1、WORD53/53珠江新城住宅商鋪寫字樓市場分析 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc109018290一、珠江新城概況 PAGEREF _Toc109018290 h 3HYPERLINK l _Toc109018291（一）總體概況 PAGEREF _Toc109018291 h 3HYPERLINK l _Toc109018292（二）土地利用現狀與特征 PAGEREF _Toc109018292 h 3HYPERLINK l _Toc1090182931、西區A、E、I區 PAGEREF _Toc109018293 h 3HYPERLINK l _Toc1090

2、182942、中軸線區B、F、J區 PAGEREF _Toc109018294 h 4HYPERLINK l _Toc1090182953、東1區C、G、K區 PAGEREF _Toc109018295 h 4HYPERLINK l _Toc1090182964、東2區D、H、L區 PAGEREF _Toc109018296 h 5HYPERLINK l _Toc1090182975、東3區M、N區 PAGEREF _Toc109018297 h 5HYPERLINK l _Toc109018298（三）各項配套設施現狀 PAGEREF _Toc109018298 h 5HYPERLINK l

3、 _Toc1090182991、文化教育設施配套 PAGEREF _Toc109018299 h 5HYPERLINK l _Toc1090183002、金融配套 PAGEREF _Toc109018300 h 5HYPERLINK l _Toc1090183013、飲食配套 PAGEREF _Toc109018301 h 6HYPERLINK l _Toc1090183024、商業配套 PAGEREF _Toc109018302 h6HYPERLINK l _Toc109018303（四）交通組織現狀與規劃 PAGEREF _Toc109018303 h 6HYPERLINK l _Toc1

4、090183041、交通現狀 PAGEREF _Toc109018304 h 6HYPERLINK l _Toc1090183052、交通規劃 PAGEREF _Toc109018305 h 6HYPERLINK l _Toc109018306（五）大型建筑工程 PAGEREF _Toc109018306 h 7HYPERLINK l _Toc1090183071、圖書館新館 PAGEREF _Toc109018307 h 7HYPERLINK l _Toc1090183082、省博物館新館 PAGEREF _Toc109018308 h 8HYPERLINK l _Toc1090183093

5、、市第二少年宮 PAGEREF _Toc109018309 h 8HYPERLINK l _Toc1090183104、歌劇院 PAGEREF _Toc109018310 h 8HYPERLINK l _Toc1090183115、電視觀光塔 PAGEREF _Toc109018311 h 8HYPERLINK l _Toc1090183126、雙子塔 PAGEREF _Toc109018312 h 9HYPERLINK l _Toc109018313（六）SWOT分析 PAGEREF _Toc109018313 h 9HYPERLINK l _Toc1090183141、優勢分析（S） PA

6、GEREF _Toc109018314 h 9HYPERLINK l _Toc1090183152、劣勢分析（W） PAGEREF _Toc109018315 h 9HYPERLINK l _Toc1090183163、機會分析（O） PAGEREF _Toc109018316 h 9HYPERLINK l _Toc1090183174、威脅分析（T） PAGEREF _Toc109018317 h 9HYPERLINK l _Toc109018318二、住宅市場分析 PAGEREF _Toc109018318 h 10HYPERLINK l _Toc109018319（一）供應量分析 PAG

7、EREF _Toc109018319 h 10HYPERLINK l _Toc1090183201、已售住宅項目 PAGEREF _Toc109018320 h 10HYPERLINK l _Toc1090183212、在售住宅項目 PAGEREF _Toc109018321 h 11HYPERLINK l _Toc1090183223、潛在供應住宅項目 PAGEREF _Toc109018322 h 11HYPERLINK l _Toc109018323（二）住宅產品與價格特征分析 PAGEREF _Toc109018323 h 12HYPERLINK l _Toc1090183241、住宅

8、使用用地現狀 PAGEREF _Toc109018324 h 12HYPERLINK l _Toc1090183252、住宅開發情況 PAGEREF _Toc109018325 h 13HYPERLINK l _Toc1090183263、住宅產品分析PAGEREF _Toc109018326 h 13HYPERLINK l _Toc1090183274、住宅價格分析 PAGEREF _Toc109018327 h 15HYPERLINK l _Toc1090183285、住宅二手市場現狀與前景分析 PAGEREF _Toc109018328 h 16HYPERLINK l _Toc10901

9、8329（三）競爭區域比較分析 PAGEREF _Toc109018329 h 17HYPERLINK l _Toc1090183301、天板塊 PAGEREF _Toc109018330 h 17HYPERLINK l _Toc1090183312、東風東板塊 PAGEREF _Toc109018331 h 18HYPERLINK l _Toc1090183323、濱江東板塊 PAGEREF _Toc109018332 h 19HYPERLINK l _Toc109018333三、珠江新城商鋪市場分析 PAGEREF _Toc109018333 h 23HYPERLINK l _Toc109

10、018334（一）商鋪概況 PAGEREF _Toc109018334 h 23HYPERLINK l _Toc109018335（二）分布特點 PAGEREF _Toc109018335 h 23HYPERLINK l _Toc109018336（三）商鋪類型與經營特點分析 PAGEREF _Toc109018336 h 23HYPERLINK l _Toc1090183371、專業市場 PAGEREF _Toc109018337 h 23HYPERLINK l _Toc1090183382、裙樓商場 PAGEREF _Toc109018338 h 25HYPERLINK l _Toc109

11、018339（四）商鋪面積與租售價格分析 PAGEREF _Toc109018339 h 27HYPERLINK l _Toc1090183401、裙樓商場 PAGEREF _Toc109018340 h 27HYPERLINK l _Toc1090183412、專業市場 PAGEREF _Toc109018341 h 28HYPERLINK l _Toc109018342（五）裙樓商場經營定位建議 PAGEREF _Toc109018342 h 30HYPERLINK l _Toc109018343（六）投資風險提示 PAGEREF _Toc109018343 h 30HYPERLINK l

12、 _Toc109018344（七）前景展望 PAGEREF _Toc109018344 h 31HYPERLINK l _Toc109018345四、珠江新城寫字樓市場分析 PAGEREF _Toc109018345 h 34HYPERLINK l _Toc109018346（一）寫字樓供應量分析 PAGEREF _Toc109018346 h 34HYPERLINK l _Toc1090183471、2004年前珠江新城竣工寫字樓項目 PAGEREF _Toc109018347 h 34HYPERLINK l _Toc1090183482、2005年珠江新城竣工寫字樓項目 PAGEREF _

13、Toc109018348 h 35HYPERLINK l _Toc1090183493、2006-2007年竣工的寫字樓項目 PAGEREF _Toc109018349 h 37HYPERLINK l _Toc1090183504、初步預計2008年-2010年竣工的寫字樓項目 PAGEREF _Toc109018350 h 39HYPERLINK l _Toc109018351（二）寫字樓產品特征分析 PAGEREF _Toc109018351 h 41HYPERLINK l _Toc109018352（三）價格特征分析 PAGEREF _Toc109018352 h 45HYPERLINK

14、 l _Toc109018353（四）客戶群分析 PAGEREF _Toc109018353 h 45HYPERLINK l _Toc109018354（五）競爭區域比較分析 PAGEREF _Toc109018354 h 47HYPERLINK l _Toc1090183551、天-體育中心商務區PAGEREF _Toc109018355 h 47HYPERLINK l _Toc1090183562、琶洲商務區 PAGEREF _Toc109018356 h 50二零零五年七月一、珠江新城概況（一）總體概況珠江新城，位于天河區西部，新城市中軸線上，東起華南大道，西至大道，南臨珠江，北達黃埔大

15、道。總規劃用地面積6.44平方公里，核心地區約1平方公里，商建面積約450萬平方米，規劃將容納17-18萬居住人口，提供近30萬個就業崗位。珠江新城規劃中是21世紀市中心商務區的重要組成部分，具體的功能定位為：作為市21世紀城市中心商務區硬核的一個重要組成部分，將發展成為集國際金融、貿易、商業、文娛、外事、行政和居住等城市一級功能設施區，推動國際文化交流與合作的基地。珠江新城建成后以冼村路為界，分東、西兩區，東區以居住為主，西區以商務辦公為主，兩區以珠江濱水綠化帶和東西向商業活動軸線貫通。在城市中軸線和珠江新城景觀軸的交匯處，規劃擬建多個標志性建筑，如歌劇院、博物館、圖書館、青少年宮等重要公共

16、設施，中軸線廣場群、海心沙市民廣場等。（二）土地利用現狀與特征珠江新城總規劃用地面積6.44平方公里，城市主次干道將珠江新城劃分為14個街區。規劃功能區由西到東主要有以下幾個：西區、中軸線區、東1區、東2區和東3區。1、西區A、E、I區A區以商務辦公為主。該區目前土地開發進度較慢，投入使用的僅有省檢察院、市檢察院和美居中心；在建項目也很少，寫字樓海聯大廈已處于停工狀態，其余地塊大部分為空地，市婦女兒童醫療保健中心仍未見動工。E區為商住區。該區開發較早，幾塊居住用地已有商住樓建成并入住，如麗晶華庭、南天廣場、漾晴居、星匯園和雙城國際，建成在售的也有星匯國際大廈和華普廣場。另外，海關新業務技術綜合

17、樓和110千伏花穗變電站工程仍在建當中。I區為商務辦公與商住綜合區。該區配套較齊全，空置地塊不多。建成已入住的住宅包括名門大廈、新大廈、遠洋明珠大廈、浩瀚華軒和碧海灣，在售的也有星辰大廈和保利香檳花園；而寫字樓則大部分處于建設當中，包括保利大廈、發展中心大廈、南方電力調度通信大樓、國稅大廈和信合大廈。此外，檢驗檢疫大廈、國門酒店和恒福中學珠江新城校區都已投入使用，市房地產交易中心也已進駐浩瀚華軒的裙樓寫字樓辦公。2、中軸線區B、F、J區B區為入口廣場與金融辦公區。該區位于珠江新城新城市中軸線入口，有較大面積的綠化用地，其余用地大多未開發。投入使用的僅有珠江新城廣場，在建的僅有富力的寫字樓項目富

18、力盈隆大廈，而珠江新城金融業務樓也處于停工狀態。F區為商貿辦公區與中央廣場。該區用地較少，除綠化外皆為商務金融辦公用地。除美居中心投入使用外，富力君悅大酒店、全球通大廈和珠江金穗大廈都在建設當中，其余用地還未開發。J區為商務辦公區與文化廣場。該區以商務和文化設施用地為主，多個項目在如火如荼地建設當中，其中包括珠江新城七標中的四個-市第二少年宮、圖書館新館、歌劇院和省博物館新館。在建的還包括富力中心大廈和合景大廈兩個寫字樓項目和富力麗思卡爾頓酒店，其余還有美居中心的臨時建筑和少量空地。3、東1區C、G、K區皆為自然村莊與村留商住用地。C區現為冼村的村鎮用地。G區有幾塊中海地產的地塊，暫時仍未開發

19、，在建的有一個冼村商住樓項目。其余還包括一些食肆，美居建材中心、車展中心和裝飾材料中心的用地。K區一半的用地現時為獵德村的村鎮用地，住宅項目利雅灣已建成入住，此外利雅灣南區和中海地產的幾個地塊正準備動工。4、東2區D、H、L區D區為商務辦公與商住綜合區。該區現時主要為專業市場的集中地，包括有晶都汽車城、南興裝飾材料城、金天馬石材街、金天馬家私廣場和國際名車城專業市場，也有少部分的住宅區，如石牌村回建房、華駿花園、君怡大廈和匯豪大廈。寫字樓僅有勤建商務大廈在售，住宅有合景太富和中海地產兩個項目在動工之中。H區為別墅區與珠江公園。該區地塊較少，除珠江新城別墅和珠江公園外，剩下都是比較小的地塊，有個

20、天河石東甲子村復建房的項目在建。L區為商住用地。該區已建成三個大型住宅小區，包括金碧華府、凱旋新世界和新城海濱花園，大部分已入住，還有一個力迅的大型住宅項目-上筑也在建當中。此外還有部分獵德村的村鎮建設用地。5、東3區M、N區M區為文化娛樂綜合區與賽馬場。該區除已改變為汽車城的賽馬場外，還未見任何文化娛樂的味道。已有住宅包括天駿花園、跑馬地花園和駿逸苑，在售住宅有新推的馬賽國際公寓，而寫字樓項目就有富力科迅大廈和聯通新時空廣場在建。其他仍有不少面積的空地和譚村的村鎮用地。N區為商住與酒店區。獵德污水處理廠占據該區的幾乎一半用地，住宅僅有已建成入住的南國花園，其余大部分為空地。（三）各項配套設施

21、現狀1、文化教育設施配套市恒福中學（珠江新城校區）、南國花園中學、天河第一中心小學、南國花園小學、獵德小學、紅線女藝術中心等。2、金融配套中國工商銀行、銀行、招商銀行、發展銀行、浦東銀行、中國建設銀行等。3、飲食配套麗晶明珠酒店、春都酒店、稻香園酒店、船餐廳、海濤酒店、六合茶香米食府、恒生漁港；星匯園餐廳、漁港、茂澳漁港、頭啖湯等。4、商業配套珠江新城廣場；美居裝飾材料中心、南興裝飾材料城；美居車展中心、國際名車城、名車市場、晶都汽車城、賽馬場汽車城；金天馬家私廣場等。（四）交通組織現狀與規劃1、交通現狀開發至今，珠江新城已完成2條城市景觀道路-臨江大道和珠江大道，2條交通主干道-花城大道和獵

22、德路，還有30余條次干道與小區道路的建設，完成道路面積160萬平方米。路網雖然較為完善，但公共交通配套仍相對缺乏。目前途徑珠江新城的公交線路只有7條，包括63、138、194、195、197、230、293和旅游2號，線網布局簡單，接駁區域較少，不少已入住珠江新城的買家和在其辦公的人士也明顯感覺到交通不便。而且珠江新城現存有較多的斷頭路，打通將會牽涉較多的拆遷問題。交通問題仍然是影響珠江新城整體發展的瓶頸。2、交通規劃地鐵三號線和五號線的建成將會對緩解珠江新城的交通起到巨大的作用。地鐵三號線為南北走向，在珠江新城有花城大道一個站點，目前在緊施工當中，預計2005年底將會開通首段東站至客村。五號

23、線為東西走向，在珠江新城有珠江新城、獵德和賽馬場三個站，并在珠江新城站與地鐵三號線換乘，這將均衡輻射珠江新城的東西部，使交通問題得到大為緩解。地面交通路網設計也正在完善。目前珠江新城的布局和路網骨架規劃在實施過程中，將根據各具體項目、地塊規劃和設計進行深化和完善。未來將在珠江新城建設多個對外出口：花城大道出口正在建設沿大道雙方向的車行隧道，規劃控制了東西向接寺右新馬路的跨線橋，交通分流后，地面的左轉交通壓力將會大大減少；大橋北橋頭預留了接臨江大道和連通沿江路的立交工程，可通過此處與東山區直接連接。將建設獵德大橋、天河東路系統工程，這將是穿過珠江新城南北向的主要交通通道。過江后與海珠區連通，并通

24、過石榴崗路和快速路直接到達番禺區或新規劃的快捷路南段的新蟯南路。一直延伸至廣園東路和粵墾路，通過廣園東快速路可分流大量車輛。目前該項目已由市政園林局負責委托設計單位進行前期方案設計。結合地鐵五號線建設，同步實施花城大道東沿線工程，接上快捷路組成部分的科韻路，規劃考慮了設置進出華南路匝道的控制條件；正在做前期方案設計的臨江大道東沿線，將進一步提高珠江新城東西向的通行能力。此外，珠江新城中部的興盛路將興建一條步行街，西連接珠江大道東路，東連接珠江公園西門。加上位于金穗路和華夏路交叉路口的8號人行隧道和位于馬場路和花城大道交叉路口的18號人行隧道，和打通斷頭路都是近期珠江新城交通建設的重點。（五）大

25、型建筑工程包括歌劇院、圖書館、省博物館、市第二少年宮、雙子塔（分東塔和西塔）和電視觀光塔在的七大標志性建筑將在亞運年2010年前建成，目前該七標均已動工建設或即將奠基。1、圖書館新館選址J2-6地塊，占地面積由原先的1.5萬平方米增加到2.1萬平方米，估算總投資8.4億元，設計藏書400萬冊。目前已進入方案評審的緊階段，預計2005年底開工，2007年建成，將成為一個集學習閱讀、信息交流、文化休閑等功能為一體的信息化、網絡化、智能化、現代化、安全環保的、具有鮮明時代風格和嶺南人文蘊涵圖書館。2、省博物館新館選址J5地塊，總建筑面積6萬平方米，預計投資9億元。2004年12月12日正式啟動建設，

26、預計2007年7月建成。 在新館的規劃中，文物庫房將物庫、包括書畫庫、瓷庫、銅器庫、錢幣庫、木雕庫、玉器雜項庫、出土文物庫、近現代文物庫、民俗文物庫、石刻庫、礦物化石庫、自然標本庫、寄存文物庫房、臨時周轉庫房。面積約2萬多平方米的列與展覽區主要分為歷史、自然和藝術3部分。專家預計省博物館新館建成后年參觀人數可達100萬人次。3、市第二少年宮選址J1-7地塊，總建筑面積45917平方米。2004年5月31日開始動工，已于2005年六一建成并投入使用。按照設計方案，第二少年宮共有大小課室約140多間。其中培訓項目的外語、電腦、美術、舞蹈等大小教室約90個，大型展覽廳，收藏館，樂器、合唱、舞蹈排練廳

27、7個，國際交流中心會議室7個。還設置了一個功能先進的演藝中心，約能容納700人。整座少年宮可同時容納2萬名少年兒童培訓和活動。4、歌劇院選址J4地塊，總建筑面積約4.6萬平方米，設1800個座位，4000平方米的前廳與休息廳，2500平方米的多功能廳和7500平方米可容納約250輛車的地下停車庫等。歌劇院在2005年1月18日正式破土動工，預計2007年建成，其工程總造價約10億元。5、電視觀光塔位于珠江南岸，占地面積約17.9萬平方米，總建筑面積約4.68萬平方米，項目總投資約15.8億元。目前已選中三個優勝投標方案。據悉，觀光塔周邊地區城市設計圍用地面積56萬多平方米。用地圍包括擬建的觀光

28、塔、綠化休閑廣場、廣電中心以與規劃的赤崗塔公園、公共設施等用地。6、雙子塔雙塔位于珠江新城的J區，是規劃中的兩座超高層物業。雙塔周邊地區城市設計圍總面積為115522.94平方米。其中，西塔是近期將啟動的重點項目，現已開展設計方案國際邀請競賽。其基地面積31085平方米（包括城市綠化廣場面積8531平方米），建筑控制高度（建議值）是330390米。據悉，西塔30%的主樓將建成超五星級酒店、60%的主樓建成高檔寫字樓。東塔規劃將隨后展開。（六）SWOT分析1、優勢分析（S）重點規劃發展區域，靠近市中心區和天河中心區；路網較為完善，綠化率高，且有臨江的景觀優勢；已有多個政府部門和國外企業搶先進駐辦

29、公，商務氣氛漸濃。2、劣勢分析（W）公共交通配套相對缺乏，各項生活配套暫未完善；且有較大面積的城中村用地，成為區域房地產發展的一大制約。3、機會分析（O）地鐵三號線和五號線均在此設站，建成后將對區域外的交通狀況大為緩解；多個寫字樓、酒店與地標建筑正在動工，未來將極大的提高區域商務與文化氛圍。4、威脅分析（T）發展成熟的天河中心區和土地供應充足的琶洲都對珠江新城產生競爭威脅。二、住宅市場分析（一）供應量分析1、已售住宅項目項目名稱所處地塊位置住宅建筑面積（）住宅供應套數備注匯豪大廈D8-2359422882棟29層君怡大廈D8-2339082492棟30層金駿大廈D8-298681201棟16層

30、安駿大廈D8-2176502001棟28層麗晶華庭E1-2505944722棟30層漾晴居E1-4332343842棟33層星匯園E2-1、E2-215835015008棟33層南天廣場E5-3556905723棟33層雙城國際E5-414624336公寓1棟26層名門大廈I1-1415364061棟32層1棟34層新大廈I1-5361802202棟29層遠洋明珠I1-6311142602棟25層皓瀚華軒I3-5170561281棟24層金碧華府L59083085613棟新城海濱花園L9-5、L9-6、L14147942106612棟駿逸苑M4-4344306809棟9層南國花園N4-1、N4

31、-2179978124412棟總計98892689812、在售住宅項目項目名稱所處地塊位置住宅建筑面積（）住宅供應套數備注星匯國際E1-112837252公寓1棟28層保利香檳花園I3-1、I3-2、I3-3720526173棟分別12、22、28層馬賽國際公寓M3-1約10003棟33層碧海灣I7-5669374464棟28層利雅灣K31031778442棟29層3棟31層凱旋新世界L4、L8179128107020棟天駿花園M1-3364002962棟31層星辰大廈I2-4237912382棟20層總計40943328943、潛在供應住宅項目項目名稱所處地塊位置規模現狀備注合景太富珠江公園

32、項目D7-4、D7-7占地2萬打地基規劃建高層住宅中海珠江公園項目D7-5、D7-6占地2萬打地基施工緊進行中富力愛丁堡國際公寓I5-1占地5800在建地上部分施工緊進行中力迅上筑L9-1、L9-2、L9-3、L9-4占地2.7萬已建出地面數層6棟高層、2棟小高層中海項目K2占地3.3萬在打地基施工緊進行中珠江新城早期住宅用途土地開發得比較多，并有相當部分已建成入住。珠江新城發展至今，共推出住宅樓盤超過20個，住宅總建筑面積接近140萬平方米，總套數也接近12000套單位，由于不少發展商預測樓盤未來的升值潛力，推貨速度會減慢，且時有保留部分單位待售。目前區域仍在發售的住宅樓盤有8個，從銷售情況

33、來看，短期難以完全被市場消化。目前正在動工的也有幾個發展商的大型住宅項目，未來一年會陸續推出市場，為珠江新城帶來充足的住宅供應。從項目分布情況來看，未來住宅供應將主要集中在珠江新城東區，而東區地塊較大，也有不少發展商一并拿下相連的地塊，因此東區住宅基本上為大型項目，其市場吸納程度仍主要取決于東區周邊配套的完善情況。現時珠江新城住宅用地的開發率已超過50，而政府手中的最后一塊住宅用地也在近期以高價拍出，從長遠來看，該區的住宅項目將會不斷減少。（二）住宅產品與價格特征分析1、住宅使用用地現狀珠江新城按規劃共有300多塊規劃用地，其中住宅用地約占總規劃用地的30%，主要集中在珠江新城的中部和東部。此

34、外還須說明的是，在珠江新城還有冼村、獵德村和譚村三個城中村。珠江新城住宅用地現已全部拍出，今后只有商務用地供應。3月8日，政府手中最后一幅珠江新城的住宅用地I1-2地塊拍出，此用地面積為5264.68平方米，容積率為8，規劃建筑面積42117.44平方米，最低交易價為11800萬元，增價幅度每次100萬元。經過10多輪競價，珠江新城I1-2地塊以高出底價2300萬元被藍色康園的開發商保稅區瑞豐實業奪得，折合樓面地價每平米3348元。至此，政府在珠江新城已無住宅用地。珠江新城自1992年決定開發以來，現已歷時13年，前面近十年時間由于市政配套等基礎設施缺乏等眾所周知的原因，商業氛圍一直沒有形成，

35、大多商務項目都處于觀望狀態，沒有動工，導致了商務未動，住宅先行的局面。發展商大多對住宅用地虎視眈眈，拿下后就會進入開發，加上當時政府土地供應政策的原因，導致現在這種土地供應現狀。2、住宅開發情況已開發完的住宅樓盤有南國花園、華駿花園、麗晶華庭、南天廣場、名門大廈、跑馬地花園、譽城苑、南國花園、匯豪大廈、君怡大廈、安駿大廈、駿逸苑、遠洋明珠、皓瀚華軒、漾晴居、金碧華府、新城海濱花園、跑馬地花園等。現在售（包括尾貨單位）或在建的住宅樓盤有碧海灣、凱旋新世界、天駿花園、星匯園、珠江新城別墅、利雅灣、星辰大廈、馬賽國際公寓、保利香檳花園、新城雅居花園、珠江新城商住樓（D7-2）、商住樓（D7-6）、冼

36、村村民商住樓（G2-1）、天河石東甲子村復建房（H3-1）等。3、住宅產品分析珠江新城從1992年決定開發以來，現已歷時十多年，由于眾所周知的原因，出現了規劃的CBD卻是住宅先行的局面。如深入比較分析，我們可以發現，如以2003年作為分界線，2003年前珠江新城可以說是商務辦公氛圍最初時期，除了政府自用的辦公樓之外，沒有一棟落成的商務寫字樓，珠江新城板塊只是住宅在作支撐，現在售完的樓盤大多是那時開發的。由于市政配套跟不上，商業氛圍能否形成對住宅產品的開發具有相當影響，因此我們分析住宅產品也就以開發完樓盤和在售樓盤的單位套數作為樣本量來進行分析：住宅產品戶型分析分析珠江新城的產品我們可以發現，現

37、在已售完的樓盤產品較為單一，呈現兩頭輕，中間重的形態。在早期開發時，由于此時天河已逐漸成為新的城市中心，天也成為取代環市路的新的商務中心，而珠江新城離天僅一步之遙，因此誰都不懷疑這是一塊居住寶地。但各方面因素的不確定性與相關配套的不完善性，導致住宅開發以自住型為主，投資戶型較少的狀況。由于此時的配套不好，買家多以看好此地的成功人士為主，交通和生活配套不行，但有車便無所謂，因為天近在咫尺。所以買家多選擇三房或四房為主，其中四房占了一半以上，而三房也近三成，如再加上選擇二房的買家，三者合計就超過八成，由此可見其它戶型產品的比重是較小，戶型也較為單一。對比現在售的樓盤的戶型，我們可以發現，現在在售樓

38、盤產品呈多樣化，分布也更為合理。由于從2003年下半年開始，受政府利好帶動，珠江新城商務寫字樓全面啟動，當年更有十多棟商務寫字樓動工，并且第一棟在售的寫字樓發售也取得了相當好的銷售業績，CBD初現雛形。這也直接拉動了住宅產品的多元化，雖然還是以自住的三房和四房為主，但自住產品更為多元化，四房三廳、五房三廳和六房二廳等超大戶型日漸增多；隨著商務氛圍漸濃，導致公寓市場急劇上升，占了統計套數的二成以上，如雙城國際、馬賽國際公寓和星匯國際等都有大量的公寓產品。珠江新城已售或在售樓盤戶型分析表住宅產品面積分析在分析珠江新城住宅樓盤單位面積時，我們可以發現，已售完樓盤的單位面積呈現明顯的以大戶型為主，中小

39、戶型較少的特點。其中以120-150平方米這個區間為最多，而150平方米以上單位也占較大比重，兩者合計有近七成比重。而80平方米以下單位比重合計不到7%，由此可見，這個階段主要是有實力的成功人士或二次以上置業者為主的面積段，而首次置業面積段明顯較少。此外由于商務氛圍不足，投資戶型明顯不足，只占了極輕的比重。而從現在在售的住宅樓盤來看，隨著珠江新城商務辦公開始有形成的趨勢，各項配套也比以往更為完善，因此在售的單位面積也隨之發生了較大的變化，特別是配合商務辦公的60平方米以下的單身公寓有了極大的增長，達到統計比例的二成半，而大戶型面積段分布也更趨多元化，其中又以150平方米以上為最多，而60-80

40、平方米這個區間卻比以往更小。珠江新城已售或在售樓盤單位面積分析表4、住宅價格分析珠江新城作為新規劃的CBD，其前景是非常光明的。所以精明的投資者和置業者都把眼睛盯在這里，而開發商在拿到住宅用地后，也都悉數將樓盤打造成一個個精品樓盤，使得珠江新城成為樓價最高的板塊。特別是當前住宅用地開發日漸稀少，商務寫字樓開發大興土木之時，住宅就顯得更為珍貴，甚至有住宅價格與寫字樓價格平起平坐的趨勢。現在在售的住宅樓盤，位于珠江新城西部的樓盤，受珠江新城西部商務氛圍形成快的影響，住宅樓盤的均價也比東部高，現西部在售樓盤都在9000元/平方米左右，如保利香檳、星匯國際公寓等。而我們再看看西部現在售的寫字樓，如華普

41、廣場、星匯國際等，其均價也只在8500-9000元/平方米。珠江新城中部是住宅用地最多的區域，但現在售的樓盤并不多，但價格都不菲，如新城海濱花園北向單位目前均價8000多元/平方米，南向單位價格已高達1.2萬元/平方米，凱旋新世界的售價也攀升到8500-13000元/平方米，珠江別墅408平方米的單位價格竟高達1288萬元。而珠江新城東部則由于發展較慢，住宅價格較西部就顯得稍低一些，一般都在7000元/平方米左右，而新城雅居由于在污水處理廠旁邊，均價都低于5000元/平方米。此外，珠江新城樓盤本來就定位為豪宅，而如有江景的話，價格就更加不菲了，都超過萬元/平方米，如利雅灣南向江景單位均價一萬多

42、元/平方米，碧海灣更是達到了13000元/平方米，而凱旋新世界一線江景單位到時做好估計會遠遠超過13000元/平方米。5、住宅二手市場現狀與前景分析經過10多年的開發，已建成20多個樓盤的珠江新城已經形成一定的居住氛圍，從居住環境來看，珠江新城大片的綠化、寬闊的馬路和開闊的江景等條件都略勝于同為豪宅區的天和濱江東一帶。優越的環境越來越吸引不少事業有成的人士前往置業，由此珠江新城的二手交易也不斷興旺。二手交易的熱鬧吸引了不少大小中介進駐，在市房管局交易中心所在的皓瀚華軒前就集中了將近10家的二手中介公司，形成珠江新城有特色的地產一條街。雖然現在珠江新城仍有幾個樓盤在售，一手單位仍有一定存量，但是

43、對二手市場的影響卻不大。因為一手貨源除了短期還未交樓的單位，就是早期樓盤的尾貨單位，樓層和座向都未必理想，相反在二手市場還能找到投資者以較低價買入不錯的單位，選擇機會比買一手還要多。目前珠江新城的房地產市場是一、二手齊頭并進，交易量齊頭并進，成交價格也不相上下。購買珠江新城二手住宅的客戶大部分用于自住，以生意人與企業高層管理人員為主，同時政府官員與事業單位的管理人員也占一定比例。這批高薪人士對珠江新城二手需求的增大，間接上導致了二手樓價的提升。整體而言，目前珠江新城大部分樓盤的二手市場價主要集中在7000-9000元/平方米，與2003年的6000-7000元/平方米相比有了較大的上升幅度，特

44、別是雙城國際、金碧華府和新城海濱花園等樓齡較短的樓盤，不少單位已突破9000元/平方米的水平。租賃方面同樣不遑多樣，眾多外籍人士和中小企業的需求也使珠江新城的租金水平不斷上升，三房單位月租金多在4000元以上，產品較為稀缺的小戶型公寓月租金則達到2000元上下，租金單價在30-50元/平方米月的水平。展望珠江新城未來二手市場的發展，隨著多個住宅項目的動工，在未來一段時間住宅供應量都會相當充足，有放盤計劃的業主也會將手中物業帶進二手市場；珠江新城發展的完善也會對越來越多的置業者形成吸引力，需求量會進一步加大。供求旺盛將會是珠江新城二手市場的一個長期態勢。（三）競爭區域比較分析1、天板塊板塊現狀經

45、過近十年的發展，天板塊已迅速變為最繁華的商業中心。區域云集了眾多甲級寫字樓，商務氣氛十分濃厚，天板塊亦成為了國際化大都市的象征。而在房地產方面，天板塊一直是豪宅最集中的地區。天自90年代開始開發了薈雅苑、名雅苑和僑怡苑等早期高檔住宅，到90年代末開發的帝景苑、芳草園，再到現在開發了都市華庭、中怡城市花園等高檔住宅，確立了其在的豪宅中心地位。天早期的樓盤以多層住宅為主，如僑怡苑、名雅苑、金田花苑和南雅苑等。這些樓盤樓齡大多在十年左右，外觀均較為殘舊，而且還欠缺小區配套，所以已日漸失寵。而90年代末至今的豪宅樓盤則以高層建筑為主，同時由于附近的商務氣息濃厚，很多住宅的定位也是商住結合的綜合性物業。

46、在外觀設計上盡顯國際化的氣息，而樓盤的設計亦更人性化，注重小區園林和社區文化建設。在戶型特點上，不再是當初單一的大戶型設計，還出現了不少中小戶型設計，滿足年輕一族和單身人士的需求。近年來，天板塊的樓盤競爭激烈，一些早期開發的樓盤成交價和租金水平已逐步下降。不過經過幾年樓市的低迷，在2004年樓市則全面反彈，一些新開發樓盤的二手成交價比一手的購入價還要高，不少自住買家和投資者紛紛入市，帶旺了天的樓市。以天中心的芳草園為例，2003年芳草園的二手成交均價僅為5500元/平方米，2004年的二手成交均價已上升至6700元/平方米，樓價上升的幅度超過兩成。與珠江新城對比在交通方面，天交通網絡四通八達，

47、但由于車流量過大，經常出現塞車現象，嚴重影響了市民的正常出入。而珠江新城基礎交通網絡雖然也較為完善，但公交線路較少，造成市民出行較難的問題。天板塊在生活配套方面有著其它區域無法比擬的優勢，而珠江新城的生活配套主要是依靠住宅裙樓配套。天板塊的樓盤普遍存在規模小、環境差，密度高的缺點，大部分的樓盤都靠近馬路，汽車廢氣污染和噪音污染都較為嚴重。珠江新城有多個大型樓盤，居住的條件和小區環境都較為優越，而且部分樓盤還擁有江景資源。天板塊大多以豪宅為主，目前在售樓盤只有金碧翡翠華庭，均價在7500元/平方米。由于市場上一手住宅供應量少，天的樓盤銷售率較高。而珠江新城在售樓盤均以高檔住宅為主，針對高端的客戶

48、和投資者，一手單位均價達到10000元/平方米。2、東風東板塊板塊現狀東山區傳統上是政府機關與高官、名人府邸的所在地，位置卓越。而東風東位于東山區東面，與商業繁華地-天相接，既延續了老城區的便利，也迎接了天的商業氣息。東山區是著名的教育強區，東風東路附近就有眾多名校，此外周邊的飲食、醫療、娛樂、購物場所和交通等都設備齊全。東風廣場、錦城花園和東山雅筑是東風東路標志性的大型路盤，都有屬于自己特色的園林設計和會所，設計偏向豪華，定位較高。這三大住宅樓盤戶型與早期珠江新城的相似，都是以大單位為主，沒有一房單位；而三房和四房單位約占這三個小區的總套數的70。尤其是東山雅筑，兩房單位的比例還不到10。由

49、于錦城花園和東風廣場是東山區早期的豪宅，其當時一手的成交價錢比該區其他的同檔次的樓盤都要高，就算經過數次的二手交易，其成交價格也沒有太大的變動。錦城花園由于有名校的優勢，其成交都在8000元/平方米以上，某些景觀與間隔較好的單位，成交價更高達10000元/平方米。東風廣場的成交則比錦城花園要遜色一點，銷售成交均價在550007500元/平方米，而且普遍成交價都是6000元/平方米左右。而作為后起之秀的東山雅筑，雖然成交量比較少，其成交價也從未低于8000元/平方米。與珠江新城對比與珠江新城相比，東風東板塊無論在交通和商業氛圍中都差不多，但是在生活配套方面東風東板塊就顯得更優越。在交通方面，東風

50、東路與天河立交相接，且有十多條公交車線路和地鐵，圍繞三大樓盤，因此無論是自駕車還是乘坐公共交通工具都非常方便。但是珠江新城現在仍是建設中，雖然現在的交通線路未如理想，但在規劃的時候會有更多的發展空間。由于現時東風東有一手發售的樓盤不多，東山雅筑和東風廣場只有少量尾貨，而錦城花園也已經售完，因此在此板塊上能出售的單位都不多，可選擇的類型更少了。而珠江新城各區都不斷有新的樓盤和單位推出，從兩房到四房不等，選擇的單位類型有很多。由于東風東的樓盤都經過近十年的發展，在投資方面已經進入一個成熟的階段，大部分業主都清楚自家樓盤的售價，因此投資回報方面已經固定在8左右。但珠江新城整個板塊都處于發展階段，各個

51、樓盤的樓價都在不停上漲，有些樓盤的租金均價比東山雅筑的高，此處的投資回報空間里有很大的發展。3、濱江東板塊板塊現狀濱江東板塊位于海珠區南岸，圍從江灣大橋至大橋的沿江的狹長地帶，是目前珠江邊上最成熟和高檔的住宅區。尤其在海印公園以東到大橋的一段，由于開發較晚，少有成片的房改房，經過近幾年的開發已聚集了多個一、二線臨江樓盤。最早發展的是一線江景盤，自海珠半島花園開始，首次推出時主要面向外銷市場，當時以一線江景作主賣點，市場反應熱烈，短短時間即銷售一空。以后陸續有中海錦苑、新理想華庭、麗景灣、珠江廣場和匯美景臺等一線江景盤，現在售的還有金海灣和君庭。一線江景樓盤的價格一般在10000元/平方米以上，

52、正望江的單位或者江景較好的單位的單價可以去到15000元/平方米以上。在一線江景盤得以充分發展的同時，二線江景盤也趁著江景盤興起的東風開始進入市場，二線江景盤現有金雅苑、嘉仕花園、琴海居、天立俊園、浪琴居、江畔華庭、藍色康園和城建芭堤水岸等，其中藍色康園和城建芭堤水岸仍不斷有新產品推出市場。二線江景盤由于受視線所限，可望珠江江景的往往只有部分單位，有的要在十多樓才可以望見江景，江景的涵已大打折扣，但由于價格相對較低而吸引不少置業者和投資者的目光，目前價格在5000-8000元/平方米左右，對比一線江景盤面向的是高端客戶群，二線江景盤則越來越受到年輕買家和投資客的追捧。與珠江新城對比江景是濱江東

53、板塊的最大特色，與珠江新城臨江樓盤的南向望江相比較，濱江東板塊的江景從朝向和視野的開闊程度來講都稍為遜色。濱江東豪宅區居住人口越來越集中，但是相應的商業和生活配套卻一直跟不上需求，像超市和菜市場之類的基本生活配套也要到下渡路甚至新港路才能提供，這與珠江新城也往往要靠五羊新城的配套的情況相似。交通問題也是濱江東的軟肋之一，公交線路的不足和地鐵的缺乏使濱江東到其他區域都略嫌不便，而珠江新城的交通現狀和發展前景都較之為好。由于土地資源的稀缺，濱江東的樓盤一般規模都不大，除了珠江帝景苑與海珠半島花園兩個樓盤的占地面積稍大外，其他樓盤的規模一般都相對較小。而珠江新城除了西區個別樓盤規模較小外，大多都是大

54、規模樓盤項目。濱江東樓盤因為有一線和二線江景的差別，因此樓價跨度較大，從4000多元/平方米到10000元/平方米以上的中檔到高檔樓盤都有，滿足各個層次的客戶群。而珠江新城無論是江景還是非江景樓盤都普遍以高檔豪宅定位，針對的是高端客戶群。區域比較分析列表：珠江新城天東風東濱江東區域特點規劃前景好，道路綠化環境好，各項配套暫未成熟發展成熟，商務氣氛濃厚，配套完善，交通條件一般名校匯聚，配套成熟，交通條件優越環境和景觀優勢明顯，配套不足，交通條件一般供應狀況一、二手住宅供應充足一手基本少有供應量，以二手供應為主一手供應不足，未來有幾個項目推出一手供應有限，以二手供應為主產品類型三房或以上大戶型為主

55、，配以部分公寓式住宅三房或以上大戶型和中小戶型相結合三房和四房戶型為主三房或以上大戶型為主，小戶型較少價格圍一手9000元/平方米以上；二手7000-9000元/平方米一手6000元/平方米以上；二手5000-10000元/平方米一手和二手都在8000元/平方米以上一手7000元/平方米以上；二手5000-10000元/平方米客戶群特點二次以上置業人士為主，生意人與企業高層管理人員企業管理人員，年輕白領，外籍人士與中小企業東山原居民，企業高收入人士從普通白領到中高收入人士代表性樓盤碧海灣、凱旋新世界、金碧華府、星匯園、利雅灣金海花園、帝景苑、中怡城市花園、芳草園東風廣場、錦城花園、東山雅筑海珠

56、半島花園、珠江廣場、金海灣、藍色康園附：代表性住宅個案1、凱旋新世界位置天河珠江新城花城大道（珠江公園南門對面）規模占地9.8萬平方米，總建28.5萬平方米，共由三個組團組成發展商新翊房地產、新世界中國地產主力戶型150-200平方米的大面積戶型裝修標準毛坯成交價格11000元/平方米管理費3.9元/平方米月主要賣點與優勢新世界品牌；法國藝術園林；齊攬珠江、臨江觀光長廊和珠江公園配套設施1.3萬平方米商圈，船餐廳，會所，幼兒園等2、金碧華府位置珠江新城珠江公園對面規模占地3萬平方米，總建11萬平方米發展商恒產主力戶型130-190平方米三房和四房大戶型裝修標準毛坯成交價格10000元/平方米管

57、理費3元/平方米月主要賣點與優勢每戶帶空中花園、一梯兩戶配套設施恒溫泳池、會所、保齡球館、網球場3、星匯園位置珠江新城金穗路規模占地28927平方米，總建筑面積21萬平方米發展商越秀城建主力戶型100-150平方米三房裝修標準500元/平方米成交價格8000元/平方米管理費2.3元/平方米月主要賣點與優勢城建品牌，豪華會所，便利交通配套設施會所配套齊備，宏城超市4、保利香檳花園位置珠江新城華穗路西側，華利路南側規模總占地1.5萬平方米，總建面積7萬平方米發展商保利地產主力戶型80平方米兩房、90-120平方米三房、160-170平方米五房裝修標準1200元/平方米成交價格8000元/平方米管理

58、費2.1元/平方米月主要賣點與優勢地鐵三號線珠江新城站配套設施商業街三、珠江新城商鋪市場分析（一）商鋪概況從珠江新城規劃示意圖可以看出，珠江新城用地主要以住宅與商務辦公用地為主，而商場則依附于各大住宅與商務辦公樓的裙樓。目前，由于部分住宅與商務用地尚未建設，因此，導致珠江新城出現了大量臨建用以經營家居、建材、汽車交易等行業。（二）分布特點珠江新城東連員村，西通地下隧道與五羊新城接壤。由于五羊新城為商住與辦公旺地，生活配套成熟，人氣旺盛。受五羊新城的輻射帶動，珠江新城目前的開發以西部較為成熟，各大高檔住宅、寫字樓均以西部分布較為密集，而各大住宅與寫字樓都附帶裙樓商場，致使珠江新城的商業氛圍亦形成

59、東冷西熱的局面。（三）商鋪類型與經營特點分析除地段上的分布特點外，目前珠江新城的商業業態主要為各種建材、家居、汽車美容與展覽專業市場與住宅小區裙樓商場為主，而純商場目前只有維家思博覽中心一家（亦為臨建）。1、專業市場從1992年政府決定開發珠江新城以來，至2000年8月對珠江新城的規劃進行檢討，由于種種原因，導致至今為止，珠江新城的多幅地塊未進入開發狀態，從而導致現在珠江新城多個專業市場盤踞在原本用地性質為住宅或商務金融的地塊，亦導致眾多屬于臨時建筑的專業市場的涌現，如高盛集團開發經營的美居中心，經過多年的經營，在家居業已形成家居航母的地位，并由此帶動了一系列的相關專業市場如南興裝飾材料城、億

60、寶裝飾材料與、南天照明廣場等專業市場的誕生。此外，受天路汽車專業市場的輻射影響，導致汽車交易市場也成為珠江新城現時商業經營的一大特色。珠江新城專業市場一覽表專業市場項目名稱地塊編號實際用地性質家居、建材專業市場美居中心A4-1、A4-2、F2-4、G3-3、G4-3、J2-1、J2-2商務金融辦公用地南興裝飾材料城D2-1居住用地D2-2文化體育設施用地D2-3居住用地天馬家私廣場D3-4商貿金融辦公用地D3-2億寶裝飾材料城D3-3、D3-5、D3-6珠江新城廣場與停車場（現易名為“維家思博覽中心”）B2-3、B2-11商務金融辦公用地B2-6商務金融辦公用地汽車專業市場晶都汽車城D1-2居