1、淺談工程管理在房地產開發企業中的應用摘要：本文主要以房地開發企業的工程管理為研究對象，分析總結了目前我國房地產開發中存在的薄弱環節，從房地產開發企業的角度，提出了房地產開發企業應采取的對策。論文關鍵詞：房地產企業工程管理目前，在整個房地產行業競爭劇烈的情況下，企業要想在市場上立于不敗之地，在不斷提高質量，創立企業品牌，樹立企業形象的同時，必須注重房地產開發的每一個環節上的管理工作，加強對工程管理的研究和應用，把工程管理作為一種先進的、高效的管理模式給予積極關注。在房地產行業，工程管理正逐漸成為企業保障產品品質、取得經濟效益的重要手段。一、工程管理對房地產開發的現實意義房地產開發工程管理具有幅度

2、寬、內容廣、層次高、難度大的特點，因而工程管理在房地產工程開發中發揮的作用會更加顯著。首先，開發企業實施工程管理，可以實現與國際工程慣例的接軌，增加開發企業的國際競爭力。 在劇烈的市場競爭中，提高管理水平是開發企業獲利的根本途徑，開發企業是通過工程來實現利潤的。工程管理可以有效地提高工程的附加價值及品質，降低工程本錢提高銷售率，控制工期，從而提高企業的利潤，保證開發企業的經濟效益。其次，工程管理使開發企業更加注重與客戶的溝通，注重為客戶度身定做更具個性化特征的產品，從而更好地滿足市場需求，躲避工程的風險，使開發企業走出開發越多、空置越多的房地產怪圈。另外，采用工程管理，實行招投標制度、工程監理

3、制度，可以杜絕黑箱操作，確保工程質量，防止豆腐渣工程的出現；同時工程管理可以控制工程本錢，減少工程超期的風險。最后，工程管理還有利于大型開發工程的工程融資。工程融資是國際中長期貸款的一種形式，是以工程的效益作為還款的資金來源，它主要用于那些需要巨額資金、投資風險大而傳統融資又難以滿足的工程工程。工程管理為工程融資提供了相應的管理機制，從而有利于工程融資的開展。二、目前我國房地產開發工程管理存在的薄弱環節目前我國不少房地產開發工程存在著質量低劣、交房脫期、貨不對板、空置率高、缺乏和顧客溝通等問題，下面主要談一下目前在我國的房地產開發中容易被企業無視，管理相對薄弱的幾個環節。一工程方案確定階段的管

4、理工作工程方案確實定，作為開發商還是能夠足夠重視的，但開發商往往沒有按照標準程序進行運作，使得這個階段的工作存在一些缺乏：首先，缺乏充分的市場調研。俗話說：磨刀不誤砍柴工;，一些房地產開發企業在拿到工程后，為了盡快實現效益，沒有經過充分的市場調研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發什么，由于只是簡單的模仿別人，在同類開發產品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調研的支柱，本科畢業往往在方案決策階段可能會出現失誤，增大了企業的風險。 因此開發商在工程方案確定前，必須做好充分的市場調研工作。其次，缺乏品牌、精品意識。 由于企業以利潤最大化為根

5、本目的，一些開發企業為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個工程上多賺錢，而無視產品的精品意識，企業的品牌形象。企業要想謀求長遠開展，在方案確定階段必須具備精品意識、品牌形象;的戰略眼光。這本身對企業來說也是一種無形資產，否那么，在現代社會中企業將無法生存。此外，沒有較為全面和實際的投資估算報告。 開發商取得一個新工程后，往往只是做工程概算報告，而一旦工程的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有工程工程招標造價資料。由于工程造價只是工程投資的一局部，如果工程開工前沒有一個全面和較為實際的投資估算，工程實施過程將無法準確地進行投資控制。常常一個工程全部竣工

6、后，投資額大大超過方案投資額。另外，由于事先沒有估計到其他方面投資，在實施過程中，經常會造成投資短缺等現象，不僅影響本工程的進度要求，而且有可能影響企業其他工程的實施。因此，工程方案確定后，對工程進行認真、全面的投資估算，是十分必要的，將有利于工程實施階段的投資控制。二施工圖設計管理工作現階段房地產開發企業對于圖紙設計階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數開發商可能認為，方案、功能確定后交設計單位設計，具體事情那是設計院的事，房地產開發公司對這些專業設計的管理能力弱，加上多數設計人員無本錢概念、無創造附加價值的能力、圖紙錯誤多、欠缺細部設計圖紙。開發商只注重施工現場的本錢、質量控

7、制，而無視設計階段的本錢、質量控制。首先沒有具有詳細和明確要求的設計委托書。一些企業為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設計院設計圖紙，這樣一來，必然造成設計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些缺乏。如果在施工過程中才發現，要求修改，不僅增加工程本錢和施工難度，而且影響工期；其次，目前設計院設計出來的圖紙是否進行投資控制，無法考證，行業方面也缺乏這方面的監督和管理，尚無一種有效的方法加以控制。三合同管理工作目前仍有相當一些房地產開發企業法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內企業簽訂的合同，幾乎都有未盡事宜，雙方友好協商解決;的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協商不

8、好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點問題：一是不少工程鑒定的合同十分簡單，不符合標準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供索賠依據。例如，日本大成公司承攬的魯布革水電站土方工程，因中方合同條款文字疏忽，僅一字之差，使對方索賠獲得成功，工程費用約增加10%。二是簽約雙方都不認真執行合同，隨意修改合同，或違背合同規定打折扣。沒有嚴格按合同進行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方沒有嚴格執行合同，通常會發生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業加大本錢。三是合同產生糾紛時，大多數采用行政手段解決，不采取法治形式解決。三、房地產開發企業

9、應采取的對策以上種種建設中的弊端強烈呼喚現代化的工程管理技術，誰擁有了現代化的工程管理知識，并將其創造性的應用到開發建設中，誰就能適應市場的需要，并能在房地產業劇烈的競爭中占穩腳跟，樹立起自己的品牌形象。以下主要談一下房地產開發企業在房地產開發建設中如何做好工程管理。一重視開發工程的市場定位和產品研究房地產開發企業只有堅持以市場為導向，為客戶提供更高品質的產品和更優質的效勞，不斷滿足客戶的需求，才能被市場所接受，才能保證工程的成功和企業的開發利潤。否那么，投入開發的大量資金不能及時回收，不但無法實現利潤，而且會造成企業運作資金緊難，甚至危及企業的生存和開展。因此，房地產開發企業必須重視工程的前

10、期市場定位和產品研究，使整個房地產市場呈現以產品和價格為主導的市場競爭格局。要做好工程的市場定位，就要做到：首先，深入研究國家及地方的有關政策、法規，了解政府對該行業的政策取向。如果政府扶植該行業的開展，它必將在稅費、金融、法規等方面給予支持，使該行業的投資風險減少。因此必須清楚公司擬開發的工程是否屬于國家政策支持的產業，不能逆政策而行。其次，要根據工程地點、環境及規劃要求等自身特點，廣泛了解市場的需求情況，確定本工程主要的消費群體。通過廣泛調研掌握這些消費群體的購置力水平、對居住空間、環境及配套設施的要求等。最后了解附近樓盤的設計、售價、銷售面積、銷售情況及開展商的實力等，權衡本公司競爭力是

11、否能擊敗對手，務求知彼。目前，作為房地產開發企業，應結合企業自身的現狀，通過對市場的深入分析和準確判斷，選擇適宜的細分市場進入，形成特色經營，即為某一特定客層的消費者提供具有某些特質的產品，以更大程度地滿足他們的消費需求，這樣，才能保證產品的銷售速度及工程的成功，使企業在這一細分市場處于領先地位，在劇烈競爭的房地產市場中占據一席之地。例如，東方海外公司選擇了豪華住宅這一高利潤的細分市場，近年來，在滬開發的東方曼哈頓;、東方劍橋;、東方巴黎;等工程，均地處市中心黃金地段，高層公寓，豪華配置，滿足了這一細分市場客戶的需求，雖然價格不菲，但銷售火暴。二品牌建設隨著房地產市場競爭的加劇及消費者成熟度的

12、提高，房地產開發企業應重視企業的品牌建設。當然，企業的品牌建設不是靠大量廣告投入，本科論文自我吹噓，而是建立在市場提供優質的產品和優良效勞的根底上，再配以準確的形象籌劃和適當的媒體推介、公關活動等的系統工程。品牌建設需要一個過程，它是以開發商一個個成功工程作為載體，逐步為市場所認可，最終形成企業自身的品牌和形象。例如，萬科地產的萬科城市花園;品牌，北京萬通集團的新新家園;品牌，廣州奧林匹克房產的奧林匹克花園;品牌，等等。它們都是通過多年經營和多個工程的積累，才擁有了目前的市場知名度和品牌形象。大連萬達集團由于具有較好的企業品牌，已與世界五百強之一的某境外企業合作，在國內二十幾個大中城市開發建造

13、大型商業設施及住宅小區。未來國內的房地產市場不會出現象中國家電業那樣殘酷的價格競爭，那只會導致全行業的生存危機，而是要走品牌競爭之路，具有高附加值的優質產品才能在滿足客戶需求的同時，為企業提供更多的資金積累，在良性循環的狀態下保證企業的生存和開展。三加強合同管理工作首先，房地產開發企業要做好合同管理的根底工作，沒有扎實而全面的根底準備工作，合同管理是不能成功的。根底工作做的越細，漏洞必然減少，雙方糾紛也就更少。根底工作主要是了解國家政策和行業規定，工程量、設備、原材料價格收集齊全，深入市場調研，對有關技術了解清楚，各方面情況要及時掌握。其次，要實施合同管理的過程控制，房地產開發企業要從投資工程一開始通過競爭選擇優秀工程咨詢單位，與之簽定工程咨詢合