1、近期房地產市場分析與應對(yngdu)策略2013.1.17共三十八頁 宏觀經濟、政策及市場分析 區域(qy)房地產市場分析 市場競品調查分析 我司銷售業績分析 應對策略2共三十八頁3近期(jn q)重要資訊1月12日，國家稅務總局總會計師汪康表示，稅務總局正在研究制定房產稅擴大試點的范圍，但目前要提出一個完善的方案還有難度。房產稅是關系到國計民生的大事，擴大試點還要經過更大范圍的討論，甚至可能還要經過全國人大的討論。1月11日，國土部召開全國國土資源工作會議，國土資源部部長徐紹史表示，今年(jnnin)國土部將繼續堅持房地產用地調控政策不動搖，對大企業大地塊監督將常態化，600萬套保障性安居

2、工程用地應保盡保。根據房地產市場形勢，合理調整普通商品住房用地供應，確保不低于過去5年年均實際供應，保持土地市場平穩運行。1月10日，財政部、發改委、央行、銀監會聯合發文關于制止地方政府違法違規融資行為的通知，通知強調，嚴禁地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體直接或間接吸收公眾資金違規集資；切實規范地方政府以回購方式舉借政府性債務行為；加強對融資平臺公司注資行為管理；進一步規范融資平臺公司融資行為；堅決制止地方政府違規擔保承諾行為等。1月9日，發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵表示，城鎮化發展政策規劃正在研究廣泛征求意見當中，短期內很難出臺。中國的城鎮化政策面臨著戶籍制度改革、土地制度

3、改革、行政管理體制改革等問題，而這些改革并不簡單。1月7日，國家發改委、住建部出臺綠色建筑行動方案，方案提出：“十二五”期間城鎮新建建筑要嚴格落實強制性節能標準，2015年城鎮新建建筑中綠色建筑的比例達到20%；完成北方采暖地區既有居住建筑供熱計量和節能改造4億平方米以上，夏熱冬冷地區既有居住建筑節能改造5000萬平方米以上。共三十八頁4房產稅:房地產交易稅種或將簡并，為房產稅的推出作鋪墊(pdin)和準備事件：當前房地產交易(jioy)環節征收的稅種較多，如新房交易(jioy)環節開發商要繳納營業稅、城建稅、所得稅、土地使用稅、土地增值稅等，買房人需繳納印花稅、契稅，在二手房交易(jioy)

4、環節中原本應賣房人繳納的個稅和營業稅也大多轉嫁至買房人，購房成本無形中被推高。近期財政部、國家稅務總局均表示對當前房地產交易環節征收的稅種進行簡并。中指觀點：房地產交易環節稅種的調整、簡并作為我國稅收體制改革的重要內容，一方面在于對房地產開發、交易各環節的利益進行合理分配，同時也是為房產稅的推出作鋪墊和準備。圖：關于房產交易稅簡并的政策事件匯總財政部12月3日，財政部部長謝旭人表示要統籌推進房地產稅費改革，對房地產交易環節征收的有關稅種進行簡并。國家稅務總局財產和行為稅司12月10日，據媒體報道，國家稅務總局財產和行為稅司已明確提出，2013年將進行城市維護建設稅和印花稅聯動改革，取消印花稅，

5、與城建稅合并為城鄉建設稅。共三十八頁5房產稅：房產稅逐步擴容是大勢所趨，提出完善方案(fng n)還需時間事件：2012年中央多次提出要擴大房產稅試點(sh din)范圍，2013年1月12日國家稅務總局總會計師汪康表示，國稅總局正在研究制定房產稅擴大試點的范圍，但目前要提出一個完善的方案還有難度。中指觀點：房產稅對于穩定房價并沒有直接作用，從本質上說，房產稅應該是城鎮化發展到末端政府增加財政稅收的手段之一，而不應簡單服務于房地產市場調控。但作為保障房地產市場健康運行的長效機制之一，隨著房地產稅收體制改革步伐的邁進，房產稅擴大試點范圍仍是大勢所趨，但在全面實行前，如何制定出符合我國國情的房產稅

6、制度需要進一步深入的研究。圖：關于房產稅的重要事件時間事件主要內容2012.9.20國家稅務總局政策法規司巡視員叢明出席第五屆中國企業稅務管理創新大會叢明表示，房產稅下一步將擴大試點范圍，并逐步建立房地產稅制度，房地產稅具體深化時間可能在年底或2013年3月份以后。房地產稅最終會在全國實施。2012.9.23住建部有關負責人其表示繼續落實差別化住房信貸、稅收政策，堅決抑制投機投資性需求，加快推進擴大房產稅試點城市范圍。2012.11.12住建部部長姜偉新在十八大新聞中心接受媒體采訪房地產市場調控政策現在還沒想放松，正在積極研究擴大房產稅試點，適當的時候可能還會出臺。2012.12.3完善公共財

7、政體系人民日報訪財政部部長謝旭人統籌推進房地產稅費改革，對房地產交易環節征收的有關稅種進行簡并。認真總結個人住房房產稅改革試點經驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產的房產稅改革。2013.1.12國家稅務總局總會計師汪康國稅總局正在研究制定房產稅擴大試點的范圍，但目前要提出一個完善的方案還有難度。汪康表示，房產稅在上海、重慶試點，現在情況良好，也取得一定的經驗，下一步房產稅是要積極地擴大試點。共三十八頁本周成交量：本周月周均成交同比增長城市仍占九成(ji chn)以上2013年1-2周成交面積前三位為成都、天津和南京。1-2周重點城市中，成交面積同比2012年除了蘇州以外，均有不同程度

8、的增幅，其中成都增幅最大，為155.98%，其次是天津，101.01%，蘇州則同比下降17.12%。本周月周均成交同比增長城市仍占九成以上。第2周監測的40個城市中，除了海門同比下降49.92%以外，其他城市月周均成交同比均增長，其中韶關增幅依然最大，為570.40%，重點城市中多個城市增長相對(xingdu)明顯，除了上海、蘇州、重慶以外均有超過100%的增幅。6注：重點城市包括北京、天津、上海、杭州、武漢、南京、廣州、深圳、成都、重慶。共三十八頁本周成交(chng jio)價格：廣州、北京等5個城市的成交價格環比上漲7本周（1月7日-1月13日），10個重點監測的城市中，廣州、北京等5個城

9、市的成交價格環比上漲(shngzhng)，其中，廣州漲幅最大，為6.09%，南京漲幅最小，為0.01%；上海、天津等其余5個城市的成交價格環比下跌，其中，上海跌幅最大，為13.40%，沈陽跌幅最小，為3.78%。共三十八頁8本周小結：本周月周均成交同比增長(zngzhng)城市占九成以上，房產稅逐步擴容是大勢所趨，提出完善方案還需時間本周觀點(gundin)市場現狀市場形勢：本周月周均成交同比增長城市仍占九成以上，本周（1.7-1.13）北京商品住宅（剔除保障性住房）成交3261套/36.76萬平方米，受上周元旦小長假成交量減少的影響，本周成交面積環比增長50.38%。價格方面，本周商品住宅（

10、剔除保障性住房）成交均價為23587元/平方米，環比下跌1.24%。政策動態：1月11日，國土部召開全國國土資源工作會議，國土資源部部長徐紹史表示，今年國土部將繼續堅持房地產用地調控政策不動搖，對大企業大地塊監督將常態化，600萬套保障性安居工程用地應保盡保。根據房地產市場形勢，合理調整普通商品住房用地供應，確保不低于過去5年年均實際供應，保持土地市場平穩運行。觀點一：房地產交易稅種或將簡并，為房產稅的推出作鋪墊和準備。近期財政部、國家稅務總局均表示對當前房地產交易環節征收的稅種進行簡并，房地產交易環節稅種的調整、簡并作為我國稅收體制改革的重要內容，一方面在于對房地產開發、交易各環節的利益進行

11、合理分配，同時也是為房產稅的推出作鋪墊和準備。觀點二：房產稅逐步擴容是大勢所趨，提出完善方案還需時間。作為保障房地產市場健康運行的長效機制之一，隨著房地產稅收體制改革步伐的邁進，房產稅擴大試點范圍仍是大勢所趨，但在全面實行前，如何制定出符合我國國情的房產稅制度需要進一步深入的研究。共三十八頁 宏觀經濟、政策及市場解析 區域房地產市場分析 市場競品調查(dio ch)分析 我司銷售業績分析 應對策略9共三十八頁1010數據來源(liyun)：CREIS中指數據、北京供應量：本周預售商品住宅共批準(p zhn)上市157套/1.51萬平方米本周（1.7-1.13）北京房地產市場批準上市3個預售項目

12、，預售商品房合計供應面積4.41萬平方米，環比下滑39.43%；剔除保障性住房，本周預售商品住宅共批準上市157套/1.51萬平方米。本周商品房及商品住宅可售各項指標持續下滑。截止1月13日，商品房期房可售套數和可售面積分別為95201套和1037.12萬平方米，環比分別下滑2.67%、2.31%；住宅期房可售套數和可售面積分別為49193套和597.12萬平方米，環比分別下滑4.83%和3.97%。住宅存量占整體市場存量的比重下滑，住宅可售面積占比下降0.99%。注：1月批準上市面積為12.31 -1.13日數據共三十八頁1111北京量價：本周成交量漲價(zhn ji)跌，1月我司成交量和金

13、額分別占北京市場的1.8%和0.7%本周（1.7-1.13）北京商品住宅（剔除保障性住房）成交3261套/36.76萬平方米，受上周元旦小長假成交量減少影響，本周成交面積環比增長50.38%。價格方面，本周商品住宅（剔除保障性住房）成交均價為23587元/平方米，環比下跌1.24%。本周內城區、外城區、近郊區、遠郊區成交面積環比全面上揚，增幅(zn f)分別為92.90%、33.47%、81.06%和21.72%。從占比來看，內城區本周成交52套/0.65萬平方米，分別占全市總量的1.59%和1.76%；外城區成交836套/11.30萬平方米，分別占全市總量的25.64%和30.74%；近郊區

14、成交1668套/17.61萬平方米，分別占全市總量的51.15%和47.91%；遠郊區成交705套/7.20萬平方米，分別占全市總量的21.62%和19.58%。截止1月13日，1月我司共簽約1.13萬平米/1.05億元，簽約面積占北京市場的1.8%，簽約金額占北京市場的0.7%。注：北京1月數據為12.31-1.13日數據；我司1月數據為1.1-1.13日數據，圖標直線為2012年1-12月成交面積均值線。共三十八頁大廠量價：1月潮白河孔雀城和英國(yn u)宮成交了1.00萬平米/9323萬元12大廠房管局網站數據顯示，截止12月31日，12月大廠商品住宅共成交1555套/17.12萬平方

15、米，成交面積環比大幅增長62.5%，遠超過去年同期水平。價格方面，受成交結構影響，12月大廠成交均價為6892元/平方米，較11月上漲992元/平方米，環比大幅上漲16.8%。在河北省的規劃中，大廠是京東新城的重要組成部分，北京CBD東擴、通州新城建設等也不斷助推大廠地區的發展，目前大廠項目整體折扣力度(ld)偏小，預計價格下調空間不大。截止1月13日，1月潮白河孔雀城和英國宮成交了1.00萬平米/9323萬元。注：8月大廠數據選用8.1-8.21。 我司1月數據選用1.1-1.13日，圖標直線為2012年1-12月成交面積均值線。共三十八頁香河量價走勢：1月大運河孔雀(kng qu)城成交了

16、0.13萬平米/1192萬元13注：我司1月數據選用1.1-1.13日，圖標直線為2012年1-12月成交(chng jio)面積均值線。數據顯示，12月香河商品住宅成交了1997套/19.49萬平米，成交面積環比大幅增長97.5%；成交均價為5246元/平方米，環比上漲4.7%。12月香河地區銷售情況回升明顯，銷售量同環比均大幅上揚。從項目層面看，12月香河成交情況最好的為富力新城項目，共成交572套/5.81萬平方米，成交均價5967元/平方米，較11月上調715元/平方米，環比上漲13.6%。總的看來，目前香河在售活躍項目未見實質性優惠，預計短期內香河項目價格下調空間不大。截止1月13日

17、，1月大運河孔雀城成交了0.13萬平米/1192萬元。共三十八頁武清量價走勢：12月共成交(chng jio)商品住宅1097 套/11.62萬平方米數據顯示，12月，武清共成交商品住宅1097 套/11.62萬平方米，成交面積環比增長5.1%，自9月以來，成交量持續上揚，成交均價為6516元/平方米，每平米較11月上調(shn dio)307元，環比上漲4.9%。日前，經環保部復核，天津市包括武清區大王古莊鎮在內的6個街鎮達到國家生態建設示范區之“國家級生態鄉鎮”考核指標要求，被授予國家級生態鄉鎮稱號。武清區作為“京津走廊”的重要通道受到京津兩地購房者的青睞，其自身不斷完善的居住配套設施也讓

18、武清區未來發展潛力逐漸凸顯，目前，武清在售樓盤價格不高，預計一段時間內武清樓市將保持量價齊升的趨勢。注：圖標直線為2012年1-12月成交面積均值線。共三十八頁 宏觀經濟、政策及市場解析(ji x) 區域房地產市場分析 市場競品調查分析 我司銷售業績分析 應對策略15共三十八頁大廠片區1.0產品競品：富力新城、龍湖好望山推減總房款優惠(yuhu)，中建紅杉溪谷全款93折所屬區域樓盤名稱競爭產品與戶型容積率套均面積（平方米）成交單價(元/平米)套均總價（萬元）成交總價（萬元）項目動態同品質分流競爭富力新城聯排、花園洋房1.97102 5967 61 34647 200平米聯排別墅，均價10000

19、元/平米，2萬抵8萬。12月7日推出9、10號樓，花園洋房87-145平米2-4居，均價5800元/平米。全款98折。老業主帶新客戶入場有機會獲得精美禮品或100元加油卡。龍湖好望山疊拼1.4155151602354698疊拼別墅面積260-400平米，上疊總價500萬起，下疊總價600萬起。一次性付款可享95折優惠，首付6成以上可享受97折優惠，首付3成可享受99折優惠。購房10萬抵20萬。 中建紅杉溪谷疊拼別墅0.8201231164666519上疊戶型面積為211平米，下疊戶型面積192平米，毛坯總價370-550萬/套。五重折扣，折后總價450萬/套左右，其中全款93折，貸款97折優惠

20、。預計2013年推出二期聯排別墅220-240平米。 孔雀系內部競爭大運河孔雀城聯排、洋房1.0267 6447 172 1034 少量庭院花堡，面積為240-300平米，均價9000元/平米，220萬/套起。五期花園洋房90-180平米將推出，預計均價6000-7000元/平米，1月19日開始排卡。 永定河孔雀城臺地別院1.210075147547604臺地別院，250-295平米，總價300萬元/套起，送庭院、地下室、車庫。疊院170-220平米，總價150萬/套起。雅博園洋房戶型為106-132平米，總價57萬元/套起。一次性付款95折，抵押貸款96折，分期按揭97、98折。團購6千元享

21、98折優惠。表：1.0產品(chnpn)競品匯總注：項目成交數據為住宅類（含住宅和別墅）合計，已更新至12月。共三十八頁所屬區域樓盤名稱競爭產品與戶型容積率套均面積（平方米）成交單價(元/平米)套均總價（萬元）成交總價（萬元）項目動態燕郊板塊北京板樓、高層2居2.56486865628483號樓12月22日加推，46-79平米1-2居，均價9000-9500元/平米，購房1萬抵2萬，全款97折，按揭99折。春節后推出2-3居戶型。首爾園板樓、塔樓、小高層、高層、超高層2居2.25/12月29日推新，82-119平米2-3居，68萬元起，起價8100元/平米，均價8500元/平米，購房優惠2萬元

22、。110-120平米3居前期現房，均價8000元/平米。1月7日開始，官方微博舉辦為期2周的送機票活動。 天洋城高層板樓1-2居2.97668304553872少量40-80平米房源，價格在7900-9000元/平米，按揭97折，一次性96折，購房送價值1萬元的全套家電。 夏威夷南岸二期高層板樓2-3居1.9/二期尾盤在售，戶型為136平米3居，均價12000元/平米。新一期玫瑰花園12月30日推新，60-120平米1-3居，共374套，均價9000-9500元/平米。 表：2.0產品(chnpn)競品匯總大廠片區2.0產品競品：首爾園舉辦(jbn)為期2周的送機票活動，北京春節后推出2-3居

23、戶型注：項目成交數據為住宅類（含住宅和別墅）合計，已更新至12月。共三十八頁香河片區1.0競品系列：鴻坤羅納河谷(hg)年末推特價房源，6800元/平方米所屬區域樓盤名稱競爭產品與戶型容積率套均面積（平方米）成交單價(元/平米)套均總價（萬元）成交總價（萬元）項目動態區域競品萬通新界聯排0.89191 9336 178 178 聯排戶型面積為190-270平米，均價10000元/平米，總價190萬起，現在購房享受全款99折優惠，提交定金還可申請2-3個點的優惠。富力新城聯排、花園洋房1.97102 5967 61 34647 200平米聯排別墅，均價10000元/平米，2萬抵8萬。12月7日推

24、出9、10號樓，花園洋房87-145平米2-4居，均價5800元/平米。全款98折。老業主帶新客戶入場有機會獲得精美禮品或100元加油卡。鴻坤羅納河谷疊拼、洋房0.96139 6889 96 4784 花園洋房和疊拼別墅在售，花園洋房90-180平米2-3居，起價7000元/平米，均價8000元/平米。疊拼別墅210平米起。購房2萬抵10萬，一次性96折，貸款98折，分期99折。年末特價房源，6800元/平米。孔雀城內部競爭潮白河孔雀城類獨棟、聯排1.1219 12365 271 26516 主推197-220平米闊景美院，起價218萬/套，買200平米送180平米。目前在售雙拼317-330

25、平米，總價450萬/套起。疊拼170-220平米，起價110萬/套，臺景美院240-290平米，總價230萬/套起。景觀城堡230-280平米，總價230萬/套起。目前購房減6萬，3天簽約減3萬，一次性付款95折，按揭97折。永定河孔雀城獨棟、聯院、洋房1.2100 7514 75 47604 臺地別院，250-295平米，總價300萬元/套起，送庭院、地下室、車庫。疊院170-220平米，總價150萬/套起。雅博園洋房戶型為106-132平米，總價57萬元/套起。一次性付款95折，抵押貸款96折，分期按揭97、98折。團購交6千元享98折優惠。鳳河孔雀城類獨棟、聯排、洋房1.1/預計2013

26、年4月開盤，推出獨棟222-256平米，聯院182-251平米，洋房64-99平米2-3居，價格優惠待定。表：大運河孔雀(kng qu)城1.0競品項目注：項目成交數據為住宅類（含住宅和別墅）合計，已更新至12月。共三十八頁所屬區域樓盤名稱競爭產品與戶型容積率套均面積（平方米）成交單價(元/平米)套均總價（萬元）成交總價（萬元）項目動態區域競品安平板塊共青社普通住宅、公寓1-2居3.5406042242634、7號樓在售，59-85平米1-2居，均價6430元/平米，全款97折，貸款98折。啟城四期普通住宅、公寓1.9421448591042707目前暫無房源，春節后才開始對外銷售。天悅高層、

27、小高層2-3居5.53/在售85-110平米2-3居，起價4180元/平米，均價4600元/平米。全款97折，貸款99折。預計2013年3月推出新品房源。珠光御景普通住宅、公寓2-3居1.9915474504585目前僅剩底層房源90平米，均價5500元/平米，全款購房97折，按揭99折。2013年1月21日加推8號樓，89平米2居，預計均價6500元/平米，1月8號開始排號，2萬抵5萬。縣城板塊京漢君庭普通住宅3-4居2.3238245221735534在售43-140平米1-3居，小戶型所剩較少，均價5500元/平米，總價27萬起。目前推出特價房活動，130-205平米3-4居及復式戶型，

28、均價4100元/平米。一次性付款98折，貸款99折。香公館普通住宅1-3居2.17/目前在售54-130平米1-3居，均價5200元/平米，總價28萬/套起，一次性付款92折，首付5成94折，首付3成96折。目前購房送家電。雀禧普通住宅1-3居3.5844986421724戶型為65-138平米1-3居，均價5000元/平米，總價32萬/套起，全款97折，貸款99折，所剩房源不多。京沈北區富力新城小高層、高層2-4居1.9710259676134647預計1月份推小高層，精裝修，101平米3居，預計均價7200元/平米，排號1萬抵4萬。香城酈舍高層 2-3居 2.9586 4436 38 12

29、807 普通住宅，戶型面積為73-150平米2-3居，2居僅剩少量戶型，均價5000元/平米。全款9折。跨區域競武清首創國際半島類獨棟、聯排1.1297 9481 282 4795 聯排別墅195-248平米，均價9500元/平米。雙拼別墅395-545平米，均價9000-13000元/平米。預計2013年1月加推，目前一部分房源已開始內部認購。內部競爭英國宮高層2-3居2.4399 5965 59 3425 前期尾盤65-140平米1-3居，均價6500-7000元/平米。1月13號推出五期，81-115平米2-3居，均價7100-7500元/平米，購房享98折。表：大運河孔雀城2.0競品項

30、目(xingm)匯總香河片區2.0競品系列：香城酈舍全款9折，珠光御景、富力(f l)新城預計1月推新注：項目成交數據為住宅類（含住宅和別墅）合計，已更新至12月。共三十八頁武清片區鳳河孔雀城競品系列：天地鳳凰城元旦推新，恒大山水(shnshu)半島周末推5套特價所屬區域樓盤名稱競爭產品與戶型容積率套均面積（平方米）成交單價(元/平米)套均總價（萬元）成交總價（萬元）項目動態周邊區域首創國際半島類獨棟、聯排1.129794812824795聯排別墅195-248平米，均價9500元/平米。雙拼別墅395-545平米，均價9000-13000元/平米。預計2013年1月加推，目前一部分房源已開始

31、內部認購。恒大山水半島普通住宅、洋房 1.1135 4032 54 1953 普通住宅106-170平米3-4居，精裝均價6000元/平米，毛坯均價5000元/平米。本周末將推5套特價住宅，面積待定，4200元/平起，贈價值1800元/平精裝。塞納榮府聯排、雙拼、洋房、普通住宅 1.2/12月8日推出5#、6#高層產品，80-180平米2-3居，均價7000元/平米。全款每平米優惠200元，貸款每平米優惠150元。聯排別墅247-294平米，雙拼316-653平米，均價13000-18000元/平米。旭輝十九城邦別墅、洋房、公寓、普通住宅 0.7/在售房源為45-56平米公寓，均價8500元/

32、平米，精裝修標準1500元/平米。住宅158-225平米，均價7500元/平米。聯排260-390平米，均價10000元/平米。雙拼390-420平米，別墅均價10000元/平米。一次性付款96折，按揭98折。天地鳳凰城洋房、高層 1.5/1月1日新推78-120平米2-3居，推出200多套，購房5千抵5萬，均價5700元/平米。潮白河板塊孔雀莊園洋房、雙拼、聯排、疊拼 0.65192 10029 193 14672 項目10月20日開盤，聯排別墅美林堡均價12000元/平米，建筑面積240-280平米，4合拼別墅雙庭堡均價15500元/平米，建筑面積270-340平米，類獨棟觀瀾堡均價170

33、00元/平米，建筑面積310-320平米。2萬抵10萬，3日內按時簽約，優惠5萬。一次性付款95折，按揭97折。英國宮高層2.4399 5965 59 3425 前期尾盤65-140平米1-3居，均價6500-7000元/平米。1月13號推出五期，81-115平米2-3居，均價7100-7500元/平米，購房享98折。香河板塊富力新城 聯排、花園洋房1.97102 5967 61 34647 200平米聯排別墅，均價10000元/平米，2萬抵8萬。12月7日推出9、10號樓。12月7日推出9、10號樓，花園洋房87-145平米2-4居，均價5800元/平米。全款98折。老業主帶新客戶入場有機會

34、獲得精美禮品或100元加油卡。大運河孔雀城 花園洋房1.0267 6447 172 1034 少量庭院花堡，面積為240-300平米，均價9000元/平米，220萬/套起。五期花園洋房90-180平米將推出，預計均價6000-7000元/平米，1月19日開始排卡。 固安板塊永定河孔雀城獨棟、聯院、洋房1.2100 7514 75 47604 臺地別院，250-295平米，總價300萬元/套起，送庭院、地下室、車庫。疊院170-220平米，總價150萬/套起。雅博園洋房戶型為106-132平米，總價57萬元/套起。一次性付款95折，抵押貸款96折，分期按揭97、98折。團購交6千元享98折優惠。

35、表：鳳河孔雀(kng qu)城競品匯總注：項目成交數據為住宅類（含住宅和別墅）合計，已更新至12月。共三十八頁 宏觀經濟、政策及市場分析 區域房地產市場分析 市場競品調查分析 我司銷售業績(yj)分析 應對策略21共三十八頁我司各項目來訪(li fn)轉新增認購比：（1.7-1.13），我司來訪轉新增認購比總體為5.3:1我司近四周各項目來訪轉新增認購比12.17-12.2312.24-12.301.1-1.61.7-1.13合計22.9 :127.3 :120.0 :15.3:1潮白河11.9 :16.3 :14.3 :122.2 :1大運河0.0 :10.0 :121.5 :114.3:1

36、英國宮88.1 :1466.5 :11159.0 :14.3:12012年12月我司各項目來訪轉新增認購比情況合計合計18.5:1潮白河8.0 :1大運河0.0 :1英國宮99.1 :122來訪(li fn)轉新增認購比：（ 1.7-1.13），我司來訪轉新增認購比為5.3:1；潮白河本周來訪轉新增認購比最高，為22.2:1，大運河本周來訪轉新增認購比為14.3:1；英國宮本周受新房源集中認購影響，來訪轉新增認購比為4.3:1，表現較好。注：從2013年1月起，我司項目總量做相應調整；合計比為我司所有項目總體比值。共三十八頁我司各項目(xingm)新增認購轉簽約比：（ 1.7-1.13），我司

37、新增認購轉簽約比為6.3:1我司近四周各項目新增認購轉簽約比12.17-12.2312.24-12.301.1-1.61.7-1.13合計-17.8 :11.2 :13.0 :16.3:1潮白河6.5 :14.2 :13.3 :10.4 :1大運河2.0 :11.0 :12.0 :10.8 :1英國宮-6.0 :10.7 :10.5 :153.3 :12012年12月我司各項目新增認購轉簽約比情況合計合計0.9:1潮白河0.9:1大運河0.7 :1英國宮0.7 :123新增認購轉簽約比（ 1.7-1.13），我司新增認購轉簽約比為6.3:1;其中，潮白河和大運河新增認購轉簽約比分別為0.4:1

38、和0.8:1; 英國(yn u)宮受新推房源集中認購影響，新增認購轉簽約比較高，為53.3:1。注：從2013年1月起，我司項目總量做相應調整；合計比為我司所有項目總體比值。共三十八頁24我司總體成交(chng jio)：（ 1.7-1.13），我司共成交35套，環比增長100.0%，成交金額0.74億元成交情況：（1.7-1.13），我司共成交35套，環比增長100.0%；成交面積7387平方米，環比增長87.6%；成交金額為7402萬元，環比增長137.8%。本周（1.7-1.13）北京商品住宅（剔除保障性住房）成交3261套/ 36.76萬平方米，受上周元旦小長假成交量下滑影響，本周成交

39、面積環比增長50.38%。價格(jig)方面，本周商品住宅（剔除保障性住房）成交均價為23587元/平方米，環比下跌1.24%。24我司近兩周成交情況1.1-1.61.7-1.13環比變化成交套數（套）25 35 100.0%成交面積（）3937 7387 87.6%成交金額（萬元）3113 7402 137.8%近四個月我司成交情況2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月成交套數（套）94915051274395成交面積（萬）11.54 17.10 14.83 6.99 成交金額（億元）8.74 14.32 10.80 6.99 成交均價（元/平米）7574 8374

40、7283 10000注：從2013年1月起，我司項目總量做相應調整。共三十八頁我司各項目成交明細：（ 1.7-1.13），英國(yn u)宮認購金額最高，為13485萬元25各項目成交情況：本周（1.7-1.13）我司項目簽約量環比均增加，認購金額除潮白河外，其余(qy)各項目環比均上升。其中，英國宮認購金額最高，為13485萬元；其次為潮白河，認購3865萬元。項目1.1-1.61.7-1.13認購金額簽約套數簽約面積銷售金額 回款金額認購金額簽約套數簽約面積銷售金額 回款金額（萬元）（套）（平米）（萬元）（萬元）（萬元）（套）（平米）（萬元）（萬元）總計16456 25 3937 3113

41、 13466 18131 35 7387 7402 10721 1.0產品小計16671 23 3804 3018 10505 4646 31 6978 7160 7679 潮白河16065 22 3536 2781 9462 3865 27 5901 6205 6947 大運河606 1 268 237 1043 781 4 1077 955 732 2.0產品小計-2152 133 95 2961 13485 4 409 242 3042 英國宮-2152 133 95 2961 13485 4 409 242 3042 共三十八頁2626去化率：截止(jizh)1月13日，1.0產品去化

42、率為94%，2.0產品去化率為93%去化率：截止1月13日，1.0產品(chnpn)去化率為94%，2.0產品去化率為93%。其中，潮白河去化率為91%，大運河去化率為98%；英國宮去化率為93%。注：去化率=累計總簽約套數/總套數；項目累計總簽約套數總套數去化率1.0產品小計4721503794%潮白河2955324491%大運河1766179398%2.0產品小計7062762993%英國宮7062762993%共三十八頁2727注：出清周期=存量/簽約套數(簽約套數為今年以來的周平均簽約套數;存量為剩余(shngy)套數+認購套數)出清周期：截止1月13日，1.0產品(chnpn)整體存

43、量為316套，出清周期為18個周 2.0產品整體存量為567套，出清周期為5個周出清周期：截止1月13日，1.0產品整體存量為316套，出清周期為18個周，2.0產品整體存量為567套，出清周期為5個周。大運河孔雀城受銷售周期影響，出清周期最長，為117個周，英國宮受加推房源影響，出清周期升為5個周。簽約套數(近12月周均值）存量（套）出清周期（周）1.0產品18 316 18 潮白河17 28917 大運河0.2 27117 2.0產品111 5675 英國宮111 5675 共三十八頁28 宏觀經濟、政策及市場(shchng)分析 區域房地產市場分析 市場競品調查分析 我司銷售業績分析 應

44、對策略28共三十八頁企業營銷：三四線城市(chngsh)樓市泡沫風險較大，城鎮化機遇應謹慎對待表：近期部分(b fen)房企動態房企項目營銷動態保利新年伊始，保利置業在各地的樓盤項目陸續開始打起促銷戰。1月10日消息，保利貴州啟動新年置業計劃，旗下項目有保利紫薇郡、保利溪湖等5個項目參與，首付2萬，住保利，購房享“0”利率分期。1月11日，有消息稱，廣西保利將繼續保持多盤聯動，保利童心園、保利城、保利愛琴海、保利大江郡等項目陸續推出市場。可見，加快銷售，促進資金回籠仍會是保利置業2013年的主旋律。龍湖龍湖地產1月10日公布，公司于1月8日以6.9億元底價摘得長沙望城谷山地塊，折合樓面價144

45、0元/平方米。公告披露，該地塊位于長沙望城區與岳麓區交界處，臨近規劃中的長沙新CBD-濱江新城。地塊總占地約30.7萬平方米，總建筑面積約48萬平方米，規劃業態為低密度住宅產品及商業。綠地近日青島媒體消息稱，山東魯信投資集團股份有限公司、山東省國際信托有限公司、綠地地產集團有限公司三家聯合體，計劃總投資22億元建設青島數字文化體驗中心項目。該項目包括體驗園區、創意中心和配套商業三大板塊，占地15.77公頃，規劃建筑面積15萬平方米，是一個結合中國濱海旅游及青島文化旅游市場特點，量身打造的一處以“海洋主題”為特色、以“數字文化”為核心、提供虛實互動體驗的綜合性文化旅游產業體驗博覽園。計劃1月底開

46、工建設，預計2014年年底試營業。萬達1月12日，在萬達進軍東莞的首個項目長安萬達廣場招商答謝酒會上，萬達集團總裁助理兼萬達商業管理有限公司副總經理、招商中心總經理范征對媒體透露，截至去年12月20日，萬達廣場已在全國開業68座，而2013年計劃再建19座萬達廣場。有媒體估算，就此萬達的資金需求量已經超過2000億元。三四線城市樓市泡沫風險較大，城鎮化機遇應謹慎對待。在城鎮化背景下，部分房企加速布局三四線中小城市或城鎮，將其視為當下最大機遇之一。但業內人士表示，城鎮化不是蓋房子，而是從基礎設施、生活環境、生存條件等方面進行改變，房企應理性區別對待。中指分析認為，雖然廣大三四線城市將加速城鎮化，

47、但部分土地供應量明顯超過潛在需求的城市面臨價格下行風險。與此同時，由于難以吸引外來人口進入，單靠本地農村人口的轉移可能難以消化過去幾年大規模的土地供應，部分城市存在過剩風險。29共三十八頁房企銷售：代表性企業12月份(yufn)銷售面積同比全部增長30企業12月銷售面積（萬平方米）12月銷售面積同比12月銷售面積環比12月銷售金額(億元)12月銷售金額同比12月銷售金額環比12月銷售均價（元/平方米）12月銷售均價環比萬科116.8 94.99%-18.66%140.7 142.59%-17.86%12046 0.98%中海43.5 19.51%12.69%45.2 0.44%7.72%103

48、91 -4.41%恒大122.2 586.52%-38.31%76.9 491.54%-34.78%6293 5.74%保利85.8 65.18%17.90%97.1 73.34%11.54%11310 -5.40%碧桂園80.0 33.33%-13.98%74.0 94.74%21.51%9250 41.26%雅居樂41.1 8.16%33.88%60.0 71.43%86.34%14599 39.18%綠城34.5 23.21%7.81%70.0 22.81%-7.89%20290 -14.57%世茂31.2 73.61%23.10%38.1 69.94%24.75%12219 1.35%

49、富力25.0 5.21%-0.99%30.0 0.03%9.13%11985 10.22%首創25.7 154.46%144.76%22.6 145.65%159.77%8794 6.13%金地32.7 6.51%0.62%42.0 -10.83%7.69%12844 7.03%佳兆業22.2 49.87%-19.91%24.0 30.43%9.09%10830 36.22%注：因數據庫數據調整(tiozhng)，表中數據作相應調整(tiozhng)； 中海為港元；表：代表企業2012年12月銷售情況從銷售面積同比看，12月代表性企業全部增長，恒大、首創增幅超過1倍，恒大因去年同期基數過低，增

50、長5倍。從銷售面積環比看，六成企業環比增長，四成環比下降，降幅前三甲為恒大、佳兆業、萬科。總體趨勢，所有代表性企業銷售面積同比增長且大多數房企成交均價繼續上漲。共三十八頁房企融資：本周世茂、越秀地產(dchn)等房企進行融資活動31本周重點監測企業融資信息企業融資形式金額概要世茂房地產優先票據8億美元1月8日世茂房地產刊發公告宣布，公司1月7日已公布發行美元優先票據，該票據本金總額8億美元，票據的利息自2013年1月14日按年利率6.625%計算，擬使用票據所得款項為其現有債務再融資、為現有及新增物業發展項目提供資金(包括地價及建筑成本)，以及用于其他一般企業用途以加強流動資金狀況。合生創展優

51、先票據3億美元合生創展宣布，公司擬發行2018年到期的本金總額為3億美元(相等于約23.27億港元)的9.875厘優先票據。發行價為票據本金額的100%。所得款項，將用作對現有債務再融資、資助項目建設或改善的成本及一般企業用途。越秀地產中期票據20億美元2013年1月11日，越秀地產刊發公告宣布，公司成功設立一項20億美元中期無抵押票據計劃。并表示，該等票據可由公司不時發行，初步預計將于2013年1月14日或前后開始生效。發行票據所得款項將用作對現有債務再融資、資助項目建設或改善的成本及一般企業用途。共三十八頁房企拿地：各房企拿地熱情不減(b jin) ，多地均有土地成交32各房企拿地熱情不減

52、 ，多地均有土地成交2013年以來，土地市場持續火熱，短短十幾日，多地塊紛紛掛牌出讓。上海青浦區本周4地連拍，均以高溢價率成功出讓，其中青浦新城一站18A-01A地塊，溢價率48.76%，青浦新城一站19A-01A地塊溢價率47.09%，青浦新城一站16A-02A地塊及17A-02A地塊，兩宗地溢價率均超60%。北京(bi jn)、成都、長沙、上海、天津等地也均有土地成功出讓。本周拿地房企有：綠地、中海、中鐵、招商、保利、龍湖、榮盛、松江、越秀等。本周重點監測企業拿地情況（1）競得方城市宗地名稱用地性質規劃建筑面積（萬）成交價格（億元）樓面地價（元/）溢價率（%）中鐵成都都江堰市幸福鎮永豐村三

53、、四組（永豐路西側，廖家橋路西側）綜合13.811.71123926.66保利成都龍泉驛區大面街道西路以西、西干道西沿線以南（東臨大面西路，南臨盛邦國際，北臨西干道延伸段）綜合34.117.56221627.88綠地上海新城一站19A-01A地塊住宅5.043.56706047.09龍湖上海新城一站16A-02A地塊綜合3.882.88742464.99龍湖上海新城一站17A-02A地塊綜合5.343.98745965.77共三十八頁房企拿地：綠地、中海、中鐵、招商、保利、龍湖(ln h)、榮盛、松江、越秀等房企本周均有地塊入手33本周重點監測企業拿地情況（2）競得方城市宗地名稱用地性質規劃建

54、筑面積（萬）成交價格（億元）樓面地價（元/）溢價率（%）榮盛成都青羊區蘇坡街道培風社區7、8組綜合10.525.24950-松江天津南開區鞍山西道與白堤路交口商業辦公10.647.8273490中海北京石景山區老古城綜合改造項目D、JB地塊二類居住及商業金融項目（配建公共租賃住房）綜合13.3720.1815093-越秀杭州青山湖街道經十路以東、國際創意園以南綜合用地(含住宅)7.750.719110越秀杭州青山湖街道經六路以東、緯二十一路以南住宅2.490.218570越秀杭州青山湖街道經六路以東、緯二十一路以北住宅9.261.213000越秀杭州青山湖街道經十路以西、緯二十一路以北住宅9.781.2713000中海城投昆明云南省昆明市官渡區 KCGD2012-23-A12其他普通商品住房用地27