1、房地產及REITs萬億藍海，群雄逐鹿，誰能問鼎？房地產市場展望商業(yè)地產：以人為本理解客戶需求，為客戶創(chuàng)造真正的價值存量時代來臨，房地產服務大勢所趨傳統開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略布局地產服務房地產服務空間廣闊存量時代來臨，房地產服務大勢所趨縱觀房地產行業(yè)發(fā)展歷史，將經歷“開發(fā)主導”、“開發(fā)+持有”和“持有+服務”三大階段，其中城市化的不斷推進，居民生活水平不斷改善是核心推動因素。房地產：持續(xù)堅挺的行業(yè)據國家統計局數據顯示，截止2016年，我國城鎮(zhèn)化率達到57.35%，已經進入房地產存量持有高速發(fā)展階段，房地產服務也將伴隨著城鎮(zhèn)化率的提升，業(yè)務需求開始逐步釋放世界主要國家城鎮(zhèn)化水平中等發(fā)達國家和地區(qū)的城市化率是

2、70%西方發(fā)達國家的城市化率都在85%左右國家1950196019701980199020002011法國55.2%61.9%71.1%73.3%74.1%76.9%85.8%韓國21.4%27.7%40.7%56.7%73.8%79.7%83.2%日本53.4%63.3%71.9%76.2%77.3%78.7%91.3%英國79.0%78.4%77.7%78.5%78.1%78.7%79.6%美國64.2%70.0%73.6%74.5%75.5%79.1%82.4%中國11.8%16.2%17.4%19.4%26.4%35.9%50.6%房地產服務產業(yè)鏈房地產服務產業(yè)鏈包含中介行、物業(yè)管理、

3、城市配套服務商和地產金融四大主要業(yè)務板塊，最為核心的中介行常年由線下中介門店和互聯網服務機構占據，而物業(yè)管理則主要由開發(fā)商衍生的物業(yè)管理公司經營。但在互聯網及大數據技術的支持下，跨行業(yè)數據共享，跨平臺業(yè)務對接逐漸成為趨勢，未來將極大提高房地產服務效率和業(yè)務范圍。商業(yè)地產：以人為本理解客戶需求，為客戶創(chuàng)造真正的價值存量時代來臨，房地產服務大勢所趨傳統開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略布局地產服務房地產服務空間廣闊掘金新藍海萬科Vanke（全面布局型）作為房地產行業(yè)領軍梯隊的核心企業(yè)，萬科早已開啟房地產后黃金時代業(yè)務的全面布局，通過全面布局，打造全生命周期服務，旨在以消滅客戶痛點、提升客戶幸福感為己任，為客戶創(chuàng)造真實價

4、值。萬科Vanke （全面布局型）萬科（Vanke）在物業(yè)管理這一房地產服務的核心業(yè)務領域，萬科物業(yè)在住宅及商寫、開發(fā)商、資產、樓宇智能化和生活服務六大業(yè)務單元均有涉獵。截至2016年底，已布局全國65個大中城市，服務項目超過1800個，服務361萬戶家庭，超1075萬人口。存量房交易市場亦有所動作。今年4月19日，萬科就曾30億元入股鏈家集團，這意味著無論是從單純的財務投資，還是未來戰(zhàn)略協同、業(yè)務合作的角度出發(fā)，萬科都對鏈家這一房地產服務企業(yè)在存量房市場的發(fā)展?jié)摿涫芸隙āｉL租公寓和養(yǎng)老地產市場，萬科也在大力布局。其更為注重服務和運營的業(yè)務特征，目前萬科旗下已擁有萬科泊寓長租公寓品牌，和萬科

5、幸福家、橡樹匯、隨園嘉樹、智匯坊、怡園等養(yǎng)老地產品牌。掘金新藍海恒大Evergrande （戰(zhàn)略合作型）近年業(yè)績增長迅猛的恒大集團則更擅長跨界戰(zhàn)略，無論是恒大足球亞冠的體育榮耀還是恒大健康的美好生活愿景，都顯示出恒大一直在尋求地產開發(fā)以外的業(yè)務突破。而在房地產服務業(yè)務的拓展上，恒大也自然打出了一手戰(zhàn)略合作牌。恒大Evergrande （戰(zhàn)略合作型）2015年7月31日，馬斯葛（現名：恒騰網絡）發(fā)布公告,擬認購公司75%股份的騰訊控股與恒大地產，將成為該公司兩大股東，恒大將利用其社區(qū)規(guī)模及物業(yè)管理服務的優(yōu)勢，與騰訊的互聯網優(yōu)勢及規(guī)模合作，共同建立互聯網社區(qū)服務網上平臺(ICS網上平臺)，為社區(qū)用

6、戶提供訂購、物流安排及產品或服務交付等O2O一站式服務，至此，恒大騰訊聯手入主馬斯葛后，將打造全球最大的互聯網社區(qū)服務商。2017年3月21日，恒騰網絡在港公布2016年業(yè)績，恒大、騰訊入主后首年便實現扭虧為盈, 相較上一財年，凈利潤增長102.35%，營業(yè)額增長31.13%，毛利率上浮15.95%，達到42.78%。截至2016年底，恒騰密蜜APP已完成產品功能搭建且用戶數持續(xù)增長，目前已有功能53項，注冊用戶近26萬人，試點社區(qū)交樓業(yè)主認證率達93.8%，APP功能使用覆蓋率達98%。據稱，未來除了繼續(xù)擴大智慧社區(qū)規(guī)模外，還將探索互聯網家居業(yè)務，打造“一站式”互聯網家居服務。作為恒大健康產

7、業(yè)的重點之一，恒大社區(qū)醫(yī)養(yǎng)是集團布局房地產服務的核心業(yè)務。未來將著力整合國內三甲醫(yī)院優(yōu)質資源，建立社區(qū)健康管理服務體系。通過中西醫(yī)結合，提供涵蓋傳統養(yǎng)生、基礎診療、健康體檢、慢病管理等在內的社區(qū)醫(yī)療健康服務。同時，針對長者提供居家照料、護理、康復等服務，打造“15分鐘健康服務圈”。2015年6月18日，恒大第一家互聯網社區(qū)醫(yī)院已在廣州正式亮相。掘金新藍海花樣年Fantasia（專注社區(qū)型）作為2016年房地產銷售金額僅122億元的中小型房地產開發(fā)企業(yè)，花樣年旗下地產開發(fā)業(yè)務規(guī)模有限，但其打破傳統物業(yè)管理模式桎梏，全面吸納社區(qū)產業(yè)鏈相關資源、合作伙伴資源并加以整合，打造出多元化的“彩生活”社區(qū)O

8、2O服務平臺的業(yè)務模式，卻塑造了成功的企業(yè)戰(zhàn)略定位，并在房地產服務領域獲得了較大突破。花樣年Fantasia（專注社區(qū)型）2014年6月30日，花樣年分拆彩生活成功上市，彩生活IPO引來360、新浪易居等眾多帶有互聯網基因的投資者關注。隨后，其業(yè)務迅速擴張，截至2016年12月31日，旗下社區(qū)服務平臺彩之云APP的注冊用戶數增加至400萬左右， 活躍用戶近200萬。目前，彩生活已經形成了基礎物業(yè)服務+增值服務平臺的組合。物業(yè)管理服務從傳統的保安保潔保修保綠到成為連接客戶的重要入口，服務領域得到全面延伸。商業(yè)模式則由管理架構和經營理念的轉變實現了商業(yè)模式的全面升級。據花樣年集團2016年度業(yè)績公

9、告顯示，增值服務對集團的分部溢利貢獻已經達致30.2%，其中，彩生活2016年內總收益同比增加62.2%至人民幣約13.42億。未來，彩生活住宅模式及合伙人制度將成為其輕資產擴張的重要方式繼續(xù)擴充規(guī)模，到2020年彩生活服務管理面積將增加至25億平方米，用戶量達到1億人。花樣年Fantasia（專注社區(qū)型）彩生活合約管理項目數量商業(yè)地產：以人為本理解客戶需求，為客戶創(chuàng)造真正的價值存量時代來臨，房地產服務大勢所趨傳統開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略布局地產服務房地產服務空間廣闊未來商業(yè)模式殊途同歸從國際經驗來看，發(fā)達國家的房地產市場起步較早，經過幾十年發(fā)展，已經進入較為成熟的運營階段，這對于仍處于發(fā)展階段的國內房地

10、產市場趨勢預判具有重要的參考價值。我們發(fā)現，與國外相比，我國當前二手房交易占比較低，這也預示著，未來存量的機會將愈發(fā)明顯。以日本為例，1965-1974年間，日本新建住房占住房總存量的96%，而1975-1985年間僅占45%。1985年以后，二手房交易活躍度開始逐年提升。從2001年開始，以東京圈為主的核心都市圈二手公寓成交數量連續(xù)13年保持正增長，日本存量房市場已經占據主導地位。而從美國經驗來看，2012年，美國房地產開發(fā)、房地產其他服務、房地產經濟業(yè)務收入占比分別為38%、42%和20%。綜合而言，美國房地產服務業(yè)務收入占比達62%，遠高于房地產開發(fā)業(yè)務的38%，已經成為房地產行業(yè)支柱產

11、業(yè)。未來商業(yè)模式殊途同歸：中國二手房交易占比較低未來商業(yè)模式殊途同歸：除了我國二手房交易市場空間巨大以外，據目前開發(fā)速度推測，未來五年全國商品住宅銷售面積約52.6億平方米，新開工面積50.6億平方米，物業(yè)管理市場將有50多億平方米增量，加上2016年全國物業(yè)管理面積約185億平方米，未來五年全國物業(yè)管理規(guī)模約235億平方米。按照2016年百強企業(yè)管理項目平均物業(yè)服務費計算，未來五年全國基礎物業(yè)管理市場規(guī)模將達到1.2萬億元，物業(yè)管理行業(yè)同樣將成為新的萬億級市場藍海。未來商業(yè)模式殊途同歸在房地產服務行業(yè)的發(fā)展過程中，不管經營企業(yè)來路如何，開發(fā)商轉型也好，互聯網企業(yè)切入也罷，服務需求決定了其最終

12、的商業(yè)模式都將以搭建房地產服務生態(tài)系統，為業(yè)主提供全方位、全生命周期的服務平臺為核心。由此，商業(yè)模式的升級也將經歷前期的資源爭奪，中期的差異競爭和后期的服務生態(tài)構建三個階段。未來商業(yè)模式殊途同歸第一階段跑馬圈地：單一盈利模式快速復制，如鏈家的門店，彩生活的物業(yè)管理面積快速擴張。第二階段創(chuàng)新主導：尋求差異化，通過創(chuàng)新來提升服務的溢價能力，例如社區(qū)O2O。第三階段構建生態(tài)：搭建服務平臺，為業(yè)主提供全方位、全周期服務。REITS：帶動人類進步的金融工具REITS：帶動人類進步的金融工具REITS的由來：1960年9月14日，美國總統艾森豪威爾簽署了當地產投資信托法，允許設立REITs，該法把REIT

13、定義為“有多個受托人作為管理者，并擁有可轉讓受益權益（Beneficialinterest）份額的非公司型組織（Association）。國會的立法初衷是使中小投資者通過參與REITs投資于大型商業(yè)房地產，獲得與直接投資房地產類似的投資收益。房地產投資信托法案給予REITs的稅收優(yōu)惠在很大程度上參照了1940年投資公司法的相關規(guī)定。合格的REITs享受與依法成立的投資公司同等的稅收優(yōu)惠。第一批REITs于1961年設立；1965年6月14日，首只REIT（ContinentalMortgageInvestors）在紐約證券交易所上市交易。REITs發(fā)展歷史緩慢發(fā)展階段（19601968年）迅速

14、發(fā)展階段（19691974年）調整階段（19751985年）改組階段（19861990年）現代REIT時代（1991年至今）緩慢發(fā)展階段（19601968年）第一批REITs于1961年設立；1965年6月14日，首只REIT（Continental Mortgage Investors）在紐約證券交易所上市交易。這一階段REITs發(fā)展緩慢，截至1965年，美國約有65家REITs，其中大部分是在1962年股票市場下跌之前設立。 1963-1968年間，REITs的總市值增長極為緩慢。這一階段REIT行業(yè)緩慢發(fā)展的原因主要包括：（1）法律不允許REITs自己管理和經營房地產；（2）對房地產投資

15、者來說，該法案的一些規(guī)定使其他一些組織形式（例如有限責任合伙企業(yè)）比REITs更具稅收優(yōu)惠。 迅速發(fā)展階段（19691974年）這一階段抵押型REITs的數量迅速增加，形成了REIT行業(yè)第一次發(fā)展高潮。整個REIT行業(yè)的資產額從約10億美元開始，迅速超過210億美元。抵押型REITs提供長期抵押貸款以及短期的建設和開發(fā)貸款（C&D貸款），而且借貸杠桿比例相當高。在這一階段，一方面由于信貸狀況的變化使房地產開發(fā)和建設公司的資金極為短缺，融資需求上升；另一方面，銀行、信用社和其他傳統的抵押貸款和C&D貸款提供者因高息吸儲能力受到限制，而無法滿足房地產商的融資需求。抵押型REITs的大量出現就是為了

16、填補這一融資缺口。由于貸款利率不受限制，因此抵押型REITs有能力募集足夠的資金，向資金緊缺的房地產商提供高利率的抵押貸款和C&D貸款。另外，建立抵押型REITs的動機還涉及金融機構拓展業(yè)務的考慮。當時銀行、信用社和保險公司不能直接參與房地產的開發(fā)和建設業(yè)務，因此，它們試圖通過設立抵押型REITs參與這些業(yè)務。在上述因素的推動下，房地產商、銀行、保險公司和其他金融機構組建了自己的抵押型REITs。 調整階段（19751985年）在調整階段，REIT行業(yè)普遍降低了其財務杠桿比例（負債比例），注重房地產的權益投資，并推出了“自行清算型有期限REIT”（Self-liquidating finite

17、-life REIT, FREIT），以應對其他投資工具的競爭。19741975年美國經濟出現衰退之后，利率上升促使REITs的融資成本上升。高企的利率和房地產市場供給過剩的狀況一起導致了大量抵押貸款違約現象的出現和房地產商的破產，這使抵押型REITs的不良資產比率上升，資產水平急劇下降，負債率普遍較高（而且大多是短期貸款）的抵押型REITs開始陷入困境。除了利率上升、房地產市場疲軟和短期借款比例高企等因素外，REITs的過度放貸也是主要原因之一。過度放貸一方面是由于建筑業(yè)的蓬勃發(fā)展導致抵押型REITs放貸時缺乏應有的審慎；另一方面是作為發(fā)起人的銀行、REITs及其顧問之間存在利益沖突。銀行和

18、REITs的投資顧問為了獲得更多的費用收入而促使REITs盲目擴大信貸規(guī)模。陷入困境的抵押型REITs開始通過銀行貸款的重新安排、轉換或出售抵押物業(yè)和改善資產組合等方法來進行艱難調整。權益型REITs通過收購抵押型REITs低價拋售的物業(yè)而得以度過房地產市場的低靡期；一些抵押型REITs通過受讓抵押物的方式轉為權益型REITs。進入20世紀80年代以后，REITs調整了投資策略和經營理念，強調用權益資產代替抵押貸款資產，降低負債比率。但是，REITs的競爭對手也陸續(xù)出現。改組階段（19861990年）1986年國會通過了稅收改革法案（Tax Reform Act of 1986），其相關規(guī)定有

19、利于REITs的發(fā)展。 第一，該法對有限合伙企向投資者結轉虧損的能力作出了限制。第二，該法取消了房地產資產加速折舊的規(guī)定。這兩項規(guī)定大幅度削弱了房地產類有限合伙企業(yè)（如RELPs和MLPs）的稅收優(yōu)勢，促使投資者轉向REITs。第三，該法放松了REITs對房地產進行管理的限制，允許REITs擁有、經營和管理大部分收益型商業(yè)房地產。 現代REIT時代（1991年至今）1991年購物中心開發(fā)商KIMCO房地產公司（KIMCO Realty）首發(fā)新股募集資金1.35億美元，這標志著美國“現代REITs時代”（Modern REITs Era）的到來。第一，權益型REITs的組織結構形式出現了創(chuàng)新。1

20、992年Taubman Centers公司首次公開發(fā)行采用了一種新型結構的REIT，即傘形合伙房地產投資信托（Umbrella Partnership REITs，UPREIT）。鑒于其遞延納稅功能，UPREITs對私人房地產所有者極具吸引力，因此，UPREIT一經推出便迅速成為權益型REIT的主流形式。第二是對機構投資者投資REITs限制的放松。1993年的綜合預算調整法（Omnibus Budget Reconciliation Act of 1993）改變了養(yǎng)老基金投資于REITs時REITs的股權結構要求。根據該法，養(yǎng)老基金投資于REITs時，按照該基金的所有者數目計算持有REITs股

21、份的股東數目，從而使REITs順利通過上述所有權測試），即“百人原則”和“五人原則”。而在這之前，養(yǎng)老基金投資于REITs時，該基金只作為REITs的一個股東計算，從而易于違反上述兩項原則。另外，低利率和REITs股票的高回報也吸引了基金介入REITs市場。20世紀90年代以來REITS的發(fā)展狀況 美國REITs年度IPO數目及金額（1992-2003）國外REITs的發(fā)展情況目前480多家房地產投資信托的全球市值超過6050億美元。美國148家房地產信托市值達到3000億美元左右；第二位的是澳大利亞，64家上市地產基金市值達到780億美元；處于第三位的是法國，48家房地產信托市值達到730億

22、美元。 REITs的優(yōu)點 ：對房地產商REITS為房地產商提供了良好的投資渠道 1 REITs提供了穩(wěn)定的收益和稅收優(yōu)惠。2 REITs提供了良好的流動性和分散風險機制。房地產所有者在出資換取“經營性合伙單位”（契約憑證）時，同時也獲得了一種“看漲期權”：在一定時間（通常是1年）后，按照商定的比例用“經營性合伙單位”換取現金或REIT股票。 REITS為房地產商提供了良好的融資渠道1，股權融資（公司型）2，債權融資 （抵押性）REITs的優(yōu)點 ：對購買者（投資者）收益高1、股利支付比例高2、REITs的收入以相對穩(wěn)定的租金收入為主。3、增值空間大風險低1、預期可預見投資2、收益穩(wěn)定、收益波動性

23、低REITs的優(yōu)點 ：對購買者（投資者）風險低1、預期可預見投資2、收益穩(wěn)定、收益波動性低從歷史數據來看，與美國主要股票指數相比，REITs股票具有高收益、低風險的特征。如圖5-1所示，在1971年12月31日至2002年12月31日期間，權益型REITs的收益率為12.35%，超過道瓊平均工業(yè)指數（7.25%）、納斯達克綜合指數（7.79%）和標準普爾500指數（10.68%）；同時，其風險（13.46%）卻遠遠低于這三種股票指數。關于REITs 那些你不知道的事“股神”巴菲特也有REITs情結，據相關機構披露，巴菲特收購了Seritage GrowthProperties 8%的權益，推動

24、該房地產投資信托基金的價格在午后交易時段一度上漲18%。巴菲特的黃金搭檔、美國著名投資家，查理芒格曾表示：“比起機構投資者，REITs更適合個人投資者。專業(yè)團隊專業(yè)服務專業(yè)的團隊和專業(yè)的投資經理人對REITs的資產進行管理，將每年產生的收益以分紅的形式分配給投資者。物業(yè)的租金收入是通過租賃合約所規(guī)定的期限和租金來決定的，所以房地產信托基金分配給投資人的現金流是穩(wěn)定而且有保證的。風險分散安全性強股票的市場價格變動幅度大,可以暴漲暴跌,安全性低、風險性大，而REITs除非遇到戰(zhàn)爭及自然災害等不可抗力，一般來說租金不會有大幅度波動，安全性高、風險性小且具有很好的抗通脹特性，可作為長期保值工具。REI

25、Ts收益率往往高于其他投資品，REITs的市場規(guī)模也在不斷擴大。從長期或短期看，REITs的收益都能跑贏股票。中國市場的REITs物權法的出臺為中國式的REITs提供了法律依據中國房地產去庫存的指導方針需要REITs中國普通投資者的投資產品的匱乏需要REITs首度Sodo：類REITs抵押類REITS看得清，看得懂的投資產品萬萬沒想到，我們做到了。穩(wěn)步發(fā)展，靜候佳機1、長春房子會掉價嗎？2、長春房子還會漲價嗎？截至去年12月31日，我市總人口772.9萬人，出生率5.51%。，自然增長率1.63%。，計生率95.78%，出生人口性別比110.79：100，常住人口城鎮(zhèn)化率56.5%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率45%。（距離68%還有11.5%，109.25萬人的供求空間）長春市國土資源局網站公布了長春市區(qū)2017年度國有建設用地供應計劃的公告。其中，2017年長春國土供應以經開區(qū)、高新區(qū)、綠園區(qū)為主，總計供應住宅用地1885萬平方米。長春市未來十年的城市總體規(guī)劃中，城市規(guī)模將有較大的提升，規(guī)劃至2020年，全市人口將達到950萬人，城鎮(zhèn)化率達到68%；其中中心城區(qū)實際居住人口424萬人，建設用地規(guī)模445平方公里。長春本地房地產庫存及供應情況來看，6月份，長春新建商品住宅庫存量為103