1、 陽江溫泉度假村有限公司資產調查報告 一、公司設立說明 陽江溫泉度假村有限公司系經陽江市工商行政管理局批準于1997年4月23日成立，取得注冊號為企業法人營業執照；經營范圍：飲食業、旅業、卡拉OK、歌舞廳、桑拿、開發旅游業、建筑材料銷售、高爾夫球練習場、房地產銷售、酒店管理、溫泉泡浴、洗衣服務（以上項目分支機構經營） 1、清產核資的目的通過核實本公司截至2011年12月31日止的全部資產，為本公司貸款提供有關信息。2、清產核資基準日：2011年12月31日。3、主要會計政策和清產核資方法會計制度 執行商業企業會計制度。會計期間采用公歷年為會計年度，即從每年一月一日起至十二月三十一日止。貨幣資金

2、 盤點庫存現金，核對銀行對帳單，核實基準日貨幣資金余額4、清產核資范圍。對本公司截止基準日止的全部合并資產進行清查核實。5、記賬基礎和計價原則會計核算以權責發生制為記賬基礎,各項財產物資按取得時的實際成本計價二、財務資料可信性及財務核算概況陽江溫泉度假村有限公司具備健全的財務制度和完善的財務核算，本次提供的財務報表均經過廣州市開虹會計師事務所審計，具有較高的可信性。公司財務核算完善規范，提供的會計基礎資料與數據具備真實性。本次貸款，資金主要用于度假村擴大經營業務規模，增加企業流動資金周轉，以下是根據本度假村近三年的財務報表作財務分析。三、報表主要項目核實分析1、財務結構-財務結構較合理，符合旅

3、游服務行業的特點。（1）主要資產情況：截至2011年12月31日，度假村資產總額873,794,034.72元，資產主要包括貨幣資金、應收賬款、預付賬款、其他應收款、存貨、固定資產、無形資產。1）貨幣資金報表余額10,190,509.30元，其中貨幣資金9,952,309.30元，現金238,200.00元。2）應收賬款8,787,149.28元：占總資產1.01%。客戶基本集中當地村委、國土局、鎮政府等政府機關單位、及中國移動、電視臺等大單位，收款有較大保障，收款期基本保持1個月。同比變化不大，顯示回款周期可控。報表顯示的應收賬款周轉率處于較高水平，資金的流動性保持較好，有利于旅游服務行業的

4、日常流動資金運作，對日后償還銀行借款有良好的保證。3）其他應收款57,784,740.00元，占總資產6.61%,上述款項通過往來方式掛賬，收回風險完全可控。4）存貨6,404,593.38元，均為度假村食品、百貨、工程日常用料，本度假村各種用料均按照計劃與消耗訂購，庫存余額一般控制在預算范圍之內，不存在滯銷或變質存貨。相比應收賬款周轉率，存貨周轉率水平略低，但在可接受范圍之內。度假村各類存貨變現能力較高，對流動資金的補充有較強的作用。5）固定資產原值70,7171,654.14元，累計折舊131,364,996.17元，固定資產凈值575,805,657.97元其中房屋及建筑物占比82.22

5、%，與度假村實際經營狀況基本相符（詳見各項分類設備明細表）。本科目占總資產80.93%，固定資產占比相對較高對于銀行貸款有較高的資產保值增值作用，而目前這種財務結構比較符合本度假村的經營規模與投入產出。6）預付賬款：基本是裝修款、工程款、物料購置款，賬齡保持1-2個月，結算期不長。7)無形資產：余額177,135,995.79元，主要是度假村內水礦產資源及其咨詢評估費，附當地各個評估報告與咨詢費用，本科目有較高的可信性。（2）主要負債（含或有負債）情況：1）應付賬款26,470,896.87元：基本集中度假村日常物料購置與日常維護服務費用，目前該科目余額占總負債9.34%，比例正常。應付賬款的

6、客戶較多，對各類貨款的付款信用周期保持1-3個月不等，因此造成對流動資金集中付款壓力不大。2）其他應付款：2,917,050.00元，基本核算社保、保證金、非結算款項.本科目占總負債比例較小，可關注程度不高。3）長期應付款：除驗資報告顯示的兩個出資股東外，其余潘超豪、陳堅、何國泉實際控制人，在度假村對外營業后陸續累計再投入款項，合計約2000萬元。本科目對資產負債率有直接的影響，應該考慮上述個人后續投入的款項給予權益資本化，若剔除該部分個人負債，資產負債率將明顯降低，因此應客觀、動態地慮其對真正資產負債率的影響。4）應交稅金：1,262,518.15元。集中營業稅及其附加等各項稅費，可參考上年

7、度度假村審計報告及所得稅匯算清繳報告披露的事項。除此之外，度假村未涉及稅務訴訟或處理。（3）所有者權益情況：實收資本：2011年增資20,000.00萬元，詳見驗資報告。增資后企業凈資產有較大的提高。2、主要財務指標分析（1）償債能力指標及分析：財務比率：2009年 2010年2011年資產負債率49.79%49.68%32.43%流動比率4.543.083.68速動比率3.672.492.34償債能力指標：資產負債率的變化也可證明資產在增長同時負債率保持穩定，近兩年資產負債率分別是49.79%、49.68%，到2011年12月末為32.43%，相對于度假村的資產規模與經營收入來講，該負債率不

8、算太高，若考慮上述對長期應付款的分析評價，則企業實際負債率將有較大降低。因此度假村的長期償債能力較好。而流動比率2009-2010年分別為4.54、3.08；速動比率同期分別是3.67、2.49，均保持較高水平，2011年繼續保持該趨勢，指標說明長、短期償債能力很好。（2）盈利能力指標及分析：2009年2011年損益表構成項目分析 （萬元）項 目2009年2010年2011年一、營業收入 17,598.71 22,888.11 24,773.32二、營業成本 10,029.00 12,152.55 11,725.21三、營業利潤 6,600.73 9,474.43 6,870.11五、營業/管

9、理/財務費用 3,665.12 5,059.96 4,852.35六、利潤總額 2,935.61 4,414.47 6,870.11八、凈利潤 2,201.71 3,310.85 5,152.58數據顯示，近三年營業收入呈穩定上升趨勢，利潤總額與凈利潤也同步增長，顯示良好的持續盈利能力與成長性。近三年營業毛利率均保持43%以上，凈利率保持12%以上，最新2011年總資產收益率為3.94%，凈資產收益率為5.87%，該指標尚可。以目前度假村的經營規模與市場景氣度，2011年全年營業收入與凈利潤超過上年的可能性很大。綜上，度假村的盈利能力較強，對未來第一還款能力與來源評價較好。（3) 營運能力指標

10、分析：2009年-2011年12月各個周轉率指標分析 項 目2009年2010年2011年一、應收賬款周轉率（天）13.6822.7257.90二、存貨周轉率（天）4.838.0725.26三、應付賬款周轉率（天）3.6611.8943.01數據顯示，各項指標雖然每年略有增加。相對于大型度假村日常運作來看，上述各項指標表現的營運效率表現尚可。3、現金流量表分析（萬元）項 目2009年2010年2011年現金流入總量56.1726,191.89484,766.50現金流出總量20,050.4825,390.48212,541.43現金凈流量56.17801.41272,224.92經營活動現金流

11、入量17,606.6522,691.89289,766.35經營活動現金流出量12,701.1614,791.88193,707.57經營活動現金凈流量4,905.497,900.0196,058.78投資活動現金流入量0.000.000.00投資活動現金流出量5,600.008,259.550.00投資活動現金凈流量-5,600.00-8,259.550.00籌資活動現金流入量2,500.003,500.00195,000.00籌資活動現金流出量1,749.322,339.0518,833.86籌資活動現金凈流量750.681,160.95176,166.14三、固定資產及累計折舊固定資產是

12、指使用年限在一年以上,單位價值在2,000.00人民幣元以上的實物資產。固定資產以實際成本計價。固定資產折舊采用直線法平均計算,并按固定資產類別的原價、估計經濟使用年限和估計殘值率確定其折舊率,明細列示如下：類 別折舊年限(年)交通運輸設備10辦公設備5房屋建筑物20專用設備10四、稅項陽江溫泉度假村有限公司應納稅項明細列示如下：1流轉稅征收項目稅率/單位稅額備注營業稅5%按預收款*5%城市維護建設稅7%按營業稅*7%教育費附加3%按營業稅*3%地方教育費附加2%按營業稅*2%土地增值稅（預征）2%按預收款*2%堤圍防護費0.13%按預收款*0.13%土地使用稅4元/平方按土地占用面積*單位稅

13、額企業所得稅（預繳）5%按預收款*5%個人所得稅按七級超額累進稅率五、清產核資結果：項目賬面值增減值清查值資產總額873,794,034.72-3,133,699.38870,660,335.34負債總額283,333,314.71293,881.81283,039,432.90所有者權益590,460,720.01-3,527,381.40586,933,3538.61從上表2009年-2011年現金流量表可以看出：1、經營活動。均保持現金凈流入狀態，顯示度假村通過營業取得的現金流入狀態良好，對流動資金有較大的正面影響作用。近三年保持良好的凈流入狀態，其中07年凈流量有較大流入，原因是當年應收帳款回款理想，存貨清理較好，對現金流入貢獻大。各年的經營利潤循環流入生產經營活動中，使貨幣資金得到有效補充。2、投資活動。2009與2011年購置固定資產與無形資產導致現金呈流出狀態，從而形成了目前度假村各項規模。3、籌資活動。通過增加資本金與滾存利潤的重復投入，形成了本部分現金流呈凈利流入