1、某商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告暨項目可行性研究報告 目 錄第一章 總 論11.1項目名稱與建設單位1稱1設單位1請報告編制單位11.2編制依據(jù)、內(nèi)容及范圍1據(jù)1容與范圍11.3項目概況2位概況2模與內(nèi)容3點3礎設施現(xiàn)狀3護4施進度4算及資金籌措41.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標41.5結(jié)論及建議5第二章 建設背景和必要性62.1項目建設背景62.2項目建設的必要性7第三章 發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入及市場分析93.1房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢93.2產(chǎn)業(yè)政策分析123.3行業(yè)準入分析193.4近期全國房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)勢213.5項目所在地區(qū)宏觀經(jīng)濟分析233.6*房地產(chǎn)市場分析243.7市場分析結(jié)論26第四章 項

2、目選址與建設條件274.1項目選址274.2建設條件27件27施條件28筑材料來源、供應29第五章 建設方案305.1總體規(guī)劃30據(jù)30劃原則30劃設計315.2建筑設計32據(jù)32則32計335.3結(jié)構(gòu)設計34據(jù)34計及荷載取值34料34型355.4公用工程36統(tǒng)36防系統(tǒng)38統(tǒng)39統(tǒng)39計40第六章 節(jié)能、節(jié)水436.1必要性436.2節(jié)能措施43能43管理節(jié)能45能466.3節(jié)水措施466.4能源管理47第七章 環(huán)境保護487.1建設地點環(huán)境現(xiàn)狀48據(jù)48護目標48量標準497.2項目建設對環(huán)境的影響及防治措施49對環(huán)境影響及治理措施49對環(huán)境影響及治理措施517.3綠化527.4環(huán)境評價

3、52第八章 勞動安全衛(wèi)生548.1危害因素及危害性分析548.2勞動安全558.3衛(wèi)生措施56第九章 組織機構(gòu)與人力資源配置589.1組織機構(gòu)設置589.2公司各部門職能589.3勞動定員619.4員工培訓62第十章 項目實施進度6510.1項目實施6510.2項目實施進度安排6610.3項目實施進度控制措施66第十一章 項目招投標6911.1招標原則6911.2招標依據(jù)6911.3招標條件6911.4招標范圍7011.5招標程序7011.6招標組織方式7111.7投標7211.8開標、評標和中標73第十二章 投資估算及資金來源7412.1投資估算74明74設投資估算7412.2項目總投資構(gòu)成

4、7512.3資金籌措76第十三章 財務分析7713.1分析評估依據(jù)7713.2銷售收入、營業(yè)稅金及附加估算77入估算77附加78費用（經(jīng)營成本）估算7813.3現(xiàn)金流量分析7813.4投資利潤率7913.5財務分析結(jié)論79第十四章 風險分析8114.1風險因素分析8114.2風險控制82第十五章 結(jié)論與建議8415.1結(jié)論8415.2建議84附表：1、投資估算表2、銷售收入、營業(yè)稅金及附加估算表3、現(xiàn)金流量表4、利潤與利潤分配計算表5、折舊攤銷表6、總投資使用計劃與資金籌措表附件：1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復印件）2、組織機構(gòu)代碼證（復印件）3、其他資料總 論1.1項目名稱與建設單位稱國際城建設項

5、目設單位*有限公司請報告編制單位編制單位：*有限公司證 書 號：+1.2編制依據(jù)、內(nèi)容及范圍據(jù)（1）編制*國際城建設項目申請報告的委托書；（2）*縣城市總體規(guī)劃綱要；（3）*國際城規(guī)劃建筑設計方案；（4）項目建設單位提供的有關(guān)技術(shù)資料、基礎數(shù)據(jù)；（5）編制人員調(diào)查的有關(guān)數(shù)據(jù)資料。容與范圍我公司受*有限公司的委托，根據(jù)該單位的實際需要和經(jīng)營現(xiàn)狀，按照國家對項目申請報告階段工作范圍和深度的規(guī)定，組織有關(guān)技術(shù)人員對項目的建設條件等進行了實地查勘，編制完成了*國際城建設項目申請報告。本報告對項目建設的背景和必要性進行了論述，對建設背景和必要性、市場分析、項目選址和建設條件、工程建設方案、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境

6、保護、勞動安全衛(wèi)生、項目組織機構(gòu)與人力資源配置、項目實施進度、項目招投標、投資估算與資金來源、財務分析等方面進行綜合研究和分析，為主管部門和建設單位的決策和建設提供具體的、完善的、科學的依據(jù)。1.3項目概況位概況本建設項目由*有限公司承辦。*有限公司（以下簡稱公司）成立于2006年，是河南省房地產(chǎn)開發(fā)認定企業(yè)。公司現(xiàn)有職工50人，其中專業(yè)技術(shù)人員30人。目前公司下設辦公室、財務室、工程技術(shù)部與營銷部等部門，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售。公司創(chuàng)立即秉持“誠信、負責、踏實”之宗旨，竭誠為廣大客戶提供最完善的服務，歷經(jīng)多年在本行業(yè)的鉆營，以及本公司對品質(zhì)的堅持，已贏得客戶一致肯定。 本公司將以“面向

7、客戶，面向市場”為導向，力求價格同行業(yè)最低，竭誠為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)服務。模與內(nèi)容項目規(guī)劃指標項目規(guī)劃總用地面積6467.8m2，總建筑面積（含地下）43803.5m2，地上建筑面積38790.4平方米，住宅建筑面積23790平方米，地上商業(yè)面積13940.41平方米，電影院面積1060平方米，容積率5.99，建筑密度70.96%，綠地率46.28%，居住總?cè)藬?shù)：204戶，戶均人口3.2，居住總?cè)丝?52。（2）項目建設內(nèi)容項目區(qū)內(nèi)住宅包括：1號樓21層，高71.1米，商業(yè)面積4600，居住面積15260，總建筑面積19860,90-140平方98戶。2號樓20層，高68.1米，3號樓商業(yè)

8、裙樓4層，高20.1都有地下。項目區(qū)內(nèi)景觀、道路、綠化、給排水、電力、通信等配套工程。點本項目建設地點位于*東大街西段南側(cè)，建設地址交通便利，地勢平坦，適合項目的建設。礎設施現(xiàn)狀項目建設地址水、電、氣等市政基礎設施配套完善，可保證項目建設及使用期的需要。護本項目產(chǎn)生的廢氣、污水、生活垃圾、噪聲等均可以得到有效的控制和治理，所有排放物可以做到按國家規(guī)定的排放標準達標排放。施進度本項目從獲得土地使用權(quán)開始至房屋銷售結(jié)束計劃用時3年，其中建設期1年，房屋銷售期2年。算及資金籌措本項目建設投資2400萬元。本項目建設投資全部由建設單位自籌。1.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號項目單位數(shù)量1總用

9、地總面積 含道路面積 平方米6467.82總建筑面積平方米81773建筑密度%70.96%4容積率5.995綠地率%46.28%6居住戶數(shù)戶20417總投資萬元24008銷售收入萬元4074.169稅前利潤萬元1110.8611稅后利潤萬元833.1512財務內(nèi)部收益率（所得稅前）%21.5613財務內(nèi)部收益率（所得稅后）%16.1014財務凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元1177.4315財務凈現(xiàn)值（所得稅后）萬元679.9516投資回收期（所得稅前）年1.9717投資回收期（所得稅后）年2.131.5結(jié)論及建議本項目的建設可以加快*縣的城市建設和發(fā)展，促進人民安居樂業(yè)，維護社會穩(wěn)定和和諧發(fā)展。項目建

10、設規(guī)模合理，建設方案可行，周邊建設條件較好。經(jīng)過財務分析，本項目商品房價格合理，有較好的經(jīng)濟效益，建議項目盡快實施，早日發(fā)揮良好的社會、經(jīng)濟效益。建設背景和必要性2.1項目建設背景房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速發(fā)展。國內(nèi)外經(jīng)濟增長的歷史和理論反復證明，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟高速增長的過程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提。我國經(jīng)濟的高速增長也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長，目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)正處于蓬勃發(fā)展時期。近幾年，伴隨房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資增幅

11、較高、房地產(chǎn)市場供求趨緊、住宅價格快速上漲等結(jié)構(gòu)性問題凸現(xiàn)。針對這些問題，2011年初，國務院出臺了一系列的政策，運用土地、金融、稅收等手段加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知明確提出，要增加保障性住房和普通商品住房有效供給，使市場的需求結(jié)構(gòu)變得更加平衡。2006年以來，隨著我國“中部崛起”計劃的實施，國內(nèi)沿海發(fā)達地區(qū)向內(nèi)地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐加快?！昂幽鲜∈灏l(fā)展規(guī)劃”提出全面實施“中原城市群”發(fā)展戰(zhàn)略，努力走在中部崛起的前列。*的發(fā)展必須適應國家中部崛起的部署，并且必須從這個戰(zhàn)略部署的高度去觀察、分析、實踐經(jīng)濟社會和城市發(fā)展。中部崛起是國家區(qū)域總體協(xié)調(diào)發(fā)

12、展的四大構(gòu)成板塊之一，而實現(xiàn)中部崛起必然要走城市群帶動的路子。 在*縣的不斷發(fā)展過程中，*的房地產(chǎn)市場供應趨緊的背景下，*有限公司通過對*當前房地產(chǎn)業(yè)的考察和分析，提出了本項目的建設。2.2項目建設的必要性1、項目的建設是滿足住房需求，改善當?shù)厝司迎h(huán)境的需要本項目設計居住幾十戶，項目建成后可在一定程度上緩解*商品住宅緊張的局面，同時，本項目高起點、高標準地進行規(guī)劃和建設，項目區(qū)內(nèi)各種市政配套設施齊全，綠化、凈化、美化達到要求，能夠使項目區(qū)的人居環(huán)境得到根本改善。2、項目的建設是擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持當?shù)貒窠?jīng)濟快速健康發(fā)展的有效手段刺激內(nèi)需、增加居民消費是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要措施。發(fā)展

13、房地產(chǎn)業(yè)可以拉動內(nèi)需，據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在整個國民經(jīng)濟中占有重要的地位，每年可以拉動GDP增長2%左右。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長，可以帶動建材、家用電器、住宅裝修、家具等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)合并在一起，被稱為經(jīng)濟發(fā)展的溫度計，房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)發(fā)展的重要性無可比擬。該項目的建設，可以加快*的城市建設與發(fā)展，擴大居民的住房消費，有效地提高資金的利用率，帶動房地產(chǎn)信貸相關(guān)業(yè)務的發(fā)展，推動國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。3、發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是擴大就業(yè)，促進人口聚集，加快城鎮(zhèn)化進程的重要途徑城市是現(xiàn)代文明的標志，是經(jīng)濟、政治、科技、文化、教育的中心，城鎮(zhèn)化是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進經(jīng)濟社會發(fā)展轉(zhuǎn)

14、型、促進文明進步的關(guān)鍵。在經(jīng)濟全球化和科學技術(shù)迅猛發(fā)展的新形勢下，城市在推進工業(yè)化、信息化、現(xiàn)代化，促進經(jīng)濟社會發(fā)展進程中的帶動和主導作用日趨突出，經(jīng)濟發(fā)展的水平越向上提升，越需要城鎮(zhèn)化水平的堅強支撐。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是加快城鎮(zhèn)化進程的重要途徑。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)、物業(yè)和房地產(chǎn)中介服務業(yè)可直接提供大量工作崗位，增加勞動就業(yè)，還可帶動建筑業(yè)、建材、裝修、家電等數(shù)十個相關(guān)行業(yè)發(fā)展，間接為社會創(chuàng)造大量勞動就業(yè)崗位，從而引導農(nóng)村剩余勞動力向城市轉(zhuǎn)移，以此加快城鎮(zhèn)化進程。本項目是順應房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢下提出的，本項目的建設不僅可以改善城市面貌，提升當?shù)鼐用竦纳钇焚|(zhì)，而且對*縣的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生巨大的拉動作用。因此本項

15、目的開發(fā)建設是十分必要的。發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入及市場分析3.1房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議以下簡稱建議提到，“十二五”規(guī)劃期間是全面建設小康社會的關(guān)鍵時期，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的攻堅時期。“小康不小康,關(guān)鍵看住房”，未來5年更是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時期,能否解決好廣大中低收入家庭的住房問題,直接關(guān)系到全面小康社會目標能否如期實現(xiàn)。針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和宏觀調(diào)控政策趨勢,建議明確提出：加強土地、財稅、金融政策調(diào)節(jié)，完善符合國情的住房體制機制和政策體系，合理引導住房需求。那么，什么是符合國情的住房體制機制和政策體系？就是住房政策的制定,

16、要符合大城市人多地少的實際情況,要把住房作為基本居住需求來對待,要重點解決廣大無房戶和住房困難戶的問題,要避免把住房成為投資產(chǎn)品的發(fā)展趨勢。因此,下一步的調(diào)控重點,依然是滿足廣大城鎮(zhèn)居民基本居住需求為主,稅收和金融政策的調(diào)整繼續(xù)向鼓勵第一套住房和改善型住房需求轉(zhuǎn)變,如在稅收調(diào)節(jié)上,分類指導,并加大對多套房以及奢侈性豪宅的調(diào)控力度。對于自住需求,應以鼓勵和支持為主的政策取向,讓更多的居民通過市場化途徑改善住房條件,減輕各級政府的保障壓力。針對住房保障問題,建議強調(diào)要加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。這是未來五年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。住房是公

17、共產(chǎn)品,也是人的基本生存權(quán)的體現(xiàn)。狠抓住房保障工作,更能體現(xiàn)科學發(fā)展觀和以人為本的理念,即社會經(jīng)濟發(fā)展的目標是為了人民,讓人民分享改革開放的成果。因此,未來幾年,不僅中央政府會更加重視住房保障的投入,重視法律法規(guī)體系的完善,也會要求地方政府緊抓住房保障不放松,繼續(xù)強化責任目標制、一票否決制。住房市場化與住房保障同步推進,政府著重抓好住房保障,是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。同時,建議也進一步明確了住房保障的方式和重點,從“以售為主”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙宰鉃橹鳌?重點解決居住問題而不是產(chǎn)權(quán)問題,以保證住房保障事業(yè)的可持續(xù)性,也有利于建立公平公正的住房保障供應體系,避免在住房保障中出現(xiàn)投資機會或腐敗問題傾向。

18、針對房地產(chǎn)市場存在的一系列問題,建議指出：要加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機需求，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。這一系列要求,都指向未來要確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。未來幾年，將繼續(xù)重點規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,打擊捂盤惜售、囤地、哄抬房價、虛假宣傳等過去長期得不到根除的問題；要建立一個公開公平的交易市場信息平臺，確保商品房市場有效暢通供應；通過增加釋放開發(fā)商手中的存量土地、囤積的房源，加大住房供應總量，緩解供需矛盾，以實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標。抑制投機需求，重點將在金融稅收上加大非自住和改善需要的調(diào)節(jié)力度，比如在重點地區(qū)，強化停止對多套住房的人群再發(fā)放貸款，甚至停止這部分人群再購新房等政策

19、，抑制投資投機行為?？傊?011年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點和趨勢：將以住房保障為核心，加大力度規(guī)范市場，同時，繼續(xù)加強宏觀調(diào)控，確保房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。為遏制部分城市房價過快上漲，月中旬國家出臺了“國十條”（即國發(fā)201110號文件），一些城市出臺了實施細則，調(diào)控措施取得了一定成效。為進一步鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果，近日住房城鄉(xiāng)建設部等七部委出臺了多項措施。此次政策措施是對國十條的細化和完善，一方面表明國家調(diào)控房地產(chǎn)市場態(tài)度堅決，另一方面也反映出主管部門在調(diào)控時機的把握、力度的掌控上更為嫻熟。調(diào)控的目的是，通過抑制投資投機性需求，保障居民基本需求，增加住房供給，促進住房回歸消費品屬性，實現(xiàn)房地

20、產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)市場只有健康良性發(fā)展，各方才能獲得多贏結(jié)果，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會要積極發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，引導開發(fā)企業(yè)全面貫徹落實調(diào)控措施，積極參與保障性住房建設，加快開發(fā)中低價位、中小套型普通商品住房，增加有效供應，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。3.2產(chǎn)業(yè)政策分析 自國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知 國發(fā)199823號 發(fā)布以來，城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進，住房建設步伐加快，住房消費有效啟動，居民住房條件有了較大改善。以住宅為主的房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，對拉動經(jīng)濟增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。同時應當看到，當前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)住房供求的結(jié)構(gòu)性

21、矛盾較為突出，房地產(chǎn)價格和投資增長過快；房地產(chǎn)市場服務體系尚不健全，住房消費還需拓展；房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不夠規(guī)范，對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控有待完善。為促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下： 一 充分認識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代

22、化具有十分重要的意義。 二 進一步明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導思想。要堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用；堅持以需求為導向，調(diào)整供應結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需要；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅持加強宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定；堅持在國家統(tǒng)一政策指導下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相適應，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。 三 完善住房供應政策。各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進程、居民住

23、房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房；同時，根據(jù)當?shù)厍闆r，合理確定經(jīng)濟適用住房和廉租住房供應對象的具體收入線標準和范圍，并做好其住房供應保障工作。 四 加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理。經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。要通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔小區(qū)外基礎設施建設、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等措施，切實降低經(jīng)濟適用住房建設成本。對經(jīng)濟適用住房，要嚴格控制在中小戶型，嚴格審定銷售價格，依法實行建設項目招投標。經(jīng)濟適用住房實行申請、審批和公示制度，具體辦法由市 縣 人民政府制定。集資、合作建房是經(jīng)濟適用住

24、房建設的組成部分，其建設標準、參加對象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 五 增加普通商品住房供應。要根據(jù)市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應中的比例。對普通商品住房建設，要調(diào)控土地供應，控制土地價格，清理并逐步減少建設和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設成本，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應。 六 建立和完善廉租住房制度。要強化政府住房保障職能，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。以財政預算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩(wěn)定規(guī)范的住房保障資金來源。要結(jié)合當?shù)刎斦惺苣?/p>

25、力和居民住房的實際情況，合理確定保障水平。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。 七 控制高檔商品房建設。各地要根據(jù)實際情況，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準。對高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)，要控制此類項目的建設用地供應量，或暫停審批此類項目。也可以適當提高高檔商品房等開發(fā)項目資本金比例和預售條件。 八 繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售。對能夠保證居住安全的非成套住房，可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況向職工出售。對權(quán)屬有爭議的公有住房，由目前房屋管理單位出具書面具結(jié)保證后，向職工出售。對因手續(xù)不全等歷史遺留問題影響公有住房出售和權(quán)屬登記發(fā)證的，

26、由各地制定政策，明確界限，妥善處理。 九 完善住房補貼制度。要嚴格執(zhí)行停止住房實物分配的有關(guān)規(guī)定，認真核定住房補貼標準，并根據(jù)補貼資金需求和財力可能，加大住房補貼資金籌集力度，切實推動住房補貼發(fā)放工作。對直管公房和財政負擔單位公房出售的凈收入，要按照收支兩條線管理的有關(guān)規(guī)定，統(tǒng)籌用于發(fā)放住房補貼。 十 搞活住房二級市場。要認真清理影響已購公有住房上市交易的政策性障礙，鼓勵居民換購住房。除法律、法規(guī)另有規(guī)定和原公房出售合同另有約定外，任何單位不得擅自對已購公有住房上市交易設置限制條件。各地可以適當降低已購公有住房上市出售土地收益繳納標準；以房改成本價購買的公有住房上市出售時，原產(chǎn)權(quán)單位原則上不再

27、參與所得收益分配。要依法加強房屋租賃合同登記備案管理，規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場。 十一 規(guī)范發(fā)展市場服務。要健全房地產(chǎn)中介服務市場規(guī)則，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)估價師執(zhí) 職 業(yè)資格制度，為居民提供準確的信息和便捷的服務。規(guī)范發(fā)展住房裝飾裝修市場，保證工程質(zhì)量。貫徹落實物業(yè)管理條例，切實改善住房消費環(huán)境。 十二 加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度。要加強住房公積金歸集工作，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，簡化手續(xù)，取消不合理收費，改進服務，方便職工貸款。 十三 完善個人住房貸款擔保機制。要加強對住房置業(yè)擔保機構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范擔保行為，建立健全風險準備金制度，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保。對無擔保

28、能力和擔保行為不規(guī)范的擔保機構(gòu)，要加快清理，限期整改。加快完善住房置業(yè)擔保管理辦法，研究建立全國個人住房貸款擔保體系。 十四 加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管。對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。同時要加強房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款審核管理，嚴禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款；加強對預售款和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。要加快建立個人誠信系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)抵押登記制度，嚴厲打擊各種騙貸騙資行為。要妥善處理過去違規(guī)發(fā)放或取得貸款的項目，控制和化解房地產(chǎn)信貸風險，維護金融穩(wěn)定。 十五 制定住房建設規(guī)劃和住宅產(chǎn)業(yè)政策。各地要編制并及時修訂完善房地產(chǎn)業(yè)和住房建設發(fā)展中長期規(guī)劃，加強對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的

29、指導。要充分考慮城鎮(zhèn)化進程所產(chǎn)生的住房需求，高度重視小城鎮(zhèn)住房建設問題。制定和完善住宅產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟、技術(shù)政策，健全推進機制，鼓勵企業(yè)研發(fā)和推廣先進適用的建筑成套技術(shù)、產(chǎn)品和材料，促進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。完善住宅性能認定和住宅部品認證、淘汰的制度。堅持高起點規(guī)劃、高水平設計，注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設和住宅內(nèi)部功能設計。 十六 充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的調(diào)控作用。在城市總體規(guī)劃和近期建設規(guī)劃中，要合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實經(jīng)濟適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎設施建設中的拆遷安置用房建設項目，并合理配置市政配套設施。各類開發(fā)區(qū)以及撤市 縣 改區(qū)后的土地，都要納入城市規(guī)劃統(tǒng)一管理。嚴

30、禁下放規(guī)劃審批權(quán)限，對房地產(chǎn)開發(fā)中各種違反城市規(guī)劃法律法規(guī)的行為，要依法追究有關(guān)責任人的責任。 十七 加強對土地市場的宏觀調(diào)控。各地要健全房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃供應制度，房地產(chǎn)開發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，嚴格控制占用耕地，不得下放土地規(guī)劃和審批權(quán)限。利用原劃撥土地進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須納入政府統(tǒng)一供地渠道，嚴禁私下交易。土地供應過量、閑置建設用地過多的地區(qū)，必須限制新的土地供應。普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供不應求、房價漲幅過大的城市，可以按規(guī)定適當調(diào)劑增加土地供應量。 十八 完善市場監(jiān)管制度。加強對房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度、項目

31、手冊制度，積極推行業(yè)主工程款支付擔保制度。支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團。嚴格規(guī)范房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓行為。已批準的房地產(chǎn)項目，確需變更用地性質(zhì)和規(guī)劃指標的，必須按規(guī)定程序重新報批。 十九 建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系。要加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作，完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房產(chǎn)市場預警預報體系。各地房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系建設中需要政府承擔的費用，由各地財政結(jié)合當?shù)匦畔⒒到y(tǒng)和電子政務建設一并落實。 二十 整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。要加大房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪瘟Χ龋攸c查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務和

32、物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。堅決制止一些單位和部門強制消費者接受中介服務以及指定中介服務機構(gòu)的行為。加快完善房地產(chǎn)信用體系，強化社會監(jiān)督。采取積極措施，加快消化積壓商品房。對空置量大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣和新項目申報。進一步整頓土地市場秩序，嚴禁以科技、教育等產(chǎn)業(yè)名義取得享受優(yōu)惠政策的土地后用于房地產(chǎn)開發(fā)，嚴禁任何單位和個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地，使用農(nóng)村集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。切實加強源頭管理，有效遏制并預防住房制度改革和房地產(chǎn)交易中的各種腐敗行為。地方各級人民政府要認真貫徹國家宏觀調(diào)控政策，從實際出發(fā)，完善房地產(chǎn)市場調(diào)控辦法，建立有效的協(xié)調(diào)機制，并對本地房地產(chǎn)市場的健康發(fā)

33、展負責。省級人民政府要加強對市、縣房地產(chǎn)發(fā)展工作的指導和監(jiān)督管理。國務院有關(guān)部門要各司其職，分工協(xié)作，加強對各地特別是問題突出地區(qū)的指導和督查。國家發(fā)展改革、財政、國土、銀行、稅務等部門要調(diào)整和完善相關(guān)的政策措施。建設部要會同有關(guān)部門抓緊制定經(jīng)濟適用住房管理、住房補貼制度監(jiān)督、健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系、建立全國個人住房貸款擔保體系等方面的實施辦法，指導各地具體實施并負責對本通知貫徹落實情況的監(jiān)督檢查。3.3行業(yè)準入分析根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第二章第五條規(guī)定設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：1、有l(wèi)00萬元以上的注冊資本

34、；2、有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員； 省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。 外商投資設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關(guān)審批手續(xù)。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件，應當自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記，應當說明理由：工商行政管理部門在對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)

35、主管部門的意見。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 1、營業(yè)執(zhí)照復印件； 2、企業(yè)章程 3，驗資證明； 4、企業(yè)法定代表的身份證明； 5、專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質(zhì)等級，承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。2012年已成為相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，行業(yè)準入壁壘必將進一步提高，為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。下一個調(diào)控要點將是通過稅收政策

36、、規(guī)范土地市場、強化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價和加強住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準入壁壘的提高。這對大部分實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價的同時，將引導房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場的結(jié)果將促進規(guī)模和實力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。以實力強大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為行業(yè)趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進一步推動有限的資源加速

37、流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強化消費者、投資者、供應商、政府部門及金融機構(gòu)對優(yōu)勢企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)聚集狀況將最終促進一批全國性地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些地產(chǎn)巨頭將占據(jù)中國主要地區(qū)、重要城市的房地產(chǎn)市場，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對中國城市的社會經(jīng)濟生活產(chǎn)生巨大影響，對其他中小型公司進入市場形成實際的壁壘。 *有限公司是以房地產(chǎn)項目開發(fā)、銷售商品房為主營業(yè)務的現(xiàn)代企業(yè)。依據(jù)*縣工商行政管理局頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，其注冊資本符合國家相關(guān)行業(yè)準入標準。3.4近期全國房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)勢國家統(tǒng)計

38、局通過對70個城市房地產(chǎn)市場的調(diào)查，得出全國2012年1-2月份房地產(chǎn)行業(yè)運行態(tài)勢：房地產(chǎn)開發(fā)完成情況2012年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10927億元，同比增長23.5%，增速比1-2月份回落4.3個百分點。其中，住宅投資7443億元，增長19.0%，增速回落4.2個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.1%。?1-3月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資6593億元，同比增長20.6%，增速比1-2月份回落5.4個百分點；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資2070億元，增長25.7%，增速回落3.7個百分點；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資2264億元，增長30.5%，增速回落1.4個百分點。?1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)

39、企業(yè)房屋施工面積409221萬平方米，同比增長25.0%，增速比1-2月份回落10.5個百分點；其中，住宅施工面積307653萬平方米，增長22.2%。房屋新開工面積39946萬平方米，增長0.3%，增速回落4.8個百分點；其中，住宅新開工面積29427萬平方米，下降5.2%。房屋竣工面積17880萬平方米，增長39.3%，增速回落5.9個百分點；其中，住宅竣工面積14325萬平方米，增長40.0%。1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7859萬平方米，同比下降3.9%，降幅比1-2月份擴大3.4個百分點；土地成交價款1555億元，增長2.5%，增速回落3.3個百分點。商品房銷售情況1-3月

40、份，商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份縮小0.4個百分點；其中，住宅銷售面積下降15.5%，辦公樓銷售面積增長11.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長5.9%。商品房銷售額8672億元，下降14.6%，降幅縮小6.3個百分點；其中，住宅銷售額下降17.5%，辦公樓銷售額下降10.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長10.5%。1-3月份，東部地區(qū)商品房銷售面積7351萬平方米，同比下降17.5%，降幅比1-2月份縮小6.8個百分點；銷售額5215億元，下降19.9%，降幅縮小11.1個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積3704萬平方米，下降7.3%，1-2月份為增長1.8%

41、；銷售額1592億元，下降1.9%，1-2月份為增長8.2%。西部地區(qū)商品房銷售面積4185萬平方米，下降11.7%，降幅擴大6.8個百分點；銷售額1865億元，下降7.6%，降幅擴大4.8個百分點。?3月末，商品房待售面積30122萬平方米，比2月末減少404萬平方米。其中，住宅待售面積減少227萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房減少150萬平方米。3.5項目所在地區(qū)宏觀經(jīng)濟分析*電力設施齊全，縣內(nèi)電網(wǎng)已并入華中供電網(wǎng)，并且高質(zhì)量完成了一期電網(wǎng)改造工程，全縣目前有變電站7座，變電容量9.7萬KW，年供電量1.7億KW，日負荷最高4.4萬KW，能高標準高質(zhì)量地供應工業(yè)和農(nóng)業(yè)用電。大邢35千伏變電站等工程扎

42、實推進，基礎設施條件日趨完善。 *縣有各類金融機構(gòu)7家，營業(yè)網(wǎng)點遍布全縣每個角落，金融機構(gòu)各項存款余額達27.6億元，較年初增加2.85億元，貸款余額達13.3億元，較年初增加4.12億元（含農(nóng)村信用社、工商銀行剝離不良貸款2.88億元，工商銀行核銷呆帳2418萬元）。 *通訊事業(yè)發(fā)展迅速。境內(nèi)通迅設施齊全，縣城及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)均開通國內(nèi)國際各種郵政業(yè)務，程控電話，移動通迅，溝通了*與世界各地的信息傳遞，能及時了解外部信息，準確把握投資導向，使*實現(xiàn)了全方位，多渠道，寬領(lǐng)域的對外開放。 環(huán)境保護事業(yè)繼續(xù)發(fā)展，環(huán)境監(jiān)管能力和水平進一步提高，為*經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實基礎。社會保障事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，社

43、會福利設施進一步完善，建成溫暖小區(qū)287個，中心溫暖小區(qū)8個，五保戶、特困戶的住房問題得以有效解決。社會保障體系不斷完善，城鎮(zhèn)居民最低生活保障制度有效落實，實現(xiàn)了動態(tài)管理下的應保盡保。全縣呈現(xiàn)出社會治安穩(wěn)定，生活環(huán)境優(yōu)美，人民安居樂業(yè)的喜人景象。 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，宏觀經(jīng)濟政策不斷向好。居民收入的提高為拉動居民消費提供了保障，為擴大住房消費提供了有力的經(jīng)濟支撐。3.6*房地產(chǎn)市場分析近年來，隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、城市建設步伐加快以及居民對住房需求的進一步擴張，*縣房地產(chǎn)開發(fā)市場極其活躍，房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴大，投資完成額創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)加速發(fā)展趨勢，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：1、房地產(chǎn)供給先

44、行指標繼續(xù)快速增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積等供給先行指標繼續(xù)快速增長，預示著未來房地產(chǎn)市場的供給將有較大幅度增加。房地產(chǎn)開發(fā)建設資金到位情況理想，資金結(jié)構(gòu)出現(xiàn)改變。在各類資金中，自籌資金、定金及預付款、個人按揭貸款、國內(nèi)貸款之和已占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的85%以上，居于房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的絕對主導地位。 2、商品房供給量將加大。隨著部分樓盤土地開發(fā)投資的完成，商品房建設周期的到來，商品房竣工面積大幅增加，市場樓盤供給加大，以及一些在建項目的后續(xù)開發(fā)，商品房供給量不斷加大，能在一定程度上緩解住房供需結(jié)構(gòu)矛盾。3、房價短期內(nèi)可能繼續(xù)上漲。由于現(xiàn)階段房源需求旺盛，地價持續(xù)走高等原因，短期內(nèi)房價仍有

45、繼續(xù)上漲的空間。從總體市場看，大部分樓盤銷售情況尚可，房價也在逐步攀升，盡管競爭加劇，但是市場仍有較大空間，開發(fā)商的信譽、品牌、服務、產(chǎn)品的品質(zhì)和小區(qū)規(guī)劃等已成為*樓市競爭核心。從各利益方及持有住房的居民自身的角度看都不希望房價下跌，政府的調(diào)控只是控制房價上漲的速度。未來幾年內(nèi)，隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的不斷調(diào)整，*縣房地產(chǎn)價格將步入一個高位盤整階段，房地產(chǎn)市場將逐步出現(xiàn)分化，不同區(qū)位、不同產(chǎn)品的價格可能會大相徑庭，普遍上漲的格局將不會持續(xù)很久，隨著一系列調(diào)控措施進一步落實到位，投資性需求將會明顯減少，供應不足、結(jié)構(gòu)不合理問題將因開發(fā)量較大的中低價位中小戶型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房相繼竣工交付

46、使用而得到改善，房價過快上漲將得到有效平抑。3.7市場分析結(jié)論本項目所在區(qū)域位于規(guī)劃中的*縣地區(qū)內(nèi)，是*縣近期規(guī)劃的重點發(fā)展區(qū)域。該地區(qū)具有良好的自然生態(tài)環(huán)境，一些市政基礎設施逐步完善，道路系統(tǒng)也漸成體系，大型居住區(qū)完善了區(qū)域的生活配套設施，營造了良好和諧的居住氛圍，區(qū)域環(huán)境更將適合人們居住，吸引著越來越多的投資者和買房者，這促使本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)更火爆，同時購房需求也將進一步增大。通過以上分析，當前全國及項目所在地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體上呈上升趨勢，該項目在上述經(jīng)濟環(huán)境和市場情況下適時推出，迎合了市場需求，憑著項目區(qū)優(yōu)越的地理位置、合理的套型設計、優(yōu)美的居住環(huán)境、齊全的配套設施，該項目必有良好的市

47、場前景。項目選址與建設條件4.1項目選址本項目建設地點位于*東大街西段南側(cè)。處，總用地面積6467.8平方米，建設地點地勢平坦，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，區(qū)位優(yōu)勢明顯。4.2建設條件件1、氣候條件*是典型的平原縣，地勢平坦，屬溫帶大陸性氣候。這里四季分明，氣候宜人，年平均氣溫為14.6，最冷的一月份平均0.7。最熱的7月份平均27.4，平均降水量836.6毫米，平均日照2198小時，無霜期220天左右，光照充足，熱量豐富，降水適中，氣候溫暖,雨水充足，土壤肥沃，沙河、澧河橫貫全境，水資源豐富。2、地形地貌*縣位于河南省中部偏南，地處淮河流域，海拔62102米，地勢南高北低，西高于東，自西向東緩斜，分

48、崗地、平原和洼地，全縣總面積777平方公里，耕地76萬畝。 *南臨舞水，北跨沙澧二河，三河橫跨全境，形成了獨特的風景線。 3、交通條件*縣處于中國南北交通通道，區(qū)位優(yōu)勢明顯。東距107國道40公里，京廣鐵路漯河站45公里，京珠高速公路49公里；北接寧洛（南京洛陽）高速公路6公里、鄭州國際航空港150公里；西連日南（日照南陽）高速公路25公里。滬渝鐵路穿境而過。全縣公路通車里程達1018公里，實現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通二級公路，村村通油路，交通網(wǎng)絡縱橫交錯，四通八達。 4、氣候條件*是典型的平原縣，地勢平坦，屬溫帶大陸性氣候。這里四季分明，氣候宜人，年平均氣溫為14.6，最冷的一月份平均0.7。最熱的7月份平

49、均27.4，平均降水量836.6毫米，平均日照2198小時，無霜期220天左右，光照充足，熱量豐富，降水適中，氣候溫暖,雨水充足，土壤肥沃，沙河、澧河橫貫全境，水資源豐富。5、地震烈度根據(jù)國家技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的中國地震參數(shù)區(qū)劃圖項目區(qū)域基本地震加速度值為0.05g，對應的地震基本烈度為六度區(qū)。施條件項目實施區(qū)域水、電、氣、暖等市政基礎設施配套完善，可保證項目建設及使用期的需要。本項目所在位置已開通全國直撥程控電話，移動通訊覆蓋整個區(qū)域，可滿足項目區(qū)域固定和移動通訊要求。筑材料來源、供應建筑材料種類和來源根據(jù)該項目建筑物的結(jié)構(gòu)形式，工程結(jié)構(gòu)所需的主要材料為鋼材和水泥；主要地材包括砂、石料、磚等；主

50、要建筑、裝飾材料包括門、窗、墻地磚、涂料、防水卷材等，上述這些材料均為常規(guī)品種，可在當?shù)亟ú氖袌霾少彛昧枯^大時，從確保質(zhì)量和降低成本方面考慮，也可直接從廠家定購。建筑設備材料和來源本項目水、電、暖通、通訊工程所需的各種衛(wèi)生潔具、電線、電纜、管材等，均屬市場常見品種，大宗材料可從廠家直接訂購，零散材料可在當?shù)夭牧鲜袌霾少彙＿\輸條件項目所處區(qū)域道路交通便利，原材料運輸主要采取公路和城市道路運輸。建設方案5.1總體規(guī)劃據(jù)（1）中華人民共和國城市規(guī)劃法；（2）城市規(guī)劃編制辦法實施細則；（3）城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（GB 5018093）（修改本）；（4）住宅設計規(guī)范（GB50096-1999）；（5

51、）建筑設計防火規(guī)范（GB50016-2006）；（6）業(yè)主提供的其他相關(guān)資料及要求；（7）現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)程。劃原則整體性和諧共生從城市整體性出發(fā)，強調(diào)本小區(qū)與城市空間環(huán)境的協(xié)調(diào)性；規(guī)劃區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局的系統(tǒng)性，構(gòu)筑特征鮮明、整體有效的整體空間形態(tài)。人性化人本宜居充分考慮人的各方面需求，體現(xiàn)社區(qū)對人的關(guān)懷，塑造一個綜合服務配套設施齊全,具有互動鄰里關(guān)系和社區(qū)人文精神的宜居社區(qū)空間。園林化綠色健康以環(huán)境的塑造為主題，注重綠化空間的整體性、均好性。強調(diào)人、建筑、環(huán)境的共存與融合，并注入健康休閑的理念，提高社區(qū)環(huán)境品質(zhì)。劃設計本項目地塊呈規(guī)則形狀，地勢較平坦。根據(jù)本地塊地形條件以及地塊周邊環(huán)境特點

52、，本項目區(qū)規(guī)劃，1號樓21層，高71.1米，商業(yè)面積4600，居住面積15260，總建筑面積19860,90-140平方98, 2號樓20層，高68.1米， 3號樓商業(yè)裙樓4層。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃滿足建筑日照和樓間距離及綠化道路的要求。規(guī)劃結(jié)合周邊環(huán)境，充分考慮本規(guī)劃對周邊日照的影響，小區(qū)主入口位于城市主干道上，方便小區(qū)居民的生活。1、住宅布局高層商住與高層住宅合理布置，使每棟樓外部均有綠化帶，小區(qū)內(nèi)部自成綠化活動空間，充分考慮居民的居住需求。2、道路規(guī)劃小區(qū)道路設計的指導思想為：合理組織起住宅小區(qū)建筑，最大限度降低道路建設成本。根據(jù)該指導思想，將整個小區(qū)道路系統(tǒng)設計為一條環(huán)形，在區(qū)內(nèi)組織起“環(huán)”狀

53、道路系統(tǒng)同“樹”狀道路相結(jié)合的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，道路系統(tǒng)與路邊步行道相結(jié)合，通過樹木及草地的有機結(jié)合，組成有特色的景觀，并利用綠化處理形成汽車、自行車、行人都安全的行走網(wǎng)絡。3、綠化本小區(qū)綠化采用點線面結(jié)合的方式，為居民創(chuàng)造舒適優(yōu)美的居住環(huán)境。整個小區(qū)綠地可分為中心綠地、集中綠地、宅旁綠地及公共設施專用綠地?？筛鶕?jù)綠地的所處位置、性質(zhì)、功能的不同，對綠地進行分割來創(chuàng)造不同的氛圍，創(chuàng)造出適合居住的生活環(huán)境。5.2建筑設計據(jù)民用建筑設計通則 GB50352-2005 ；住宅設計規(guī)范（GB50096-1999）；民用建筑隔聲設計規(guī)范（GBJ118-88）；建筑照明設計標準（GB50034-2004）；建筑設

54、計防火規(guī)范（GB50016-2006）； 國家現(xiàn)行的其它有關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)程等。則建筑設計方案合理，注重經(jīng)濟、實用、節(jié)能、環(huán)保。建筑風格體現(xiàn)時代特色，創(chuàng)造良好的城市景觀。采用簡潔明快具有文化品位的現(xiàn)代風格，在整體建筑造型中注重細部處理和材料色彩統(tǒng)一，體現(xiàn)中高檔小區(qū)的品味。臨城市道路的建筑正立面設計考慮和周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，形成完整的街道景觀。戶型設計適應現(xiàn)代人起居、生活、工作和社交需要，在廳室面積、衛(wèi)生廚房配置及南北陽臺、居室朝向等方面合理設計，滿足不同購買人群的居住需求。在戶型功能合理的前提下，宅內(nèi)景觀視角、日照、通風、降噪、隔音、節(jié)能等方面均應達到設計標準要求。在滿足居住舒適度的前提下注重空間和資

55、源的有效利用和綜合成本的控制。計1、住宅戶型設計根據(jù)本項目發(fā)展戰(zhàn)略，綜合考慮項目開發(fā)操作思路及規(guī)劃指標要求，確定本項目兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)等多種面積的各種房型，所有房型平面布置上，根據(jù)家庭生活行為特征，合理組織各功能分區(qū)，以客廳為居住核心，居寢分離，潔污分離，在經(jīng)濟實用的前提下，不僅僅提高了住房的得房率，同時使各類戶型住宅均具有舒適性和功能合理性。2、居住功能與室內(nèi)環(huán)境設計住宅套內(nèi)設計以起居廳為中心，家庭內(nèi)部動靜分離、居寢分離、潔污分離。室內(nèi)布置緊湊，設計盡可能減少開向起居廳門洞的數(shù)量，走道短捷，提高面積的使用率和舒適程度。住宅單體設計適應現(xiàn)代生活方式，強調(diào)大廳活動空間，做到

56、明廳、明廚、明廁、明臥，強調(diào)良好的通風效果。住宅單體均考慮了凸窗，以擴大室內(nèi)空間和豐富臨窗景觀。陽臺的設計針對和縣本地氣候特征，采用封閉式，為居住者提出室外小聚的空間。廚房設計考慮櫥柜與冰箱機位。5.3結(jié)構(gòu)設計據(jù)（1）、建筑結(jié)構(gòu)可靠度設計統(tǒng)一標準 GB50068-2001 ；（2）、建筑抗震設防分類標準 GB50223-2008 ；（3）、建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB50009-2001 ；（4）、建筑抗震設計規(guī)范 GB50011-2001 ；（5）、混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范 GB50010-2002 ；（6）、建筑地基基礎設計規(guī)范 GB50007-2002 ；（7）、建筑樁基技術(shù)規(guī)范 JGJ94-200

57、8 ；（8）、人民防空地下室設計規(guī)范 GB50038-2005 ；（9）、其它有關(guān)國家規(guī)范及地方技術(shù)規(guī)范等。計及荷載取值建筑結(jié)構(gòu)安全等級：二級。建筑抗震設計：設計基本地震加速度值為0.05g，抗震設防烈度為6度，抗震設防類別為丙類。建筑物樓面和屋面設計荷載按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范選用。料混凝土強度等級：C25、C30、C40。地下室底板及外側(cè)壁混凝土抗?jié)B等級為P8級。鋼筋HPB235、HRB335、HRB400。砌體磚混結(jié)構(gòu)建筑物防潮層以下砌體采用混凝土實心磚，砂漿采用水泥砂漿。防潮層以上砌體采用多孔磚，砂漿采用混合砂漿?？蚣芙Y(jié)構(gòu)填充墻采用加氣混凝土砌塊，砂漿采用混合砂漿。型1、基礎結(jié)構(gòu)型式地基基礎

58、的設計應根據(jù)巖土工程勘察報告、場地的地震危險性作綜合評價，正確確定地基承載力。采用樁基時，還應提出供樁端持力層的建議、樁端土的承載能力和樁周土的摩擦力等。基礎埋置深度則應根據(jù)地質(zhì)情況、土的凍結(jié)深度以及地下水位等情況綜合考慮后確定。2、主體結(jié)構(gòu)型式本項目抗震設防類別為丙類，抗震設防烈度為六度，基本地震加速度值為0.05g。a.本項目各類建筑的基礎結(jié)構(gòu)選型為：小高層商住樓： 框架結(jié)構(gòu)。高層住宅： 框架結(jié)構(gòu)。所有建筑樓板均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板。b.主要建筑的建筑用料做法：屋面：采用坡屋面，鋪砌英紅瓦，內(nèi)設防水及保溫材料。樓地面：商住建筑采用地磚鋪地，根據(jù)需要設各種檔次；住宅考慮地磚鋪地，先做毛地面

59、預留，交工前與住戶協(xié)商后施工完成。內(nèi)墻面：商住建筑墻面局部采用花崗巖貼面，其余為乳膠漆罩面。住宅考慮乳膠漆罩面，先做毛墻面預留，交工前與住戶協(xié)商后施工完成。頂棚：同內(nèi)墻面。外裝修：商住建筑立面采用外掛花崗巖石材墻面，局部采用GRC歐式裝飾線條；住宅采用高級外墻面磚，以大麥彩色為基本色調(diào)，局部采用白色、橙色進口外墻面涂料。門窗：彩色靜電噴涂鋁合金窗，中空隔熱玻璃。電動感應門，鋁合金平開門，木門。5.4公用工程統(tǒng)1、設計依據(jù)：建筑給水排水設計規(guī)范（GB50015-2003）；建筑設計防火規(guī)范（GB50016-2006）；汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范（GB50067-1997）；建筑滅火器配置

60、設計規(guī)范（GB50140-2005）；人民防空工程設計防火規(guī)范（GB50098-98）；人民防空地下室設計規(guī)范（GB50038-2005）； 其它現(xiàn)行的有關(guān)設計規(guī)范、規(guī)程、標準。2、設計范圍本設計范圍包括供水方案、消防系統(tǒng)。供水方案（1）水源由城市市政給水管網(wǎng)供給，從不同方向的市政給水管上接給水管，在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀管網(wǎng)，供給生活、綠化及消防用水。市政給水接點壓力為：0.35Mpa。（2）生活用水量本項目生活用水量按規(guī)劃人口容量652人考慮，生活用水量標準為240升/人?天；綠化用水量標準為2升/平方米；管網(wǎng)漏損及未預見水量按以上水量的10%計算；消防用水量按建筑設計防火規(guī)范的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)同一時