨近市河。總的來講,地塊周圍景觀一般,本地塊要以塑造自身內部的景觀特色為主。二、社會資源評估. 區域檔次評估項目所屬區域為如東掘港

31、鎮老城區,所在區域規劃改造為中高檔次的住宅區。隨著臨近地塊之聯動，整體檔次將快速提升。、 周邊生活機能評估由于項目地處老城區,生活配套設施一應俱全，能夠滿足社區業主的差不多生活需求。目前，彈琴路東西兩側均為沿街商鋪3、周邊住宅環境評估地塊為成熟的老城區,生活配套齊全。但同時，周邊老式居民住宅對項目住宅的品質有一定的阻礙。本地塊適宜進展中檔住宅與生活配套商業設施。4、評估小結通過對目標地塊產品價值的預期評估,我們認為作為居住產品,本地塊在其產品價值上是可同意的。三、土地交易價格評估、土地S.W.OT分析對本地塊而言,因所處地理位置及房產進展時期的專門性，本報告從內、外兩類四個切入點分不論述。土地

32、S.O.T分析表優勢（S)地處老城區、生活配套齊全地塊形狀方正、易于組織規劃勞動路目前已形成一定規模的商業氛圍劣勢（W）周邊老式居民住宅對項目品質會有一定副作用,地塊南側及西側尚未開發改造對周邊環境有一定阻礙動拆遷量較大，達到1.9萬平米地塊南側的南市路尚未拓寬改造，目前環境較差機會（）老城區中心位置的稀缺性,將隨著區域改造逐步體現,地脈價值將有所提升。威脅（）老城區不屬于目前如東掘港鎮的開發重點，以后開發改造的不確定性大。、土地產品組合方式依照海洽會提供的資料,本地塊的要緊屬性特征見下表。地塊要緊屬性特征地塊名稱地塊面積用地性質使用年限容積率回遷總量通用機械廠及新海花集團周邊地塊128平方米

33、住宅、商業70年352.32萬平方米依照地塊的屬性，在項目地塊之固有價值以及市場價值基礎上，對各種住宅物業類型初步可行比較。本地塊宜進展中高品質住宅，能夠進行小高層、高層形態開發。地塊可開發物業形態比較物業形態可行性評估可行性評估理由多層目前市場主流的產品,然而因為容積率的限制，建筑的可行性不高。小高層市場出現該類物業類型，且銷售情況良好，市民開始同意該類物業。高層市場上尚未出現該類住宅物業形態,有一定的操作風險,但因容積率的限制，必定將建筑該類產品。2. 土地產品組合模式一：純高層住宅小區開發策略:抬升小區品質：以本地塊3.5的容積率限制，能夠規劃成一個高品質的純高層住宅小區，同時能夠建成區

34、域的標志性建筑。開發問題點：目前市場已差不多以多層、小高層產品為主,客戶對高層產品的同意度有待考驗。與以后都市相似產品進行差異化,勢必要提高檔次,增加投入,加大項目周期及現金流壓力；且由此造成的住宅價格抬升是否會為市場所承載,現尚無定論。.2 土地產品組合模式二：高層與小高層混合住宅小區開發策略：產品自身優勢互補：兩種產品組合,利用小高層降低項目投資成本,利用高層提升產品品質。利潤最大化原則：以小高層引爆市場,爭取市場份額，以高層制造價格，爭取利潤最大化。開發問題點:目前周邊市場個案品質普遍不高,差不多走的差不多上短平快路線；以本項目的超大量體，塑造項目形象、提升項目價值是本案成功的關鍵點。2

35、.3 土地產品組合建議方案二優于方案通過對三種方案對比分析，本報告建議采納方案二的產品組合方式,即高層+小高層住宅混合物業。產品組合方案對比類不組合模式一組合模式二產品形態純高層高層小高層整盤概念中高檔物業形態中高檔住宅市場同意程度未知良好利潤實現速度一般較快優勢分析小區品質易提升小高層前期入市、建筑成本降低劣勢分析高層產品同意度問題密度提高,品質提升空間有限產品決策等待進入進入數據來源:上海易居研究院研究中心建議商業配套比例5地塊用地性質為居住和商業,地塊東向和南向兩面臨街,而且地塊東側勞動路兩邊商業氛圍極為成熟，商業價值極大;南市路以后規劃要拓寬，成為區域東西向的主干道,商業潛力也較大;而

36、彈琴路作為小區內要緊道路,能夠做一些配套商業來滿足日后住戶的使用；因此建議以商業街的形式做足商業體量，按道路周長,以1米進深，2層商業為主的初步規劃思路,綜合上述因素,建議項目商業配套設施比例為5% 。高層和小高層比例為:1依照項目定位,及于周邊原有住宅的相鄰關系，建議本項目高層住宅之容積率為4，而小高層容積率以不超過1.8為優。因此結合項目.5的容積率,高層與小高層之間的建筑面積比例初步擬為4:為佳。項目物業類型組合建議本項目占地面積1386平方米,總建筑面積46503平方米，依照上述結論,建議本項目高層住宅總建筑面積為3523平方米，小高層房總建筑面積為886平方米，商業配套設施總建筑面積

37、為23252平方米。圖55 各物業類型的開發規模 單位:平方米產品及面積建議產品及面積建議表產品類不樓體類型主力房型主力面積（平方米)高層2-3層房、4房0-10小高層1梯戶、2梯4戶，18層為主房、3房80-90、105-130配套商業層為主,一層4.5米、二層3.6米3、土地交易價格評估3.1 產品價格定位3.1 定價思路本案價格的確定采納以下差不多思路：市場比較法推算單價（均價) 估價思路：市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對阻礙房地產價格因素的分析及修正,從而得到評估項目最可能實現的合理價格。 樣本選取:樣本必須具有參照意義，否則將阻礙價格的準確性。我公司在實踐中總結出以

38、下樣本選取原則:相近原則,相近地段會有更多的相近因素成功原則,只有成功的樓盤才具有參考意義功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導下，我們調查了與本案可比之新建小高層、多層住宅等產品，選取了其中具有參考價值的個案作為本案的比較對象。 修正思路一般情況下，市場比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區域因素及個不因素個方面。但在樣本選取的過程中,我們充分考慮了交易情況和區域因素,故這兩項因素的修正意義不大,那個地點簡略認為相同；個案得到的銷售價格數據，差不多上當前時刻為發生的價格,因此也不必考慮交易日期因素。另外，在項目定價中，又依據了同一項目之兩種物業類型定價不沖突原則。因此，

39、我們選擇了一些指標分不對小高層進行了修正。高層定價修正：鑒于本區域內無在售高層個案,而以我們以往的經驗能夠這么認為高層和小高層的售價是相同的;因為同一項目中高層售價高于小高層的緣故往往是因為高層是項目的后期，而且在位置和景觀方面有一定的優勢。商業定價修正:鑒于本項目底商之專門性,道路都在規劃拓寬或改建中,故本項目底商售價將按經驗系數得出；通常小區底商按道路繁華程度不同，售價為住宅售價的2-3倍，考慮到本項目商業氛圍比較的成熟，故我們按3倍售價計算得出。3.1.2 小高層定價遵循以上定價原則,結合如東可比競爭物業的競爭因素以及價格，可參照的樓盤要緊有“淺水灣都市花園”、“嘉匯湖畔居”、“中坤苑”

40、。因目前“淺水灣都市花園”、“嘉匯湖畔居”推出的差不多上多層，因此其小高層售價將按目前如東小高層與高層的價差系數12,推算后得出。小高層價格擬合系數表比較內容 淺水灣都市花園(A）嘉匯湖畔居(B）中坤苑（C）權重擬合比較擬合比較擬合比較程度系數程度系數程度系數建筑單體1%10.1.10.165.850.275區域位置10090.0.0.090.850.085外部環境101.5.101.0005000社區景觀151.10.651.00.1550.90.1立面設計510110.10.013房型設計15%10.50.15090.35配套設施1%1.011.05.90.05主題提煉10%1.100.9

41、0.09合 計00%1.21.0250.9數據來源:易居研究院研究中心將各比較對象的市場價格經比較系數修正后得出此項目小高層的參考定價：以項目A（淺水灣都市花園)為參考: 33610= 354.以項目B（嘉匯湖畔居)為參考: 3480125 3741.8以項目(中坤苑)為參考: 300.9= 3519.1本案價格推算：小高層價格以項目A為參考的定價權重+以項目C為參考的定價權重=3344元/平方米注:權重=各比較對象的比較系數/三個比較對象的比較系數之和據以上數據分析，目前本項目小高層銷售價格水平應該在3300元/平方米左右，這是一個通過市場比較得出的數據。由于本項目從開發到銷售完畢可能要2-

42、3年時刻,而區域市場的價格在以后的一段時刻內必定有一定的變化,因此就需要我們運用客觀的、科學的方法和手段來對以后的價格走勢作出合理的預測。通過我們對數據的長期研究，我們發覺在較長的一段時刻節點內,區域市場的整體價格走勢差不多上差不多上符合整個房地產市場的行情走勢的；由此我們選擇使用如東市房地產市場的復合年均增長率來對區域市場在以后幾年內的價格做出科學的預估。復合年均增長率一項投資在特定時期內的年度增長率;計算方法為總增長率百分比的n方根,相等于有關時期內的年數;公式為：(現有價值/基礎價值）(年數1)1如東市204和2006年的住宅價格年份04206年度住宅價格（元/平米)12189那個地點我

43、們選擇了如東住宅市場復蘇的啟動年份200年的住宅價格為基礎價值，以2006年的住宅價格為現有價值,歷時共3年;如東市住宅價格復合年均增長率=（289/17)（/)-1= 12.由開發及銷售周期表得出：2008年10月到2012年11月為本項目的銷售周期，因此按201年10月為均價得出點,由此得出本項目小高層的銷售均價:3300*（1129%)=4元/平米易居建議本案小高層銷售均價為40元/平方米。3.3 高層定價鑒于本區域內無在售高層個案，而以我們以往的經驗能夠這么認為高層和小高層的售價是相同的;易居建議本案高層銷售均價為40元/平方米。3.1.4 商業定價鑒于本項目底商之專門性，道路都在規劃

44、拓寬或改建中,故本項目底商售價將按經驗系數得出；通常小區底商按道路繁華程度不同,售價為住宅售價的-3倍,考慮到本項目商業氛圍比較的成熟，故我們按3倍售價計算得出底商均價，2層層間折減系數按06計算。易居建議本案底商銷售均價為1410元/平方米；二層銷售均價為850元/平方米。3. 回遷戶定價本項目有超過2萬平米的回遷體量,按如東目前關于回遷居民的房屋售價,關于高層、小高層的定價差不多在1600-1800元/平方米，基于本項目優異的地理位置,我司建議按1800元/平方米的定價銷售給回遷戶。本案回遷戶單元銷售均價為100元平方米。. 項目投資機會評價.2.開發及銷售周期類不08年09年1年1年12

45、年78011112346791011121234578911121234567891011121346789111小高層施工銷售高層施工銷售底商施工銷售3.2. 開發成本估算.22.1開發成本估算表序號項目類不成本費用估算備 注單位成本(RM/2)總費用(萬元）一土地費用土地使用權出讓金640.0276為熟地樓面價2土地出讓契稅 11904出讓金4%小計309504 二建安費用（a） 含差不多建設及安裝高層10042,407包括外立面裝飾2小高層0008,83560層高3米3底層商鋪10002,325.0小計 53,57.56三前期費用（) 1勘察設計費/3276(一+二+四)0.52建筑設計

46、費 3,813.26含施工圖；按建筑面積計 （1）住宅03,.23 （2)商業2279.24 3景觀設計費20212.59 按扣除地面附屬物基底面積計算4設計招投標治理費1889(一+二四)0025施工招投標治理費7.1(一+二+四）0.04審圖及設計咨詢費627.0186按建筑面積計7施工監理費1021.58按建筑面積計8施工證費3214 建安費0.9測繪費1650 按建筑面積計;含竣工面積測繪10可行性報告編制費 10 11臨時水電費0 竣工圖編制費313093小計54.54 四配套費用（c) 大市政配套13656,34.67用地紅線外2綠化建設費50232.52按綠地面積計（土地面積的5

47、）3小區智能化930.6電子巡更、紅外線報警等4燃氣管道工程/大市政已包含綠化工程（商業)2046.50按商業建筑面積計6電話通訊工程費2090.06 暗埋式，按建筑面積計道路及附屬設施/大市政已包含8排水配套費/大市政已包含9供水管道工程費/大市政已包含1電力工程/大市政已包含1配套站房10395.24按建筑面積計12人防工程建設費大市政已包含小計 8,82.06 五其它費用 1治理費用(d）/2038.1（建安+前期+配套）32財務費用2100043銷售推廣費用/7,42.61按銷售收入約3%計(出售型物業）4不可預見費用（e)/23814(建安+前期配套）3%小計 3228.28 總計1

48、3109784 3.2.2.2 財務數據估算物業以后價值估算物業銷售收入依照前面確定的銷售價格，進行項目銷售收入的估算,結果見下表：銷售總收入估算:物業類型銷售均價銷售均價物業體量銷售收入擬合時刻(元M2)（萬M2）（萬元）小高層08年1月40083641，52.32200年月高層2009年月40035.3166,108.8112年1月底層商業2010年6月140(F）1.1616，3.66012年9-11月8500（F）1.26,82.10回遷用房/80.32476合計/238,086.9備注：1. 數據來源：上海易居研究院咨詢中心; 2 表中數據為估算值,具體應以實際為準; 3 估算中未考

49、慮地下停車位的銷售收入。營業稅金及附加按銷售收入的5.5%計算出售型物業經營稅金及附加為131萬元，其中包括營業稅、都市維護建設稅、教育附加稅、堤防費及義務兵優待金。銷售費用估算按照銷售收入的%計算，出售型物業的銷售及推廣費用為7142.61萬元。財務費用估算按照項目施工及銷售周期的排布，土地費用于2007年1月投入，項目開發過程中所有開發資金在開發過程中均勻投入，按照復利計算項目財務費用為：(a+c+d+e)(+62%)4.52130950.（+62%)51=7204.80.1431703.4= 2100.1注： .12為融資資金費用及利息3.2. 土地交易價格估算經營利潤分析依照以上計算得

50、出的收入和成本,得到項目的凈利潤總額為70331.4萬元。具體項目見下表：本量利分析項目金額（萬元)備注一、銷售收入38,8.二、開發成本1097.4三、營業稅金及附加1321.8四、所得稅343.81按25%計算五、凈利潤總額7314數據來源:上海易居研究院研究中心投資利潤率投資凈利潤率=凈利潤總額總投資=70331./17.8=.6由上可見,在熟地樓面價為60元/平方米的情況下;按3.5的容積率,換算為單位土地面積的價格是2240元/平方米,即每畝50萬元;在熟地樓面價為4元/平方米的情況下，本項目投資凈利潤率為6%。第三部分 老城區縣政府行政辦公區域用地評估一、自然資源評估1、地理位置資

51、源評估本地塊位于如東掘港鎮老城區中心位置，南靠江海中路、土山池,北臨掘苴河，地塊面環水。地塊南側-江海中路地塊南側土山池目前地塊唯一入口-三元橋地塊東側土山池2、景觀資源評估目前地塊為區政府辦公樓，四面三面環水,環境清幽;且水質較好、生態環境良好,有建筑高檔商品住宅的良好先天條件。二、社會資源評估1、區域檔次評估地塊所屬江海中路、人民路是如東掘港鎮最為繁華的商業中心,也是如東掘港鎮的中心區域。不管現今狀況依舊以后進展，區域都將是如東的最核心位置，地脈價值高。2、 周邊生活機能評估由于地處核心位置,周邊生活機能相當豐富。如東中醫院、如東重點學校實驗小學、實驗中學、農工商大賣場、江海中路商業街近在

52、咫尺。農工商大賣場江海中路商業街、 周邊住宅環境評估地塊環境鬧中取靜、生活配套成熟、生態環境優美,本地塊適宜進展高檔住宅項目。4、評估小結通過對目標地塊產品價值的預期評估,我們認為作為居住產品,本地塊在其產品價值上是可同意的。三、 土地交易價格評估1、土地W.OT分析對本地塊而言，因所處地理位置及房產進展時期的專門性,本報告從內、外兩類四個切入點分不論述。土地S.W.O.T分析表優勢()都市快速進展，以后需求旺盛都市核心位置,周邊配套設施完善交通條件良好,位于江海路與人民路交口地塊東向和北向臨河,南向臨湖,景觀優勢明顯開發商經驗豐富、品牌知名度高劣勢(W）地塊不規則，產品難以排布機會（O)市場

53、進展情景較好目前市場住宅供需兩旺精品住宅是市場的空白點威脅（T)如東都市住宅市場大規模開發立即開始政策性因素導致投資性客戶萎縮2、 土地產品組合方式依照海洽會提供的資料,本地塊的要緊屬性特征見下表。地塊要緊屬性特征地塊名稱地塊面積用地性質使用年限容積率回遷總量老城區縣政府辦公區域地塊5493平方米住宅、商業70年3.85萬平方米依照地塊的屬性,在項目地塊之固有價值以及市場價值基礎上，對各種住宅物業類型初步可行比較。本地塊宜進展精品住宅,能夠進行小高層、高層形態開發。地塊可開發物業形態比較物業形態可行性評估可行性評估理由多層目前市場主流的產品，然而因為容積率的限制,建筑的可行性不高。小高層市場出

54、現該類物業類型，且銷售情況良好，市民開始同意該類物業。高層市場上尚未出現該類住宅物業形態，有一定的操作風險,但因容積率的限制，必定將建筑該類產品。2、土地產品組合模式一:純高層住宅小區開發策略:抬升小區品質：以本地塊3.的容積率限制,能夠規劃成一個高品質的純高層住宅小區，同時能夠建成如東都市的標志性建筑。開發問題點：目前市場已差不多以多層、小高層產品為主，客戶對高層產品的同意度有待考驗。與以后都市相似產品進行差異化,勢必要提高檔次，增加投入,加大項目周期及現金流壓力;且由此造成的住宅價格抬升是否會為市場所承載，現尚無定論。2.、土地產品組合模式二:高層與小高層混合住宅小區開發策略：產品自身優勢

55、互補：兩種產品組合，利用小高層降低項目投資成本,利用高層提升產品品質。利潤最大化原則：以小高層引爆市場,爭取市場份額,以高層制造價格，奠定本案的精品地位。開發問題點:目前市場個案品質普遍不高,差不多走的差不多上短平快路線;如何提升本案的資源價值是本案成功的重中之重。.3、土地產品組合建議方案二優于方案通過對三種方案對比分析，本報告建議采納方案二的產品組合方式，即高層+小高層住宅混合物業。產品組合方案對比類不組合模式一組合模式二產品形態純高層高層+小高層整盤概念高檔物業形態高檔住宅市場同意程度未知良好利潤實現速度一般較快優勢分析小區品質易提升小高層前期入市、建筑成本降低劣勢分析高層產品同意度問題

56、密度提高，品質提升空間有限產品決策等待進入進入數據來源:上海易居研究院研究中心建議商業配套比例1%地塊用地性質為居住和商業，但因為地塊4面不臨街，差不多無商業價值，而且地塊周邊商業氛圍極為成熟,也無須再做大量的商業來滿足日后住戶的使用，因此建議做少量社區配套型商業（商業街形式)滿足住戶的日常生活就能夠，故綜合上述因素，建議項目商業配套設施比例%左右。高層和小高層比例為4:1依照項目定位,及于周邊原有住宅的相鄰關系,建議本項目高層住宅之容積率為4,而小高層容積率以不超過18為優。因此結合項目5的容積率,高層與小高層之間的建筑面積比例初步擬為4：1為佳。項目物業類型組合建議本項目總建筑面積1872

57、6平方米，依照上述結論,建議本項目高層住宅總建筑面積為1488平方米,小高層房總建筑面積為37071平方米，商業配套設施總建筑面積為187平方米。圖55 各物業類型的開發規模 單位:平方米產品及面積建議產品及面積建議表產品類不樓體類型主力房型主力面積（平方米）高層28-33層3房、4房120140小高層1梯3戶、2梯4戶,18層為主房、房80-90、0-130配套商業1-2層,3.6-4.5米層高3、 土地交易價格評估3. 產品價格定位31.1 定價思路本案價格的確定采納以下差不多思路:市場比較法推算單價(均價） 估價思路:市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本,通過對阻礙房地產價格因素的

58、分析及修正，從而得到評估項目最可能實現的合理價格。 樣本選取：樣本必須具有參照意義，否則將阻礙價格的準確性。我公司在實踐中總結出以下樣本選取原則：相近原則，相近地段會有更多的相近因素成功原則,只有成功的樓盤才具有參考意義功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導下，我們調查了與本案可比之新建小高層、多層住宅等產品，選取了其中具有參考價值的個案作為本案的比較對象。 修正思路一般情況下,市場比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區域因素及個不因素4個方面。但在樣本選取的過程中,我們充分考慮了交易情況和區域因素,故這兩項因素的修正意義不大,那個地點簡略認為相同；個案得到的銷售價格數據

59、,差不多上當前時刻為發生的價格,因此也不必考慮交易日期因素。另外，在項目定價中,又依據了同一項目之兩種物業類型定價不沖突原則。因此,我們選擇了一些指標分不對小高層進行了修正。高層定價修正:鑒于本區域內無在售高層個案,而以我們以往的經驗能夠這么認為高層和小高層的售價是相同的;因為同一項目中高層售價高于小高層的緣故往往是因為高層是項目的后期，而且在位置和景觀方面有一定的優勢。商業定價修正：鑒于本項目底商之專門性，只針對本項目住戶，與區域內其它個案可比性較差，故本項目底商售價將按經驗系數得出;通常小區底商按道路繁華程度不同，售價為住宅售價的2-2.5倍，考慮到本項目商業人流量較少,故我們按2倍售價計

60、算。.12 小高層定價遵循以上定價原則,結合如東可比競爭物業的競爭因素以及價格，可參照的樓盤要緊有“淺水灣都市花園”、“嘉匯湖畔居”、“中坤苑”。因目前“淺水灣都市花園”、“嘉匯湖畔居”推出的差不多上多層,因此其小高層售價將按目前如東小高層與高層的價差系數.,推算后得出。小高層價格擬合系數表比較內容淺水灣都市花園（A)嘉匯湖畔居（B）中坤苑(C)權重擬合比較擬合比較擬合比較程度系數程度系數程度系數建筑單體150.5.1709501420.80.2區域位置0%.8000.80.00.750.075外部環境10%0.80.80.8.080808社區景觀%1.0.150.1425.90.3立面設計0