1、土地剩余法測算過程,計算公式：,地價=開發完成后的價值-（建安綜合成本+專業費用及各種規費+不可預見費用+管理費+利息+利潤+稅費）,序號,內容,取定參數,計算結果,備注,一、,開發完成后的價值V1（萬元）,42574.1116 ,V1=B1*C1+B2*C2+B3*C3,1、,規劃總建筑面積A1（m2),96571.93,依據規劃確定,2、,可銷售房屋面積B（m2),95606.2107,A1-不可售面積(不可銷售面積包含物業管理用房有社區配套用房，按1%計),2.1,其中住宅可銷售面積B1,90806.2107,B-B2,住宅平均售價C1（元/）,3400,根據對當地房地產市場的調查確定,

2、2.2,其中商業用房面積B2（）,4800,依據估價經驗及待估宗地實際情況綜合確定,商業用房平均售價C2,12000,根據對當地房地產市場的調查確定,2.3,可銷售車位數B3（個）,594,依據類似房地產開發項目規劃設計測算，按平均每戶130，配套一個車位，其中地上計停車位為20%.（A1/130）（1-20%）,車位銷售價C3(元/個）,100000,根據對當地房地產市場的調查確定,二、,土地取得稅費,0.04V,土地價值設定這V,4%,契稅,三、,銷售稅費（萬元）,2362.8632 ,V1*s1,兩稅一費合計S1,5.55%,根據現行規定，營業稅、城建費、教育費附加合計,四、,銷售費用（

3、萬元）,851.4822,V1*s2,廣告宣傳代理費合計S2,2.0%,五、,土地增值稅（預征）,851.4822,V1*土地增值稅預征率,土地增值稅預征率,2.0%,浙江省地方稅務局關于土地增值稅征管若干問題的規定（浙江省地方稅務局公告2010年第2號）規定，按銷售價,六、,建安綜合成本（萬元）,16363.6106 ,(1)+(2),(1),建筑安裝工程費,14432.1720 ,a1*A1+a2*地下室建筑面積,a1,地上部分建筑安裝成本單價（元/m2建筑面積）,1150,參照同類建筑物造價確定,a2,地下室建筑安裝成本單價（元/m2建筑面積）,1600,參照同類建筑物造價確定,地下室建

4、筑面積（）,20790,根據地下車位測算地下室建筑面積（地下室不計入容積率），根據類似項目地下車位一般面積約為30-40/個，本次按35/個設定.B3*35,(2),小區配套費,1931.4386 ,A1*b,b,小區配套費單價（元/m2建筑面積）,200,參照同類項目確定,七、,專業費用及各種規費（萬元）,982.8890 ,(1)+(2),(1),圖紙設計、勘察、監理費等,577.2869 ,建筑安裝工程費*費率c,c,費率,4.0%,(2),墻改費、白蟻防治、散裝水泥等,405.6021 ,A1*d,d,費用標準（元/m2）,42 ,八、,不可預見費（萬元）,520.395,(六）+（七

5、）*費率e,不可預見費率e,3%,管理費1,管理費2,九、,管理費（萬元）,357.3379+0.0208V,V+(二）+(六)+(七)+（八）*費率g,357.3379 ,0.0208,V,管理費費率g,2%,投資利息1,投資利息2,十、,投資利息（萬元）,2186.9079+0.252096V,土地使用權價值及購買稅費按一次性投入，開發成本按均勻投入.V+(二)*i*T+（六）+（七）+（八）+（九）*i*T/2,2186.9079 ,0.252096,V(1),正常建造期T（年）,3,參照類似規模房地產建造期確定,(2),年利息率i,8.0%,年利率,投資利潤1,投資利潤2,十一、,投資的利潤（萬元）,5467.2698+0.63024V,V*R*T+（二）+（六）+（七）+（八）+（九）*R*T/2,5467.2698,0.63024,V,年投資利潤率R,20%,根據房地產開發平均投資利潤率確定其年投資利潤率,等式右側,等式左側,十二、,土地總價值V（萬元）,650