1、森/隆/國/際 工程規劃及定位建議上海盛勵機構2021.4.13.市場篇調查分析.昆山區位及行政劃分昆山市位于江蘇省東南部。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區接壤，西與吳江、蘇州交界。東西最大直線間隔33千米，南北48千米。總面積927.7平方千米，其中陸地面積641.1平方千米，水域面積286.6平方千米。千年古鎮周莊被譽為“中國第一水鄉，享譽海內外。昆山物富饒，盛產著名中外的陽澄湖清水大閘蟹，素有江南“魚米之鄉美稱。昆山市屬于江蘇省蘇州市管轄 ；昆山市轄10個鎮：玉山鎮、巴城鎮、周市鎮、陸家鎮、花橋鎮、淀山湖鎮、張浦鎮、周莊鎮、千燈鎮、錦溪鎮。12個園區：中科昆山高

2、科技產業園、中國留學人員創業園、清華昆山科技園、昆山市沿滬產業帶、昆山模具產業基地、昆山旅游度假區、昆山國家農業示范區、昆山高新技術效力中心、昆山高新技術產業園區、昆山經濟技術開發區、昆山出口加工區、花橋國際商務城。.個案分析 項目名稱：吉田國際廣場商業街項目地址：柏廬路與中華園路交叉口開發商：吉田建設開發（昆山）有限公司代理商：自銷占地面積：15.5 萬m2總建筑面積：70萬 m2容積率：4.5綠化率：46%1期開盤時間：2005年4月1期交房時間：2006年11月寫字樓現價：5800元/m27600元/m2均價：6700元/m2建筑類型：小高層, 高層面積范圍：100 m2300 m2主力

3、面積：100 m2房型配比：不詳銷售狀況：50%項目定位：都市生活第一居所，大潤發超市締造的首席商圈。客戶類型：昆山本地人、上海人、臺灣人。項目優勢：地段較好,城男升值潛力較大；引進樂購，周邊配套相對齊全。項目劣勢：項目量體較大，需要前期招商。.個案分析 項目名稱：世茂蝶湖灣項目地址：玉山鎮長江南路188號 開發商：世茂蝶湖灣開發建設有限公司 代理商：自銷占地面積：717800m2總建筑面積： 1076580 m2容積率：1.5綠化率：40%規劃分期：2總戶數：6500開盤：一期2006.05 二期08.11交房：一期已交房 二期09.12物業類型：住宅 高層公寓 別墅 商業現均價（元/）：精

4、裝修單身公寓5500，精裝高層6200，湖畔復式兩房4500，水岸聯排別墅7500； 疊加別墅7200；獨棟別墅均價13000，商鋪價格12000建筑類型：高層（32層）面積范圍：50500m2主力面積：公寓50 住宅100-200 商鋪20-50 別墅300-500 面積配比：55m2占60%銷售狀況：75%項目定位：5A甲級國際標準寫字樓、昆山未來CBD核心。客戶類型：上海及海外人士居多，少量本地人士購買項目優勢：1.世茂品牌；2.產品定位比較豐富；3.海外銷售；4.產品的硬件及配套； 項目劣勢：精裝價格較高，離市政部門較遠，行政不便。 .個案分析項目名稱：華敏世家花園項目地址：前進路與黑

5、龍江路交叉口開發商：昆山華敏置地有限公司代理商：自銷占地面積：1.7萬M2總建筑面積：9.7萬M2 ，寫字樓1.7萬M2容積率：5.7綠化率：52%規劃分期：1總戶數：640戶，其中寫字樓110戶分期開盤：2006年3月交房時間：2007年6月建筑類型：高層層高：22層現均價：8300元/M2現價格范圍:8000元/M2 -15000元/M2物業戶型：住宅、寫字樓面積范圍：122M2 、 149M2 、 155M2 、 172M2 、 173M2共5種面積。銷售狀況：85%項目定位：鉆石級市中心領地，至純商務空間，領銜昆山未來。客戶類型：昆山本地人、上海人、蘇州人項目優勢：距市政府150米，交

6、通便利、周邊公共配套齊全、貼近中央公園。項目劣勢：項目量體較大、單價較高。.個案分析項目名稱：紅頂會館項目地址：震川路與順帆路交叉口開發商：昆山格林菲爾有限公司代理商：自銷占地面積：200畝總建筑面積：7萬M2容積率：1.9綠化率：50%規劃分期：1期總戶數：488戶左右開盤：2006年9月 交房：2008年12月物業類型:酒店式公寓建筑類型：高層均價：9000元/M2總價范圍：65萬100萬面積范圍：70M2120M2主力面積：70M2房型配比： 不詳銷售狀況：70%項目定位：市中心首席景觀商務酒店，城東酒店式公寓的典范。客戶類型：昆山本地人、外籍人士、上海人。項目優勢：周遍有高爾夫球場 、

7、華美達酒店做配套；靠近黃埔公園；臨近前進路和震川路，交通便利；適合投資。項目劣勢：離市中心較遠、周邊住宅不成熟、無大型生活賣場.商業部分 定位及規劃建議.市場定位泛上海：昆山，緊鄰上海。依托高鐵、地鐵的建成，便利的交通動線，成就了“泛上海概念。都市圈：都市生活，涵蓋便利的出行，溫馨的居住、多元的消費。在此，這一切都將一應俱全。首站：不僅僅是上海至江蘇的交通動線第一站，更是該“都市圈內首個構成的中心商業標桿。泛上海都市圈首站.部落格：依托地塊形狀，自然構成“Block街區格局。主題商業：根據地塊形狀，對不同業種/業態進展劃分，讓各自的商業主題在其中即發揚各自的優勢，又起到相互補充的作用。 聚點：

8、在此，不是單一的商業體，是多元生活的聚集地，更是區內多彩生活的聚焦點。 功能定位部落格主題商業聚點.規劃建議從整體出發，強調內部差別化.難點本工程是規劃區內首批建立工程，區域環境仍不成熟。地塊內現規劃動線不利于從成熟區域的人流導入，影響商業的初期運營。周邊商務效力類的規劃體量頗大，日后會構成內部競爭。地塊內河道規劃不能單獨構成亮點。規劃建議從“難點到“亮點的蛻變.房地產E網-fdcew傾力打造房地產物業管理資料庫,會聚海量的免費管理資料。.打通北面地塊以社區內步行街的方式，連通“中華園路和規劃路規劃建議.利用天然河道，整體構成酒吧餐飲風情線。規劃建議.盡量縮窄該條規劃路的寬度。弱化市政道路的相

9、關設備。減少紅線退界尺寸。規劃建議.街鋪是商業價值最大化的方式。在地塊現狀的根底上，結合實踐可實現的運營條件，劃出最多的街鋪量。初步測算的商業總規劃面積3萬平方米左右。規劃建議.建筑形狀：一層建筑面積：2700m2業種：文化用品/小型書店/動漫用品/冰室/少量零售規劃建議.建筑形狀：一層雙邊建筑面積：3000m2業種：家具品/工藝品/食品/手工制造精品/少量零售規劃建議.規劃建議建筑形狀：兩層雙邊建筑面積：7600m2業種：裝潢家居展現廳/數碼產品展現廳/美容媒體保健/城市超市/培訓學校/社區配套銀行，郵局，電信，干洗店，藥房等.規劃建議建筑形狀：兩層雙邊建筑面積：16000m2業種：餐飲文娛

10、/休閑會館健身，咖啡吧，網吧，壁球館，室內高爾夫，小型SPA.規劃建議建筑形狀：中心廣場建筑面積：2000m2功能：社區內步道與規劃道路的過度/會聚人氣/大商業籠統展現.零售：6800m2規劃建議.餐飲文娛：10000m2規劃建議.會館：6000m2規劃建議.美容/美體/保健：1500m2規劃建議.展現廳：1500m2規劃建議.城市超市：500m2規劃建議.培訓學校：1000m2規劃建議.社區配套：2000m2規劃建議.一致有序的運營管理，是一個商業體勝利之本。在商業工程建立之初，商業管理團隊的介入，將對工程的成敗起到至關重要的作用。商業體的初期培育，必需得以開發商與商業管理團隊的共同支持，因

11、此可售的商鋪比例建議小于商鋪總量的70%。商業運作思緒.張家港購物公園勝利案例.上海朱家角南北廣場勝利案例.上海銅仁路酒吧街勝利案例.上海雁蕩路步行街勝利案例.西安西北商貿中心勝利案例.住宅部分 定位及規劃建議.市場定位國 際：在“全球一體化經濟格局逐漸構成的同時，中國經濟在世界經濟中的位置也愈發重要；為此，越來越多的境外人士選擇來到中國任務、生活。在此背景下，將產品的推行視野從外鄉走向國際，在此刻將是一個契機。菁 英：具備境內外的文化背景，追求更多的精神生活，菁英人士們共同向往的生活方式，將在此會聚，在此實現。風尚社區：風尚，沒有框架式的定義，它是一種生活態度，是在改動中不斷前進的一個過程。

12、國際菁英風尚社區.“LIVING POD概念來源于蘋果MP3播放器ipod，意指整合復雜機能，以更便利、更時髦的姿態滿足運用者的體恤性。延伸到居住領域，即意味著進一步加大設計在普通建筑中的分量，利用科技化手段處理人性化問題，不僅有更豐富適用的生活功能，更讓居住者在其中獲得愉悅的審美享用。 “LIVING POD力圖經過復雜的過程，得到簡單的東西，實現一種融洽閑適的生活態度。 功能定位LIVING POD.“設計是LIVING POD的中心，一切都是為了更簡單溫馨的生活。“滴滴滴，輸入密碼，家門就開了；一面電視墻，在客廳與臥室之間，跟隨著他翻轉；帶有MP3數據接口，衛生間也是愛樂者的天堂以上這些

13、生活隨想盡在LIVING POD的設計中。LIVING POD歡迎業主分享生活中的創意與感悟，經過不斷改良與添加，讓產品更加完善。強調“設計來源于生活，LIVING POD是開放的互動的生活的。功能定位LIVING POD集“時髦個性科技人性于一體.選擇簡約、現代的北歐風格為基調，輔以細節雕琢，為整個建筑群注入時髦、高雅的產品氣質。雪白色鋁合金框與超大面積透明玻璃陽臺，詮釋出現代風格建筑的人本主義理念，凸窗、飄窗不同塊面組合陳列，通透光體建筑成為城市視野焦點。高低參差的建筑天際線，燈光映托下倍顯時髦現代。 產品規劃建筑形狀光影立面，詮釋通透人本主義.共享性：作為公共景觀空間組團，應具有共享性，可以促進鄰里和睦。多元化人性道路系統的設計，同時具備車行、步行、景觀綠化、居民交流公共空間等多種功能。私密性：作為住區空間，在規劃上有效控制居住的密度，從而產生獨具特征的居住領域感和歸屬感，帶給人一種平安穩定的覺得。 產品規劃公共空間人景合一，動靜皆宜.采用框架剪力墻構造方式，空間自在，靈動流暢，兩房拼一房，一房改兩房，靈動空間，隨心所欲。從精致一