1、地產經紀顧問有限公司市場報告宏觀政策碧景苑微觀環境分析區域競爭個案分析比較分析結論宏觀政策貨幣緊縮政策。 07年以來，央行6次上調利率，一年期存款利率至4.14%，11次上調存款準備金率至15%。反屯地政策 1月7日，國務院的關于促進節約集約用地的通知指出對于閑置兩年的土地要堅決無償收回，閑置滿一年不滿兩年的，則按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。住宅保障政策 國土資源部執法監察局副局長郭寶平表示，繼續從嚴從緊控制建設用地規模的大趨勢短期內不會改變。CPI保持高位，人民幣繼續升值。 07年我國CPI平均漲幅達4.8%，創11年歷史新高。08年，人民幣升值速度有望加快，預計對美元全年將升

2、值10%。政策分析貨代緊縮抑制投資性需求限外政策限制外籍人士購房， 空置面積增加反囤地政策，供給增加保障住宅政策落實城鎮化進程進入發展快車道開發商融資難人民幣升值，通脹延續，地產保值土地資源的稀缺結匯難限制外商投資保障性住宅比例有限，循序漸進成本不斷提升房價下跌房價上漲抑制房價增長過快，限制投資性需求，促進地產市場理性發展。地產市場現狀市場總需求旺盛，去化速度放緩 2007年，全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長5%，比上年上升5.8個百分點；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7 % 。以京滬為例，1月北京簽約面積81.9萬平方米，同比下滑34.2%；1月份上海住宅新房成交15

3、617套，成交面積156.8萬平方米，分別環比增長1.7%和4.2%，但成交面積較去年同期相比仍下降了10.1%。 房價上漲延續，增速放緩 2007年12月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%，漲幅比上月降低0.6個百分點。以住宅為主的房地產開發投資持續快速增長。 2007年，全國完成房地產開發投資25280億元，同比增長30.2%，比上年提高8.4個百分點。 宏觀調控作用延續，抑制作用顯現。昆山市場成交狀況樓盤名稱當前批準預售套數均價（元/ ）12月簽約1月簽約9月簽約高端項目吉田國際廣場733住宅5600 辦公6600272389蝶湖灣23826500（精）-124146華敏

4、世家440住宅6800（毛）辦公8700（精）191538御景苑20112000000紅頂會館51010000141025巴比倫花園50250005137低端項目東方麗池697500043752新城域278443002317442表一、昆山市主要樓盤近期成交狀況分析：1、宏觀調控作用顯現，各案去化速度放緩。 2、結匯難等限外政策出臺，高端項目受影響程度明顯。 3、低端產品諸如新城域等依托低單價低總價優勢，銷售業績依然良好。 4、08年伊始，宏觀調控影響延續、處于市場淡季，地產熱明顯降溫。 5、在股市不濟，經濟走勢不變，沒有新政策出臺的前提下，08年上半 年，昆山樓市將持續放緩。節后市場狀況碧景

5、苑微觀環境分析震川路前進路青陽路秧浦路白墅路景王路未來CBD碧景苑碧景苑區位圖中央商務區黑龍江路至前進路900m至市政府1700m至黃河路1700m至高爾夫練習場1300m至黑龍江路1300m區域特點：1、交通不便、 市場不豐富、 生活配套設施不完善 2、與黑龍江路隔河相望，視覺可及 距離市政府僅1700m結論：地理位置的劣勢，是當前項目價值缺失的主要因素，因此如何 揚長避短，凸顯區域未來價值成為提升項目價值的關鍵。區域競爭個案分析競爭個案黃浦城市花園綠中海天籟紅頂會館同豐路前進路震川路青陽路樾河路黃浦江路案 名黃浦城市花園開發商/代理東之信房地產有限公司樓 盤 地 址玉山鎮黃浦江中路與前進東

6、路交叉口管 理 公 司深圳天安物業物業費0.8元/總建筑面積 161161預售套數 476套簽約套數及比例 465，97.7%目標客戶群現階段產品類型住宅主力戶型面積兩房86-88、三房120-130銷 售 價 格4500工 程 進 度一期交房裝 修 情 況毛坯該案一期16棟多層、1棟小高已基本售罄。基于完整的商業規劃及小面積低 總價的產品，去化速度較快。二期將于月份開盤，2棟小高、2棟高層。500多套，主力面積80-90兩房， 均價4700元/。競爭個案分析黃浦城市花園案 名綠中海開發商/代理寶路（昆山）房產有限公司樓 盤 地 址玉山鎮朝陽中路77號 管 理 公 司上海采玲物業物業費1.6元

7、/、1.8元/總建筑面積170200預售套數 215簽約套數及比例 14，6.5%目標客戶群企業主現階段產品類型別墅主力戶型面積170-270銷 售 價 格7000元/起工 程 進 度別墅外立面呈現裝 修 情 況毛坯（廚房、衛生間裝修）該案自07年10月1日開盤以來，因其獨特的產品類型及市中心的絕版地 段，銷售業績不錯，但受宏觀調控影響明顯。3月底4月初即將推出小高層，兩房（110）、三房，3.1m層高，起價 4200元/。競爭個案分析綠中海案 名天籟開發商/代理昆山杉欣房產開發有限公司樓 盤 地 址同豐路與樾河北路交叉口管 理 公 司天合物業物業費1.5元/總建筑面積51412.6平米預售套

8、數 534套簽約套數及比例 368，69%目標客戶群自住者居多現階段產品類型住宅主力戶型面積63-76一房，128-130銷 售 價 格4200工 程 進 度施工階段裝 修 情 況毛坯競爭個案分析天籟備注：天籟90兩房去化速度最快，當前63-76一房剩余最多。 市中心的純-靜區域是該案的訴求核心。案 名紅頂會館開發商/代理昆山格林菲爾有限公司 樓 盤 地 址玉山鎮開發區震川東路868號管 理 公 司昆山美亞物業有限公司物業費3.5元/平米總建筑面積72668平方米批準銷售套數 510銷售套數及比例 399，78.2%目標客戶群以投資客為主,70%現階段產品類型商住主力戶型面積70-76 一房銷 售 價 格10000元/平米工 程 進 度2008年7月15裝 修 情 況精裝備注：紅頂會館采用高回報率的業務策略取得不俗銷售業績。競爭個案分析紅頂會館小結區域市場不成熟，產品差異化，競爭壓力小。產品自身價值的挖掘把握是關鍵。比較分析比較分析項目名稱碧景苑天成佳園交通交通閉塞交通便利。柏廬路、長江路貫穿昆山南北生活配套配套設施尚不成熟近鄰人民路、亭林路等成熟商業街環境工廠區生活區區位西鄰青陽港，靠北婁江東臨漢浦塘，南靠濱江公園潛在價值市中心稀有地段成熟生活區目標客戶群白領精英臺籍客戶產品自身110-130大戶為主（180以上）分析：碧景苑的劣勢體現在交通、生活配套及周邊環境上。 化