1、地產景觀品質提升 鼎翼聯盟景觀規劃設計公司 曹陽滿足客戶使用需求合理控制景觀成本提升綠化效果材料品質特色統籌化 設計質量提升針對項目客戶需求制定景觀策略控制軟硬景比例，景觀單項比例精確化采用綠化合理操作模式，實現綠化效果的提升材料運用規范化以利戰略采購，實現高品質低成本搭建信息平臺，整合設計資源，提高設計質量 景觀全面提升五步曲 (客戶、成本、綠化、特色、設計資源)第一章：針對項目客戶特點制定景觀策略164景觀效果的實現不是設計部門單一能夠完成的。需要成本、工程、采購和設計協力！景觀可售成本的概念 根據市場調查：景觀所帶來的溢價比是1：5 景觀單方造價 指以景觀實際建造的占地面積為單位（M2）

2、的造價 例：500元/平米 景觀造價折合可售建筑單方的比例 景觀造價（元/平米） X 0.20.35 = 可售建筑單方造價例：以容積率為2.5的項目，通常建筑密度為30%，景觀單方造價為500元/平米，折合可售建筑面積為140元/平米，比例為0.28景觀競爭點其他公司的景觀特點景觀學習要點 萬科的景觀產品基本分為四大類現代系列風情系列西班牙(南加州/英式)泰式(東南亞)現代中式現代西式(港式)代表作：第五園、水晶城、潤園代表作：萬科城、蘭喬圣菲、雙水岸代表作：金域藍灣、十七英里一期代表作：金域華府、金色家園 景觀競爭點 入口作為項目的展現，入口是最為關鍵和主要的起點，表達以下信息： 項目品質、

3、客戶屬性、社區規模、地域特點、產品特色入口的內容包括： 1.引導空間序列（市政道路包裝） 2.車行流線設計（含指示及人員管理） 3.人行流線設計（同上） 4.大門形象（特色、品質感） 5.入口對景設計（強化特色） 6.整體綠化（突出價值感） 7.項目LOGO設置（突出特點） 8. 燈光效果（考慮晚間宣傳和夜景） 9. 社區圍墻（強化品質感和安全性）10. 物業管理設置完善性和創新性 景觀競爭點 入口 景觀競爭點 入口 景觀競爭點 入口 景觀競爭點 入口 景觀競爭點 入口 景觀競爭點 入口 景觀競爭點 入口 景觀競爭點 入口 景觀競爭點 配置客戶導向的社區景觀配置能作為營銷的工具，為業主提供符合

4、需求的服務內容 景觀配置內容包括：1.活動配套 a.兒童活動（含室內外及架空層配置，關注其亮點） b.老人活動（同上） c.運動場地（同上） d.泳池（同上）2.架空層設計（是否結合物業維護考慮？） a.配套內容 b.裝修標準（材料、家具、燈具、裝飾及綠植） c.人行流線設置（使用是否便利？）3.會所配套內容（側重室外部分） 景觀競爭點 綠化有品質有層次的綠化能夠極大提升社區價值感綠化內容包括：1.特點（選取有優勢的點） a.原生樹的利用 b.主喬的布置方式（是否有取巧的方法？與人行系統的關系） c.各節點處的綠化配置規格和品種（入口、會所、主軸及入戶前） d.草坪的運用（利用草坡來組織景觀）

5、2.灌木和小喬木的運用 a.灌木的搭配和布置方式 b.利用灌木和小喬木藏拙 c.品種的選擇（成本因素）3.苗木資源和施工單位資源 供貨來源？合作方式？價格？ 景觀競爭點 其他設計的亮點和特色材料的運用可以起到點睛的作用特色內容包括：1.生態技術的運用（做法、實際使用效果、成本） a.濕地 b.滲水鋪裝材料 c.垂直綠化（墻面） d.生態邊坡2.水景（低成本高品質） a.小水景，大效果 b.水生植物的運用 c.駁岸處理3.構筑小品等（系統性） 風雨廊，雕塑，指示系統，燈光系統景觀競爭點其他公司的景觀特點景觀學習要點 其他公司的景觀特點 龍湖做照片！龍湖景觀手法總結：大喬木+高密度灌木/小喬+部品

6、小景+時令花卉學習從鏡頭感中修飾景觀細節龍湖綠植細節經驗從停車場通向售樓處的花徑從停車場通向售樓處的花徑售樓處不同季節，花草不同洽談體驗區，充分展示園林景觀從洽談區外望樣板房前整石臺階與水刷石路面質量優良樹池不見黃土水刷石花徑景觀燈路邊鋪設鵝卵石，看不到黃土。同緯度樹種，常綠與落葉樹種比例搭配植物是建筑的外立面：園林景觀與建筑相協調，樹皮顏色與外墻石材顏色相近，黃色涂料與地面水刷石顏色相近。私家庭院 其他公司的景觀特點 綠城做“宮”園！綠城景觀手法總結：石材+高密度灌木/小喬+景觀軸線學習營造秩序感的品質小空間 其他公司的景觀特點 華潤做大學校園！華潤景觀手法總結：大草坪+集中大喬木+景觀軸線

7、學習利用大草坪組織景觀序列 其他公司的景觀特點 星河灣做高差！星河灣景觀手法總結：入戶水景+地形造高差+高密度灌木學習利用設置高差使空間小中見大星河灣建筑景觀風格定義：新古典+西班牙+熱帶度假北京星河灣 北京星河灣 北京星河灣 其他公司的景觀特點 仁恒做創新！仁恒景觀手法總結：自信肯定的設計思路+高品質的實施學習引進優質設計資源從小區內道路開始，體現高質量的細節1) 水刷石無障礙通道上的伸縮縫與路緣石對線;2) 水刷石與路緣石石材裝飾陰角結合順直無縫。銹石作為硬鋪裝材料，鋪貼平整，勾縫順滑均勻。一期休閑廣場樹蔭/花池/石座線條對線根部結合部位細膩自然休閑廣場樹蔭/花池/石座雨水口整石/對線對線

8、休閑廣場上的硬鋪裝雨水篦、管井蓋，整磚對線管井蓋/不銹鋼框，整塊石對線燈柱根部結合細膩整塊銹石管井蓋管井蓋位置優化，不橫跨兩種裝飾面鋪裝對線鋪裝石材排版對線銹石鋪裝縫與水刷石邊線對線各類石材鋪裝對線1)各類石材鋪裝對線；2)廣泛使用不銹鋼封邊。石材鋪裝與水刷石道結合自然使用較大塊銹石與水刷石鋪砌圖案，交接線處易保證質量，避免小塊石太零碎。景觀燈居中排水暗溝排水暗溝各類材料界面用不銹鋼條分割石材蓋板排水暗溝臺階石材分塊均勻、對線景觀競爭點其他公司的景觀特點景觀學習要點 景觀學習要點 展示區畫圖寫字！記錄要點：1.車行、人行流線設置和組織安排（圖紙）2.指示系統的設置（圖紙照片）3.人員接引設置（

9、圖紙）4.項目特色及亮點（配照片）5.賣場圍合包裝（照片）6.綜合成本測算（綠植、部品、家具等）7.工期及資源研究流線和布置要點 景觀學習要點 住區內有的放矢！記錄要點：1.交通模式（圖紙）2.景觀序列（中心圍合式、組團式、行列式）3.活動配套量化（圖紙和表格）4.指示系統（配照片）5.入戶前空間處理（照片）6.架空層（照片）7.細部節點處理（省錢好看的做法要記錄）8.綜合成本測算（綠植、硬景、部品、家具等）9.工期及資源研究重點和亮點第二章：景觀成本的制定策略產品分類景觀的成本設計審控 地產景觀的邏輯 客戶 土地 產品 景觀定位景觀配置景觀成本不同品類產品的景觀側重點有什么不一樣？景觀品質提

10、升靠什么體現？增加配置面積 or 增加景觀成本？滿足各品類需求的景觀配置面積是什么？配置內容，服務半徑，布置原則？在哪里增加成本最有效？增加多少？在哪里縮減成本最不影響品質？哪些方面不能“砍”景觀品質怎樣提升，提升什么？ 喜達屋酒店集團的產品品牌策略尊貴客人高級商務旅行者中端商務家庭旅游熱愛交流的年輕人明星、時尚人士住客特征天夢之床（Heavenly Bed）天夢之浴（Heavenly Bath）天夢之淋（Heavenly Shower） 甜夢之床（ Sheraton Sweet Sleeper Bed） 福適之床（Four points Comfort Bed） 特色W床（Signature

11、 W Bed ）特征產品社會客廳socializing in the Living Room 無 萬科住宅產品分類再改首改首置景觀定位注重品質和綠化，配套完善體現價值，關注老人兒童活動空間休閑時尚，注重活動空間 景觀品質關注點排序 No.1 No.2 No.3水景、休閑配套軟景硬景、泳池泳池軟景架空層配置活動配套入戶空間軟景不同產品的景觀成本投入重點應不同！前提：首置、首改及再改產品的景觀構成分配比例以及單方造價應基本一致策略：根據客戶關注點加大重點投入優化：根據地區和產品不同，縮減或增加非關注重點的成本 不同景觀產品的成本預算馬斯洛需求客戶景觀需求排序景觀載體成本預算（元/m2)5. 自我實

12、現的需要優美的景觀視線外部景觀地段外部條件決定泳池景觀15004. 尊重的需要良好的品質感架空層1000水景450硬景200-350軟景65-3003. 感情上的需要完善的交往空間運動場地、兒童活動場地、老人活動場地100-5002. 安全上的需要完好的私密性小區圍墻、燈具1. 生理上的需要基本的景觀處所標識系統、構筑物、小品、園林家私、其他車行道路160 不同景觀產品的成本預算 兩個緯度確立分級依據：在成本、風格、售價等諸多影響因素中，選擇：1）“產品類型”2）“目標客戶”兩個緯度，搭建-景觀分級體系的框架。 兩個方面的調研支持標準制定：基于“分級”體系基本框架的確立，通過：1）“客戶需求”

13、（客戶關系部）2）“項目專業調研”（專業組與戰略伙伴）兩個方面，支持-景觀標準的制定。A.萬科項目標準定位制定方法 B. 選擇緯度，建立分級體系框架，對應標桿 景觀分級客戶基本特征對應標桿 典型項目SS（獨棟）國內成功人士和境外在華工作的高級管理人員。月湖山莊蘭喬圣菲S（獨院、聯排）企業高管或老總，家里有全職主婦或保姆的比例較高。銀都名墅紅郡A （多高層）成熟白領二次置業，多為3口之家。仁恒河濱花園新里程B （多高層）城市年輕白領，首次置業，2人世界為主。花園小城D （配套商品房）華漕213兩個緯度下，可以初步確立“分級體系”的基本框架? 客戶需求? 品質實現手段 C. 調研-1：客戶需求調研

14、-1：“客戶需求” 結論1：不分級別，“綠化”是共同且占比重較大的需求，提供成本分配依據； 結論3：在功能設施方面，在SS、S和A級上逐漸趨同，指導設計任務的依據； 結論2：設計感、風格的特殊性，在高端客戶（SS、S級）上體現較為明顯； 結論4：對客戶的典型需求給出明確的方向；：蘭喬圣菲：紅郡：河濱花園：花園小城 D. 客戶需求的總結描述 （結論4） 追求模擬自然生態式景觀 絕對私密性 高品質 大面積私有花園為標準配置 追求設計風格特殊性 不求大空間，但需精細，重視感覺 要求有私家花園 要求綠化整體感覺好 社區功能齊全 有高品質、大面積的公共空間綠地 要求社區的安全感和便利性 有社區感 有中心

15、綠地 門口綠化好分級客戶基本特征標桿 項目 典型 項目客戶需求描述SS（獨棟）國內成功人士和境外在華工作的高級管理人員。月湖山莊蘭喬圣菲S（獨院聯排）企業高管或老總，家里有全職主婦或保姆的比例較高。銀都名墅紅郡A （多高層）成熟白領二次置業， 多為3口之家。仁恒河濱花園新里程B （多高層）城市年輕白領，首次置業，2人世界為主，看中實用與經濟。花園小城D （配套房）華漕213 E. 調研-2：“項目調研”，初步確定“標準”框架 調研-2：“分級表單” 結論1：彌補了“客戶需求”調研中無法得到的硬質景觀、家具等方面信息； 結論3：擴充“07年版景觀專業標準”，使其更加系統化，與產品關系明朗化； 結

16、論2：通過項目專業的調研和對比，找出各個細節方面帶來的品質感的差異； 結論4：確立了“標準”的結構，完善“分級體系”的框架 ；分類依據：按照景觀專業系統先行分類：一 硬景系統二 綠化系統三 家具系統四 給排水系統五 電氣系統具體說明：對于各個部位特點進行詳細描述，作為選擇依據。對設計、材料、品牌等進行全面的說明。 F. 項目調研完善“分級體系” 自然景觀 絕對私密 高品質 大面積私有花園 追求風格 精細，重視感覺 要求有私家花園 綠化整體好 社區功能齊全 高品質大綠地 安全便利 有社區感 有中心綠地 門口綠化好分級客戶基本特征標桿 項目 典型 項目客戶需求景觀 成本綠化 成本SS（獨棟）國內成

17、功人士和境外在華工作的高級管理人員。月湖山莊蘭喬圣菲S（獨院聯排）企業高管或老總，家里有全職主婦或保姆的比例較高。銀都名墅紅郡A （多高層）成熟白領二次置業， 多為3口之家。仁恒河濱花園新里程B （多高層）城市年輕白領，首次置業，2人世界為主，看中經濟實用。花園小城D （配套房）華漕213800550550400450300300200200120 說明：整體分析，各級綠化成本占總景觀成本的比例在35%-45%； G. 項目調研為“景觀標準”提供依據 SS級S級A級B級D級硬景對比1.鋪裝：石材2.側石：石材3.木材：進口老美松4.入口管理：鑄鐵大門1.鋪裝：石材或磚2.側石：石材3. 木材：

18、進口老美松紅柳桉4.入口管理：鑄鐵大門1.鋪裝：大部分石材，部分水泥磚；2.側石：混凝土，部分石材3.木材：進口紅柳桉南方松4.入口管理：道閘1.鋪裝：花崗巖和水泥磚2.側石：混凝土3.木材：南方松4.入口管理：道閘1.鋪裝：水泥磚，混凝土道路2.側石：混凝土3.無木材鋪裝4.大門管理：道閘綠化對比1.綠化施工：祥符2. 行道樹規格：28cm3.裝修花園，面積1001.綠化施工：祥符2.行道樹規格：25cm3.裝修花園，面積301.綠化施工：金山2.行道樹規格：22cm3.底層花園1.綠化施工：金山、其他待戰略2.行道樹規格：18cm3.底層花園1.綠化施工：指定施工2.行道樹規格：12cm家

19、俱對比1.兒童游樂和健身：進口eibe；納奧hags 2.桌椅：大宅門進口老美松或艾比夫金柚木手工3.花缽：石材制品或陶土1.兒童游樂和健身：納奧hags2.桌椅：大宅門進口老美松3.花缽：宜興陶罐1.兒童游樂和健身：納奧hags或樂普森2.桌椅：嘉宜3.花缽：普通品牌1.兒童游樂和健身：納奧hags或樂普森2.桌椅：嘉宜3.花缽：普通品牌1.兒童游樂和健身：國產品牌2.無桌椅配置3.無花缽配置使用材料根據產品風格不同做相應調整。產品分類景觀的成本設計審控硬景包括：人行路及廣場鋪裝、構筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑硬景平均成本占比60%硬景平均面積占比49% 萬科地產景觀成本剖析硬景均造價4

20、25元/軟景均造價187元/ 萬科地產景觀成本剖析面積比例成本比例硬景20%軟景硬景平均單方造價425元/12.753%非石材55.2513%木材76.518%建菱磚280.566%石材單方造價425元/占硬景比例硬景面積比例成本比例軟景平均單方造價187元/7.484%草坪/地被20.5711%小喬木39.2721%灌木119.6864%大喬木單方造價占軟景比例軟景最大成本：石材、大喬木 萬科地產景觀成本剖析硬景所占面積過大，成本居高成本高在有限的成本控制下軟景無法達到即時效果效果差在有限的面積內追加軟景投入，導致成本更高再增高 萬科地產景觀成本剖析最有效成本優化：控制硬景比例 萬科地產景觀

21、成本剖析前提：保證景觀效果同時降低景觀成本措施：控制軟硬景比+低造價的景觀面積+控制大喬木基本原則1：硬景：軟景 = 3：7 （面積比）37基本原則2：草坪、灌木、硬景非石材面積53%景觀細項面積分配 地產景觀成本控制原則景觀單方造價指標內容指標控制喬木數量單棵喬木覆蓋面積 40控制特大喬木特大喬木數/大喬木數/中小喬木數1：2：7不同季節效果常綠喬木數/落葉喬木數1：3與1：4集中采購前五名喬木集中數50%喬木數量25種灌木種類35種高層社區喬木指標基本原則3：控制大喬木數量；景觀單方造價 地產景觀成本控制原則產品分類景觀的成本數字的故事(石材很貴？)設計成本審控硬景石材分析價格適宜廈門萬科

22、案例一種材料21種規格，價格差異巨大硬景石材分析價格適宜硬景非石材分析接近石材價格硬景用材比較：石材與非石材石材尺寸-不符合300模數的規格會極大影響出材率，導致價格高漲影響石材價格的三大因素：石材厚度-20毫米板材比50毫米板材便宜50%以上鋪貼方式-規則鋪裝比碎拼的人工成本便宜一倍，碎拼人工價=材料價機切面/燒毛面 荔枝面 斧鑿面/自然面面層處理每平米價格比較：X X+10 X+20控制設計尺寸：所有尺寸必須符合300模數，石材規格宜在5種以內 包括道路及廣場尺寸也應控制模數，避免切割損耗提高成本控制設計厚度：人行路面盡量使用20或30厚，壓頂及臺階可使用貼面有效控制設計才能降低材料和人工

23、成本控制鋪貼方式：盡量使用規整鋪裝，減少碎拼產品分類景觀的成本數字的故事(基層很便宜？)設計審控問題：人行路（人行廣場）基層成本是多少？根據統計，萬科內部有關人行路面基層的做法有十幾種，價格相差50元/ ！此部分成本只有結算的時候才看得見，缺乏控制。這部分施工前和施工后都“看不見”的東西，我們該不該控制成本？目 標：保證路面質量，合理控制造價現狀： 各一線項目采用的基層厚度和水泥標號不統一導致成本相差較大，或者配置太低導致路面沉降。基層材料價格分析：影響基礎層價格的因素：1.非自拌2.泵送3.總包施工+ 2030元/m3+ 10元/m3- 2030元/m3推薦做法：人行路基層說明： 基層綜合造

24、價（含人工及管理費）43.5元/，社區內部人行路面及廣場推薦此做法。基礎做法：100厚 C15混凝土綜合價格：35元/墊層做法：80厚 6%水泥石粉渣 / 級配砂石綜合價格：8.5元/素土夯實綜合價格：此部分價格含在墊層價格之內面層面層與基層價格分析：人行 由此可見，基層的價格在整體費用中的比重還是較為重要的，請相關部門要重視，并嚴格控制基層厚度和混凝土標號！問題：車行路（消防通道）基層成本是多少？ 由于車行系統的基層地質情況較多，不能統一，區域針對地庫頂板或地質較好的情況做推薦做法，其余情況則不在規定之列。推薦做法：車行路基層說明： 基層綜合造價（含人工及管理費）49元/，社區內部非消防通道

25、車行路及停車位推薦此做法。基礎做法：100厚 C20混凝土綜合價格：38元/墊層做法：100厚 6%水泥石粉渣 / 級配砂石綜合價格：11元/素土夯實綜合價格：此部分價格含在墊層價格之內面層推薦做法：消防路基層說明： 基層綜合造價（含人工及管理費）97元/，社區內部消防通道車行路及等高面推薦此做法。基礎做法：200厚 C20混凝土綜合價格：75元/墊層做法：200厚 6%水泥石粉渣 / 級配砂石綜合價格：22元/素土夯實綜合價格：此部分價格含在墊層價格之內面層車行基層價格分析建議：控制設計圖紙：對于道路及廣場的基礎做法要審核，避免過高配置控制現場實施：盡量參照推薦做法，如有現場變動需綜合考慮再

26、決定合理控制，保證質量控制結合方式：有構筑物（亭子、花架）或者不同材料銜接的可局部加固基層產品分類景觀的成本設計成本審控景觀成本各部分比例案例分析滿足客戶使用需求合理控制景觀成本提升綠化效果材料品質特色統籌化 設計質量提升針對項目客戶需求制定景觀策略控制軟硬景比例，景觀單項比例精確化采用綠化合理操作模式，實現綠化效果的提升材料運用規范化以利戰略采購，實現高品質低成本搭建信息平臺，整合設計資源，提高設計質量 景觀全面提升五步曲 (客戶、成本、綠化、特色、設計資源)第三章：景觀的功能設計 關注客戶需求 概述 指標分析與配置標準 布置方式 場地設計5要素 設計指引 操作指引1. 概述 萬科集團滿意度

27、調查 規劃設計滿意度07年86，08年79 活動場地和設施滿意度07年62，08年58均為最低資料來源：集團08年蓋洛普滿意度調查報告 資料來源：集團2002-2008蓋洛普滿意度調查數據；其中業主總量根據該年截至9月份統計數據 “活動場地和設施滿意度”連續7年持續走低K=千戶1. 概述 萬科集團滿意度調查1.概述 客戶投訴沒有運動就等于沒有生命！ 客戶最不滿意：配置少；不便捷活動設施不夠，我們需要籃球場！ 資料來源：集團客戶投訴懷念四季花城健身游泳池等活動設施投入很多心血新建的兒童活動場在哪里？我們找不到數據來源：08年深圳萬科成交客戶調查統計（營銷系統），調查客戶量為3041戶運動場地及設

28、施包括泳池、網球場、籃球場及其他健身器械場地1.概述 成交客戶對活動場地關注率與滿意率 “活動配套和集中綠地”與客戶期望差距較大-16.06-11.1-3.06-3.581.概述 集團活動配置標準現狀上海公司深圳區域 2004年集團發布“花城類住區活動配套標準” 上海公司標準，執行較早，控制每塊場地絕對面積 深圳區域08年底確定，按品類控制戶均指標集團標準 “社區活動配套滿意度”是“整體滿意度”的短板1.概述 小結 萬科集團內對于活動配套標準不完善，執行不規范最不滿意：配置不足；不便捷 概述 指標分析與配置標準 布置方式 場地設計5要素 設計指引 操作指引2. 指標分析：集團內部標桿資訊來源：

29、根據所屬項目物業公司提供 a.確定原則 在集團52項目中確定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城 3個內部標桿項目 選擇標準：入住兩年以上、活動配套完善、業主滿意度較高 的成熟社區容積率 2.1 容積率 1.7 容積率 1.45 2.01 /戶2. 指標分析：集團內部標桿 因緯度和氣候不同，平均每戶的總活動場地面積因泳池的 差異從南往北依次降低，均值為2.01 /戶泳池差異較大b.活動場地面積分析（含游泳池）3個標桿活動場地均值 不含泳池，不同緯度的標桿項目“運動場地、兒童活動場地 及老人活動場地”戶均面積基本一致1.11 /戶運動場地均值0.26 /戶兒童活動場地均值0.25 /戶老人活動場地

30、均值2. 指標分析：集團內部標桿c.活動場地面積分析（不含游泳池）數據來源：選取入住2年或以上社區作為樣本，根據各一線公司物業實際統計數據匯總運動場地：指專用體育活動場地，包括籃球場、網球場、羽毛球場等 運動場地配置普遍較低，平均只達標桿值的42%集團3個標桿項目運動場地均值1.11/戶0.47/戶集團52個項目運動場地均值2. 指標分析：集團52項目與標桿比較a.運動場地集團3個標桿項目兒童場地均值0.26/戶集團52個項目兒童場地均值0.24/戶 兒童活動場地配置尚好，個別公司差距較大數據來源：選取入住2年或以上社區作為樣本，根據各一線公司物業實際統計數據匯總運動場地：指專用體育活動場地，

31、包括籃球場、網球場、羽毛球場等2. 指標分析：集團52項目與標桿比較b.兒童活動場地數據來源：選取入住2年或以上社區作為樣本，根據各一線公司物業實際統計數據匯總老人活動場地：指供老人活動使用的器械，棋牌和舞蹈聚會等場地2. 指標分析：集團52項目與標桿比較 老人活動場地配置普遍不足，平均僅達標桿值68%集團3個標桿項目老人活動場地均值0.25/戶集團52個項目老人活動場地均值0.17/戶c.老人活動場地數據來源：選取入住2年或以上社區作為樣本，根據各一線公司物業實際統計數據匯總2. 指標分析：集團52項目與標桿比較 除去泳池，綜合活動場地52項目均值僅為3個標桿 項目的54%0.88 /戶52

32、項目綜合活動場地均值集團3個標桿項目綜合活動場地均值1.62/戶d.總活動場地戶均面積e.分析小結2. 指標分析：集團52項目與標桿比較 項目普遍存在綜合配置較低的局面 運動場地配置嚴重不足，老人活動場地關注不夠資料來源：對方公司操業人員提供上海浦東仁恒河濱城上海浦東綠城上海天山仁恒河濱花園選取項目特點：社區規模大，戶數多，在業內評價較高項目名稱戶均活動面積泳池運動場地兒童活動場地老人活動場地占地面積總建筑面積總戶數容積率上海浦東仁恒河濱城3.350.48 1.60 0.74 0.53 31.00 7440002.4上海天山仁恒河濱花園3.740.791.560.780.61133919003

33、.0上海浦東綠城1.540.420.490.290.34184626312.6a.標桿確定2. 指標分析：行業內標桿分析 選取3個業內評價較高的容積率項目作為外部標桿泳 池0.44/戶兒童活動場地老人活動場地運動場地1.110.260.25b.活動場地內外標桿比較2. 指標分析：行業內標桿分析 與行業標桿相比較，我司標桿值除“運動場地”略低外，“兒童和老人活動場地”配置差距較大集團3個標桿項目均值/戶集團3個標桿項目均值/戶集團3個標桿項目均值/戶集團3個標桿項目均值2. 指標分析： 主流產品集團活動配置標準針對主要品類制定住區活動配套標準:兒童、老人活動場地0.25/戶、運動場地1.1 /戶

34、 戶均面積指標合計 1.60 /戶依據集團產品分類分析主要產品客戶人口構成 2. 數據分析：標準配置深化探討主要品類客戶人口構成在老人和兒童的比例上有區別G2孩子三代 10% 后小太陽 40%小太陽 40% 老年一代 10%G3青年之家 85% 青年持家 15%C小小太陽 30% 青年持家 5%孩子三代 10% 后小太陽 20%小太陽 30% 老年一代 5%16.1%12.9%58.1%12.9%21.9%6.3%59.4%12.5%5.0%0.0%65.0%30.0%11.1%0.0%66.7%22.2%2. 數據分析：標準配置深化探討12歲以下 13-21歲 22-55歲 56歲以上T1青

35、年之家 50% 小小太陽 20%青年持家 20% 孩子三代 10%老年一代 10%29%13%8%26%G2/CG3/T2側重兒童側重老人 按兩大類制定各區域活動配套建議標準2. 數據分析： 制定按品類地域分類制定配套標準產品隨著市場的變化，客戶人群對于活動場地的需求不同2. 數據分析：衍生探討產品客戶聚焦細分之后，還可分化為以下類型產品：人群混合型社區青年公寓社區度假類社區商務綜合類社區-人群結構復雜，社區需提供充足各類場地-人群結構年輕化，社區應提供具有社交功能的 場所以及運動場地，對兒童及老人可忽略-需求特殊化，更多提供高檔服務的運動場地和 戶外可拓展的休閑空間，景觀需求加強-對會所功能

36、需求加強，其余活動場地可借助周 邊或城市配套，注重品質以建筑面積20 萬某項目為例按平均每戶面積100 計算居住戶數 2000 戶目前集團活動場地均值為 0.88 /戶規定配置活動面積標準為 1.60 /戶 差額為 0.72 /戶活動場地平均單方造價為 620 元/ 單方造價增加（2000 0.72 620 ） 200000 = 4.464 4.54.5元/2. 指標分析： 活動場地成本 增加4.5元單方造價，即可滿足活動場地配置要求2. 指標分析： 小結 集團內新建項目活動場地配套必須滿足最低標準。兒童、老人活動場地0.25/戶、運動場地1.1 /戶 社區規模較小時(500戶)，配套標準應適

37、當增大。 概述 指標分析與配置標準 布置方式 場地設計5要素 設計指引 操作指引商業步行街兒童活動場地運動場地會所泳池老人活動場地/架空層 主要運動及老人活動場地沿商業街兩側 布局；兒童活動場地組團式布局容積率 1.453. 布置方式： 內部標桿之一：深圳四季花城服務半徑50米服務半徑250米運動場地建筑兒童活動場地會所泳池中心廣場 大型場地結合會所和濱河綠化帶布置，兒童場地分散布置容積率 1.703. 布置方式： 內部標桿之二：上海春申服務半徑250米服務半徑50米服務半徑250米步行景觀軸線會所運動廣場兒童活動場地 大型場地沿景觀軸集中布局，兒童場地以組團為單位布局容積率 2.01服務半徑

38、45m3. 布置方式： 內部標桿之三：天津水晶城 所有室內外活動場地沿主要人行系統展開布局3. 布置方式： 行業內標桿之一：上海浦東仁恒河濱城 所有室內外活動場地圍繞會所中心輻射展開布局3. 布置方式： 行業內標桿之二：上海天山仁恒河濱花園服務半徑200米 會所區集中泳池及運動場地，其余均衡按組團分散布局3. 布置方式： 行業內標桿之三：上海浦東綠城3. 布置方式： 投訴較多項目之一兒童場地不足且服務半徑大于50米，缺少運動場地3. 布置方式： 投訴較多項目之二 缺少運動場地與老人活動場地，會所配套服務半徑大于250米3. 布置方式： 投訴較多項目之三 運動場地配置不足，兒童場地服務半徑大于5

39、0米 各類活動場地布置必須考慮服務半徑，否則降低使用率 正常情況下：成人250米，老人200米，兒童50米資料來源：美國景觀資料手冊Time-Saver standard for landscape architecture 3. 布置方式： 服務半徑標準3. 布置方式： 小結 服務半徑為：成人250m，老人200m，兒童50m 運動場地應相對集中布局，兒童活動場地應均勻布局 狹長地塊應沿人行路布局，方正地塊應中心輻射布局 案例分享1.成都萬科金色海蓉二期 概述 指標分析與配置標準 布置方式 場地設計5要素 設計指引 操作指引4. 場地設計五要素 客戶關注度客戶關注度3基本教育4特殊功能1安全

40、性2基本功能客戶關注程度排序通用性特殊性安全性功能性5特殊教育高低資料提供：上海公司設計部 根據客戶關注度排序設定所需的功能考慮范圍4. 場地設計五要素 營銷賣點資料提供：上海公司設計部編號具體措施需求分類成本影響可實施性1全區做到無障礙設計安全較小強2高差較大處或河道等設置欄桿安全小強3貫穿全區的無障礙步行系統安全小強4兒童游樂區的周界安全安全無強5各種鋪地材料的安全性，交接面的安全安全小強6兒童游樂設施要是高品質材料制成安全中強7專設有遮蔭遮雨的2-6歲的兒童游樂設施基本功能大強8一定面積的室外交流的木平臺基本功能小強9大面積的起伏的高品質的草坪基本功能小強10安全兒童戲水水景基本功能中強

41、11安全的沙坑基本功能小強12結合兒童游樂區設置成人健身設施基本功能無強13室外兒童游泳池特殊功能大中14適合兒童尺度的室外標示系統基礎教育小強15四季變化的觀花觀果的植物基礎教育無強16兒童游樂區增加太陽能時鐘特殊教育小強特殊客群關注營銷賣點品質的基本保證 功能與細節應保證品質，更應重視營銷賣點4. 場地設計五要素 成本控制資料提供：上海公司設計部成本高成本低全區無障礙設計高差較大處設置欄桿貫穿全區的步行系統兒童游樂區的周界安全各種鋪裝材料的安全交接結合兒童游樂區設置成人健身設施大面積的起伏變化的草坪安全的沙坑高品質進口兒童游樂設備專設有遮蔭遮雨的2-6歲兒童游樂設施一定面積的木平臺交流休息

42、場地室外兒童游泳池安全的兒童水景兒童游樂場周邊設置洗手洗腳處增加兒童游樂區的背景音樂設置環保的分類垃圾桶兒童區增加太陽能時鐘適合兒童尺度的室外標示系統四季變化的觀花觀果的植物旱冰場游樂場周邊設計廁所增加帶長度的兒童專用自行車道增設“百草園”增設“自留地”增加一些冒險兒童游樂設施，滑板攀巖增加“故事雕塑”動物樂園選定實施選擇實施選擇實施暫不實施關注度低（特殊功能+教育）關注度高（安全+基本功能） 根據成本要求和客戶關注度選定實施內容 根據使用者喜好排序選擇內容(玩具器械品種)排序1-5歲6-12歲1滑梯滑梯2秋千木馬3木馬蹺蹺板4羽毛球館游泳池5游泳池秋千6室外籃球場室外籃球場7平衡木泡泡池8爬

43、梯平衡木9網球場爬梯10攀爬繩網攀爬繩網11泡泡池戲水池12蹺蹺板網球場資料來源：深圳地產08年針對入住客戶關于兒童活動配套深訪研究調查4. 場地設計五要素 使用者喜好資料提供：上海公司設計部編號具體措施深藍白馬西北金色里程金色雅筑羅店地杰1全區做到無障礙設計2高差較大處或河道等設置欄桿3貫穿全區的無障礙步行系統4兒童游樂區的周界安全5各種鋪地材料的安全性，交接面的安全6兒童游樂設施要是高品質材料制成7專設有遮蔭遮雨的2-6歲的兒童游樂設施8一定面積的室外交流的木平臺9大面積的起伏的高品質的草坪10安全兒童戲水水景11安全的沙坑12結合兒童游樂區設置成人健身設施13室外兒童游泳池14適合兒童尺

44、度的室外標示系統15四季變化的觀花觀果的植物16兒童游樂區增加太陽能時鐘實施反饋08年08年08年08年08年08年 針對項目定期審核，確保實施完成度4. 場地設計五要素 定期審核4. 場地設計五要素 小結客戶關注度營銷賣點成本要求使用者喜好定期審核集中精力做焦點增加特色做價值控制成本做重點投其所好做關懷確保實施做審查1.2.3.4.5. 設計應全方位關注，把好 5個控制關資料提供：上海公司設計部4. 場地設計五要素 兒童活動場地實施效果4. 場地設計五要素 兒童活動場地案例 兒童活動場地設計應考慮兒童群戲的心理，設置大型綜合 場地為宜，同時介入綠化設計，使場地同時具有景觀效果4. 場地設計五

45、要素 相關知識 目前國際通行兒童設備安全標準主要分為兩類 美國標準 CPSC , 歐洲標準 EN1176U.S. Consumer Product Safety Commission Guidelinesfor Public Playground Equipment (CPSC)美國消費者產品安全委員會公共游戲場設備準則 分2-5，5-12歲兩個年齡層 提供7種游戲設備的安全要求 攀爬類 團團轉 蹺蹺板 滑梯 搖搖馬 秋千 蹦床 設備安全活動范圍（固定值） 臨界下墜高度New European Standards (EN 1176)新歐共體標準（游戲場設備） 3-14歲統一年齡層 提供5種游戲

46、設備的安全要求 秋千 滑梯 繩纜跑道 旋轉式設備 搖擺式設備 設備安全活動范圍（計算式） 臨界下墜高度和鋪裝面范圍資料提供：play & safe 游樂安全顧問公司（香港）4. 場地設計五要素 相關知識 游戲設備的選用與安裝必須嚴格按照安全空間要求， 地墊的材料和厚度也必須符合高度要求50mmCFH - 1.5m75mmCFH 1.9m110mmCFH 2.6m資料提供：play & safe 游樂安全顧問公司（香港） 概述 指標分析與配置標準 布置方式 場地設計5要素 設計指引 操作指引5. 設計指引 配置場地指標 根據配置標準計算對應場地的面積指標 整體規劃完成后，即應針對此場地指標進行核

47、算，如不滿足應適當調整規劃以深圳區域某G2項目為例：項目占地 42000 規劃戶數 2140戶景觀面積 28900 運動場地面積= 1.1 2140 = 2354 集團主流產品活動配套標準: 兒童、老人活動場地0.25/戶 運動場地1.1 /戶兒童場地面積= 0.25 2140 = 535 老人場地面積= 0.25 2140 = 535 合計場地配套面積為 3424 約為景觀面積的12% 5. 設計指引 配置場地內容運動場地面積 = 1.1 2140 = 2354 2個網球場 = 650 2 = 1300 1個籃球場 = 540 1 = 540 （架空層）10個乒乓球臺 = 50 10 = 5

48、00 兒童場地面積 = 0.25 2140 = 535 集中設置1個大型場地 350 設置2個小型場地各 100 老人場地面積= 0.25 2140 = 535 結合廣場設置跳操場地 200 鍛煉器械30組 200 架空層棋牌活動10組 100 健康步道 50 5. 設計指引 兒童場地標準配置參考 小型兒童活動場地可選用標準配置，大型由專業單位設計5. 設計指引 泳池平面布置標準 泳池設計要在符合規范、便于管理的基礎上美觀泳池區可容納人數(M)=成人池面積/3 + 兒童池面積/2.5泳池休息區面積() = M 0.8洗手蹲位個數= M / 60淋浴間個數= M / 30更衣柜個數= M / 5

49、以上三項男女更衣室均分5. 設計指引 泳池更衣室布置標準 更衣室設計必須符合人性尺度和管理流線的要求提高更衣室品質的方法：1.增加管理室前廳，提供等候區2.增加化妝臺空間3.更衣區與淋浴區分隔4.增加清掃設備儲藏室降低更衣室成本的方法：1.男女共用洗手臺2.室外噴淋3.男女共用洗手間5. 設計指引 寵物公園布置標準 寵物活動規范化，降低鄰里糾紛和干擾5. 設計指引 TH間道路、管線布置標準 管線布置合理，合理分配宅間距離5. 設計指引 TH間道路、管線布置標準 管線布置合理，合理分配宅間距離5. 設計指引 TH間道路、管線布置標準 管線布置合理，合理分配宅間距離 概述 指標分析與配置標準 布置

50、方式 場地設計5要素 設計指引 操作指引6. 操作指引 操作步驟規劃確定之后根據場地指標復核，如不滿足則應調整規劃。Step 1Step 2Step 3根據指標選擇場地基本布局和內容，擬定設計任務書。審核場地設計面積和內容，檢查細節設計。一線公司設計部設計單位根據設計任務書進行設計，可選擇甲方提供的標準模塊或依據規范自行設計。提交深化方案圖紙提交任務書和設計指引提交圖紙和數據指標6. 操作指引 根據社區規模制定所需活動配套面積和內容惠州金域華庭配套表品類：G2項目占地：3.96萬m2戶數：1000泳池（共900m2）泳池總水面面積：900m2兒童池：200m2成人池：700m2運動場地（共70

51、0m2）羽毛球場：100m2架空層乒乓：50m2架空層練舞室：200m2多功能場地：350m2老人活動場地（共260m2）跳操廣場：150m2按摩走道：30m2架空層棋牌：50m2鍛煉器械：30m2兒童活動場地 （300m2）滑梯：120m2秋千：50m2木馬：40m2蹺蹺板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬網：80m2寵物活動場地：100m2 如規劃布局不滿足場地需求，則應調整規劃Step 1主要人行系統景觀軸線 人行系統宜簡潔布置6. 操作指引 根據建筑空間確定人行系統骨架和景觀軸線Step 2 場地布局要點 游泳池居中布置，可作為銷售工具。 室外運動場地考慮充分日照，考慮噪音問題

52、，避免離住宅過近，貼近商業用房布置。 兒童活動場地就近住宅布置，考慮日照和成年人看護區。 建議老人活動場地和中心廣場結合，充分考慮日照，應充分考慮可達性和無障礙通道，跳操廣場應遠離住宅布置。 不同活動場地對日照需求不同，應對應考慮布局6. 操作指引 依據日照分析結果考慮活動場地適宜布局位置Step 2羽毛球場成人池兒童池架空層乒乓多功能場地架空層練舞室惠州金域華庭品類：G2戶數：1000按照社區戶數計算相應所需場地面積指標泳池（共900m2）泳池總水面面積：900m2兒童池：200m2成人池：700m2運動場地（共700m2）羽毛球場：100m2架空層乒乓：50m2架空層練舞室：200m2多功

53、能場地：350m2服務半徑+布置規則游泳池250米-成人3分鐘步行距離布置應與住宅有一定距離并兼顧日照需求運動場地250米-成人3分鐘步行距離室外運動場地考慮充分日照架空層配置要考慮一定的隔音措施寵物活動場地無服務半徑要求可布置偏僻處，考慮日照老年人活動場地200米 -3分鐘步行距離應充分考慮可達性和無障礙通道，跳操廣場應遠離住宅布置兒童活動場地 50米 -2分鐘兒童步行距離就近住宅布置，考慮日照和成年人看護區=100m2=30m2=50m2230m6. 操作指引 運動場地布置Step 260m60m羽毛球場成人池兒童池跳操廣場65m按摩走道65m鍛煉器械架空層棋牌架空層乒乓架空層練舞室惠州金

54、域華庭品類：G2戶數：1000按照社區戶數計算相應所需場地面積指標老人活動場地（共260m2）跳操廣場：150m2按摩走道：30m2架空層棋牌：50m2鍛煉器械：30m2服務半徑+布置規則游泳池250米-成人3分鐘步行距離布置應與住宅有一定距離并兼顧日照需求運動場地250米-成人3分鐘步行距離室外運動場地考慮充分日照架空層配置要考慮一定的隔音措施寵物活動場地無服務半徑要求可布置偏僻處，考慮日照老年人活動場地200米 -3分鐘步行距離應充分考慮可達性和無障礙通道，跳操廣場應遠離住宅布置兒童活動場地 50米 -2分鐘兒童步行距離就近住宅布置，考慮日照和成年人看護區=100m2=30m2=50m2多

55、功能場地6. 操作指引 老人活動場地布置Step 2羽毛球場成人池木馬、蹺蹺板等跳操廣場40m按摩走道鍛煉器械架空層棋牌多功能場地架空層乒乓架空層練舞室40m40m40m滑梯、秋千等滑梯、秋千等沙池服務半徑+布置規則游泳池250米-成人3分鐘步行距離布置應與住宅有一定距離并兼顧日照需求運動場地250米-成人3分鐘步行距離室外運動場地考慮充分日照架空層配置要考慮一定的隔音措施寵物活動場地無服務半徑要求可布置偏僻處，考慮日照老年人活動場地200米 -3分鐘步行距離應充分考慮可達性和無障礙通道，跳操廣場應遠離住宅布置兒童活動場地 50米 -2分鐘兒童步行距離就近住宅布置，考慮日照和成年人看護區=10

56、0m2=30m2=50m2寵物活動惠州金域華庭品類：G2戶數：1000按照社區戶數計算相應所需場地面積指標兒童活動場地 （300m2）滑梯：120m2秋千：50m2木馬：40m2蹺蹺板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬網：80m2寵物活動場地：100m26. 操作指引 兒童活動場地布置Step 2羽毛球場成人池木馬、蹺蹺板等跳操廣場按摩走道鍛煉器械架空層棋牌多功能場地架空層乒乓架空層練舞室滑梯、秋千等滑梯、秋千等沙池服務半徑+布置規則游泳池250米-成人3分鐘步行距離布置應與住宅有一定距離并兼顧日照需求運動場地250米-成人3分鐘步行距離室外運動場地考慮充分日照架空層配置要考慮一定的隔

57、音措施寵物活動場地無服務半徑要求可布置偏僻處，考慮日照老年人活動場地200米 -3分鐘步行距離應充分考慮可達性和無障礙通道，跳操廣場應遠離住宅布置兒童活動場地 50米 -2分鐘兒童步行距離就近住宅布置，考慮日照和成年人看護區=100m2=30m2=50m2寵物活動6. 操作指引 提交設計任務書和設計指引給設計單位Step 2泳池（共900m2）泳池總水面面積：900m2兒童池：200m2成人池：700m2運動場地（共700m2）羽毛球場：100m2架空層乒乓：50m2架空層練舞室：200m2多功能場地：350m2老人活動場地（共260m2）跳操廣場：150m2按摩走道：30m2架空層棋牌：50

58、m2鍛煉器械：30m2兒童活動場地 （300m2）滑梯：120m2秋千：50m2木馬：40m2蹺蹺板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬網：80m2寵物活動場地：100m2硬景面積：7510 m2 包括人行系統、廣場、 各類活動場地及泳池軟景面積：18200 m2 包括草坪、地被及灌木30%70%6. 操作指引 審核面積與內容并確保軟硬景比例Step 36. 操作指引 小結 規劃平面初步確定后，根據社區規模制定 所需活動配套面積和內容 根據建筑空間確定人行系統骨架和景觀軸線 依據日照分析結果考慮活動場地適宜布局位置 復核軟硬景面積比例7 ：3 如規劃布局不能滿足場地要求，則應調整規劃總結

59、 3、場地布置要保證服務半徑：成人250m/老人200m/兒童50m 1、“活動配套滿意度”是“規劃設計滿意度”短板最不滿意：配置不足；不便捷2、集團主流產品活動配套標準: 兒童、老人活動場地0.25/戶、運動場地1.1 /戶 G3/T2 類產品側重老人活動場地 G2/C 類產品側重兒童活動場地 深圳區域宜保證戶外泳池場地，可減少運動場地第四章：綠化苗木的操作管理建議 苗源分析苗源成本操作模式分析技術措施綜合成本苗源分析 苗源種類保證全冠移栽的前提是采用地苗和假植成品苗，成品苗價格為地苗的三倍左右地苗假植苗假植成品苗價格：X 低2X 中3X 高苗源分析 地苗分布地苗資源集中地區低緯度中緯度高緯

60、度地苗資源集中地區較少，大部分地苗需要時間與人力進行提前搜購與儲備苗源分析 移栽要素地苗移栽要保證成活率，必須嚴格遵循季節要求1月2月3月4月6月7月8月9月10月11月12月西南地區華南地區13月912月24月210月1011月5月溫帶地區(華東及北方地區)西南地區華南地區適宜移植季節地苗成活率90-95%假植苗成活率99%地苗成活率70-85%假植苗成活率99%地苗成活率92-97%假植苗成活率99%非適宜移植季節地苗成活率20-30%假植苗成活率50-70%地苗成活率20-40%假植苗成活率60-80%地苗成活率30-50%假植苗成活率80-90%溫帶地區(華東及北方地區) 以上成活率以