1、北京華融綜合投資公司開展戰略實施方案工程建議書2002年6月13日中國房地產業開展綜述北京房地產業開展情況房地產業的四大行業特性:周期性,關聯性,地域性,政策性周期性關聯性地域性政策性房地產業是進展房產、地產的開發和運營的根底建立行業，屬于固定資產投資的范疇，受國家宏觀經濟政策的影響非常大，因此，同國民經濟的開展具有周期性一樣，房地產業的開展也具有周期性。而且，房地產在國民經濟中具有一定的先導性 房地產與國民經濟的許多行業都有著親密的關系，具有很強的產業關聯性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產業都與房地產業親密相關。房地產市場的供求情況主要受當地經濟開展程度的影響，當某一地域的房地產市

2、場供求失衡或不同地域房地產價錢存在差別時，不能夠象其它商品一樣，經過房地產在地域之間的流動來使這種不平衡或差別減少甚至消逝。政府政策對房地產業開展的影響主要表達在三方面：一，政府土地資源的開發和運用方案直接影響到土地的供應；二，各項稅費會影響到房地產的價錢，從而影響到房地產的銷售情況；三，房地產買賣所采取的政策會影響到房地產的流通情況。中國宏觀經濟強勁的繼續增長極大地促進了房地產行業的增長我國房地產市場近年來不斷以較高的速度增長，估計未來幾年會繼續下去中國房地產開發投資總額： 1996-2005資料來源：中國資訊行單位：億元開發投資總額年均增長率為15%中國建筑業占GDP的比例逐年增大，但與興

3、隆國家10%-20%的比例相比，還有很大間隔建筑業GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%按用途分，我國房地產投資還是以住宅投資為主商業用房辦公樓住宅城鎮新建住宅面積有大幅度地上升趨勢2000年商品房銷售額3572億元，比上年增長30.1，顯示出強有力的開展勢頭我國城市人均居住面積比過去有了明顯的提高但是整體上看，我國人均居住面積與國外相比還有很大差距以上數據國外為90年代初，中國為1999年數據世界各國的閱歷闡明，在人均住房面積到達30平方米之前，會堅持較旺盛的住房需求。在商品房購買中，個人購買住房的比例逐

4、年增大個人購買購買方研討 - 收入等宏觀經濟指數單位購買資料來源：中國資訊行18%66%74%90% 藍色為個人消費 灰色為總消費個人購買商品房占房地產消費比例呈逐年上升趨勢，如今個人以成為整個房地產市場消費的主體個人購買商品房占整個房地產消費的比例： 1987-2000年按中國政府規定的人均目的住房面積20平方米，中國住房市場容量宏大按國家目的規范住房面積的市場容量分析26%74%60平米以上60平米以下國家目的人均住房面積為20平米，三口之家為60平米近幾年全國商品住宅的價錢也不斷堅持穩步上升的態勢同時，我國房地產業的贏利情況隨著競爭的加劇逐年下降-2.00%0.00%2.00%4.00%

5、6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%199119921993199419951996199719981999全國房地產業平均營業利潤率我國各地商品房價錢存在較大差別，東部地域大城市遠高于全國平均程度2001年我國商品房平均銷售價錢資料來源：中國資訊行單位：元/平方米并且商品房價錢也以較高的速度增長，但是目前也有放緩的趨勢74011941613166717901854185721030500100015002000250019901994199519961997199819992000我國商品房平均銷售價錢： 1990-2000年均增長率為11%資料來源：中國資訊

6、行單位：元/平方米我國房地產業企業過去以國有和集體性質的企業為主，如今股份制和私營企業的比重加大資料來源：中國資訊行國有42%集體22%外資20%股份12%私營2%聯營2%1996年我國房地產行業企業構成我國房地產開發商的數量比過去急劇添加，但近年來數量又有所減少，房地產企業逐漸向規模化趨勢轉變資料來源：中國資訊行198619951999中國房地產開發商的數量：1986-1999年30003348225600單位:家2001年全國主要房地產公司所占全國房地產市場份額總的來說，我國房地產開發商的規模較小，所占市場分額有限參與WTO將給我國國內的房地產企業既帶來機遇，同時也帶來更多的挑戰時機挑戰資

7、料來源：中國資訊行本錢降低：電子配套設備進口、建筑用原資料本錢因中國參與WTO而降低，使房價有了降價空間交通便利：汽車更加普及，交通本錢降低，消費者有更新住房的志愿中介開展：房屋中介咨詢機構開展迅速，房屋買賣更加方便金融保證：房地產金融效力普及，更多的消費者可以貸款買房政策透明：房地產的行業政策會更加透明和規范，以前依托政府背景獲得開發土地等優勢將不復存在外來競爭：國際承包商憑仗其資金、技術優勢進入中國市場，對國內房地產開發企業帶來壓力人才流失：國外房地產公司進入中國，必然引起房地業的人才競爭，國內房地產公司面臨人才流失的危險在未來幾年，我國房地產業將呈現規模化、品牌化和業務多元化的開展趨勢規

8、模化品牌化多元化伴隨房地產業進入微利時代，規模化將成為未來競爭的關鍵由于房地產開發商競爭日趨猛烈，品牌化運營將成為未來房地產企業博得競爭優勢住房改革將使房地產企業向多元化方向開展，不僅供應面向中高收入階層的商品房，還有面向中低收入階層的經濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金的公寓等 未來房地產市場競爭的關鍵在于謀劃，營銷和銷售 市場研討及定位土地獲取規劃及設計融資建筑市場營銷銷售物業管理重要勝利要素詳細分析表示最重要詳細的市場調研是正確的市場定位的根底房產市場日趨多樣化和個性化，消費者越來越有閱歷。因此在開發前的準確市場定位已是勝利的必要條件土地資源是競爭優勢的重要部分，但并非是具有決議

9、性作用的要素房地產的購買是一個很長的選擇過程，越來越多的消費者會反復調查和比較。良好而超前的設計及規劃可以最終博得消費者和提高房產商聲譽具有市場潛力的樓盤和聲譽良好的開展商較易獲得貸款國內建筑商的數量約為房地產開發商的兩倍，房地產開發商占據了買方市場房地產開發商應具備良好的本錢及建筑質量控制才干有關法規和市場競爭會使物業管理逐漸構成一個獨立于房地產開展商的宏大市場房地產商應具備與優秀的物業管理公司協作，建立長期顧客忠實度和樓盤聲譽的才干優秀的營銷和銷售才干是根據市場規律充分利用和有效整合一切資源的根底品牌的作用在房產業中日趨明顯，勝利的地產商無不具備詳盡的品牌規劃和傳播戰略市場營銷的概念應貫穿

10、于從前期開發、研討到建立、銷售、管理的全過程總之，房地產企業要開展，必需塑造三種中心競爭力創新性的營銷才干資源統籌才干對環境變化的學習和順應才干可以按照工程的要求在全中國、乃至全世界找到最適宜企業的資源。自動研討現有的客戶群和開掘未來的客戶群，并有針對的運用多種營銷手段不斷改造企業內部的組織構造，不斷學習，順應企業開展與市場環境的要求。中國房地產業開展情況北京房地產業開展情況北京2000年房地產開發無任從哪個目的分析，都反映了市場的快速增長，隨著經濟情勢的強勁估計將繼續增長房地產投資總額 +23.9%住宅 +21.9%商品房屋開復工總面積住宅開復工面積當年新開商品房屋總面積當面住宅新開面積銷售

11、總面積 +75.8%住宅銷售 +85.3%銷售給個人 +160.4%商品房屋銷售總額 +53.1%住宅銷售額 +76.4%2000年北京市房地產業投資構成情況億元總計：522億元北京地域的房地產投資以商品房建立投資為主，其中住宅用房地產占投資的大部分比例按性質劃分按用途劃分北京1999和2000年寫字樓供應量雖比前幾年減少，但市場根本是全盤吸收呈上升態勢。目前寫字樓供應正處于逐漸放大的趨勢北京歷年寫字樓供應量05010015019911992199319941995199619971998199920002001E年份建筑面積萬M2按行政區域分，北京2000年的寫字樓供應主要在朝陽區和海淀區，

12、按商圈分，主要在CBD、中關村和金融街地域與1999年相比，朝陽區和東城區的寫字樓供應量有所降低，而海淀區和西城區的增量明顯，崇文區從原來的根本空白開場出現供應而從各概念板塊看，中關村、亞運村、金融街和燕莎商圈增量明顯1999/2000各概念板塊寫字樓供應量比較17.87.13.85.76.78.217.711.91417.105101520CBD中關村亞運村金融街燕莎商圈概念板塊區域供應量萬M2199920002000年北京住宅市場中住宅新開面積和開復工面積放大，表現了開發商對市場看好的自信心，市場供應量增大1999/2000年北京住宅市場供應情況2447.92971.5850.71322.

13、1908.31013.7010002000300040005000600019992000年份萬M2住宅開工面積住宅新開面積住宅開復工面積總量4206.9總量5307.32000年北京住宅市場的銷售面積較99年放大，市場需求呈擴展趨勢，個人購房的比例急劇擴展2000年北京市場住宅開工和銷售情況908.31013.7484.7898.2296.8772.702004006008001000120019992000年份面積萬M2住宅開工面積住宅銷售面積銷售給個人2000年北京住宅市場共推出新盤199個，加上1999年的約120個工程和前幾年未消化樓盤，2000年住宅市場上活潑的工程在400個以上，

14、競爭猛烈在猛烈的競爭中，2000年北京市場規模約30萬M2以下中小規模的工程占主導2000年北京住宅市場規模分析10萬M2以下50%10-30萬M234%100萬M2以上3%30-100萬M213%2000年北京住宅市場新工程價錢在4000-8000元/平方米的樓盤占主導位置主要在城市邊緣地域北京住宅市場客戶需求分析拆遷居民和中低收入家庭地理位置：城市邊緣或郊區市政配套：相對不完善購買緣由：房價低廉3000元/平方左右中產階級地理位置：城市邊緣或新興商業區或居住區市政配套：齊全購買緣由：配套好，交通方便，溫馨的居住環境高收入者構成：當地和外省高收入階層，國外駐京人士需求特征：奢華、溫馨、高規范

15、的物業管理1997年-1999年底北京別墅市場不立項，別墅市場添加供應量不大，但在2000年經濟上升，別墅新開發工程明顯添加不完全統計13個14個約80-90個，但只售空置部分7個1個建筑面積約120萬平方米約4000套建筑面積約50萬平方米約1700套建筑面積約40萬平方米北京別墅市場東北部地域，西部和西南部地域別墅分布零散，相對較少2000年北京市場別墅市場經濟型產品占據主導位置，改動了豪宅一統天下的局面，大大拉低了別墅價錢和客戶購買力的差距，估計經濟型“獨立住宅將會貼近更寬廣消費者的需求244855710708106477211690047203328050001000015000200

16、002500030000市區機場路-順義大興、豐臺亞北-昌平海淀上地經濟開發區通州遠郊價錢元/平方米北京1999年底、2000年初存量供應別墅平均價錢在9580元/平方米但2000年13個新盤中11個平均價錢在7000元以下北京別墅市場客戶以前是富豪享用的豪宅，但目前正逐漸成為中高收入家庭的住宅消費，客戶構造已發生部分變化外國客戶客戶構成：外資企業家/高管人員、外交使館人員購買傾向：東北部高檔奢華別墅區消費預測：隨著WTO的參與需求不斷擴展歐美留學歸國創業人士特征：追求高質量的生活和理想的居住環境購買傾向：受任務和居所交通條件制約，熱衷于西北部及北部地域的精品別墅消費預測：隨著經濟政策調整和投

17、資環境的改善將增大需求財力雄厚的港、澳、臺商特征：由于北京的經濟社會關系，需求長時間在京城滯留購買傾向：京城別墅，尤其是近郊區商住兩用別墅中資企業家、高級人員及IT、金融、房地產精英特征：追求生活的質量和質量而改善居住條件購買傾向：郊區環境優美的花園式別墅薪資優厚的律師、會計師和高級知識分子構成的“中產階級購買傾向：四環與公路一環之間、親近自然又具有良好人文環境的經濟型別墅2000年北京市房地產公司數量家2000年北京市房地產公司平均資本金萬元在北京地域的內資房地產企業數量很多，但是平均資本規模與港澳臺和外資企業相比卻很小活潑在北京地域的主要上市房地產公司既有北京本地的公司，也有外地的房地產公

18、司主要項目為曙光花園、恩濟莊和回龍觀文化居住區后期、工程 光彩建設（0046）主要項目為光彩事業發展中心、工體泛海家園 金融街（0402）珠江控股（0505）曾經擁有歐陸經典-萬興苑項目；第一大股東為北京市萬發房地產開發有限公司 陽光股份（06080)陽春光華家園-楓樹園、北京盛世嘉園；年，主營業務收入萬元中關村（0931）中關村科技大廈、吉慶里至樓、力鴻大廈、云水山莊等項目，參與投資開發九龍花園、美侖花園、大吉片小區等項目吉慶里至樓、力鴻大廈、云水山莊等項目，參與投資開發九龍花園、美侖花園、大吉片小區等項目 天鴻寶業600376公司控股的北京金融街房地產運營承當了金融街工程的全部開發、建立、銷售和管理義務活潑在北京地域的主要上市房地產公司既有北京本地的公司，也有外地的房地產公司續貴華旅業（600791）天緣公寓、六里橋白塔住宅小區、展覽路商住樓、天銀大廈、和義小區、神路園大酒店、黃股墳小區、牡丹園住宅樓、角門綜合樓等，現在正在建設天創世緣、魏家綜合樓、中盛大廈等住宅及公建，正在開發占地面積公頃