1、 北京Loft產品研究一、Loft產品的開展1、Loft起源與開展Loft起源于西方，藝術家利用空曠的廢舊廠房改造成工作室在里面進行藝術創作。20世紀40年代Loft居住生活方式首次在美國紐約出現。20世紀后期，這種工業化和后現代主義結合的藝術，逐漸演化成為了一種時尚的居住與工作方式，并且在全球廣為流傳。在我國Loft已作為一種建筑形式，已演化成為一種時尚的居住與生活方式，北京不斷推出如美利山、天鵝灣、麒麟社、東闕都、蘋果社區、后現代城、立方庭、遠洋新干線等Loft工程，Loft公寓已經逐漸走向成熟。2、Loft定義1Loft概念Loft在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓。但現在

2、所謂Loft所指稱的是那些“由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內墻隔斷的高挑開敞空間。Loft的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復式結構；流動性，戶型內無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術性，通常是業主自行決定所有風格和格局。Loft的內涵是高大而敞開的空間，具有流動性、開發性、透明性、藝術性等特征。2類似產品概念Soho Small Office (and) Home Office的縮寫，泛指在家辦公或小型創業者。實際上就是自由職業或自由職業者的意思。特色是自己掌握，調配工作時間，其實也是過去所謂“自由業的新詮釋。房地產上的soho是指具有自由辦公的空間。

3、3、北京Loft開展軌跡2000年9月底，中遠地產首次推出了基于Loft的工程。現代城緊跟其后。20022005年，Loft產品層高沒有限制，一般都比擬高，最低，但開展一直比擬緩慢， Loft產品供給不多。2006年，北京對Loft產品戶型的層高做了明確標準。2021年，Loft工程集中上市根據統計，目前北京在售的商業立項的LOFT工程達20多個。4、Loft政策法規北京地區2006年，北京市規劃委員會下發的?容積率指標計算規那么?市規發2006851號，對Loft類型戶型的層高做了明確標準，針對不同物業類型對層高有所限制，超出規定高度，不管層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的

4、2倍計算。物業類型層高米住宅辦公商業二、北京Loft產品現狀情況1、Loft產品分布1北京Loft樓盤分布工程名稱區域軌道交通均價元/價格區間璟上璟西五環至六環，石景山區阜石路與楊莊東路交叉口東南角緊鄰地鐵1號線16800美利山東四環與五環，朝陽區百子灣東里規劃輕軌7號線與輕軌10號線1300060-85萬元東闕都東北二環至三環，東城區東二環東直門橋往東200米路南側地鐵2號線、城鐵13號線41600200-332萬元合生麒麟社北四環與五環，朝陽區望京阜通西大街與望京街交匯處規劃中的地鐵13號支線、14號線待定面積130-150智地鉆河公館西北二環至三環之間，海淀區西直門立交橋西北角、西環廣場

5、北側地鐵2、4號線，輕軌13號線2300092-184萬元天鵝灣東三環至四環，朝陽區朝陽北路與朝陽路之間無地鐵2000072-180萬元金地名京東四環至五環，朝陽區四惠橋東北側緊臨1號地鐵四惠站24500-28500150-260萬元尚城北五環外，昌平區回龍觀北3公里城鐵13號線龍澤站向北3公里1100036-74萬元2Loft區域分布特征多數Loft樓盤緊鄰地鐵交通沿線，周邊通達城市的多條公交線路，形成了興旺的立體交通網絡，出行通達便捷，地處城市核心商圈，或位于高新科技園區域，一般位于城市居住成熟區域，周邊配套設施完善，分布的區域為百子灣片區、青年路片區、望京片區等區域。2、Loft價格根據

6、市場上在售的Loft工程，普遍呈現高單價，低總價的特征，大局部工程總價區間為70-100萬元。Loft的挑高雖比一般的產品要高，空間使用率比普通產品高，但由于大多數Loft工程是以商業立項，與同區域同品質的普通產品比擬單價上沒有很大區別。很多Loft工程是以低總價鎖定目標客戶群。市場上，有少數Loft工程是以住宅工程立項，這種產品的價格，與同區域同品質的普通產品比擬，一般要高出17%-60%。所以，Loft產品的產權年限成為了工程價格的分水嶺，低總價成為了Loft產品導入市場的有力銷售法寶。樓盤名稱Loft均價元/平層均價元/價格差異比例金地名京24500-285001950026%-46%天

7、鵝灣200001700017.6%智地鉆河公館32000-370002300039%-60%三、Loft產品特性分析1、戶型種類開敞式戶型類似SOHO的概念，空間完全開放、無分隔，層高在左右。樓中樓戶型一戶居室中層高到達4米以上，可分為兩層，形成樓中樓形式，但又與復式和錯層不同，總有一層控制在2.2以內，不計入建筑面積。從幾十平方米到上百平方米不等。2、戶型要素Loft作為一種細分產品，具有以下獨特的戶型元素。層高Loft的層高是影響舒適度的重要因素，市規委下發的?容積率指標計算規那么?就對此類戶型的層高劃了一個分界線，其中規定：當住宅建筑標準層層高大于時，不管層內是否有隔層，建筑面積的計算值

8、按該層水平投影面積的2倍計算；辦公建筑、普通商業建筑的標準層高那么分別是和，超出標準的也要雙倍計算建筑面積。也就是住宅立項的Loft，需在以內，而辦公立項和商業立項的Loft，層高需分別在和以內，開發商所承諾的“買一層送一層才合法有效。空間Loft結構與平層結構的最大區別就是擁有靈活的空間，獨特的挑空設計既節省了實際空間又可以按自己的意愿靈活安排擺設，不必受平層空間的拘泥。隔層Loft剛開始在北京出現時，最典型的特點是開間固定，層高5米多，自己去隔。當Loft到純住宅時，出現了誰去做隔層的問題，購房者又面對怎么隔，隔出來符合不符合平安，最后所有的消費者都委托開發商隔。當層高出現限制的時候，又出

9、現了一個大的問題，就是怎么分，房子凈高也就是，去掉樓板就是4.5左右，分兩層非常的為難，當上層不夠就非常壓抑。Loft的隔層如何有效合理處理，是產品品質的重要衡量元素。樓梯Loft空間關系有橫向關系和縱向關系，室內樓梯成為銜接橫向關系與縱向關系的重要部件。樓梯成為了上下空間很重要的裝飾物和必要的交通通道，只有美觀和實用結合的樓梯才能表達Loft產品與眾不同的產品品質。3、戶型功能分區 Loft戶型上下都要兼顧，首先要考慮的便是上下高度配合問題，現在通行的做法便是客廳挑空。從一層整體來看，戶型立體感較強，一層客廳空間挑高一般達-6米，大局部都為開放式，業主可以把空間隨意設計。由于Loft面積小，

10、建筑一般采用點式樓結構，所以Loft的采光通風效果較差，目前新開盤的Loft在戶型上都有改良，局部戶型設計在板樓里，加強了產品的舒適度。二層一般設有臥室，如果二層面積較大那么會獨立設計衛生間，保證了私密空間同時又提高了夜間如廁的平安性。4、北京Loft戶型特點1天鵝灣四期立方宮產權40年戶型面積45-80平方米，共兩個單元，每單元兩梯七戶，共112套，層高，首層層高，第二層層高,170%的得房率,戶型采用大開間、短進深的格局，確保居住的享受性與舒適度，戶內均以面積寬大的起居廳為中心，設置臥室、觀景、廚衛等功能空間,以超高層高輔以通透的設計手法，到達南北通風效果，居住空間置于套型南側采光面，北側

11、主要布置廚衛等餐儲功能空間，毛坯交房，2合生麒麟社產權40年戶型面積120-140平方米，三梯8戶，全樓三梯64戶,層高，首層層高與第二層層高都是，180%的使用率，采用大面寬、短進深格局，270度全景八角窗，兩層貫穿，四臥雙廳采光，戶內均以大面寬的主臥為中心，設置多功能房、廚衛等功能空間， 居住空間內獨立雙主衛、雙次衛設計，到達干濕別離，滿足居住者生活要求,精裝修交房，裝修標準為2500-3000元/,3美利山產權40年 戶型面積50-70平方米, 三梯16戶, 130%的使用率, 層高,首層層高，第二層層高， 戶內大面寬窗臺與入門對視，提升了視覺廣度，增強了室內的通透性， 規那么有序的線條

12、圍和成敞開空間，直線和直角的走勢，空間布局可自由設計，精裝修交房，4東闕都產權40年 戶型面積60-90平方米， 三梯8戶，7-15層為躍層， 80%以上的使用率， 層高，首層層高，第二層層高， 動靜清楚，生活空間與休息空間分隔明顯，東西向采光，南北不通透，生活區以起居室為中心，其他功能被弱化，休息區域主臥功能齊，精裝修交房,5金地名京產權70年 戶型面積75-90平方米， 兩梯13戶， 層高，首層層高，第二層層高 豎向空間的設計，確保了舒適愜意的生活， 大面積的玻璃窗設計加上的客廳挑空，采光充足，5、Loft產品裝修由于Loft戶型面積小，裝修設計相對困難，所以開發商通常設計好格局，通過樣板

13、間參觀來吸引客戶。精裝修標準以金地名京為例，裝修標準3000元/平方米廚房 ：地面：優質地磚諾貝爾或相同檔次品牌； 墻面：優質墻磚諾貝爾或相同檔次品牌； 洗衣機：SIEMENS西門子或相同檔次品牌 冰箱：SIEMENS西門子或相同檔次品牌 抽油煙機：SIEMENS西門子或相同檔次品牌 烤箱：SIEMENS西門子或相同檔次品牌局部戶型 燃氣灶：SIEMENS西門子或相同檔次品牌 洗碗機：SIEMENS西門子或相同檔次品牌局部戶型 消毒柜：國產品牌局部戶型 櫥柜：科寶博洛尼或相同檔次品牌 洗池及龍頭：弗蘭卡或相同檔次品牌 臺面：日本可樂麗 垃圾處理器：安娜海姆或相同檔次品牌 衛生間：地面：優質地磚

14、諾貝爾或相同檔次品牌； 墻面：優質墻磚諾貝爾或相同檔次品牌； 座便器：KOHLER科勒品牌 洗手盆：KOHLER科勒品牌 淋浴房：鋼化平安玻璃淋浴房 浴缸：KOHLER科勒品牌 面盆、水龍頭：KOHLER科勒品牌 淋浴房龍頭花灑：KOHLER科勒品牌 臥室 地面：優質實木復合地板；墻面：平層戶型-高級壁紙；LOFT戶型-高級壁紙、局部高檔環保涂料起居室及餐廳 地面：實木復合地板，局部戶型高檔石材 墻面：平層戶型-高級壁紙；LOFT戶型-高級壁紙、局部高檔環保涂料 公共區域 首層大堂、候梯廳走廊 地面：高檔石材墻面：高檔石材，局部為高檔環保乳膠漆6、Loft產品配套功能配套由于Loft產品的地理

15、位置優越，周邊配套成熟，小區內配套相對較少，一般社區設有會所、運動場所、商業街，少數大規模社區配有學校、醫療、銀行等等。樓宇配套采暖方式：地熱、集中采暖、戶式中央空調建筑材料：面磚、石材外立面，優質斷橋隔熱鋁合金窗 ，局部戶型局部LOW-E玻璃、局部戶型局部三層中空防噪玻璃，鋼質入戶門 。供水系統：市政自來水管網，自動變頻供水 熱水系統：提供生活熱水 預留電熱水器接口 中水系統：小區設有中水處理系統 供電系統：雙路供電 燃氣系統：市政燃氣 管道燃氣入戶供暖系統：市政熱源、地板采暖，局部戶型散熱片采暖制冷系統：冷暖空調 系統：預留 接口 電視系統：有線及衛星電視接收系統 預留接口 網絡系統：光纖

16、到小區，寬帶入戶，預留網絡接口； 消防系統：自動報警系統，消火栓滅火系統，燃氣報警系統安防系統：保安監控系統，主動式紅外線防盜系統、巡更自動管理系統，各戶均有可視對講系統及緊急報警按鈕 電梯：OTIS或同等檔次7、物業效勞工程名稱物業公司物管費元/月/物業類型綜合品質璟上璟北京茂華物業管理酒店式公寓/美利山美佳物業住宅私人管家效勞標準東闕都建國物業酒店式公寓以獨特的中西方文化融合，高度人性化、個性化效勞讓效勞 成為一種享受康景物業公司/住宅、(商住樓)/公寓、商住公寓/天鵝灣第一太平戴維斯公寓/金地名京金地格林物業公寓推行“領御管家效勞的模式，全天候的貼身式效勞尚城中視盛元物業公寓、住宅8、L

17、oft產品總結擁有高大而開敞的空間，上下雙層的復式結構，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁，功能分區明顯，動靜分區，潔污分區。但Loft有自身的劣勢：Loft產品一般以小戶型居多，在空間布局和通透效果上，往往會有局限,40年產權到期后，何去何從現在尚無明確的政策指向,商水商電使生活本錢提高。四、Loft營銷1、工程定位樓盤名稱工程定位合生麒麟社亞洲風氣城市居住區，第四使館區15萬平米國際時尚社區東闕都東直門涉外人文寓邸美利山美利山公園大宅金地名京舒居典范12萬平米純粹國際化社區天鵝灣國際活性空間智地鉆河公館現代都市中央的多功能空間璟上璟25萬平米復合式國際化都市街區尚城京北創意建筑群通過對北京Lof

18、t工程的核心定位概念比照分析，發現大多以國際化生活為藍本，詮釋的是地段的優越性，獨特的地域優勢，對外鄉文脈的提煉、挖掘、深化，并加以傳承不夠。大多樓盤借助時尚、創意、舒適等生活方式元素提升樓盤的開發品質，吸引目標客戶群。2、工程市場形象定位樓盤名稱工程市場形象定位合生麒麟社世界風氣樣板東闕都中國匯，國際家美利山地鐵7號線百子灣站旁，便捷都市生活金地名京世界CBD，臺地生活場天鵝灣給北京一個活性世界智地鉆河公館演義一個人的西直門璟上璟西長安街大都會考究生活中心尚城回龍觀北，雙倍生活空間從以上北京Loft工程的市場形象定位可以看出，北京Loft工程側重于比擬競爭優勢的市場形象定位，注重工程周邊成熟

19、的城市氣氛或涉外氣氛，完善的生活配套，塑造成高端市場形象；只有少數的Loft產品智地鉆河公館是針對目標客戶群定位的，同樣有且僅有地處回龍觀的尚城，是針對工程的產品屬性定位。3、客群分析Loft產品大多享有地理優勢，處于人口密集，商業成熟，交通便利的地區，主要客戶群是25-35 歲的年齡段，一類是首次置業的中等收入的年輕客戶群，他們購置的目的是自住；其次是二次或屢次置業的投資型買家，他們購置的目的是追求回報；另外還有一類就是外地移民，他們購置的目的是建立一個立足都市的生活平臺。4、工程賣點樓盤名稱工程賣點合生麒麟社國際社區東闕都地段的絕對優勢；全屋精裝修，送廚衛家電；熱點區域中僅有的小戶型工程美

20、利山小面積戶型，相對周邊16000、17000的均價，13000的均價吸引著眾多購房者金地名京成熟的配套及便利的地鐵線天鵝灣活性世界的園林主題智地鉆河公館北京的次繁華地區,擁有便利的交通,公交、地鐵連接橫貫北京璟上璟高尚住宅、寫字樓、商務酒店、公寓式酒店、都會商街及中心花園共同組成的復合式國際都會街區尚城30萬平米的純Loft集群式建筑，涵蓋住宅、商業、辦公Loft產品由于它目標客戶群體的特殊性，從上面的工程賣點中比擬發現，繁華路段、成熟的配套、高單價低總價買一層享用兩倍空間是吸引客群的重點要素。5、推廣手段1 互聯網營銷：通過樓盤網站、電子樓書在互聯網上全面、實時的提供樓盤介紹，包括文本和圖像，當瀏覽者點擊時會有更加詳細的介紹，比方開發商信息，工程情況介紹等等，2報紙、廣告：在宣傳樓盤的同時，會更加注重塑造開發商與樓盤的品牌，提升品牌的知名度和美譽度，創造良好的品牌效應，從而提高樓盤的附加值，這樣一來躲避了同