1、.：.；精品資料網(wǎng)cnshu 萬份精華管理資料，萬多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)cnshu 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 贛州某住宅工程市場調(diào)查與產(chǎn)品初步定位 目 錄前言第一部分 贛州房地產(chǎn)市場調(diào)查贛州宏觀市場研討.贛州概略.贛州市宏觀經(jīng)濟(jì)開展情況.贛州房地產(chǎn)市場開展情況.贛州房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀與特點(diǎn).市場特征產(chǎn)品特征市場開展趨勢.市場細(xì)分與目的市場.、區(qū)域房地產(chǎn)市場細(xì)分.、區(qū)塊市場分析、高端市場供求分析、高端市場競爭分析.第二部分 產(chǎn)品定位一、工程分析.根本資料.工程分析.二、目的客群定位目的客群分類目的客群的特征分類三、目的客群偏好分析四、工程定位.、工程規(guī)劃與概念設(shè)計(jì).、建筑風(fēng)格.、景觀設(shè)計(jì).、房型設(shè)計(jì)

2、前言房地產(chǎn)工程的勝利的要素很多，但往往前期的市場研討、產(chǎn)品定位是至關(guān)重要的，“七分定位，三分推行就是這個(gè)道理。所以他們這次對(duì)贛州市場進(jìn)展了詳細(xì)的調(diào)查，力求做到更準(zhǔn)確、更深化。力求在充分把握宏觀市場的根底上，在對(duì)細(xì)分市場特點(diǎn)、區(qū)域產(chǎn)品研討、目的客群置業(yè)習(xí)慣等根底上，結(jié)合工程本身發(fā)現(xiàn)真問題，找出處理方案。發(fā)現(xiàn)市場空間、找出真問題、謀劃應(yīng)對(duì)方案是本次任務(wù)中的中心。從宏觀市場的調(diào)查研討中發(fā)現(xiàn)，近兩年，贛州市房地產(chǎn)開展比較迅猛，但整體來說還處于初級(jí)階段?？傮w價(jià)錢程度較低，住宅供求主要以安居型為主；住宅產(chǎn)品還沒有進(jìn)入晉級(jí)換代期，物業(yè)檔次尚沒有明顯的拉開；中高端住宅、別墅類物業(yè)的市場供求的總量較小。贛州市這

3、幾年的房地產(chǎn)開發(fā)工程，面向普通百姓和工薪階層的經(jīng)濟(jì)適用住房約占.，商業(yè)營運(yùn)房約占 .左右，高檔住宅和近郊別墅僅占.。以年贛州市商品房銷售面積萬平方米計(jì)算，那么高檔住宅和近郊別墅實(shí)現(xiàn)銷售面積僅為.萬平方米，市場需求總量還相當(dāng)小。普通來說，在高檔物業(yè)需求較少的中小城市，地產(chǎn)工程大多采用混合式物業(yè)的開發(fā)戰(zhàn)略，以到達(dá)降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與縮短銷售周期等目的，來獲取更大的利潤。海德公園工程的規(guī)劃也表達(dá)了他們對(duì)開發(fā)高檔物業(yè)的謹(jǐn)慎態(tài)度。博德山莊別墅工程的市場情況從另一個(gè)方面也一定程度上證明了這一點(diǎn)。對(duì)于本工程而言，由于總體規(guī)模較小，采取短、平、快的開發(fā)方式是一個(gè)很好的戰(zhàn)略；假設(shè)規(guī)劃為純獨(dú)幢別墅物業(yè)工程，在一個(gè)高檔物

4、業(yè)市場需求總量很大的城市里是一個(gè)很好的選擇。但是在贛州這樣一個(gè)高檔物業(yè)需求總量很小的城市，純別墅的規(guī)劃使銷售周期必然拉長，工程開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大。因此，根據(jù)工程特點(diǎn)，針對(duì)細(xì)分市場需求，采用混合式高端物業(yè)的規(guī)劃是一個(gè)很好的市場選擇。減小市場風(fēng)險(xiǎn)，縮短開發(fā)周期、獲取最大效益是工程物業(yè)開展的主要目的。工程別墅類物業(yè)除獨(dú)幢別墅外，可以思索雙拼、聯(lián)排、疊加別墅類型；這樣不僅可以降低風(fēng)險(xiǎn)，還能有效吸引市區(qū)購買復(fù)式房的客源。準(zhǔn)確的定位是工程開展的關(guān)鍵，是工程開展謀劃的第一步。下面是對(duì)贛州房地產(chǎn)市場的深化研討和對(duì)工程定位的針對(duì)性細(xì)化方案。第一部分 贛州房地產(chǎn)市場調(diào)查贛州宏觀市場研討.贛州地域概略年國務(wù)院同意

5、撤銷贛州地域，設(shè)立地級(jí)贛州市?，F(xiàn)轄區(qū),個(gè)縣,代省管理個(gè)市，是江西省最大的行政區(qū)。年末，全市總?cè)丝?萬人，人口密度.人/平方公里。贛州是客家人聚居最多的地域，也是江西省的重點(diǎn)僑鄉(xiāng)之一, 客家人口占贛州人口的%以上，華僑分布在東南亞及美國、 加拿大、日本、澳大利亞等多個(gè)國家和地域。目前贛州港、澳、臺(tái)胞和海外華僑胞有萬多人，其中，在政治上有影響，經(jīng)濟(jì)上有實(shí)力、 學(xué)術(shù)上有造詣的知名人士有余人。 年，全市國內(nèi)消費(fèi)總值達(dá).億元，比上年增長.%。其中，第一產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長.%；第二產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長.%； 第三產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長.%。地方財(cái)政收入.億元，增長.%；實(shí)踐利用外資萬美圓，增長.%；

6、 城市章貢區(qū)居民可支配收入元，農(nóng)民人均純收入元，分別實(shí)踐增長.%和%。隨著開展環(huán)境的改善，贛州有望成為粵閩湘贛邊沿的區(qū)域性中心城市。章貢區(qū)逐漸構(gòu)成了以大型綜合零售市場、專業(yè)零售市場和集市貿(mào)易市場為主的大流通格局。現(xiàn)有貿(mào)易市場個(gè)，其中年成交額超億元的市場達(dá)個(gè)，零售零售貿(mào)易網(wǎng)點(diǎn)有上萬個(gè)。年社會(huì)消費(fèi)品零售總額萬元，比年增長.倍，年均增長.%。在吸引外資、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理閱歷、開發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)方面發(fā)揚(yáng)了“窗口作用。全區(qū)實(shí)踐利用外資由年的萬美圓添加到年的萬美圓，年均增長.%。 新世紀(jì)前十年，經(jīng)濟(jì)開展的主要目的是：至年實(shí)現(xiàn)人均國民消費(fèi)總值比年翻一番，把全區(qū)建成贛粵閩湘邊沿地域的商貿(mào)中心、運(yùn)輸中心、信息中

7、心、科技中心和旅游中心。、近幾年贛州市經(jīng)濟(jì)開展情況贛州年社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展情況重要數(shù)據(jù)列表：年份GDP億RMB增長率%.全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億RMB.增長率%.房地產(chǎn)開發(fā)億RMB.增長率%.全社會(huì)消費(fèi)商品零售總額億RMB.增長率%.三次產(chǎn)業(yè)對(duì)比.：.：.：.：.：.：.居民存款余額億RMB.增長率%.資料來源：贛州市統(tǒng)計(jì)局要點(diǎn)分析：宏觀上看，贛州市整體經(jīng)濟(jì)增長迅速，經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)展，GDP的增速實(shí)現(xiàn)延續(xù)兩位數(shù)的增長。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷加大，年到達(dá)億元人民幣以上；投資增速也不斷加大，由年的%到年的%和年的.%，固定資產(chǎn)投資的添加必然會(huì)促進(jìn)社會(huì)消費(fèi)量、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的調(diào)整、居民收入的添加等。宏觀環(huán)境向好

8、，將會(huì)提高居民實(shí)踐收入和對(duì)未來收入預(yù)期的自信心。從近三年的居民存款余額看，年居民存款余額達(dá)億元人民幣，總量非常可觀。近三年居民存款余額增速也分別到達(dá).%、.%、.%的高速度。居民消費(fèi)支出的增長表達(dá)在全社會(huì)零售總額超越%的快速增長，同時(shí)還顯著表達(dá)在房地產(chǎn)的市場供求上。近三年，贛州三次產(chǎn)業(yè)的調(diào)整也實(shí)現(xiàn)了歷史性的突破，由年的“三、一、二構(gòu)造轉(zhuǎn)變成為年的“三、二、一構(gòu)造；這也意味著贛州經(jīng)濟(jì)朝著更良性的軌道上開展。他們可以看到近三年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額速度很快，其中年比上一年增長%，年增長%，實(shí)踐上住宅實(shí)現(xiàn)銷售的增幅也到達(dá)%以上，年贛州市區(qū)更到達(dá)%以上。從上表中可以看到，幾個(gè)重要目的增速都比較快；其中固定

9、資產(chǎn)的投資和房地產(chǎn)投資維持在高位運(yùn)營層次。社會(huì)固定資產(chǎn)投資兩位數(shù)的快速增長，特別是房地產(chǎn)開發(fā)的投資增幅近幾年的快速增長，使居民住宅消費(fèi)在家庭總支出的比例中迅速提高。、年贛州固定資產(chǎn)投資分析年，全市城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成.億元，躍上百億元臺(tái)階，同比增長.%；固定資產(chǎn)投資的繼續(xù)高速增長，為贛州市經(jīng)濟(jì)的開展提供了強(qiáng)有力的保證。.、固定資產(chǎn)投資開展特點(diǎn)根本建立投資強(qiáng)勢增長年統(tǒng)計(jì)資料顯示，全市國有及其他經(jīng)濟(jì)類型固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成.億元，增長.%。其中：根本建立投資完成.億元，增長.%；更新改造投資完成.億元，下降.%；其他經(jīng)濟(jì)類型完成投資.億元，增長.%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成.億元，增長.%；根本建立

10、投資的高速增長，有力地支撐著全市投資增幅在高位運(yùn)轉(zhuǎn)。根底設(shè)備建立步伐加快年，全年完成公路建立投資.億元，增長.倍；當(dāng)年新建、改建公路達(dá)多公里，比年增長兩倍多。城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造、楊梅度大橋、梅林大橋等分別完成.億元、.億元、.億元，合計(jì)占根本建立投資額的.%。投資方向和融資渠道都呈現(xiàn)多元化年，贛州市投向第一產(chǎn)業(yè)投資為.億元，同比下降%；第二產(chǎn)業(yè)為.億元，增長.%；第三產(chǎn)業(yè)為.億元，增長.%，各產(chǎn)業(yè)占的比重分別為.%、.%、.%。在投資最大的第三產(chǎn)業(yè)中，公路建立的投入最多，為.億元。其次是房地產(chǎn)業(yè)投入.億元、再次是水利、環(huán)境和公共設(shè)備管理業(yè)投入.億元。資金來源也呈現(xiàn)多元化的趨勢。在投資中：國有投資.億

11、元，增長.%；外商和港澳臺(tái)投資.億元，增長.%；民間投資.億元，增長.%。隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)休制的逐漸完善，全市上下加大了招商引資和民間投資力度，投資融資渠道已向多元化轉(zhuǎn)變。工業(yè)投資勢頭強(qiáng)勁為了加快工業(yè)開展和建立大贛州，各地繼續(xù)加大對(duì)工業(yè)的投入。年全市城鎮(zhèn)以上工業(yè)投資.億元，同比增長.%。工業(yè)園區(qū)和其他園區(qū)完成固定資產(chǎn)投資.億元，同比增長.%。食品加工業(yè)、飲料制造業(yè)、電氣機(jī)械及器材制造業(yè)的投資增長速度均在倍以上，木材加工及竹藤棕草制造業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)投資增長也超越%。房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長房地產(chǎn)開發(fā)投資在前幾年高速增長的根底上，年繼續(xù)堅(jiān)持了較平穩(wěn)的增長態(tài)勢。與此同時(shí)，商品房銷售呈現(xiàn)出旺盛

12、的局面。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成.億元，增長.%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售額.億元，增長.%；累計(jì)完成銷售面積.萬平方米，同比增長.%。重點(diǎn)建立工程進(jìn)展順利年，贛州市重點(diǎn)工程建立抑制“非典、建筑資料上漲等要素的影響，保證了施工進(jìn)度。省、市個(gè)重點(diǎn)工程全年累計(jì)完成投資.億元，占全市投資額的.%。贛定高速公路南康至龍南段、梅林大橋、楊梅度大橋工程等一批重點(diǎn)工程相繼開工。建立資金到位情況良好隨著宏觀經(jīng)濟(jì)情勢趨好，投資融資體制改革步伐的加快，金融機(jī)構(gòu)對(duì)投資的支持力度加大，促進(jìn)了投資的高速增長。年，全市城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資累計(jì)到位資金.億元，同比增長.%。在各項(xiàng)資金來源中，自籌資金.億元，占到位資金的.%，增長.%；

13、國內(nèi)貸款.億元，占資金來源的近二分之一，增長.倍。贛州市居民收入與支出情況重要數(shù)據(jù)列表：年份市區(qū)居民可支配收入RMB元增長率%.市區(qū)居民恩格爾系數(shù)%.市區(qū)居民人均居住面積m.數(shù)據(jù)來源：贛州市統(tǒng)計(jì)局要點(diǎn)分析：贛州市區(qū)居民人均可支配收入“九五期間平均增長.%，年到達(dá)元人民幣。居民恩格爾系數(shù)食品消費(fèi)占收入的比例由年的.%降至年的.%，下降個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)下降的幅度是非?？斓摹啄陙恚袇^(qū)居民收入的快速增長，恩格爾系數(shù)大幅降低；進(jìn)入這一階段，居民消費(fèi)將快速轉(zhuǎn)向住房、高檔電器等大額物品的消費(fèi)上，市場總體需求將快速放大。表達(dá)在市區(qū)居民的人均居住面積上，年到達(dá)平方米以上，近兩年人均居住面積增長與與約平方米，同

14、時(shí)由于城市擴(kuò)容，贛州市區(qū)人口的快速添加，年贛州商品住宅實(shí)現(xiàn)銷售約萬平方米。贛州市房地產(chǎn)開展情況要點(diǎn)分析現(xiàn)狀及特點(diǎn)：市場供求增速，總量擴(kuò)展高端住宅市場供應(yīng)量較小章貢老城區(qū)供應(yīng)量最大整體成交價(jià)錢穩(wěn)步提升、增幅不大房地產(chǎn)市場開展研討趨勢及結(jié)論濱江區(qū)域與章江新區(qū)為住宅消費(fèi)的熱點(diǎn)區(qū)域別墅類等中高端物業(yè)市場供應(yīng)將加大商品住宅產(chǎn)品正在進(jìn)入晉級(jí)換代階段贛州房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀與特點(diǎn).、年贛州市房地產(chǎn)業(yè)總體分析隨著投資環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境的進(jìn)一步改善，贛州房地產(chǎn)開發(fā)投資在前幾年高速增長的情勢下，年繼續(xù)堅(jiān)持了較平穩(wěn)的增長態(tài)勢，房屋銷售市場日趨活潑?？v觀年全市房地產(chǎn)業(yè)，主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)平穩(wěn)增長，房屋銷售趨旺。近

15、幾年，贛州市房地產(chǎn)投資呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，年、年和年,全市房地產(chǎn)投資增長率分別為 .、.、.，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比重分別為.、.和 .。而房地產(chǎn)投資增長的最主要要素來源于招商引資和民間投資。年房地產(chǎn)開發(fā)有施工工程的企業(yè)家，全年累計(jì)完成開發(fā)任務(wù)量.億元；占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資額的.%。前三個(gè)季度的開發(fā)投資逐季攀升，同比分別增長.%、.%、.%，第四季度增速有所回落。全年房屋施工面積.萬平方米，增長.%；開工面積.萬平方米，增長.%。與此同時(shí)，全市房屋銷售面積旺盛，全年達(dá).萬平方米，增長.%；房屋銷售額.億元，增長.%。分析緣由：一方面是房地產(chǎn)開發(fā)投資根本建立在市場需求的根底上，并正構(gòu)成市場需求

16、拉動(dòng)投資擴(kuò)張的態(tài)勢，加上贛州市委、市政府提出“對(duì)接長珠閩、建立新贛州的戰(zhàn)略，使開發(fā)商建房積極性高漲，房地產(chǎn)業(yè)已成為贛州經(jīng)濟(jì)開展的重要支柱產(chǎn)業(yè)；另一方面是人們生活程度提高，對(duì)住房的要求也隨之更高，舊房換新房，小房換大房。加上購房可以按揭，就更加鼓勵(lì)了中低收入家庭的購房積極性。據(jù)章貢區(qū)年上半年調(diào)查資料反映，辦理按揭購房的有多戶，購房面積.萬平方米，占購房總數(shù)的%。住宅和商業(yè)營業(yè)用房市場日趨活潑。年全市商品住宅銷售收入.億元，增長.%，占商品房屋銷售收入的.%；銷售面積達(dá).萬平方米，增長.%。商業(yè)營業(yè)用房銷售收入.億元，增長.%；銷售面積.萬平方米，增長.%。市場活潑的主要要素是，在住房制度改革政策

17、的不斷推進(jìn)下，贛州把住宅和商業(yè)營業(yè)用房放在突出位置，將其作為擴(kuò)展內(nèi)需，拉動(dòng)贛州經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)重要舉措。產(chǎn)品構(gòu)造。在政府調(diào)控才干加強(qiáng)和土地一級(jí)市場壟斷的大背景下，贛州市這幾年的房地產(chǎn)開發(fā)工程，面向普通百姓和工薪階層的經(jīng)濟(jì)適用住房約占.，商業(yè)營運(yùn)房約占 .左右，高檔住宅和近郊別墅僅占.。與沿海興隆城市相比，贛州房地產(chǎn)的開展相對(duì)比較理性，這一方面由現(xiàn)實(shí)的市場需求決議，也受銀行信貸政策的調(diào)控。土地開發(fā)投資有所減弱。為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)信貸政策，防備金融風(fēng)險(xiǎn)，中國人民銀行發(fā)布了，嚴(yán)厲規(guī)定了土地貯藏貸款的發(fā)放。受該通知及相關(guān)政策影響，年全市購買土地費(fèi)用為.億元，同比增長.%，占完成投資額的.%；完成土地開發(fā)

18、面積.萬平方米，下降.%。經(jīng)濟(jì)適用房下降。年經(jīng)濟(jì)適用房投入資金萬元，同比下降.%；占住宅投資額的.%，比上年下降.個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用房在住宅建立中投資總量偏小，與全市房地產(chǎn)業(yè)獲得了較好的成果構(gòu)成較大反差。贛州是經(jīng)濟(jì)欠興隆地域，絕大多數(shù)市民收入較低，要改善居住條件，購買經(jīng)濟(jì)適用房是他們理想的選擇。對(duì)銀行貸款依賴性大，利用外資下降。從年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成看：銀行貸款萬元，增長.%、利用外資萬元，下降.%；企業(yè)自有資金和定金及預(yù)付款兩項(xiàng)為萬元，增長.%；在定金及預(yù)付款中，主要是個(gè)人購房款，而消費(fèi)者購房款相當(dāng)大的資金也銀行按揭貸款。為使房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)堅(jiān)持平穩(wěn)安康開展，各地應(yīng)加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的招商

19、引資力度，多方籌集資金，添加企業(yè)自有資金的才干，減少對(duì)銀行貸款的依賴。開發(fā)主體以外商為主。由于贛州區(qū)位優(yōu)勢日顯突出，交通根底設(shè)備的改善、工業(yè)園的興起、根本建立投資的加大，決議了贛州成為招商引資較理想地地域之一，同時(shí)也拓展了房地產(chǎn)市場的開展空間。在這種氣氛下，年末，已進(jìn)駐贛州的房地產(chǎn)開發(fā)的外商就有 家，且大多數(shù)為資金實(shí)力強(qiáng)、資質(zhì)高的開發(fā)商。其中資質(zhì)二級(jí)的有戶，三級(jí)戶，四級(jí)戶。市場供需根本平衡。從房地產(chǎn)供應(yīng)情況看，月贛州市房地產(chǎn)開工面積為萬平方米，其中住宅面積 .萬平方米、占 .，比上年同期分別增長 .和 .，這種以經(jīng)濟(jì)適用住房為主體中低檔的住房供應(yīng)體系有效地吻合了市場消費(fèi)需求，帶動(dòng)商品房銷售面積

20、大幅增長，上半年全市商品房累計(jì)銷售.萬平方米，同比增長.。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至月末贛州市房地產(chǎn)空置率為.，低于全國同期的平均值；從消費(fèi)需求角度看，隨著住房制度改革深化、城市化進(jìn)程加快以及鄉(xiāng)村到城市打工或經(jīng)商的流動(dòng)人口添加，轄內(nèi)住房需求迅速擴(kuò)張，與房地產(chǎn)的總體供應(yīng)根本平衡開展，處于一種相對(duì)穩(wěn)定的供求形狀。同時(shí)，在購房群體中，居民個(gè)人購房自用消費(fèi)成為主流，投機(jī)炒作的極少，據(jù)調(diào)查，今年上半年贛州市銷售給個(gè)人的商品住宅比重已到達(dá) 。商品房價(jià)錢低位上升。贛州市商品住宅價(jià)錢總體程度根本穩(wěn)定，年、年、年的住宅平均售價(jià)每平方米為元、元和元，年均增長速度為.。從住宅價(jià)位上看，贛州市在江西、湖南、湖北中部三省平均元的商品房

21、均價(jià)中仍處于相對(duì)低價(jià)程度；而房價(jià)的增長主要是受土地預(yù)期價(jià)錢看漲、建筑資料本錢上升等影響，但也低于三省平均增長速度.個(gè)百分點(diǎn)。. 市場供應(yīng)與銷售情況年到年,贛州住宅供應(yīng)量穩(wěn)步上升,市區(qū)住宅實(shí)現(xiàn)銷售量從.萬平方米添加至.萬平方米。強(qiáng)勁的增長速度和絕對(duì)量的大幅添加，闡明贛州市房地產(chǎn)特別是住宅市場開場真正啟動(dòng)。估計(jì)年市場的供應(yīng)規(guī)模將到達(dá)萬平方米。隨著房地產(chǎn)市場的供應(yīng)與需求的快速增大，空置率也由年的.%添加到年的.%，一年添加了兩三個(gè)百分點(diǎn)；市場供應(yīng)量的急劇增大，必然引起競爭的加??；同時(shí)也警示開發(fā)商留意進(jìn)展有效的供應(yīng)，開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)隨著競爭的加大進(jìn)一步添加。表一：近三年贛州房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)項(xiàng) 目年比上年增長%

22、年比上年增長%年比上年增長%房地產(chǎn)投資億RMB.施工面積m.-.開工面積m.其中市區(qū)開工m-.-.銷售面積m.其中市區(qū)銷售m.-.-.銷售金額億RMB-.-.商品住宅銷售額億RMB-.-.商品住宅銷售面積m-.-.市區(qū)空置率%-.-.市區(qū)成交均價(jià)元RMB.資料來源：市統(tǒng)計(jì)局表二：從表中可以看到一個(gè)非常明顯的問題，就是年房地產(chǎn)施工量超越萬平米，而實(shí)現(xiàn)的銷售面積增長相對(duì)較慢；年的開工量小于年度， 根據(jù)工期推算，年的開工量將會(huì)大大超越年度；市場競爭也將會(huì)進(jìn)一步加大。表三： 表中近幾年房地產(chǎn)投資總額繼續(xù)穩(wěn)定增長，增長速度低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額；從增長率的曲線看，年投資增長將會(huì)超越%；據(jù)統(tǒng)計(jì)，年一季

23、度全市房地產(chǎn)投資總額比年同比增長.倍。房地產(chǎn)投資將進(jìn)入新的高速增長期，年市區(qū)住宅實(shí)現(xiàn)銷售添加%，年也將會(huì)有較大的增幅。. 成交價(jià)錢-年的四年中，贛州市區(qū)住宅價(jià)錢成交均價(jià)依次為、元/平方米。其中-年價(jià)錢增長速度大致為.%，年價(jià)錢增長加速，年度均價(jià)比上一年增長%；年一季度住宅成交價(jià)錢也有較快的上揚(yáng)，估計(jì)年住宅成交均價(jià)還會(huì)有較大幅度的提高，但思索到供應(yīng)量增大，市場競爭更加猛烈，再加上國家宏觀調(diào)控等要素，市場平均價(jià)錢的升幅能夠不會(huì)超越去年的程度。、市場特征.仍處于初步開展階段 由于贛州房地產(chǎn)市場剛開場啟動(dòng)，市場競爭還不太猛烈，開展商在產(chǎn)品上創(chuàng)新還不夠；由于大多數(shù)客戶屬于初次置業(yè)者，對(duì)新建住宅等不太熟習(xí)

24、，消費(fèi)理念不成熟，跟風(fēng)心思比較常見。隨著市場競爭的不斷加劇，產(chǎn)品的晉級(jí)換代，住宅檔次將進(jìn)一步拉開。目前，贛州房地產(chǎn)市場開展已從初始階段向產(chǎn)品晉級(jí)和消費(fèi)趨向理性化方向開展。.產(chǎn)品供應(yīng)構(gòu)造較為單一從目前情況來看,產(chǎn)品供應(yīng)構(gòu)造相當(dāng)單一.，主要表如今產(chǎn)品形狀的單一,住宅的產(chǎn)品線很短;價(jià)錢構(gòu)造與價(jià)錢體系的單一,板塊之間價(jià)錢差別不明顯;市場短少細(xì)分,住房分級(jí)供應(yīng)體系尚未構(gòu)成. .市場需求多以安居型為主,住宅梯度消費(fèi)尚未構(gòu)成贛州購房者以初次置業(yè)者居多,需求多以安居型為主，受購買力的影響,普通家庭的住宅梯度消費(fèi)還沒有構(gòu)成。目前，除市區(qū)居民購房外，贛州各縣鎮(zhèn)居民在贛州市區(qū)購房者成為第二大消費(fèi)群。他們多購買濱江或

25、新區(qū)等一些區(qū)域，其中有相當(dāng)一部分是高檔物業(yè)的主力客群。、產(chǎn)品特征.工程分布與規(guī)模特點(diǎn)目前，房地產(chǎn)工程大部分分布在章貢老城區(qū)內(nèi)，占%以上；其次是章貢濱江區(qū)域，以章江沿線最為集中，市場影響力很大，如蔚藍(lán)半島、藍(lán)波灣、濱江城市花園等工程有較大影響。再次為章江新區(qū)區(qū)域，作為未來的新城區(qū)，規(guī)劃建立的住宅工程較多，且工程規(guī)模都比較大；但目前，區(qū)域在售的工程并不多，區(qū)域生活配套不成熟是重要緣由。水東鎮(zhèn)、湖邊鎮(zhèn)區(qū)域的在售工程很少，只是在未來幾年內(nèi)有不少規(guī)劃建立的工程。市場上住宅工程規(guī)模普通都比較小，大多在萬平米之間。較大的在售工程只需蔚藍(lán)半島、濱江城市廣場等工程。未來將會(huì)有大工程出如今新區(qū)等區(qū)域，如：水東鎮(zhèn)畝

26、規(guī)模的海德公園工程。.房型特點(diǎn)房型面積范圍列表：類別面積范圍m主力面積范圍m二房-三房四房復(fù)式-別墅類-從列表中可以看到，區(qū)域房型面積相對(duì)比較大。工程普通三房比例占%以上，二房與四房所占比例相當(dāng)，復(fù)式普通設(shè)計(jì)在頂層，濱江工程普通都有頂層復(fù)式設(shè)計(jì)。在空間尺度方面，客廳面寬普通不少于.米，最多到達(dá).米；主臥面寬至少有.米；在套型面積整體放大的根底上，陽臺(tái)、廚房、餐廳的面積都比較大；南向陽臺(tái)達(dá)平米以上，餐廳也有平米。房型例如：藍(lán)波灣四房：千禧花園三房平米：.景觀特征大部分不是很注重社區(qū)景觀設(shè)計(jì)，景觀的建立施工存在較大的隨意性，一些社區(qū)只是一些簡單的草皮與稀落的樹木，做工也比較粗糙，如博德山莊別墅區(qū)內(nèi)

27、的景觀也僅僅是院落中單調(diào)的草皮與水泥路面兩旁的樹木，非常缺乏藝術(shù)上的美感和人性化。工程銷售推行時(shí)，對(duì)景觀設(shè)計(jì)的闡明比較模糊，沒有作為一個(gè)重要的賣點(diǎn)去強(qiáng)化。個(gè)別工程如蔚藍(lán)半島、藍(lán)波灣等工程注重景觀設(shè)計(jì)，市場上產(chǎn)生非常好的效應(yīng)，銷售情況良好；這闡明景觀要素的好壞會(huì)對(duì)工程呵斥較大的影響，尤其對(duì)高檔物業(yè)影響就更大。.建筑風(fēng)格以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主，少數(shù)采用坡屋頂?shù)男鹿诺滹L(fēng)格?，F(xiàn)代風(fēng)格的多層與小高層顏色比較豐富，大膽運(yùn)用黃、藍(lán)等顏色，比較騰躍、活潑。設(shè)計(jì)上留意屋頂天際線的美感，類型豐富。別墅物業(yè)根本為坡屋頂簡約方式，建筑立面普通。聯(lián)創(chuàng)城市花園建筑立面：藍(lán)波灣建筑立面：.物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)管理上，目前普通只需簡

28、單的效力，寬帶入戶，小區(qū)保安、小區(qū)清潔等。目前，一些工程宣傳資料上的所謂智能居家安防系統(tǒng)、智能管理系統(tǒng)等很多不能兌現(xiàn)，購買合同中并不寫明詳細(xì)物業(yè)配置。象博德山莊的物業(yè)管理也只是停留在一個(gè)非常低的一個(gè)程度上，也缺乏現(xiàn)代一些必備的安保設(shè)備。一些小區(qū)的一卡通只是一句空話。、趨勢預(yù)測除沿章江的章貢濱江區(qū)域外，章江新區(qū)將成為住宅消費(fèi)的熱點(diǎn)區(qū)域目前，章貢區(qū)以沿章江的濱江區(qū)域?yàn)橹匾≌M(fèi)熱點(diǎn)，分布著近個(gè)在售住宅工程，有幾個(gè)體量較大的進(jìn)展分期開發(fā)。章江新區(qū)由于區(qū)域生活配套等設(shè)備不成熟，影響了區(qū)域住宅的開發(fā)，如今有天際華庭、水岸新天等大型工程即將開發(fā)，隨著章貢城區(qū)土地供應(yīng)的減少，新區(qū)黃金機(jī)場的搬遷，區(qū)域配套的

29、逐漸完善，新區(qū)將成為贛州住宅消費(fèi)的最大供應(yīng)地。住宅產(chǎn)品的消費(fèi)正在進(jìn)入晉級(jí)換代階段隨著贛州房地產(chǎn)市場越過初級(jí)開展階段，二次置業(yè)者的逐漸添加，并對(duì)住宅產(chǎn)品要求的進(jìn)一步提高。住宅產(chǎn)品的開發(fā)與消費(fèi)必然會(huì)迅速進(jìn)入晉級(jí)換代的階段。如蔚藍(lán)半島客群對(duì)社區(qū)景觀、配套的認(rèn)同，藍(lán)波灣客群對(duì)樓盤物業(yè)管理、地段等認(rèn)同；他們中有不少是二次置業(yè)者。經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)快速開展，城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的調(diào)整；二手房市場迅速擴(kuò)展也是住房的梯級(jí)消費(fèi)正在快速構(gòu)成的重要助推器。高端住宅市場需求將進(jìn)一步擴(kuò)展。隨著住宅產(chǎn)品的消費(fèi)正在進(jìn)入晉級(jí)換代階段，高端住宅市場需求將快速放大；總價(jià)高、面積大的復(fù)式住宅在年獲得很好的銷售業(yè)績，聯(lián)體別墅、疊加別墅、獨(dú)幢別墅等別

30、墅類物業(yè)的市場需求也將快速擴(kuò)展。市場細(xì)分與市場研判區(qū)域房地產(chǎn)市場細(xì)分從供應(yīng)價(jià)錢情況來看,各類市場份額情況如下:檔次分類劃分規(guī)范份額%低端住宅市場元/平米以下，總價(jià)萬元以下中端住宅市場元/平米以下，總價(jià)萬元-高端住宅市場元/平米以上，總價(jià)萬元以上區(qū)塊市場分析贛州房地產(chǎn)開展大致可分為：章貢區(qū)、章江新區(qū)、水東鎮(zhèn)、湖邊鎮(zhèn)四個(gè)區(qū)域：區(qū)塊章貢區(qū)章江新區(qū)水東鎮(zhèn)湖邊鎮(zhèn)區(qū)域特征老城區(qū)，配套齊全，生活方便規(guī)劃重點(diǎn)開展區(qū)域，配套不全，人氣較差自然環(huán)境好，有一定的生活配套城區(qū)環(huán)境較差，較雜亂，車流量大，供應(yīng)量比例%建筑形狀多層、小高層別墅類多層、小高層別墅類多層多層重點(diǎn)區(qū)域?yàn)I章江區(qū)域黃金大道、市政區(qū)周邊國道兩邊宋城路

31、區(qū)域價(jià)錢范圍-均價(jià)程度約約以下以下市場特點(diǎn)供應(yīng)以多層為主，濱章江區(qū)域均價(jià)比城區(qū)高。黃金大道供應(yīng)量大，市政區(qū)周邊不少工程待建，單位建房多。區(qū)域消化量少，城區(qū)客群少，因此供應(yīng)量很小。不屬于開展重點(diǎn)區(qū)域，根底設(shè)備差，房地產(chǎn)尚未啟動(dòng)。供應(yīng)潛力未來幾年仍是供應(yīng)量最大的區(qū)域。潛力最大，但目前仍受配套等要素影響較大。有一定潛力，由于環(huán)境較好，產(chǎn)品檔次將較高。濱江區(qū)域規(guī)劃建立情況對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)開展影響最大。.章貢區(qū)塊分析章貢區(qū)住宅供應(yīng)量為占整個(gè)供應(yīng)的%，整體價(jià)錢程度高于其他區(qū)域元/平米以上。章貢區(qū)又分為濱江區(qū)域與老城區(qū)兩個(gè)部分。其中老城區(qū)域住宅工程市場供應(yīng)比較分散，市場供應(yīng)量最大；單個(gè)工程規(guī)模都比較小，普通在萬

32、平米以下。多層價(jià)錢普通在元/平米之間，樓層層。由于老城區(qū)新住宅價(jià)錢處于相對(duì)較低的程度，生活比較方便，比濱江區(qū)域相比，價(jià)錢相對(duì)較低，因此大多數(shù)居民還是情愿在市區(qū)置業(yè)居住，縣鎮(zhèn)居民在贛州置業(yè)的也有很多項(xiàng)選擇擇在老城區(qū)區(qū)域。在未來開展上，由于老城區(qū)的開展空間越來越少、市場供應(yīng)量的下降、產(chǎn)品晉級(jí)換代、地價(jià)上升等要素，其住宅價(jià)錢程度會(huì)有很大的提高。隨著市場需求的繼續(xù)放大，新區(qū)和其他區(qū)域的住宅市場將會(huì)快速放量，這里有一個(gè)此消彼長的過程。濱江區(qū)域較大的工程多分布在濱江區(qū)域，如：蔚藍(lán)半島、藍(lán)波灣、濱江城市廣場等規(guī)模都在萬平米以上。建筑形狀上，這里是小高層最為集中的區(qū)域，也是頂層復(fù)式住宅供應(yīng)量最大的區(qū)域；工程住

33、宅的景觀層次比較明顯，景觀要素是區(qū)域住宅價(jià)錢較高的直接要素。在藍(lán)波灣，除規(guī)劃有小高層、多層以外，還有半坡式的聯(lián)體別墅、疊加別墅棟，總戶數(shù)超越戶，目前已銷售終了。在供求關(guān)系上，濱江區(qū)域總的供應(yīng)量較大，目前在建工程總面積大約有萬平米以上，在售工程約有個(gè)。多數(shù)工程銷售情況良好，購買客群構(gòu)成中一個(gè)很重要的特點(diǎn)就是贛州城區(qū)以外的縣鎮(zhèn)購房者占有較大的比例，如蔚藍(lán)半島、藍(lán)波灣工程就比較明顯。價(jià)錢表現(xiàn)上，區(qū)域價(jià)錢程度是贛州最高的，比老城區(qū)平均要高元/平米左右；特別是濱江觀景戶型的價(jià)錢比普通戶型高出元/平米以上。頂層復(fù)式觀景戶型單價(jià)普通在元/平米的范圍，高出工程內(nèi)最低單價(jià)%以上。由于濱江區(qū)域供應(yīng)量較大，市場競爭

34、也較為猛烈。在景觀要素大致一樣的情況下，一些工程在建筑規(guī)劃、市場推行等方面都很下工夫。如蔚藍(lán)半島小區(qū)步行入口的風(fēng)情街設(shè)計(jì)、會(huì)所設(shè)計(jì)、中庭景觀的先期建立、德客會(huì)、小區(qū)一些文化類活動(dòng)等對(duì)工程籠統(tǒng)有了很大的提升，在贛州市民中有著很高的佳譽(yù)度。工程有深圳中原物業(yè)顧問公司全程謀劃。在區(qū)塊未來開展上，章貢區(qū)濱江區(qū)域以南河大橋?yàn)榻绶謻|西兩個(gè)部分；南河大橋以東區(qū)域，緊鄰市區(qū)成熟生活區(qū)，可開發(fā)區(qū)域也曾經(jīng)很少。南河大橋至西河大橋段，楊梅大橋兩側(cè)尚有很大的開展空間，能夠是未來章貢城區(qū)住宅供應(yīng)最集中的區(qū)域。.重點(diǎn)個(gè)案 - 蔚藍(lán)半島根本資料工程位于濱江大道西段，楊梅渡大橋北側(cè)，工程占地畝，分期三開發(fā)。開發(fā)商為德威房地產(chǎn)

35、公司開發(fā)。一期在建，銷售已近尾聲；二期尚未開工，預(yù)定曾經(jīng)開場。建筑規(guī)劃工程規(guī)劃為多層、小高層住宅，建筑面積約為萬平米。工程沿江部分規(guī)劃為點(diǎn)式的層的電梯小高層，沿濱江大道為層商鋪；工程采用人車分流的交通設(shè)計(jì)，步行入口的設(shè)計(jì)獨(dú)特，入口處兩旁設(shè)有社區(qū)商業(yè)配套的休閑類鄰居，注重檔次氣氛的營造；中庭景觀采用圍合式的建筑設(shè)計(jì)。有會(huì)所、泳池、噴泉等設(shè)計(jì)。提高了社區(qū)的居住檔次。房型設(shè)計(jì)主要有三室、四室、復(fù)式三種設(shè)計(jì)，單套面積較大房型配比大致為三房：四房：復(fù)式為：。三室二廳二衛(wèi)面積在平米以上，四室二廳二衛(wèi)面積在平米以上，復(fù)式住宅普通設(shè)計(jì)在頂層，面積在平米之間；房型空間設(shè)計(jì)較方正，動(dòng)線合理，綜合質(zhì)素較高。銷售推行

36、工程在規(guī)劃設(shè)計(jì)和營銷推行上是贛州房地產(chǎn)的一個(gè)亮點(diǎn)。首先是規(guī)劃上經(jīng)過步行入口，中庭景觀等設(shè)計(jì)，注重社區(qū)檔次的營造。推行上手法多樣，社區(qū)中庭景觀先行，展現(xiàn)工程優(yōu)勢；經(jīng)過多種方式的活動(dòng)進(jìn)展社區(qū)文化營造；銷售案場的設(shè)計(jì)和有效的銷控也是重要的手段之一。目前，工程銷售方式很好，一期已即將售完，二期開場預(yù)定。銷售價(jià)錢在元/平米之間，頂層復(fù)式住宅的價(jià)錢最高。一期濱江觀景復(fù)式住宅共套，開盤前曾經(jīng)預(yù)定終了。重點(diǎn)個(gè)案 - 藍(lán)波灣根本資料工程位于濱江大道東段，江對(duì)面為章江公園，工程基地面積畝，合計(jì)棟住宅，建筑面積近平米，容積率.，綠化率%，車位個(gè)。建筑規(guī)劃合計(jì)規(guī)劃棟住宅，其中單戶、雙戶聯(lián)體別墅座；多層錯(cuò)層式住宅棟；層

37、小高層電梯房座；萬平方米的中庭花園。聯(lián)體別墅處于低緩的半山坡，可以看到江景。小高層在后排，多層在前排，這樣規(guī)劃可以使景觀最大化。多層、小高層頂層為復(fù)式住宅。房型設(shè)計(jì)多層住宅房型面積比較緊湊，三房面積為平米；復(fù)式面積平米不等；聯(lián)排別墅、疊加式別墅面積平米。房型空間設(shè)計(jì)普通。銷售推行一期為聯(lián)體別墅和多層住宅，目前曾經(jīng)銷售終了；二期為小高層尚未開工，可以進(jìn)展預(yù)定。由專業(yè)謀劃公司操作，案場銷控較好，部分路段有工程道旗。自創(chuàng)點(diǎn)工程有效利用了濱江的先天景觀優(yōu)勢，在規(guī)劃上設(shè)計(jì)多種建筑形狀以滿足不同消費(fèi)群的需求；建筑規(guī)劃參差有致，更多地設(shè)計(jì)出江景住宅，有效提高了工程的整體價(jià)錢。由于工程物業(yè)類型多樣化，使工程銷

38、售周期縮短，降低市場風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營本錢。. 章江新區(qū)作為贛州未來城區(qū)開展的中心區(qū)域，章江新區(qū)具有寬廣的開展空間。但目前新區(qū)房地產(chǎn)特別是商品住宅供應(yīng)量并不大。黃金大道沿線開展已初具規(guī)模，生活環(huán)境趨于成熟。博德山莊是區(qū)域獨(dú)一的別墅工程，均價(jià)超越元/平米。其他為普通的多層住宅工程，規(guī)模較小，目前均價(jià)在元/平米左右。市政中心、體育館區(qū)域，目前根底設(shè)備配套根本齊備，普通生活配套設(shè)備還很缺乏。區(qū)域住宅開展還處于啟動(dòng)階段，規(guī)劃有不少大的住宅工程，如天際華庭、水岸新天等。在售的有濱江的麗水華庭，其他一些在建工程為搬遷單位的機(jī)關(guān)參建住宅。對(duì)新區(qū)的開展政府經(jīng)過市政搬遷、整體規(guī)劃、環(huán)境建立、根底配套等手段作了很大努力，

39、但目前開展仍不理想。房地產(chǎn)特別是商品住宅等產(chǎn)品未能快速啟動(dòng)的緣由有：一是區(qū)域生活配套仍嚴(yán)重缺乏，缺乏生活氣氛；二是老城區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)錢程度較低，普遍能被市民所接受。在價(jià)錢相差不大的情況下，新區(qū)住宅很難吸引市區(qū)居民與外來客源越江而居。但隨著老城區(qū)開展空間的減少，價(jià)錢的提升，新區(qū)生活配套的完善，新區(qū)未來幾年迎來高速開展期。.重點(diǎn)個(gè)案 - 博德山莊根本資料位于開發(fā)區(qū)黃金大道中段，毗鄰濱江大道。工程一期占地畝，建筑面積約為萬平米，建筑形狀為獨(dú)幢別墅、雙拼別墅、少量的聯(lián)排別墅。配套設(shè)備有游泳池、網(wǎng)球場、會(huì)所、超市、兒童游樂園等。工程年開場建立，一期開發(fā)終了，二期將于年月份開盤。建筑規(guī)劃工程規(guī)劃只是簡單的

40、陳列，缺乏空間上的通透性和藝術(shù)性，根本沒有景觀設(shè)計(jì)上的細(xì)化設(shè)計(jì)，有的只是門前院落的大片草皮；建筑單體設(shè)計(jì)較為粗糙，沒有鮮明的個(gè)性，不能帶來視覺上的美感。工程在規(guī)劃、景觀、單體風(fēng)格等方面的粗放化運(yùn)營，必然會(huì)降低工程的整體價(jià)值；并給市場推行帶來困難。房型設(shè)計(jì)方面，尺度上的把握不夠，從而呵斥室內(nèi)交通動(dòng)線雜亂，浪費(fèi)空間，運(yùn)用率不高等問題。銷售推行目前，一期銷售已接近尾聲，但銷售周期明顯過長，期間大約有年的時(shí)間。在推行上沒有很好的整合工程的優(yōu)勢資源，也沒有根據(jù)市場變化進(jìn)展快速的產(chǎn)品與推行戰(zhàn)略的調(diào)整。綜合分析作為贛州第一個(gè)高檔物業(yè)工程，博德山莊物業(yè)的別墅定位，應(yīng)該是找到一個(gè)區(qū)域市場的空間。但是這樣一個(gè)規(guī)模

41、較小的別墅工程，為什么有這樣長的開展周期？工程規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、房型設(shè)計(jì)、市場推行等應(yīng)該是其中的重要緣由，和工程萬多平米的供應(yīng)量相比，市場對(duì)別墅物業(yè)的有效需求缺乏也是非常重要的緣由之一。以年贛州高檔物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售面積萬多平方米為例，思索到復(fù)式公寓等高總價(jià)物業(yè)的競爭，博德山莊銷售緩慢的為難局面就缺乏為奇了。. 水東鎮(zhèn)區(qū)域位于章江北岸的水東鎮(zhèn)屬于規(guī)劃開展的次重點(diǎn)區(qū)域，目前在售的商品住宅的工程很少，工程規(guī)模較小，價(jià)錢程度與一江之隔的老城區(qū)相差元/平米以上。區(qū)域商品住宅價(jià)錢范圍約在-元/平米之間。區(qū)域有根本的市政、生活配套設(shè)備，國道是區(qū)域交通的主干道。生活氣氛與老城區(qū)相差較遠(yuǎn)。所以老城區(qū)居民越江置業(yè)的比例

42、并不高。景觀要素、價(jià)錢較低、社區(qū)環(huán)境是吸引老城區(qū)客源的重要要素。區(qū)域未來開展空間比較大，目前畝規(guī)模的海德公園超大房地產(chǎn)濱江工程曾經(jīng)啟動(dòng)，規(guī)劃有多層住宅，臨江為幢獨(dú)幢別墅；聯(lián)排別墅套；疊加別墅.萬平米。工程總戶數(shù)為戶。一條社區(qū)型的商業(yè)街，約萬平米。一期開發(fā)合計(jì)約萬平米。. 重點(diǎn)個(gè)案 - 海德公園根本資料工程位于貢江以北，近東河大橋，緊鄰貢江。占地畝，建筑面積超越萬平米，分期建立。開發(fā)商為浙江臺(tái)州時(shí)間控股集團(tuán)公司，目前在贛州將開工工程還有緊鄰市政府的天際華庭工程。建筑規(guī)劃工程規(guī)劃主要有多層住宅，臨江為幢獨(dú)幢別墅，合計(jì).萬平米；靠后的為聯(lián)排別墅，合計(jì)套，萬平米；疊加別墅.萬平米。工程總戶數(shù)為戶。容積

43、率.，綠化率%。工程還設(shè)計(jì)有一條社區(qū)型的商業(yè)街，約萬平米。一期開發(fā)合計(jì)約平米，如今工程土地正在平整。自創(chuàng)點(diǎn)工程規(guī)模很大，規(guī)劃上采取多層、獨(dú)幢別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅等混合式物業(yè)的設(shè)計(jì)。這樣即有效躲避市場風(fēng)險(xiǎn)，有能最大程度地設(shè)計(jì)出更多的觀景住宅，提高工程綜合效益。. 湖邊鎮(zhèn)區(qū)域區(qū)域整體環(huán)境較差，缺乏商業(yè)氣氛，生活配套缺乏。在贛州老城區(qū)居民的價(jià)值取向中，無論是整體氣氛還是居住價(jià)值認(rèn)同上與水東鎮(zhèn)區(qū)域相比都存在一定差距。目前，區(qū)域商品住宅供應(yīng)量很少，少于單位參建、集體建房、私人建房等非商品住宅規(guī)模。新建二手房買賣價(jià)錢范圍在元/平米之間，是與老城區(qū)商品住宅價(jià)差最大的區(qū)域。隨著濱江大道的建立，沿濱江區(qū)域?qū)?/p>

44、會(huì)有不少住宅工程啟動(dòng)。高端市場供求與競爭分析.供應(yīng)情況：從市場調(diào)查看，高檔住宅工程很少，到目前為止贛州市還沒有構(gòu)成高端住宅的區(qū)域概念。博德山莊別墅是目前贛州獨(dú)一的高端物業(yè)的別墅工程。從價(jià)錢上去界定，可以從單價(jià)元/平米，總價(jià)萬元人民幣的住宅界定為高端物業(yè)。那么，目前贛州高端住宅主要就是博德山莊別墅，藍(lán)波灣的聯(lián)體別墅，濱江區(qū)域的復(fù)式住宅等。年，別墅類物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售.萬平米，占年度商品房銷售總量的.%。復(fù)式住宅供應(yīng)量約為.萬平米。.市場需求分析：表一：贛州高收入群體調(diào)查研討：工程低收入中等收入高收入戶數(shù)比例(%)平均人口.每人可支配年收入-日常居住支出-潛在消費(fèi)人群與供求分析對(duì)比：對(duì)于研討贛州中高端市

45、場供求的問題，根據(jù)以上列表，他們可以這樣粗略地計(jì)算一下：贛州市萬人口，以戶均人口.人計(jì)算，贛州總計(jì)戶數(shù)為.萬戶。那么高收入戶數(shù)為.萬戶；他們戶年收入為元,按照國際上通行的：的收入與房價(jià)比規(guī)范，他們可以接受不小于萬人民幣總價(jià)的住宅。當(dāng)然，還有相當(dāng)比例的能接受更高總價(jià)的別墅物業(yè)。贛州周邊縣鎮(zhèn)的購買人群周邊個(gè)縣城與眾多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)的有錢人也是贛州高端住宅市場重要的潛在客源包括政府高級(jí)公務(wù)員、工礦主、商業(yè)運(yùn)營者、客居海外的回國置業(yè)者等，他們在贛州置業(yè)的種類很多，其中購置高端物業(yè)的比例較高。由此可以看出，贛州市高端住宅市場開展有良好的市場需求根底. 高端市場競爭分析關(guān)鍵詞：同類產(chǎn)品的市場供應(yīng)量較小，競爭性也較

46、小，關(guān)鍵在于工程產(chǎn)品的創(chuàng)新，啟動(dòng)高端市場需求，提供真正符合市場需求的產(chǎn)品。從以上高端市場供求分析中，可以看到，市場潛在需求非常大，但同樣調(diào)查中可以看到，一些在售個(gè)案的銷售情況并不好；博德山莊較有代表性。博德山莊從年開場啟動(dòng)，到年，前后經(jīng)過年多的時(shí)間才根本銷售終了。畝的基地總面積，其銷售周期明顯過長。緣由主要在于在市場需求相對(duì)較小的情況下，工程規(guī)劃房型面積較大、別墅類型單一、沒有拉開檔次，致使目的客群過度減少。工程在規(guī)劃等方面較差，不能彰顯物業(yè)的尊貴性。藍(lán)波灣聯(lián)體別墅、疊加別墅的熱銷闡明贛州需求多層次的別墅類型的物業(yè)。濱江復(fù)式住宅的熱銷從另一個(gè)方面也闡明聯(lián)體別墅、疊加別墅等較低檔次的別墅類物業(yè)的

47、市場供應(yīng)缺乏。在面積、總價(jià)等方面相近的情況下，頂層復(fù)式住宅與聯(lián)體別墅、疊加別墅必然存在一定的競爭。聯(lián)體別墅、疊加別墅往往會(huì)獲得競爭的優(yōu)勢。贛州的高端物業(yè)市場尚沒有構(gòu)成,，但隨著贛州房地產(chǎn)初始階段完成以后，高端物業(yè)市場的競爭必然加劇。目前已有幾個(gè)別墅類工程正在進(jìn)入市場運(yùn)作。.高端市場需求前景分析：從以上市場分析可以看到，高端市場不是不存在，而是市場沒有提供真正符合市場需求的產(chǎn)品；市場提供的總價(jià)萬以上、單價(jià)元/平米的住宅產(chǎn)品大多散落在一些復(fù)式住宅里。高端市場不僅不小，而且還在快速的擴(kuò)展，關(guān)鍵是要提供多樣化的、適宜多層次高端客群的創(chuàng)新產(chǎn)品。高端市場擴(kuò)展的理由如下：中產(chǎn)階層的快速擴(kuò)展，是高端的市場空間

48、加大的直接動(dòng)力隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速開展，中產(chǎn)階層的擴(kuò)展，可支配收入的添加，城區(qū)地價(jià)的攀升等要素，高端住宅市場的擴(kuò)展是必然的。關(guān)鍵是要提供多樣化的、適宜多層次高端客群的創(chuàng)新產(chǎn)品。住宅產(chǎn)品迅速晉級(jí)換代有力促進(jìn)了高中端市場需求擴(kuò)展隨著贛州房地產(chǎn)市場越過初級(jí)開展階段，二次置業(yè)者的添加，并對(duì)住宅產(chǎn)品要求的提高。住宅產(chǎn)品必然迅速進(jìn)入晉級(jí)換代階段。住宅產(chǎn)品迅速晉級(jí)換代必然促進(jìn)高端市場需求擴(kuò)展。第二部分 產(chǎn)品定位建議一、工程分析、根本情況.宗地資源條件較好工程位于章江北岸，緊鄰西河大橋；地塊處于半山坡，面南被北；地勢最高海拔-米，上下高差約米，基地面積-畝。基地東側(cè)為農(nóng)田與小山丘；西側(cè)單位公寓、汽車檢測中心；南

49、側(cè)濱江地帶為雜亂的民房等低矮建筑，擬規(guī)劃為濱江大道。至市區(qū)的公交線路有五條。區(qū)域生活配套較少，人氣較差；由于銜接國道，車流量較大；附近有南方冶金學(xué)院新校區(qū)和贛江進(jìn)修學(xué)院等單位。分析：從工程基地本身看，地塊依山傍水，面南背北，地塊坐向佳，還可以看到贛州老城區(qū)；視野開闊，景觀優(yōu)勢明顯，空氣清新；緊鄰老城區(qū)，只一江之隔，距市區(qū)繁華區(qū)域只需幾分鐘車程，公交線路有-條，有建立高檔次住宅的根底。.宗地周邊要素影響明顯工程周邊一些要素對(duì)工程開展有一定的負(fù)面影響。一是濱江大道尚未開工建立?；啬蟼?cè)靠濱江部分規(guī)劃為濱江大道，但目前為一些雜亂的民房等低矮的建筑，影響工程的整體籠統(tǒng)。濱江大道的建立目前還沒有明確的時(shí)

50、間表，它對(duì)工程的開展存在艱苦的影響。比如，在規(guī)劃上小區(qū)的主入口就比較難以設(shè)計(jì)，推行時(shí)工程的籠統(tǒng)就難以有效提高等。二是區(qū)域整體生活環(huán)境較差。工程屬于西河大橋南側(cè)的湖邊鎮(zhèn)區(qū)域，區(qū)域缺乏大型超市、商場、醫(yī)院、中小學(xué)校、休閑場所等生活配套設(shè)備，區(qū)域居民生活消費(fèi)根本到市區(qū)。區(qū)域有信譽(yù)社、小飯館、集貿(mào)市場、南方冶金學(xué)院、贛南大學(xué)進(jìn)修學(xué)院等。區(qū)域街區(qū)籠統(tǒng)較差，比較雜亂；晚上非常冷清，因銜接國道，過往車輛較多。三是工程旁邊墓地的影響工程?hào)|側(cè)山坡有部分墓地，對(duì)工程影響很大，這在規(guī)劃與推行上都帶來不少的難度。希望能盡量實(shí)現(xiàn)搬遷。四是區(qū)域規(guī)劃建立力度較小在贛州的章貢區(qū)、章江新區(qū)、黃金開發(fā)區(qū)、貢江以北的水東鎮(zhèn)、西河大

51、橋的湖邊鎮(zhèn)幾個(gè)重要區(qū)域中，章江新區(qū)、黃金開發(fā)區(qū)是贛州今后規(guī)劃開展的重點(diǎn)；西河大橋的湖邊鎮(zhèn)區(qū)域規(guī)劃開展的力度相對(duì)最小，近期規(guī)劃開展的工程很少，緊鄰工程的濱江大道建立目前還沒有明確的時(shí)間表。、工程時(shí)機(jī)分析宗地時(shí)機(jī)工程處于半山坡，依山傍水，面南背北，可居高觀景；在贛州同類地形的工程極少，適宜規(guī)劃高檔次住宅物業(yè)形狀。但贛州濱江資源豐富，觀景住宅較多，一定程度上減弱了工程的景觀優(yōu)勢。市場時(shí)機(jī)隨著贛州房地產(chǎn)市場開展逐漸進(jìn)入產(chǎn)品晉級(jí)換代階段，贛州房地產(chǎn)市場對(duì)高端物業(yè)的需求必然增大；和目前高端物業(yè)市場供應(yīng)量較小，高端物業(yè)相對(duì)銷售較快相比，工程中高端物業(yè)部分具有較好的市場時(shí)機(jī)。產(chǎn)品時(shí)機(jī)針對(duì)贛州市場，工程存在以下

52、產(chǎn)品上的時(shí)機(jī)：別墅類：獨(dú)幢別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加式別墅等類型。公寓類：電梯型小復(fù)式住宅、大錯(cuò)層住宅等類型。、工程要挾分析區(qū)位優(yōu)勢工程處于西河大橋西側(cè)的湖邊鎮(zhèn)區(qū)域，與章貢區(qū)、章江新區(qū)、黃金開發(fā)區(qū)、水邊鎮(zhèn)等區(qū)域相比，區(qū)域在生活配套、生活氣氛、居住價(jià)值等方面處于弱勢。區(qū)位諸多弱勢必然對(duì)工程規(guī)劃定位增大難度、對(duì)未來推行構(gòu)成一定的要挾。比如，目的客群對(duì)工程區(qū)位的抗性程度有多大？要采取何種方法進(jìn)展有效的處理？競爭要挾未來兩年，贛州別墅類物業(yè)工程將會(huì)有更多的推向市場。如博德山莊二期估計(jì)于年月份推出；海德公園綜合工程方案也于年月份推出。同時(shí)，章貢區(qū)濱江區(qū)域也將有聯(lián)排別墅、疊加別墅物業(yè)推出。加上其他一些

53、高檔物業(yè)工程，未來高檔物業(yè)市場供應(yīng)將會(huì)有很大的添加。市場競爭將進(jìn)一步猛烈。、綜合分析從以上工程的分析中可以看到，工程地塊本身特點(diǎn)存在不少優(yōu)勢，但優(yōu)勢同時(shí)也被贛州多水、多山的資源弱化。工程的缺陷也是非常明顯的，比如區(qū)位上的優(yōu)勢、地塊周邊的配套不齊等要素使工程價(jià)值難以得到較大提升。混合型物業(yè)的定位分析在贛州這樣一個(gè)高檔物業(yè)的市場需求總量相對(duì)較小、需求多樣化的情況下，工程規(guī)劃為純粹的單一形狀的高端物業(yè)將會(huì)存在很大的市場風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于一個(gè)規(guī)模較小的工程而言，必然會(huì)面臨銷售周期拉長、運(yùn)營本錢上升、綜合效益下降的局面。因此，采用混合型的物業(yè)形狀規(guī)劃，降低市場風(fēng)險(xiǎn)是工程的必然選擇。工程公寓類物業(yè)部分的市場再分析

54、由于贛州房地產(chǎn)總體價(jià)錢程度較低，還處于開展的初級(jí)階段；市區(qū)普通多層住宅價(jià)錢程度并不高，老城區(qū)以外的區(qū)域的普通住宅價(jià)錢更低。工程所在的湖邊鎮(zhèn)區(qū)域普通住宅價(jià)錢程度普通在千元以下。因此，假設(shè)為普通多層住宅類物業(yè)，那么銷售價(jià)錢無法有效提升，即使設(shè)計(jì)小復(fù)式、電梯小高層等公寓類物業(yè)，同樣無法得到城區(qū)居民的認(rèn)同。這是不符合工程的開展目的的，而且復(fù)式公寓還將對(duì)疊加別墅呵斥牽制，還將對(duì)別墅類物業(yè)價(jià)值呵斥損害。大量的公寓類物業(yè)所面臨的宏大市場競爭風(fēng)險(xiǎn)是工程所無法接受的。所以，工程的混合式物業(yè)定位是不包括公寓類物業(yè)形狀的。工程別墅類多樣化的物業(yè)定位對(duì)于高端物業(yè)的別墅類市場，工程存在較好的市場時(shí)機(jī)；首先是工程基地本身

55、所具有的濱江、半山的景觀要素；次是市場供應(yīng)量的相對(duì)較少，競爭還不猛烈；三是由于高端物業(yè)市場需求的多層次性，工程規(guī)劃可以經(jīng)過混合式別墅類定位；經(jīng)過獨(dú)幢別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅等類型的有機(jī)規(guī)劃配置，使工程迎合市場需求，降低市場風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還可以有效縮短銷售周期，從而實(shí)現(xiàn)工程短平快的開展目的。、幾種規(guī)劃定位方案投資報(bào)答對(duì)比分析方案一：獨(dú)幢別墅類投資報(bào)答表：基地面積.萬平米總銷金額容積率.利潤總額總建面積.利潤率.單位本錢銷售周期本錢總額風(fēng)險(xiǎn)系數(shù).銷售單價(jià)綜合評(píng)價(jià)闡明：單位本錢的計(jì)算方法與另外兩種方案一樣。方案二：別墅類混合式規(guī)劃投資報(bào)答表基地面積.萬平米總銷金額容積率.利潤總額總建面積.利潤率.單位本

56、錢銷售周期本錢總額風(fēng)險(xiǎn)系數(shù).銷售單價(jià)綜合評(píng)價(jià)闡明：建面比例：疊加別墅單價(jià)元/平米計(jì)算聯(lián)排別墅單價(jià)元/平米計(jì)算獨(dú)幢別墅單價(jià)元/平米計(jì)算方案三：公寓、別墅混合式規(guī)劃投資報(bào)答表基地面積.萬平米總銷金額容積率.利潤總額總建面積.利潤率單位本錢銷售周期本錢總額風(fēng)險(xiǎn)系數(shù).銷售單價(jià)綜合評(píng)價(jià)闡明：公寓按基地總面積的%，單價(jià)元/平米，容積率.計(jì)算。別墅類按總面積的%，單價(jià)平均為元/平米，容積率.計(jì)算。單位本錢為分類計(jì)算后的合并均價(jià)。三種規(guī)劃方案綜合對(duì)比：規(guī)劃分類純獨(dú)幢別墅混合型別墅公寓、別墅混合型總銷金額萬元RMB投入本錢萬元RMB利潤總額萬元RMB利潤率%.銷售周期月風(fēng)險(xiǎn)系數(shù).綜合評(píng)價(jià)：混合型別墅規(guī)劃是工程較

57、好的市場選擇。對(duì)比分析要點(diǎn)：從以上列表中可以清楚的看到，混合型別墅的綜合效益最高。這表如今它的利潤總額、利潤率最高，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)最低三個(gè)主要元素上。針對(duì)贛州高端住宅市場需求的多樣性，這種規(guī)劃方案的市場接受度最高，銷售周期的預(yù)期也最短；銷售預(yù)期的長短是評(píng)價(jià)工程開展風(fēng)險(xiǎn)度的重要要素之一。利潤目的是考量一個(gè)工程價(jià)值的最重要的要素之一，純獨(dú)幢別墅定位方案的開發(fā)利潤額最少，這不符合工程開展目的。同時(shí)，由于市場需求的相對(duì)較小，銷售周期能夠會(huì)有一定延伸，因此風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。公寓別墅混合型投入資金最多，利潤總額、利潤率最高又不是最高；相對(duì)來說，工程區(qū)域公寓類型物業(yè)的市場接受度較低，很難把握市場走向，銷售周期很能夠進(jìn)

58、一步拉長，運(yùn)營本錢上升，因此工程風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)最大。二、目的客群定位目的客群分類 對(duì)于工程中高檔物業(yè)定位方向，工程目的客群范圍分為以下幾個(gè)部分：政府部分高級(jí)公務(wù)員贛州市區(qū)、所屬縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)官員贛州商業(yè)運(yùn)營者的部分勝利人士贛州部分勝利的私營工礦主部分企業(yè)的一些高級(jí)運(yùn)營管理者客家背景的海外回國投資置業(yè)者其他一些高薪階層和有錢人目的客群的特征分析政府部分高級(jí)公務(wù)員這部分客群多為贛州各級(jí)政府高級(jí)官員，其中包括贛州所屬縣鎮(zhèn)政府官員；他們年齡偏大，置業(yè)的目的有轉(zhuǎn)移灰色收入、退休后自住、為子女居住等要素；他們普通注重物業(yè)的檔次、配套、物業(yè)效力等，購買時(shí)不事張揚(yáng)，多以家庭其他成員的名義購買。他們普通為二次置業(yè)或多次置業(yè)

59、。這部分潛在客源較大。贛州商業(yè)運(yùn)營者的部分勝利人士包括所屬縣鎮(zhèn)勝利的商業(yè)運(yùn)營者，他們普通擁有可觀的運(yùn)營資產(chǎn)、穩(wěn)定的運(yùn)營收入、較多的金融資產(chǎn)，對(duì)居住條件有較高的要求，有一定的檔次，注重物業(yè)的細(xì)節(jié)；要求物業(yè)是社會(huì)位置、事業(yè)勝利的表達(dá)，能滿足其居住的虛榮心。他們普通為二次置業(yè)或多次置業(yè)。贛州部分勝利的私營工礦主贛州是南方有色金屬的重要集中地，區(qū)域分布眾多的私營中小型工礦企業(yè)。經(jīng)過多年的運(yùn)營，他們積累了大量的富余資金；在完成了原始積累以后，他們在縣城或贛州市區(qū)置業(yè)的愿望比較劇烈，而且不少經(jīng)過購買別墅物業(yè)顯示本人的勝利；要求物業(yè)檔次高、市場影響力大，追求大空間，對(duì)獨(dú)幢別墅物業(yè)有很大興趣。這部分潛在客群比

60、較大，范圍比較分散，置信口碑傳播，是工程重要的目的客群。客家背景的海外回國投資置業(yè)者贛州是客家人重要的聚居地之一，客家人流到海外各地的人數(shù)比較可觀。有不少海外的客家人有回國投資置業(yè)，其中一部分希望購置高檔物業(yè)。三、目的客群高端物業(yè)偏好研討根據(jù)對(duì)贛州高端物業(yè)目的客群調(diào)查，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)展深化分析。購房各要素的重要性排序：物業(yè)總價(jià)-物業(yè)質(zhì)量-物業(yè)管理-交通-建筑風(fēng)格物業(yè)總價(jià)對(duì)物業(yè)價(jià)錢不是非常敏感。但有兩個(gè)方面影響購買決策：一是總價(jià)預(yù)算、二是總價(jià)預(yù)期的彈性空間。普通復(fù)式住宅、疊加式別墅總價(jià)預(yù)算為萬元；聯(lián)體別墅預(yù)算總價(jià)為萬元；獨(dú)幢別墅預(yù)算總價(jià)為萬元。復(fù)式住宅與疊加式別墅、聯(lián)體別墅、獨(dú)幢別墅三種物