1、玉皇頂生態旅游及現代農業綜合開發項目可行性報告編制單位：XXXX開發有限公司編制時間：二零一三年五月玉皇頂生態旅游及現代農業綜合開發項目可行性報告 目 錄 TOC o 1-5 h z 第一章項目概況和建設背景 2第二章旅游客源市場分析 7第三章旅游資源評價 10第四章項目建設條件 15第五章項目總體規劃 17第六章環保、消防及安全 24第七章項目組織和勞動定員 29第八章項目實施進度安排 30第九章投資估算和融資方案 31第十章項目財務分析 32第一章項目綜合效益評價 33第十二章可行性研究結論與建議 34附 圖 36第一章項目概況和建設背景一、 項目總體概況（一）項目名稱：玉皇頂生態旅游及現

2、代農業綜合開發項目（二）項目地點：湖北省XX市XX鎮XX村（三）項目性質：獨立投資新建（四）項目內容：通過土地流轉將XX村玉皇頂及仰水湖區域周圍的草場、林地、山地、水域及部分耕地、荒地等納入項目用地，通過租用方式將天河口水庫及周 邊景區納入項目用地，以及根據項目擴展需要，分期分批將周邊土地納入 項目用地，總體使用土地面積預計 3萬畝左右，三年期滾動開發投資額 3 億元左右，規劃建設內容包含：（1）玉皇頂及天河口水庫自然風景區，包含登山探險賞景、高山草甸觀光、山林溪澗游覽、湖面垂釣及水上娛樂、湖心島嶼游覽、休閑度假等項目，以及包括游客接待中心、游客換乘中心、餐飲中心、休閑娛樂中心、購物中心等旅游

3、綜合服務區，結合XX當地的民風、民俗、特色和風土人情， 依托當地純天然原生態的山水美景，打造鄂西北 4A級知名度假勝地，實現 與周圍旅游圈的差異化、互補化發展。（2）高產核桃種植園區，主要包括數量達 20萬株、總面積達5000畝左 右的高產優質核桃園，引進優質核桃苗木并利用本地野核桃嫁接，旨在打 造其成為本地高品位的土特產。（3）特種養殖示范區，具體包括優質肉牛養殖 （西門塔爾牛、利木贊牛 等）、肉羊養殖（波爾山羊、小尾寒羊等）、梅花鹿養殖等，建成一個規模達3000頭肉牛和20000只肉羊的原生態散養養殖基地，同時配套孔雀園，建 立一個集觀賞和標本制作一體的孔雀散養園區，以及利用高山天池引入三

4、 文魚、黑魚、白斑狗魚等高附加值水產養殖。本項目依托XX村及天河口水庫得天獨厚的自然風光和地理位置，立足 于生態養生，以旅游開發為主，輔以現代化的農業生產運作模式，經過精 心規劃設計和施工，致力于打造以原生態自然風光為核心理念的集運動探 險、游樂觀光、休閑度假、養生和療養為一體的國家 4A級精品旅游度假景 區。同時建成的農業示范園將成為 XX市最大的高產核桃種植及高附加值畜 牧水產養殖示范園區，建成營運后年產值將超過3億元。并且，通過旅游景區運營和農業示范園運作的經驗、技術及資金積累，與村委會及鎮政府 進一步合作，開展以休閑旅游、農業種植及特種養殖為主線的產業化，形 成旅游和農業同步發展，促進

5、當地農村人口就業，全方位帶動發展當地農 業及農村經濟。二、項目建設背景（一）社會發展背景根據XX市外事僑務旅游局2012 2015年A級景區創建工作方案和總 體目標，為加快推進旅游產業發展，全面完成“十二五”期間A級景區創建任務，堅持“科學規劃、整體推動、突出特色、合理開發”的原則，完 善基礎設施建設，增強旅游綜合功能，優化旅游發展環境，提升旅游產業 素質，壯大旅游產業規模，全力打造“環境優美、設施齊全、衛生整潔、 管理規范、服務一流、安全文明”的精品旅游景區，不斷做大做強旅游產 業，增強旅游核心競爭力，將 XX建設成為旅游經濟強市和優秀的旅游目的 地。XX市文化旅游業的地位不斷提升。去年 5

6、月，省委、省政府將“圣地 車都”納入省級一元多層次發展戰略。10月，省旅游局與市政府簽署共 同建設謁祖圣地，推動旅游產業發展合作協議，在規劃編制、項目建設 和宣傳促銷等方面給予XX更多的支持和指導。與此同時，市委、市政府正 在研究出臺支持旅游業發展的獎勵政策和措施，旅游業發展迎來了又一個黨的十八大報告指出，統籌城鄉經濟社會發展，加快發展現代農業， 增強農業綜合生產能力，確保國家糧食安全和重要農產品有效供給。堅持 把國家基礎設施建設和社會事業發展重點放在農村，深入推進新農村建設 和扶貧開發，全面改善農村生產生活條件。著力促進農民增收，保持農民 收入持續較快增長。中央經濟工作會議也進一步提出要“把

7、發展現代農業 作為推進新農村建設的著力點”，而且今年中央關于三農工作的“一號” 文件中共中央國務院關于加快發展現代農業進一步增強農村發展活力 的若干意見也明確指出：按照保供增收惠民生、改革創新添活力的工作 目標，加大農村改革力度、政策扶持力度、科技驅動力度，圍繞現代農業 建設，充分發揮農村基本經營制度的優越性，著力構建集約化、專業化、 組織化、社會化相結合的新型農業經營體系，進一步解放和發展農村社會 生產力，鞏固和發展農業農村大好形勢；穩定發展農業生產，加大新一輪“菜籃子”工程實施力度，擴大園藝作物標準園和畜禽水產品標準化養殖 示范場創建規模，以獎代補支持現代農業示范區建設試點，推進種養業良種

8、工程，加快農作物制種基地和新品種引進示范場建設。據此而言，投資建設優秀旅游景區和發展現代農業，是完全符合國家 政策導向的。旅游是一個很寬廣的產業體系，盡管傳統的觀光旅游仍然占 有重要地位，然而節假日休閑、游樂、娛樂、會展、商務、培訓、運動、 探險、康體療養、餐飲、現代農業等，都已經在旅游的大結構中形成共生。 因此，多產業的綜合，成為旅游開發的基礎。隨著我國經濟社會三十多年 的快速發展，旅游成為了人們的時代需求。利用區域優勢發展旅游經濟， 能夠促進消費、帶動經濟結構轉型、增加地區稅收、促進就業并有利當地 居民增收、帶動相關產業發展。而現代農業是集約化經營、專業化生產與 生態化發展有機結合的農業，

9、兼有高投入、高產出、高效益以及綠色、安 全和富民強農的多重特性與優勢。規劃建設現代農業示范園，在園區內集 成現代農業種植養殖高科技項目，打造現代農業發展高地和農村經濟增長 極，形成示范帶動區域農業發展的典范和標桿，對于落實科學發展觀，積 極探索解決“三農”問題，促進社會主義新農村建設，開拓農業現代化建 設新局面，實現城鄉統籌發展和全面建設小康社會目標等都具有重要的戰 略意義。（二）區域發展背景XX鎮XX村及天河口水庫地處隨棗走廊以北、桐柏山以南，東面為XX縣草店鎮（香菇、黑木耳產地），西面為XX縣萬和鎮（蘭花之鄉），北邊為XX 縣淮河鎮（國家4A級景區-西游記漂流），南邊有封江口水庫。區域內山

10、川 連綿，林木茂密，草場寬廣，總面積達 53平方公里。交通方面，S49隨岳 高速和S328省道交匯于XX村并設有高速出入口，來此地旅游非常方便。XX是旅游強市，近年來陸續開發的國家級 3A-5A景區主要有中部的XX 縣炎帝神農故里風景區、擂鼓墩景區、XX文化公園、千年銀杏谷景區（洛陽 鎮），東部的廣水徐家河旅游度假區、中華山森林公園、三潭風景區，南部 的大洪山風景名勝區、炎帝養生度假區（洪山鎮云林村）、昱龍現代生態農 業示范園，以及北部的桐柏山太白頂景區、西游記漂流景區（淮河鎮）。XX境內的隨岳高速、漢十高速和麻竹高速縱橫交叉，已從南到北、從東到西 將十幾個旅游景區組成了方便快捷的整體旅游網絡

11、。XX是農業大市，農業資源豐富多彩。近年來，XX市整合推出了尚市桃花、萬和蘭花、洛陽銀杏、大洪山茶葉、三里崗香菇等五項品牌項目，高 附加值現代農業開發的前景十分看好。此外本項目所在地XX鎮也是大米、香菇、木耳等農產品的重要產地，在 XX已有相當大的名氣。XX縣涵蓋XX 市的廣大農村地域，擁有豐富的自然資源，同時又是典型的農業縣，這一 資源稟賦決定了現代農業在 XX縣具有廣闊的發展空間。（三）投資單位背景XXXX開發有限公司是一家專業從事生態農業開發、生態旅游開發、畜 禽水產養殖、農產品加工以及園林綠化等多業務類型的綜合性企業，注冊 資本5000萬元。公司在XX縣XX鎮XX村投資建設了“ XXX

12、X生態農業示范 園”規劃總占地面積5萬余畝，五年滾動投資額8億元，該項目的定位是 以“生態農業、健康綠色”為經營特點，以發展應季反季優勢蔬菜種植、 新品種農作物種植、高附加值經濟作物種植、珍稀畜、禽、水產品養殖等 生態農業為發展方向，以及圍繞一系列自產農產品的深加工和自主品牌經 營的現代生態農業示范園，并與當地政府合作共同推進遷村騰地、農戶集 中居住的新農村建設工作。XXX）開發有限公司的關聯公司湖北XX建筑裝飾 工程有限公司、湖北XX廣告傳播有限公司以及湖北 XX物業服務有限公司， 分別具有建筑工程、廣告傳媒及物業服務的專業資質。三家關聯公司的專 業方向完全可以配套本項目的建設施工及推廣運營

13、，這也是支撐本項目發 起的主要因素之一。XXXXf發有限公司立足XX縣自然生態資源的開發，大力發展特色農業、 園林景觀和生態旅游，優化農村人居環境，全力打造環境優美、宜游宜居 的生態鄉鎮。第二章旅游客源市場分析一、XX市旅游業概況XX是旅游強市，境內的國家級 3A以上景區主要有中部的XX縣炎帝神 農故里風景區、擂鼓墩景區、XX文化公園、千年銀杏谷景區，東部的廣水 徐家河旅游度假區、中華山森林公園、三潭風景區，南部的大洪山風景名 勝區、炎帝養生度假區，以及北部的桐柏山太白頂風景區、西游記漂流景 區。隨著旅游資源的不斷利用，多種旅游設施逐年增加，XX的旅游綜合接待能力和服務質量迅速提高。根據XX市

14、外事僑務旅游部門的統計數據顯示， 去年全市接待游客達到1100萬人次以上，首次突破千萬大關，旅游綜合收 入超過70億元，比上年同期分別增長 44呀口 41%高出全省平均水平3個 和9個百分點。僅2013年春節黃金周期間，各大景區游客絡繹不絕，全市 共接待游客人數52萬人次，同比增長26%實現旅游綜合收入1.12億元，同比增長29%旅游事業已成為XX的新興產業，XX旅游也正成為湖北旅游 新的增長極，正在改變湖北旅游版圖，主要體現在以下幾個方面：（一）全市大旅游格局。XX到處是景點，城鎮環境好，自然風光美，人文積淀厚。自開展國家優秀旅游城市創建和尋根節舉辦以來，XX市委、市政府突破性發展旅游業，真

15、正把全市作為最大的景點來打造，形成了全社會辦“大旅游”的格局。現在，外地人來到 XX交通上很便捷，有高檔的 旅游專車接送，旅行社的導游講解很專業，住宿有最高的星級服務，生態 游、文化游、休養游，旅游形態多種多樣。各縣市區也將旅游產業發展放 在更加重要的位置。XX縣率先提出旅游活縣戰略，廣水致力于建設旅游經 濟強市，曾都提出建設中國編鐘音樂之都，各地旅游名鎮、旅游名村、星 級農家樂、星級酒店等多種形式的旅游創建活動競相爭輝。（二） 景區高標準建設。繼炎帝故里、玉龍溫泉景區獲評4A級景區后， 西游記漂流去年又獲評為4A級景區。近幾年，XX市每年都有一個4A級景 區入賬，景區精品化之路越走越寬。同時

16、，炎帝故里、玉龍溫泉景區已啟動5A級景區創建，大洪山、三潭、銀杏谷已啟動 4A級景區創建，未來幾 年，將有更多的景區躋身全國優秀景區之列。景區、景點是旅游業的核心 吸引物。圍繞“謁祖圣地、編鐘之鄉、養生天堂”的主題形象，XX市大力推動旅游項目建設，加速景區、景點提檔升級。據統計，去年全市在建旅 游項目19個，完成投資12億多元。（三）全方位營銷。XX市有炎帝、編鐘兩張世界級文化名片，生態資源 稟賦極好，近年來各景區創新營銷方式，展開全方位、多層次營銷推廣，不斷叫響XX文化旅游品牌。城市品牌營銷是 XX的創舉，尋根節讓XX走向 世界，也讓世界認識了 XX.去年的尋根節因為有國僑辦、國臺辦的加入，

17、 提升了規格，使尋根節更像世界華人的盛宴。活動促銷提升了 XX名氣，“祈 福拜始祖，歡樂游XX三日游、2012第六屆華中旅游博覽會海內外嘉賓游 XX “中華名博” XX行和烈山五姓宗親懇親大會，讓 XX為更多人所知曉。 如今XX旅游業媒體促銷打破傳統，起到了立竿見影的效果。在武漢、河南 鄭州、駐馬店、南陽、信陽等周邊 9地市，以走出去、請進來的形式，開 展廣泛、深入的旅游推介。炎帝故里、玉龍溫泉與河南電視臺開展了聯合 營銷，鄭州電視臺到XX拍攝了旅游專題片，播放后產生了很好的效果。去 年，來我市旅游的武漢、河南游客大增，大約占總人數的四分之一，西游 記漂流的游客中，河南游客就占到三分之二。二、

18、景區市場前景分析XX鎮XX村地處XX市北部，隨岳高速穿境而過，高速出入口就在XX村。 在300公里范圍內的城市有武漢、孝感、大悟、安陸、京山、天門、荊門、 棗陽、襄陽、桐柏、信陽、駐馬店等十多個，在 60公里范圍內，中小型城 鎮也超過二十個。這些城市及城鎮的經濟水平相對較高，居民旅游意識普 遍強，而且出游頻率高，將是玉皇頂自然風景區主要的旅游客源地。經濟 的迅速發展也加大了城市的居民們的生活壓力，他們長年累月生活在擁擠、 喧鬧的都市環境和空間中，對廣闊、幽靜、綠色、清新的自然山水環境尤 為向往，尤其希望到郊外鄉村、自然風景區去放松身心、緩解壓力。隨著交通條件的改善、私家車的普及，自駕游和鄉村游

19、成為火爆出游 選擇，并多以散客的形式加入到旅游的行列。據初步統計，春節期間，散 客旅游者占XX全市接待總量接近75%同時，以鄉村農家樂、城鄉探親旅 游等為代表的鄉村旅游已成為短線旅游的新潮流。廣大市民走出家門到廣 袤鄉村去放鞭炮、買年貨、吃“土菜”更成為春節期間的一道亮麗風景線。 在目前XX市大力建設旅游城市的背景下，每年的游客量都在增加，大部分 的游客也希望觀光、體驗一下 XX作為旅游大市的風采，并且渴望能夠休閑 度假于山水田園景色之中。玉皇頂自然風景區具有交通方便、項目優特等 優越條件，相信風景區建成后，會成為市民娛樂休閑和短期度假的最佳選 擇之一。同時，本項目規劃景區與新玉皇頂的西游記漂

20、流 4A景區以及桐柏山太 白頂風景區毗鄰，與封江水庫景區相連，形成一個可以聯票游覽的旅游走 廊，可以把游客迎進來并且留得住。因此，在當前旅游業的大好前景下， 隨著社會經濟的快速發展和居民的出游率的提高，以及對周邊地區市場的 擴張，玉皇頂生態旅游項目建設有著空前巨大的發展潛力和前景。第三章旅游資源評價一、旅游資源概況（一）地文和水域景觀玉皇頂風景區地處桐柏山脈東南部， 緊鄰河南省桐柏縣，處于淮河流域 與長江流域的分水嶺地段。由于桐柏山脈地處桐柏 商城大斷裂帶上，特 殊的地質形成過程中，使地貌結構復雜，因而奇山異石較多，溝壑縱橫，峻 峰林立。景區內包括海拔800米以上的山峰十幾座，峰巒起伏，爭奇聳

21、秀， 竹木蒼濃，曲徑通幽，云霧繚繞，巍峨壯觀。山上奇石遍布，溪潭溝澗羅列 有致，谷中泉水溪流潺潺有聲，瀑布懸如白練，林間落葉繽紛，風景自然怡人、獨特旖旎。在玉皇頂北坡，還有天然草場幾千畝，一眼望去頗有茫茫草 原風貌。在玉皇頂以西，還有群山環抱的高山天池一一仰水湖，水域面積達 300畝以上。西游記漂流景區玉皇頂自然風景區天河口水庫I桐柏山太白頂風景區天河口鄉rjl33封江口水庫（二）氣候景觀桐柏山地區是南北氣候的過渡帶，地處北亞熱帶和暖溫帶地區，屬于北亞熱帶季風氣候。因受太陽輻射和季風環流的季節性變化的影響，氣候 溫和，四季分明，光照充足，雨量充沛，無霜期較長，嚴寒酷暑時間較短。 據統計，年平均

22、降水量大部分地區在865-1070毫米，年光照總數在 2000小時以上，年平均氣溫15攝氏度（采用桐柏縣數據），無霜期220-240天， 具有冬長寒冷雨雪少，春短干旱風沙多，夏日炎熱雨豐沛，秋季晴和日照 足的特點。受地理位置和地形條件影響，氣候的垂直變化顯著，寒、溫、 熱三大氣候差異并存，俗稱“一山分四季，十里不同天”。景區主峰玉皇頂海拔915米，山頂積雪期達6個月以上，每當冷空氣 過境，山間的云霧或淡薄飄渺，或綿厚穩重，或雄偉壯麗，或瞬間變幻； 忽而云蒸霧漫，峰頂即為云海淹沒；忽而驕陽當空，峰頂猶如孤島，腳下 一片海，蔚為壯觀。（三）生物景觀桐柏山是江淮兩大水系的分界線，溫暖的氣候條件，良好

23、的地貌特點，造就了優越的生態環境。植物區系南北兼容，具有良好的過渡帶森林生態 系統，稱為天然生物物種基因庫和自然博物館。山林屬亞熱帶綠闊葉林帶， 各類植物多達2000多種，其中喬灌樹種達60余科200余種，野生蔬果有 20余種，名貴中藥材200多種，屬國家珍貴植物有水杉、紅豆杉、鐵杉、 香果杉、香棋、連香樹、天竺桂、青檀等。古樹名木眾多，具有百年以上 樹齡的漢柏及銀杏等古樹幾十棵。而在主峰北坡的千畝天然草場一望無際， 草叢深可沒人，可供游覽休憩、觀光攝影。氣候適宜、雨量充沛、林木茂密、綠草成茵，繁茂的植被和充足的果根，使本地的動物資源也相應豐厚，從腔腸動物、昆蟲、魚類、兩棲類、 爬行類、鳥類到

24、哺乳類，應有盡有。據調查統計，桐柏山地區有動物500余種，屬國家保護的動物種類達 33種之多。其中各種鳥類100余種，屬國 家保護的有長尾雉、金雕、天鵝、鴛鴦、鸚鵡等；其它動物400余種，屬國家保護的有金錢豹、金雕、水獺、大靈貓、小靈貓、麝、大鯢、穿山甲、青羊等。（四）天河口水庫玉皇頂景區境內多溪流，多數匯入南側的天河口水庫，其面積達5000多畝，總容量1.168億立方米，水庫內是繁殖魚蟹天然場地，水面廣袤， 深度適中，可垂釣休閑、游艇逐浪，水面煙波浩淼，風景怡人。天河口水庫湖水清澈，碧波萬頃，群山環繞，島嶼百座，植被良好，青山綠水，茶園起伏，層次鮮明，構成一幅幅美麗的山水畫，猶如白居易 一首

25、詩中描述的那樣：“湖上春來似畫圖，亂峰圍繞水平鋪。松排山面千 重翠，月點波心一顆珠。”漫游在水庫之中，使你感覺到處處“一折青山 一扇屏，一灣碧水一條琴”。湖上的早晚最迷人。尤其是陽春三月，萬木 吐出翠綠的嫩葉，把湖水染得碧玉一般。朝霞穿過湖面上輕柔的白紗，好 似對著這面鏡子照照自己美麗的面龐。紅綠相間，色彩交融，峰巒疊翠， 雀鳥飛鳴。紅霞散盡，微風擊水，攪起滿湖的碎金，光閃閃，斑點點，令 人勾魂攝魄。水庫周邊將大面積興建茶場，按照水庫的地質地貌特點，這里出產的 茶葉將會富含微量元素，品質很高。同時庫邊將種植大量油茶，形成多個 分塊的油茶基地，一方面起到防護水土流失的作用，油茶花開時具有極強 的

26、觀賞價值，另一方面油茶籽可以作為茶油壓榨的原料，一舉多得。水庫邊因地制宜興建度假山莊，木屋別墅風格各異，臨水近山，幽靜 清新，垂釣娛樂，心曠神怡。在這里可以品嘗庫中鮮魚，食農家風味，真 是返璞歸真。山莊內栽植地方特色觀賞樹種，綠化覆蓋率達85%以上，形成一處風格獨特的植物園。春天白玉蘭、紫玉蘭盛開，紅梅、櫻花、海棠 花、迎春花、杜鵑花爭妍斗奇；夏天，紫薇怒放，在景區道路的兩旁挺立， 像盛裝打扮的少女歡迎客人的到來； 秋天，景區處處桂花滿枝，芬芳醉人, 楓葉、木梓樹火紅，成片的銀杏樹披上金黃色的“秋裝”，景區五顏六色， 似一幅色彩艷麗的油畫；冬天，臘梅暗香，雪雕青松，銀裝素裹，似北國 風光，讓這

27、里四季都令人流連。（五）旅游商品景區附近的農業示范園可提供優質牛、羊、三文魚等獨特畜牧水產品， 菜品飲食方面主推綠色健康的農家土菜，獨具鄉村風味。同時景區當地的 土特產有核桃、香菇、木耳、板栗、XX優質大米、油桃、柞蠶、蘭草等。 主要工藝品有麥稈畫、烙畫、藤編、根雕、葫蘆等。二、旅游資源整體評價旅游資源的特色：玉皇頂生態旅游景區是以自然風光為特色，以生態 休閑為主題的自然山水園林，它以美麗的自然山水風光吸引眾多的游客來 這里游水、賞花、休閑、登山。旅游資源的價值：玉皇頂生態旅游景區的歷史價值不高，歷史遺跡比較少，但是休養娛樂價值高，幽美的自然風光具有較高的觀賞價值。旅游資源的功能：玉皇頂生態旅

28、游景區景色宜人，環境清幽，樹木茂密，奇石凌立，建成后將成為XX縣盛暑納涼、觀光、水上娛樂的上佳場所。 旅游資源的開發條件：玉皇頂生態旅游景區地理位置優越，交通便利， 具備較好的基礎開發條件。第四章項目建設條件一、道路交通條件（一）對外交通玉皇頂自然風景區的對外交通主要依托隨岳高速和S328省道。隨岳高速向北去河南桐柏、平頂山，并在桐柏縣北、泌陽縣東部和G40滬陜高速互通，向南是XX縣、XX市、京山縣、天門市，并在 XX市西部和G70漢十 高速、S28麻竹高速分別互通，景區周邊高速互通處都在 60公里左右。S328 省道向東南經XX鎮（與S212省道交匯）、吳店鎮到廣水市，西北經過萬和 鎮到桐柏

29、山太白頂景區南麓。向南到 XX縣約40公里，到XX市約60公里， 東南到廣水市約80公里，東部經S312到信陽約75公里，北部到桐柏縣約 20公里，西部經XX縣走G316到棗陽市約為100公里。總體而言，四面對 外交通非常便捷，對本項目建設也十分有利。（二）內部交通本風景名勝區的內部交通以盤山公路為主，輔以登山石階和林間小路。 充分利用現有公路，提高路面等級，修筑游覽步道，開辟停車場地，形成 游覽環線。根據景點分布和現狀條件，道路規劃分為兩個層次：一是在景 區原公路（大部分是土路）基礎上形成景點之間的主要游覽道路，逐步改 善路面狀況，沿途要結合山林田園等自然景色，有意識地連接主要觀賞目 標，快

30、旅漫游，減少疲勞。二是景點間游覽道路，以石階步道為主，因地 制宜選線定線，因景制宜融于環境，合理利用地形環境，盡量避免深挖高 填，不得損壞景物，對新修道路的創傷面，及時采取恢復性的補救措施。 在主要景點的外圍，可沿路邊設一些臨時停車位。內部車道的建設大多利 用原有道路改擴建，對景區內生態環境和景觀視線影響很小，同時便于施工材料的運輸和施工人員的組織安排二、建材供應條件鄰近XX市區且當地建材資源豐富，項目實施所需的主要材料河砂、石 材、磚、水泥、鋼材等可就地取材，而且質優價廉，可減少運費，加之勞 動力資源充足，能保證工程項目的實施，還能有效地降低工程造價。三、給水排水條件當地水資源豐富，附近的天

31、河口水庫水質好，距離近，易利用的水源較多，管網敷設量不大，只需配以小型凈化處理設施，便可順利建成。地 表水及地下水資源豐富，生活用水就近取于自然水體和水庫。各風景點及 附近村寨大多沒有供水設施，因此規劃要求根據景點及服務設施位置，擬 在旅游綜合服務區處，就近選擇水質好且容易實施的水體，設置水池、泵 房、管道和小型凈化處理設施，水質要達到GB5749-85中的規定要求，供水定額為人均每日300升。景區主景點的排水規劃采用雨污分合流制，雨水就近排入自然水體，服務區的生活污水進入景區建設的小型污水處理設施，集中處理后達標排 放，保持良好的景觀環境。各旅游服務點的污水量較小，經化糞池或壓氧 池沉積處理

32、后達標排放，大部分可用于農田灌溉或綠化施肥。四、電力電訊條件XX鎮設有11萬伏變電站變電站，程控電話、聯通、移動基站，30套節目光纖電視差轉站等基礎設施。景區的用電量占整個電網的比例很小， 其供電可依托于附近村鎮，設置一個小型變電設施就可解決。山區內電網 需進行適當鋪設和改造，在主要景點周圍的電纜電線要暗地敷設或采取適 當措施加以遮蔽，以免影響視線和景觀環境。郵電通訊方面，需從鎮區鋪設通信線路，景區內安裝程控電話交換機， 在旅游服務區和各旅游服務點設公用電話；鄉鎮駐地都設有郵電所，可在 景區內設郵電代辦所；逐步開通無線和數字通信系統，規劃在服務區附近 修建微波差轉站，使通訊網絡和數字信號覆蓋主

33、要景區。五、人力資源條件目前，XX市本地一般人力資源的可獲得性較強。當地適合本項目的高 級經營管理人才較欠缺，但由于本省是旅游大省，其從外地引進人力資源 的能力較強。第五章 項目總體規劃一、項目定位玉皇頂自然風景區以純天然、原生態的自然風光為其主要特色，突出 展示青山碧水、清泉翠潭、幽澗奇石、險峰、高山草場、古樹奇木、經濟 林木、休閑度假等特色，重點發展精品旅游、核桃種植、畜牧養殖、水產 養殖等區別于其它旅游觀光項目的產業方向，以及在景區范圍內配套五星 級養老中心、國際會議中心和高山體育訓練中心。二、項目建設原則（一）生態性原則：景區生態化規劃的出發點和最終目標是促進和保持 旅游景區生態環境的

34、可持續發展，主要體現在保護人類健康，提供人類生 活居住的良好環境；景區內的土地資源、水資源、礦產資源等進行合理利 用，提高其經濟價值；保護自然生態系統的多樣性和完整性。生態化規劃 是要建設一個高效和諧的社會-經濟-自然復合生態系統，因此生態規劃要 遵守自然、經濟、社會三要素原則，以自然環境為規劃基礎，以經濟發展 為目標，以人類社會對生態的需求為出發點。（二）協調性原則：旅游產品在經營管理方面采取生態、可持續的實踐， 保證經營活動不會使環境退化；旅游開發中應對當地社區和居民做出持續 的貢獻；旅游在資源保護和改善環境破壞應體現科學發展觀的原則，實現 人與自然的協調，這是旅游資源開發的理性要求。協調

35、發展就是要求旅游 資源開發必須強調整體效益，關注生態環境，注重社會公益，全面協調和 處理好經濟效益、社會效益與環境效益的復雜關系，使旅游業得以全面發 展。旅游業作為一項經濟產業，追求經濟效益是旅游資源開發的主要目的， 旅游資源開發必須做到投資省、收益快、效益高。同時，旅游業既是一種 文化性的經濟產業又是一種經濟性的文化產業，還是一種與環境生態密切 相關的資源耗費型產業，這就要求旅游資源開發所追求的經濟利益要控制 在一定的限度內，即既要注重經濟效益，又要保證旅游區居民及旅游者的 生活秩序的安定與和諧，更要保護好旅游區域的環境生態。（三）特色性原則：開發利用旅游資源的實質就是要尋找、發掘和利用 旅

36、游資源的特色。經過開發的旅游資源，不僅應使它的原有的特色得以保 持，同時，還應使其原由特色更加鮮明和有所創新和發展，絕對要避免在 開發后的旅游資源使原有的特色遭到破壞。求異是旅游者產生旅游動機的 主要原因之一。富有個性的旅游景點比缺乏個性的旅游景點能夠對人們產 生更大旅游吸引力，能夠在同等的條件下取得更好的經濟效益和社會效益 這是不言而喻的。事實上，特色已成為旅游景點生存與發展的第一生命力。 人們在開發旅游資源時，要不斷地挖掘新的、與眾不同的可供旅游的自然 或人文事物，突出地方特色，發揮地方優勢，努力整合地方文化；要突出 時代特色，突出歷史特色，努力整合時間觀念上吸引人的旅游資源；要突 出藝術

37、審美特色，突出鮮明的民族風情，用獨特性的文化藝術占有市場。 另一方面，追求特色并不是要求進行單一性的開發，針對旅游消費結構的 多樣化，在進行旅游資源開發時，應在突出特色的基礎上，做到從形式到 內容的多樣化。（四）文化性原則：是旅游資源開發的靈魂。旅游資源開發后能否吸引 旅游者與其說在于資源本身是否具有較高的價值，勿寧說在于其所展現出 來的文化能否給旅游者帶來美的享受與愉悅。人文旅游資源的開發要以文 化為核心理所當然，自然旅游資源的開發也要求提升其文化品位。在開發 的過程中，要挖掘資源本身的文化內涵，豐富資源的文化內容，增強旅游 區的文化氛圍，提高景點的觀賞、教育和啟迪功能，塑造能震撼人心的高

38、品質的旅游文化。（五）美觀性原則：旅游資源開發就是發現美、展示美、創造美的過程 在設計和開發中將充分運用美學的原理，將自然美、藝術美及觀念美有機 地融合進來，創造一種詩意的旅游環境，讓游客置身其中，得到全方位的 美的享受與精神的愉悅，力爭做到旅游區布局和諧，旅游線路流暢，旅游 氛圍融洽。三、總體布局規劃方案的總體格局以各區塊的功能劃分，將整個景區劃分為游客接 待中心、休閑度假區、風景游覽區、科技示范區四個區域。（一）游客接待中心：實現展示、服務、管理三大職能，為游客提供信 息、咨詢、游程安排、講解、教育、休息等旅游設施和購票服務功能的專 門場所，修建接待中心的目的是向游客提供有關旅游和風景名勝

39、區的信息， 同時提供必要的服務和幫助。（二）休閑度假區：餐飲度假（木屋別墅型酒店、陽光餐廳、民俗住宿 區、土特產展示廳、停車場等），休閑娛樂（運動休閑中心、水上游樂園、 休閑垂釣樂園等）。（三）風景游覽區：登山健身賞景、山林溪澗游覽、草地騎馬觀光、古 樹奇石欣賞、林木花卉欣賞、水庫島嶼游覽等。（四）科技示范區：原生態特種養殖（西門塔爾牛、利木贊牛、波爾山羊、小尾寒羊、梅花鹿、孔雀、三文魚、黑魚、白斑狗魚等）、特種種植（5000 畝高產核桃林）。四、具體建設規劃（一）游客接待中心游客接待中心選址位于景區入口處以及景區內重要節點處，規劃占地 面積60畝，規劃建設內容包括游客接待大廳、警衛室、旅游星

40、級廁所、旅 游紀念品商店、停車場以及景區車輛換乘站等功能分區。同時還設立醫務 室，專為游客提供常規和突發醫療緊急救助服務。接待中心建筑物不超過兩層高度，以復古建筑風格為主，同時注重節 能環保概念。具體規劃布局內容包括：售票區、辦公區、游客休息區、自 助購物區、醫務室、郵政服務區、電子商務區、上網區、團體導游和駕駛 員休息區、電子門禁系統，同時配套咨詢臺、游客服務臺、行李寄存室、 廣播室、監控中心、游客投訴辦公室、影視廳、三星級旅游公廁、特殊人 群服務、無障礙通道、氣象服務、陽光警務、電子書、景區全景圖、電子 沙盤、自助存取款機、值班室、自助充電站等較為完善的服務設施和系統。（二）休閑度假區1、

41、餐飲及住宿區：該規劃區域完全環抱在富氧的山水園林之中，其中分布在景區各處的 酒店占地面積200余畝，拓展運動場地200余畝。酒店擁有各式豪華套房、 豪華標間、單間超過150間，建設多媒體會議室5間（會議室可容納100 人左右），酒店內設有茶吧、KTV包房、臺球、乒乓球室、籃球場、采摘園 等，建設上力求設備先進、功能一流。同時，景區內配套建設山頂木屋別 墅、陽光懸空房、草場蒙古包、樹上別墅等新穎獨特的住宿方式。景區內環境幽靜，生態良好，植被豐富。喬灌花木主要以銀杏、樟、 松、柏、桃、李、桂、棗、紫荊、臘梅、杜鵑、蕙蘭、月季等為主，使景 區成為一個天然氧吧。而且這里夏季平均氣溫比 XX城區低3C5

42、C,氣候 宜人。2、運動休閑中心及水上樂園：運動休閑中心主要包括室外籃球場、網球場、羽毛球場、小型草地足 球場以及面積在500平米左右的休閑草坪，面積在 500畝左右的野炊休閑 區等。峽谷間建設空中觀光纜車、空中棧道走道以及因地制宜建設蹦極項 目。山頂空曠地帶建設星級曠野 KTV音樂廣場等新穎休閑娛樂項目。山頂 操場興建一個高端馬場（目前華中地區還沒有成規模的馬場），為景區游 客及騎馬愛好者提供一個良好的平臺。水上樂園是在天河口水庫寬闊的湖面上，新建浮橋、涼亭、碼頭等， 開設水上劃船、水庫島嶼住宿等休閑娛樂項目。休閑垂釣區位于仰水湖沿岸，將湖堤筑高，臨水設涼亭可遮陽避雨， 湖內養殖一些鯽魚、鯉

43、魚、草魚等各類適合垂釣的魚種，供游人休閑垂釣。 也包括天河口水庫的支流水域，水下圈養各類魚種，供游客垂釣娛樂。（三）風景游覽區1、峰巒疊翠：景區內有十多座海拔在 800-1000米之間的山峰彼此呼 應，從山間小路沿溪流而上，沿途還有無數的奇石、異草，不僅可以享受登山的無窮樂趣，還可以作為有氧健身的運動。登上玉皇頂遠眺茫茫群山， 方圓幾百里的自然美景頓時盡收眼底，讓人心曠神怡，流連忘返。2、草原歡歌：群山之間千畝以上的高山草甸，在春夏季，香花遍野， 芳草依依，騎一騎雄健的快馬，揮鞭揚蹄，從繽紛的草原野花中穿行而過， 或許還會唱一路豪邁的藏歌，任萬里碧空中朵朵云彩在歌聲中悠悠飛行； 傍晚搭一頂帳篷

44、，在青草和奶茶的香味中，成為一個傳統、樸實、厚道而 美麗的草原牧民。不用去蒙古新疆，你就可以在這里得到這種清新而美好 的大自然體驗。3、綠谷翠溪：對溪流采取自然式的設計，在景區山間選擇幾處充滿自 然野趣的鄉間溪流。采用卵石護坡，在縫隙種植植物。同時在河流轉折處布置石塊，激起潺潺水聲。4、七彩花田：主要繁殖人們生活中常見的彩葉植物和花卉品種，如紫 葉酢漿草、紅花酢漿草，迷你月季、小花三色堇、四季秋海、五色椒、鼠 尾草、紫茉莉、香雪球等。不同的顏色構成了七彩的魅力花田，每個花田 里都配置與相應的花卉有關的雕像或者詩詞，讓游客感受到浪漫花卉生產 景象。5、芳香花園：在臨水的山谷和山坡地上種植薰衣草等

45、芳香植物，既可 觀景，又可養身，該園主題是園藝療法，即利用植物的色彩、芳香味以及 組景等對人體的影響來調節身心，達到身體各項機能的平衡。也可向游人 出售盆栽的芳香植物，用于家庭室內綠化。（四）科技示范區1、 高產核桃種植園區主要利用區域內山坡向陽高地，面積約為2000 畝，主要引入8518優系、香玲核桃等高產優質品種苗木，部分采用當地生 長的野核桃成型果木嫁接。2、肉牛現代化養殖基地，建設 3000頭養殖規模的散養牛場及飼料加 工廠，占地面積大約200畝。引進西門塔爾牛、利木贊牛等優質肉牛品種， 提升牛肉的品質和單價。3、肉羊現代化養殖基地，引進波爾山羊、小尾寒羊等優質肉羊品種； 建設2000

46、0只養殖規模的散養養殖基地，占地面積 1000畝左右。4、 名貴水產養殖基地主要位于仰水湖和天河口水庫，水域面積約3000 畝，主要養殖包括三文魚、黑魚、白斑狗魚等在內的各種高營養價值、高附加值的冷水魚種，以及各種適合湖水養殖的淡水魚種。五、項目建筑風格構思本項目建筑設計力求獨特、新穎、個性鮮明。對國內外著名的自然風 景區分析可知，各建筑物結構的選擇對工程的經濟性及建筑造型的確定占 有重要地位。本項目建筑設計采用招標形式，聘請知名建筑設計專家運用 先進的建筑設計理念和手法對建筑設計方案進行評定、篩選。力求營造一 座具有文化底蘊且又倍感親切的建筑物，結合自然條件，因地制宜。第六章 環保、消防及安

47、全一、環境保護在景區開發項目建設中，嚴格貫徹執行國家有關環境保護和職業安全 衛生方面的法規、法律，對項目可能對環境造成的近期和遠期影響，對影 響勞動者健康和安全的因素，及時提出防治措施，并達到技術可行、經濟、 布局合理、對環境的有害影響最小。（一）環境保護原則旅游開發項目內的環境保護規劃要與本市及周邊地區的文化氛圍、生 態的總體環境相適應，注重與本地文化和自然的完善結合與融洽。在開發利用資源的同時，保護自然資源，并維護整個區域的完整性， 體現繼承與發展的原則，遵循繼承一一開發一一維護一一改善生態環境 再開發的可持續發展路徑。旅游區內嚴禁向周邊水體排入未經防染處理的廢水廢物，保護旅游區 資源不受

48、污染是旅游開發良性運轉及長期生存的前提條件。明確界定旅游開發項目的地理界線，劃分環保責任及要求，嚴格遵循國家對環保的各相關管理法規（二）生態環境保護1、主要目標：通過旅游開發項目的建設，提高項目區域范圍內的森林 覆蓋率和綠化率。2、保護措施：旅游區域及周圍水資源保護，防止污染；植樹造林，防 沙固土；旅游及周圍地區禁止挖泥采石、開礦，防止沙塵顆粒物污染空氣； 保護生物資源，禁濫捕濫獵濫伐；統一規劃建設，杜絕旅游區及周邊地區 濫建設；退耕還林。3、主要依據：中華人民共和國環境保護法、中華人民共和國水污 染防治法、中華人民共和國地表水環境質量標準、中華人民共和國野 生動植物保護法、中華人民共和國固體

49、廢棄物污染環境防治法、中華 人民共和國大氣污染防治法、IS014001環境管理體系標準、IS09001 質量管理體系等。4、主要措施：景區內加強法制宣傳和生態意識教育；加強對植物的防 病防蟲措施管理。（三）廢水廢物處理方法及達標要求1、廢水污水處理：景區配套建立廢水污水處理廠，項目區域內的所有 生活污水采取分片集中處理，分片收集處理達標之后排放到規定區域。2、旅游垃圾處理：垃圾收集：在各景區入口、停車場、餐飲購物點及各景點、道路兩旁 適量放置垃圾盛放裝置，區分可回收及不可回收垃圾裝置。垃圾盛放裝置 的材質、形狀、色調適宜與景區風格相關并與周圍景觀相協調。垃圾分類：區分可回收循環利用和不可回收循

50、環利用兩大類，大類垃 圾收集后再分細類處置，對物資資源（如酒瓶、飲料瓶罐，報刊、紙張之 類），分類捆綁裝進專用的資源回收袋。垃圾處理：分類后的垃圾可分別采取衛生填埋法、堆肥法或者運往專 業工廠回收處理。無論采用哪種方法，最終都應以無污染、有效資源充分 回收利用的綜合處理方為標準。從根本上改變以往城市垃圾處理方式，真 正實現垃圾處理的綜合化。高科技生態旅游廁所建設：在經濟可行的條件下，建設高科技生態旅 游廁所。旅游廁所建設不僅可以改善旅游生態環境，而且對旅游區品牌格 調的塑造有重要作用。（四）大氣環境保護1、主要目標整個項目施工期內，景區大氣中的 S02 NO和顆粒懸浮物等主要污染 物指標不超過

51、中華人民共和國國家標準：大氣環境標準的二級標準， 并力爭逐年減量，空氣質量保持為優等。2、主要措施廣種花草樹木。項目開發區內可因地制宜種植花草和樹木，使各個景 區基本不露黃土地，成為一個綠的世界、水的世界、花的世界。景區內的賓館、酒店產生的鍋爐煙塵和廚房煙塵，經過環保處理才對 外排放。此外建議通過政府規定的方式，承諾今后在本市旅游開發的一定范圍 內不新建有污染的工廠企業，在旅游區四周不得建有礙景觀的咼層建筑。（五）噪聲污染旅游區內主要景點車輛禁止高聲鳴笛；主推無污染、無噪音的電瓶車二、消防本項目依據國家及湖北省有關消防的規定，將配備完善的消防設施， 在主要景點及游客集中的餐廳、茶樓、賓館等人員

52、集中的地方重點配置消 防設施及設置醒目的警示標志。建筑部分防火設計將交由消防部門審核批 準驗收。景區內山林草場嚴禁煙火，并安排專人巡視。三、安全保障安全是旅游的生命線，景區各個娛樂設施將把安全放在第一位， 加強旅游區內的安全保衛工作，明確責任，實行專人專片。向進入旅游區 的所有游客發放安全注意事項，可將其印制在門票上。（一）道路安全繁忙的交通必然帶來安全隱患，崎嶇的山路更加大了行車的危險。定 期檢修沿河臨崖危險路段防護欄。事故多發地段設置明顯警示標志。設立 公路安全小隊，加強公路安全巡視，處理各類突發交通事故。加強對本區 群眾的教育，提高人民的道路交通安全意識。（二）野外安全定期對各項旅游活動

53、涉及的設備進行檢查，嚴格杜絕設備隱患。在自 由活動區域設立明顯標志，標注目前所在位置，設立緊急電話，預防游客 走失。宿營地和露營的設置在相對安全的區域，并對于可能發生的災害做 出明示。按照自然災害可能發生的頻率劃分游覽區域，對于災害多發地段 實行進入游客申請準入制，嚴格限制游客的隨意進入。對于進入人數上也 要加以控制，不允許獨自一人進入危險區域。編制安全活動手冊免費派發 給每一位游客，標明整個區域內可能出現的安全隱患。成立設備齊全的救 援小隊，要求隊員具有良好的野外生存技能和救援本領，熟悉當地環境， 能夠迅速有效地開展搜救工作。（三）飲食安全一方面要防止飲食方面的中毒，對于專業提供餐飲服務的網

54、點，要實 行衛生許可制度，從業人員必須持證上崗。另一方面就是在大自然旅游中, 人們往往陶醉于自然界鮮花青草的美妙，卻忘記了有不少植物是有毒的， 森林中旅游更應注意有毒植物對人身的侵害。在各景區應建立緊急醫療救 護站，使相關人員能夠得到及時的治療。（四）社會安全加強社會治安建設，在游客集中區域設立治安點，成立聯防隊，避免 各種騷擾、偷竊、搶劫、詐騙、行兇事件的發生。第七章項目組織和勞動定員一、項目人員配備（一）景區組織結構示意圖總經理總助1景 區 項 目 開 發 部游客接待中心餐 飲 住 宿 業 務 部運 動 休 閑 業 務 部人事行政部財 務 部市場開發部物 業 服 務 部種 植 業 務 部養

55、 殖 業 務 部（二）勞動疋員：人員編制200人，其中：管理人員20人景區項目開發部10人餐飲住宿業務部40人 人事行政部5人市場開發部10人養殖業務部30人二、人力資源培訓游客接待中心15人運動休閑部業務部15人財務部5人物業服務部30人種植業務部20人（一）對市場營銷人員的培訓，了解市場營銷的方法和策略，提高營銷 人員的素質，采取理論培訓和跟班見習相結合。（二）對景區服務和后勤人員進行旅游相關專業知識和技能的培訓，提 高服務意識和服務質量，主要采取現場實習和專人輔導的方式。（三）對養殖、種植技術人員進行崗前培訓，了解基本技術和要注意的 事項，采取集體培訓和個別輔導相結合。（四）多形式開展培

56、訓活動，通過舉辦培訓知識講座，現場技術指導， 邀請專家課堂講授，組織專業培訓班等。第八章 項目實施進度安排一、預計2013年10月底完成全部土地、山林、水域的流轉手續和整體景 觀規劃設計，到2013年12月底一期土地，道路平整基本完成，包括景區 主干道路成形、水域清挖湖堤加固、各不同功能區的三通一平完成，初步 具備景區進一步開發的基礎條件。二、2014年5月底前初步完成牛羊圈舍的建設，引進一定數量畜種；在水 域完成蓄水后，所有水產養殖類品種逐步放養到位；核桃苗木種植、嫁接 項目及基礎園林綠化、成型苗木花卉的移植分批啟動，具備項目雛形。三、2015年1月底前完成區內盤山公路及景觀道路建設、登山石

57、階及護欄 修建、重要景點打造、景區內大范圍基本綠化等建設項目，初步具備觀賞 游覽條件。四、2015年12月底前分期分批完成景區配套基礎及服務設施的升級，包括游客接待中心、觀光索道建設、景區餐飲和住宿綜合服務區建設、停車場 建設、木屋別墅區、民俗住宿區、運動休閑區、戶外拓展中心、水上游樂 項目、湖面垂釣園建設、綠化升級維護等，以及擴大農業生態種植養殖規模，逐步實現產業化、規模化經營。五、2016年10月底前，景區整體成型，所有營業項目全方位開放。六、2016年年底前，農業示范園種植、養殖規模擴大工作完成，開始引入 農戶聯合經營，陸續開展農業產業化項目第九章投資估算和融資方案一、項目投資估算項目總

58、共分三年、兩期滾動投資，累計滾動投資額預計達三億元左右； 加上項目建成投入運營后景區的擴大開發，項目總投資額預計達到五億元。 一期投資周期為兩年，預算為2億元，主要用于土地流轉、項目規劃設計、 景區入口主干道路改造擴建、區內盤山公路及景觀道路建設、登山石階及 護欄修建、重要景點打造、景區基本綠化等基礎設施建設，以及核桃苗木 苗圃引進移植、牛羊養殖圈舍建設、水域深挖湖堤加固、牛羊品種引進、 魚苗投入等；二期投資周期為一年，預算為1億元，主要用于整個景區配套基礎及服務設施的升級，包括觀光索道建設、景區餐飲和住宿綜合服務 區建設、停車場建設、湖面垂釣園建設、綠化升級維護等，以及擴大農業 生態種植養殖規模，逐步實現產業